主持人曹雷耕：感谢大家在百忙之中参加“大话经纪”，大家都知道，3月份跟去年相比是天壤之别，反应比较快，都说是楼市的小阳春，我们拿到的数据都是比较好，而且有的经纪人说没有房卖了，看房的人比较少。进入4月份，无论是报纸、媒体都说量价齐升，这是4月份二手楼市的亮点。很多购房者也会产生疑问，因为很多报道都说回暖、阳春，但购房者在价格上很难把握。
今天的大话经纪，就想邀请各位经纪人解读一下各自负责片区、楼盘的情况，让购房者可以真正把握到楼盘的信息，同时也希望大家在交谈过程中可以推荐自己的笋盘、优质的房源，让购房者有更多的选择空间，经纪人在楼盘信息推广方面也可以起到很好的效果。
现在进入第一个话题，请各位谈一下片区4月份的状况。
肖杰彬：4月份，在我们的五羊板块成交量是有上升的，这个月的成交量比上个月还要再上升20%的份额，这个月20号之前的业绩已经超过了上个月的业绩，而且每天的增长都是非常之大、成交量非常之大。单单从我们这个店来看，这个月成交的单数已经有十几单了，是买卖单，所以我们这个区域是非常平稳的，而且市场好的时候，我们也比其他区域升的幅度大。加上这一段时间是买学区房的高峰期，很多要入读新学校或是转学，就要抓紧了，4月份买好，办好手续，到5月份报名，成交量非常之大，每年都是这样。
邓慧珠：东山的学位没有限制入住时间？
肖杰彬：是的，只要户口迁过来了，入学的时候需要到房子里面住一段时间，因为会来家访，之后就不用了。
曹雷耕：可能也是因为东山学位比较热门。
肖杰彬：对，这是东山区的优势，东山区的楼价只升不跌。
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曹雷耕：是的，像你刚才提到20号的时候，业绩已经达到3月份的水平了。
洪小姐负责哪一个区域？
洪芷艳：天河公园，我们也是有上涨的，以买家多一点，因为原来市场不太好，很多人转向租房，现在3月份、4月份买房比较多，像小面积的房子都比较热销，其他的地产也一样。
曹雷耕：面积是90平方米左右？
洪芷艳：80平方米以内，很多人也选在东圃那里，因为那个区域小两房都是比较走俏，投资也不错。
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杨畅霞：天河公园板块的成交是非常不错的。
曹雷耕：杨小姐，您跟洪小姐都是一家公司的，你是做哪一个区域的？
杨畅霞：天河员村。
曹雷耕：情况怎么样？
杨畅霞：3、4月份成交也是比较活跃，租房、买房都是蛮多的，房源紧缺。
曹雷耕：员村应该租单多一些？
杨畅霞：都不错，像美林花园是大的楼盘，房价都卖到12000元/平方米，望江的，也有一些卖到15000元/平方米，但都说是天价了。
曹雷耕：3月份也到那边开过淘房会，也是非常好，裕丰地产当天就有成交，那个板块的效果很好。
杨畅霞：是比较旺的地方，购物也比较方便。
邓慧珠：美林就是里面的环境不错。
杨畅霞：是的，但房子不怎么好，很压抑。
邓慧珠：楼距非常之密。
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曹雷耕：可能那个地方的地比较稀缺一点。
肖杰彬：现在都是买地段。
邓慧珠：从小区走出来到车站都要走很久，太大了。
杨畅霞：确实是大，但管理比较完善。
主持人曹雷耕：另外一位杨小姐，您是负责哪一个区域？
杨小兰：也是负责天河员村，但是我做租单多，因为我负责的区域是宅基地多一点。
曹雷耕：员村的租单是很旺的，我有一个同事也在那边租的，后来因为一块合租的人走掉，我们当天开淘房会，1点把信息贴上去，到3点钟就接了四五个电话想看房子。
杨小兰：因为租价比较便宜一点，一房一厅六七百元。到时那边也会通地铁，就会越来越好。
邓慧珠：我主要在海珠区，做得比较多的翠城花园，3、4月份的销售都不错，我们是把店面开在翠城花园里面的，也是比较大的楼盘，现在是属于垄断性质。
曹雷耕：因为兴业地产本身就是开发商，有优势。
邓慧珠：我是今年年初才调过来的，以前做开的，一个月就是几万块钱，而4月份做了13万，已经是翻倍，所以说4月份的情况相对来说不错，销售交投两旺。
曹雷耕：4月份购房者会对哪一类的楼盘更感兴趣一点，看得更多一些。肖先生先讲讲。
肖杰彬：因为我们那边的区域是以房改房为主，都是以学位房为主，大小都有成交，都无所谓，大就住进来，小的就买一个学位，然后出租。我们那边的影响不大，都是学位楼盘为主。
曹雷耕：可能房子小的就租出去，就为了图一个学位，住几天。
邓慧珠：这样的循环很好，读完书之后就可以卖出去。
肖杰彬：而且都在升，不会亏本。
邓慧珠：会不会现在的价格比较高，下一手接，会不会没有什么利润空间？
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肖杰彬：很难说，前几年大家都说高的时候，后来升，我们也有升，就是因为学位，珠江新城降的时候，我们不降，珠江新城升的时候，我们跟着升，这是东山区的优势。
曹雷耕：现在那边的价格就是一万二三左右？
肖杰彬：是的，像珠江新城就有一些高端的楼盘，可能没法比，但是同样的，我们跟珠江新城差不多，或是还稍微高一点的价格。
邓慧珠：珠江新城没有带学位？
肖杰彬：只有天河中学的分校区，小学还没有开，住在珠江新城的人都是回五羊新城买菜、购物的，非常不方便。
邓慧珠：配套不成熟。
肖杰彬：说白了，跟城中村一样，楼距才密了，只是新时代的城中村，新一点、高一点的楼而已。
曹雷耕：确实是像肖先生说的这样。
邓慧珠：每年4月份、5月份因为买房子，交投就很旺？
肖杰彬：是的。
邓慧珠：有没有淡季的时候？
肖杰彬：我们那边淡季，也不会太淡的，其他时间买的，也是第二年用的，只是3月份、4月份比较急了。
邓慧珠：租房子就不能入学？
肖杰彬：现在没有人这么做，但据我所知，如果租交税，可以入学，户口在广州市区，在广州没有房子，也可以去读，但一般业主不愿意这么做，觉得房子租给你，你还用了我们的学位。
杨畅霞：要不要赞助费？
肖杰彬：没有房子在那个区域的，户口不在这边，都要赞助费的，一般是4到12万左右。
邓慧珠：还不如买一套。
肖杰彬：像东山实验小学差一点，就是4万到6万左右，像培正、东川就比较高，而且还要熟人。
邓慧珠：有些业主买了房子，是为了买学位，住了两个月，查过之后，也不住了？
肖杰彬：是的，有一些房子也比较烂的，没有办法住的。
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邓慧珠：那就用来租？
肖杰彬：是的。
邓慧珠：好租吗？
肖杰彬：离东山口近，租得也好的。
曹雷耕：那边很少电梯房？
肖杰彬：是的，那边没有新房子。
曹雷耕：洪小姐，你那个片区，哪一些楼盘，像你刚才说的小户型，很多人看，具体是什么情况？
洪芷艳：现在走俏一点就是苹果城，小户型的均价都要一万，或是超过一万以上了。但这种小户型，都看中投资，之前楼价低迷的时候，有一些人打算卖，有些人不打算卖，因为租金的回报也可以，一房一厅都可以租到1800左右，交通非常便利。
曹雷耕：那租这一方面也比较旺？
洪芷艳：是的，随着市政的发展，很多人都看好。因为东圃定位也是一个新的城市中心，亚运会又在那边开，甚至香港、深圳的都打过来找房源。
曹雷耕：可能地铁线路也让那边热门了很多。
洪芷艳：是的，像去年年尾，原来很多笋的，没有人买的，以前是追着他们看房，现在是他们追着我们看房。
曹雷耕：这是比较明显的变化。杨小姐呢？
杨畅霞：我们这边一般是投资的百合苑，投资的回报率高一点，买一套房子，改装成几套房中房都可以租八九百块钱，但小区的管理不太好，给钱，就可以改，买的就会选择美林花园。
曹雷耕：买卖单怎么样？
杨畅霞：一般投资的，买一个小单位，或是买一个大的单位，改装之后出租。
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杨小兰：我那边只有牧业大厦是有房产证的，像宅基地的就比较便宜，宅基地说明情况之后，有些人就不愿意买，那边的房子都是99年，或是2000年建的，所以这边想买，都会转到同事那边去的，宅基地的均价也是4千元了。
曹雷耕：你刚才所说的牧业大厦，应该是最热门的？
杨小兰：是的，有房产证的，有些人喜欢江边的风景，就会买那边，在出租，三房也可以租到两千多。
曹雷耕：那你那边就全部以租多一点？
杨小兰：是的，因为像宅基地，很多人难以接受。
邓慧珠：我们那边主要是翠城花园，因为海珠区的旧楼盘比较多。
曹雷耕：因为都是老区。
邓慧珠：所以很多人想买素质高一点的楼盘，像翠城这些一手一推出就卖完，二手也不会比一手差，一手卖完，我们二手就跟着上，有些没有出房产证，就先签协议。
曹雷耕：今年这种情况多一些，因为楼市的形势好一些。
邓慧珠：很多人冲着素质高的楼盘来，所以二手也卖到一万左右，也是出来一套买一套。
曹雷耕：你那边有没有像我刚才提到的没房可卖？
邓慧珠：有这种情况，最近特别是两房，需求量很大，我们每个业务员手上都抓了一些客户，但是要求80万左右的楼价，觉得今年3、4月份是之前积聚下来的释放，怕楼价会再涨，就会进来算了，慢慢也是有一点限度的。
曹雷耕：因为老城区，生活更好一些，以两房为主？
邓慧珠：是的，可以做婚房，或是一些年轻的，赚到钱，想帮父母改善一下，搬到有电梯、好社区的，投资的不多，主要是自住，海珠区的投资气氛不是很好。
曹雷耕：投资环境不像天河这些？
邓慧珠：是的。
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曹雷耕：下面请各位推荐一些手里热门的笋盘，各位都是搜房网产品的使用者，都有用搜房的经纪人，你们在搜房网也发了一些优质的房源，现在请大家介绍一下自己比较认可的，让购房者适合买或是更有发展潜力，有升值空间的楼盘。肖先生，可能你那边楼盘的信息量会大一些。
肖杰彬：现在热门的就是电梯房，我们那边以旧房为主，所以新的电梯房都比较热门，像富力东堤湾都比较热门的。而且富力东堤湾那边年底地铁就开通了，还会搞一个商业城，最近都没有什么货了，有钱也未必可以买到，富力东堤湾那边大的楼盘，大概是1200户左右，现在可以卖的就1户，基本上没有货了，那边成交的价格东南向好的方向大户型都是一万五左右，差一点的两房都是一万三、一万四的价位。五羊花轩单价也是一万三左右，因为是电梯房，可以接受的人比较多。
洪芷艳：我是看中小户型的，因为那边的位置可以，另一方面，哪怕遇到经济不好，想脱手回笼资金也很快的。手上有一套房子在富力新村，小区的环境不好，安静，生活、交通都很方便。
杨畅霞：百合苑是比较活跃的，美林是封闭式小区，也是很好。
肖杰彬：有没有让你觉得比较值得推荐的？
杨畅霞：百合苑的三楼，东南北三个方向，蛮好的，而且价格蛮便宜的，103平方米，45万，是毛坯房。
杨小兰：我们那边租的房子，部分的家私电器都有的，像九楼三房南向的1200元都可以租。
曹雷耕：你那边有没有一些值得推荐的盘？
邓慧珠：就是翠城花园，很热门，但越买越少，出来一套卖一套，有一套今天晚上也要签，前天晚上才放盘的。
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曹雷耕：这么快？
邓慧珠：是的，一天的时间，前天晚上放盘，昨天开始大批量的客人上去看，看了三四个客人，后面就不给看了，因为有客人下了定金。再过去一点，像保利花园这几个楼盘也不错的。
曹雷耕：4月底了，马上就要到“五一”了，“五一”也是比较热门的，因为3月份的市场，谁也没有想到那么好，4月份也没有意外回落，而是继续持稳的状况，所以对“五一”就有期待，不知道在座各位对“五一”各自的片区是怎么看的。请肖先生先说一下对“五一”有没有个人的期望？
肖杰彬：我们那个板块没有新楼盘开出来，已经两年多没有新楼盘开出来了，所以“五一”对我们的影响不大的。
曹雷耕：因为5月份是报名的时机，会不会很多求学位的出来看房。
肖杰彬：其实“五一”才三天，跟周末是没有区别的，可能“五一”那三天对我们有影响，因为其他区域开盘比较多，一些客户就算买学位的，不是很直接要用学位的，都会去看其他区新的楼盘。所以“五一”，我们店面会考虑放假的，去年也是这样，“五一”这一段时间，没有什么人出来看我们的房子，就让同事分批休息，“五一”之后再回来上班。
曹雷耕：可能有的会选择在“五一”那个时候结婚。
洪芷艳：3月份、4月份买卖的成交量都上升比较快，都是原来积累下来的，现在需求还是比较多，但房源就开始偏少了。
曹雷耕：也是想买，但选择的空间小？
洪芷艳：是的，业主不想卖，业主也是看着市场走的。
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曹雷耕：3月份我们开大话经纪，也是请了满堂红几位经纪人，提到珠江新城那边，虽然那边的盘很多，但会觉得手里的盘非常少，因为看盘的人多，从2月份开始持续到现在。
杨畅霞：我们现在这边的盘源也不多，现在主要就是收集盘源。
曹雷耕：会反价的主要是什么楼盘？
杨畅霞：小面积，两房一厅，还有就是美林花园。有些房价可以接受得了，有些接受不了，50万的房子可以接受不了，但是反到53万，又接受得了，看客户自己把握，一些好一点，客户急一点，就容易出手，客户是很多的，但房源缺少了。说开通地铁会涨价，但百合苑那么破烂的房子涨不了的，又没有绿化，只有几排树而已。
曹雷耕：另外一位杨小姐，五月份租的情况预计会怎么样？
杨小兰：找小面积一房一厅比较多，以前建的时候都是两房一厅和三房一厅多一点，所以一些房子是改过来的，像我们那边一房一厅，天河这边上班，有些是单身或是夫妻关系的过来找房子，都是找小面积。像住家，顶多也是找两房一厅，所以三房一厅的比较空缺。
杨畅霞：三房一厅有四十几套，不好出手。
杨小兰：一房一厅出手快。
杨畅霞：像合租，一些客户又不接受，想选择住家。
杨小兰：担心合租的有调动，不稳定。
曹雷耕：5月份会不会延续4月份好的形势？肖先生怎么看你那个片区5月份的情况。
肖杰彬：最近买房都是以真正需求为主的，在之前没有买房子的，这几个月还会比较旺。5月份肯定会延续4月份的旺季，到下半年，就难说了。像我们那个板块，5月份比较热门的楼盘都是新的楼盘，新的二手房。
曹雷耕：会不会4月底已经做了宣传、造势？
肖杰彬：不会，我们计划五一三天放假。因为做我们那个板块都是平常心对待，没有过不过节的。
曹雷耕：洪小姐，你对即将到来的5月份，你对你那个片区是怎么看的，会不会像刚才所说的，小户型很旺？
洪芷艳：5月份可能两房会比较热销一点。
曹雷耕：觉得5月份还是会比较理想？
洪芷艳：比较理想。
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曹雷耕：兴业地产的邓小姐，你觉得像海珠那个区域，5月份会不会也保持整个3、4月份的旺势？
邓慧珠：应该会，因为“五一”推出的楼盘不是太多。
曹雷耕：跟现在差不多？
邓慧珠：延续4月份。因为楼市降到一定幅度会有反弹，当刚性需求的人选择完之后，投资客又会进场了。
曹雷耕：是消化阶段？
邓慧珠：是的，加上现在金融危机，很多人的财务出现状况。
曹雷耕：有没有什么要对购房者说，提供些市场见解？可能对下半年的状况不是太看好，购房者是不是看看下一步该怎么做？
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肖杰彬：我不是很看好下半年的楼市，因为基本上买房都是去年的客户，都是刚性需求。现在的经济是有回暖，但还不是走得很好，因为很大的一部分工厂还关门的，像今年的广交会成交量不是很大，这一段时间，只不过是政策利好带旺楼市，但政策可以走多远，还不敢肯定。因为开发商也不看好下半年的楼市。而且亚运会也未必会带旺广州的楼市，现在广交会的酒店业影响之大，这也是不好的征兆，除非酒店业、旅游带旺了，楼市才会好。
邓慧珠：总体的经济环境不好。
曹雷耕：如果确实不是急着买房，没有必要在五月份买？
肖杰彬：是的，如果我自己买房子，会考虑过了2010年之后。
邓慧珠：从我们做生意的角度，希望每天来买房。就是告诉他们一句，理性对待，不是很迫切的，就多多选择。
曹雷耕：要认真考虑。
邓慧珠：的确需要，不妨考虑。
肖杰彬：因为现在的出租回报率不高，像东山区就是三到四个点的租金回报率。
曹雷耕：租方面没有之前那么好。
邓慧珠：很多公司倒闭，那些人该回就回，该走就走。
曹雷耕：像2月份都是出租的旺季，但今年过完年回来，都没有什么感觉。
洪芷艳：对于我们那个板块来看，我觉得还是比较稳定，这是我个人的观点，那个板块整体发展延续到2010年都没有问题，哪怕下半年也不会有回落，反而会上升一点，不会有太大变化，就是稳定。
曹雷耕：像你刚才说的，东圃交通是越来越少了，之前东圃的楼盘之所以形势不太好，主要还是因为交通的因素。
肖杰彬：城市都是往外扩展的，东圃那一块以后也会成为天河。
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洪芷艳：往东向发展，所以是看好那个板块。
曹雷耕：现在包括政府的投资，也是往那一块倾斜。
洪芷艳：所以投资客可以暂时选择我们那边，因为那边也是比较稳定的。
邓慧珠：现在投资空间有多大？
洪芷艳：像之前卖的房子，回报率都有超过三四个点左右。
邓慧珠：租房也是三四个点？
洪芷艳：是的。
曹雷耕：杨小姐呢？
杨畅霞：对购房者说的话就是平常心对待，并不是“五一”就去买房子，过了“五一”就不买房子，我做一年多的地产，在去年的“五一”，买房子的人都不知道哪去了，都选择出去旅游等等。但“五一”买房子的不是很多。
曹雷耕：另一位杨小姐呢？
杨小兰：我们那边租房子，去年“五一”也不是很旺，大家都放假，都出去玩，有的客户会过来看房的，但都是小面积的，大面积的，因为不需要。所以小面积比较紧缺，但如果客户买房，就介绍到其他的区域，租房就会尽可能帮他找，客户也不会怎么流失，尽量帮他找。
曹雷耕：邓小姐有什么对购房者说的？
邓慧珠：从两个角度谈，从我们的角度出发，希望他们买，继续买。
曹雷耕：对，这是每个经纪人的希望。
邓慧珠：我们当然希望他们多多参与市场，有钱就买了，但从长远出发，还是理性对待，多方选择，多方考虑一下，如果不是迫切需要，可以再看看。我接触到的客人普遍都认为楼市要往下走才对的，客户本身也有自己的看法，我接触十个客户当中，起码有五六个以上觉得楼市偏高，没有实质性往下降价。在我们那个区域，上一万以上就偏高了，应该是八千到一万之间。
曹雷耕：就是07年初的价位？
邓慧珠：是的，那种价位就比较合理，现在都比较偏高。
曹雷耕：今天也谈了将近两个小时，很感谢大家来参加大话经纪，以后也希望大家可以支持搜房网，多多参与搜房网以后的活动。
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