主持人：非常感谢今天大家能光临我们的搜房网2009年第一期的大话地产。大话地产本身是搜房网一个比较特色的栏目，大家坐在一起，业界的、网友、消费者代表来坐到一起进行问题的一些讨论。首先非常感谢赋海世家今天为我们提供了场所。我先把今天的到场嘉宾给大家介绍一下。
这位是玫瑰园的刘兴海先生。这位是海信地产总经理助理赵双庆先生，这位是尚城盛和销售部经理宋小冬先生，这位是青青家园的销售经理刘静女士，下一位是盛世豪廷的王小姐，下一位是我们的资深网友雪山之巅，也是我们唯一的消费者代表。这位是鲁发名城邱瑞良先生。这位是四季风行的销售代表杜小姐。这位是潍坊城建销售部经理付勇先生。这两位都是来自北京茂华集团，现在代理着茂华·紫苑公馆项目。这位是赋海世家的营销总监黄建先生。最后是博悦世家王向东先生。
今天人来的非常全，因为从上到下我们都有了，从老总到策划到市场销售，到最终的消费者。今天我们讨论的话题是潍坊的婚房市场对我们的后市影响有多大。为什么这么说呢？因为今年是双春年，各地都在针对婚房做宣传，婚房又是一个刚性需求，而我们了解，在潍坊来讲，它的投资性市场并不是特别大，更多的是我们的刚性需求，而婚房是支撑刚性需求比较重要的一个环节。2008年以来，潍坊的房地产包括全国的房地产都不是特别景气，而自打进入3月份以来，潍坊的楼盘销售相比2008年底好了很多，怎么来看待现在这种现象，是不是真的楼市已经回暖了，我们的消费者也考虑到是不是潍坊的房价真的到底了，如果现在不入市的话，是不是会错失良机，就这个问题先讨论一下。刘总您先来。
刘兴海：大家下午好，我讲的话只代表个人观点。关于市场小阳春的现象，是目前大家比较关注的一个问题，但是这个问题也有一定的事实依据，整个楼盘的销售形势，从我们得到的数据来讲，是有一个回升。我个人看这个阳春现象，对一二线城市市场来说是一个小阳春，但是见底或许还没到，对他们来讲，市场的利润空间还是存在的，另外，对一二线市场来讲，从购买力来讲，它的一些房价和收入比非常大，也是非常不合理的，从这两个方面讲，决定了这个市场不会短期内那么快的复苏，特别是目前的基本形势在慢慢好转，但是不明显的情况下，一线、二线城市形势的影响会比三线城市更大一些。一、二线城市里边各项经济的依赖性，包括经济结构会受经济形势影响偏大。从这三个方面讲，销售上升是集中前期一个需求的挤压反弹，至于说形势走好，走到什么程度这个很难说。而且目前所谓的一些大腕们，对市场景象分析分歧也很大，甚至非常悲观，三、四季度会比现在更差，当然现在的形势谁也说不准。就潍坊来讲，这个现象怎么看，潍坊这个三线城市相对比二线城市要好。一个是我们本身的利润空间很小，通过去年下半年，包括今年的调整，市场最大的好处就是，通过活生生的房产价格来教育我们的消费者，以前很多消费者觉得我们的房产利润一平方赚一千以上，甚至一个项目赚上亿的，有些很有学问的、很有学历的也这样看，对市场看的很模糊、不清晰，通过本身市场的调整，很多人再去谈的时候，对市场价格有一个认可了，潍坊的价格利润空间不大，而且跌的可能性也不大，对市场这个素材，这么一个教育上的客观的认识。就这一方面来讲，对一个消费刺激、对购房的需求有一个很大的促进，因为本身没有空间了，只要有这个需求，根据开发商的自己的政策，根据自己的实际情况，就会有购买力。这对市场后期的引导和促进是非常大的。从我们的销售来讲，这三、四月份，我相信大家楼盘的销售，尤其是一些开发商的楼盘销售应该比以前有明显的好转。
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我们来买房的客户其实都不是第一次进来。所以刚性需求理解上面可能有会发生一些变化。不是纯粹的刚性需求，不是纯粹的婚房，客户自己需要买房的，看自己的心态和购买力来选择。所以从另一方面看，现在的需求也是在释放的。所以我觉得潍坊的房产，结合目前政府的一些政策的后续效应等会慢慢地走好。起码春天已经很临近了。包括后市的影响也不会有大的一些跌幅，这个可能性不大。
主持人：玫瑰园正在和扬润进行一个旧房换新房的业务，这是对改善性住房做的东西，我想了解一下，您现在做的这个东西好不好用，是不是大家都可以来复制一下。
刘兴海：其实我们做的这项业务也是结合着当时政府的引导，对市场的激活有一定作用，算是一个惠民政策。但这个方式通常来讲，不管是开发商也好，策划者也好，都知道这个方式的新闻点很好，我们推出来以后，各大媒体对我们免费刊登、报告过，老百姓也很欢迎，对开发商的要求比较高。房子一般是现房，老百姓通过置换直接得到需求，开发商也要有实力，投入资金上有很大的压力。从企业操作方面讲非常的繁杂，也牵扯到法律上面的很多问题，包括财务等方面的因素，有很多不可控因素。目前我们的操作不是我们楼盘里的主要业务。关于置换的业务咨询量、电话量也非常大，甚至有的拿周边农村的民房来换。所以这个应该能满足客户一部分的需求，但是作为我们公司也不是大肆推广的一个方面。
主持人：大话地产是一个随意发表见解的小型的地产沙龙，所以没有谁顺着谁去讲什么讲什么，大家有什么观点跟刘总相符的可以随便说一说。
从北京的市场的反映情况来看，有哪些可以让潍坊学习的新的东西。
北京百达行付建华：我们虽然作为北京的开发商，但是操作的还是潍坊本地的项目，所以本地化还是首位的东西，还是从潍坊本地看一下小阳春。小阳春在全国范围内已经出现，过了年之后已经持续了很长时间。从过年到现在已经有两个多月，差不多近三个月的时间，从外地市场来看已经出现了涨价的行为，而且在很多的大盘成交量已经一个亿了，所以小阳春的形势应该是不容置疑的。
至于潍坊本地的情况。我来潍坊也不是太久，对潍坊的市场不是太了解。经过这一段时间的走访，感觉潍坊的名牌，像玫瑰园、盛世豪廷一些每个月的成交量都在20-50套之间，所以我感觉这个小阳春还是有事实依据的。这个有两方面的原因：第一，从潍坊市场来讲，2008年8月到年底的一段时间应该是挤压了一部分非常大的刚性需求。这一部分刚性需求在一段时间内必须得以释放。这是他们消费的压力。第二，政府以及开发商做出的价格策略的调整和政策的优惠。比如开发区、奎文区、潍城区都做了政策的补贴，这对消费者来讲都是一个非常大的刺激。第三，小阳春能不能持续，我的感觉还是有待于观察。因为现在还是处再一个价格在下降，成交量在上升的阶段，因为真正的房地产的春天来临应该是价格上涨，成交量也在慢慢的上升。如果挤压的刚性需求得到是释放之后，能不能刺激弹性需求，这是使小阳春得到基本的持续的可能。支撑弹性需求的支撑点有两个方面：一个是全国的经济大形势，再一个从潍坊本地来讲，应该是潍坊本地的市场结构，还有全国性的经济形势。我经常看新闻，根据前一段时间中央央行副行长的一刚的数据显示，在2009年下半年左右，或者是2010年底基本上形势有一个上行的轨道，但是反应在市场上还得一段时间，所以从经济上讲，2010年下半年才能够看出市场的基本情况。
再一个，潍坊本地的市场结构。从消费上来讲，我的总体感觉是潍坊市的外来人口比较少，支撑潍坊市房地产的还是潍坊的本地人口。我是寿光人，但是我的直观感觉，潍坊的市场结构还是偏本地化，人口数量基础还是比较少的。
第二个，工业结构，这个词比较大。我们粗略的估算了一下，去年的存量加上今年的新开发量可能在100万左右，这个数据不是太准，但是我做了一些调查，估量比较大，消化周期比较长。从这几年看，潍坊市场每个月的消化量在8-12万左右，消化周期还是比较长的，所以对潍坊市场的结论不容乐观。在经济危机这种情况下也是一种机遇，总有一种产品可以支撑金融危机。我姑且提出一个小的概念，经济危机型的产品。
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主持人：那现在你们正在做的茂华项目，稍微透露一下。
王小姐：婚房市场这一块偏向于比较紧凑，90-120平米，经济适用型。就我们做的市场调查而言，可能会有一些压力，因为得考虑到周边的一些情况，小区所处的位置，加上潍城区购买力综合起来的话，对我们的销售任务来讲还是有压力的。不过后市的走势，看待方面也不能说是很悲观，我们还是希望在乐观中求生存，尽可能的通过我们对市场的判断，完成我们的任务。
主持人：如果说到潍坊潍城区你们的项目，西部的话，最有发言权的应该是鲁发名城的邱瑞良生。据我了解，鲁发名城这一段时间卖的相当不错，也是受阳春现象鼓舞，一直在春天之中。邱总跟我们说两句。
邱瑞良：我们就说一下小阳春这个概念。我始终认为潍坊并没有小阳春。我觉得楼市大家讲春天到了，我感觉为时过早，为什么这样讲呢？我去年是5.12地震完之后我才来接手，5.12之前我在成都，我们公司在四川成都很大，有8个楼盘，成都很多楼盘都是我们开发的，整个面积40多万方，现在我还在成都、南京、合肥、苏州的项目。我们去年5月2号也做出了这个创举，这个业内人士应该都了解。在鸢飞酒店拿号。为什么这么讲，从2007年到2008年，我们这四个项目的楼盘一个月最多销售只能达到十几套，2008年之后卖的不错，原因是什么，全部是婚房，都是硬性需求，而且这些客户都是早在2007年就想买房的客户，他一直观望能否跌价，观望了很久。楼盘价格有没有跌呢？有。楼盘卖得好的是什么呢，第一个是现房，第二个是有降价的楼房。从这些分析过来，投资客户的比例还占不到1%。现在我讲潍坊这边也是一样的道理，鲁发名城卖的还是不错，因为便宜，也不能说我们鲁发名城做的好。从2月1号过后，我们最高记录卖到130多套房子，因为是业内，我们没有必要去吹，这个都可以查得到。卖了这么多的客户，分析的比例和我刚才说的也是一样的，很多客户过来告诉我，我去年就想买你的房子，为什么没有买，因为我以为今年能降价，但是没有降价，我要结婚了，现在等不急了。这就是我为什么说潍坊的小阳春并没有到。
潍坊过去的四、五月份都是销售的旺季，今年并没有达到，这个我们可以分析一下。包括我们旁边的明德、茂华都开发了，实际上也分去我们一部分的市场。
我个人的意思是什么呢？从这么多的综合来分析，我感觉如果市场真的要走暖，像刚才茂华的说过，要半年，我个人说要等明年的时候看看，以往的经济危机大家都知道，海南八几年的时候经过五年的时间才往上跑，从这么多的数据分析出来，我个人看，春天到来还是早了一些。
主持人：大家现在还是比较悲观。雪山之巅是我们唯一的消费者代表，我不知道现在对广大消费者来讲，你们怎么看？作为我来讲，我希望房价慢一点，春天来晚点，不知道消费者的心声是什么。
雪山之巅：我是去年六月份投资了一套房子，那时候还没发生美国那个经济危机，当时为什么要投资房子？首先要看大环境，国家在往北发展，发展环渤海，潍坊正好在环渤海附近，国家的大势往北发展，要把握住大势，房产是一个长期投资，有可能一年、半年不见效，但与国家大的规划来看，有可能三五年之后会有收益。
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主持人：你觉得比股市安全？
雪山之巅：我觉得比股市安全。潍坊本地形势和经济各项指标还是不错的，GDP的发展，各项经济投资的数据，可以说是良性循环的。潍坊外地人会比较少，但是县市区比较多，这种需求还是可以的。虽然不能和济南比。但是县市区的很多人还是在潍坊工作就业，我觉得形势还是比较乐观的。
主持人：我们今天找到消费者代表不是我们的托，也不是为了托我们的市的，这是我们的版主，每天都在网上发贴，大家都清楚。潍坊的房价我们以前做过分析，包括各大媒体也做过这种分析，也被广大消费者曾经骂过，好像我们是一个托儿。王总您说是不是潍坊现在的价格是不是高，是不是大家赚的很少了，是不是成本价了？
王向东：我今天是来学习的。做企业来讲，比较讲究战略，看战术。在座的各位都是我们这个行业的专家，我思考的问题是如何让销售利润提高，有好多问题我也没想明白，希望大家帮我推敲一下。作为房地产来讲、作为企业来讲，我个人的看法不一定正确。其实最核心的问题就是营销，所有的企业、所有的东西都是围绕营销来做的，营销的核心对企业来讲是给社会提供服务的一个机器，作为一个企业卖的是什么，主要是服务。人的一生衣食住行，在这个社会上按照亚当斯密的说法，有社会的分工、社会的发展，我们是给别人提供一个概念，我也是思考的很长时间，对我们企业努力的积累实力，用实力缔造完美的空间，提高人们的生活品质。
市场大家都在预测，我觉得市场是不可预知的，大家可能有很多好的想法，但是作为企业来讲，你要面对高潮，同时你要学会面对低潮。过去有一句话叫做“看不见的手”，市场是有看不见的手的。人有顺的时候，有不顺的，社会也有结构性调整的时候。这次金融危机，金融经过这么多年的发展，经过了很多的困境，就像一根竹竿一样，你把它折下去，它“啪”一下断了，断了之后它是需要修复的，这需要很长时间。
有的人认为1929年-1933年这是最艰苦的五年，从1989年到1993年也是一次金融危机，有的人在定义今年到2013年是世界第三次大的金融危机，这是他的看法，这也是一种社会调整阶段。企业需要考虑的问题，如何在这种环境下生存，不是赚多少钱，不是成本多数低，能活下去就是最好的。
我介入这个行业，通过观察顾客的兴趣、价值观和服务，如何瞬息万变，找到顾客的需求，他心里是怎么想的，做出他心里想要的东西，然后做好推销，这是我的梦想，也是大家都梦想的。但是要做到这一点，还需要很多问题需要解决。
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你这个盘卖得贵了，卖得便宜了，价值和价格是不一样的概念。当价值是五万块钱，八万块钱卖掉了，市场有需求。所以我觉得价值和价格不是一个概念。如果你的市场定位定的不准，价格低于价值是非常正常的。市场定位定的准，出现价格高于价值也是非常正常的。所以做博悦世家这个项目，当时定位的时候就想通过，说出来大家别笑话，做了一件事，以业绩塑造平台，以服务终生锁定终端。我随便谈，不一定对，也不一定错，这是我个人的一点看法。
主持人：我们也对潍坊的婚房市场做了一些调查，时间不是特别长，维持了一个星期，本身准备的时间比较仓促，投票大约是1700多票。第一个问题是，您现在的婚姻和房屋情况是如何的？已婚有房、未婚无房、已婚无房和未婚有房。未婚无房的占43%，已婚有房占30%，未婚有房和已婚无房相对比较少。从这个数据来看，有一定的需求量，因为已经接近半数了。第二个问题：你近期有购房打算吗？两年以内占40%多，一年以内19%，三个月以内18%，半年以内14%。一年以内算半数以上，现在还是有很多人想买房子。
再来看，对婚房的要求。有四个选项，夫妻共住即可，小点也行，24%，无所谓。25%，和父母住的19.27%。对购房面积的调查，90-120平方是主要的。90平米以下的32%，120-150平米的13%，150平米以上的1.22%。总价，大家对单平的价格不是很关注，更关注买这一套房子一共要花多少钱。出乎我们意料的，我们设了四个选项，大家肯定选越便宜越好，没想到大家是30万以内占的最多，42.68%，20万以内的28%，30-40万之间6.83%。这一个选项我们设计的不太好，对什么样的房子想做婚房。三个选项，公寓、单体高层、有社区环境的多层，潍坊大家还是喜欢住多层，多层占到66.25%，公寓是最少的。购置婚房的时候大家对什么因素比较关注，有地段、价值、物业、配套、开发商、户型。最多的是价格，占到了19.89%，其次是地段、户型、质量。对开发商品牌关注是最少的，潍坊的开发商对一个品牌建设不是特别关注，很多小的开发商不在乎自己的品牌，所以弄得老百姓只要房子够住、价格便宜、地段好就行，是不是品牌也不一定在意。
购房意向区域。从上网人群来看，奎文区、高新区是占多数，寒亭、坊子少一些，这个投票不是很真实。最多的是奎文区、第二是高新区，第三是潍城区。大概调查结果是这样。
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我想了解一下，大家对现在潍坊婚房市场的现状和走势的看法，我们现在的消费群主力是不是婚房？
赵双庆：我们项目最初的定位年轻人，针对刚性需求来定位的。从近期来说，过去看房的想结婚的人还是很多的，这说明年轻人对这个市场的支撑还是起了很大的作用。从年后整个大环境影响，房屋需求不是很强烈，成交量也很低，影响了三线城市，包括潍坊这样的小城市，年后这部分需求没有展开。特别是现在剩余的房源不太多，但是有些120平米、130平米的户型很多人过去看，一看样板间感觉很舒服，。就潍坊来说，后市还是感觉比较谨慎，感觉很保守，主要还是供量的问题来说。前面有几位同行提到了，潍坊市场外来需求比较少，主要靠本地的支持，前两年包括政府推出的一些政策性的措施，包括旧城改造，变相地提供了很大的量，从周边的项目来看都能感觉到经济开发区推出了很多量。而且他们针对的户型，他们的定位很简单，但是他们的户型需求真正地面向了刚性需求，很明确，销售还是不错的。短期内，我还是感觉刚性需求支撑市场。
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主持人：感谢赵总发言。我知道九龙山庄前一段时间推的非常好，也非常适合婚房的需求，请付总谈一下。
付勇：对小阳春，我个人理解这个小阳春不是市场的小阳春，只是这一阶段的成交量和去年同期成交量相比较是一个小阳春，但是这个量是去年下半年积累的客户，在一个阶段把它释放了，有政府的政策，开发商一些顺市的促销活动推动，在短期内释放。这是我对小阳春的认识。
从我们项目来看，包括从整体市场来看，对市场的判断还是要结合不同的项目、不同的产品去看市场。因为整体市场好也罢、不好也罢，对你这个具体项目的影响是不一样的。这个危机，是危险也是机遇。在整体的危机市场下，有的项目可以做的很好。从我们九龙山庄来看，我们有两大类的产品，多层和小高层，实际上我们的产品定位不是婚房，特别是我们的多层，我们多层的面积普遍偏大。从这几年来成交客户的分析来看，绝大部分是二次置业换房的，所以对婚房的需求我们后期做了调整，当初还没有婚房概念，咱理解的是形势好的时候的刚性需求。今年从小高层的推出来看，也是适合的。与前期预测也是一致的。在这种市场判定下，我觉得我们应该静下心来做产品，因为大势不可逆。去年大势突然极转而下，这种大势是不可改变的。
这种大市场大的媒体、舆论的氛围，一个开发商是改变不了的。在这种情况下，我们应该把自己的产品做好。像我们九龙山庄今年包括现房、环境我们又做了一次调整，里边的设施设备、包括物业管理，我们把产品做了调整。在市场不好的情况下，通过产品提高竞争优势。
对后市的认识，我个人感觉，对我们这个项目非常有信心的，从前一阶段的销售量来看，2月份到现在我们的销售量占主力的还不是婚房，还是我们原来目标定位的部分，二次置业，改善居住条件的，这一部分我们今年还是比较有信心的。包括我现在接触的用户，包括一些朋友，根据今年全国的经济数据，全国的信贷投放量非常大，每月都接近两万用户，这种信贷的投放可能是为了保8，为了GDP的数据，计划投放达到全年投放量的90%，所以在这种情况下，很可能一过头就出现通货膨胀，而房产是抵消通货膨胀的一个非常重要的方式。所以有一部分投资用户找不到合适的方向，也逐渐地作为一种投资手段开始往房产进入。所以对我们项目的下半年，我个人还是看好的。
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付勇：一旦通货膨胀，越有钱，越担心。所以包括我们在成交的用户中，改善性需求，他买房子的同时，大概投资的成分也占的比例很大，一是改善居住，二是投资。
主持人：今天潍美国际中心的肖总也在场，我想了解一下，您觉得潍坊投资这一块人多吗，对这个项目会不会有支撑？
肖总：我认识比较肤浅，参与这个会议很高兴认识大家，我事先没有准备讲话，我只代表我个人的意见。我认为，关于这个房产好不好卖，具体怎么样卖？相对来说实际上是取决于宏观的市场所引起的反映，我就不扯了，这有可能扯到美国的金融危机去。我觉得从城市发展来看，我们现在国内已经进入了第二轮的乡村向城镇化建设的小高峰。这次我们大家从新闻上都了解到了，大学生就业很困难，特别是那些贫困乡村出来的大学生在城市就业很困难，这势必会导致一部分回流。我们也知道重庆、湖南、湖北弃考的也有很多，接触过新鲜事物的大学生不愿意回去种田，他肯定会选择离家近的县市级的城市打工，这也是城市外来人口的重要组成部分，这也是我们潜在的一个消费群体，虽然他们不可能立即买房。从另外一方面来说，我们的投资者来说，我个人来说，我个人在杭州是经常炒房的。杭州的西湖，我最多的时候可以拥有将近二十套住房，都是围绕西湖的，现在来说我手上只有七、八套，不是我不想卖，是卖不掉。
主持人：肖总，您指的是杭州的房子还是潍坊的房子？
肖总：我觉得全国都一样。我觉得现在做投资，最好还是在实业方面，房产开发也是属于实业这一块，并不是说投资人少了，我就不说开发了，通过宏观的因素影响，影响到硬性、刚性需求增加，这一部分实实在在的购买力。特别针对潍坊市场，我是一个不权威的了解。我每天打车上班，我都会问出租车司机，你是不是潍坊人，在潍坊待了几年了，在潍坊有没有住房？十次里有七次告诉我，我在潍坊有一两套、两三套房子了。这很难想象。我这样分析了，既然连我们的出租车大哥都有两三套自己的房产，那么潍坊个人拥有房屋的拥有率当然是非常高了。又在现在这么一个市场状况下，我个人在潍坊是不是要去考虑住房的投资呢？我觉得这个不好说。
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主持人：肖总，我也有这个习惯，我打车的时候也问过。一般是村里的人，换房之后换两三套，他媳妇也是村里的，也换两三套，这就是原住型居民，外来的大学生是不是也有大量的需求？
肖总：潍坊的中产阶级经过了前一部分的炒房、投资、买车以后，本身的经济压力已经很大，加上宏观经济的不景气，他可能更多的是区域自保型，而不是大量的消费，那些确实有需求和有实力的人，才是我们的目标。这是我个人的看法。
主持人：非常感谢肖总给我们带来的想法。潍坊还是以改善型住房为主，说改善型的就要跟东道主赋海世家，因为本身做的是品质住房。那从现有的项目来看，二次购房改善型的居多，还是第一次置业选择婚房的居多？
黄建：潍坊的市场我个人是这么理解的，潍坊的市场开发项目、开发商比较多。很多客户在购买房子之后考虑更多的是房子以外的东西，有一些附加值在里面，包括会所、绿化、项目的特点，还有大环境周边的配套，更多是需要这方面。我们的项目在开发过程中考虑更多的是园林绿化、小区配套做了更多的想法。园林绿化，我们整个绿化面积占了42%。包括会所上，配套有游泳池、健身房、广式早餐等的配备。因为高新区出了小区到别的地方消费可能会比较远，在小区不是太完善的时候，需要一些房屋以外的附加值在上面。
现在潍坊在和青岛联姻，潍坊本身的绿化园林上和城市建设上也是动作比较大，包括白浪河绿化这方面也都凸显了一些比较不错的成绩和感觉出来，一心做成旅游型的城市。济南和青岛之间的关系也比较复杂和密切，所以后期的合作会更多。潍坊是中间的枢纽环节，从城市建设规划也好，还是建城的速度也好，包括进一步的提升都在加快。今年小阳春的出现还是得到肯定，相比较去年下半年的成交量来说还是比较明确的，成交量提升比较高。在这个过程中更多是刚性的需求，像之前想买房，但又等着优惠政策和价格下调的客户更多，我分三类，一类是刚性客户的需求，比如婚房；第二类是观望类客户；第三是政府政策的凸显。从成交量来考虑，政府有补贴的候成交量是最高的，而且客户会赶着这个时候来做。所以政府的动作有进一步促进的作用，还是有一定的意义的。政府的举措也能促进一部分刚性需求的加快。
下一步，整个房地产市场取得理性的回归是必然的。一、二线市场空间泡沫比较大，有理性回归的条件。像三线市场潍坊，本身利润比较小，像绿化投资、材料用料方面，成本加在内，成本除去预算，已经比较低，所以开发商后期应该是走产品化、特点化这几个路线，把地产回归到理性。如果要回到以前春天的感觉，我觉得还要一段时间，我个人预测还得在一年到一年半的时间才会有比较不错的长线。现在的小阳春只是针对去年下半年的情况来比较的。
现在开发商在利润点比较薄的情况下，会怎么样？前一段时间，政府各项政策也好，都还没有做好界定。后期我觉得地产发展会有一个理性回归的过程。
购房需求前景还是比较乐观的，只是在这个过程中有一个低谷、淘汰和筛选，基本的分析就是这样。
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主持人：我们现场也有第一线和客户打交道的，比如青青家园的销售经理刘静，那老百姓关注的除了价格还有哪些东西？
刘静：对小区的配套、物业等这一块还是比较关注的。我们看，大部分是婚房比较多，我们的房子主力户型是100平方左右的。政府有补贴的时候是比较不错的，政府补贴停了以后，稍微有一点落差。
主持人：这个问题我不大理解，政府补贴很重要吗？我觉得他在总价中占的比例不是特别大。包括鲁发名城也是有了这个补贴之后，突然间爆满，有这个感觉吗？
邱瑞良：潍城区的补贴有200套的名额，我们拿走了50套。但是实际上，这种补贴还是要看盘的，我觉得对我们来说没有什么影响的，只是去年稍微多了几套而已。今年政府没有这个补贴，还是上去了。这个跟客户群也有关系，跟区域也有关系。潍城区感觉还是像乡下似的，不是买房的最好区域。一般都是像肖总说的大学生出来了，找到工作了，在这里要安家了。大学生买房子受到很多因素的制约，面积、总付款，所以我们的产品定位比较低。在定位这一块我们的面积比较适合这一块，八十几、九十几，我那边还没有几个小高层的发展，但是我们当时拿到这块地的想法是这样，第二期牺牲成本价去销售，当时我拿到这块地做总体规划的时候，第二期不赚钱，三期赚一点钱，最后的利润在四期和五期。潍城的高层都有，但是始终销售的情况不是那么理想。茂华跟我们产品不一样，它的户型很大，我们也了解他们的规划，它的定位比较高端化，它的面积大。我们看到这个方案的时候，确实很震撼，在这个地方搞这种设计。
我们的三期也准备往小高层去走，我们那边有没有人要买小高层？有。但是价格会很差。原来我们潍坊有做小高层，但是客户来一看是小高层，你一定要卖的比多层便宜，他才会买。本来做的是小高层，你再叫我卖的便宜，连工资都发不下了。
我刚才说，大学生婚房比较多，第二个改善置业型的，多数像昌乐、昌邑有房子上来的，他有房子在潍城区，但是比较破了，需要换。所以谈这个需要跟项目本身、跟区域去说。
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主持人：婚房自有资金的不大多，还是依靠父母亲。所以当时做婚房专题的时候，大部分打进电话来询问婚房的不是年轻人，是他的父母。所以像你说，大学生毕业两三年自己买套房子，在中国可能性是不大的。
邱瑞良：现在长松路也做起来，奥体中心起来了，再加上茂华这些都起来的话，那就不一样了。所以这一个月来讲，投资的陆陆续续又来了，奎文区比过去买的比例就大了，以前奎文区过去买的比例始终不超过10%，这两个月绿化种起来之后，住在奎文区的居民到潍城买房子占到40%以上。所以我们的重心也在往这边走。
主持人：感觉跟配套还是有一定关系。
邱瑞良：有关系。最关心的还是价格，面积。因为面积多大，影响到价格，所以最关心的还是价格，其次是学校，很关心学校。再下来才是物业配套，交通、配套、物业差不多是平行的。品牌的认知度在潍坊和别的城市不一样，我们南方城市不管是三线城市还是四线城市都很关心品牌。但是这边好像没有这个概念，因为老百姓根本不问你是谁开发的，客户一进来就问房子。可能目前是这样，但是慢慢地下去，市场总会走向理性化。最开始地产投资的时候，可以一块赚两块，现在一块赚三毛钱就不错了，所以会慢慢理性化。
主持人：尚城盛和在佳乐家入驻之后，对你们的销售有影响吗？
宋小冬：影响肯定是有的。再一个新的区域，大型的购物广场没有，现在佳乐家进入肯定会有影响。一开始我们没有设计大型卖场，现在我们也做了规划。底下负一层做了大型市场，只有把我们配套的设施提上去，价格合适了，我们的项目还是一个非常好的项目。通过前期定位，现在慢慢的实施也可以看出来。
主持人：大家对佳乐家还是比较关注的，有这个东西还是比较好。
宋小冬：佳乐家对潍坊来说还是一个品牌，包括现在很多外来超市，沃尔玛、利群，他的销售量还是不如佳乐家。潍坊老百姓不认品牌，这点我倒不认可，他认自己的品牌。
现在年轻人购买婚房，作为开发商来讲，他前期定位的时候，把购买婚房的这一部分人作为自己的一个群体，但是不会作为主力的群体，因为它的购买力是有限的。我估计大家应该做过调查，30岁到50岁是真正有购买力，而一部分的人是有买过房子的，购买婚房的还是比较小。大部分人会准备一些面积比较小、价格比较偏低的房子来适应购买婚房的群体。
主持人：刚才的配套还没说完，配套还有个景观配套的问题。香颂湾主力是景观，实话说位置和地段不是非常好，但是景观是非常好，因为是白浪河湿地公园。现在已经开始接受预订了。你感觉潍坊的老百姓对景观是不是关注的更多一些，还是对价值看得更多一些？
杜小姐：很高兴参与这一次业界的盛会，最近我们公司的两个项目，一个是淄博山水城项目，另一个项目也在面临开盘，公司的领导比较忙，没有参与，派我过来观摩学习为主，希望通过各著名公司的领导和业界的专家提意见，能够对我们项目的操作起到借鉴和指导的作用。我谈一下关于景观配套对于消费者的购买影响。
我们的目标客户是对居住环境和生态人居有要求的客户。刚才尚城的领导也说过，有购买力的客户主要是30-50岁，大家除了对房子的价格、面积、户型有要求外，对它的生态自然环境也是非常关注的。我们也会进行相应的引导，对现在项目所处白浪河万亩湿地公园这样一个独特的自然优势，通过各种手段，透过媒体告诉给大家，告诉给潍坊人民。通过这样的一个宣传手段，我们前期的客户积累的反馈也越来越明显的感觉到，有这样的景观优势，大家是非常认可的。
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主持人：大家在做的每一个开发楼盘都是有品质的，我们开发商是不是有责任让老百姓更关注品质，而不是更加关注价格。不仅在品质上做出特色，也要做出品牌特色，
那么大家对潍坊的房地产市场的后续发展，对房价有没有一个什么判断，或者是几年之后会是怎么样的？当然也只是业界的一个讨论，希望大家给网友一个判断，是不是现在可以买，买了几年之后会不会挣多少钱。
刘兴海：从刚才薛总的几个数据里看到，中国人的观念是先房后婚，有一个梯度消费的理念，婚房里刚性需求是不可忽视的。我从奎文区民政局查的数据，2008年有5700户登记的，一户100平方的话，就是五十几万，这是奎文区的，要是加上潍城的，再加上开发区的，再乘以三的话，这是一个非常大的数。当然新房在这里不占全部，还有一些购买二手房的。像这种婚房的购买倾向会比较大，而且刚性需求婚房理念也有变化，像二十六七以上的人买房子更实用一点，买二手房性价比高就好。再往下年龄的孩子对房子的居住质量要求高，而且他又是父母来买，他就会买新房。我们的玫瑰园设计也是结合市场的分析，做的一个楼盘，因为这个比例很大。每年婚房的量包括婚房占120万左右，这是婚房一个观点数据，这个数据标准大家可以参考一下。
对未来的房产市场，我们一直保持很大的乐观。对行业来讲，对有一些企业来讲可能是被淘汰，有些企业通过这个机遇把自己做大起来了。从大势讲，通过这轮房产形势，对整个潍坊市的房产品质有影响，对客户选房的时候也会有一些更多的要求，以前是单从价格上要求，下一步在品质上也有要求。怎么适合市场，怎么切合客户实际的需求，也是一个品质的因素。另外户型也是品质里很关键的部分，有一些小的户型他们的设计超级烂，他们通过这个户型可以提高容积率，可以提高卖价，这是对市场的引导。
这几年潍坊人口也增了30多万，这样大量的进城，对这种需求产生比较大的刺激，这是刚性的。改善的需求，我们以前理解为以小换大，通过我们这个楼盘，包括楼盘里的户型配比比较多，我们发现一个现象，现在很多改善型需求并不是全部都是以小换大，甚至有的是以大换小，他在换的时候，也会考虑到配套合适不合适，包括环境适不适合自己心里的需求，包括户型舒适不舒适，物业管理人性化有没有保障。所以客户在增加需求的时候，会考虑很多，根本上一定把原来的需求提高一步，从虚的变实的。既然有这样一个买房的理念，会促进我们的市场不断稳定的动力。以前十年、二十年不换房，这种市场需求完全是靠刚性需求。像我们现在增加的客户，有的是2001年、2002年买的房子，现在就换房了，这样的客户要求会更多一点。
我们的九龙山这个产品在推的时候，老客户推的量比较大，适合养老。所以对整个的房产市场讲，这是一个影响因素。
关于市场的发展走势和经济形势是联系在一起的，潍坊城市的发展产业在山东半岛里面算大的，和青岛对接后劲是比较足的，只要有经济实力，房产形势这一块一定会更好。昨天看报纸，潍坊的全国经济增长指标全国排第七，全世界排第九，这个听着是很吓人的，但是听了以后，大家应该对潍坊的房产市场更有信心，把握好与市场的对接。
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主持人，那么赵总的判断是怎么样的呢？
赵双庆：现在价格方面，包括开发商的优惠、政府给的政策，银行首付等都是非常好的时机，但是从潍坊这个市场来说，特别是它的群体，比如一些事业单位、公务员，这部分人的收入其实没有多大的变化。咱们的财政收入还是保持平稳，财政收入不变，他们的收入也不会往上变化。对后市产品的要求从改善需求来说可能会有一个潜力，但是短时间来说，潍坊的房价还是会保持着平稳，下降的可能性不是很大，因为成本是比较刚性的，开发商自己不可能亏本做一些项目，价格还是比较平稳。这个时间我感觉像刘总说的，春天来了。
主持人：赵总，您感觉什么时候春天来了？
赵双庆：整个山东内，包括潍坊、烟台、东营，年后我们做了很大的调整，我们公司领导对于这个市场还是审慎的，不是很乐观。大家今天在一起交流，从我们自己开发的项目而言，对后市的市场还是保留。但是对潍坊这个市场可能另外说了。
主持人：宋经理怎么看潍坊的市场？
宋小冬：潍坊的市场发展还是非常好的，发展还是良性的。但是它是有区域性的，比如有的区域供量过大，供大于求的话，肯定会影响价格上涨的速度。潍坊市准确来说，往东南方向，但是这一区域的空间相当大，发展速度比较快的。具体说哪一块快、哪一块慢，还是要具体发展。包括前面谈到的小阳春，我们感觉不是像他们反映那么强烈，我们的销售是一个非常平稳的趋势。
主持人：现在的销售客户大概的年龄段是怎么样的，或者说是什么样的客户构成呢？
宋小冬：我们的年龄段比较大，比如，年轻人、创业的小户型的公寓，以30-40岁年龄左右的，多层。我们定的时候，从年轻到中年到老年我们都给考虑进去了。我们现在的产品有多层、有小高层，有商业配套，你自住也可以，你投资也可以，我们把当前市场上所有的客户群体都放到这个项目里。现在我们这个是综合体的，不单单是高层住宅，无论你是哪种客户，你是婚房的也好，你是换房的也好，总能找到适合你自己的物业。
主持人：现在价格在多少？
宋小冬：二期在三千七八，三期能在四千左右吧。这个价格也是符合潍坊市发展的。包括前一段时间我在日照，同样是三线城市对比，潍坊这个城市太好了。日照处在这样一个层面，有的发展商本身的房价不到三千块钱，有的房子一平米降一千块钱，现在潍坊市场受影响不是太大，潍坊的需求是刚性需求，外地客户比较少，投资客比较少。现在整个房地产市场方面受金融危机影响，国内经济受到影响，房地产市场投资前景不明确，客户群体购买资金不足。前三项作为开发企业来讲是没有能力去改变的，包括世界金融危机，全国大环境。但是对于最后一项，客户的购买信心我们是有能力解决的。为什么前一段时间，政府出台新的政策，购买力上来了，这还是需要购买信心。下一阶段开发商来讲，怎么解决客户购买信心不足，我们可以从其他的方式，提高居住品质，包括一些优惠措施提高客户信心，对各个开发企业，和开发项目是不错的。
主持人：你估计能卖多少钱，潍坊再过两三年、三四年之后，有没有个实数出来？
宋小冬：不用三年，两年时间就够了，两年之后涨个10%左右没问题。包括青岛和潍坊的联姻，潍坊在青岛到济南的中节点上。如果能带动一些外地客户的话，增长10%左右是没有问题的。
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主持人：邱总您打算在五期里出多少钱？
邱瑞良：我在地产行业做了12年，在潍坊也十年了，这十年看过来，房地产是一个普通的行业，衣食住行的住，但是它主要关系到国计民生，政府也在关注，国际也在关注。到底潍坊的价格在多少钱，实际上大家准确去说也没办法去说，为什么？三线城市跟福建沿海对比起来，这个价格太便宜了。我们那边一个乡镇卖到八九千一平方。所以这跟经济很有关系。到底能够卖多少钱，我就直接讲一下，因为按正常说，潍坊跟我们那边不一样，我们那边叫做一亩三分地，七分是山，只有三分地，你不建成那样子，价格就不是那样。但是潍坊的地太多，价格按那么去涨，两年时间涨四倍、涨几倍，我也希望能涨，涨上去房子好卖，但是事实上，潍坊真正的价格应该处在四五千块钱，高过这个价格潍坊比较难我觉得，当然这个跟区域有关，比方奎文区目前均价在三千多到四千之间，潍城区的发展空间会大一些。为什么说它的发展空间会大一点呢，因为政府的战略很有关系，南边已经没办法发展，水源控制地，北边高速桥，东边大家都知道没地了，只能往西边走。西边目前房价还在三千左右，甚至很多房价连三千都冲不上去。所以如果从西边来看，发展空间很大，利润就不不是10%、20%了。所以潍坊整体的均价在四千到五千之间是非常合理的，高于这个价格，老百姓就不干了。潍坊不会像青岛一样，房价拼命的涨，这也是不现实的。所以潍坊的价格在四千五到五千之间还是很理性的。
主持人：今天我们是个开放性的论坛，刚才我们潍坊晚报的记者来了。她有问题提问。
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潍坊晚报记者宋文娟：刚才邱总说，潍坊的房价在四千到五千之间，您觉得五年之内能上涨到这个数吗？
邱瑞良：春天好的时候，政府不去打压的时候，是没办法估的。
主持人：潍坊的基数很低。
邱瑞良：潍坊的基数虽然很好，但是不会降，也就是潍坊的市场是很健康的，始终往健康的方向走，所以问我五年内会不会涨到四五千，我只能说潍坊的上涨会控制在10%，不会超过10%。
刘兴海：关于价格问题，对于城市价格的判断，潍坊市的价格是低估了。拿潍坊和厦门比，差距太大，那种吸附力是完全没法比的。随着这几年的发展，潍坊的城市环境慢慢提升，虽然有我们经济基础的支撑，潍坊的城市价值，房子到五六千块钱是正常的，无非是多长时间了。
主持人：香颂湾的杜经理还没买房子吧？你愿意房子涨到多少钱？而且本身你还是房地产的销售。
杜经理：对于南北方城市的对比，谈房子价格上涨的趋势。我找了一些术语来说明潍坊下一步发展趋势的问题。具体来讲，潍坊的房地产发展价格的潜力还是非常巨大的。2008年潍坊县地区生产总值2500亿元，位列青岛、济南之后，在全省第四位，城市人均可支配的收入为15600元，增长14.4%。金融贷款旅游业来讲，2008年在山东省位列首位，但是潍坊的房价不相吻合。我们不能简单地从经济和房地产的关系来看，潍坊的房价还有很大的上涨空间。潍坊的地理位置、潍坊的经济对房地产房价的影响。潍坊位于山东半岛的中部，是整个济青经济带的中心点，是整个环渤海城市群的重要组成部分。潍坊通过青潍一体化的建设，积极推进了办到区域分工合作，积极推动科学发展观和谐发展的办法，实现由区域领先城市向国家重点城市乃至国际化城市发展，因此在城市规模和城市影响力的带动下，潍坊的房价应该在五年内会有一个较大的突破。应该在四千到五千的均价上没有什么问题。
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主持人：现在大家的底线最起码都在四千多。
潍坊晚报宋文娟：那潍坊未来几年的工资能不能涨到承受房价的这个数上。
王向东：从长远看通货膨胀量很快赶到两位数了，如果涨到两位数，工资涨了跟没涨一样。
主持人：我们刨除膨胀率的考虑，单纯从实际成交的价格，您觉得上涨的空间还是稳定的发展？
王向东：这个东西一是看供求关系，再看通货膨胀，这是我个人的看法。通货膨胀率上来了，因为是资产类的东西，股市风险比较高，去年预计今年涨到2500，今年基本上涨不到了。再一个是资源类，现在虽然下来了，但是最终还会上来的，石油、矿产可投的还是非常低，相对房地产这一块还是比较快的。比方说，我大学毕业的时候，一个月的基本工资平均就是45块钱。等我想结婚买房子的时候，6万块钱单位给照顾的，买不起啊。
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中国经济大的潮头告诉我们没有问题，但是前景一定是螺旋的，社会经济结构需要调整，调整完了还会继续前进。企业一定要讲战略利润和战术利润，战略利润是让你发展，战术利润是让你活下来。对人的培养和储备是你企业发展的根本。赚钱作为企业来讲非常正常，你不赚钱，你活不下来，你如何给别人提供有价值的服务。既然给别人提供有价值的服务，就要控制这个人，这样会影响你的战略利润。企业既要让自己的资金更好地走向未来，不要让自己走得太多，走得太多，这可能只是杀鸡取卵了。
赵涛：潍坊给我的感觉是成长中的城市，而且是成长速度非常快，往青年方向发展的城市。目前发展后起之秀的感觉看，一是与青岛联姻，包括跟青岛区港口的建设，潍坊的海、陆、空是齐了，各方面都非常方便。潍坊的房价很平稳增长的速度，很关键的一点是外来人口较少，更多是农村往城市进，学生定居来这里工作，一部分外来人口，最主要是三类人群。投资有一些是比较多元的，二次房也好，投资房也好，打压了一部分投资的积极性。潍坊整体的城市发展非常健康，包括目前潍坊的产业，潍坊的工业化、产业化，包括交通旅游，包括目前城市的建设、进程、绿化，包括知名度非常大的潍坊国际风筝节，这都奠定了潍坊的发展趋势是往健康、积极的发展，所以后来房价的升级这是必然的。刚才各位定了四千到五千的这个范围我认为比较合理。
目前的购房中，现在这个时机比较好，各开发商没有大幅度提价，这个时机进入非常好。六七月份之后，刚性需求实现以后，应该会有一个小阳春的阶段。所以目前这个阶段进入摸索是最好的。
主持人：经过大家的一番讨论，我们现在基本能得出这么一个结论：现在潍坊的小阳春形势确实值得肯定，从目前的销售情况来看对市场的回暖有积极地促进，从整个大形势来看，房地产还处于在洗牌的过程中，更加注重品牌、品质的项目和楼盘在将来的升值空间更大，婚房的刚性需求对市场的拉动大家也是有目共睹的，从大家乐观的态度我们也能看出对国家经济形势的信心，希望将来的房地产发展更为健康，潍坊老百姓的居住水平能够得到不断的提高。
感谢齐鲁晚报、山东商报、潍坊晚报、潍坊电视台、潍坊人民广播电台FM887、FM933等各媒体的对本次大话地产论坛的大力支持，也非常感谢各位嘉宾的到来，同时再一次对东道主赋海世家的周到帮助表示感谢。希望下次大话地产跟大家再次相见，非常感谢！
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