“2009京津及环渤海房地产论坛——大陆百家地产商台湾行香港亚洲地产节启动仪式”09年7月4日下午3点隆重召开。

主持人：尊敬的朱中一会长、孟晓苏总裁、董藩教授，各位领导、各位嘉宾，欢迎各位光临“中国房地产主流媒体会议京津及环渤海房地产论坛”，首先允许我介绍一下，我是天津人民广播电台吴静。

自今年春天楼市回暖以来，房地产市场的形势逐渐好转，许多一线城市房价屡创新高，尤其是京津两地众多楼盘的销售形式也是越来越好，房地产行业蒸蒸日上，加强区域合作是时代的桥梁，京津经济圈乃至整个环渤海经济圈的发展方向必将是更加紧密的结合。房地产各位主流、名流汇聚天津投射环渤海跨区域地产市场，我们将共同打造京津一体化的购房平台，在这样一个非同寻常的时刻里，请允许我隆重的介绍一下本次活动的嘉宾，他们是：

中国房地产业协会副会长朱中一
中国企业家协会执行副会长中房集团理事长孟晓苏
北京师范大学房地产中心研究主任董藩
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞先生
华业地产副总经理陈云峰先生
星耀集团营销副总时瑞

另外到场还有全国各地的30多家媒体。

接下来有请中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一先生来致辞。

朱中一：很高兴到天津来参加“2009京津及环渤海地区房地产论坛”，我觉得在现在楼市回暖比预想的要快的情况下，大家到这儿来参加会议，肯定心情还是比较轻松的。在这个会上我想就当前房地产的市场形势以及理性发展问题，谈一些个人的看法。我想谈两个问题，第一个是针对当前房地产形势谈一下；第二关于理性发展问题谈一下看法。

今天的会议媒体比较多，我希望媒体能够客观的报道，说实在的我是比较担心媒体炒作的，炒多了以后对大家没好处。上半年的房地产市场发展比预料的要快，我觉得这是大家都比较高兴的，数字什么都不讲了，因为时间问题所以不讲。而且存量房消化的能力也明显的缓解了，年初的时候不少地方当时预测存量房需要消化20个月，有的预测需要消化10个月，而现在普遍的感觉存量房的消化没有那么大的压力了，有的地方说实在的，几个月就消化完了，有的地方感觉到供不应求的压力。

另外，房地产开发投资在谨慎地上升，1-5月份全国的房地产开发投资同比上涨了6.8%，现在看来1-6月份差不多是7.5%左右的态势（这个数字不要报，因为报道数字国家是有规定的，按国家的统计局的数字来报道）。整个来说这个态势是比较好的，下半年的投资的增长肯定我觉得稳步增长问题是不大的，市场运行比较好的第三个层面。

另外，我觉得根据自己的感觉还是要提醒大家的，就是市场的参与性和土地开发参与性还是比较明显的，尽管前面讲的是回暖比较快的地方，但是我也去过一些中小城市，那个地方有的地方因为调整的比较晚，有的地方存量房压力比较大，那个地方的市场回暖压力还是很大的。

另外就业态来讲，以咱们存量房的销售情况来看，不管是销售面积还是销售额同比增长都比较快，但是像办公楼、商业用房的销售情况并不是太理想，这就包括天津。比如像全国办公楼销售下降1.8%，天津半个月的销售业绩同比下降69.4%，商业用房全国同比增长是18.3%，但是天津同比下降了15.2%。这说明什么？说明地区差异很明显，在不同的房地产的业态当中，住房销售是可以的，但是办公楼销售是不好的，这个差异是上半年房地产市场很重要的一点。

上半年房地产市场回暖的原因一个是政策利好，政策利好里面包括今年给老百姓的优惠政策，这和今年年底有关系，大家有这么一个好的机会来购房，另外地方政府因地制宜的出台政策是相当重要的原因。还有就是信贷的支持，包括国务院下调了房地产的开发资本金，在房地产的开发投资资金来源当中，银行的贷款比去年同期1-5月份增加了增加了16.1%，各类贷款同比增长了39.8%，我刚才讲的数字都是1-5月份的，这是政策的利好是相当重要的原因。

还有一个原因就是客观的说，1-4月份的时候跟开发商的合理价格销售有关系，5月份以后由于通胀的预期诱发了改善型需求和投资型需求的增加，这是不可忽视的原因，还有一个地方就是改造的力度比较大，也是有关系的。我觉得上半年的回暖比预期快的原因就是这些。

我觉得当前还有几个问题是需要关注的，一个是保持合理的投资规模的问题，保持合理的投资规模开始的时候我也讲了，尽管1-5月份的时候房地产开发投资同比增长6.8%，下半年看增长是没有问题，但是不管怎么说，像土地的购置面积完成土地的开发面积和房屋的新开工面积，1-5月份分别同比下降了28.6%、42.3%、16.2%，这对保持当年的GDP稳步增长和明后两年房地产市场的合理供应是有关系的。在这些数据里面客观的说，天津的情况也是不容乐观的。

例如土地的购置面积，天津1-5月份同比下降30.3%，完成土地开发面积同比下降30%，房屋的新开工面积天津同比增长了0.3%。但是这个问题总的来说对市场的持续健康供应还是有影响的，所以这个问题是值得关注的一个问题。和这里有关系的是，我们要保持合理的投资规模。

第一个需要关注的问题，因为上半年跟信贷规模很有关系，上半年咱们客观的说，新增的信贷规模国内已经超过了6万亿了，下半年整个盘子有多大，是不是还是维持着上半年这个势头，我想是不会的，尽管国家还是继续实施适度宽松的信贷政策，但是我想不会是这样的势头。既然不会是这样的势头，那么房地产合理的投资规模应该保持多少？当然民营的这块可能会增加，但是增加多少还是咱们关注的问题。跟这个有关系的，要保持合理的投资规模，土地能否保持合理的土地投放量也是重要的问题，作为我们来说希望政府保持各方面的土地量。另外还希望政府配合二手房市场。

第二个需要关注的问题，就是房地产应在保增长和保民生方面。政府确实肩负着双重的职能，而且从今年的情况看，这双重的职能压力都很大，怎么样处理好促进经济增长和结构调整、改善民生的关系以及行业的可持续发展的关系问题，是各地政府面临比较现实的问题，但是这个问题也是大家关注的问题，跟房地产市场有关系的，就是保民生，就是保障和市场的协调关系问题，我们的基本观点就是政府主要是在保障住房这块，尤其是在廉租房这块一定要加大力度、落实到位，市场这块今年市场在调节，包括像经济适用房，如果地方政府能够更多的释放权力就更好了。

第三个需要关注的问题，就是短期的调整问题。有些地方是面临着当前的比较快速的回暖，或中长期的稳定发展环境问题，我觉得这个问题因为全国的差异性很大，我刚才讲了尽管东部的一些主要城市现在是短期快速发展，但是短期的快速发展和中长期的持续稳定健康发展之间有关系，有一些地方存在存量房压力比较大的问题，我没有时间再去举例子了，确确实实是这个问题，他们中长期的发展也有这么一个关系问题。

在这方面我觉得天津是在比较好的时机，它包括和北京的经济联动问题、城镇化的快速发展实际问题，而且我看了天津最近出台了一个“建设示范校城镇的管理办法”，这是从8月1号开始实施的，怎样把城市建设用地量减少，这是比较好的情况，在中长期来看包括产业政策、住房政策、宏观调控怎么把握度的问题，这些问题我们觉得都是要研究的。

另外，国家层面要考虑的怎样完成土地的招拍挂制度。这个制度对于我们协会来说也很关注，土地的招拍挂确实有它好的一面，但是现在客观的来说，所有的土地都是采取招牌挂的方式，地王频频出现了，土地价格的忽高必然会影响房地产，这是大家都比较关注的。

另外税收改革问题也是需要关注的问题，因为拓宽房地产的融资渠道和防范金融风险问题我觉得这个问题也是需要关注的。总的来说关注的就这么几个问题。

今天企业来的不多，但是我还是要说这个问题，企业现在确实面临理性发展和科学发展的问题，为什么面对理性发展呢？因为现在的形势比我们预料的发展要快，而且对购房层面上，对投机者因素的滋长，土地的招拍挂当中的一些地王频频的出现，咱们有统计数字。像6月20日-6月28日，一个星期当中，在这个星期当中土地成交的价格涨的很快，将来跟咱们的企业之间的理性发展确实是要面临这个问题的，因为房地产市场从1999年-2008年经过了几年的快速发展，特别是2007年底到2008年的调整之后，咱们有感受，在2007年拿了高价地的单位到2008年会遇到资金回笼困难的问题，怎么处理这个问题？大家需要的是理性发展，怎么研究房地产的市场规律问题，作为企业也是要考虑的一个问题。

作为我们协会来讲还是要求我们的企业能够坚持诚信品牌和社会责任的理念，一定要考虑国家的大局，坚持合理定价，而且向消费者提供质量可靠、价格合理、性能良好的房屋，现在社会上有两个问题也是大家比较关注的。一个是怎么样丰富验收的问题，第二是怎样扩大精装修的问题，我们希望我们的企业一定要在这方面向消费者负责，要加强咱们的基础管理工作，加强精细化的管理，促进企业的稳健发展，而且在建筑节能方面、在推进住宅的产业化方面咱们还是要坚持协调，把基础性的工作做好。谢谢！

主持人：谢谢朱会长。下面我们要请出的这一位就是叱咤风云的商界英雄又是温文儒雅的学者，他用最畅达、最幽默的语言，把最深奥的理论形象表达出来，他就是中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长孟晓苏先生，有请孟先生。

孟晓苏：各位同仁、各位媒体的朋友，大家好！大家现在都在关心房地产走出困境以后的问题，也关心环渤海的未来发展，我今天带来两个题目。我的讲演图片比较多，40分钟的内容我给大家带来200多张图片，12秒钟一张图片，最近全国房地产形势迅速的回暖成了一大新闻，有的城市发生井喷效应。
（PPT）这是我去参加的包头房交会，把人都挤伤了，3万多人抢房子，最近媒体报道说是房屋销量猛增，像上海这样的销量增的非常快，在这种情况下北京又出现了地王，尽管主管部门在讲没有抬高房价，但是楼面地价达到16000元/平方米，有些主管部门说的话只有他们自己才信了。
现在已经不用质疑，中国的房地产业已经先于国民经济其他行业，首先恢复了发展，在这么一个时刻，站在这么一个拐点的时刻，我们有必要来回顾过去，我们到底在这几年里出了什么事使得房地产遭了这么一场难，需要汲取前一段打压房地产的教训，我给大家带来是这么一个题目，叫“罪与罚”，这是借用俄罗斯著名作家的一篇著名的名著《罪与罚》，我们到底是犯了什么原罪，我们受到了哪些惩罚，这是在走出困境以后的需要进行的反思。
我借用一个小说的方式，列了九篇，第一篇叫《开篇》、其次是《原罪篇》、《曲折路》、《频折腾》、《十年轮回》等等。金融海啸怎么会影响到中国的内需，至少不会直接影响到我们的内需，我们内需却先垮台下来了，原来是因为有些人把中国经济的快速增长误当成中国经济过热，他们要打压过热，什么是过热的原因，他们找到了原来是房地产，把房地产拉动国民经济增长的产业，作为国民经济的罪魁祸首。从2006年-2008年，抑制房价上涨的政策逐渐占了上风，到了去年又发展成防过热、防通胀，当然就影响了发展。这个政策已经在去年下半年就任了。
2008年全国房地产回落在大中城市达到50%，商品房的销售额急剧下降，销售面积也急剧下降，由于房地产的下降造成了工业企业的下降，资源类的行业和制造业价格下降行业亏损，为什么？是因为市场萎缩，因为没有订单，而这些萎缩又影响到了就业，就业衰退的原因也是因为缺少订单，事实教育我们把抑制房价作为唯一的目标对吗？厉以宁教授在十多年前讲过这样有名的话，叫“失业比通货膨胀更可怕”。这句话我没想到在十年后读起来就像对着目前情况讲的一样，我们怎么又回到十年前走错路的原点呢？事实教育我们，使我们看到房地产业可以从投资和消费两个方面来拉动内需，年底胡锦涛总书记总结了三年的发展，提出了“不折腾”这样的著名要求。
第二篇原罪篇，我们到底犯了什么原罪，原来是保障性住房被忽略铸成大错，这是讲过去十年以来。早在房改初期，房地产业协会的杨胜会长和我们这些人就提出建议，政府要建立住房保障体系。
（PPT）这些就是当时建议的原文照片，但是我们在十年时间里重视发展商品房，但是忽略了保障性住房，随着房价上涨，弱势群体离商品房价格越来越远，这本来是政府职能不到位所造成的原因，却误导消费者对企业不满，有些人想用市场机制解决保障性住房问题，由企业来解决保障性住房问题，就出现了打压房价的问题。
我上次在一个会上讲过几个相声，我还没讲过小品，今年春节大家看了小品《不差钱》前一段时间住房市场就像不差钱里面所演的，到了这个餐馆当中，拿起菜单全是鲍鱼、鱼翅、龙虾，没有老百姓可以吃的东西，贫穷的人就想吃大葱炒鸡蛋，就是这样的概念。
这些情况被国务院扭转了，2008年7月份国务院通过了意见解决家庭住房意见，家庭住房问题作为政府公共服务的一项重要支策，在去年年底又把它列到了十项措施拉动经济的第一项。要三年投资九千亿投资保障性住房，但是我们看到在过去因为住房保障体系毕竟缺了十年课，所以目前还缺乏这种房屋应试，所以就导致了这种社会观念的扭曲，人们不是从应当完善供应体系来看这个问题，而是看成如何降低房价，如果和商品房打压成廉租房多好，这样的观点引导政策走入误区。我们看到前一段时间政府很热衷于把商品房打压成保障房，打压下来能解决廉租房问题吗。
第三个问题谈一谈《乱医篇》，糊涂人乱打压内需市场，这是讲三年以来，本来市场和供应市场出了事，怎么治呢？赶上这个医生又是糊涂人，我们的市场出现问题是结构问题，但是这些问题却被忽略了，专家和一些消费舆论不断的呼吁要打压房价，要打击黑心的房地产商，政府影响下猛药，本来我们最初设计的住房供应体系是这样的三个门类，让不同收入水平的居民能够都住上适应的住房，我把它称为分灶吃饭，哪四项？
第一项叫“扬汤止沸”。就是认为锅里的汤开的太快，把汤弄出来一些锅就不开了？其实火还照样旺，这就是控制房地产投资造成的供不应求，推动了房价的上涨。
第二个措施叫“鲍鱼切小”。你鲍鱼吃不起能不能切小？四斤的龙虾没有，一斤的龙虾有没有，可以有！用这种方式，试图用小户型代替低价房，不能这样代替。重新审查户型结构延误了房屋产出，加剧供不应求。
第三个是“火上浇油”。全面招拍挂出现了地王现象，在这种情况下我担心是抑制需求，从2005年开始讲千万不要抑制需求，毕竟中国经济是要靠促进需求来发展，而不是靠抑制需求来发展，但是讲这些话没有用，最终还是抑制需求的措施出了台，这就是我把它形容成釜底抽薪，把中国经济这把火给扑灭了。这一年限制购房的措施纷纷出台，各个部门出台打压政策，这些政策概括成四句话叫做“限制生产、阻碍流通、抑制需求、打击投资”。
这是我讲过的相声，侯宝林先生说的《醉汉》这个人喝罪了躺在马路上不起来，直到来了火车才起来。最后是金融海啸了，国务院开的救火车来了，他才不得不起来了，但是他虽然起来了，但是对中国经济造成的损害确是最大的。
第四篇《唱衰篇》，不光有打压政策，还有有人唱衰才可以。要有拐点论，忽悠得百业凋落。这是业内的大腕唱衰楼市，建议老百姓不要买房，你不相信房价下跌，我带头降房价给你看，这样引导对老百姓的心理作用还是很大的，老百姓在房价要下跌的情况下不敢买房，要看一看，不过老百姓这一看不得了，造成了购买力的下降，有人说是卖拐，还真是“卖拐”的意思。
2001年春节晚会赵本山演出《卖拐》的小品，没想到应对到了房地产市场，但是翻过来看，“卖拐”真像我们现在说的，本来厨师不拐，但是经不起大忽悠的忽悠，给他做一个心理暗示他就拐了，最后范厨师拿骑着好好的自行车换了一副拐，老百姓也经不起这样的暗示，这就造成了消费市场的低迷。
好不容易出来了，我们一些人唱后拐点论，还说房价要下降，这是第一年卖了拐了，第二年又向我们卖轮椅来了，但是好在现在市场不听它的。应对这种变局，企业作用不一样，房地产不像某些唱衰的企业，我们中国房地产一直是限制地价，一些拍地的企业争夺地王受了害。
第二是继续提价还是稳定价格。我们一些企业家总是想方设法把楼卖成最高价，我认为应当把房屋涨价的空间留给居民，房地产企业还是应当薄利多销，我们中房提倡高品质、中价位、高品质、低价位，在上一轮发展期我们在北京上海建的楼盘，我们卖的价格不高，就是六千/平米、七千/平米、八千/平米，北京副市长有意见了，说低价都九千/平米了，我说我成本低，这些房子后来随着房价上涨，二手房也都涨到两三万，老百姓从中得到了好处。
第三是硬性降价还是维护信心。一些企业在房地产市场不好的时候硬性降价，一方面说明企业没有经验再一方面伤害业主利益，缺乏社会责任心，硬性降价尽管解决一时的资金困难，但是却带来社会上不稳定，老百姓到售楼处去闹事，上海的法院院长出来点名批评这样带头硬性降价的企业。
这个时候我们知道很多企业没有降价，我们努力维护了房价的稳定，最后一个不同就是在最近，有些企业威胁我要减少投资，但是我们认为现在是时候了，我们要加大投资。
这是下面讲的第五篇《醒悟篇》，房地产支柱论现在被青睐，这是讲最近一年以来，应当说要感谢金融海啸，它使我们猛醒，使得我们国内一些误入歧途的人们认识到不应该抑制内需，要扩大内需，国务院副总理李克强同志最早提出了困难地区是推动发展的基本立足点，是应对国际经济形势变化的迫切需要。而我们的总书记、总理也多次讲，要“着力保增长把扩大内需作用保增长的途径”。
怎么样来扩大内需，各路专家就出主意了。素问毛先生说的相声《橡皮膏》，说的就是类似的事，我在你们的会上讲过这个相声。一个大哥喜好喝酒，喝酒罪了老婆打，这次又喝罪了，回家怕被老婆打，拿橡皮膏对着镜子就贴身上了，第二天一早老婆就打他，醉汉说你打我干什么，你又没喝醉。他老婆就说你没喝醉怎么橡皮膏贴镜子上了，原来他把橡皮膏贴镜子上了。
现在我们要拉动内需，出主意的专家有的主意就是把橡皮膏贴镜子上，像发消费券等等这些不解决目前真正积压产品的问题，我们积压的是什么？积压的是钢材、水泥、有色金属、煤炭、电力、家电、纺织品等等，它只有靠房地产市场的恢复才可以启动。我们看到房地产拉动经济的效应，我也看到前一段国家出台十大产业振兴规划之中其中绝大部分的振兴产业都是由房地产拉动的，这就是我打出的PPT黄色的这部分，至少是十大产业中的八个，除了汽车和船舶以外，这八个都和房地产有直接的关系。
这是我们国家出台一系列的措施并且端正思路，一共八项，第一项是扩大住房消费者的重要性；第二项重申房地产业是国民经济的支柱产业；第三项以政府投资保障住房拉动经济增长，既可以防止房地产下滑带来的损害，又可以解决过去十年建房不足的问题；第四项实行积极的财政政策，房屋交易减免税费；第五项降低利息和首付，包括松绑二套房贷，最近又降低企业自有资金比率方面又迈了一大步；第六项是重视舆论导向作用，要求营造良好的氛围；第七项是支持地方政府出台政策救楼市；第八项是要求创新融资方式，对房地产的金融创新开始支持了。
第六篇讲《焦灼篇》，这些措施下去怎么办，有什么效果，有三四个月的焦灼期，就是迷茫客面对着唱衰大军。前一段时间我们看到一批专家还有一批网民组成了唱衰大军和某些媒体相呼应，房价要现金，不要去买房，在三月份全国楼市刚刚回暖的时候，中央某电视台主持人在主持节目中大喊一定要扛到房价的理性回归，让降价来的更惨烈些吧！
这些媒体人总唱衰经济怎么办呢？人家拉脱维亚就有办法，他的主持人唱衰经济被抓了起来，关两天就好了，我们是新闻自由，还有什么为党说明都不管了，为自己说话了。
我们看看香港的媒体，香港1997年-2003年也是楼价大跌造成了严重后果，跌了70%，董建华先生在香港跟我谈到楼市下跌的时候说我们香港人很不幸，因为17万家庭沦为负资产，很多人商界游行，很多是失业和负资产家庭。
香港媒体热潮说中房集团要去香港收购居屋，要收购两万套，这是不符实的，我想买两栋饭店做大陆的旅游，结果被媒体炒作成要收购两万套出资两百亿，这些舆论起来有口难辩，我们和人家解释说我们没开过价，没谈过两百亿，但是他们说你们和香港政府谈过了，你们谈过就好，结果他们还是报道，说是谈过就要买，当然媒体报道都是正面的，这些正面的鼓舞了香港人的信心。啊
就在媒体报道的三天之后，香港楼市出现了强烈的反弹，总共媒体报道300多篇，三天之内出现了100多篇，一篇比一篇大，持续六年下跌的香港楼市转跌为升了，拐点就是说要买居屋，香港人称为中央救市，有两件事一件是自由行，一件是中房买居屋，我们没有事先购买，到底是谁救了香港的楼市？是香港老百姓自己，他们自己拿钱救了香港的楼市，是谁使他们过去不买房变为买房呢？是信心使然，是谁给他们信心？原来就是香港的媒体，是他们利用了我们的真诚进行了一番炒作，结果鼓励了香港市民的信心。
董建华在香港回忆起这件事来还是心有余悸，他说什么都可以跌，房价是跌不起的。我去年5月份把这句话说给北京的媒体，有很多人赞同，但是有些人把我总结的董建华针对当时香港的情况，说成孟晓苏对眼前情况说的话，更有甚者说，孟晓苏说当前房地产市场只有房价降不得，到了南方就把它改成了房价万万降不得，网民对我口诛笔伐，网民说我是开发商的走狗。鼓励信心是我们的中央、国务院特别重视的，信心比黄金还宝贵，而且具体讲到信心稳定。
在春节后，主管部门向社会表示我们出台了蓝印政策，但是另一个部门发言人就不会说话了，说如果这些政策还不会用，我们几个月后还有新的政策出来，我们在那次会上讲了一个扔靴子的笑话，说你有第二个靴子就要扔，你要不扔老百姓要等，这些意见都反映到了国务院，反映到了总理办公会上，建设部姜伟新部长春节前对媒体讲这番话，说今年不会再有新的房地产政策出台，给了大家一个信心，就是没有第二个靴子了。所以春节后看到楼市恢复了，在恢复当中我们也常听到不同的声音，包括北京社科院的《蓝皮书》称空置会造成房价下跌，当然现在实验检验他的说法是错误的，因为房地产业有一个错误，就是供应与供不应求并存，因为地域性的特点，结构性特点，心理性特点这些造成的，一个餐馆中午有剩菜，下午并不是不炒新菜。
对房价走势我们看到一些专家总是有不同的预期，今年我们看到牛凤瑞先生也在这儿，我是很赞成牛先生的观点，但是我也看到社科院也有不大懂行的、不做学问的人乱讲话，所以社科院有一位人士说的好“专家一预告，人类就发笑”。
第七篇叫《救赎篇》，出低谷、新迎来。上半年房地产市场的明显回暖大家都已经看到了，毕竟中国老百姓的房屋需求是刚性需求。一方面是城市现有的居民有购买的需求，不光是居住需求，也包括投资需求；一方面中国的城市化发展，农民进城也要买房、租房；一方面旧城改造，造成被动性的需求；一方面人口还在增长，我们每年都要出生1600多万人，家庭扩大就要买房子，一年生两个就是保加利亚，两年生一个就是加拿大，人们都说离婚率高，我赞成董教授的观点，离婚也要买套房子。总之各方面都需要更多的房屋。
第二个因素是老百姓有钱，中国老百姓不差钱，因为去年中国老百姓不买房储蓄率26.3%，部分老百姓相信房价不下跌，试探性的开始买房了，这样楼市就果真增长了。有人问我什么是买房最好的时候，我说就是现在、当下，他们老不信，去年十月份就问我，我当时就跟大家讲，该出手时就出手，结果有人不听，到了12月份成思危教授又讲，如果需要买房就买，大家还是不听。在今年春节1-2月份房价是成为最低谷，为什么？是因为又有一个糊涂文件出台，说要以合理价格促销房屋，要用法律途径解决，这个文件的主要内容就是一个是“降价”，第二是“准备打架”，好在房地产恢复了，我希望这个文件一去不复返了。
年初文件出台后，房价应声落地，成为这些年来房价的低谷，该出手的时候出没出手呢？如果没有听我的，没有听成思危教授的那你就活该了，因为最低的房价时期已经过去了，你不听我们的听谁的？专门听劝老百姓不买房的，他们劝老百姓不买房，他们买不买？他一方面劝大家不买，一方面自己买，让子女买，买了好几套房。最近一位教授在上海炫耀自己会理财，无意中就暴露出自己原来买了很多房产，这位老兄就是不断批评房地产和高价房的，但是他却从中得到诸多的好处。
第八篇房地产是周期性发展，中国的房地产业经历了一个低谷时期，我们看到这些房地产从未有过的这种负增长，第三次发展期撑到2007年底开始低落了，但是低落期之后应当是高涨期，我们每次房地产低落期都是在一年半左右，现在已经到了一年半，房地产真的按时出现了增长。房地产业先于国民经济其他行业启动，这是先导性特点，为什么现在很多大国企，这使很多投资人认为他的行业不赚钱，只有房地产赚钱，于是投资房地产，这在历史上发生了多次。
在第三轮发展期间那时候很多民营企业进入房地产，不少都是包工头，他们现在都是上百亿的身家了，在十年前他们只是做工程没有进入房地产业。经历了三次洗牌，每次洗牌的结果都造就了一批房地产的大企业，我们目前正是进入第四轮发展，在第四轮发展当中，谁会进入房地产成为新的大企业呢？我认为保险业和金融业，因为《保险法》已经修改，10月1日生效，允许投资不动产。这些年来，我们不断的把这些国外成熟的房地产金融产品引入中国，其中有两项还没有实行，就是房地产的Rise，由国务院发文，支持进行试点，拓宽企业融资渠道。如果这样发展下一步很可能会出现投资商和开发商的细分和合作，进一步时中国的房地产业更加走向成熟。
最后一篇我谈《隐忧篇》，隐忧是未来，十年折腾一回，现在是一年多过去了，几年后折腾者再闹一回，这是一个担心。我们看到1994年-1997年那次折腾因为农副产品涨价打压房地产，我们也看到2006年-2008年的折腾因为猪肉价格上涨所以打压房地产，防通胀防过热。现在我们担心的是几年后这种打压、这种抑制需求和打压房地产会再一轮的回潮呢？这个问题我也得出给社科院的牛教授，我们的大专家都是专门来影响这些政策导向的。因为现在看来，涉及到房地产的所有的模糊认识都没有被解释清楚，而且在继续的发酵，一个是土地，单一的供应者垄断土地供应市场，造成土地拍卖的高低价，这种绝对化的思维没有解决，只是一些部门出来否认地价上涨没有推动房价上涨，你说这话有什么用？这种高地价肯定要进入房价。现在提出要建立城乡统一的建设用地市场，我们的主管部门是拖拖拉拉。
第二个问题认为房地产是泡沫，这种说法再度的清晰，把防范金融风险、通货膨胀、投资性购房说成是泡沫，要再次进行打压，这种说法会不会再次影响到决策层的决策呢？
第三就是误读通货膨胀导致打压需求，什么是通货膨胀，本质上来说通货膨胀就是通货多了，货币多了人们往往把涨价叫做通货膨胀，涨价不过是通货膨胀的一种反应，不能说你病了谁发烧，你是因为发炎了才病，发烧是它的一个反应，通货膨胀就是票子多了，美国人印票子你管不了，过去1盎司黄金多少钱？35美元，现在1盎司黄金940元，涨了30多倍，这种CPI的上涨几次都是农副产品，每次农副产品包括肉价上涨怎么就转向了打压房价呢？我认为农副产品涨价是一个必然趋势，是多年我们针对过去的剪刀差的反弹，是农民群众需要使自己的产品获得更好的社会认同和制定更好的价格。农副产品还要涨价，每次涨价都要打压房地产吗？所以这些问题实在令人担心。
我认为中国经济靠内需和外需两个市场推动已经发展了30年，而后30年如果再继续发展好的话，必须要把内需作为主要的市场。
最后一个问题就是我们的民主渠道太少，现在只靠网络来听取人民群众的意见，那网民是谁？网民是年轻人，只有年轻人上网，中年人不上网，岁数大的人不上网，农民不上网，另外网民有隐蔽性，一个人可以代表一大批人，一个人可以上好几回网，光靠网络搜集民意容易误导决策。
我们也在担心，到现在我们看一些固执的媒体还在继续忽悠百姓，他们唱衰市场，使我想起中国原来有一句笑话，就是“端起碗来吃肉，放下筷来骂娘”。最近老百姓对这些人有评价，说某某读报胡说八道，不要小看这些人，不要小看这些不断唱衰经济的节目主持人，最近萨尔瓦多的节目主持人就当了总统，因为他不断的主持这种论坛，站在左翼立场上去批评政府，最后获得草根的拥护，最后推翻了智囊成为萨尔瓦多的政府，这些事情不小心。我再把刚才说的话再说一遍，几年后会不会再度的抑制需求和打压房地产呢？这个问题我们留给历史去回答。
讲完这个问题最后一点时间讲讲环渤海，我也在环渤海开发，所以对环渤海的房地产市场有些自己的看法，环渤海区域是中国重要的城市群体之一，它的面积是相当于珠三角和长三角两个城市带的总和，10万平方公里，而在这种区域发展当中，这种区域发展会影响城市规划，北京城市规划原来没有方向，就是摊煎饼式的发展，二环路、三环路、四环路、五环路这种发展，在2003年我提出北京应该向东、向南发展，后来应该说由北京市长自己管规划，确定向东、向南发展的主要思路。
现在我们关注的是北京和天津之间的联系，因为向东、向南发展就到了天津。北京和天津是环渤海经济区域的一条主线，是未来城市发展的方向，在天津召开不少会议上，我常常说毛主席的话，毛主席说多少年之后北京和天津这两个城市不就连在一起了吗？我们今天又是环渤海房地产论坛，我再把毛主席老人家当年的话再打在这里，戴相龙市长和黄兴国市长问我这句话有文字东西吗，我说这是当年毛主席和万里同志讲，万里同志后来跟我讲的。
现在这个理念已经被我们接受了。我们在促进区域经济，重视发挥城市群的作用。从毛主席所说的这块地方看，现在交通一体，两条高速公路未来还有第三条第四条，另外而且还有城际快速，半个小时就可以通达京津。在这样的一种城市发展的面前，我们需要的不光是内城模式，而且需要离城模式，内城模式我们在做，离城模式我们也做，内城模式是什么？是中房80年代建的160多个旧区，中房在历史上曾经28年的开发，我们的老一辈的开发者他们都是中国房地产的创始人，包括还在位的王岐山副总理。中房曾经占了20%，这些小区很多都是六层、五层没有外墙保温，有电梯的，这和我们后来建的房子没法比，容积率从1%提高到3.5%或4%，土地在中房手里，商业开发有了新的价值。
（PPT）这些小区老百姓急切的盼望拆迁，地方政府也愿意把它建成新区，不占农田又改善城市形象。这上面的图片就是在下个星期呼和浩特动工的一个小区，已经筛选若干个项目准备投资。
这是一个叫内城模式。贴城模式是什么？比如浦东大开发，就是一个贴城模式，我们过去在城乡建设部开发就是贴城模式。
离城模式是什么？就是离开大城市，选择大城市未来发展地段建设新城，这是离城模式。我们看到星耀五洲就是离城模式的样板，我们最近中房在武清建的中欧论坛和中欧新城也是这样的模板，为了整个提高这个地方的品质，我们先建了一片的商业区，拿到北京任何地方都是很好的小区，我们71公里的地方发展了巨大的水面，水面有112平方公里，还有一个在靠海的天津方向，但是那是北京的土地。这些地方现在没有老百姓，没有工地，老百姓很少，都已经搬完了。
（PPT）我们选取了国际上顶尖的公司来做设计，这点我们和星耀五洲有共同的看法，一定做出敌迪精英之岛的顶尖设计概念，这就是我的规划图，我刚才说给你看就是这个。112平方公里的水面之内，我们有大概58平方公里的可用地，其中一半做绿地、做体育休闲，俗称高尔夫球场，而且还可以做住宅、会展中心，我们主要的题目是要做中欧论坛和中欧新城，而且最近又萌生一个想法，上海世博会在结束之后85%的建筑要拆掉，拆掉就形成了几百万的垃圾，这些垃圾运哪去？现在贸促会和天津市提出来，运到这个地方（星耀五洲），在这个地方搞一个不闭幕的世博会，叫世博园，这个地方的设计因为是中国欧盟论坛为主题的，我又是中欧协会的副会长，所以我要求不要在这里多搞中国风格了，我们搞中国风格的太多了，这个地方你给我搞纯欧洲风格，这些设计很漂亮的，看起来能够和星耀五洲互相呼应，地方就大了去了。这是我们的一块两平方公里的起步区，这起步区就是先搞的一批住宅，包括别墅、连排，现在已经开始全面动工了，这个地方的水很好，可以挖下去四米多，而且还有温泉，它离北京的距离，从北京五环路开车40分钟就能到这个地方，近了很多。我认为看中北京的购买力是这个项目的主要的思想和理念，而做城际快速就18分钟可以到，地方政府还要修城际快速的支线，因为这么大的项目112平方公里必须要政府投资，还需要修一条高速公路进入这个区，这样的话从北京开过来大概35分钟就可以到达了。这是未来的设想。
由此我要和大家探讨的题目，我们已经改变了北京的规划理念，把它变成向东、向南发展，那么天津的规划理念到底应当是什么？过去叫做“一个扁担挑两头，一个是市区，一个是滨海”，我认为“一个扁担挑两头”说法是很对的，到底是哪两头，应当是这样的两头，天津本身是挑扁担的人，挑起一头是滨海，一头是北京方向，这就是我向天津市政府建议的，天津的规划应该像一个鸟张开两个翅膀，特别关注向北京发展，在别人不看好的时候，我已经看好了，在别人没有投资的时候，我已经投资了，如果大家想一起干，我们一起去。我们现在也看到房地产的整体形势在迅速的好转，也看到了环渤海地区房地产的发展具有很大前景。

主持人：下面有请星耀五洲的代表时瑞女士发表演讲。

时瑞：我刚才还陶醉在孟总有深度并且幽默诙谐的演讲中，突然就轮到我了。尊敬的各位嘉宾、各位同行、媒体界的朋友们，大家下午好！很荣幸能够参加今天的环渤海房地产论坛，这个论坛是在环渤海经济圈崛起和京津两地房市回暖的大好的时机下召开的，它有着特别的意义。首先请允许我代表星耀集团全体员工，代表董事长颜语先生对论坛的成功举办表示最衷心的祝贺！
我今天要跟大家分享的题目是“环渤海经济圈崛起与天津地产的机遇”。我想结合星耀五洲项目的整个开发的实践和大家一起来共同分享这个话题。
首先我们来谈一下天津房地产处于价值飞跃的前夜。今天有很多的专家、学者，还有业界的人士以及媒体界的朋友们共同参与，我想很多人都有共识，作为我国北方经济最后活跃的地区环渤海经济圈的崛起，这已经是不争的事实，它被经济学家誉为继珠三角、长三角之后引领中国经济增长的第三极，在中国经济发展中起到是引领和带动的作用。
今年4月环渤海区域经济发展报告，也就是2008年的报告数据显示，2006年环渤海五省市，北京、天津、河北、山东、辽宁这些地区的生产总值达到五亿四千七百七十四亿元，占国内生产总值21.16%，接近于长三角和珠三角的总和。十一五期间占全国GDP的比重将提高30%，这一数据让地产界敏锐的感觉到商机的存在，并为之振奋，在地产界有这样的话“八十年代看深圳，九十年代看浦东，现在看环渤海的天津”。
环渤海地产的优势还并没有显现出来，但是我们同时看到随着十一五规划的确定，天津市在环渤海经济圈的龙头地位，京津城际高铁将两个城市的距离缩短为半小时，越来越多的世界五百强进驻了天津，越来越多的迹象表明，今天的天津就处于深圳浦东起飞的前夜。
环渤海地产的价值也将随着环渤海经济在中国经济权重的提升得到全面的彰显。正是基于这样的共识，星耀集团在全国多个城市考察之后，最终决定落户于天津，星耀五洲是“一个水世界，三大奇迹，五大博览园”，这样一个整体规划的亮相受到了天津各级政府和领导的高度重视和大力支持。星耀五洲也和空客A320等项目等同为天津二十大重点项目之一，在环渤海发展进程当中，有不少人看好这个发展远景的集团，通过不懈的努力、积极推动这一新时代区域的发展。
第二我们共同分享的话题是星耀五洲所谓的“不可思议”正在一天一天的实现。今天中午的时候在座的很多嘉宾和朋友们也都参观了星耀五洲，对星耀五洲的规划和理念都有了一定的了解，可能会感觉到这样的一个规划实在是不可思议，我想借这样的机会和场合与大家分享一下星耀五洲的规划中的细节。
2007年董事长颜语先生和王志刚先生以及澳洲UA集团的首席设计师在天嘉湖的湖边，面对广袤的土地畅谈环渤海的前景，碰撞的火花让大家有了梦想的萌动。后来有了星耀五洲的规划，星耀五洲把五大洲的版图按照一定的微缩比例以人工堆岛的方式放在水面上。让我们16亿的中国人在一天不出中国就能够在天津游遍五大洲，享尽世界五大洲的文化，也希望为旅游经济作出巨大的贡献。星耀五洲一经出现受到各级领导的重视，原中共中央政治局常委李瑞环、天津市委书记张高丽、天津市市长黄兴国同志来现场考察，给我们很大的信心。
这样的规划也得到世界建筑界的高度认同，一年多来我们先后与包括世界显著设计三大巨头之一的白色派代表理查德·迈耶先生等13位顶级建筑大师以及全世界36家一流的设计团队达成了合作，使整个规划的品位对有了最坚实的保证。
迈克尔·索金先生曾经表示，“他的蓝图展现出来之后我被惊呆了，这不光是中国的地标，也是全世界的梦想”。在各种有利因素的驱使下，经过星耀团队努力，被很多人看来不可思议的规划正在一步一步的变为现实。目前施工面积已经超过百万平方米，现在我们所看到的北美板块已经基本上呈现了，万人和平广场和中国最大直径的音乐喷泉在北美洲际商业中心和环湖18栋高尔夫球的公建下也在不断建成。更令我们欣慰，我们的高尔夫公寓、连排别墅、花园洋房、独栋别墅和企业会所推向市场之后受到很多消费者的热力追捧。
星耀五洲的模式是否代表了新兴城市的运动方向？我们通常会思考这个问题，如同前面所说的，星耀五洲的梦想在一步一步的实现，但是实际上我们的路确实还有很长。大家都知道，星耀五洲规划是前所未有的，如此大体量集合、如此多种产品形态并且面临如此跨度的这样一个人群的项目，目前没有任何一个可以借鉴的经验，也没有任何一个可以参考的项目。在这里我想和大家分享一下星耀五洲发展过程中的一些思考以及它的发展轨迹，希望对我们的业界和我们的媒体朋友们都有一些共同的启示。
首先，探讨对城市发展的思考。我们知道以往城市规划就是单一的功能开发，造成了许多人口的密度过大，给交通环境和各类资源带来了一定的压力，使城市的运行效率变得低下，使新兴城市运动发展方向更加困难，更加注重整体规划，不断的提高新兴城区的效率和居民的生活品质，星耀五洲在内部的五大洲交通除了陆路之外还有水路，解决交通环境上不存在以往开发大盘的压力。
基于这一思考，2005年星耀集团在昆明投巨资承担第七届残运会公共场馆的设施以及各种配套，带动整个区域的升值，使星耀集团坚定城市地产运营，品牌战略结合的发展方向。从新亚洲体育城到星耀五洲是重大的飞跃，因为这是两个完全不同的项目，星耀五洲更关注国际化的视角、更具规模化，自然环境更加融合，我们设计团队中的一位美国生态学专家曾这样感慨，“这里成长的孩子将是最具备世界眼光，最有丰富体现，具有最高审美水平的”。
星耀集团在发展中逐渐形成了自己特有的实践经验，首先坚持以公建带动区域价值的提升，新亚洲体育城的提升给业主带来很多的回报，在星耀五洲当中，世界最大的滑雪场等与世界著名公建为邻，我们星耀的住房本身是不及附加值更有潜力的，星耀五洲的附加值其实远远高于房子本身。另外一点星耀五洲创造性的提出一个平台，我们整合包括13位国际顶级的建筑设计大师和36家国际一流的设计机构参与，使星耀五洲成为真正具备国际化视野的有独具特色的项目。
如此豪华的设计阵容不仅在中国历史上史无前例，将这么多大师的作品结合在一个作品上也是史无前例的。我们始终觉得业主的生活才是整个规划的核心，作为一名城市综合运营商，我们不能够只造房子，更重要的是把业主的生活、工作以及他的每一个未来的细节融入到当中，通过合理的规划，倡导一种人与自然的和谐，高效和高品质的生活方式，真正做到以用户为核心，比如星耀五洲在半小时内的生活半径，居民关于居住、商务、娱乐、休闲、教育、医疗等要求都能够得到高品质的满足。
今天也有记者在向我们发问，说我们最吸引业主的到底是什么？我说最新的生活方式是最吸引业主的。业主对星耀五洲的忠诚度有很多，我这里举几个小例子给大家。有一位业主他看到我们的独栋别墅和企业会所拥有私人码头，于是他就在浙江专门定制了一艘乌篷船，他希望将来可以邀朋友在里面吃船饭，能够过着比神仙还好的这样一种异样的生活。还有一位业主也是非常让我们感动的，因为他的资金的限制，他居然是把自己现在住的房子卖掉了，在星耀五洲附近租了一套房子，然后就一直在期待着星耀五洲的项目能够交房，可以搬入星耀五洲的新居。
还有一位业主酷爱摄影，希望在星耀五洲留住他的事业，在我们预收许可证还没下来的时候他关注别墅，他一直期待令我们非常的感动。这栋别墅的一下来他把他的梦想画给我们的工作人员，他希望在这里做一个非常好的婚纱影楼，它可以借助到星耀五洲所有的美景。业主许多的想法和故事都一直鼓舞着我们，让我们没有理由不把星耀五洲做的更好。同时我们也通过这些业主的实际行动告诉我们其实他们才是最有创造力、最会梦想、最懂得生活的人。
最后我想说，星耀五洲有幸出现在一个合适的时机、合适的地点，而这个时机就是环渤海经济圈崛起的时机，京津一体化进程加速的时期，尽管前面还有很多的困难和挫折，但是我们依然有信心一一的克服，也借此机会我和我的团队邀请我们在座的各位嘉宾、各位朋友能够给予星耀五洲更多的关注，也希望你们能够到星耀五洲经常作客，一起见证属于我们中国人梦想的实现，谢谢大家！

主持人：谢谢时瑞女士的演讲。接下来这位就是在房地产界颇有特点的学者，他习惯于站在政府的立场上代表政府的观点来阐述房地产的一些相关问题，所以往往招至很多购房者的供给，他在网上的言论或者是博客也是经常会造成网友的板砖，下面我们有请北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授演讲。

董藩：一年之前我准备了五十个观点，到那之后我只讲了十个观点，十个观点讲完之后挨了很多的板砖，我不想讲那些观点了，今天媒体人比较多，那些观点太“麻辣”了，所以不知道又会弄出什么事情了。
前一段时间我挨很多骂，我说生活方式的变化带来了需求的大的变化，将长期的影响房地产业的发展，结果到网络上一炒变成了董教授说“未婚同居刺激需求”，董教授说“包二奶刺激需求”，董教授说“婚姻关系越混乱，房地产市场越发达。”我从来没这么说过，我又说一个观点，我说反对房地产复兴就是反人类的，这个观点是有严格的学术论证的，一点儿都没问题，但是又被批的够呛，网上评最雷人的学者我是第一，最雷人的开发商是任志强。
我五点多要赶火车，原来告诉我有很多的开发商要来，今天开发商来了我给大家讲几个小的方面的东西。还有时间我再给大家讲一讲香港当年的房地产泡沫和深圳的房地产泡沫问题，根本不是房地产泡沫，大家的认识全都错了。
首先，开发商异地开发的时候，很多人选择是到中小城市去投资，说中小城市的投资比较安全的，中小城市投资是很有讲究的，很多开发商决策出现问题，不一定被套住，但是回报并不高，原因在哪里？他对中小城市的研究是缺乏很系统性的功夫的。我们做过很多这样的调查，比如有人拽我到广东的东莞去，那是加工业的基地，GDP也很大，加工量很大，他们问我这里可以投资吗，我说不行，他们问这里为什么不行？我说这边有深圳，那里有广州，那两边房价很高，而且东莞的人均GDP很大，这里财富分配有问题，他企业的中层和副总们收入并不高，工业基地这里的中高端的管理人员除了真正的老板之外，他们的收入和其他城市的企业类的、商贸类的、金融类的是完全不同的。剩下是什么？低端的人群他们购买力也不行，在这里要么盖顶级豪宅，要么盖最低端的经济适用房这类的房屋。后来没有在那里投资，实践证明是对的。
后来他们又有人拉我到山东的临沂，临沂是商贸城市，有一个大市场，现在成交额每年都在五六百亿。但是临沂的开发商非常大，到那之后开发商说这里不能干，这里有这么大的开发量，我研究半天觉得可以，同样是财富分配结构，在临沂由于大市场的存在，使整个临沂形成一种以商贸为基础的城市，以商贸为基础的城市这里有几十万的商户，他们每年的收入都在几十万到几百万，所以在临沂身价几百万到上千万的人有的是，但是亿万富翁很少，这种结构就产生了极强的购买力，特别是中高端以上的房子他们在这块消费力量是非常强的。
而且商贸型城市消费群还有特点，一般都是炫耀型消费，第一，财富增长阶段从几百万到上千万的时候，炫耀性消费特点很明显；第二，整个商贸业本身的消费也是炫耀性的。这两个特点吻合到一起，就造就了临沂极强的购买力。我和开发商开玩笑，我说这里有房子都能卖的掉，怎么卖的掉？我说你把老板找来，请他吃顿饭，找个漂亮的女士陪他喝酒立刻他就签了，你去临沂看看，来接你的人，不管什么人都开着奔驰和宝马，这个城市他在房地产消费上有它独特的地方，可能有五六套房子，但是只要遇到好的仍然是可以买的。
我们在研究进入二线、三线、四线城市的时候，是有很多问题需要研究的。我们观察发现，商贸类的城市比物流和交通中心又有优势，物流和交通中心比旅游城市要有优势，旅游城市比工业城市有优势，工业城市比农业为基础的这种城市又有优势，这告诉我们什么？我们在进行二三线的时候，有很多很多因素进行考察，不是简单看地块的问题，剩下问题我不讲了。
再一个给大家提一个建议，要与有创新精神的机构合作，降低资金占用水平，首先一个观点与金融服务企业合作提高竞争水平和竞争力。过去开发商都是想把钱赚到自己的腰包来，随着市场的振荡我们明白一个道理，如果不和最专业的人士合作很难成功，很可能会出现风险。什么叫最专业的人士？他们想到的都是策划、设计、代理等等，其实还不够，最近又有新的苗头出现，就是说在按揭贷款过程当中有金融服务机构介入，原来是银行、开发商和消费者，但是现在出了一个金融服务机构，他们和银行合作又和开发商合作情况就大不相同了。他跟银行合作又和开发商合作，告诉银行把开发商10%的风险保证金退给开发商，开发商资金上就大大有优势了，原来开发商都有两三年压保证金，这个数额对他是巨大的，如果可以退给开发商，开发商是很有优势的。对银行说，你把款直接放给消费者，银行把钱直接给消费者，消费者拿现金去买商品房，这个时候消费者拿的是现金开发商都愿意给他两到三个点，甚至四个点的折扣，消费者非常乐意，开发商回收资金特别快也非常高兴，银行通过这种业务扩大了这种经营范围，金融服务机构也因此有获利。这种模式已经萌芽，下一步可能成为最有竞争力的一种营销模式，所以想办法和这样的机构去合作可能是下一步我们提高竞争力的一个手段。我不详细去讲了，你们如果需要了解可以找我。
另外，搞好纳税筹划，降低支出，保持利润水平不降低或者仍具有不退出市场的利润要求，开发商在税收方面想赚便宜，他们赚便宜就是偷税漏税，这是违法的坚决不可以这样做，但是不等于在税收方面没有工作可做，我们有很多的法律、很多政策如果把它利用好了可以大大降低税收开支，高手能到什么地步？可以把营业税避掉，能够把上缴给国家的20%企业所得税从国库里退还80%来，如果这两个结合在一起就没有多少税收了。当然这里面要进行一些设计，这就是非常非常专业的地方。所以在税收筹划上，不要让你的开发，不要让你的财务处做什么，财务处只知道开假发票，只知道作弊，所以这些都是不可取的，我们要和最专业的人士合作，通过另外的贡献换得国家对你大量税收的减免，这样可以大大提升经营管理水平。
在这个方面有很多的公司已经尝到了甜头，在沈阳有一个公司，这个公司并不大，在五年之内减免一个多亿，最近我有一个朋友，我介绍他们合作，合作之后项目并不是很大，一下减免4000万的税，这些完全是通过合法的方式进行的，不论怎么查都不会出事，开发商现在很少在这方面下功夫，往往在偷税漏税方面做文章，这是很不可取的也是违法的。
更详细的不说了。今天来了很多媒体的人士，那些特别的观点我不给大家讲了，给大家讲两个问题。我们对房地产泡沫的认识，我可以说全国都形成了全民性的错误认识。举两个例子，我们都说香港有泡沫，香港就没什么泡沫，说香港1997年之前房价大涨，后来开始大跌了，此前的大涨是泡沫的积累，此后的大跌是泡沫的破裂，这是严重错误的说法，此前为什么说香港房地产市场大涨，在60年代、70年代大陆在干什么？大陆在搞动乱、搞文化大革命影响到香港，香港变成难民营，大陆的人如果逃不到香港就保不住命，香港变成难民营，房价涨的动吗？涨不动，所以很多年根本就不涨，但是与此同时日本、韩国人家涨没涨？人家在涨，就像股票一样好多年不涨然后最终要爆发，什么时候爆发？李嘉诚怎么发财的？李嘉诚他以前做塑料花，后来不赚钱了，之后他研究说房地产挺便宜，现在会不会便宜，会不会永远这么便宜？因为现在大陆搞动乱所以便宜，大陆动乱之后就不会涨。李嘉诚理出头绪之后就开始研究我要买地，就开始买地了，在买地之前要把握时机，最后就买了很多地，赌对了。毛泽东去世，文化大革命结束了，邓小平付出了，香港成为我们一个很重要的窗口，应有的地位体现出来，香港被长期压抑的需求被体现出来，每年上涨20%左右，这和之前的不涨是联系在一起的，我们股市里有补涨，房地产的补涨就是这个过程。
我们在香港回归之前有人告诉高层领导不能让香港卖地，如果香港卖地港英政府把我们的钱卷走就麻烦了，当时我们对他卖地是有干预的。如果不卖地房子供应怎么办？供应减少，所以房价的大涨也是必然的，这两个因素导致1997年房价的大涨，1997年之后房价开始下跌，不是泡沫的积累下跌当然也不是泡沫的下跌，有五个原因。
第一个原因香港要回归了，很多香港的老百姓对大陆不了解，他们对大陆还充满恐惧感，因为那个时候十多年前我们和香港一比，收入上差别太大，差二三十倍，在政治体制上完全是不同，他们觉得大陆人过去接受不了，就像农村人到天津来当市长一样，当时香港人纷纷移民，到什么程度，加拿大去了四五十万人，很多人移民，一移民就要抛售房子，一抛售房子就要下跌，当时外交上和英联邦斗争，不给香港移民的机会，但是一些资本主义国家要看我们的玩笑，看我们的笑话；另外它政治理念跟我们不同，他把香港人申请移民看做政治避难，因为大陆是共产党的一党领导的，他接受不了。
政治避难给了他们当时很多机会，这样导致大量香港人移民抛售房产；其次董建华上台之后，董建华作为大陆选的行政长官在香港有很多对立面，很多人不接受他，董建华就研究了，为什么他们反对我，为什么他们不支持我，研究来他们都是谁，研究来研究去，说这些人主要是低端家庭，担心我们过来之后共产党阶段之后保障搞不好，生活质量下降，香港人缺什么，研究来研究去就是缺少房产，董建华宣布每年建85000套低价房，极大的冲击了香港市场，所以导致香港市场大跌。直到新的特首上来之后宣布废掉85000套的计划，香港才重新出现止跌回升。
第三个原因就是说东南亚危机的出现冲击了市场，我不多讲了。
第四个原因香港的这个市场非常的特殊，是极端作用的市场。全世界很少有自由经济的市场，香港就被认为接近于自由市场的经济体。在这里资金技术非常方便的，此前房价大涨的时候，的确有一部分的资金进来买房产，到后来他们也担心香港出现动荡，也在抛售房产，这里头有少量的投机性的因素在起着作用，大家要记住了投机性需求一定要依附在主流上，房地产是什么？房地产是实体经济，实体经济一般不会形成泡沫的，所谓房地产形成真的泡沫全世界只有一次，就是当年的佛罗里达，香港这次根本就不是，香港下跌还有一个原因，香港只是弹丸之地，只是这么一个城市，比较特殊，就像树一样，如果是独根来一阵风就吹倒了，如果根系很发达，根系扎的非常深，怎么吹也吹不倒。大陆的市场就相当于沙漠里植物的根系，投资规模很大、投资可以流动、消费可以流动，所以它在抗振荡的能力非常强的，我们采取这么多的措施都没有把房地产打压下来，说明什么？说明市场是真实的，我们只不过对它的认识有很多很多误解，或者说根本有很多因素没有考虑到。
我刚才提到了生活方式的变化的影响的问题，在这里讲了很多方面，第一我说过去很少有人离婚，现在离婚人增多的，当然需要更多的房子，过去很少有三十二三不结婚的，现在三十二三没结婚的有的是，工作十多年了又有银行贷款的，所以他有一套房子是正常的，不等于就有泡沫，过去不行，要住在父母家里或者是单位宿舍里。过去年轻人结婚很少有人自己住的，都是跟父母在一起住五六年再分家，现在上来都是独立住的，过去我们混好了把父母从农村接过来，从老家接过来接到自己家养老，但是现在我们怎么办？我们现在要给他单独买房子，能住在一个小区，能住在一个对门，就是不能住在一起，为什么？儿媳妇和婆婆是天敌，是要天天掐架的，不能天天住在一起。
总书记在十七大报告当中说要增加财产型收入，就是指房地产根本不是指股市，指股市全都上当了吧？从四千点到五千点，我的同学告诉他出来吧，不要忘了当年我们的血泪，他说没问题，不到八千点肯定下不来，结果到了五千点了我说快出来吧，他说放心吧有十七大，有奥运会撑着，到了六千点我说出来吧，他说还是没问题，黄金十年，哪知道从六千点下来到五千点，我说快出来吧，你还赚很多，他说啥，这叫暂时的调整没关系。从五千点到四千点，又下来了吧，他说这是地板价不可能再掉了，哪知道地板之下有地窖，地窖之下有地狱，地狱还分十八层。所以对老百姓来讲最好的产品就是房地产，房价只发生在极端的政治事件、政治改革、政治危机以及严重错误的宏观调控下，除了这些情况是找不到的，我们拿很多的数据可以验证这一点，只要我们不发生大的动乱，一般来说是没问题的。1987年全国平均房价408块钱，那个时候要买一大片，现在你是什么身价？而且除了去年我们从来二十多年没有一年下跌的，去年的下跌统计局的数据显示也不是下跌，下跌的时候成交量很小，还是上涨，上涨5.8%。
这就是香港房价的这次动荡我们给出的一个比较科学的解释，所以根本不是什么泡沫的问题，以此警告大陆政府要警惕房地产泡沫，这也是非常愚蠢的，这是很多人不学无术给出的一些所谓的忠告，香港所谓的悲剧绝不可能在大陆重演，如果我们老去折腾市场不排除就出事。我们深圳出事了，深圳为什么出事？深圳此前大涨，深圳的大涨不是泡沫的积累，深圳大涨我们早就预测到了，我在2006年的时候，深圳几个人找到我并问我，说他有点儿钱想干点儿啥，弄什么比较把握，我说别买股票，你买房子比较好比较把握，后来他就买了，果然他就赚了，为什么这么推测？这是有原因的。
第一，深港一体化了，你们知道香港那边房价多少？香港那边七八万一平方米，这里当时一万多，两个城市连在一起，一定要整个深圳的重新房价评估，不是泡沫的积累，一个普通人家的小姑娘嫁到富人家还是穷人吗？不是，人家吃啥她吃啥，人家喝啥她喝啥。
第二，深圳三年没放地，供应链跟不上价格必然大涨。
第三，深圳是中国率先形成了典型的中产阶级城市社会，什么是中产阶级？身价五六百万到两三千万的人遍地都是，他们最适合干什么？就干买卖还干不起来，尤其在深圳这个地方，最适合买了房子出租让别人来干，所以深圳买房的需求是格外强的，很多机关的人买了房子出租，或者住宅或者商业。
第四，深圳已经到了养老的时代，早期闯深圳的人，岁数大多像王石一样60多岁，父母都在80多岁，当年父母身体好不来找你，现在岁数大了经常来找你了，你去了大城市，你挣钱多，你有地位当然找你，你不养老父母还没面子呢，所以必须给父母买房子，深圳这几年给老人买房子的比例大大上升了，这也是真实的需求。
深圳是华南最强的增长点，周边资金全部往那里流，如果在湖南郴州干企业，如果向异地扩张的时候没有人拿它当回事，如果标签是深圳的，深圳来到天津滨海新区，滨海新区领导可能接见他，湖南郴州的公司来了没人理他，该成也不成，我们就要把郴州的公司搬到深圳去，就要催生他们的需求。
再往下说，深圳是中国就业的首选高地之一，来自清华、北大的毕业生就业先到北京、上海、深圳，这三个城市，那个地方的高端需求就当然很强，这部分人文凭高、信心足、能力强，到了深圳敢下手，另外他想买房有人帮助他。各位如果你到深圳去工作跟你表姐借钱要买房子，你表姐借你吗？能借给你，第一，她相信你可以还的上，深圳赚钱多；第二，她要想着过两年让她的小孩去深圳工作希望你照顾他，所以一定要借给你，如果你到甘肃去工作，你问她借钱她不会借给你，她不会到那去的，永远不会去的，她担心你钱还不上。
深圳此前的大涨是必然，包括去年下跌的时候，7月我在深圳演讲我说房价可能跌的差不多了，后来由于别的原因最低点往下错了两个月，没有说的很准，后来出现了明显的下跌，明显的下跌也有几个原因，也是大家根本就没有想过的，没有时间给大家讲了，下次再说，谢谢！

主持人：谢谢董教授精彩别具特色的演讲。接下来请出这位嘉宾是金融投资学界的巨头，国巨资本国际控股集团总裁、首席经济学家孙飞先生。

孙飞：各位朋友下午好！很高兴来到天津，因为前两天我来天津于家堡建金融中心，我感觉到天津和环渤海的发展的热度。时间有限，我主要讲一些观点，讲一下中国次级城市的房地产投资。
京津环渤海地区大部分都属于次级城市，中国一线城市主要是北京、上海、广州、深圳，其他都是次级城市，未来的机遇就在次级城市，这是我要首先讲的。我们的孟晓苏、董藩朱会长都讲了很多，我也要澄清一下，我主要做金融，泡沫是一定存在的，金融业存在泡沫，房地产也存在泡沫，这我要和大家讲清楚。董藩是我师兄，摩根史丹利的首席经济学家也是我的师兄，这个观点是统一的，全国的房地产市场是没有泡沫的，是比较健康的，但是主要城市，一线城市绝对存在泡沫，这个话我要说到这儿，首先股票市场也存在泡沫，是由于它的价格严重偏离价值，这就是严重泡沫，我们的股票市场全球的股票市场都有泡沫存在，只是大还是小，市盈率就是泡沫，市盈率越大，一百倍的市盈率泡沫就越大，一千倍就更大，但是二十倍、三十倍，我为什么这么说，前两天有人采访我，中国一线城市的房地产有30%的下降。我为什么说目前北京和纽约的房价可以看齐，但是几年后是可以的。你在高位进入了，五年后、十年后会达到这个价格，希望大家不要高位投资某个金融产品，或者投资房地产。
但是房地产作为住宅来讲，它不但是商品，也是公共产品，政府一定要介入调控，这是我一直在澄清的，但是企业管商品房，政府管保障房这是应该分清责任的，我一定要澄清，泡沫问题就是说这个城市的房地产价格必须和城市的经济地位GDP水平、居民收入水平相匹配，但是我们北京、上海有特殊的购买力，主流购买力还是当地的老百姓，因此泡沫是存在的，看它是大还是小，因此我说全国的房地产市场是比较健康的，因为全国每年增长速度比较平均，为什么存在泡沫？如果我们的北京从2005年-2006年一个楼盘涨了三倍这不是泡沫吗？这肯定是泡沫，这一定是泡沫，它严重的偏离了价值，最终形成泡沫，这我要讲。
但另外我要澄清一下，为什么房地产特别是住宅会出现这种大幅度的上涨现象，是由于中国，特别是一线城市的房地产存在着资源垄断下的资源稀缺，我一再讲这个观点，房子垄断在开发商手里，他想提价就提价，供给严重不足，刚性需求很大，刚性需求有的是有效的，比如说你想结婚，这就是刚性需求要买房，但是你买不起就不是有效的，因此我一再强调有效的需求这是最重要的，有效需求有效购买力。
由于严重的不对称、不匹配，开发商今天是五千/平米，明天一万/平米，这是有问题的，这是资源垄断下的稀缺，就导致漫天要价，但是中国房地产市场，一线城市的房地产市场，主要由市场来决定，最终是否是泡沫市场说了算，市场说涨不动了，因为没人买的起了，投资投机需求全部撤离，为什么这一轮北京能涨上来？是由于我们的银行信贷增加特别大，一个月一万亿，大量的信贷资金流入楼市，也进入了股票市场，但是股票市场我认为为什么还有投资价值？是因为中国的股票市场作为股指来讲，在三千点到四千点都是具备投资价值的，因为市盈率在三十倍左右都还比较安全，而房地产作为住宅市场，比如说北京买这个楼盘，这个楼盘性价比好就没有泡沫，比如这个楼盘开发商成本只有八千块，他卖三万，那你肯定就是冤大头，这些问题大家要分清楚。
我今天以最快的速度来讲一下中国次级城市房地产投资的机遇与挑战。可以这么说，中国次级城市房地产投资背景我认为现在是不错的，中国经历了国际次贷、雷曼风暴、国际金融危机的影响，我们中国楼市的下跌与这个是有影响的，但是实际也面临巨大的机遇，中国现在已经成为全球第三大经济体，今年年底可能超过日本，成为全球第二大经济体，中国正在崛起，可以这么说，中国是拥有现金最多的国家，外汇储备两万多亿美金，我在去年雷曼风暴一出来就说抄底机会来了，赶紧进入海外市场，比如我们的中国投资公司在最高点进入到摩根史丹利，我就说了去年10月份的时候就应该进入摩根史丹利，那时候股价最低，因此海外抄底的关键在于具备不具备这个实力，具不具备风险控制能力，这是最重要的。由于美国次贷一方面对我们中国的金融进行了校正，退市对中国房地产也进行校正，我有一个演讲专门讲“美国金融危机对中国房地产的影响”，美国次贷怎么发生的，就是由于美国房地产泡沫的破裂，导致引发美国金融危机。
雷曼风暴、整个全球萧条，这就是泡沫，但是中国幸免了，为什么？我说中央政府出台一些政策使中国的房地产实现了软着陆，深圳稍微有点硬着陆，房价很高突然跌到50%，这就是硬着陆，北京上海很稳定，到最高点慢下来，突然再上去这又很危险，大家要注意控制风险，我是做金融的，我把控制风险放在一个首要的位置。今天我要给大家鼓劲，次级城市面临宏观发展非常好的城市，因为我们国民经济处于高增长的周期，虽然从去年年底开始经济开始下滑，到我们今年一季度的增长到6%左右。
可以这么说，我们中国由于及时出台了四万亿的经济出台方案、结构性减税、扩大消费等等一些措施的出台，中国今年的经济增长应该说达到8%左右是问题不大的，这些措施有效落实的。为什么达到8%？第一，中国具有世界上最大的内需市场13亿人口；第二，中国的城市化率只有46%，未来要达到70%中国至少三十年，这也是房地产的机遇；第三，中国农村土地流转、土地革命，这都是我们次级城市发展的巨大机遇；第四，就是我们中国的经济处于高增长的周期会做一个调整，我们全球经济一体化出口就会受影响，但是国民经济由于内生增长的动力，必然会使他有比较高的增长，可以说中国的经济如果低于5%就意味着中国有大量的失业，这很可怕。中国的经济从政策上来讲不能低于7%，不能低于8%，因此中国目前来讲，除非中国整个富裕了5%、3%、4%，这都有可能，但是目前是高增长的态势。
前两天的“环球国际论坛”我正好也出席了，有人讲中国经济应该是小U形复苏，我不是很同意，我讲的是V形反转，但是V形也不准确，V下面稍微有点儿圆，为什么？中国的经济从二季度开始到三季度基本在驻底的过程，在三季度开始反弹，因此中国的经济已经开始率先恢复，作为欧美慢一些，美国经济最坏的时候也基本过去了，金融体系也稳定了，下半年是驻底，他们却驻底比较长一些，这是我强调的。
另外针对人民币来讲还是有升值的预期，再加上我们通货膨胀的预期，前段时间我向媒体表达观点，中国现在不但有通胀的压力，也有通缩的压力，是双压双通，因此为什么这次很多人又抢楼市、买房子呢？他们认为通胀来了，其实通胀还没有来，伴随着有压力。
第二，强调一个观点，目前对于通货膨胀国内有很多的误区，国内的通货膨胀并没有纳入房价通胀体系，如果把它纳入的话，2015年北京就已经开始通胀了，那是多少倍？是100倍。因为房子涨了100%、200%，那就是通胀，我们中国的CPI指数，通货膨胀系数是没有房地产。因此，我建议国家统计局也要在这方面做调整，包括现在我们实行的适度宽松的货币政策，也都推波助澜，现在我认为要注意控制风险，要适当的时候调整货币政策，但是现在我们中国为了保8、保经济增长、保民生、保稳定适度宽松的货币政策短期内不会调整，但是我们也要看到由于大量的银行信贷资金流入楼市和股市，这是我们需要戒备的。
但不管怎么样，我们现在加入WTO进入全面开放，国际资本流动很快，现在又有大量的热钱进入到中国，为什么？因为中国的经济目前是全球独树一帜的，另外房地产，从长期来看也存在着升值空间，基于这些考虑，就宏观经济背景我们这个次级城市是比较向好的。但是我们次级城市的房地产经济环境不容乐观，金融体制缺位，大家也知道目前金融体制总资产65万人民币，商业资产占60万人民币，中国的信贷资源基本在商业银行体系，包括我们要讲的Rise，包括私募股权投资基金，虽然国务院也出了文件，但是具体的都还没有出来，因此我们的金融产品比较稀缺，信用体系比较缺失。
房地产企业严重的依赖商业银行，一旦中国收缩银根房地产业又要面临灾难，因此我们必须大力发展房地产金融市场，建立房地产信托市场，这才最重要的。我们次级城市房地产投资也存在很多的矛盾，首先城市开发用地与保护耕地的矛盾，开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾，政府土地出让招拍挂引发的高价工地与稳定房价的矛盾，未来预期引发炒房及投资置业者之间的矛盾。
还有存在的问题在于开发用地供应偏紧，土地供应加剧。一线城市更明显，北京连续出现几个地王，中低价的商品住宅供应不足，房地产供应结构十分不均衡，这是我们房价上涨的一个主要的推手。
第三，是市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高。
第四，住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足。这个很多年前我就讲了，实际上中国的保障房经济适用房严重不足，在我们的一线城市这个体现的是最明显的，为什么？如果我们的普通老百姓中低收入人群如果可以买到一套住房这个市场就健康了，现在为什么存在着全力寻租的现象，经济适用房，廉价适用房就成了稀缺，但是这个经济适用房在中小城市稍微好一些，因为房价本来不高，这个矛盾不突出，但是在一线城市和二线城市矛盾十分突出。
第五，政府职能转变之后市场信息匮乏，不能满足市场快速发展的要求。
第六，宏观调控引发市场观望，虽然市场在逐步回暖，但还需要一定时间调整。一线城市的回暖很快，但是我们的次级城市观望期会长一些。
可以这么说，我们中国的次级城市房地产投资生态具体体现在京沪绥深之外，出现一窝蜂现象等不稳定现象，同时也具有相对的平稳型，二线城市比如天津、计划单列市省会。但是它的机遇也更大一些，为什么？因为越是待开发的地越说明它的门槛低、价值大。
三线城市的房地产产品比较粗放，可以这么说，作为三线城市更应该跨越式发展，在天津我就少讲点儿三线城市，离我们比较远一些。
这么说，当前我们房地产投资的现状在金融方面存在着瓶颈，特别是在次级城市，比如星耀五洲，今天孟总说的那个项目，但实际上还是缺乏金融资本的支持，那么大的体量没有很多金融资本支持也是很难做的。我想星耀五洲也不例外。我们房地产缺乏通道和路径，银行一行独大，房地产融资渠道单一风险巨大，因此我们中国的房地产金融亟待构建多元化资本化国际化的金融体系。
另外我们次级城市面临前所未有的投资机遇。第一，区域经济一体化；第二，加快城市化城乡统筹；第三，次级城市产业结构优化升级；第四，就是城市总体规划优化升级。第五，中国房地产主战场不再是一线城市独有，一线城市在目前来讲已经透支了它的价值；第六，次级城市基数较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间；第七，次级城市房地产发展空间非常大，随着基础设施完善房价还会上升。天津城铁通了，如果星耀五洲周边社区完善了，现在五六千，未来涨到七八千一万都是有可能的。
面临的挑战首先是区位的挑战、城市地位的竞争、综合实力的竞争、政府效率的竞争，这很重要。作为我们三线城市来讲风险就更大了，因为第一它市场容量小、消费能力低、价格平均，三线城市要把六点把握好就可以，如果风险把握不好就会出现问题。作为我们来讲，作为投资者、作为金融机构，应该一手要积极应对宏观调控，加强法制建设，在工业化和城市化上朝向更加集约用地的方向发展，同时就是在次级城市提高开发产业的门槛。另外优化房地产税制改革，运用物权法进一步规范房地产市场。
另外，作为我们次级城市房地产投资策略，不能简单复制一线城市模式，应该找新的经济增长点。作为次级城市的模式和优化，我讲几个观点。
首先，由于商业银行很大仍然是主渠道，信托是地产金融创新的主流范式，特别是房地产信托这一半年增量很大。另外，信托+银行+证券化+资本市场+PE+REITS是地产融资的主流组合模式，包括比如说美国万通投资银行控股集团、中国国际资本可以为大家提供这些服务。现在很多外资机构进入中国，也是房地产融资有效渠道。
随着宏观调控、货币政策、税收政策的深化，国民经济是支柱产业，特别是二线三线城市，未来的发展机遇更巨大，虽然面临挑战，但是随着中国城市化进程不断加快，中国次级城市的房地产业也会获得更加广阔的发展空间，谢谢大家！

主持人：谢谢孙先生的精彩演讲。接下来有请中国社会科学院、城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞先生演讲，有请！

牛凤瑞：我用最简单的语言把我的观点给大家说一下。刚才孙先生讲了几个观点，我特别认同。

第一有关中国房地产泡沫问题，讲速度刚才孙先生讲，比如说很短的时间内增长几倍就可以认为是泡沫，这里边我要提示一下，讲速度是一个基数跟增量之比，假设一千块钱涨到三千块钱增长了两倍，同样的一万块钱涨到一万二的时候也是增量两千，但是它仅仅增长了20%，这是一个呼应。

第二个问题，呼应关于美国的次贷问题，美国的次贷引发了美国的金融危机，乃至波及到世界，但是现在我们要问，美国的次贷是怎么产生的，为什么它就会形成金融危机，这里边咱们不妨回忆一下，作为社会穷人本来买不起房子，现在硬让他买房子，而且给他各种优惠贷款，让他买，最后是光脚不怕穿鞋的，最后就引发金融危机。

这里说明什么问题，美国政府在这里逃脱了自己为穷人提供住房的社会责任，同时又利用美元的国际货币地位转嫁了危机，而造成了今天的局面。

第三个问题，有关中国房地产的软着陆问题，大家想一下2008年终以前我们的房地产政策它的方向是什么？控制投资、控制房价。2008年终以后，因为国际金融危机的影响，中国的房地产宏观政策发生了一个非常大的改变，2008年中国房地产的调整是不是原来我们调整的那个预期的方向，2008年终以后我们的政策是什么？通过房地产来刺激投资来确保我们的增速，这是两个不同的方向，请注意我一直讲，2008以前的中国房地产的宏观调控与国际金融危机的影响发生了共振才造成了去年的局面。

第四个问题，中国的通货膨胀或者叫物价指数当中，不是没有住房的因素，是有住房的因素，但是它没有包括中国房价的，你买房的那个房价的变动因素，这是两回事。

下面我稍微的再展开一点讲一讲今天的话题。今天咱们是环渤海论坛，而且上午我又看了星耀五洲，去年的时候我曾经聆听了星耀五洲的规划设计，当时也感到非常的振奋，今天上午参观实地，我想说星耀五洲集世界一流的规划设计的专家，集中五洲各地的建筑风格，或者文化传统集于一身，打造集国内一流的楼盘，把我们的休闲、度假、居住乃至健身于一体，我想这是不是可以叫“星耀模式”。这个星耀模式我们期望它取得成功，包括社会经济效益的这种共赢。同时我要说的是，星耀五洲这种模式，或者这种楼盘的开发，它是以我们天津市的高新产业的纷纷开工，以及国际型的大型企业纷纷落户天津，以及天津市日新月异的城市现代化的建设相辅相成的。我们希望星耀五洲能够成为未来天津市建设的名片，成为建设的精品。这是我要说的第一个问题。

第二个问题我谈谈京津的房地产市场问题。2004年我曾经完成了中国三大都市区的研究，得出一个基本结论，包括我们京津在内的京津塘都市密集区是中国未来经济社会增长的第三套引擎，京津地区也好、京津塘地区也好在未来发展过程当中在全国的经济社会地位中的比重或者地位还要持续提高，所以在京津地区来说，未来我们面临的是都市密集区，是高度城市化的地区，在这个地区我们的房地产的前景应该一直是乐观的，但是不排除个别楼盘的失误，这是两个问题。

在京津房地产的开发中，我们不要把河北省的行政区域排除在外，应该是京津冀或者京津塘地区有一个共同合作、实现共赢问题。这是第二个观点。

第三个观点，我谈一谈中国目前炒的比较热的就是如何看待我们现在的土地地王的再现问题。因为这个问题媒体问了我几次，我回答了媒体的提问。我看了看媒体的反应，大概负面的报道比较多，正面的呼应好像我还没见到，是不是有些媒体的过滤，我这里讲的是个人的看法，怎么看待这种现象，这种现象存在如果我一直说，这种招投标它是合规的合法的，那么形成这种现象，我们就要分析这种现象的背后是什么，我看到有关的媒体一直在报道，地王又现说明我们的房地产价格是否孕育着新的增长，怎么看待这个问题？新的地王出现了，这是在2007年地王出现以后又一次出现，2008年我们有不少的土地出现这种流拍。

我是这样看待的，第一，我作为第三者，我对这种土地的招拍挂过程以及土地地块本身的信息掌握不充分，至少我不像陈总他们举牌的人，他们做过长期的专门的研究，应该说他们最有发言权了，我尊重他们的举牌，也尊重他们的成交。

第二，我认为这个举牌、这种招拍挂这是中国土地资源优化配置的一个基本形式，尽管我们现在看到它可能提升了房价，但是我要说的是，如果我们不出现这次地王的话，平均的楼面地价是16000元，假设一万块钱拍下来了，它未来的房价是多少？大概应该是一万八九的样子，一万八九的房价在北京来说，一般人还是买不起，还是高，与其是这样的步入思考下一层次的问题。

我一直讲土地不仅仅是我们生存发展的基本资料。土地是财富之母，同时它又是我们经济产业发展过程中的基本的生产力要素、经济要素，它要实现优化配置，最后土地价格的背后是复杂的社会分配关系和社会再分配关系，想一想地方政府通过土地的财政拿到税收之后，才有可能加快一个城市的基础设施建设，才能够有更多的可能去建设我们的住房保障体系，这是我们面临的问题。当然这里面背后还隐藏着更多的逻辑关系，我们不再展开。

总的来讲，我们的思路不能停留在仅仅房价的上升和下降，我一直讲房价首先大涨的地方必然首先大落，房价首先大落的地方，可能会出现首先的大涨。房价的涨涨落落是配置资源的基本形式，目前房价的这种变动是我们分配住房资源的最有效率的，也是最公平的杠杆。另外房价的背后跟土地的价格一样是复杂的社会再分配关系，我们通过这么一个思路去考虑，我们的舆论也好、媒体也好，我想会有另外一个思考，会有另外一个导向的，给我15分钟，谢谢大家！

主持人：接下来有请华业地产副总经理陈云峰先生。

陈云峰：时间非常宝贵，我的演讲不超过五分钟。

这次来天津非常高兴，因为我本身就是天津人，一直工作在北京，所以很长时间没有回天津了，所以我觉得环渤海一体化是像我这样的流落在北京在北漂一族的一个心愿，让天津也快一点儿发展起来，特别是房地产，现在感觉回来道路和楼房的建设比前几年快多了，我在北京可以深切感受到北京和天津的差异，虽然两个城市差那么远，但是老百姓的收入、城市建设的水平应该差距非常大，刚刚星耀五洲的时总也提到了，现在天津也在环渤海的战略当中，天津是最大的受益者，刚才也听了孙飞博士的演讲，天津在这次的历史变革当中确实是有很大的机会的，所以这点体会非常的深。

第二点就是刚才牛凤瑞老师讲了地王的事情，这几个月我都参与了北京的几块地的竞拍，压力非常大，现在在北京开发商受到了两面夹击，一方面是中字头、国字头的企业，比如说这两块最大的地，就是奥运村旁边的水源酒厂的地是由中国电子拿走了，还有港区路10号地又让中化拿走了，当时拍这个港区路10号地，是潘石屹带着老婆去的，他是很有信心，但是却败北了。我们意愿很强烈，上面打不过国字头的企业，下面还有一些没听说过的开发商非常勇敢，在那比的是什么？勇气、胆量和魄力。我很理性的说这些开发商是把明年房价上涨的预期全部都加进去了，照现在的地价和成本是不赚钱的，但是如果明年房价上涨30%那他肯定赚钱了，上涨50%也是很赚钱的，现在开发商对经济的大势都很看好，已经在透支明年和后年的钱。

北京昨天又拍一块地，在大兴，大兴相当于天津宝坻那个区域，6200元/平米的楼面地价，房子卖八千/平米，今年肯定是不赚钱的，明年也赚不了钱，如果后年房价再涨30%那就赚钱了，明年涨20%，后年再涨30%，这也应该有30%-40%的利润，大家现在都这么干。我觉得地价和房价的上涨在开发商看来，一个是无奈，第二个也必须接受，你不接受就没有地了，就得退出房地产的舞台。

第三点，这次中国房地产主流媒体联盟举办这种环渤海区域的交流特别有意义，现在房地产已经从单纯的一个城市、一个城市向区域化开始转化，现在北京和天津的城际列车，包括高速也是非常方便的，今天我开车过来用了一个半小时，从家里就到了这边。所以我觉得这种城市之间的人口流动，城市之间的购买力平衡应该也是一个趋势。

我注意到我在北京感觉到北京人还是比较有钱的，像星耀五洲这种项目可能会吸引北京的高端投资，也是他的营销的方向。

最后一点，刚才我们也和星耀五洲的时总做了一个交流，我们很快还会请北京中京联盟的老总专题到项目去，我们主要是参观、研讨、学习，就是要学习他比较现代的、比较有魄力的规划设计理念，包括营销。大家都知道他们的房子从5000元/平米-20000元/平米的，营销难度很大的，300万的体量当中有住宅、有酒店、有商业、有写字楼，还要弄一些码头、高尔夫球的配套，我觉得也是继城市综合体之后在房地产这个项目当中值得同行借鉴的地方，我们也很高兴在不远的时间来这里学习。

非常高兴参加这次会，能请到中房协的朱中一秘书长演讲，代表中国政府很强的声音，包括牛教授，包括比较开放的孟晓苏和董藩的“雷人”说法，确实我觉得今天非常开放，大家接受了很多新思维，不多占用大家时间，谢谢大家，谢谢主办者！

主持人：谢谢陈先生的演讲。接下来我们要举行的是几个启动仪式。首先要启动的是两岸房地产论坛中华建筑金石奖的启动仪式。

首先给大家简单介绍一下这个奖，它源起于中国宝岛台湾，是台湾建筑规最赋盛名、最具权威的房地产奖项，它始于1993年，目前举办16届，16年来认证数百个绿色环保项目，也成为台湾地区乃至大中华区绿色环保建筑方面最具权威性、品牌性的荣誉，现在我们要举行的是“两岸房地产论坛中华建筑金石奖的启动仪式”。

主持人：谢谢！由于时间的关系我们今天的2009京津及环渤海房地产论坛到这里就要和各位说再见了，谢谢各位精彩的演讲和对话，提醒各位主办方在这里为大家准备的丰厚的晚宴，请各位稍等一下，谢谢各位的光临，谢谢！