搜房网讯 6月26日，以“新起点•共发展——中国城市化进程与建筑房产业发展”为主题的高峰论坛在江苏海安锦龙国际大酒店隆重举行。本次论坛由江苏省苏中建设集团股份有限公司主办，北京大学房地产研究所提供学术支持，国内知名专家学者齐聚海安，与国内政要、商界精英共议当前经济危机下中国城市化进程与建筑房产业发展之道。

主持人：

许戈辉 凤凰卫视著名节目主持人

嘉宾：

龙永图 博鳌亚洲论坛秘书长
张青林 中国建设监理协会会长
朱中一 中国房地产业协会副会长兼秘书长
秦 虹 住房与城乡建设部政策研究中心副主任
笪鸿鹄 江苏省苏中建设集团股份有限公司董事长
陈国强 北京大学房地产地产研究所所长

许戈辉：尊敬的各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好！

我是主持人许戈辉，非常高兴和大家相聚在海安。大家知道，解放战争中，被称为“中华第一捷”的苏中“七战七捷”的主战场就是海安。今年是建国60周年大庆之年，而我们今天的主办方是江苏省苏中建设集团，它是首批国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，也是成立于60年前的海安。如此多的巧合让我们不得不对海安、对苏中人肃然起敬。

60年，一个轮回的结束，另一个征程的开始。从1949年建立至今，60年的光辉历程造就了“中国建筑铁军精锐之师”的苏中建设。60年的风雨历程锻造出了“励精图治，追求卓越”的苏中品格。取得辉煌成就的同时，苏中也在冷静的思考，苏中深深明白，只有敞开胸怀，博采众长，才能继续进步，才能促进整个行业的长足发展。

正因为如此，今天我们隆重举办主题为“新起点•共发展”的苏中建设集团60周年庆典和中国城市化进程与建筑房产业发展论坛，既是对辉煌的肯定和铭记，更是对未来的展望和开拓。

许戈辉：下面，有请中纪委驻建设部原纪检组长、中国建造金属结构学会会长姚兵致辞。

姚兵：各位先生、各位同行非常高兴参加次论坛，我想我作为一个从事建筑多年的一个老同志，我多次讲过，我们城市的发展，乡镇的变化，江河湖海的改造，无不凝聚着建设者的公共维持，我们各行各业千家万户，无不凝聚着我们建设者的无私贡献。我们共同风雨60年，60年是我们苏中集团拼搏的60年，奋斗60年，60年是我们江苏省委、南通市委，全国各兄弟省市有关建设的全力支持的60年，60年是非常不简单的、不平凡的，今天我们这个庆典，更重要的是今后，也就是说，60年一个花甲又一个辉煌，迎接我们更加辉煌的未来，在这里共同庆祝我们辉煌60年。

至此，我想有三点祝愿，第一、衷心祝愿苏中集团，能够在当前世界，应变世界金融危机，成为竞争者，成为一个赢家，抓住一切机遇迎接挑战。我想所谓危机，正是危中有机，我们要转危为机，抓住机遇，迎接挑战，在危机中更加茁壮成长。

第二、我们苏中集团拥有优秀历史业绩，可以说，党政很多部门给了我们很多的荣誉，也得到了全国的最高奖项鲁班奖，以及全国各省市工程质量的各种奖杯，今后还要创造出更好的品牌，我们说我们苏中建设集团建立高楼大厦是物质属性的，而品牌是情感属性的东西，愿苏中集团成为人们心中尊重、崇拜的建筑品牌。品牌是不简单的东西，说实在话，中国目前是一个制造大国，但却是一个品牌小国。我相信我们苏中完全有能力建设更多的品牌。品牌也是文化，苏中集团追求卓越的企业精神，体现着现代化，品牌管理也是现代管理的一方面，当今世界管理科学已经发展到了知识管理、文化管理、信息管理的水平，也就是说，要我们苏中集团站在管理科学的最前沿，以我们的苏中精神使我们苏中集团在新的国际水平上，迈向中国和世界的前列。

第三，衷心祝愿苏中集团继续创新，坚持全力创新，我们说创新，无论是原始创新，还是引进消化吸收再创新，这是我们企业长寿和企业永远兴盛的一个关键所在。作为苏中集团的创新来说，在今后的道路上，你们的任务更加的艰巨，特别是在今天，我们要面对可持续发展。作为建筑来说，我们的建筑不仅仅是质量，更重要的是要绿色建设，绿色施工，要减少二氧化碳的排放，要做到节能减排，做到污染的零排放，这个要求是相当高的，现在全国都在全力推进钢建筑建设，轻钢和空间体系建筑。全力推广太阳能和光伏发电以及其在建筑系统的应用，中央有关部门要求支持太阳能光伏电缆在建筑中的应用，一度电要补偿20块钱，这个数量相当的大，就在我们鼓励可再生能源的同时，要适应当前的科技化的技术、生态建筑、智能建筑以及各种现代化的新材料、新工业、新系统。我相信通过不断创新，苏中集团才会在全国建筑领域取得更多的领先。

因为时间关系，我不想多说，我们要抓住机遇，迎接挑战，分析当前世界金融危机的形势，也分析我国在现代化进程中不完善的方面，对于我们这些企业家来说，既存在机遇，也存在着挑战。相信通过今天60年庆典，我们积极挑战，愿苏中集团从过去的辉煌，走向今后的更加辉煌，从过去的成功走向今后的更加成功！谢谢！

许戈辉：感谢姚兵的致辞，下面有请江苏省建设厅党组书记江里程致辞。

江里程：尊敬的龙永图秘书长，尊敬的姚兵秘书长，尊敬的各位嘉宾，朋友们，下午好！

值此江苏苏中建设集团股份有限公司六十周年庆典隆重召开之际，我谨代表江苏省建设厅对苏中建设集团六十华诞表示热烈的祝贺！向苏中集团全体员工表示诚挚的问候！向长期以来一直关心致贺词江苏建筑业务发展的各位领导和各位嘉宾表示衷心的感谢！

江苏是建筑大省，江苏建筑队伍有“铁军”之誉，历经六十年的发展，江苏建筑业总产值将在今年突破一万亿。苏中建设集团六十年发展历程是我省建筑业发展史的一个缩影，特别能战斗，特别能吃苦，特别能冒险的苏中建设人就是江苏建筑铁军的一个代表。

历经60年的洗礼，苏中建设集团从一个小企业变成了全省建筑业的龙头；企业规模从小到大，技术装备从低到高，企业竞争力由弱而强，企业经营从单一到多元，建筑市场遍及五湖四海，充满了生机和活力，已经成为我省建筑行业的一只劲旅，一个排头兵。连续7年进入中国企业500强，连续5年进入ENR中国承包商前20位，连续6年在我省建筑业综合实力30强评比中名列前茅。去年还荣获了“全国五一劳动奖状”，年施工产值突破一百亿元。

拥有六十年的积淀，让苏中建设集团站在了新的起点，六十年对企业来说是一个重要的里程碑，也是打造百年基业长青的重要基础和力量源泉。我们深信，苏中建设集团一定会不断向前，不断成长，成为带动全省建筑业发展方向的龙头力量。同时，我希望，苏中建设集团以新资质升级就为为目标，对照新标准，立足高起点，自我加压，努力提升管理水平；狠抓产业结构调整，整个资源，提高高端建筑市场的专业施工能力；加大科技和人才培养投入，推进科技创新，推动建筑业转型升级，提高企业经济效益和行业地位，提高核心竞争力，为江苏建筑业的持续健康发展作为新的更大的贡献。

谢谢大家！

许戈辉：感谢江里程的致辞，下面有请南通市副市长朱晋致辞。

朱晋：尊敬的王秘书长，尊敬的姚部长，各位领导，各位来宾，女士们先生们大家下午好。

今天我们各位领导，各位嘉宾，云集在江苏省苏中建设集团，共同庆祝集团公司成立的华诞。首先请允许我代表南通市人民政府，向苏中建设集团60年大庆，致以热烈的祝贺，并将为公司成长壮大，积极做出贡献的苏州人，致以亲切的慰问。借此机会，向前来参加庆典活动，以及长期以来关心支持，南通经济社会发展的，支持南通建筑业发展的各位领导，各位嘉宾，各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢。南通边疆沿海与国际大都市上海隔江相望，近几年来，我们按照跨越发展，科学发展，和谐发展的思路，双方发挥靠江，靠海，靠上海的独特的气温优势和资源优势，全面推进联盟开发，上海是一个经济发达，社会和谐的沿海开放城市，正在快速崛起。今年6月10号，国务院第68次常务会议，讨论并研究通过了，江苏沿海地区的发展规划，我市投资国家计划发展，和江苏沿海开发，两大国家战略，同时，我们的通州这次建区，南通将构建一个新的大城市的格局。我们将在更高城市，更高起点上推动南通又快又好的发展。南通是著名的建设之乡，南通经济社会又快又好的发展，建筑业功不可没，建筑业是南通的重要产业，复明产业和优秀产业。

这就是改革开放30年来，我们全市的建筑业得到了江苏的发展，充满了生机与活力，全市60多万的建筑队伍，凭着敢为人先的勇气，自信，按照机遇的灵气，正在大江南北挤争国际市场，建筑业经济总量，施工能力，质量水平，市场覆盖面等，在全国领先。我们江苏唯一的建筑强势，我们的目标打造全国一流的建筑强势。海安是建筑队伍成长的一片沃土，运营着建筑施工的企业形象。今天我们诸位听讲的主体，苏东建筑集团在南通建筑业的发展史上，创下了许多第一：是我们南通建筑企业历史最悠久的企业，最早组建股份有限公司的企业，也是龙头支柱企业。风雨历程苏州人体现了励精图治，追求卓越的企业精神，塑造了与国同庆的辉煌，这是苏东建设集团的光荣，也是全市建筑业的骄傲。同志们，进行不懈的艰苦努力，南通建筑业已经拥有了辉煌，未来我们更要努力。

近年以来，随着扩大内需，促进经济增长的一系列政策措施，逐步的到位，各地基础设施建设的力度进一步加大，这对建筑业发展带来了新的契机。建筑业占在了新一代大发展的最前沿，希望苏中建设集团以及全市广大建筑企业，进一步增强机遇意识，发展意识，激发企业机制的活力，调整优化产业机构，积极推进科技创新，不断增强综合性的能力。继续保持全省建筑业的领先地位，为全面新小康，建设新南通，做出新的更大的贡献。真诚的希望07年的是各位领导，各位专家，各位来宾，对苏东建设集团和南通建筑业的发展，出谋划策，多提宝贵的意见，最后祝愿苏东建设集团的明天更加美好，祝各位领导，各位来宾，身体健康，万事如意，谢谢大家。

许戈辉：感谢朱市长，接下来，我们有请，中共海安县委书记，章树山先生致词，有请。

章树山：尊敬的龙部长，各位领导、各位嘉宾、各位朋友,大家下午好！

今天，我们在这里隆重集会，举行江苏苏中建设集团六十周年庆典，这是苏中集团的一大喜事，也是海安的一件大事。首先，我代表县委、县人大、县政府、县政协向苏中建设集团表示热烈的祝贺！向参加庆典仪式的各位领导、各位嘉宾、各位朋友表示热烈的欢迎！向长期以来关心支持海安建筑业和苏中集团发展的各级领导和朋友们表示衷心的感谢！

建筑业作为我县的传统产业，每年吸纳劳动力十多万人，为我县富余劳动力的转移提供了很好的途径，年人均分配达近2.5万元，成为我县的富民产业、支柱产业。作为海安建筑业的龙头企业，苏中建设集团历经六十年的风雨和磨炼成就了今天的辉煌。六十年来，尤其是改革开放以来，苏中集团由小到大，发展迅猛，综合实力显著增强，在行业中的地位不断提升，创造出一大批精品工程，在展示海安形象、促进农民增收等方面作出了重要贡献。苏中集团创造的骄人业绩是方方面面关心支持的结果，更凝聚着集团广大干部职工的智慧和汗水，在此我向集团全体干部职工表示亲切的慰问和崇高的敬意！

今天的庆典既是苏中建设集团六十年辉煌成果的展示，更是苏中人迈向新目标、打造百年苏中的新的起点。我希望集团要继续发挥龙头企业的拉动作用，充分发挥苏中的品牌、技术、人才、市场、资本优势，继续发扬我县建筑队伍团结拼搏的优良传统，以世界的眼光和开放的胸怀，打破企业界限，加强战略合作，逐步形成以大型总承包企业为龙头、专业企业为主体、相关企业为补充的优势互补、合作组合的我县建筑业组织结构体系。要充分发挥资金实力和融资能力等方面的优势，加快产业链的延伸，并争取早日进入资本市场。要丰富品牌内涵，通过正确的战略导向，强有力的文化支撑，扎实有效的措施，努力把企业推上更高的发展层次，提高运行质量，提升发展水平，使集团真正成为资金雄厚、人才密集、技术先进、管理科学的全国一流企业。

最后，祝苏中建设集团六十周年庆典圆满成功！祝各位领导、各位同志、各位朋友身体健康、工作顺利、万事如意！

谢谢大家!

许戈辉：感谢章书记的致辞。朋友们，相信大家已经非常迫不及待地想知道，如此充满激情、活力与专业精神，而又步伐坚实的企业，领航人会有怎样的胸襟和智慧呢？下面，就让我们以热烈的掌声请上今天的主办方：江苏省苏中建设集团股份有限公司董事长笪鸿鹄先生。有请笪总！

笪鸿鹄：今天，我们怀着无比激动和喜悦的心情，迎来了苏中建设60华诞。在这庄严神圣的历史时刻，请允许我代表江苏省苏中建设集团股份有限公司全体员工向出席今天庆典的各位领导、各位来宾表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！向长期以来关心和支持苏中发展的各级领导、有关部门、合作伙伴和各界朋友表示最崇高的敬意！向曾经为苏中的发展作出贡献的老同志表示最诚挚的问候！
翻开历史画卷，拂去岁月尘埃。历史的丰碑上，铭刻着苏中建设诞生、成长、发展、提升、跨越、辉煌的历程。1949年2月，海安17名个体工匠在党的领导下成立草木瓦业工会，这是苏中建设可以追溯的最早的前身，也是全国最早成立的自救性建筑企业；五六十年代积极投身社会主义建设热潮，为海安的城乡建设作出了重要的贡献；1979年，苏中建设第一批开拓者挥师北上，远征新疆、大庆，开始了大漠荒原风餐露宿的艰辛创业； 1984年挺进大都市，以上海24层曲阳新村为起点，开始了向超高层建筑的跨越；1988年，600名苏中建设者跨出国门，飞赴科威特，迈开了走向世界的步伐；1998年进行股份制改造；1999年组建江苏省苏中建设集团；2002年获得国家房屋建筑工程首批特级资质。

2005年6月26日，苏中建设史上又一个应该载入史册的日子。这一天，苏中建设完成了彻底的产权制度改革。接下来的几年中，围绕机制创新，干部竞争上岗，员工双向选择，完善分配制度，加大激励力度，强化考核体系，制定发展战略，整合市场资源……企业焕发了新的活力，几代人的百亿梦想终于成真，连续多年进入中国企业500强、在江苏省建筑企业30强评比中名列前茅，全面搭建了房地产业务平台，房地产业贡献份额逐年增加，企业上市工作正有序推进，公司进入了一个又好又快的发展新阶段。

一个企业的发展是不能靠一两代人完成使命的。苏中建设六十年的发展壮大，靠的是优秀团队薪火相承，靠的是诚信守约奠定基石，靠的是不断创新步步进取。

可以说，团队、诚信、创新就是苏中建设六十年发展凝练的主题，必将依然是苏中建设未来永恒的课题。

团队是苏中建设不断前行的光辉旗帜。我不敢奢言我们拥有最好的团队，但我能断言，苏中团队的每个成员都为自己是这个光荣团队的一员而自豪，今后我们仍将把团队建设作为企业发展的重中之重。

诚信是苏中建设长期积淀的精神内核。诚信是苏中建设六十年成就的保证，是公司聚财之本。靠诚信，我们赢得了市场、赢得了朋友、赢得了今天。今后无论苏中建设走向何方，诚信永远是我们制胜的法宝。

创新是苏中建设持续发展的不竭动力。苏中建设始终把创新和打造核心竞争力融合在一起，近几年来，不断推陈出新，在理念上、管理上，技术上不断涌现创新成果，可以说，创新已渗透到企业的每一个领域。

六十年的淘洗打造了今日的辉煌，六十年的更迭见证了苏中的优秀。但是固守于往日的辉煌，沉醉于今日的优秀，危机会把我们重重包围。与打造基业长青的百年老店相比，六十岁我们仍然年轻，六十岁我们仍然充满激情。不管我们曾经有过多少辉煌和优秀，我们仍然需要回到起点。

新的起点，新的命题，那就是：从优秀走向卓越。惟有卓越的企业才能基业长青。

走向卓越要善于提升自我。知者不惑，仁者不忧，勇者不惧，一个善于提升自我的团队必须是有准备的，准备就意味着学习和思考。一个企业的团队、一个团队的领头人能不能谦虚地、专注地不断学习，能不能提升自我修养和境界，决定了企业的未来。一个企业领导精神境界的高度，决定着企业未来的高度，也决定着企业的成熟度。一个成熟的企业必须登高望远，敢于见证自己的渺小，看到企业之外更广阔的天地，进而担当起民族正义和爱国情怀。提升自我要向书本学习、向实践学习、向同行学习。学习最先进的发展理念，学习最前沿的科学技术。未来的建筑一定是节能省地环保型建筑，谁在这方面领先一步，谁就会在新一轮发展中赢得先机，形成新的核心竞争力。

走向卓越就是要敢于否定自我。否定是一种大智慧，没有否定，就没有真正的精彩；否定是一种大胸襟，没有否定，就没有真正的成长。不断地否定自己，意味着不断地反省自己，解剖自己；不断地否定自己，意味着不断地战胜自己，超越自己，即使有时候看似原地转圈回到起点，其实是螺旋式上升到更高的层次和境界。只有将自己不断地归零，将优秀放在脚下，变作阶梯才能从优秀走向卓越。

走向卓越要能够超越自我。超越是一种大境界，超越自己永远比超越别人更难。商业的本质是利己的，商业本质的本质是利他的，有分享才会有明天。利益最大化这个商界人人共勉的信条苏中人已不再奉为圭臬，利他可以使我们心情愉悦，共赢可以让我们在追求社会价值的过程中实现超越自我的梦想。今天的庆典有着明确的主题“新起点、共发展”。共发展就是把利己和利他连在一起，把企业和员工连在一起，把企业和社会连在一起，把昨天、今天和明天连在一起，让苏中与时代共辉煌。

苏中建设的未来要从单一的施工型企业成为资本运作、房地产及工程施工、具备核心竞争力的多元化大型企业集团。

无论我们把目光投向何处，“以主业为根本、以多元为方向、构建和谐苏中、实现持续发展。”这一总体战略思想不会变。苏中的十年发展规划也不会变，苏中改革的目标更不会变。

我们将加快产业转型。继续保持房建优势，积极发展房地产业，大力拓宽投资领域，催生新的经济增长点；全力推动上市进程，早日进入资本市场，形成产业链发展模式。

我们将继续实施联盟战略。发挥龙头企业的资本、人才、技术和市场网络优势，让更多的优质资源聚集在苏中的旗帜下，实现合作共赢。

我们将立足国内，放眼世界，以更开放的胸怀，举可用之才、纳四海精英，加快科技创新和国际化进程的步伐。

我们将致力于建设和谐共生的企业文化，推进学习型企业的成长。

各位领导、各位嘉宾，甲子庆典，催人奋进，站在历史和未来之间，我们豪情满怀：

让历史记住今天，今天是过去的终结。

让未来记住今天，今天是未来的开始。

让我们携手并肩，去追求比六十载更长久的辉煌与卓越！

今天，我们需要重新出发！谢谢大家！

许戈辉：笪总常说苏中建设集团是一个大家庭，我们知道苏中建设的成功凝聚着这个大家庭每一个成员心血、泪汗，接下来，让我们请上苏中建设集团董事会的其他8位成员，他们是陈永明、张宝成、杜其广、黄春明、顾少军、王忠林、鲁  伟、刘树华，有请各位！来，请大家将手放在祈福水晶上，围成同心圆。

现场的全体嘉宾们，让我们共同见证和呐喊苏中建设集团的60周年历程和辉煌。10！20！30！40！50！60！在激昂的“苏中之歌”的歌声中，让我们共同为苏中建设祝福！庆典仪式到此结束，接下来将进行我们今天的主题论坛。

许戈辉：没有什么地方可以幸免，金融海啸直接就引起了经济的下滑，企业的困顿，失业率的上升，每个人都觉得有一种深深的危机感，那么我们作为建筑业，房地产业，怎么样度过一个严冬，尤其是被诺贝尔经济学奖获得者誉为影响21世纪人类进程两大因素之一的城市化进程，前景又会如何呢，那我们今天的论坛，就会针对这些主题做一个深入的探讨，论坛分为两个部分，第一部分是主题演讲，第二个部分就是我们自行的对话。我们首先就进行主题演讲部分，今天演讲的嘉宾，也都是业界的专家，首先我们用热烈的掌声，请出博鳌亚洲论坛秘书长，中国入世谈判首席专家龙永图先生。龙先生给我们谈一谈金融危机下的产业责任道德定位。

龙永图：同志们，朋友们，在苏中建设举行它六十年庆典的时候，举行这场论坛，邀请我们不是谈当前的经济形势，也不是谈经营管理，而是请我们谈一谈社会责任的问题，我觉得这标志说，我们中国的企业，在核心竞争领域加强，和国际化的生存上，都迈出了重要一步，因为在全球化的今天，企业履行社会责任，因为成为企业核心竞争能力的一个重要的组成部分。企业是否履行社会责任，也是一个企业国际化的重要标准之一。所以我对于今天的论坛能请我讲社会责任的问题，感到格外的欣慰。在当前的经济形势下，谈一些社会责任问题，有特殊的意义。因为这次全球金融危机究其根源，很重要的一条，就是全球一些企业没有履行自己的社会责任，大家都知道，这次金融危机是从美国开始的，当然美国政府有它不可推卸的责任，美国政府长期执行一种激励的，宏观经济和货币政策，鼓励消费者超前消费，刷卡消费，不断的调动整个消费者的消费欲望，在这样一个过程当中，美国金融界为了满足消费者的需求，搞出了一万三千多种所谓金融衍生品，制造一个庞大的金融泡沫来满足消费者的需求，同时也满足了金融企业的可怕的贪婪，他们忘掉了基本的社会责任，从而酿成了这场前所未有的全球金融危机。

所以从某种意义上来讲，这次全球金融危机产生的重要根源就在于企业社会责任的缺失，这点也引起了全球，特别是我们中国高度的重视，在谈到这一点的时候，胡锦涛总书记在去年十一月份讲到，当前的金融危机给我们一个重要的启示就是，企业在追求经济效益的同时，应该在市场运用中，采取谨慎、稳妥、负责任的态度，充分顾忌整个经济平衡运行，认真应对多种风险和隐患，主动防止因自己经营不当而对经济发展和人民生活所带来的冲击，温家宝总理从去年起就多次谈到，企业家不仅要会经营会管理，企业家的身上，还应该流淌着道德的血液。中央领导同志这样一些重要的讲话，再次说明在当前应对金融危机的时候，企业的社会责任是多么的重要，那么在我们中国当前应对全球金融危机当中，怎样来把握企业的社会责任，我们企业社会责任最重要的体现在什么地方，我觉得这首先要分析一下，这次金融危机对我们中国影响最大的是什么，大家还记得当这次全球金融危机刚刚开始的时候，由于我们沿海一些加工贸易型企业碰到了国际需求突然大幅减少的冲击，出现了相当一批企业破产的局面，这样就造成了当时有两千多万农民工即将返乡这样一种严重的问题，两千多万农民工突然失去工作，提前返乡，对我们中国的社会稳定，造成了重大的影响，同时也给我们中国经济改革开放三十年所带来的成就，带来很大的威胁，所以当时中央就敏锐的注意到，石油问题应该成为我们中国一切政策目标的首要政策目标。这点在我们过去学习西方经济学的时候，还有参加西方许多国际会议的时候，都一再的体会到，全球对就业的问题，给予了高度的关注。

我记得很多年前，我在马来西亚参加一次会议，听到马来西亚总理讲的一段话，他说我们马来西亚有两个最重要的政策目标，一个是就业，一个是税收。当就业和税收发生矛盾的时候，我们马来西亚政府，会毫不犹豫的选择就业，丢掉税收。把税收放在第二，把就业放在首位的国家政策目标。大家还记得，当这次金融危机刚刚开始的时候，奥巴马总统首先强调的是，怎样通过这样一个方案，创造三万个，四万个新的就业岗位，所有这一切，都给我们提示，在我们目前应对金融危机的时候，我们最重要的政策目标，就是解决就业的问题，因此在这样的背景下，我们中国企业在面对全球金融危机的情况下，我们最大的社会责任就是怎么样进一步的确保就业，确保就业的稳定，确保员工的阻力，这是在应对当前金融危机的时候，我们最重要的一个政策选择，也是我们企业履行社会责任当中，一个最重要的部分。当然，履行企业的社会责任，不仅仅是在应对金融危机方面的一个权宜之计，就像我刚刚讲话开始的时候提到的一样，履行社会责任，实际上是打造企业核心竞争的一个重要的、不可分割的一个组成部分。履行企业社会责任，不是做一点慈善事业，而是打造企业核心竞争力的中心的组成部分。

另外履行企业社会责任，也是我们中国企业走向国际、走向全球一个重要的前期条件，所以这个方面我想对于怎么样、和为什么履行社会责任提出以下看法：

第一个是要进一步明确在实现企业的国际化的进程中，遵守国际规则、履行国际的标准，是我们企业国际化的和履行社会责任的最重要的一个方面。大家知道在当今的社会当中，有很多很多的国际标准、国际规则。有环保标准、有质量标准、有安全标准、有劳工标准，还有今天刚刚讲到的节能减排、气侯变暖等方面的许多许多的国际标准。我觉得我们企业在履行自己的社会责任的时候，一个很重要的方面，就是怎样在整个经营生产的整个环节中，都能遵守这些标准。我在老家贵州讲话的时候，我们贵州的企业家提出来的时候，什么是国际化？我说国际化一定要到美国去、欧洲去、到非洲去，在贵州我们一个企业也可以走向国际化。如果一个企业在一个山沟里，但是他生产的产品是符合国家的的，符合国际的质量标准，符合国际的安全标准，符合国际的劳工标准，那么这个企业就可以说已经是一个国际化的标准了。所以我们今天在讲国际化的问题的时候，讲我们企业国际化的问题时，我觉得我们企业就要遵守这些标准，履行一些规则，这不仅仅是我们企业国际化重要的履行部分，同时也是我们企业履行社会责任的重要方面。在进程上虽说全球经济的发展，这个是对节能减排或气侯变化的高度重视，如果一个企业不能在节能减排和经济方面有所作为，那么这个企业不可能打造它真正的核心价值，它不可能具有国际的规划，他的产品、它的企业不可能是真正的国际品牌。所以我想在我们履行企业社会责任的时候我们第一个方面就是怎么样能够毫不犹豫的、严格的执行国际的标准，遵守国际的规则。这是我们中国企业核心自主能力，国际化战略履行社会责任的一个重要组成部分。

第二，我们的企业在履行社会责任的时候，不仅仅要自己做到诚信，自己能够遵守规则，自己能够尊重标准，我们还要关注我们的企业利益；关注我们企业产业链的环节的企业能不能一起来履行社会责任。因为现在的企业在全球化的时代，已经不是一个独立的企业，现在的全球竞争已经不再是企业与企业之间，而是产业链与产业链的竞争，因此在全球竞争中，哪个产业链能够按国际标准、国际规则办事，能够真正的履行社会责任，这个企业所占的产业链就是真正的具有竞争能力产业链，因为我希望我们中国的不仅仅在中国的企业当中能够真正的履行社会责任，而且要关注在整个的产业链的环节中同样履行社会责任。所以说，我们所在的建筑行业，从一个建筑的设计到它材料的工艺，到建筑、施工、到销售，有一个完整的产业链，在这个产业链有千千万万自己的利益攸关方，我们要使我们所有的利益攸关方都能够注重我们的核心的理念问题。比如说我们要监督和关注我们的设计部门，从设计开始，就注意这一环，注意节能，注意减排，比如说我们要确保我们的材料工艺，他们所提供的材料是环保的材料，绿色的材料、是节能的材料，这样在我们的建筑过程中，我们才能真正的把企业社会责任和国际标准融入到我们自己的经营模式当中，同时我们确保我们的产品在推向社会的时候也是一种诚意。用国际标准的方式来进行推销，来进行营销，这样使消费者能够享受到整个产业链都是遵守国际标准、履行社会责任的企业。对于今天的全球化的竞争，也就是产业链与产业链的竞争，也就是的我们的企业和今天关注我们企业自身的发展，也关注我们企业中所处在产业当中的各个企业的一个发展。这个作为龙头企业，像我们的苏中建设，在整个建筑业的产业链当中，可以成为一个产业链的龙头，而龙头的作用在承担社会责任、在确保国际标准和社会责任，在所有产业链各个环节当中都能得到真正的方面就有一个核心的方面。如果我们的龙头企业，也就是说产业链的龙头企业能够做到这一点，就是我们这样的企业履行社会责任达到一个新的最高的境界。

第三，我们要看到我们一个企业履行社会责任不仅仅是我们企业的事情，还有涉及大我们国家的形象，还影响到我们国家的综合问题，因为在这样一个时代，如果一个国家不是一个遵守国际规则的国家，不能够要承担国际条约、和国际义务的国家，那么这个国家就不会受人尊重。过去我们参加福建贸易组织谈判的时候我就讲到，我们中国加入世界贸易组织无非就是谈了两条，第一条就是遵守规则的人，第二条就是开放资产。我们谈了15年也就谈了这个，如果我们不遵守规则，我们就不可能成为一个全球受人尊重的国家，如果我们不能开放市场，那么全球就不会对外开放，我们就不可能成为一个在全球经济和社会发展当中能够结交更多的合作供应伙伴的国家，这样的国家是不具有真正优秀国家形象的国家，但是要树立国家的形象，要树立国家的地位，光靠政治是不行的，我们的每个企业，都应该遵守国际的环保、品质、节能减排，这样一系列的标准方面，为我们的国家承担自己的一部分责任。如果哪一个企业不遵守这样的规则，不履行社会责任，实际上就是为国家摸黑，就是损害国家的形象，所以我们应该从这样的一个高度，来看待我们履行社会责任的问题，它不仅是企业的问题，直观我们的国家的形象，和国家的地位问题。此外，还有一点涉及到我们国家出口产品的竞争能力，我们国家的产品在生产和销售当中，不能按照国际环境保护、安全的质量要求来，那我们出口产品在国际市场上就没有地位，去年我们曾经到过瑞典，瑞典正在宣传一种所谓消费的金钱购买的权利，据说任何一个消费者如果发现某种产品在分产的过程中没有按照标准来，没有履行节能的责任，没有履行国际安全的标准，那么这个消费者有权利拒绝购买，整个社会消费者就可以拒绝购买，消费者拒绝购买权就是履行水责任，施行国际标准，这是一个可做可不做的事情，而是我们的产品卖不卖得出去的问题，一个没有企业社会责任的问题它的产品可能会被排出市场，排出国际市场，所以对我们中国的出口来进，对我们中国出口产品在全球的地位来讲，我们都应该让我们的产品是一个真正的绿色的产品，是一个履行社会责任的企业所生产的产品。今天上午我们和苏州建设领导交流的时候，大家谈到我们的企业走出去的问题，我们中国的企业走出去，现在从整体上来讲还存在一个准备的阶段，所以我们中国还是一个发展中国家，我认为我们中国企业大规模走出去还没有成熟，我们现在没有意识到部分优秀的企业走出去，他们是第一批企业，他们可能会经受很多的困难甚至挫折。今天早上谈到苏中建设走出去的过程中各种困难，他们是我们中国企业走出去的先锋，他们所遭遇的困难，实际上说明我们中国企业在走出去的过程中，要首先要把自己打造成真正具有核心能力和具有国际化能力的企业，在这方面就是我们中国企业走出去的必要的方面，所以我认为履行责任真正按国际规则、国际标准来办也是中国企业走出去的一个最重要的准备，没有这个准备，我们企业走出去就将成为一种灾难，因为我们不能为走出去而走出去，我们是为了赢得我们中国人的自己，赢得我们中国人的荣誉，赢得我们中国人在全球的经济贸易地位。如果走出去经济给我们带来更多的困难，给我带来更多的麻烦还不如不走出去，所以这就是面临金融危机的情况下，深刻探讨责任的问题，对我们中国企业今后大规模的整是一个最好的思想观念的问题，同志们、朋友们在我们今天庆祝苏中建设60周年的时候，我们大家谈一谈社会责任的时候我非常的感动，说明我们中国的企业已经不是过去的企业，不仅仅是那些不经营、不管理的企业，他们也是受到了一个新的境界对企业，怎样为国家、为社会承担更大的责任，我希望在你们讲到新的起点、新的发展的时候你们把承担更大的社会责任作为你们工作中的一个重要的组成部门，我祝福你们，祝福你们取得更大的成就，谢谢大家！

许戈辉：感谢龙部长的精彩演讲。下面有请中国建设监理协会会长张青林做主题演讲。张会长的演讲题目是新经济环境下中国建筑行业的发展机遇与挑战。有请张会长。

张青林：新经济环境下，无非是说在全球金融危机、经济下行的国际经济大背景下，我们中国建筑行业所面临的机遇和挑战是什么？我非常乐观的说，金融危机、经济下行，但给建筑行业所带来的却是趋旺的商机。可以满怀信心的告诉各位，中国建筑行业的发展，一定是机遇大于挑战，这就是我国十年来的历史实践。

1998年是面对亚洲金融危机的第一个年头，我们不会忘记，我国政府的应对措施就是实行积极的财政政策，扩大内需，加大基础设施的投资，使全社会固定资产的投资长势大增。在拉动我国经济高速发展的消费、出口和投资“三辆马车”中，投资一直发挥着主力军的作用。从1998年28406亿元的投资，猛增到2003年的55567亿元，五年翻上一番；而后又从2003年5万多亿元增加到2008年172291亿元，五年又扩大三倍，年增长幅度都在25%左右。我们知道，建筑业是将固定资产投资转换为新的物资技术基础的服务产业，有投资有项目才有工程，也才有建筑业的舞台和市场。建筑业与投资的关联系数大约在60%左右，也就是100亿的投资将有60亿的建安工作量。为此这些年来建筑业的产值是同步于投资增长而增长的。

这次面对国际金融危机的新经济环境，我国政府的应对举措不仅仅是十年前的重演，而且是出手更快、出拳更重、出招更实，扩内需新增4万亿的基础设施投资，不能不使建筑业更加兴旺红火。所以说在新经济环境下，我国建筑业的发展一定是机遇大于挑战。

机遇大于挑战，但机遇从来都不会平均降落给那些包括无所作为的建筑企业，机遇永远属于那些有所作为的市场竞争主体。苏中建设的发展史就是很好的例证。苏中建设首先是面向市场有作为。我国改革开放的八十年代之初，苏中建设就率先走出家门北上新疆、大庆等地。我记得黑龙江省曾为江苏建筑大军进入大庆而倍受挑战。但他们后来提出“学大庆严格管理，学江苏优质服务”的双学口号，从而推动了黑龙江建筑业的发展。而后又在上海、天津、沈阳等经济发达地区崭露头角。苏中建设快速发展于市场开拓之中，说明“市场唯大、经营为先，竞争无情、商机无限”的理念，已铸成了苏中建设能够大有作为的精神支柱。

苏中建设更是自主创新有作为。江苏是我国建筑业的大省强省。改革开放之初就走上了“省的牌子、地（市）的班子和乡镇队伍”的创新之路。苏中建设在建筑业强省的推动下，不断地进行着自主创新的尝试。在企业体制机制上，建立现代制度，进行股份制改造，组建建设集团等等；在经营模式上，适应市场需求，主业的独立承包、专业分包和劳务承包多种并举，同时相关多元的发展房地产业，使产业链更添附加值；在企业管理上，展开深层次变革，人员竞争上岗、分配绩效主导、文化以人为本、成果惠及员工等等。

苏中建设还是文化强企有作为。文化强企最重要的是把“敢为天下先，凡事创一流、争第一”的进取精神培育成了强大的行为力量，由此创出了若干项鲁班奖工程，获得了若干先进企业的称号等等，为苏中建设增大了行业知名度和社会影响力。文化强企必然把企业品牌推向市场，用“诚信”的理念，去汇集核心人才，构建核心制度，提升核心技术，让品牌赢得信誉，赢得业主，赢得发展。

苏中建设不仅注重面向市场有作为，自主创新有作为，文化强企有作为，更注重把“有作为”作为一种“超越自我、追求卓越”的哲学精髓来认识来实践。这次60周年庆典“新起点?共发展”的主题，就是这一哲学思想的体现。笪总曾说“否定是一种大智慧，没有否定，就没有真正的创新精神；否定是一种大胸襟，没有否定，就没有真正的成长。”正因为如此，苏中建设不是一个人有作为，而是一个团队所有员工都在有作为；不是一件事有作为，而是坚持事事都要有作为；不是一天一年有作为，而是天天、年年都要有作为。我坚信用这种哲学思想武装起来的苏中建设一定会越来越辉煌。

朱中一：各位领导、女士们、先生们刚才听了诸位领导的演讲，对我们很是启发和教育，我第一次到现场，但是我在10年以前就已经认识了这个市场，因为10年以前，我当时是在政策法规司当副司长，那个时候计划刚出台，苏中集团就邀请我在苏州给中层以上干部做讲座。印象是非常的深刻，认识到这个企业是依法进行的企业，是认真学习法律的企业，今天早上也看了一下苏中集团的展览，刚才又听了笪总的讲话，它又描绘了未来10年，苏中集团提出来的是：要从单一的企业发展成为资本并重，房地产及工程施工核心竞争力的多元化的大型企业，我相信，笪总描绘的苏中集团的未来的目标是一定能够达到的。为什么呢？我也回顾了一下，我们房地产里头，一些比较好的企业，原来都是搞施工出身的，比如中海集团是我们房地产行业里头属于精细化管理的仍继续发展的好的企业。又比如，无锡的一个集团，他原来也是搞施工的，但是他干一个项目，搞好一个项目，他也是一个在我们行业里面一个稳步发展的企业，所以我们相信苏中集团他一定能在原来的基础上稳步发展、多元化发展，将来不管在房地产的领域还是在建筑施工的领域都能创造美好的未来。今天我演讲的题目是《关于城市化建设中与房地产关系》的几个问题。城市化是一个大课题，2000年的时候曾经有人说影响二十一世纪能力的有两件大事，一个是以美国为准的新技术革命，包括生物基因技术、纳米技术、信息技术；第二是中国的城市化。联合国秘书长恩格尔也曾经说过，城市化有可能是无比可疑，但困难也可能是前所未有的。这句话的意思是什么呢？就是中国城市化发展的好，他给你展示的光明的前景，如果你城市化搞的不好，城市好的时候，是很难改变的。所以我想怎样借鉴国外的城市化当中的经验教训，来稳步推进中国的城市化规划，是一个大的课题，是一个重要的课题。现在我们都在讲，因为城市化的快速发展，所以变我们的房地产是一个好的机遇，这句话一点也不错，但是怎样稳步的推进城市化，健康的推进城市化，是我们房地产业健康有序的发展是一个大的文章。

我想谈一些观点，我本人不是研究城市化的专家，但是在2000年到2005年之间，我们曾经有一个建议，要召开第四次城市工作会议，后来，虽然第四次工作会议没有开成，我们又准备了五、六年的时间，我们总结了大量的国外的经验、教训，其中的很多的经验教训，有些是公开发表过的，我觉得可以念一些题目，将来研究城市化发展的时候可以给大家参考，这围绕城市化的研究大课题说来的；2002年的时候国务院首先强化了加强城乡规划精神管理的通知，因为城乡也要发展，所以要规划，2008年8月国务院印发了关于促进房地产业持续健康发展的通知，当时在2003年的时候温家宝总理在城市化文件上的一个批示，怎样来控制房地产规模，根据他的批示也起草这个文件；2003年的11月出版了由江泽民同志题写说明，曾培炎总理所写的《领导干部城乡规划建设知识读本》，这本读本应该是聚集了我们行业内部的专家，花了很长的时间，经过了认真校对出版；2005年7月经国务院批准，建设部召开了城市规划工作座谈会，2002年在9月29号，由同济大学两位教师向中央政治局借鉴国外城市化的经营教训，推进我国城镇化稳步健康发展问题做了一些讲述。讲述以后胡锦涛总书记又作了将来，新华社也公开发表，那么我刚才列举的那些讲话都是笺注于报纸，当然还有大量的是没有公开发表的。

我想，各位如果在研究城市化的时候，翻阅翻阅这些文件和领导的讲话是大有好处的，我也参与了其中的一些讲话的稿子的起草工作，所以我感觉到要促进城市化建设发展，提出大量的房地产有关的问题，下面我对若干个问题谈一些看法，第一个问题，推进城镇化一定要把握好机制，要以当地的经济社会发展相适宜，那个问题是当时给中央政府领导讲课准备材料的时候花了很长时间研究的问题，就是根据专家的论述，在一个国家的城镇化达到了30%以后，城镇化进入快速发展的时期，那么我们国家的城镇化以每年增加百份之多少合适呢？我们就提出来了，在我们国家每年增加0.8个百分点比较合适。为什么？就是考虑了第一城镇化要有产业支撑，第二要跟当地的经济社会发展相适宜；第三，就是刚才讲的，你不管城镇化也好，你要考虑就业问题，如果城镇化太快了，城市的就业压力就会比较大，当时我们还有一个比较深刻的例子，就是石家庄，我们在会议上也讲过，2005年以前，石家庄150万人，它想推进城镇化，就提出来了，但是虽然提出来了，但是进展很慢，后来我们也老说这个例子，你想认为的推不行的，所以有几个问题，就是城市里面要有那么多人的就业岗位，第二农民能不能适合这个岗位，如果你没有那个能力适合这个岗位，你推进城镇化是不可能的，所以咱们不能利用房地产来推进城镇化它是一个综合的因素，所以把握好决策是一个重要的问题，另外有些地方，包括像深圳一些地方，它表面上看城镇化推进很快，但是它也上了一个基本的数字，一个是常住人口的数字，所以不可涵盖的一个数字，这两个计划不是太多，它的流动人口比常住人口更多，所以当2007年经济形式不是太理想的时候，因为他们对经济形式要求很多，经济形式不是很理想的时候有些民工就辞退了，一说退自然而然房地住房需求就显著了，再加上它房价不高，所以它的房地产市场首先就要调整了，这里头就有房地产规定的因素，也是怎么样估价城镇化的问题，所以这个问题我觉得对房地产来说是很需要关注的问题。第二个问题就是稳健的推进城镇化，一定要城乡规划，统筹城乡和区域规划，处理好城乡之间的关系，这个问题呢，在2005年的会议上有两句话，我觉得他讲的非常深刻，他说，规划的效应是最大的效应，规划的失误是最大的失误；就是一个好的规划，就是一个最大的经济效益，这一点反正不少地方都有体会，当然我们有规划的专家们，我觉得现在像南通市，现在正处于一个可能要修编的时候，因为国务院刚批的南通进一步发展的修建，所以我觉得南通有很大的发展机会，那么在重新修建的过程中，一定要处理好城乡和区域的问题，好在我觉得连接南通的机遇是最好的机遇，因为在跟周边规划里面，南通属于一个很重要的城市，在江苏的沿海的三各城市里，南通就属于一个南端的和上海结合的城市，所以怎样把南通真正建设成为一个合理的产业合理的跟上海对接的城市，对它来说机遇是很好的。我想再说一下作为一个资深的科学人员说的话，他说一个好的规划专家，起码要有50年的事业，它如果仅仅看到5年和10年是不行的，他还提出了大部分建筑是老建筑，那些建筑至今让人赏心悦目，交通非常的畅通，因为他们设计的眼光很长远的，要做到这些建筑的平均设计年龄都在150年以上，这是欧洲一名著名的科技人员简单的论述。我觉得这是一个大关系，尤其是我们经历了从1998年到2008年，我们对这个问题的认识，应该比过去更深刻。说从1998年到2006、2007年我们的发展很快，截止到2008年房地产的投资规模平均每年是在25%以上，但是2008年以后，就开始下降了。今年一到五月份我们房地产的投资规模的同比增长是比较低的，我们房地产投资规模的同比增长仅仅是6.8%，江苏是5.9%，这是一个数字。当然同比增长还是可以的。

就全国来说土地开发面积都是同比下降的，在江苏，也是同比下降的。江苏的投资面积一到五月份同比下降了31.4%，完成土地的开发面积同比下降了40.6%，房屋的新面积同比下降了3%。所以怎么样来保持房地产的投资规模，能够稳步的增长，怎样促进我们房地产的持续健康发展，这也是一个重大的课题，我觉得一个需要大家认真处理的问题，当然其中一个重要的环节就是保证土地的质量供应，此外还有一个问题，就是怎样处理好住房保障和市场的协调关系问题。在这方面，我觉得江苏也好，都有很好的经验。前一个礼拜，我们参加讨论会，就是包括江苏的供应产业问题，包括南通的问题，包括南通在旧城改造过程中怎样通过银行、政府贷款的问题，这些经验都是肯定的，所以我们觉得要保持房地产投资规模的合理性，熟悉以后，消化层面与新增房地产的关系问题，处理好正面与衡量的关系问题，处理好保持市场的健康发展和加强住房保障的关系问题。也都是在城镇化里头需要认真解决的问题。第四个问题，怎样改善人均环境，改善人均环境，建设城市化城镇，是我们的目标。这个到目前为止还是处于探索阶段。但是我觉得，要解决这个问题，我们从规划的角度，首先要认真执行建设部发布的紫线、绿线、蓝线、黄线等管理办法，所谓紫线就是划定城市的文化遗产，文化名称的保护办理，所谓绿线，就是要划定生态保护区，水资源保护地，或永久性土地的范围，所谓蓝线，就是要保护好城市的水系，所谓黄线，就是要控制城市的垃圾等。这四线，我想了想，在南通也全部存在，所以我觉得，首先就是从源头上为改造人均环境奠定基础。另外要力求房地产开发项目与周边的基础设计建设，和小区的公共设施的建设以及小区的配套的设施同步的规划，尽量的同步建设，当然这里还涉及到政府的投资问题，产权问题，但是我觉得我们在思想上一定要树立这样的思想，该政府解决的就要政府解决，该企业解决的就要企业解决。有些不少的企业，有一些大的设施配套或者小区内的生活没有跟上，但是如果配套可以同步解决的时候，那么可以改善老百姓的居住环境，可以起到非常重要的推动作用。第五个问题，就是要努力实现房地产的产业结构与当地的经济社会发展相协调，能够满足不同城市的居民的居住要求，我这里讲的房地产产业机制，包括住宅机构，也包括了商业低产、工业低产，最困难我们客观来说，前些年我们国家的土地政策比较注重的是住宅这一块，但目前来说，咱们的商业地段也好，办公的也好，怎样保持一个合理的规模也是一个很大的课题，实际上在我们国家提出来的房地产宏观目标里头，就提出来了，房地产市场总量基本平衡，这个问题也需要大家解决，一些城市大的商业集团项目往往比较注重，而贴近老百姓的社区则相对差些，但是我觉得各地的配套跟不上跟企业盲目的开发建设也有关系，在住宅方面也有这个问题，我们现在强调的是要发展住房问题，怎么样满足不同层次的住房需求，也是一个需要研究的问题，这地方包括几个问题。第六个问题，积极推进住宅的产业化，这个问题刚才也说了，我觉得这个问题在我们整个行业来讲，是一个经济增长方式的转变，我们的住房在前些年只解决住的问题，在当前，我们注重于怎样提高老百姓的面积，提高居住质量，注重怎样环保的问题，我想提议大家的问题，作为国家层面，对审计技能环保强调，工业也出台了关于民用建筑的管理条件，要求从设计开始，注重这个问题，但是在真正建设的时候，可能贯彻的并不太理想，条例上规定咱们在开发企业，在预测销售商品房的时候要公示有关的性能标准或达到的方面。客观上来说，不少地方，我看了一下，并没有做到这个问题，我希望我们的企业在这方面，能够迈出实质性的一步，我大概讲了，城镇化是一个大问题，和城镇化有关的房地产的问题也很多，这些问题我就讲这么多，谢谢大家！

许戈辉：感谢朱会长的精彩演讲。下面有请住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹做主题演讲。秦主任的演讲题目是城镇化背景下的地产投资机会。有请秦主任。

秦虹：尊敬的各位领导及各位来宾，尊敬的苏州集团的全体员工，我很高兴有机会来参加我们苏州集团成立60周年这样一个纪念活动，我今天发言的题目是《城市化背景下的地产投资机会》可以说，我们苏州集团，所发展成立的60年，就是见证了我们见证、参与、贡献我们城市规划进程和城市发展的60年，那么我们现在正在经历一个什么样的城市化呢？在我看来有三大特点。第一，中国目前正在经历的城市化，它的规模和速度都是空前的，我们改革开放30年，18年以来改革开放30年，几年中国城市人口增长了4亿，那么城市化的进程，在近10年尤其加快，在4亿人里面将近2亿是最近10年增加的，我们这10年的增加速度平均速度是1.3%的情况增速。每年新增城市人口在2000万人左右，所以我们城市化的规模和速度都是当前的又是空前的。

那么在全国在600多个城市里面人口超过100万的城市，一共有多少呢？一共有118个，其中40%的城市，是人口超过的200万，也就是说，我们到2050年的时候，人口超过200万的各大城市要将近100座，届时还有4到5亿的新增城市人口，所以我们城市发展的速度规模是空前的。那么我们今后的一段时间还将经历这样一个空前发展的一个规模和速度，这主要是因为我们商品的发展阶段和当前的人口供应的，也就是说，国际上发达国家所经历的城市化发展的道路证明，城市化率超过30%后，一直要到70%以后，城市化发展的速度才会降低，而我们国家的城市化速度还不到50%，正处于城市化快速加剧。那么我们当前的人口结构是什么特点呢？当前的人口结构里面，0—19岁和35—45岁这两个人口年龄段所占的是最大的，也就是说我们这样快速的大规模的城市化发展还要经历一个10年、20年，甚至30年的一个过程，所以我们说中国城市化的第一个特点：规模速度空前。第二个是什么呢？就是我们中国的经历的城市化是城市化和郊区化同时并进的一这样一个独特的过程，我们说现在的城市发展非常迅速，大量的人口上升，其中我们和2007年，和1990年相比，城市里面的人口密度增长了将近7倍，城市里面的房屋面积增加了4倍，那么城市里的人口密度、建筑密度、资本密度和我们前几年相比，都是大大的增加。城市的经济增长率在大大的提高，这是我们人口向城市集中，城市化的一个过程，但是和这个城市化的过程同时并进的是城市的郊区过程，也就是说我们最近20年里，城市的建成的面积已经扩大了2倍。也就是说2007年的时候和2009年相比，我们的城市的建筑面积，它的单位增长了2倍。一方面大量人口向城市周围方面城市的建设扩展，应该说很多的发达国家都经历了城市化和郊区化这样一个发展阶段，但是在这些发达国家，他们的城市化进程和郊区化进程是在不同时期发生的，而中国我们现在正在进行一个独特的现象，就是城市化和郊区化同时并进，城市化发展很快，不但高速的集聚的人口更是它规模的迅速往外扩展，第三个特点是我们中国的城市化正在比城市群发展作为城镇化的推进主题型材。我们在认识如何推进城镇化发展的问题上，经过了彻底的探索，十一五规划已经明确，那么今后要把城市群作为推进城镇化发展的主题，所以我们在看到当前的城市化，不仅原来的长三角、珠三角这些城市群正在勃勃兴旺的继续发展，那么东北城市群、中原城市群、武汉城市群、关东城市群等等，这些城市群正在规划和发展。

这些规划的建设发展，必将带来当地经济的发展，促进我们区域经济进入一个新的发展阶段。再一个是城市里面的龙头城市必将带动周围的大多城市协调发展。比如如果我们从城市发展的机会来看，在整个城市化大的历史进程中，所有的城市都面临这个机会，但是因为由于我们城镇化、城市群作为推进城市化的主题来看，凡是在城市群里面相关的城市，它发展的空间就会更大，在城市群里面核心城市它的发展空间就会更大，所以说我们现代的城市化正在面临大致的特点。那么城市化的发展，给我们的房地产及土地投资带来很大的机会，主要以下有三个方面的原因。一个是城市的发展，城市经济日趋活跃，城市的经济实力日趋增长，人口和经济的高度信息流、人才流、资金流大量的向城市汇集，造成了核心城市的稀缺度日趋提高，我们看到最近的一些年来，我们在房地产领域不断出现一个新的名词“地王”，“地王”都是出现在城市的核心地段，为什么？出现“地王”为什么大家都为了一块土地，不断抬高土地的价格，主要是当地核心城市区域的他的稀缺性决定的，我们也看到了房价收入比这样的概念，为什么在美国，全国的平均房价收入比大概在3到5倍之间，而在纽约曼哈顿它的房价超过了10亿的是全国平均房价收入比的10倍。

为什么土地的稀缺性在曼哈顿存在高度的稀缺性？那在曼哈顿房价收入比高，不是因为那里缺钱，不是因为那里的收入低，而是因为那里的土地价格太贵了，土地价很高。所以土地的稀缺性，城市化的发展，城市化的这个高度其中以大城市和地区的高度集聚带来稀缺性，带来土地价的提升，为房地产发展不断的创造新的收入机会，第二个方面，城市功能的不断改善，现代化程度的不断提高，带来了城市土地价钱的不断提升，那就可以看到，现在我们说通常再每个地方都拿GDP这样一个指标来衡量我们地区的金融发展的强度，每单位每平方米土地上所创造的出来的经济，代表着这个当地的经济发展的实力和它的真正的强度。我们也看到这些年来，大量的国际游资，外国资本进入中国房地产，进入买中国的高端无业，为什么？他们主要是在投资，他们主要是在寻求中国的投资机会，这个投资机会就是因为我们中国经济向世界进军的过程中，我们中国的城市正在向世界的城市看齐，正向世界城市的方向发展，正在靠着世界性的现在化的大城市。

所以这些国际资本，大量进入中国房地产、购买中国高档物业主要寻求中国的投资机会。那么中国城市的这种功能的改善，现代化的程度的提高，极大地带动了土地价值的提升，为我们房地产投资带来投资机会。第三个原因是因为我们城市随着建成区范围的不断扩展，随着城市群的新体，那我们为了应对这样一个城市的发展的规模，我们目前正在大规模的快速的建设交通，现在全国有14各城市正在建设地下地铁，全国规划性地铁城市，在2015年将要达到23个，未来三年我们还要实现一万三千公里的城际轨道交通建设，那么城际轨道交通的公交化以及城市轨道地铁的快速，必将带来我们土地区位价钱的变化。使我们土地的开发产生过程中很简单的一个道理。过去的不方便，偏远的地方由于通了地铁，才能使土地的价值一下大大的提高，而现在河北已经成了北京的郊区，为什么？因为交通条件大大改善了。那么北京到天津的城际交通29分钟就可以通达，它如果可以和城市内的地铁高速立体轨道相结合，那么北京和天津之间的联系会更加的紧密，我想和交通沿线的途径下的提升就有更大的机会了。所以城市的发展为我们的土地的投资带来巨大的机会，那么房地产伴随着城市化的进程，将成为带动国民经济发展的重要产业，应该说我们当前的国民经济发展，已经进入这样一个时期，什么时期呢？影响或者是阻碍我们经济发展的一个主要的关键环节，已经从供给端转向需求端，我们不再短缺，我们大量的生产能力和改革开放30年的大量的投资能力，可以说，现在满足社会富裕化，富裕程度不断提高，人类消费结构不断升级的需求，都是在国际发展中一些重要的产业，房地产、建筑业都是这样的产业，另外在工业化、和产业化的进程中，影响我们国民经济发展的一些关键产业，已经从过去占GDP比重最大的住房产业转变为对经济增长贡献最大的产业。那么对今增长中的最大产业，就是和我们当前的城镇化、工业化升级关系中的产业，那么这样一些产业与房地产和建筑业、建材业相关的一些产业区，这都是和我们工业化、城镇化发展相并随的，对经济的增长贡献较大的重大产业，我们现在也正在进入小康社会，那么房地产的投资和消费正在成为需求的热点，那么这样一个需求热点相关的产业，正在成为影响国民经济经济状况的一个重要产业。所以我们房地产伴随着城市化的进程，成为带动国民经济发展的重要产业，这也是被我们政策部门所认识，正是因为房地产它和国民经济发展的关联度高的特点，所以这几年来，房地产先进流动性好，资金周转快，城建资本小，自有资金利润率高等这些特点，吸引了大量的资金融入。那么我们很多企业纷纷把房地产作为多元化发展的行业，所以到目前为止我们全国的房地产企业已经达到了6.2万家的历史高的水平，我们说房地产发展机会，就是来自于我们快速的工业化，特别是城镇化的发展机会，当前中国的城镇化发展，不论是数量、质量，还是规模正在成为我们抵御全球金融危机的一个有利支承。我们也看到苏中建设也向多元化的道路迈进的过程中，也看准了城市化的发展带来的土地增值的机会，而且扩展了房地产投资的这样一个领域，我们衷心祝愿苏中集团心想事成，在新起点共发展的征途上再创辉煌，谢谢大家！

许戈辉：感谢秦主任的精彩演讲。下面有请北京大学房地产研究所所长陈国强做主题演讲。陈所长的演讲题目是从城市化视角看中国房地产业发展。有请陈所长。

陈国强：非常高兴来参加这样一次盛大的活动。那么，我们北大房地产研究所也非常荣幸，作为活动的学术组织单位，深度的看了一次盛大的活动。我们论坛的主题是城市化，这个城市化是一个非常重大的话题。那么，我想尽量争取在二十分钟内，和大家从城市化的视角，来看中国房地产业发展这样一个主题，和大家做一个简单的交流。

谈到城市化这个主题，刚才主持人还有我们朱会长都分别提到了，中国的城市化，是影响二十一世纪，人类进程的两大关键因素。那么，大家知道，另外一道关注因素是美国的高科技，刚才朱会长也提到这个。那么，我相信我们在座的各位，无论是来自北京的。还是南京，还是我们南通，包括我们海南的，我相信大家对于城市化，对于我们社会生活方方面面的，带来的巨大变化，都有非常深切的体会。

实际上在城市化这样一个进程当中，房地产可以说是伴随城市化进程，应该说是整个城市化进程当中，最重要，也是受益最明显，同时也是最具有研究价值的这么一个领域。那么，我们谈到城市化，我们知道这个城市化用书面语言来表达，他是这样一个表述，是我们人类的生活方式，社会节奏的一种变化。也就是说随着社会生产力的发展，人口逐渐从农村向城镇转移，农村人口逐渐成为非农人口，成为城镇的居民。那么，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人员的生活方式，居住方式，包括出行方式等等不断改善。这样的话，城市基础设施也不断完备，那么城市的文化不断提升，市民的观念也不断的更新，是这么一种过程。

换一种通俗的方式，通俗的说法，他是城市化率，实际上是城市人口占我们总人口的一个比重。那么，我们从建国以来六十年，这样一个整个这样一个进程来观察，我们可以发现，在改革开放之前的三十年，中国的城市化，应该说都处在一个相对比较低的水平。那么，特别是文革期间，城市化进程是处于一个停滞，甚至是倒退的这么一个状况。那么，1977年，我们中国的城市化水平百分之十五点几，那么这个数字不及1949年的17.43%。所以，总体上说，在改革开放之前的前三十年，中国的城市化，他的水平是停留，或者说一直徘徊在20%以下的这样一个低水平上。

我们知道根据国际通行的表现，城市化率在30%以下，他仍然处在一个，属于初级发展这么一个阶段。那么，从30%上升到70%，是中期加固阶段。那么，70%以上把他定义为后期成熟发展阶段。那么，按照这样一个标准，对照这样的标准，那么中国从1996年，城市化水平达到了30%这样的水平。那么，从96年以来，应该说中国的城市化进程，进入到了中期加固阶段。那么，我们从当前，中国城市化的一个现状，刚才秦主任也提出很多的数字，来说明这一点。那么我这里再补充几个，那么08年中国的城市化率是45.7%，达到了45.7%这样的水平。那么，大约有6.07亿的人口生活居住在城市里。另外，县市以上的城市超过600个，另外百万以上的人口的城市，刚才秦主任说了118个，另外我们也看到，不同的城市，中心城市，中西部其他这种地市，不同城市，在城市化率方面城市化的发展方面，表现出不同的痕迹。北京、上海这些中心城市，城市化率已经超过了80%，那么我们大家也看到，很多的其他城市也处在城市化的不断的阶段。
我们如果从这个中外对比的角度，可以做一个简单的观察，那么我们知道，美国在上个世纪二十年代，他的城市华率达到了50%这样的水平，日本在上世纪的五十年代中期，达到了50%这样的城市化率这样的水平。2007年，我们看到世界的情况的城市化率是50%，那么07年我们中国的城市化率百分之四十几，44%这样的水平，也就是说中国的城市化率，和世界平均的城市化水平相比，略低于平均的这样一个水平。那么，和发达国家和地区，在70%的水平，应该还是比较大的差距。

我想城市化水平较低，我们换一个角度，那就意味着，未来我们城市化的发展空间还有比较长的时段，比较长的空间，也就是刚才秦主任他们提出的，未来中国的城市化，还会持续二十年，甚至三十年这样一个平均，也就是未来的城市化的发展空间，这个还有对于中国未来的城市化，意味着从40%到世界发达国家接近70%这样的水平，还有相当的空间。那么，我们如果从城市化和房地产行业发展的这样的角度，我们来做一个简单的观察。
之前我们研究所曾经就城市化和房地产发展做过一次研究。那么，我们研究发现有几个结论，结论之一，我们通过研究我们观察到，城市化他和这个城市化率和房地产投资增长之间，他存在一种正向的关系，也就是随着房地产的投资，我们知道，在我们城镇固定资产投资当中，最近一直保持20%以上的水平。那么，从房地产投资增长率模拟出来的虚实线我们可以看到，这个城市化率和房地产投资增长，他呈现一个非常明显的正相关的关系，也就是在我们城市化中西发展阶段，这个随着城市化率的提高，那么房地产投资增长是加快。那么，这个是一组，一个很基本的结论。

第二个基本的发现，我们看到房地产的，特别是住宅市场的规模，和我们城市化率之间，存在一个非常密切的，正相关的关系。那么，房地产销售面积，也就是我们大家都关注的住宅市场的，他的市场规模，他的销售面积的变动，是围绕城市化率呈现上涨波动。那么，这个市场规模，随着城市化率的提升，表现出比较明显的这种内在关系。

随着城市化率的提升，市场规模总体上是一个正相关的关系，但他也表现出波动加剧的特点。那么，当然我们看到这个最近，特别是04年以来，房地产市场，特别是住宅市场，由于政策因素的变动，那么对于市场的市场规模，市场的这个销售，有非常明显的影响。但是，我们从城市化率，和市场规模的角度我们看到，随着城市化率的提升，我们住宅市场的规模，也呈现出一个非常明显的正向的关系。

第三个发现我们看到，城市化率和房价表示之间，他有非常明显的，这样一种内在关系。那么，也就是在房地产的价格，房价，住宅价格他的变动，随着城市化率的上涨，而上涨。那么，当上涨到一定水平的时候，他两者之间房价的变动，他呈现出是波动加大的特点。这个我们综合考察房地产价格，和城市化的关系，可以发现在03年以前，房价的增长，和城市化率，是虽然城市化率的上升，呈现缓慢的增长。那么，05年以后，随着政策的调控，那么房价的波动的特点，比较明显，也就是说随着城市化率的上升，房价本来是处在上升的趋势，但他处在一种比较波动的特点，由于政策的因素。

如果我们换一个角度，从这个城市化的进程，对于房地产业发展，提供的机遇这样的角度，我们可以看到，这么几个方面的表现，那么这方面，刚才秦主任也做了比较具体的论述。那么，我们看到随着城市化进程的加速，城市数量的增加，城市规模的扩大，特别是住宅小区的大批的营建。那么，商业用房的这种崛起，城市功能设施的这种道路的修建，那么这些因素，实际上由于城市化进程的加速推进，那么给房地产行业，房地产开发，可以说提供了千载难逢的机会。那么，这个是一个很直观的，很具体的一个表现。
第二个方面的表现，随着城市化的进程的推进，那么城市空间形态，在不断的优化，那么城市的产业功能区域，是越加明显。那么，无论是旧城改造，还是新城开发，还是基础配套设施的这种建设，或者说这方面的升级。那么，这一系列的城市化进程当中，城市空间的优化过程，他都提供了大量的对房地产的有效要求，那我想这个也是证明，随着城市化进程的推进，随着城市化进程的加速，那么对于房地产行业，对于房地产业，提供了源源不断的市场的需求。

我们第三个方面也看到，由于我们城市居民生活质量的提高，我们房地产改善的需求明显增强。那么，我们知道，在2000年，我们城镇居民人均的建筑面积，这个是20平米，最高是20平米，那么这个数据到2007年，人均的城镇居民，人均的居住面积，达到了27平米，也就是增加了33%。那么，同期我们看到，城市人均可支配收入，增长了将近1.6倍。那么，我们如果扣除通胀的因素，他的增长率也远远高于住宅面积的增长。那么，另外我们也看到，随着城镇中产阶级的出现，那么对房地产市场，也形成了非常巨大的需求。那么，我想这个以下几个方面，我们从城市化进程，对于房地产行业而言，提出了源源不断的，巨大的强大的需求的这个要求。

城市化的进程，他的推进，对房地产而言，不单单是带来机遇的因素，同样也给我们提出很多挑战，或者说给我们提出很多新的特点。这方面刚才朱会长也非常详细的论述了，我这里简单的再论述一次，城市化对于房地产行业提出了挑战。我们认为，这体现在几个方面：首先是，应该说随着城市化的不断推进，随着楼市的持续的繁荣，那么房价总体偏高，和我希普通收入人群的承受能力，出现了很明显的落差，我想这个是在城市化进程当中，我们对房地产而言，都已经非常明显的大家感受到，看到了这个问题的一个方面。

第二个方面，房地产市场他的供需结构，出现了明显的失衡，也就是供需错位的问题日益明显。那么，再发现我们过去十年房产应该说也留下一些遗憾，留下一些缺陷，缺憾。那么，首先是我们保障性住房的建设滞后，或者说现在急需保障房的这样一个建设的问题。

第三个方面，随着房地产行业的快速发展，那么房地产市场金融风险的问题，也日益凸显出来，那么美国发生的这个次贷危机，后来衍生为金融风暴，那么我想对于我们国内的房地产行业，也是从一个角度，对我们做了一个警告。提出一个非常深刻的课题。

第四个方面，我想城市化进程，对于房地产行业而言，我想提出一个非常实际的重大的课题，也就是房地产行业，如何与我们城市协调发展的问题，如何可持续发展的问题，怎么样实现科学发展，那么我想这个也是随着城市化进程的推进，随着城市化速度的加快。那么，对于房地产而言，这是一个非常现实的课题。那么，简单说这么多，我想谢谢大家。

许戈辉：下面进入嘉宾对话环节，本次对话的主题是：“城市化与城市建设:机遇及挑战”有请对话嘉宾博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、中国建设监理协会会长张青林、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、 住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹、江苏省苏中建设集团股份有限公司董事长笪鸿鹄。

许戈辉：我们知道，从美国爆发波及全球的金融危机也持续影响着中国。这种影响不仅来自于硬性的经济环境，更重要的还源于软性的心理预期，人们从内心潜藏着不安、未知、疑问甚至是恐惧，事实上我们也看到，2008年，中国经济结束了此前持续多年的两位数高速增长，步入了波诡云谲的下行通道，房地产与建筑行业同样经历了一场真正意义的“寒冬”，正在加速推进中的中国城市化进程也将面对诸多不确定因素影响。到现在，2009年的中期，在国家有力政策的调控下，我们正顽强抵御着金融危机的影响。请各位嘉宾谈一下在这个过程中，大家的心路历程或最大的体会是什么？从龙部长开始吧。

龙永图：我觉得我感受最大的就是怎么样解决我们的流动人口问题，刚才朱中一同志谈过就是像广东一些地方城市里面流动人口比常规人口多，常规人口比固定人口多，我们中国的农民工有1亿4千万，这次由于金融危机一下子两千多万提前返乡，所以造成了很大的社会问题。那么，现在危机是在城市化的问题怎么样解决，把农民留下来，我觉得在我们中国让1亿4千万农民工流动下去的局面不可持续的，对我们中国的经济和社会发展造成长远的深刻的影响，所以你问我金融危机使我最感到最忧虑的就是这一点，就是怎么样尽快地解决我们的农民工流动人口变成永久居民的问题，我觉得这是一个大问题，一定要从长计议，不管多困难也可以解决，我现在考虑的最大问题。

许戈辉：怎么样把这个流动农民工留下来，既是最困扰也是最让龙部长关注的问题，那么张会长您呢？

张青林：我很简单，我只能说建筑业，也只会说建筑业的话，所以我很欢迎危机，危机一来我们就有机遇，中建总公司十年翻一番，都是在这个两次危机之后实现的，所以我没有什么担心的，我只是做好建筑业，使更多的农民工在建筑业的舞台上留下来。

许戈辉：您说危机一来就有机遇，可是刚才朱会长也告诉我们一个数字，说这个房地产的固定投资，好像同比是下降的，是吧？

张青林：中国的建筑业是大概念，房地产占的比重不是很大，基础设施，公交、铁路、码头，铁路的投资应该2万亿，铁道部发愁一年要有6千亿干不上去，需要我们的建筑业，需要我们的土地土木工程，这个建筑大军现在是供不应求，这个矛盾很突出，不是没活干，是没力量干上去。

许戈辉：所以张会长非常乐观，那朱会长的态度呢？你的心态又是什么样的呢？

朱中一：我觉得对于金融危机的影响，咱们一定要客观地分析，为什么客观地分析呢？这就是金融危机像在美国、在欧洲影响很大，它的金融危机的产生，其中一个很重要的原因就是由于金融引起来的，而我们国家财政金融状况是好的，所以经济是支持的，这是一个不同。

另一个问题从阶段来说，像美国、欧洲一些国家它处于工业化、城镇化已经饱和期了，而我们是处于一种快速地上升期，我们处于这种支撑的条件的，所以我们不能笼统地老是讲金融危机影响，确实有些地方是有影响的，但有些地方影响很小的，所以不要老是用这个东西来放上套。我自己觉得呢，作为我们的房地产行业，应该要更好地来研究咱们房地产的发展规律，更好地来研究我们的企业的成长规律。

许戈辉：我明白了，所以您的核心思想是一定要实事求是，那么秦主任呢？

秦虹：我认为城镇化是我们拉动内需的最大支撑，也是我们抗拒金融危机的最好的一个技术手段，但是我们确实一个需要关注的问题，我们要真实的城镇化，而不要城镇化的假象，就是我们繁荣的时候大量的人进入城市来务工，来经商，那么遇到危机的时候这些人他全都回去了，因为他在农村他有地，有房，他就回去了，这就是一个城镇化的假象，真正像龙部长所说的，把真正的城市里打工、经商务工的人，留在城市里，成为永久的城市化，那是我们真实的城镇化，城市化拉动内需，它可以拉动投资和消费，是两个方面，是我们经济发展最好的一个支撑。

许戈辉：刚才我们听了政策的制定者，监督单位，我们的专家学者的一些看法，那么作为企业的管理者，我不知道笪总您的体会是怎么样的？

笪鸿鹄：这个金融危机过去我们都是从经济学的角度才能见到，那么这次是真正地感受到经济危机对我们中国企业的影响，以及对中国经济的影响。那么我想既然是搞市场经济，搞经济全球化，这个避免不了，这是一个必然的。那么站在我们企业的角度来讲，我觉得经过这次金融危机以后，这经验对我们来讲是一个财富。我最大的感觉是企业不要做超出自己能力的事，不要超出自己的力量去做你不能做的事，要记住安全永远比方法更重要，安全永远比速度更重要。

许戈辉：安全是您的关键词，那我们也知道国务院今年出台了一个，就是有关固定资产投资资本金比例的一个新的政策，是从35%下降到20%，我不知道这样的一个政策对于你们来说是不是有着非常实际的好处，你们现在的体会是什么样的？

笪鸿鹄：我觉得把这个资本金从35%降到20%。那么站在政府的角度呢，下降了以后它可以充分地发挥房地产对相关产业和经济的一个拉动的作用，同时这些中低端项目的这个资本金下降的幅度更大，也表明了政府关注民生的一种态度。

那么还有一个影响来讲我觉得也有两点。一个就是资本投资的回报率提高了。第二个就是开工的门槛降低了，过去你开工必须资本金35%以上，你现在资本金20%就可以开工了，特别是对那些中小的房地产企业，它的资金因为绷的很紧，一个开工的欲望，那么这对它来讲是一个好事。那么我想这个政策，我认为对中国企业来讲企业来讲是有好处的。

许戈辉：谢谢。在刚才的龙部长表达了他对农民工大量的返乡，他们无法长期居住在城市里这样的一个忧患，张会长觉得我们大危机带来大机遇，到底这个中间是一个什么样的关系，是机遇大于挑战，还是我们面临的挑战事实上是非常严峻的，我希望各位嘉宾能够进一步阐述一下，我们知道在美国著名的投资人巴非特，他有一个叫反传统智慧的理论，就说这个世道越不好呢，我越应该反其道而行之，我应该加大投资力度，我应该去寻找新的经营的机会。我不知道这一点和刚才张会长讲的是不是不谋而合？到底现在的危机是不是给我们带来更大的机遇，我们应该怎么样去在这种危机中寻找机遇？

张青林：因为我先站在行业角度讲这番话，按照经济发展规律，我认为是这样的，比如说房地产，我认为现在是搞房地产的好时候，为什么呢？建造的成本价跌下来了，价格下来了，赶快造房子。在上来的时候正好我三年以后房子改卖了，这个价格就上去了。

许戈辉：这也是一种反传统智慧。

张青林：搞房地产业的，建造成本和土地价格低的时候，就开始建造。如果经济回升了，价格就不上去了，这时候你就出售，所以我们房地产赢就赢在这儿了。刚才你提到我们中海，中海我们吃了点亏，我们前年储备地储备的太多了，资金压的那就去了，但是我们做好的楼盘，又卖的好，所以这个地产商的品质问题恐怕是很重要的。

许戈辉：就像你刚才说的，比如说基础设施的建设，还有房地产开发业是有很大的空间，但是龙部长因为是世贸谈判的专家，他是不是更多地关注到的是出口外贸加工型的企业，而这些企业一定是受金融危机的影响非常大的，企业员工的失业率变得比较高，那是不是应该不同的行业。农民工是可以转产到房地产开业，我不知道是不是应该是这样的，龙部长您的看法呢？

龙永图：肯定的，这个是按市场规律流动的问题。但是我觉得我们今天在谈金融危机对我们的中国的影响，我觉得有一条我们要肯定的，中国并没有金融危机，这一条是值得肯定的。好像美国人生了病，我们中国就一定要得病一样，我们大盘的金融危机就会有影响了，现在就是有一个框什么都往里面装，这个其实是不符合重要的基本情况。真正影响我们的就是外资的减少影响了我们出口的下降，但是的话刚才也讲了，我们中国的投资已经把这块补上来了，过去几年大家都知道，我们进出口对整个中国经济的贡献中，1/4的中国经济是由我们的出口拉动的。但是到了今年的第一季度，出口大幅的下降，所以到了第一季度出口对我们的整个经济的拉动是负2，就是不但没有推动，还拉了两个百分点后退。那么靠什么呢？就是靠投资。过去投资对中国GDP的拉动是39%，那么到了第一季度下来是60%的。也就是说中国60%的GDP的增长都在靠投资，所以这个投资还在相当长的一段时间里面是拉动中国经济增长的一个主要的动力，并且是客观的经济规律所决定的。像美国它是一个很成熟的市场经济国家，它主要是靠消费来拉动经济，我们中国一定要扩大内需，鼓励消费来拉动我们的中国的GDP市场是不可能的，成千上亿的农民生活没有根本改善的时候，当我们的城市化建设还没有结束的时候，光靠内需来解决我们中国的发展问题，最多解决30%或40%就了不起了，实际上还是我们中国投资拉动的一个阶段，投资拉动的阶段对于你们从事建筑业、房地产业这样的一些行业，就都是一些相对比较好的朝阳产业，所以这一点的话我们从事这个行业的同事，你们是赶上一个好行业，至于这点的话是中国的发展阶段决定，不是金融危机决定的，只不过金融危机给大家带来的钱更多了一点，但是基本的走向是这样的。现在我们中国搞城镇话，搞工业化要干的事很多，所以今年4月份在中央政治局会议上锦涛同志讲了一个观点就是说，工业化和城镇化是拉动中国经济发展的，最重要的两个内在动力，当然还有一个外在动力就是全球化的问题。内在动力就是一个工业化，一个城镇化。

城镇化的问题就是今天我们谈的问题，我们中国经济的发展就是要靠城镇化来带动。我刚才也讲的，还秦朝主任刚才也讲的几十种必须要，我们需要一种扎扎实实的城镇化过程，现在我们城镇化过程中有很多水分，这个水分就在于流动人口太多。你们想象为什么城镇化能够推动一个国家的经济发展，就是一个农村人口变成城镇人口以后，他的整个消费心态，消费方式发生了重大的变化，他是一个农村人口的时候，他基本上自给自足，自己种自己吃，自己住自己的房子，但是到城里面的时候他要租房子，他需要交通，基础设施，还有医疗，还有教育，他需要很大的需求，那需求就是推动中国经济发展的动力。所以我们如果把一种虚假的城镇化，变成一种实实在在的让农民留下来的城镇化，我们的城镇化现在基本上虽然看起来很漂亮，但是实际上并没有解决这个问题。

朱中一：一个居住半年以上的常住人口。中国是这样的如果是讲流动人口的话，一年的人口流动1亿3千万比，中国城镇化你要增加一个百分点的时候，就是1千3百万人。一个是1千3百万，一个是1亿3千万，这个1亿3千万是流动人口，可是每年变为城镇人口的是1千3百万。

龙永图：所以说这个问题还是没有解决，就是一个很大的问题，它实际上二元华化。所以我就觉得这个问题的话，对我们的城镇化，就是中国经济产生真正的拉动，这是一个非常重要的问题。而且我认为从科学发展观上，我们也经常讲我们那么多年对1亿几千万农民工的欠的帐，我们农民工在城里面打工就是拿一点钱，欠农民工工资，既没有社会保障，就没有什么住房公积金，也没有什么医疗，也没有教育补贴，所以我们欠帐是很多的，就是对农民工欠帐是很多的，所以我觉得我们现在真是要想点办法，来使农民真正拿到一部分钱，开始他们的城市生活。如果我是总理的话，我起码4万亿应该拿出一万亿来。一个农民在城里面工作了十年，他这十年生活补贴应该给他们的，他们怎么能够住下来，他们怎么能够租房子，更不要说买房子了，所以我觉得问题上就是怎么样把这个钱送到我们的农民工手上，让他开始一个真正的城市化，这是一个很大的问题。也就是说我主力的扭转问题。现在就是开始了一些实验，就是说我们这个农村他们的村住房就是非常分散，弄了很多宅，所以大量是遗弃当中，现在我们开始启动起来。现在我们很多城市里面就是很缺乏土地，那么从农村住宅土地的话是大量浪费，这个怎么样把它置换出来。现在我们这个集团很需要这个有一批粮票土地的票，他们的土地不够或者是土地资源太少，而这种情况下有一些农村是在大量的在浪费。农民辛辛苦苦赚到的钱，家里有座空房子没有人住，农民多辛苦，赚那钱不容易，最后盖的房子自己不会去住，然后在城市里面住在地下室里面，这种情况我们需要解决的问题。

许戈辉：龙部长的观点非常犀利，也非常中肯，我不知道咱们朱会长，还有秦主任，你们怎么回应？

朱中一：曾经提到的传统的思维的词，其实有点新鲜，我自己感觉到，作为一个企业永远要提高自身对市场的判断能力，千万不要去跟风，这一点很重要。咱们的房地产从1998年开始一直处于比较快速发展的阶段。到2007年了，不少的企业，当时盲目性很强，包括不少的地方政府也并不是很理性，到各个行业的一些企业家都进入了房地产，导致了房地产的开发规模比较大，造成了现在的有些地方的消化层面的压力比较大，造成了一系列的问题，造成市场在观望问题。这说明咱们企业要提高自身判断的能力，像咱们万科在房地产还是不错的，他自身的判断当地的需求量，他该降的时候降，该升的时候升，他不跟风。我们不少企业是跟风的，跟风就不好了，协调发展问题，说实在的，这个问题作为我们协会来讲，我们提了不少建议。

许戈辉：比如有哪些具体事例？

朱中一：比如说我们一直认为，农村的建设用地，人均是每人二百平米，城市的建设用地人均是100平米，所以我们规范确实是怎么样，怎么样把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂起钩来，这样从总体上面讲，18亿亩不限制，不会突破的。

许戈辉：秦主任呢？

秦虹：非常赞同龙部长所说的，如果我们不解决农村土地的扭转问题，我们就不可能有高质量的城镇化，如果不解决农民进城的问题，就不能解决农民的富裕问题。另外，咱们一些行业的问题，数据的测评标准，刚才说只要在这个城市居住超过半年的城市人口，按照国家统计局的人口统计标准，在城市居住超过半年的就是当地的常住人口，在这个地方居住半年以上，就属于当地的常住人口是国家的统计局的人口统计标准，根据这样的标准，我们城镇化的进程就会很快。我们现在城市的常住人口是6亿人，46%，是这样一个数字。

龙永图：这个是包括常住人口的。

秦虹：我刚才说存在一个城镇化的假象，刚才说的我们在去年一段时间，我们一两千万人回到农村了，那个时候我们应该这样的，城镇化的过程存在一定的假象，怎么让农民不真正回去，农民为什么能够回去，农民有他的房子，有他的承包地，他回去他可以生活，但是他在城市里，他没有这样一些保障，土地是他的保障，所以怎么把农民从土地保障里面转换为城市的保障，成为城市的真正的居民，就是他在城市务工、经商成为城市居民这个政策非常重要，这涉及到确实国家大的政策，国土资源部，还有我们很多部委，这些政策都在考虑之中。

许戈辉：这也是刚才您强调的怎么样实现实实在在的真正的城镇化，而不是虚假的城镇化。

笪鸿鹄：主持人刚才提到了巴菲特，巴菲特有一句话非常经典的话，在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪，在经济低潮的时候，你的资产达到这个顶值。目前在我们中国体制下，刚才几位专家都讲到了，就是现在在投资，国家投资了几万亿拉动内需，甚至在基础设施存在的比重很大，房地产这块的投资大部分由民资来投的，不是由国家财政来拨款投的，现在经济危机的影响，特别是资产的影响，大家还在观望。我也听到一些专家的意见，我觉得现在这个时候，就是资产的问题，但是不是去做这个事，但是有这个企业的胆识、气魄怎么样。

比如说搞房地产的李嘉诚，李嘉诚就说自己跟巴非特投资原理差不多，在市场比较惨淡的时候，他拼命拿地，拼命的建房子，市场上来以后，他就拼命的在涨。这个机会，在我们中国这个机会，我说从企业的角度来讲，机会是存在的，看你怎么把握的问题。

许戈辉：笪总你不妨谈谈从09年之后的十年，咱们苏中建设这边有什么样大的举措。

笪鸿鹄：我们现在处于企业发展战略的第二个阶段，第二个阶段也就是我们要具体保持在房地产作为领先的地位，因为加大房地产的投资和其它领域的投资。我们在这个期间，要争取上市，进入资本市场。我想在到2010年，我的目标要争取进入资本生产，这是近期的目标，基本的想法。

许戈辉：：资本市场，对于苏中建设来说，又是进入一个新的里程。我们在座的各位来宾，你们有没有什么问题希望和我们台上的嘉宾进行探讨的，有吗？如果没有的话，我们再请各位嘉宾，每个人对咱们接下来，中国房地产业的整个大环境做一下预测，会是什么样的？

笪鸿鹄：我是充满信心，这是我的看法。

许戈辉：这位建设者充满信心，龙部长呢？

龙永图：我刚才已经讲了，由于中国处在城镇化的加速发展的这样一个历史进程当中，房地产行业肯定是有着非常重要的关键性的行业，从西方发达国家走过来的历史来看，特别是美国走过的历史当中来看，在过去几十年当中美国就是两个大的行业：房地产行业、汽车行业是拉动美国经济几十年发展的最重要的行业。我相信这可能也是中国经济今后几十年发展最具有潜力和最具有拉动力两个行业。为什么呢？因为中国的城镇化在不断的加快，城镇化的加快过程当中，需要大量的库房，这是一个场所的，大量的农民转移到城市里面来，就需要住房，所以我对整个中国的房地产的行业的发展是非常看好的，所以像刚才张总已经讲到的在99、98年的亚洲金融危机当中，真正拉动或者没有受亚洲金融危机影响大的，主要是两件事情，一个就是当时住房制度的改革，由于住房体制的改革使中国催生了一个新的行业，就是房地产的行业。过去中国房地产行业不是一个市场竞争的行业，催生了一个房地产行业，这样拉动了中国经济快速发展。中国过去十年高速发展，房地产行业功不可没。

第二个在亚洲金融危机的时候，出现的第二件大事，就是当时在金融危机的背景之下，当时中央决定加快中国加入世界贸易组织的谈判。所以1999年11月，在金融危机最严重的时候，我们和美国达成协议，只要开放我们中国的汽车市场，另外就是我们的资本市场，我们资本市场抵住了开放，最后汽车市场开放了。汽车市场一开放了以后，马上进口汽车的配额取消，进口汽车的关税从200%、150%降到了25%，然后让全球所有大的汽车公司到中国市场进行竞争，这样一下子汽车的价格大幅度降下来，变成老百姓开始买房子，买汽车，中国入市的2001年的叫中国汽车元年，就是那一年开始，汽车开始进入到平常老百姓家里面，这次金融危机现在靠支撑的就是一个汽车，现在我们汽车销量已经超过美国，成为全球最大的汽车市场。从这两大行业支撑着中国的经济发展，所以对房地产的行业我是绝对看好的，而且房地产行业，我对汽车是相互互动的，你汽车越多，郊区化特点发展更快，这样的话房地产建设回旋余地会越来越大，土地价格会相对便宜，郊区化靠汽车，靠公路网，这样的话像美国一样成为城市群，这样子的话，成为汽车和房地产两个行业良性互动，再加上我们现在搞轻轨，搞这些东西，一下子使我们经济真正开始一个像一个城市的市场经济，或者一个城市的经济大国发展，所以对房地产行业的前景我是绝对看好的。

许戈辉：刚才朱会长有一句话，引用的是法国的院士说是好的规划者至少看起来50年，我们希望不管再过50年，咱们的金融建设已经超过一百岁了，是百年老店了，我们希望到百年老店的时候再回过头来看看。

张青林：我是同样的感觉，因为中国经济的发展，正常情况下，出口消费、投资拉动经济，最可保证的是投资，正常情况下也是这样的，出现危机的情况下，更是投资拉动经济这是规律，所以我们不是一般的看好，我是在中国经济发展的重要机遇期内都看好，但是这个看好，谁能得到机遇呢？就是有作为的建筑企业，有作为的房地产企业。也有现在的衰败的企业，也有衰败的房地产企业，证明苏中是个有作为的人，所以我再次说，有作为苏中一定会在大好的形势下更加的辉煌。

许戈辉：朱会长。

朱中一：我讲两句话，第一句话房地产中长期的看好是绝对没有问题的，第二句话咱们还是要认真的研究房地产的规律性的问题，其实讲共性问题，房地产它毕竟是一个资产价格更高的一个行业，而且它的消耗的时间很长，买一套房子，可能消耗20年，30年，40年，不像一个人一天吃三顿饭，所以要准确的判断咱们的城市化率和进程，一定要准确的来理解咱们的需求量，这样才能保持咱们房地产的健康发展，千万不要盲目，千万不要冲动，一定要增强自己的判断能力。

许戈辉：谢谢。

秦虹：工业化和城镇化，既是中国经济发展的两大动力，也是房地产发展的支撑，所以我想房地产作为这么好的一个发展阶段的背景前景是非常看好的，但是房地产最大的特点就是地域性，因为它是不动产。比如说中国房地产市场前景好，360平方公里每一寸土地都一样，所以选择好的地段，选择好的投资区域对于企业来说非常重要。

许戈辉：特别感谢五位嘉宾，既然今年是咱们国家国庆60年，也是苏中建设60年喜庆的日子，所以借这个宝贵的机会，我们最后请各位嘉宾都献上对苏中建设一句衷心的祝福，我相信这会写入它的史册的。这次我们从秦主任开始，然后龙部长这儿收尾。

秦虹：我衷心祝愿我们苏中集团不断增强它的软实力，不断增强它的核心力、竞争力。

朱中一：希望苏中集团坚持主业，多种经营，把房地产和建筑业有结合起来，能够上一个更高的台阶。

 张青林：发自肺腑的一句话，苏中集团主业做优做强，把建筑业做优做强，什么时候不能忘了老祖宗，咱们的传统。第二句话，相关发展多元，企业受多元化的经营的原则不变。第三重塑进入资本市场，使得资本产业互动，追求更大的发展，谢谢大家！

龙永图：我的一句话希望你们更加注重企业的品牌建设，但是企业的品牌建设在不同的历史时期有不同的含义，如果说我们过去的品牌建设更加注重诚信，这是最基本的道德底线，今后的话，品牌的价值还在于它能不能满足于科学发展观所要求的一些新的条件，比如说绿色、环保、节能的问题，如果进一步探索企业的品牌价值的内涵，我认为非常重要，还有刚才我在讲话中讲到的怎么样动员整个产业链上的各个企业为你打造你这个企业品牌，比如从设计的时候就要考虑到节能的问题，比如在利用原材料的时候就要考虑环保问题，而且对于它们实行某种意义上的直接的影响力，这样的话才能够使得利用产业链上的各个环节把他们的力量综合起来，打造成一个综合性的平台。所以我觉得节能、环保将作为一个新的品牌价值新的内涵，我们今后十年、二十年，我们建筑集团必须考虑的非常重要的问题，我们在这个问题上不能与时俱进，就谈不上我们目前已经取得的成绩，在这点上，我相信你们会做的更好，谢谢！

许戈辉：谢谢，非常感谢各位嘉宾的金玉良言。笪总，我相信在这样一个特殊的时刻，您也有特殊的感触。

笪鸿鹄：我非常感谢当地领导对我们苏中建设长期以来的关心，非常感谢几位专家对于苏中今后发展寄予的希望，我想我们苏中人不会辜负领导和专家的希望，大家说对不对？

现场众人回答：对。

许戈辉：再一次衷心的祝福你们，我们也特别希望你们能够继续发展，励精图治，追求卓越的这样的企业精神，我们在你们60年生日的时候，由衷的祝福你们用自己的努力，自己的汗水把苏中建设打造成一个名副其实的百年老店。好吧，再次感谢各位嘉宾，也谢谢大家！