主持人（王方）：我们今天一项非常重要的活动，就是我们屏幕上写的“星博客”。星博客是去年搜房网全国主力打造的品牌活动，基本上每个月都有，从7月份开始到现在。今年第一次“星博客”就是3月份，上个星期揭榜了。今天还有一个主题是：楼市小阳春持续多久？冠军、季军都过来了，第一位是“烤红薯”。还有一位是青忠贵。其他朋友我再介绍一下，我首先介绍一下特邀颁奖嘉宾，深圳搜房网新房总经理许晓嵘先生。其他几位嘉宾：综合开发研究院旅游开发研究中心宋丁主任；地产思想者论坛发起人王世泰；香港过来的项小龙大侠。我身边这位是刘子儒律师，还有一位宇丹律师，他可能稍候过来。

    我们基本上每个月月初启动，一个点击1分，一个回复10分，一篇文章100分，最后总分为两周排行榜相加得出。最后还有神秘评委在十强中评选出前三甲，每位评为选出的第一名，在总分加15000分，第二位加10000分，第名加5000分。

    “星博客”到底能得到什么东西？第一，优先参加搜房网组织的各类大型活动；第二，文章可以优先推荐到主流媒体进行发布；第三，搜房网将对“星博客”进行全方位、全国性个人包装推广，进入搜房网直播访谈节目；全权制作属于“星博客”的官方个人网页。第四，三甲及十强领取神秘奖品。怎么参加“星博客”呢？我简单介绍一下，发表文章标题把“星博客”写在前面。标签注明“星博客”。4月份的“星博客”从今天开始。

     接下来我们进行颁奖仪式，有请许总。

   （颁奖仪式）

主持人（王方）：进行了我们隆重颁奖仪式之后，接下来就是本期的一个主题，其实也是最近讨论最多的一个话题，楼市小阳春。包括股市、楼市怎么会这么好。大家各种各样版本的解释就出来了。我相信今天在座各位资深的嘉宾、博客都会有非常深刻的见解。其实在博客上也看到各位的一些表达，今天叫大家来也是一个碰撞。我们主要分为四个小部分：第一，你怎么看待楼市小阳春？第二，楼市有没有后门？楼市涨这么好，是不是某一天会遭到攻击。第三，展望四月，后市如何？第四，自由交流。

    我先准备了一些基本的资料，大家浏览一下。从搜房网中国指数研究院监测报告来看，全国的楼市目前基本都处于小阳春状态，成交面积都在上升。但总体来看，很多地方价格还是在往下走。深圳3月30号二手房单日成交560套，在之前有几天是600多套，成交量比较大。另外1-2月份成交面积比去年增加了174.74%。三月份之后成交比二月份又放大了很多，上个月二手房突破一万多套。出现了一些现象，比如说“日光盘”、“月光盘”。今天我看王韦一笑的博客，他说现在媒体犯幼稚病。另外图腾镜说现在楼市已经很疯狂了，买卖要保持克制。牛刀还是一贯的风格，不太相信目前的楼市状态，是不是假按揭造成的。郭建波认为楼市见底还早。这是CCTV的采访，当时工商联聂梅生她认为房地产交易量回暖不代表价格回升。

    首先我想请王总，也是我们今天特邀嘉宾，不知道您对第一个问题怎么看待？

王世泰：我觉得今天搜房网主持这次访谈跟以前不大一样，常常是一些老面孔，今天来了很多新朋友，有成都过来的“烤红薯”，有香港过来的项小龙，和李小龙同出师门的关系，非常威猛。还有我们宋丁主任。整个阵容不一样，再加上还有两位“星博客”得主，本来轮不到我发言。但是被王方点将，我先抛几块砖吧。

    小阳春能持续多久这个问题的提出，本身就是冬天话语背景的表达。为什么呢？其实到了阳春三月，应该是春光明媚，春意昂然。春天到了，是很正常的事。但是现在大家都很怀疑，都在问还能持续多久？给人感觉是阳春到，吓一跳，为何吓一跳，大家不到。所以我想搜房网今天提出这个问题，是大家共同的疑问。这是一个冬天话语背景的表达，就因为原来认为2009楼市无春天。曾经有著名学者讲2009年是冬天，2010年是浓冬，但是突然间楼市回暖了。所以用了一个冬天才用的词，叫“小阳春”。我是农村长大的，我们那个时候叫十月小阳春，快要冬天的时候，天气暖了，叫小阳春。所以我的第一个感觉，我们是冬天话语背景，就感到不适应。

    现在不能说是此前的经济观察家包括我们业内人士是一个误判，而是可能是好多方面都在做出种种的分析。政策利好效应的显现，刚性需求陆续释放。我很同意宋丁主任说的，我们要拉开距离来看。珠三角特别是深圳这个城市，调整的早，所以从冬天这种严寒当中走出来，可能步伐也快一点。所以在楼市上的表现，回暖的节奏会稍微早一点、快一点，我觉得也没有什么好奇怪的。但是这还是一种信心不强的一种语气的呈现。为什么这样说呢？本来阳春到了，大家感觉春天到了，都很开心。但是你发现现在喜也能偷喜。很多人会问后面怎么样？开发商哪怕现在做了所谓“日光盘”开发商，他也对自己售楼的节奏、对他的后期抱很大怀疑态度。你在圈里走一走，和开发商朋友聊聊天，他们都会神色凝重的摇摇头，说不清。这说明不确定因素依然很多。

    第一，全球经济危机尚未真正的到底。如果全球经济没有全面回暖，中国经济的复苏也要迈开艰难的步伐。在这样的背景下，中国楼市要想独领春天的风采，可能也是令人难以完全很快的相信。所以这个问号的停留，我觉得不奇怪。
    第二，在目前的情况下，刚性需求的释放他其实是总量慢慢消耗的过程。但是同时另外一个消耗就是说，我们楼盘本身的存量，这有很多数据，官方数据说是2亿多。深圳大概也有一个说法，是1000多万多少，我记得不清楚。刚性需求这块毕竟有一个总量的规模，他不是一个无穷大的数字，而存量的消耗也是一个相当刚性的，你如果不消化掉，后面继续有新盘推出，销售压力又会存在。所以很多做专业分析的人士觉得现在一路的阳春下去，马上是火热的盛夏到来，这是不是有很好的支撑？
    第三，哪怕有刚性需求，但是你刚性的支付力在哪里？现实的支付能力在哪里？如果宏观经济层面没有全面好转，无论你是穷人、富人，你的收入没有呈现增长状态，纵使你的需求非常的刚，比合金钢还要刚的情况下，但是你的支付能力没有相应跟进的话，还不能变成现实购买力。

    这使很多人，无论是专业人士、一般民众都会对这个比较担心，也因此演出了当下身在阳春中，寒气背后来的感觉。所以大家坐在一起做一些分析，是很需要的。但是我觉得尤其不需要叫春。有些叫春叫的很厉害的，无论是专业人士或者公众都很反感。诸如买房就是爱国，诸如未婚同居可以推动楼市上涨。这些经常在高峰论坛发表观点的专家的观点，买房就是爱国，那这样推论下来，未婚同居是很爱国，如果包二奶就是更爱国，这是很荒唐。所以现在不需要叫春，而是要大家一起呵护春天。古人有一句话，无计留春住，我们现在就要想办法把春天留住。怎么留？从宏观来讲，刺激经济、发展经济。所有人钱包涨起来，形成新的购买力。第二，聪明的开发商应该听3月28号一个讲话，他们应该是一个合理的价格来销售，如果在这个时候你拼命的想借机拉价或者惜售等等，非常高明的开发商不会如此。这不是一个春天的逻辑。第三，我们买房人、消费者要有一个平实、理性的心态。因为毕竟商品房除了居住，还有投资的功能，我们不能把门关起来，但是所有投资者或者说步子卖的很快、心稍微大一点的投机者在这个时候入市还是要谨慎一点，你们过快的抄底可能会伤害春天，这样就可能会被蒙上冰霜，这就不是我们需要的春天。所以我觉得需要大家一起来呵护春天。

主持人（王方）：王老师讲的呵护春天讲的很到位。下面请宋主任继续。

宋丁：我们一些中央媒体所讲到的房地产形势往往是以北京为代表的全国房地产，他们喜欢把北京作为一个标杆。我一直强调中国房地产这张脸是深圳，明显是深圳率先下跌，然后去年深圳率先企稳。北京这两个月才出现了所谓的成交量回升的势头。但是央行他们基本上都是不讲深圳。所以我们经常被人误导，一讲房地产，就串到全国去了。深圳有它的独特的特点。去年10月份，我们看到所谓的金九银十还让大家喘不过气，大家觉得没有希望的时候，突然一股春风过来，大家小心翼翼求证是不是已经回暖了，然后业界不敢做出精确判断，这种时间已经持续了半年。这半年以来我们始终做求证。刚才王老师说的很对，小阳春、暖春这都是冬天里的话语背景。我个人看，半年过去了，到现在我们应该有一个结论，我觉得回暖已经成为定式。而且最近这段时间格局，用暖这个词有点不合适了，我觉得有点趋热。进入4月份已经准夏天了。比如说怎么会出现日光盘呢？在同一个时段内，全世界只有一个城市讲日光盘，那就是深圳。所以深圳就斗胆做这种别人没有做过的事情。在全世界房地产一片箫条的时候，他演绎出日光盘。我们不要用道德家的身份指责这些东西，尤其是媒体不要造这种势。但是市场由过去几个月偶然的回暖心态，由惊恐的进入到现在已经完全的阳光化、普遍化、规模化。现在消费者进入楼盘买楼，还用说买还是不买吗？现在去了就买。你如果忽略了这种基本现象，你可能就要犯历史错误。所以我认为半年的时候，我们可以得出一个结论，他应该是明确的回暖。我们恰恰要防止，是不是不要让他走的太快。比如开发商不要轻易去提价，消费者不要羊群效应。这个市场不讲道德，买东西讲什么道德？我现在逐步趋向于说不想用太多的道德去要挟这些人，无论是开发商还是消费者，真的他们是按照市场方式。你说底在哪里，谁都说不清楚。我们要用市场眼光来看。我觉得深圳这半年回暖，形成普遍回暖格局完全是正常。

    我们看中国的货币化改革以来的十年，有没有过在这么几个月内密集的政策出台？从中央到地方，包括中央连续的财政货币政策，包括昨天李克强还在会上宣布房地产的支柱作用。为什么？保八的压力太大。这两天胡锦涛讲了中国调控经济的难度在加大。温家宝在两会上说我们达到目标是有点困难。他开始要给自己未来下半年走势留一点活口，万一达不到八怎么办？因为世行已经预测中国是6.5%。我们现在内部还是讲8。4万亿出来的效果也就是1.5%，这可能意味着新增2000万失业者。现在竟然又开始房地产价格有点燥热，可是我们总理还说坚定不移保持房地产支柱作用。不管你个人对房地产怎么评价，当下的需要他是要稳定，一切要围绕经济平稳和就业。在这样一个政策背景下，对于中国经济下半年走势，虽然业界基本上预测说下半年能够企稳见底这么一个说法。这意味着到今年我们全力以赴保持投资拉动的这驾马车，三驾马车中惟有投资是可以触摸的，这块中央一定不能放弃。今年的情况下，稳定是压倒一切。指望今年出压的政策，我觉得不可能。今年政策应该是相当宽松，这个宽松包括对投资商。你购地款还不上来，不要紧，我宽松你几年。然后贷款放宽、消费者信贷放宽，然后减免税。这样一个大的政策通道里，尤其是有些政策明确宣布是今年年底才作废或者说有可能作废，比如营业税是暂行到12月31号。很多人担心今年不买楼，明年政策取消了，我享受不到了？所以政策最大作用是激发流动性。经过6个月踩点，大家弄明白了，赶紧蜂拥进入。

    再一个，整个深圳的供需关系在发生一些微妙变化。我们现在的供主要是存量的供，前段是600多万。现在一两个月消化已经到5万套以下了，这样的格局给市场感觉似乎这个量在缩小。这样大大改变了我们半年前的基本格局。这是有效供给与有效需求之间的关系。如果我们把眼光放长远疑点，看到年底是什么情况，往远看，这个事情就稍微有点微妙。因为我们知道从去年以来，无论一级市场土地出让，还是开发商拿地的积极性，一、二月份商品住宅新开工面积60.57万平方米，同比下降38%。竣工面积23.98万平方米，比去年同期下降40.56%，这意味着什么呢？意味着如果明年年初供需关系完全有可能出现翻盘。因为存量消化差不多了。新增供应量1、2月份批准预售34.3万，比上年下降23.26%。按照现在的消化速度，两个月消化一万多套速度，到年底的存量就是300万多平米，比去年消化了200多万平方米。我认为3万多套存量是正常。按照深圳过去这几年情况，现在很多还不是招拍挂拿到的土地，所以现在有相当大一部分就没有资金压力，所以他就不急于抛售。加上新增增量，300万平米，就没有什么压力了。在今年环境下，政策宽松环境下，我觉得今年可能会保持这样一个窄幅波动甚至不排除价格微微上扬，我都不敢说太多，说得太多大家恐慌了，但是现在没有下跌的压力，有上攻的压力。很多人都不同意我的观点，现在寒冬，你怎么说这个话呢？这是我个人判断，你要允许我判断错误。但是我提醒，我们不妨看看深圳所面临的特殊情况，所以我说可能我们面临阳春已经结束了，可能一个初夏的季节开始了。这是我个人的判断。在这种情况下，整个营销策略、宣传策略，如果现在到4月份，我还讲小阳春、暖春，这个说法过时了。所以阳春已经可以了，说这个“小”字都有点不太合适了。

    我觉得国外经济危机对中国传导，我觉得没有多大关系。美国次贷和我们房地产没有任何关系。对中国经济来讲，国外传导关键是两块，一块是我们2万亿外汇储备。第二，上游购买力下降。美国发钞3000亿，使我们2万亿贬值问题。这是中国政府担心的问题。但是我们地方，房地产这块基本上是受国内政策、供需关系影响。深圳房价我有一个基本经验，深圳有效需求或者说刚性，什么叫刚性，就是这个年度内一定要出手完成房地产交易的行为是刚性。从05年它的差别就在于一二手之间，除了08年，前三年总量大体在1200万平方米。实际管控这么多人口，按理说住在这个城市的人口每年平均要消化到完成交易一平米。这是一个大体的判断。按照现在汇率折算，你这个地方人均GDP是多少美元，那个数值直接拿过来后面加上人民币元，就是房价均价水平。这人我们个人看法。我们03年人均5000多美元，我们就是5000元。而且我把这个数字拿到全国比了一下，基本上都差不多。所以无论如何，北京、上海房价不应该比深圳高。总的来讲，这个价格到目前为止大体上还是反映深圳经济实际情况。在这个情况下，无论是再突然出现一个萎缩下跌还是说短期内又出现一个飞奔，都是违反市场情况。所以我们要能够保持目前价格合理窄幅波动是最理想，但是能不能保持住，就要看下一步走。存量这500万在上市，这是对价格的一个阻碍。但是爆发出来的需求又是一个促使价格上涨的一个力量。没有重大理由4月份不应该出现什么小阳春结束了，咱们回到冬天去吧甚至说浓冬。我不太相信会这样，我觉得应该还会延续这样。我大体是这样一个判断。

青忠贵：既然是“星博客”，就发表一下感言。首先感谢搜房颁这个奖项，也感谢广大博友、评委支持和鼓励。对于阳春的问题或者说回暖的问题，我大概想了一下，应该从去年2月底我已经被N次问到这个问题，包括媒体、置业者，我从去年2月底的现在，关于阳春这个问题写的博客差不多有6篇，其中有3篇在媒体上发表过，在特区报、商报、南都都谈过。这个话题不算新潮。现在说回暖或者阳春，这已经完全是一种不用再争议的事实，关键是下一步怎么走的问题。

    这里我也做了一些了解，首先我想到一个词汇，这个词汇是一个政治性词汇，以前用的比较多，叫“与时俱进”。现在2008年形势跟2009年有很大差别。我们要考察一个市场，对市场某一个阶段、某一个现象做判断，一定要对影响这个市场所有因素做一个梳理归纳。我个人认为影响房地产这些主要因素在09年、08年发生了非常大的变化。下面我做一下具体分析。

    可以这样说，影响房地产市场因素主要是两个层面：第一，宏观层面。包括宏观经济走势、宏观政策。这次像金融危机。去年我们外贸出口、整体经济遇到前所未有的挑战。另外我们四万亿拉动内需政策、十大产业规划等等这些相关的措施，应该说是宏观层面因素。第二，微观因素。这个主要有市场供求情况、市场供应量、市场成交量、房价。这个组成了影响房地产市场两个层面的因素。在08年、09年我做了比较后，发生了非常大的变化，08年这两个主导因素中间，应该说宏观层面占得因素更大。为什么去年深圳房地产市场出现了前所未有的成交量的下降，去年一二手住房成交量700万平方米，等于前三年的五成。05、06、07年深圳一二房差不多1400万平方米。出现这种情况是因为过于观望。在09年这种情况发生了非常大的变化，虽然宏观影响因素还存在，但是置业者或者政府、其他房地产市场有关各方对政策或者宏观形势预期基本上大家接近一致了。大家知道对于中国经济来说可能会有，但是不会恶化到像美国那样。大家一般认为上半年经济基本上也是一个底部了，未来政策方面也是会持续宽松的，这两方面基本达成共识了。所以这两个因素不至于像09年那样发生非常大的分歧，这一点导致了09年这一方面宏观因素弱化，而另一方面供求关系、房价将成为主导因素。从2008年12月份开始，以成交量为主要指标的回暖持续，12月份一手住宅成交差不多80万平方米，跟今年3月份我估计是持平的，都是8000多套的规模。1、2月份因为各种因素影响相对少一些，但是同比都也非常大的上升。少则也是百分之百。多的可能有百分之三百。这个市场我觉得跟供求关系、跟房价有关系。尤其房价，在去年12月份到今年目前三月份，深圳住宅价格基本上维持做1.1万/平方米，就是因为这个，导致深圳市场成交量大幅度飚升。深圳房地产有一个规律，从1986年，我看了相关的房地产文件，有统计数据以来，深圳以房价为主这样一个市场波动曾经发生过三次。第一次是在94、95年；第二次是97、98年；第三次是08、09年。每次市场调整时间差不多2年，每次的价格幅度是20%左右。对比去年12月份到今年2月份的数据，我们也看到其实这三个月的成交均价相对于2007年全年1.3万/平米，也下降了20%，当市场下降20%，基本上可以说达到了一个历史底部。有这样一个变化后，市场成交量马上会有一个大幅度回升。这个有历史的规律性判断，也有现实的验证。所以说深圳房价如果维持这样一个水平，尤其是成交量会大幅飚升。目前已经有这种迹象，从包括媒体、相关统计数据看，很多房价都在提，中海有一个项目，阳光玫瑰园去年年底只有9000元/平米，4月份准备开第二批，到1.1万了，这个就有20%价格上升。所以说价格会出现博弈，这个会导致有可能会超过1.1万这个水准，一旦偏离这个价格，我觉得市场成交量又会下来。开发商有非常大的差别。大家都想房价应该理性一点，开发商房子多卖一些，资金回收了，对你将来发展更好。其实开发商家家不同，在深圳我们有万科、中海、金地这些大的开发商，但是同样也有项目公司，他可能也就是有一个项目在售，可能储备还有一块地，但是土地证还没有拿到，对他这个项目里说，他这个项目今年卖完了，明年就没有房子卖了，下一个项目再接上可能是两年后的事情，对于这样的开发商，存在惜售完全是有可能。对大的开发商来讲是讲规模。但是对小的开发商，他们更注重利润率。而且这种开发商也不小，深圳目前也有600、700家开发商，有项目的也应该有100、200家。所以我觉得未来整个市场趋势会有博弈。所以房价应该是2009年市场的主导因素。我认为这个主导权在开发商手里，经过08年大幅度调整后，市场主导权又回到了开发商手里，因为房价是由开发商来定。

    2009年回暖或者说阳春已经是不争的事实，但是今年的市场主导性因素跟2008年有显著的差别，这个主导性作用还是在房地产市场内部，其中主要的是房价。另外开发商也相应的对市场的影响力会比08年更大。这是我的简单看法。

主持人（王方）：我简单总结一下，刚才你讲的挺有意思。在这里跟网友做一个提示，去年大家喊买方市场，今年又是一个卖方市场，这可不是大家愿意看到的。但是确实关注宏观经济一段时间后，可能情况不像08年那么糟糕，可能真的会到这种理性预期的阶段。我们希望看到一些博弈的情况出现，可能对于买房人也不是没有好处，应该也有好处，可以尽量其挑一挑喜欢的房子。

    接下来我们请“烤红薯”谈谈，罗刚很不容易从成都杀到深圳。你怎么看？

烤红薯：本人虽然在深圳的公司供职，但是之前两年左右时间主要都是在西部城市，西安、成都，包括昆明。听了几位专家对深圳楼市的描述，感觉这样子判断的话，深圳楼市肯定是非常乐观的。但是作为西部其他城市碰到的问题，当然和深圳情况完全不一样。比如成都，成都现在的小阳春也非常明显，购买量大幅增加，房价也参差不齐。但是确实每个城市有不一样的地方，就是在于他的购房人群。成都为什么会出现这种情况？可能跟他处于老的工业城市，很多大量的原来的工厂，城郊这些工厂大量拆迁，拆迁补偿价位非常高，所以刚需非常大。但是我们在成都，包括西安做过的市场判断的话，目前高房价的支撑还远远不够。作为房价支撑的主力军，炒房客集团现在在西部的城市还没有见到踪迹，他们实际上观望情绪非常严重。

    刚回来深圳几天，对这边情况也不太了解，也说不上什么判断。目前我个人看到转暖迹象非常明显，但是市场怎么走，我觉得还受很多因素影响。有可能就像现在的股市一样，原来股市要么就是熊市、要么就是熊市，但是现在股市是一个猴市，上窜下跳。我们房市会不会也这样，可能还需要时间判断。

主持人（王方）：接下来还有一位不简单的博客，项小龙。以你的视角来看小阳春，不知道你怎么看？

项少龙：我觉得现在不是小阳春，是夏天了。现在大家准备到马来西亚游水，因为夏天到来了。还有深圳这个城市不同于国内其他城市，这是一个面对国际化的城市。为什么去年房价会下跌那么厉害呢？最主要原因是中央实行行政指令。这个指令一下来，就是一个计划经济，我们叫鸟笼经济。在鸟笼里关着你，你怎么会走出来？所以基本上这个需求不是我们深圳人、香港人可以能够达到的。他们只是想这个行政指令什么时候可以取消。

    第二，行政指令里包括港澳台只可以买一套房产。港澳台是不是中国人？港澳回归了，台湾也是我们的同胞。为什么不可以过来买呢？我觉得这是一种歧视，所以我极力反对。真的是有点不服气。限外令解除后，心里舒服了很多。因为那个时候深圳市政府出了很多的税费政策，比如由两年变成五年。100万的房子要交5.5万了。如果你要把这个房子买下来，你所用的费用起码有12万多，就是你有112万才能平你的成本。还有阴阳合同的问题，2006年之前所有地产公司都是用阴阳合同，比如你买的时候是100万，他打进去价钱是30、40万，为什么会这样呢？这里就不能多说了。到2006年8月份的时候就不能用这样的合同，所有都用评估价。比如你写50万，但是他评估80万，中间30万的个人所得税你也要交。你买了房子，下了定金，才知道价格是多少。这个时候很多人开始观望。2006年8月份，所有银行贷款额度全用完了，就算你有钱买房，你要按揭的话，只能等到明年。这是一个很普遍的问题。包括建设银行、中国银行，除非你是优质客户。就算你是第一次买房，也不行。买房子跟买菜不一样，几块可以买到。但是买房子起码要100、200万，我一次性可能拿不出来，银行又按揭不了，怎么办呢？就先不买了。这个问题就把很多人的热情消退了。

    现在中央已经那么密集出台政策，我觉得他只是把昨天的他自己，今天打倒他，把它全部推翻。只是利息方面有一些好处，比如第一次贷款可以七折。最优质的客户我们只是下调15%，但是现在可以下调30%，这对买房者是一个利好消息。四万亿里面，实际上有1.2亿是直接投资进入房地产相关行业。所以应该说为了保8，中央很多事情都要做。

主持人（王方）：所以香港人很看好深圳楼市？

项少龙：如果再涨上去，就不看好了。

主持人（王方）：你感觉涨的厉害吗？

项少龙：太厉害了。有一个楼盘叫红树西岸，那个房子170多平米，开价350万。买家已经下定，业主反价370万。这个事情发生在一个多星期前。

主持人（王方）：现在涨价、反价现象应该很普遍了。刘律师你接触比较多吧？

刘子孺：我比较欣赏王世泰老师的一些说法。为什么我们现在还站在一个冬天话语权里面呢？我赞同他的三点：第一，全球经济没有到底。第二，刚性需求慢慢释放，支撑够不够？第三，现实支撑在什么地方。我个人觉得，整个楼市来讲，价格最重要。包括项先生所说的评估政策出来，对于所得税20%征收问题，以前可以做阴阳合同，现在评估系统出来，不可以做阴阳合同了。其实项先生还有一些不太理解的地方，其实阴阳合同现在一样还在做。包括中间银行按揭利息的问题，说现在是七成，包括之前的营业税，现在是两年时间。我个人觉得其实这些政策，以一个100万房子算一下，5%营业税就是5万，个人所得税经过阴阳合同合理回避，再包括其他回避，就是10万。假如这个房子降到80万，多十万出来，我还是有90万。所以我个人觉得这个价格最重要。现在利息调整了，但是你的利息不是永久调整的，你只是说现在楼市不好情况下进行了一个适当调整。楼市一好后，马上又会涨回来的。之前有一些专家算过，100万房子按照目前七折优惠可以省25万，但是实际上你剩下还贷的20年都要按照7折才可以。国家不会这样走的。或者按照现在楼市再涨两三个月，可能国家就觉得现在楼市很好了，又把利息重新加上去。

项少龙：七折是不可以调的，因为已经写进合同了。

刘子孺：有一个是看你利息是什么标准，有一个基准利率，20年都按照这个来算，但是那个利率标准不一样。有一些是按照国家上浮下调来算，那个你是完全没有办法的。所以这个省钱还跟以后的事有关。最重要一点就是银行按揭政策放开。因为当时的银行很多都可以做零首付，就是空手套白狼，相当于买家可以不需要支付一分钱，仅仅支付佣金、税费，就可以用10万杠杆撬动100万的房子而涨价很快的话，三个月后完全就可以收回成本。现在国家虽然已经对一套房子首付放开，现在银行已经出了一个内部评估系统，已经很完善了，对你房产的评估、包括两成首付支付必须支付。所以我个人觉得就像王先生所说，我们现在这个市场反价情况也比较多，就我个人接触的情况来看，短短半个月左右，咨询我的都超过十起以上，就包括业主反价的，最多的反价超过30万。你就可想而知现在卖方心态已经完全在变化了。在此之前他都觉得这个市场有点冷，我就晚一点出手，现在他完全觉得奇货可居。一旦这种风气形成后，可能又会回到2007年4、5月份那种疯狂。可能当天签完合同，两天后上涨几万，我马上反价。虽然宋丁先生提出市场是不讲道理的，但是我觉得市场还是有起码的诚实信用原则。所以我比较欣赏王先生的说法，就是需要呵护。开发商也同样需要呵护，不是说你现在楼市好了，就马上可以提价。我们知道最高的提价已经提了2000元/平米，包括二手房买卖提价的更多。所以更多的需要呵护。对于我个人来讲，我也需要买房，但是如果价格过高的话，我就不买。

项少龙：金地梅陇镇已经赚了2000元。9000元，现在已经1.1万。

刘子孺：刚需在价格面前是没得说的，面对我的实际支付能力，达不到支付能力，我不可能提前透支。

主持人（王方）：接下来我们请宇丹律师谈谈。

宇丹：今天听了专家分析，我感觉你们研究的比较深透，关于经济和商业方面。我对房地产法律这块研究的比较多，因为是我们的专业。然后房地产相关的一些产业，比如土地、土地管理法、拆迁法。既然进入这个行业，就对这个行业大事件比较关注，包括什么买房爱国论等等。前两天你们编辑跟我约稿，关于婚房。然后写了未婚女青年推动房价上涨。最近我看博客挺多这方面。我那天博客当天点击就1万多。但是骂我的还不太多，如果太争议的话题，我也会比较理性一些。

    关于小阳春维持多久，让我去说我也说不出什么名堂。但是刚才听了前面专家分析，我感觉很受益，真的很精彩。因为你们都有经济数据支撑。你们大多数还是比较看好这个市场。我个人认为阳春是肯定的，但是维持多久，但是这个不敢肯定。因为最近我也在炒股，前几年两会期间股票就比较好，两会后大家就在清仓，相反这两天股票涨势还是很猛，楼市和股市是反映经济两大晴雨表。你看今年就很反常。大家都不看好的股市，去年过完年也是呼呼的上升，我也获利不少。楼市也是呼呼的升。年前我出手了一套房，打了一个电话给朋友，我也问了几个地产界的朋友现在该不该出手。他们都说赶紧卖，过完年还会跌。我当时出手几天后，刚过完元旦卖的，过完年所有卖房手续才完成。卖完后我又想买房。我给地产商朋友说现在能不能买，他们说先别买，还会跌。所以地产界朋友他们自己不看好。今天非常反常，楼市、股市都一下子升起来了。专家分析这个暖春，刚过完年的时候，你们搜房网有一个话题叫迎春，我当时写了一个稿，叫做熊市转牛市，反正也是挨了一通骂人。只要一讲到看好房市的话，网友反映就很激烈。他们就觉得房市一看好，房价就上涨，然后如果出来一个新政推动房市，他们也觉得房市会上涨。后来陆续出台这些政策，包括四万亿投资，还有搜房网也做了很多努力，我感觉你们也是功不可没，对一些话题的带动，提出了一些新的概念。还有举办了这么多活动，又是婚房，包括购房券等等，你们对推动房市健康发展也还是起了很大作用。因为搜房网毕竟是全国最大房地产门户网站，所以它的影响还是很大的。我博客一天点击率就是1万多，从这个就可以看出来。还有100多个评论。所以房地产市场也是大家比较关注。我们大多数还是看好的，今天晚上写一篇博客，肯定又会找骂。

    很多人问我金融海啸来了，房价上涨下跌，对你们律师行业收入有没有影响。房价上涨的时候，一房二卖的现象特别多。记得07年来了一帮温州的人在深圳炒房，卖给第一个人的时候，手续还没办完，然后一个月又涨了几十万，他马上就不讲诚信了，又卖给第二个人。买卖合同是有效的，关键是房地产是必须领到房产证才能真正业主，所以一房二卖好多单。去年诉讼案件增多在什么地方？我把它称呼房地产畸形孪生三兄弟：断供、退房、补差价。我还了银行的钱，比我这个房子价钱还高，我还还什么？可能手上只有一套房的人还会慎重考虑，往往是炒房的人，手上好几套房都成为负资产的时候，他就只能逃跑。所以这方面诉讼多起来。所以上涨也好、下跌也好，我们诉讼案件就特别多，但是非诉讼业务就受影响。房地产市场一低迷的时候，房地产公司很多项目被砍了，我们这方面损失就比较多。总体来说，还是会受到一点影响。

    关于阳春能持续多久，我估计这个东西跟股市一样，每天行情都不一样，谁都预测不了多久。房地产为什么是支柱产业，这个大家都很清楚。土地财政这块就占各个地方财政收入很大一块，所以土地价格很高。再有公司纳税额也是很高。所以政府希望房地产市场走好。但是房地产价格太高，会引发很多社会问题。所以他就跟股市一样调整，也不会一直涨，也不会一直下跌，就是来回。如果涨的太猛，政府会打压。但是如果跌太厉害，影响财政收入，政府又推拖。所以维持多久，我不敢肯定，但是现在阳春肯定是到来了，现在是初夏，可能是会维持那么一段时间。

主持人（王方）：谢谢宇丹律师。刚才你提到一个非常有趣的话题，去年年底经济形势非常不好，9月份金融危机，之后中国搞了一系列政策。当时总理提出信心比黄金还贵。媒体也好、政府也好，各界开发商都在做所谓的暖冬行动。目的是刺激房地产。没想到今天这么快上来了。大家有点接受不了。所以讨论小阳春，我估计很多人思维，包括是不是对后市有什么顾虑，都有这种猜测。我想最后一个环节，大家用简洁的观点分析一下后市有没有一些顾虑？另外一个就是对后市的展望。图腾镜今天发了一篇猛文：买家疯狂扫楼，明天将闹房荒？半求提出：17年来最急告，深圳楼市2010年的定时炸弹。北京中国指数研究院一次会议上，全国开发商对后市提出的自己的看法，万科提出将继续实行积极的市场定价策略。金地提出加强销售，跑赢大市。王石有一个意见，珠三角差不多触底了。

    最后一轮，大家简短总结一下自己对这个话题的看法。

宋丁：如果说我有担心的话，我真的担心今年下半年中国经济筑底企稳开始往上走的时候，会发生四万亿关联激发的那么多投资导致投资带动流动性过剩，出来的政策回收。我对宏观政策能否保持长期稳定，我根本不相信。4月离12月还有8个月，这8个月非常关键，如果这8个月宏观经济面趋暖，包括美元贬值也好，他可能带来通胀压力要上升的话，以及投资带动巨大流动性特别活跃的话，不排除明年出现收缩政策。所以无论开发商也好，消费者也好，都要关注这个问题。

王世泰：我记得老家有一句话，春要捂，秋要冻。所以大家都认为小阳春回暖，要注意谨防感冒。第二，我同意宋丁精辟的发言。可能这一阵子回暖后，阳春也有惯性，也许会拉到6月份，这必然带来什么呢？因为楼市回暖，楼价逐步上升后，它的诱惑非常大。像巴菲特这样的人都经不住诱惑，所有普通的市场参与者，无法开发商也好、自住者还是投资者，恐怕都经不住这个诱惑。过去的癫狂可能会出现。这样弄不好又要重蹈覆辙。这些人是不是尝苦果，我们且当别论。国家从宏观层面来看，如果大家都加大入市步伐，必然出现资本又会大量流入房地产领域。如果过多流入，这样会对中国经济失衡会有一个非良性的推动。所以不排除又有收缩性政策。此前在07年房地产像一个吸金大侠一样，把很多资金都吸引过来了。我想如果到这个时候，政府又会要出台收缩政策。春天来的时候，不要过份的调皮，让那只手又举起来来打你的屁股。这是作为一个在地产行业服务多年发自内心的忠告。

青忠贵：我无意在上面写了一句话，青山遮不住，毕竟冬已去。现在应该至少说是冬春之交，或者说春天更多一些。这样一个交替期难免市场出现反复，这也是正常的。对于未来来说，我认为对于购房自住的置业者来说，应该说是可以择机买房。对于投机，还须谨慎。因为深圳目前房价和租金收益来说，完全不支撑这样一个长远回报。如果说短期靠价格大幅上升来取得收益，我觉得这样不现实。因为市场目前反映是以自住为主的市场格局。1-2月份深圳住宅平均销售面积是90平米，90平米以下已经超过70%，所以这是自住性需求起主导作用。所以未来市场变化波动也是很正常的，置业者择机入市。

项少龙：深圳不同其他城市，它有自己的一个模式。它应该是迈向国际化。不可以将这里的楼价跟内地楼价一起相比，它应该有一个区别。

烤红薯：我在这里呼吁一下，房地产行业实际上它的健康发展最需要的还是稳定。行业现在毫无疑问已经进入春天了，但是我们希望春天能够更长远，下一个冬天能够尽晚的到来。

宇丹：最近全国工商联房地产联盟闹的动静挺大，他们现在已经有120多个会员，聂梅生也要去发言。但是我们深圳全经联深圳同盟也没有什么活动。如果要有活动的话，希望在座各位能支持，为深圳房地产也做一点贡献。

青忠贵：深圳本来就应该是引领市场，不能让北京引领我们。

刘子孺：我觉得09年我还是看一下春交会，春交会可能对于09年深圳楼市的指示标作用，不管自住也好、投资也好，我觉得可以去看一看，至少有一个指示作用，代表了开发商的想法，他是涨价还是不涨价，是捂盘还是大放货，到那个时候可以看一下。

主持人（王方）：非常感谢今天各位名博，包括我们专家现场跟我们分享了话题。我觉得有一句话说得非常好，说作为一个人有点理想肯定是好的。猪是快乐的，猪没有理想。人是痛苦的，人有理想。但是春天一下子来了，理想实现了，可能大家可能都受不了。所以尽量把春天这种感觉放在心里，把理想放到心里，好好的呵护吧。凯恩斯也说过，干预性的政策、刺激性政策只是针对短时间内危机。危机一过，我相信政府也会回到正常的市场经济轨道。我希望深圳业内思考一下春天我们到底种下了什么因，然后我们得到什么果。对购房者也一样，你要想一下为什么买房子，这样的话，我相信你会更加理性、更好的把握这个形势，坚持自己内心，而不是随波逐流。谢谢大家，虽然是小阳春过去了，但是我相信夏天大家也要注意身体，别在夏天来一场大雨把大家给冲到了。谢谢大家！