主持人（邓明莉）：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好！首先非常感谢大家来参加2009年深圳房地产经纪行业发展高峰论坛。我们这个论坛是在深圳市房地产经纪行业协会的大力支持下，由搜房网承办。
 
2008年中国经济进入最困难的一年，复杂的国际国内经济环境让中国地产面临前所未有的变局，国际金融危机与国内信贷紧缩，将深刻影响中国房地产未来走向。当前中国房地产市场遇到近十年来前所未有的困难，对于2009年房地产市场的走向更是众说纷纭。当2009年开始出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上了较为强劲的发展轨道。金融危机虽然给中国房地产市场带来了重创，但是深圳的房地产市场却迎来了新的机遇和挑战。

今天我们相聚在阳春三月的美好季节，来自房地产界的各位专家、各位领导共同探讨房地产市场的机遇与挑战，共商房地产大计。今天我们有幸邀请到地产界知名人士参加，他们是：

深圳市国土资源和房产管理局房地产业管理处处长李邨；

深圳市房地产经纪行业协会副会长兼秘书长张文华；

深圳国土局房地产研究中心副主任王锋；

搜房二手房集团深圳公司总经理韦志军。

房协会员单位（按公司名称首字笔划顺序）：

深圳市广天地房地产交易评估有限公司黄维瑜；

深圳市中原物业顾问有限公司李耀智；

深圳市中联房地产企业发展有限公司杜欣；

深圳市文集地产评估有限公司蒋仁晨；

深圳市世华地产投资顾问有限公司梁文华；

深圳市世联行房地产经纪有限公司黄梓武；

东方创富地产顾问（深圳）有限公司于小平；

深圳市同致行顾问有限公司王波；

深圳市成宏房地产经纪有限公司戴宏华；

泛城房地产顾问（深圳）有限公司杨创慧；

深圳市招商置业顾问有限公司孙文；

深圳市星彦地产顾问有限公司路莹；

深圳市城市策略地产顾问有限公司王家国；

深圳市海王房地产经纪有限公司蓝伟光；

家家发房屋理财中心有限公司姜治国；

深圳市通泰房地产经纪评估有限公司罗烈通；

深圳市超美房地产经纪有限公司刘建初；

深圳市深房联房地产经纪有限公司徐志英；

港置地产代理（深圳）有限公司陈鹏；

深圳置业行房地产经纪有限公司姜树荣；

满堂红（深圳）置业有限公司何国辉。
  

金融机构：

深圳发展银行深圳分行汤小平；

中信银行深圳分行零售银行部邵海东。

让我们以热烈的掌声欢迎大家的到来。首先有请深圳市房地产经纪行业协会副会长兼秘书长张文华致辞。

张文华：很高兴今天下午跟各位业界大佬见面。尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！很高兴今天能和业内主管部门领导、行业精英、学者以及深圳搜房在春暖花开季节相聚在这里。近几年来，深圳房地产行业有着长足的发展，房地产经纪行业得到政府越来越多重视的同时，2008年国内外经济环境让房地产行业面临前所未有的变局，国际金融危机更深刻影响着房地产经纪行业的走向。金融危机虽然给房地产经纪行业造成重创，但我市房地产经纪行业同时也迎来了新的发展机遇和挑战。

本次房地产经纪行业论坛就是在这样一个复杂多变的环境下剧变的。站在高端透视现象，希望能通过各位到会的业内资深人士给行业做出一个明确的抉择。承担起房地产经纪行业一种责任、一种使命。通过你们的智慧，启发行业，寻找前进道路的光芒，也将在行业发展历程中留下你们珍贵的足迹。深圳房地产行业不可避免遇到着前所未有的艰难，从经济学角度来说这是一场博弈；政府主导与市场规律博弈；房地产经纪公司之间也有博弈；供求与需求之间的博弈。在这种情况下，中国房地产宏观调控政策将如何去走，金融危机下房地产企业采取什么样的战略方针，政府与房地产协会将发挥怎样的作用。诚信与品牌建设在我们行业发展过程中被业内如何看待？如何让我市房地产经纪行业持续稳定健康发展？

把这些疑问交给各位资深人士，希望通过本次论坛能让我们得到一个共识，为行业发展、为各个企业制定中长期发展战略，得出你们的真知灼见。谢谢大家！

主持人（邓明莉）：今天是一个非常难得的机会。来自地产界的各位领导和嘉宾们，都会表述自己对深圳房地产市场独到见解。下面我们掌声有请搜房二手房集团深圳公司总经理韦志军致辞。

韦志军：非常高兴能够在这里跟大家相会。为什么说非常高兴呢？因为在这个漫长的“冬天”里，大家都熬过来了，虽然熬的很辛苦，但是都还好，所以要恭喜大家！五年前我刚开始做房地产经纪网络推广的时候，我跟在座很多位朋友都说过这样一句话，“我们的出现是为了帮助你们节省推广成本”。我记得当时的反映是我们已经花了不少钱了，你们再来插一杠子，不是更多吗？实际上我们是帮助你们节约了成本。现在坐在这里我觉得我说的是兑现了。因为各家公司在推广方面的成本，由于有网络的介入，相信是大幅度的降低。这是我们搜房为行业做的贡献。

过去几年我们一直是这样，愿意跟行业风雨同舟，休戚与共。在今后发展过程中，我相信我们还会一如既往与行业同呼吸、共命运。一如既往的为大家做好服务。今天简单说这么多，谢谢大家！
   
主持人（邓明莉）：谢谢韦总。当我们在2009年的今天去翻开2008年的日历，在各位心中我们所共同期盼的就是我们房地产经纪公司和我们所有从业人员无论在发展、责任或者诚信、专业等各方面都有出色表现。接下来我们将进入本次高峰论坛最精彩的环节。有请我们论坛主持人深圳二手房集团深圳公司总经理韦志军。

主持人（韦志军）：今天我们论坛有这样几个主题：第一，中国房地产行业宏观政策走向与市场发展的分析。我补充介绍一位嘉宾，我们的王锋博士，王锋博士是我们地产研究领域一面旗帜，我们深圳市出台的很多数据都是从王博士这支笔下出来的，对市场影响非同反响。第一个主题请王博士谈一谈。

王锋：我首先做一个发言，这个发言是这样的，我们还是结合深圳的实际情况，来谈房地产市场的走势和宏观调控政策。深圳的房地产市场走势在我们最近的报告里披露比较频繁，去年年底报告、今年1、2月份报告都已经出台，大家可能在网站上已经看到相关内容。我把今年以来深圳房地产市场和国内主要城市房地产市场基本情况介绍一下。

先看一下深圳房地产市场情况。去年全年的情况，深圳房地产市场情况，大家都知道这个走势一直是比较低迷的，观望气氛比较浓厚，市场成交也比较冷淡。总体来看在1-10月份市场交易规模都不大，每个月成交量3、4万平方米以内，二手房也差不多是这个水平。到去年年底房地产市场出现了升温，11月份成交量就已经60万平方米，12月份已经接近80万。说明市场在去年11、12月份明显升温。今年1、2月份也是我们历年来的交易淡季，但是我们也是看到市场表现非常好，1月份成交52万平方米，2月份36万平方米。特别是2月份虽然36万平方米相对是比较少，但是跟前一年度2月份相比，07年只是它的零头，只有6万都不到。总体来看市场升温比较快。3月份数据最后还没有出来，但是17号的统计已经达到44万平方米。而且这个月每天交易量大家看得很清楚，基本上新房是200、300套，二手房就更厉害了。预计新房超过80万平方米不是很大问题，二手房更多一些。从去年11、12月份它的反弹，反弹力度是非常大的。对于这种市场的表现。价格走势也是相对比较稳定，交易量在增大，但是价格仍然还保持在低位，在去年底12月份价格从我们07年最高一直在回落，当然中间有一些波动（豪宅情况），实际上价格从最高的1.73万的水平到去年底跌到10900元，今年价格仍然在10700元左右。这些数据反映了深圳房地产市场逐渐走出低谷、走出调整期的迹象，同时价格仍然保持比较稳定的水平。

我们做了分析，有几点原因：第一，国家出台保增长、促发展的政策。国家出台131号文以及相关优惠政策，对于房地产本身是一个非常大的鼓励。

王锋：第二，深圳房地产市场出现这么大幅度成交上升，应该说调整比较充分。我们是全国调整时间最长，同时调整幅度最大，价格下降幅度也是比较大。我们价格从1.73万到1万左右。深圳是去年8、9月份以后在全国的房价同比下降速度一直是领跌全国，最大的时候是负18%。这样保证了深圳房地产价格充分调整，适应普通居民家庭收入水平。

第三，在这样一个大的背景下，房地产也经过一年半调整、价格充分下跌，消费者信心逐步恢复。而消费者群体具有比较大的潜力，深圳住房自有率在全国最低，只有33%，也就是你住在自己那套房里算在住房自有率，那些投资的不能算。拥有住房的常住居民还是比较少。而没有拥有的比较多。在自有率比较低的情况下，一旦出现市场价格充分回落，房价与收入水平开始出现比较高的接轨的情况下，市场就会出现比较大的反弹，这是符合价值规律，也是符合经济规律。

第四，发展商逐渐适应了市场发展形势，主动进行调整。如果发展商不讲价，就这么挺着，市场也没有这么快的回升。这里头跟发展商主动适应市场有密切联系。我们应该看到特别在深圳特区外，很多楼盘降价幅度相对07年都出现了比较大幅度的下跌。普遍下跌30%左右。还有一些盘下降幅度在50%以上。这些对于促进普通居民购房，使房价适应普通居民消费起到积极作用。

最近一段时间尽管市场销售比较火爆，特别我们看到在关外有一些地区很多楼盘卖的非常好，但是发展商出现涨价的情况还是比较少的。特别是一些发展商一旦有想抬价的苗头后，可能这个楼盘下一步销售就很困难。因为毕竟在这段时间消费的群体是属于首次购房的为主。我们在最近也做了抽样调查，77%的购房者是属于从来没有购过房，还有18%是属于买第二套房，这个可以视为改善居住条件，这两种需求都是比较理性的需求，特别是77%购房者对价格敏感度比较高，如果价格上涨的比较快，他认为这种趋势不太正常，就不愿意去买。应该说这对发展商也是一个很好的信号，使得你要明白当前市场形势，不能够随便的头脑发热去涨价。另外还有5%纯粹是买3套以上住房，带有投资性质，但是这种比例比较少。

总的来看，深圳房地产市场销售回升速度是非常快。在这个期间，应该说国内其他城市房地产市场也都普遍出现了一些销售的回升，比如北京、上海等一些城市。销售增长规模可能有些城市比深圳增长的还快，但是各个城市都还不一样，我们对这些城市本身调整期是比较短，一般在半年左右，个别城市可能长一点，一年左右。而且很多城市价格还没有经过充分调整，所以能不能说他们市场就到了一个底部，这个我想很难判断。而且我们也没有掌握这些城市比较真实的情况。但是对深圳城市来说，一年半的调整是比较充分的，而且价格回落，逐渐适应了居民收入水平。所以我们当前房地产市场是一个比较良好的发展势头。

下一步房地产市场发展就是我们一个很关心的问题。这样的销售速度，特别是我们看到二手房销售速度这么快，个别一些交易日达到了一天600、700套的水平。这么大的交易量，这个市场将来是不是可以持续这么发展呢？会不会像股市一样出现反弹后又开始出现调整。所以这个问题也是我们比较关注的，也是比较担心的一个问题。我想二手房交易量的出现短期比较大幅度的交易，二手房取决于存量规模，如果交易量比较大的话，到底有多少存货可以拿来交易，这个事情还是值得考虑。但是真正市场今后导向占比较重要成份的还是新房。从新房目前交易水平，一天差不多200多套。这个水平应该说跟我们历史上市场稳定发展期的交易水平是比较接近的，可能现在这段时间多一些，有些个别城市我们看到已经接近300套。大多数天数如果能接近200套左右，应该说对我们历史上比较稳定发展期的交易水平比较接近，应该说还是比较理性的。

王锋：下一步的问题主要取决于我们市场持久的，一个是宏观经济面的东西。比如宏观经济会不会受到金融海啸冲击等等这些问题是我们我们下一步要关注。如果宏观经济面出现比较大的问题，可能出现居民收入和就业方面带来一定影响，这样就影响到普通居民的购房。如果说宏观经济层面没有太大问题，目前这种像新房市场200套左右交易水平应该说能够保持得住。如果能保持得住，会使全年交易量达到600万左右，这个也应该是我们正常期发展基本需要的一个交易水平。特别是像深圳住房自有率这么低，达到600-700万套我认为都是比较正常的。关键问题是下一步发展我们解决好供应问题，因为供求关系我们从市场这轮看，可能会受到金融海啸等等突发性危机影响。但是对房地产长期发展影响的还是供求关系，所以解决好供应问题，长期保持房地产供应平衡，这是保持房地产发展的核心因素，也是保持房价稳定的核心因素。如果说供求关系问题在今后解决不好，就可能导致市场不断的出现波动，房价不断出现波动，这对普通居民购房，对房地产市场健康发展、稳定发展都是非常不利的。所以解决这个问题应该是我们方方面面都要考虑。

在解决这个问题中有几个环节需要引起重视：

第一，我们要充分认识到今后房地产投资增长的问题。应该说房地产投资在这几年增长的都是非常不利的。连续两三年房地产投资，要么是零增长，要么是负增长。去年房地产投资是负的4.5%。而去年基本建设投资是15.9%增长，等于房地产投资拉了基本投资的后退。与GDP保持12%的增幅很不相适应。房地产没有起到什么作用。去年房地产投资下降幅度更加可怕，今年1-2月份深圳房地产投资下降20%，而基本建设投资是增长32%，又扯了后腿，离我们保10%的目标相去甚远。特别是这么高的增长速度，但是房地产投资大幅下降，又把这个投资拉下来了。这对于宏观经济稳定很不利，可能会影响老百姓收入和就业。但是更严重的是投资大幅度下降可能会带今后房地产供应问题，这个应该引起重视，尤其大家也看到了我们在07、08年房地产市场大幅调整、下降，土地有效供应不足，很多土地流拍。这就要靠发展商手头存量土地有多少，如果储备土地是比较多的，那么将来就能够比较及时进入市场，保持市场供应。所以这方面深圳市要在解决土地供应方面要下一些功夫，包括政府新出让的土地，也包括加快城中村旧城改造的土地。总之，就是通过加快投资，增加房地产供应来保证我们今后长远的房地产市场保持稳定，这是一个重要的方面。

第二，另外就是针对深圳市房地产市长一些结构性特征，也需要有一些不同的策略。比如说深圳特区内没有太多新增土地，在这种情况下土地市场供应主要立足于城中村改造。城中村改造前几年力度一直不是很大。再加上房地产调整一年多，我们也失去了对旧城改造的动力。现在这是一个非常良好的时机，房地产需求增长很快，市场升温也比较快。在这个情况下我们抓住一个很好的时机，应该说一些投资商也有动力，这样对于增加特区内供应，解决深圳房地产市场结构性矛盾这个问题，我想就可能会有很大的帮助。

第三，解决供应方面要做一些长远的考虑。因为房地产市场供应问题链条比较长，从政府拿出土地，投到市场中招拍挂，拍卖出去然后到了发展商再进行市场分析判断，然后开始把这个土地用于开发。然后再到开发房子达到2/3预售要求，前后差不多2、3年时间。这种供应周期比较长，他不是说马上出了土地，马上就可以解决供应。应该认识市场客观发展规律，需要我们有一个长远发展考虑。就像我们十年前制定深圳市房地产发展战略一样，我们现在也要抓紧时间研究深圳市房地产发展战略，政府有政府的发展战略，企业也有自己的发展战略，这个时候不能搞一些短视的行为，毕竟房地产需求这么大，很多企业看到市场这么好的时机，但是没有地，对老百姓住房不利，对自己也失去一次机会。从这个角度来说，政府和企业都需要考虑更长远的发展，十年左右的一个发展战略。因为每次房地产市场经过一轮调整后，都是一个新的发展机会。而一个新的发展机会一般都是十年左右。深圳从88年到98年，98年到08年，经过了两个十年发展。这次应该是下一个十年发展很好的起步阶段。所以这个时期从我们政府、企业各个角度都应该考虑发展长远性战略和策略，这样对于促进深圳房地产市场发展，有效解决深圳城市居民老百姓住房问题都是一个比较好的作用。

我就谈这些，谢谢！

主持人（韦志军）：感谢王博士精辟的分析。他这些分析既给我们带来了一个比较好的前景展望，实际上也给我们敲响了警钟。今天来的还有一位资深的研究员，中原地产总经理助理张伟，给我们也分享一下你的研究成果。

张伟：刚才王博士说未来10年都是一个很好的机会，我们也偏向于这种比较乐观的判断。

张文华：你们对于最近的放量有没有什么分析？

张伟：去年一年12月的量放在前三个月放出来，这也很正常。大家都认为现在卖的好，但是能不能持续下去，这也是我们大家关心的。我们自己也估了一下，按照每个月涨幅不超过10%的速度的话，我们预计6月份之前维持现有成交量应该问题不大。至于以后确实不好说，其实不是市场问题，主要是外围的问题。特别是3.18事件出来后，很多跟你市场没关的问题，那边美元大量印，实际上你所有资产都要上涨，只是涨的慢还是快而已，我想09年比大家想象的要好过得多，我们公司是比较乐观。

主持人（韦志军）：谢谢张伟，今天我们也有幸请到两位银行界人士，深圳发展银行深圳分行行长助理汤小平先生，中信银行个人信贷部副总经理邵海东。想请两位就第二个主题发表一下各自的见解，银行业为房地产业服务和提供一些资金的支持实际上已经在行业内起到举足轻重的作用。房地产经纪行业发展到今天，没有银行业支持也是不可想象的，所以想请两位谈谈各自的想法。

汤小平：在分行我也是管审批的，从去年的11月份以来房地产市场新的利率政策出来之后，加上整个央行、整个银监全面的放开了货币的供应，包括先是放开个人客户资金的供应，一个是加大了供应的力度，第二个是降低了成本。这样整个的需求就会加大。我们感觉到最近做业务容易多了，而且整个在我们行内全行都是在掉。我觉得王博士刚才讲的挺有道理。整个全国都不怎么行，尤其是北方城市，价格没有怎么跌，整个交易量比较僵持，特别小。深圳这个量的确是放出来了，而且这个量整个在加速上扬。王博士讲这个价格，我觉得价格这个事从我们审批角度来看，觉得关内房子涨的挺快。关外这些发展商，同一个楼盘可能涨价不多，但是新的楼盘在定价方面好像都有10%以上的增长，有些人可能还在悄悄的涨价。

刚才我觉得中原地产老总讲的是不是下一轮房地产贬值，像这一轮直接从1.7万降到1万，他可能是价格不涨，就能够完成这个贬值。因为美国人在印票子，我们央行为了资产安全，也在印票子。不涨可能就是贬值。涨了可能就是打平。基于上面一系列判断，深发展的策略，由于是小银行，所以我们一直产品上都是比较低的价格策略，比较直接的给消费者一个价格策略。包括点按揭这个产品，这次对整个银行业还是冲击比较大的，这个事也还在沟通之中，它不是一个产品的问题，它可能涉及到中国信贷价格体制按照政府指导价来定价还是按照市场定价的问题，现在难也难在这个地方。实际上这个事，作为监管当局可能比我们还要难。但是不管怎么样，信贷资产价格这个趋势是任何人阻挡不了的。银行业的利润尽管是有很大的缩水，但是比起其他行业的利润，我觉得还不够市场化，所以我想要以更加市场化来推进这个行业的发展，可能对于整个中国的房地产来说，对于中国老百姓来说，这一步必须迈出去。

我觉得金融的安全这是一个方面，但是整个还是要往出走，所以我们最近可能还会有一些比较好的产品出来，4月份可能还会有一些比较好的产品出来。但是总的来说，这个主调还是不能变。在整个央行政策和银监局政策之下，我们可能还是要坚持创新，把创新进行到底。我们这些人为什么来深圳呢？在内地当公务员当得好好的，为什么下来做这个事情？可能都是觉得在这儿做一份事业，深圳这个城市本来就是一个创新的城市，我们一直也是加紧在创新。这个创新使我们银行业更加融入市场的大背景下，使它对市场的反映更加敏感。深圳这个市场特别好，你太高了，就得调下来；太低的，很快就起来。就是有一种市场传导机制，我觉得这个特别好。王博士刚才讲的特别好。银行和我们地产商一样，我们都要适应这个变化。跟我们其他卖电器的一样、卖房子的一样，可能要走到薄利多销这个路子上来，我们才能走得更远。

主持人（韦志军）：大家对你这个点按揭比较有兴趣，能不能简单介绍一下？

汤小平：点按揭这个产品原理特别简单，这个是美国房地产泡沫之后，是美国90年代的产品。美国80年代出现房地产泡沫后，就出现这个产品创新。这个产品是一个特别银行不吃亏的产品，50万产品，你花7500元，我给你3.96万优惠。我这个原理跟什么原理一样呢？跟保险是一样的。你如果按揭30年，你到30年还了，就能省3.96万；你如果4年还，你是平本。你5年还，赚一点点。你是越长，省的息越多。为什么我们敢这么设计呢？那是因为我们对大量银行贷款进行了一个分析，我们发现平均的寿命是5-6年。每个人在选择的时候，如果你提前还款，那你就白送钱给银行。你还得晚，那就是跟保险一样，有的人赔了，有的人赚了，银行我打一个平手。我的好处在什么呢？就是银行能够防止客户泛滥性在各银行之间进行流动，我是稳住这批客户。现在这些银行不惜成本进行转按揭，造成客户三个月转一次、两个月转一次，这样整个银行你拉来，我就给你送东西。尤其一些比较小的银行或者新来的银行，今年深圳市进来十家银行，没有听过名的银行可能都要进来。我们这样也是为了防止比较泛滥，今天转一次，明天转一次，有的人一年转3、4次，防止这样对银行来说，建立黏度比较高的客户群。就是我们的客户群，一些老板，他们经济坏了他就欠款，经济好了他就把钱还了。我们这些公务员这些正好是我们的对象，所以我们产品设计上还是考虑了这方面。30年还款的人会非常稀少，我是赌30年还款的人会非常少，所以我们产品设计是这样的原理。这个产品也是监管部门正在审查，可能需要一段时间，但是即使点按揭不出来，我们还会有其他的产品出来，这些产品也会在行业内比较有爆发性，因为我们整个研究力量还是比较强大，可能跟其他银行模式不一样，我们后台也招了一大批做产品研究的人。可能还会有新的产品出来。这些产品会给深圳地产业很多新的惊喜。

邵海东：今天非常高兴与地产界各位朋友欢聚一堂，看了一下熟悉面孔非常多，包括汤行长，我们还是差不多20多年的老同事。刚才听汤行长讲了很多，我非常佩服发展行这边的创新，发展行是走在了同业的前面了。包括双周供这些也是最先推出的。我们作为中信银行也是在深圳金融行业属于小兄弟了，应该尽快跟上。

这里我简单说一下中信银行对房地产市场的看法，包括对配套方面的一些想法思路。从去年11月份开始，随着国家利率政策调整，包括各家银行新的产品推出。确实一年停滞，整个房地产交易量萎缩的非常厉害，不仅仅经纪公司着急，政府着急，银行同样着急。大家都想办法需要把行业推动起来。不是价格推动，而是说正常的交易应该恢复起来。银行在这其中也是一个关键环节。中信银行我们对统一的所有客户也采取了优惠政策，按照国家规定。同时存贷保这类业务，也都主要是省息一些，能够给老百姓实实在在的优惠业务也同时推出。我们自己计算了一下，自从优惠政策推出后，以前5000元月供的，可以省1000元，这个是相当大的幅度。经过这段时间，1、2月份交易量恢复。我非常赞同刚才中原专家提到的，压制了整整一年的真实需求肯定还是要在某一个时段需要爆发出来。正好去年底开始利率优惠，一些有真实需求置业者测算了一下经过本身房地产下跌一定的幅度，再加上本身利率优惠后，他供楼的能力也达到一定的程度，真实需求就爆发出来了。77%是首次置业，正好跟银行利率优惠政策，再加上房地产下跌，整个需求就出来了。

我们也是抓住这次机会，对房地产经纪机构服务方面制定了一整套政策。为什么我们特别想进入这样一种市场？第一，现在购房者基本上是自住需求，至少80%以上。这对银行特别有好处。这些客户是最忠实的客户，也是风险最低的客户，即使银行有所优惠、让利等等政策，但是对银行来说最长期想法就是我们能够有一个稳定的客户群、能够有一个非常优质的客户群，而不是短期炒作。汤行长提到一年转按揭3、4次。我计算了一下，很多房产在07年倒手交易都倒了四五次，这也是一个不正常的情况。对银行来说、对行业来说，短期来看交易量特别大，业务量特别大，但是实际上存在的价值是有问题。我们特别珍惜这个阶段，交易量起来了，而这些都是一些自住的群体，也是国家鼓励的一些消费的群体。在这里面，包括我们自己流程全部做了重新调整，以前特别是08、07年感觉不稳定的时候，特别是07年感觉炒作现象太严重，70%属于投资行为，我们审查的时候非常严格，那个时候也失去了很多业务机会。但是现在十笔业务来了，基本上九笔，甚至十笔全部顺利通过，我们都不需要那么严格。因为整个层面很清晰反映它是一个优质自住群体。我们有很多绿色通道，包括现场审批流程，能够配合好经纪机构、客户的需求。一笔业务成交配套的东西要跟随，跟随后才能使我们经纪得到真实的成交，这也是最关键的。

另外近期二套房政策也在有一些变化中，国家肯定也有它的考虑。但是从市场来看，既使是二套房、三套房，但是他不是一个短期炒作，大部分是属于改善这种情况，我们还是非常支持的，既使是三套。或者有一些非常有实力，他做一个长期的投资行为，而不是短期炒作行为，这些客户是相当有实力，也是优质的，确实能够给银行带来一定生机的客户，我们也是相当支持的。我们也会在政策范围内全力支持，不管从利率方面、配套方面、业务接受程度方面都是相当支持的。

从现在情况来看，从长期来看我们也是挺乐观。从另一个角度来看，主要是自住需求，这个阶段已经激发出来了。把前期压制的逐步释放出来了。但是投资需求，尤其是长期投资客户现在还在观望阶段，特别是近一个月，市场上涨幅度过快、过大。我们也经常到各个地铺看一下，了解一下，我从搜房网搜索了一下房源，2月底报价跟3月底报价，很多福田中心区域优质楼盘都有10%-15%甚至20%上涨。短短一个月内。有些都是在两个星期就出现上涨。这样快速上涨，也会把一些购房者挡在门外。感觉身边有一些同事有购房需求的客户，他们也感觉如果这么快就有点害怕了，宁愿等一等。甚至有一些自住的，那干脆先租一套小房间过渡过渡，再看看。如果缓慢的稍微速度慢一点的增长，我觉得会走得更长一点、更远一点。如果太过于爆发性，今年到底后面会不会有波动，这个很难说。不管媒体也好，还是各个行业也好，推动的还是比较积极。一看哪个楼盘上涨了，马上各个媒体，第一现场甚至国内其他媒体都来采访。有一些投资者会有羊群效应，但是真正投资者会考虑到底跟不跟随。简单谈谈个人看法。

主持人（韦志军）：谢谢邵总。前面几位嘉宾，王博士给我们敲响了警钟。邵总也提到了对过快增长的担忧。第三个话题，房地产经纪人职业发展趋势及个人品牌建设重要性。包括被称之为小阳春头3个月为什么会出现这样的市场状况以及对后续的市场发展判断，在座各位实际上是代表了深圳市的三级市场主流思想。今天来的各位都是在深圳市品牌的经纪公司，今天我希望大家根据自己公司的情况，根据自己对行业的认识以及各位做了这么久的经验，来给我们行业、广大网友给一个实实在在的建议，就是说如何来看待头一个季度小阳春以及它能够持续多久。下面有请梁总。

梁文华：从我们公司研究中心研究以及我们从业经验，近几年，每年过完年前面三个月实际上都是我们二手楼交易高峰期。也就是韦总刚才讲的小阳春。不管有没有政策，它都是一个小阳春。第二，这次市场回暖跟整个交易量回升也不仅限于深圳，现在北京、上海、天津都是这样。深圳我们是这样看，一个是有一年半的时间，下调空间最大的一个城市。第二，调整时间最长的一个城市。导致所有这些刚性需求生活质量真的是扛不住了，不能再等了，所以导致交易量是出现了比较惊人的交易量。这也是一个必然。去年年底我们研究的时候，就定位09年跟2010年是我们置业年。应该是深圳购房的黄金期。因为这里有几个支持点非常明确。

第一，市场调控我们认为是下调空间已经是基本没有，上涨空间有多少，这个是不确定。整个外围经济真正对实体影响程度有多少，包括置业者收入，这个要下半年第三、四季度才能明确。我们定位这两个肯定是稳中有升：第一，交易量。交易量不可能像去年每个月3000套这样。现在政策不但没有打压，而且有两块明确了，一个是税收宽松。另外银行这块像利息下调了这么多次，非常低的利息。这两点，一个是解决了刚性需求的问题。第二也是变相给了变资产配置人士一点空间。所以我们认为下调空间基本没有，上涨幅度有多少，这个就不确定。下半年我们认为交易量肯定能维持到5000、6000套应该是很正常。这两年的需求先把这波消化掉，还有一手楼供应量也看得到相对比较少。所以二手楼交易量在6000套左右应该是比较确定的。这对我们产业应该是比较稳健，波动没有那么大。这对置业者也是一个很好的支持。所以我们还是比较乐观的。

通过这一次我觉得也是非常好，市场回归理性，企业运作也看得更清楚，市场会更稳健。对从业人士也有帮助。我们今天也是带着我们的观点，也非常感谢搜房，房协领导和专家，给了我们一个机会，好久没有见面，给大家搭了一个平台，现在大家心情也比较好，没有去年那么郁闷了，内心还是比较愉快的。所以我觉得未来市场还是比较健康的。谢谢！

主持人（韦志军）：谢谢梁总。在开会之前，我看了协会发的报告，一翻开那一页，就是世华市场份额到22%那篇文章。

梁文华：我看三个公司数据，跟我们公司真实数据、市场数据，这个有待去验证。我们上个月二手楼5380多套，我们公司成交了1120多套，占市场份额的22.47%，并没有22.5%，这是真实数据。

主持人（韦志军）：孙总接手招商置业的时候是07年9、10月份，刚好那个时候市场在走下坡路。孙总苦熬了一年半，想请您谈一谈也一年半的酸甜苦辣，对今后也什么展望？

孙文：这次也是一个机会，好久大家没有在一起，去年郁闷了一年。这个小阳春比我们想象的往年的小阳春要好很多，我查了我们招商置业成交，今年3月份比07年3月份还高。07年那个时候市场疯狂，应该是最高的，但是今年更高。当然这也很正常，沉寂了一年半，也积累了一年半。特别是王博士刚才的统计数据分析的也非常令人信服，确确实实大量的都是首次置业。我看了一下，三次置业的有5%。有一些置业不用他的名字，可能你认为他二次，但是他可能三次、四次了，我相信应该是大于5%，至少在10%。但是这也没有什么大的问题，说明一个现象，确确实实市场是在一个向好的方向发展。这么多的优惠政策，国家在政策上保稳定、全面发展，我想深圳的楼市应该说上半年会延续小阳春这个势头，我们公司也是对这一点做了基本的预判。

第三季度可能要看金融危机对实体经济的影响，其实我有一个印象很深刻的，建设部副部长说关于促进房市的政策在十一后可能出台，至少在十月一号以后，其实现在说刺激房市，国家已经给了很多很多政策。没有把它放在十大扶持里反而更好。相反我们比较担心。在这里我也呼吁我们中介在房价上涨过程中，不要做积极推手，可能我们业务系统里还是有一些。去年形势不好，我们也出来了一些政策，把价格往下调，做了一些技术上的措施，当然从行业上来说有利于成交。我们可以看07年当时调控房地产的时候，媒体有一个很重要的说法，就是说我们中介行业是推高房价的罪魁祸首之一，我对这个记忆非常深刻。但是实际上是不是这么回事呢？这个说法它有一定道理。这个道理是我们行业运作规律，我们行业自己有一个内部运作规律。中介确实能够引导，不说左右买卖双方，至少可以引导买卖双方，所以中介在这方面确确实实起了一定作用。但是它顶多就是推波助澜，还轮不上说是主要的作用。但是如果房价涨的慢一点，持续的时间长一点，可能会好一些。但是市场不以人的意志为转移，我相信任何人想去引导控制都是做不到的。现在来看这也是一个很正常的市场，价格涨的太快，市场不认可，购买力下降，自然就没人买，这也很正常。所以我是觉得韦总你们今天是创造了一个机会。今天听了几位专家对市场的看法，我也非常认可。确实去年郁闷了一年时间，今年好一点（笑）。

主持人（韦志军）：前面梁总说心情比较明快，孙总也表示心情比较好。我们看看罗总的心情如何？

罗烈通：听了各位领导、各个老大发言，受益匪浅，学习了不少。我谈谈自己的看法，大家无论是消费者还是我们行业内的企业家，关心的也是房价以及市场成交走势以及未来发展。无论分析我们大的环境，外部环境还是内部环境，从国家对房价的打压以及控制，它最重要的还是外部的金融危机过后这种经济危机，接下来又是经济箫条。我倒是没有那么看好这次的小阳春。在我们行业里面无论遇到比较好的现象也好，短暂的也好、长期的也好，但是我们发展一定要在一个稳步的状态，不能像以前盲目扩张，这样形成一种恶性竞争，对行业本身造成不利因素，这也是从国家政策也好、自身也好，不想见到的一面。对市场成交量来说，我也是赞同几位专家看法，可能在上半年会保持一定的增长。到下半年整个大环境的趋势我自己也判断不出来，还要跟大家学习，谢谢大家！

主持人（韦志军）：去年王锋博士提的数据二手房成交量350万平方米，差不多平均每个月成交量是4000、5000套，这是养不活我们这么多行业大佬。当时我问了梁总、杜总，我说到底成交多少套，我们行业才能活得稍微滋润一点，有说多，有说少的，但是比较接近的是6000套。今年第一季度差不多可以达到这个数，好像已经到了1.7万套，究竟这两天能不能达到1.8万套不知道，如果能达到1.8万套，刚好每个月成交是6000套，我想大家心情都不错。下面有请同致行王波董事长。

王波：我刚才坐在这里想，半年前还在讨论中国的地产什么时候才能见底，才过几个月时间，突然谈什么时候还能跌，好像市场有些出乎意料的感觉。带着喜气洋洋的这种神态来开会的，过去两年都没有这种情况，感谢搜房、感谢协会。

作为同致行，我们研究是这样，这轮市场启动相对突出一点，我们认为有四个原因：第一，价格问题。价格理性回归，把一些刚性需求释放了。我们研究成果是深圳刚性需求有接近2年半时间没有买房。06年底到07年10月份，大概有10-12个月的时间，深圳房价夸张点讲一个月涨1000元。偏大一点房子一个月涨100万左右。我们刚性需求根本买不起。而且我们那个时候卖房子有一个体会，70%以上的炒家入场。而且买房的通常都是一些有点料到。卖一个楼盘开发商收到200-300个条子是正常的。作为首次置业者是没有这个能力。所以他们大概有10-12个月没有买房子。从07年9月27号，十一是一个分水岭，到去年十月份，今天买了，明天跌了，刚性需求不敢进场。所以大概有两年半市场我们刚性需求是缺失了，他不敢买。随着市场调整、价格调整，包括“90、70”真正在市场实施小户型单位，让这些刚性需求真正在去年年底得到了释放。所以我认为说是暖春也好、小阳春也好，我倒不太同意这种想法，我认为这就是市场的回归。我记得三年前我们也在山水宾馆研究，深圳市每年8-12万套新增住房，好像这是一个刚性需求。因为人口、经济增长、不断换房，这是紧密联系的。同致行认为这是其中一个原因，价格回归。

第二，政府推动。虽然深圳旗帜鲜明提出来不救市，但是全国救市的力度还是很大的。上个星期在内地一个城市，发现政府拆迁，一分钱不发，只发房票，确实很雷人。如果政府拆迁你的房子，赔偿50万，你现在拿不到钱，你必须在这个区域买房子，买60万房子，你自己出10万。买40万的房子，我一分钱不退给你。逼得在这里置业，这些刚性需求是政府利用拆迁需求造出来的。长沙、武汉未来两三年它的计划基本上是5-8万套。这是政府造出来的刚性需求。同时政府还有很多政策，包括今天中午看，潍坊政府官员给每个人卖房任务，这说明政府扶持房地产决心比较大。中国人一直是听党的话，跟政府走。政府说买房，就买。

第三，金融政策。今年好像咱们国家的钱特别多，金融推动一手房、二手房购房者，似乎有一批银行的朋友把这个事当天大的事来做，对消费者鼓励是非常大的作用。我也做了调查，三个经纪人劝我买房，不如两个信贷员劝我买房，信贷员动员我买房，是真会给我钱。所以这方面促进作用比较大。

第四，投资。深圳市一年住宅推出量1.2平方公里，然后连续几年下降，然后推的土地都在关外，容积率比较低，再加上08年一个大的调整，很多开发商把开发计划推迟，造成供求严重不平衡。内地政府硬拆迁，拆了一大批，这些人没有房子住，这样对市场就作用比较大。我们同致行研究主要是这四个原因导致市场回暖的原因。

王博士刚才的统计数据很细。我有一个建议，作为房地产特殊商品来说，他另外还有一个作用，就是保值增值，作为房地产来讲，保值增值作用，不能因为房价涨了、跌了，这个性质就没有了。一批人不会投别的，买股票股票跌。做期货期货赔，他就买房可以赚，所以就上了瘾，有了钱就买房，这种需求也是刚性的。到底深圳的房地产一手楼、二手楼有多少人作为投资者，这个市场才是健康的？可能这个刚性需求也必须在。当然像07年60%、70%的投资者有点过了，但是是不是20%是合理的？还是30%的合理？这个问题建议专家研究一下。

王锋：如果他是从长期保值来看，不一定会对价格造成很大影响。四、五年时间，深圳户籍人口就这么多，但是为什么这么多房子还有人买，就是他想从保值方面考虑。这个是市场当中稳定需求一个方面。但是我们不能把它完全叫做投资性住房。

王波：这里谈多一点，应该为炒房者证明，如果房价上涨的慢一点，一年上涨3%，他可能放五年。谁让你一个月涨10%，我不出手是有问题。

王锋：我理解的炒房就是短期内转让，但是长期这个应该不作为列入。

王波：刚才孙总说我们中介在外面名声不太好，但是其实炒房者的名声也不太好。

孙文：对这个问题我有一个看法，我买了这个房子，我把它装修出租出去，我认为这样如果定义为炒房者的话，这种炒房者我认为是有道德的。但是如果我买了后，毛坯放在那里，五年都没有人管，等着升值，这其实是对社会资源的浪费。为什么对炒房者深恶痛绝？居者有其屋。很多人都没有房子住，你一个人那么多套占着。这其中有一些仇富心理。

张文华：不行。这是一种社会资源，你社会资源被呢过多占用就是浪费。我同意孙总这个观点，不单单是仇富的问题。

主持人（韦志军）：大家讨论的很热烈，还是一个一个来。

主持人（韦志军）：下面我们有请何国辉。

何国辉：来之前就想听听各位老板的看法。刚才各位说的都非常好，的确有一些启发。这里谈谈自己的想法，我自己基本上是这样看。从最近所反映出来的现象来看，除了税费也好、银行推动也好、政策推动也好，在我看来整个楼价已经调整到了一个大家认为合理的阶段，所以才会有这种现象出现。现在我们可能最关注的一点，到底整个楼价是一个V型发展还是一个U型发展。在我来看，我还是希望U型发展。接下来后劲会怎么样？来开会之前，坦率说我不是很看好。一直说，房地产也好、金融也好、出口也好，他们都是有关系的。但是这个月成交量来得非常令人满意，对比一手楼为什么有这么大区别呢？一个是存量房区别问题。另外，发展商定价跟三级市场定价还是有一些距离。我们正好是利用这个价差的时机。其实现在也可以看到他们2、3月份之后，百分之十几的上涨。深圳楼市羊群效应非常明显，最近要买楼的比例一下子释放出来，但是我非常担心到达某一个阶段的时候，又会一窝蜂的暂时不买。我非常担心这种现象出现。最近在关注成交量，我们公司统计了一下数据，好像3月下旬这段时间内，开始有了一点变化。当然我也期望第二、三、四季度能有一个稳定成交量，这对我们业内也是一个非常好的消息。但是非常担心接下来，第二季度我估计问题不大。

说回另外一方面，市场我觉得是到底了，但是可以持续多久？还看不清楚。我们自己还是一个比较稳健的经营。回到今天这个话题，信息更加透明、更加公开，我想这是必然趋势。接下来我们一直在思考我们作为经纪人应该在整个交易流程中充当一个什么样的角色。现在还没有想到有什么新的方法，当然也希望其他老板、其他同行给一些启示。当然在中介整个流程当中，我们服务性要更加强，同时收集信息能力也要更加强一些。这大致是我的看法。谢谢！

主持人（韦志军）：谢谢何总，从深圳市以外的城市进入深圳，目前满堂红应该说是硕果仅存。我记得星彦做三级地产是03年，那个时候的新闻发布会我还参加了，一晃也就过了五六年，请路总谈谈您的想法。

路莹：今天非常开心有这样一个机会和业界这么多大佬一起，也是一个学习的机会。从我们来讲，我们三级市场实际上做得不好，但是还在坚持。我们今天大家能聚在一起，能够看到大家回暖之后大家这种心情，我觉得跟大家是一样的。

从市场情况来看，我们的观点是谨慎乐观。因为这一轮的小阳春实际上是多种因素，当然从我们的客户监控来看，和大家讲的是一样，首次置业刚性需求释放这个比例非常大，好多是结婚。我们很多项目都是要结婚了，要生孩子了，就不得不买房子了。刚才王总说的是对的。从我们04、05、06年，三年供小于求，这几年基本上是消化存量的。到了06、07年，房价推的非常好的。这个时间点，刚性需求基本被挤出去了。最活跃的时候基本上是投资客。所以今年市场回暖，我们觉得一个是深圳房地产市场调整应该是够深的，所以调整是比较到位的。因为很多的朋友也都问我们，09年会不会还在下行通道？如果下行的话，大概在多少个比例？很多人认为是可以看到底了。看到底了他就可以入市了。之前看不到底，不知道未来跌多少。所以我们认为这部分客户这个需求被释放出来了。

另外政策是比较宽松的，政策的支持、交易成本降低，也能够让大家比较轻松入市。另外银行金融环境宽松也使大家置业比较容易。使我们大家积压这么长时间的刚性需求释放出来了。但是再往下走我觉得还不能这么乐观。下一轮应该就是换房者，换房者有没有这么快进入市场？刚性需求我们也在看，究竟这部分刚性需求可以持续多长时间，来维持我们的量。下一步换房者、投资客，真正把房子作为资产将来来做经营的这部分客户他什么时候入市，我觉得这还是一个风向标，所以我们要密切关注这部分客户的变化。因为他们的入市可能更取决于未来经济环境的变化、走势，能不能让他们愿意把自己的钱拿出来做投资，我觉得这个是我们下一步怎么引导这批客户。这个是我们密切要关注的。

另外一点，刚才大家都提到了实际上目前房地产这样一个情况是需要我们里面所有的成员大家要共动去维护。因为这个市场发展到现在这个阶段是挺不容易的，现在很多投资客是把房子放出来了，所以我们二手楼成交非常大。我们也要看它背后的原因是什么，这里面包括政府、媒体、开发商，也包括客户，这里面所有的主体应该大家都要很理性去面对。就像刚才讲的，不能因为成交上来了，马上涨价。现在客户很脆弱，他并不是那么坚决的入市，实际上他还是比较犹豫，脆弱，所以这个市场未来能不能发展的好，还需要我们所有主体共同努力。

第三，关于行业的发展。因为我们探讨经纪行业，我们认为房地产市场离不开经纪行业。因为客户需要这个经纪行业，未来的发展我想应该是非常有前景。作为深圳来讲，和内地比起来，实际上深圳人投资资产这种意识非常强。可能我们大家每个人手里都会有几套房子做投资，作为这个行业的发展，确实发展很快，推动房地产市场发展，实际上经纪行业也应该说是功不可没。虽然说会有一些问题，那是因为这个行业的发展可能太好了，所以大家都想往里挤。挤进来之后，那种逐利的心态可能在规范的方面做得就不够好。实际上我们说应该感谢去年的调控，通过这个调控把一些不规范的一些小的企业、一些急功近利的从业人员挤出去了这个行业，我觉得也是一个非常好的事情。

可能在座的各位，我们留下的这些公司来讲，大家可能从专业的程度，包括服务的质量，包括国家的自律，可能都会比以前更好，对于客户来讲，也是一个非常好的事情，所以我觉得从行业的发展来讲，可能从我们自己来讲，这个是一个非常好的行业，但是我们也要不断的去探讨作为我们这个行业存在的风险是什么。因为去年大家实际上非常难过，市场好的时候，你跟着去赚钱，市场不好的时候，你又亏了很多。这个就不是一个企业应该有的模式，所以我想未来这个行业可能还要不断去探讨、去创新，去改变自己的盈利模式，那么能够持续的去发展。谢谢！

主持人（韦志军）：下面有请海王地产蓝总。

蓝伟光：首先感谢搜房网建立这么一个沟通平台。对于目前房地产市场状态，我们公司研究研究中心找到了几个理由：

第一，得益于政策。无论是货币政策、财政政策。这个政策的作用它有一个时间性。

第二，投资环境的形势。从股票里面回流的资金有一部分流入楼市。我们根据市场研究中心分析，在海王买房我们有一个回访调查，10%客户是从股票里面套出资金。去年股市伤了股民的心，今年很多股民醒过来了，通过购房改善自住的同时，他得到的保值增值，提高生活品质的同时，可以获得比股票市场更好的收益。我们有两个案例，一个案例是两兄弟，一个投了100万在股票，还剩40万。买了100万的房产，他基本不用担心，租出去，房子看得见。我非常赞同王波所讲，我认为要为这块正名。我们现在投资者感觉很冤枉，我们白花花的银子拿出来，我也不是偷的。为什么买股票我100万损60万，大家就高兴。我100万赚20万，大家就不高兴。所以我们今年通过调查，有10%客户从股票里套出资金。

第三，我们自住客一年半没有买房，今年集中爆发出来。目前我们了解，还是自住客比较多。仅仅有少量的投资客。少量投资客是因为外面投资失败，很多到香港买房的已经吓破了胆，然后转战国内。我想客户的消化，我跟各位老总有同样观点，应该到6月份才能消化。所以这个小阳春不仅仅对我们房地产行业比较好，我认为对金融、对银行、对客户都比较好，客户两年来都没有买房子，今年买到了他看好的房子。银行这块，他把风险转嫁了。我们投机客在07年有些买10、20套，他通过月供供养这些房，无形中对它的风险比较大。前一段炒的沸沸扬扬的“断供潮”，这100套房子如果自住客买，他有能力供应这些房产，资源也得到了流动。所以小阳春对大家都是皆大欢喜。谢谢！

主持人（韦志军）：前面几位嘉宾讲到二手房市场交易。今天还有一位嘉宾跟各位略有不同，专门做租赁。有请家家发的姜总。

姜治国：前面听了各位老总对二手房的高见，对于我们来说，一个专门做租赁业务的公司来讲，听到这些高见对我们本身是一个难得的学习机会，所以要感谢搜房韦总、房协。从我们一两年多的东西，我也想拿出来跟大家探讨一下。从去年开始，二手楼市场比较淡的时候，对租赁市场而言其实影响不是很大，反过来说，刚才大家有讲到投资跟炒房概念，很多投资客把大量房源投入租赁市场，为了稳定他的收益。从去年来讲，供大于求的情况比较严重。

第二，从我们11月份以后开始，刚性需求释放后，对于住宅这块是有一定影响，它的需求量。租赁周期明显要比以往要长。这个可能跟大的经济环境有关系，另外租赁需求供给关系肯定有影响。这是我们租赁这块的一个东西。

第三，从大的经济环境对我们市场有没有影响。从需求量来讲，我们目前感受到一个问题，我们感觉金融海啸来了后，对于租赁市场，特别是客户他们的住宅要求降低。本身关内关外租赁市场平衡度在缩小。随着交通便利、随着政府基础设施完善后，整个关内关外租赁市场平衡度在缩小。关内价格从07年开始，租赁价格实际在涨，但是从08年开始，租赁价格随着市场环境影响，租赁价格在降，而且周期也拉长。但是有一个东西，刚性需求确实释放出来。虽然租赁市场体现不明显，但是这块量我们感觉到，包括我们经营房屋里面这段时间买卖，我们已经停留很久没有碰这件事，但是这段我们的房屋买卖活跃起来。第二个突出问题，中退房比较多。所谓中退房是合同没有履行完毕。这是公司经营这么多年，量比较大的一次，而且幅度增长比较大。这部分客户是哪部分客户？可能就是大家刚才讲的刚性需求的量能释放。而且这个趋势，我们自己预测，本来认为3月份以后这个趋势会降低。但是从现在来看，由于这种现象比较突出，可能今后几个月之内还会有。这就是我想提供一些信息给大家，对大家二手房这块看有没有一个帮助。

主持人（韦志军）：刚才说的中退房能不能给我们一个数字？

姜治国：这么讲吧，中退房，我们从01年经营业务，中退房到目前是三倍的比例。我们的量比以往同期有3倍。这些人去哪了？回家了？离开深圳？还是买了房？我估计这里面都有因素。但是结合二手房市场来讲，可能有一部分去买房了。很多租房者都是观望后，找到一个时机，不能再等了，然后去买房了。这就是我们一点点信息供大家参考。

孙文：刚才说周期在拉长是什么意思？

姜治国：空置周期。业主出租周期明显比以前感觉要拉长，不好租了。

主持人（韦志军）：中联地产杜总派了代表，我们请华博士代表中联谈谈

华博士：前面各位老总都谈的非常全面了，我们也是近一段时间以来，今年1月份以来我们公司谈的比较多的话题也就是这轮反弹，今天非常感谢搜房、房协给我们这个机会，共同研究这个问题。从王博士开始在讲，一直到现在我都非常认真的在听。这轮行情到底是昙花一现还是怎么样，我们也是非常关心。前期我们进行了抽样调查。我们抽样调查发现白领对于市场的量价背离，产生更多的是一种很浓的观望气氛。中介行业长达这么长时间一个久跌必弹是市场发展规律。弹就要遵循弹簧原理，有弹就会有回，能量又是守恒的，这块我们是比较忧虑。美国印钞的2万亿早在2月份就已经传出，还有77万亿流传中的小道消息，如果真的落地了，这对全球经济就是一个很大的冲击。在这样的背景下，经济又是全球化的，中国经济不可能独立国际经济而生存，今年09年发展曲线我们更多没有想到是U型、V型，我们更多想的是L型，在底部有一个稳定发展。企业在这样一个发展态势下如何加强内控管理。其实每一个企业都有一个生命发展周期，在这个生命发展周期里找寻自己发展的路，这是很重要的。

另外，中介立法规范这块也是我们特别渴望的。跌也罢、涨也罢，中介扮演的角色都不是很正面。我们也是积极在推动自身发展，包括对于内部员工培训。我们对经纪人培训有一个中联学院，我们致力于提高经纪人业务技能、道德修养，这方面也在努力开展。房协在规范发展过程中也是给我们起到了一个非常积极的促进。过大波动一定是会破坏供求平衡，如果供求平衡破坏了，博弈的出现是不可避免的。博弈可能会产生不均衡，这个不均衡会产生不利影响。谢谢！

主持人（韦志军）：下面有请超美刘总谈谈。

刘建初：我们是一个新兵，主要是来学习。感觉搜房、房协给这个机会。刚才听了很多同行的很好的意见，给我们启发很大。我们认为这次叫反弹也好、小阳春也好，它是一个里应外合。深圳房地产其实跌的比较到位，再加上刚才王总提到的，差不多真实需求压抑了两年多。另一方面，国家要“保八”，深圳要“保十”，外来因素给予了很大的刺激。一个是降利息；第二，调整税收。促进了硬需求进入市场。同时再讲大一点来说，整个国际的金融危机到经济危机，我个人理解它反而是利于中国的发展。不管美国也好，欧洲也好，这些经济处于贬值状态，人民币相对比较安全。这也促使了一些外资进入中国市场。我个人从一个方面来讲，是里应外合，促使房地产反弹。

第二点，跟07年不同的是，今年进入市场的基本上是硬需求，住家客。07年虽然成交也是量比较大，那个时候主要是投资客。今天买了，明天还要卖。刚才王博士讲今年成交70%，这是买一套就少一套了，存量减少了。从这个意义来讲，加上房地产开发这块在降低，包括现在还是自住，有可能将来是长期投资的进入，供应会发生很大变化。

第三点，未来走向我们感觉应该是比较平稳。因为经过07年后，投资也好、投机也好，都比较理性了。我个人观点今年至少十一月底之前应该问题不大，当然成交量是比较平稳。其理由就是前面讲的因为国家要保八，还有税收政策执行到09年12月31号，12月31号之前该买的一定会买。

先讲这么一点，不一定对，谢谢大家！

主持人（韦志军）：下面有请文集地产蒋总谈谈。

蒋仁晨：今天我也作为一个学生参加这个论坛，向各位专家、老总虚心请教。听了那么多专家发言，感觉今天获得的资讯比较多。我们这个公司主要是在龙岗从事房地产评估业务。从房地产估价师这个角度来观察我们上半年，去年年底一直到3月底房地产市场表现，简单谈一下，抛砖引玉了。

我们观点是这段时间成交量反弹，我很赞同刚刚王博士、各位老总观点，主要是刚性需求压抑这么长时间后集中释放。在政策配合之下，政策作为一个导火索，内部条件就是这么长时间调整到位了。有一个底部释放。就我们目前这种小阳春，成交量放大究竟能持续多长时间，我个人观点要看哪两方面：第一，刚性需求。刚才中原老总谈到6月份左右有可能会消化完。我们作为评估师也没有这方面的市场调查，不能确认。因为我们跟银行这边合作，我感觉银行的信贷投放是对于这段时间出现成交放量一个很大的因素。请教汤行长、邵行长，因为07年底那一段时间，很多中介公司说08年听说银行信贷额度有多少，都在讨论这个话题。还要请教两位银行专家，向我们传达一点信息。因为有统计说09年前两个月信贷投放额度已经占到08年的80%，接下来我们银行是不是还有这么大的信贷投放力度？请教一下。

汤小平：现在流动性是非常充分的，我们看一下国债市场，再看一下贴现市场，大的票据融资利率是1.3%，整个批发市场价格，现在差不多1.3、1.4的价格。而我们零售，企业贷款还有6点多，个人贷款说低，现在很多人说银行要破产了，现在实际上还有4点多利率，批零差价还非常大。说明什么呢？说明流动性现在非常充分。加上各级政府发这些国债、地方债，各个银行现在拿到手上的钱根本就放不出去。很多银行根本完不成贷款任务。现在作为企业来说，直接融资平台也慢慢建立，短融、包括中融的这种平台也建立起来了，今年我个人看法，银行这种流动性冲动加上政府投资保就业积极的扩张财政，我觉得流动性是没有问题的，我自己感觉是这样。

蒋仁晨：感谢汤行长给我们指明了方向。关于我们自住需求消化完后，是否能维持市场活跃度。这就要看我们投资性需求能否跟上。投资性需求什么时候会到来呢？从我们接触的客户来说，有一部分已经开始有动作了。从大规模投资性需求来说，要看我们宏观经济形势运行。也就是说通货膨胀什么时候到，可能这个投资性需求什么时候就会爆发。新一轮通货膨胀是否到来，那就要看国际宏观经济形势，个人拙见是这样。

还有一点我的担忧，刚才说到国际性需求，特别是3月中旬到下旬出现一些评估报告，同一个楼盘评估结果相差比较大，那我们有一点担忧，担心是不是新的泡沫又要出现。刚刚中联专家说的市场参与主体要共同维护市场健康稳定发展。谢谢大家！

主持人（韦志军）：我们进入最后一个主题，政府与行业协会在房地产经纪企业品牌建设的作用，这个就交给我们张会长。

主持人（韦志军）：我们进入最后一个主题，政府与行业协会在房地产经纪企业品牌建设的作用，这个就交给我们张会长。

张文华：说实话，今天这个论坛听了博士，还有两位行长的高论，以及内部大腕高论，增长了很多知识。这是第一。第二，引发了我很多思考和体会。有一点，我感觉我们行业肯定是一个很有希望的行业。为什么呢？因为我们各位老总都提出了至关重要的问题。就是大家对目前这种环境的忧患意识。我们不要在利益面前成为此次房地产价格疯狂上涨的助推手，这也是我们房地产行业健康发展关键的部分。

虚的东西我也不展开谈了，我只是谈我思考的几个方面的问题。我们行业目前着重考虑“两内两外”的问题，两内就是行业整体发展和企业相关关系，另外一个是国内形势背景对行业影响问题。两外，一个就是国际大的经济环境。刚才讲了美国正在开动印钞机，他未来对整个经济影响具体会达到什么程度，谁也不清楚。印钞机一开，至少不是什么好事。第二外部，国内形势对我们深圳行业也好、企业也好，是怎样的影响。大的形势就是温总理在几次国务院常务会议上都在强调稳定楼市和股市健康发展。这个中心意思表达出来了，这个没有问题。所以本次房地产恢复性上涨这跟这个大的调子有关系。财政政策、金融政策、货币政策我认为是起了至关重要作用，跟行业内政策关系不怎么大。当时房地产泡沫出来后，建设部等等部门出台了很多政策，但是没有什么效果。但是只要把按揭政策一出，房价应声而落。这次房价上涨，我感觉财税政策、货币政策起着至关重要作用。比如交易税5%，超过两年成交免交易税。这是非常大的优惠政策。

谈到企业，我认为在企业来说，我特别认同行业不管怎么发展，但是你的规矩还得有。包括国家法规、地方法规，企业规则，我们也认为企业发展跟行业发展息息相关。不要因为企业私利，而毁灭了行业发展。一个行业在不良的思想引导下，造成行业声誉、企业声誉的影响，它损失的不单单是一个企业，也不单单是企业那一个个人形象损失，实际上是业内每一个从业人员都会对行业发展很大的影响。所以企业和行业关系我们也要认清。

再一个是企业和我们个人，包括我们企业内的从业人员，包括我们客户，我们怎么样摆正关系。刚才各位也说了，练内功、提高服务意识，不断提升服务创新模式，这些都应该做。这些是为企业内服务个人，提供一个好的平台。企业跟服务对象的关系，我认为我们企业也应该清醒的意识到，我们应该树立一个最根本的东西，就是信。你信都没有了，你整天说完善服务，有什么用？你说服务特别好，但是谁都不信你，人家不愿意跟你玩。所以我们今后跟我们客户，无论是跟银行的朋友，跟买卖双方，都要讲究信。只有信，企业才能做大。

企业应该在符合国家法规政策以及政府相关规定前提下，依法经营、诚信经营，来不断的发展壮大。不是见利忘义，代理开发商楼盘时，受利益趋使。或者在买家压力下，来被迫改变我们已经定好的企业发展经营理念。比如说开发商说你一定要把我这个房卖多少价，否则不给你代理。这样一些企业就丧失了信守的理念。我认为这是不对的。

现在二手楼也出现了迅速上涨，这个可能跟卖家要求中介提价有关，同时也跟我们中介之间这种竞争也有一定关系。所以这个也是提醒我们企业在符合法律，依法经营的前提下来合理的达到我们经营收入。

这些关系的理清，跟我们现在说所谓企业品牌建设有着密不可分的关系。无论你在依法经营方面，企业内部提高，跟行业关系位置摆正方面，还有你的诚信方面，你一旦做得比较好了，行业才认可你，社会才认可你，被你服务的对象才慢慢认可你，你才能做出一个具有独特企业文化的品牌企业。展开就不说了，因为这里面谈到大的方面、行业方面，再加上企业政策，过去已经谈了很多。

归根到底一句话，依法经营、诚信经营，是我们企业安身立命的根本。谢谢大家！

主持人（邓明莉）：下面有请深圳市房地产行业协会介绍经纪行业综合服务系统。

张文华：我们也是为行业提供一个抛砖引玉，为行业提供一种思路，至于最终发展方向，业内可以自己理解。

房协：我想大家介绍一下深圳市房地产经纪行业协会在推动行业自律和协助主管部门进行监管过程中，做出的一些信息化建设的探索。

我们这项工作有一个具体落实，我们建立的一套信息系统。这个信息系统辅助深圳市房地产政府的信息系统，做出的一个辅助性工作。这个背景主要是近两年二手房成交量有时候超过了一手房，从长远来看，二手房对房地产市场影响越来越大。整个市场发展就催生了我们经纪行业发展壮大。据统计08年备案的中介机构有252家，地铺1040间，取得资格证的人员有2000多。但是从业监管相对滞后。2001年出台的《规定》与现在行业比较有些不适应。较大量的一线经纪人员没有进入深圳房地产信息系统，难以享受到信息化的便利服务。

在我们系统平台上首先推出的一个功能是给经纪人员进行在线管理与培训。协会通过协会信息平台向经纪人员提供上岗考试报名、继续教育网上申请、在线培训等。考试和培训结果我们进行整理后，就作为房地产信息系统对全市人员管理的依据。

第二，今年国土局主管部门推动了房源验证工作，其目的是为了提高二手房交易安全性。根据验证编码，消费者可以查到房源基本登记信息、代理信息、代理机构以及人员状况。协会平台会提供更丰富的房源维护及管理功能。他具体操作是这样的，当经纪机构把房源录入信息系统，信息系统核实产权、个人信息，发布一个验证编码。消费者根据验证编码录入验证编码，就可以核对出一个结果，这个结果包括四部分：第一，登记信息包括登记用途、建筑面积、行政区域、房屋具体项目信息以及房产产权情况。获取验证码的时候是由哪一家经纪机构维护，我们这里会公示出来。除此之外，消费者查询这套房的同时，我们会在信息系统里检索这一套房有没有签订其他居间合同、买卖合同。我们对这种行为没有依据去处罚，但是其中蕴含的风险，我们在系统里把它公示，告知客户。在这里我们点击代理信息，比如说某一个公司或者某一个经纪人会出现国土局建立的一套诚信记录，诚信记录包括这样一个人的姓名、国籍、职业信息、优良行为、不良行为，目前诚信记录远远比这个展示的丰富，但是有关这个人的身份证号这些我们不会公布，只是公布人员的诚信状况。老百姓关注除了你的登记信息、产权信息、主体诚信记录外，还关注房屋登记中没有体现的，比如房屋图片、朝向、屋内设备、装修状况、小区配套以及周围学位等等。我们在系统里也提供丰富信息的功能。让消费者在我们这个系统里把所有资源可以明确的掌握，这样会有一个更好的效果、更好的公信力。这样一个验证码对应房产的图片、户型、图片、交通等等。上面的一部分信息，这是一个客观的资料，也是政府主管部门非常关注的资料。下面一部分信息不在我们深圳市房地产系统里，但是消费者非常关注，所以我们建立了一个补充系统，把两者对应起来，这样构成一个完整的房源信息，我们把它发布给公众。这是系统第二项功能。

第三，除了考试、房源管理，我们深圳市房地产经纪行业协会信息平台会逐渐推行经纪人负责制和行业标准，经纪人负责制主要目的是有很多经纪人助理并不在我们协会业务管理范畴内，协会只能对具有国家资格的经纪人进行管理。所以我们要改变这种垂直体制，把它丰富成主管部门和行业组织可以管理和服务房地产经纪机构，同时我们直接对经纪人和经纪人助理进行管理和服务，中间这个渠道就是我们信息平台。在这个信息平台我们会开展一些自律措施，也会给我们协会会员提供各种各样会员服务，我们今后有了一定行业标准，可以在平台里实施行业标准，比如某一个环节、某一个流程必须按照标准去做，我们可以在这个平台里推广。

第四，为了在从业机构和公众之间建立一个信息披露机制，我们会向公众建立一个交易提示程序。消费者使用风险动态提示程序，可以检索到我现在这样一套房是哪个机构、哪个人帮我服务。我这套房交易过程中处于什么环节。在这样一个服务关系过程中，你可能会有哪些风险需要注意，我们通过这样的及时动态提示程序来给公众做一些提示。这是我们平台的第四个功能。

所有几项功能加起来，我们这个平台就是给信息系统做业务信息的补充。同时把人员结果补充到信息系统，同时开展自律，向会员提供服务。在这个系统中，我们希望形成行业从业人员诚信，包括几个方面制度：房源验证、经纪人员诚素质体系、风险提示与信息披露、经纪人员的在线管理、在线会员服务。

下一步我们要与广大机构、从业人员一起合作：第一，希望从业人员都使用我们信息平台，参加考试、培训，及时反馈需要我们协会配合开展的工作。第二，希望通过信息平台建立在从业人员和公众之间建立信息交流机制，方便从业机构、经纪人员开展业务，也方便公众。保证公众合法权益。谢谢！

张文华：我们的思路是这样的，也供大家做一个参考，以后大家可以提出批评指正。

主持人（邓明莉）：下面有请搜房二手房集团深圳公司常务副总经理陈鹤为大家做搜房网络经纪人优势展示。

陈鹤：各位领导，大家下午好！我是搜房网陈鹤。我今天给大家主要讲一讲搜房网网络经纪人，大概时间15分钟。主要分成三部分：第一，认识网络经纪人。第二，做搜房网的网络经纪人。第三，社区置业专家以及全国经纪人大赛。

首先我们看看国家的网络状况，中国互联网信息中心有这样一个统计数据，我分别找了两个数据，07年底上网人数达到2.1亿用户，到08年底网民规模已经达到2.98亿，规模人数已经超过美国。同时互联网普及率达到22.6%，略高于全球平均水平。从2000年的2000多万，2001-2008年，几何式的增长。我查阅了一下广东省网民人数，广东省大概网民总数量4554万，占中国网友15.3%。下面有一张图表（图），可以看到广东省网民普及率非常高。同样在我们所处的深圳，深圳是一个移民城市，可能比广东省普及率还要更高一些。

介绍一下网络经纪人。可能大家各位都有偶尔生病的时候，我们生病后肯定需要上医院。看医生现在有两种，一种是专家门诊，一种是普通门诊。我自己有时候会想着去看看专家门诊，虽然挂号贵一点。为什么这样呢？因为我想把我的病早点看好。因为这些专家资质高，能解决很多问题，他有很多从业经验。同样应用到我们三级市场经纪公司这块，我们可以看到现在现状是什么呢？目前经纪人工作主要集中在单店，工作大多由店铺经理调配，接待上门客户也要轮流，业绩好坏受到更多所在单店位置、工作环境等多方面影响。刚才听各位说了经纪行业的情况，对于置业者，他们更关心自己花了几十万、上百万的价钱买房子，对他来说他很希望找一个认真负责的经纪人给他服务。为什么？也是像去看专家门诊，图一个安心放心。所以经纪行业我们同样要推广置业专家这个概念

网络经纪人有这样几个特点：第一，全新的搜索方式，客户选择度高。目前客户打电话，对另外一端谈不上了解信任，仅仅是对一两套热销房源感兴趣。同时经纪人也是一样，匆匆几分钟谈不到建立信任，只能想办法套取客户电话谋求下一次面谈。而网络经纪人模式是什么呢？经纪人经营自己的网店空间，客户先找区域，然后再浏览该区域中网络经纪人发布的信息，有它的楼评、日记、房源发布。网民对该经纪人形成自己的判断，看是否专业。

第二，个人品牌与公司品牌共同成长。网络经纪人为经纪人提供了一个空间，这个虚拟空间经营如何，是取决于个人的努力，能够为经纪人积累长期客户资源和业界的知名度，符合经纪人的自我心理。同时经纪人发布的房源、所处店铺和成交后续服务，都是建立在公司资源优势上，是与公司品牌共同成长。

刚才给大家介绍的是经纪人情况。下面介绍一下搜房网优势，主要有三方面优势：本地化优势、跨区域优势、多平台优势。

本地化优势：2000年，搜房在深圳成立，目前已拥有深圳4800多个楼盘的详细信息数据库，覆盖深圳1600余个社区论坛，注册网友数超过300万，日参观深圳搜房网网民数超过100万，深圳搜房页面日流量1500万以上，业主论坛日均发帖量7万帖以上。

跨区域优势：搜房网自1999年6月成立以来，目前已经拥有包括北京、上海等七十多个区域性的网站。也是全球唯一拥有分站最多的垂直房地产家居门户网站。

从第三方专业调查网站角度来看，国内有一个艾瑞网、国外有一个Alxa网，他们通过访问量看某一个网站的知名度。在艾瑞网我查了一下搜房的情况，搜房网在房地产类排名排名第一，中国网站排名第34位，世界网站排名278位。

除了前面两个优势，还有另外一个，多平台的优势。我们在多个知名的网络平台进行推广，包括央视国际、凤凰房产、MSN、百度、深圳热线、中华网、人民网等等。有这样一个图，这是央视国际的官方网站，点他们房产频道，现在大家看到是这样一个页面，在这里我们会有一个搜房搜索引擎，可以选新房、二手房、租房、快讯、论坛等等，在这里可以选二手房，同样在这里可以选某个城市，比如我现在做了一个例子，深圳，这里就可以直接选择罗湖或者各个区域不同楼盘相应情况，如果我想找房，我可以上央视国际网到这里搜房源。这是凤凰网房产频道，同样也可以用这样一个方式。这里是MSN，也是一样的搜索方式。今年我们搜房为了让更多人知道搜房，我们也在百度做了推矿，大家可以看这几个图，我在百度直接搜四季花城、包括搜都市名园、招商海月，都是搜房网在第一条。我们已经在百度购买了1000多个楼盘的关键词。

前面说到搜索房源，搜索之后看到的是什么？这个页面就是我们深圳房源列表页面。也就是我们前面给大家介绍的这几个搜索引擎，点击搜索之后，包括刚刚说的百度这里面也是一样，你点击这个链接的话，都会直接到了我们深圳搜房列表页。这个列表页有很多信息，包括公司房源、搜房帮房源、个人房源。

刚才说了怎样去搜房源，怎样找房源，结合网络经纪人的特点，通过搜房多个优势，搜房网提供的是一个信息平台，搜房定位在信息平台。我们可以给经纪人提供购房客户，同样这个经纪人如果在网上被人关注的话，别人也可以放盘给他，这两块形成了给经纪人带来了直接的成交，带来业绩。给经纪人带来成交的同时，也是给经纪公司带来业绩。

这样一张图是搜房网络经纪人个人网上店铺主页，首先上面一块是他的姓名、公司、等级、认证、电话、邮箱、出勤率、注册时间，这个人基本信息都已经全面展示出来。认证包括资格证、身份证。房协刚才也讲了这个认证有一定难度，我想后期可以跟房协一块讨论。另外这边有最新公告，可以把经纪人最近想说的展示在这里。下面我们把最好的这块留给了他的个人精选房源。我们可以直接从网上点经纪人信息，可以看到他说属公司、负责区域、电话、邮箱、QQ、MSN、兴趣爱好、籍贯、毕业院校、个人介绍。这个跟我们传统的方式相比，网友上门不可能第一时间了解这些信息，在网上我们可以第一时间了解这个经纪人各种经历，也就是说对这个经纪人基本比较了解。

这是搜房经纪人最新功能，现在市场挺好的，业务员也挺忙的，我们也开发了一个预约发布房源功能。这是什么概念呢？比如今天某个经纪人去了某公司，明天可能没有时间发布房源，我们提供这个功能，他可以现在预约明天、后天哪个时间点更新房源。他只要设定后，明天可以不用上网了，在那个时间点，搜房网自动把他的房源更新了。也就是在看房过程中，他也可能接到网友电话，那个时候就可以做到很方便的预约发布功能，方便经纪人节约时间。

为了更好推进经纪人效果。搜房推出社区置业专家概念。这个页面各位老总都比较熟悉了，只要上我们搜房查询房源，点击进去后，在这里我们看到有一个楼盘名称、楼盘抵制，这里是看星海名城五期一个房源。当我最后定位到这个楼盘项目信息的时候，我还想了解小区具体内容，我们提供小区具体详细情况，点击进去后就是这样一个页面，这就是搜房4800个楼盘的小区详尽信息，包括评估价、物业管理费、项目容积率、户型图、外观图等等。我们为了更好推进网络经纪人使用效果，我们在这个位置放了几个二手房置业专家，每个社区只设立四个经纪人。第二个特点，客户很明确。刚才说了只有是关注这个楼盘的人才有可能看这个页面，否则他不会看这个页面，我想买房子或者我想租房子，我才想了解社区各种情况，我们在社区里面放四个人作为社区置业专家。这四个社区置业专家做什么呢？他给更多网友提供服务，后期会把更多信息填充进去。

最后简单给大家说一下我们经纪人大赛，为了使网络经纪人效果更好，我们现在已经启动了第三届中国房地产经纪大赛。深圳赛区：3月16号到4月15号，4月10号截止，已经有1.75万人参赛。第二阶段，城市赛区是3月16号到4月15，大家还可以报名。第三阶段，全国赛是4月16-5月15号。第四阶段，现场总决赛及颁奖典礼是2009年5月下旬。

大家如果有时间可以直接登陆搜房网，了解具体情况，谢谢大家！

主持人（邓明莉）：非常感谢陈总精彩展示。2009年深圳房地产经纪行业发展高峰论坛到此圆满结束，非常感谢大家的光临。