主持人：各位搜房网友大家好，这里是大话地产第148期，我是赵琳，本期研讨奉贤海湾别墅区的价值。今天我们请到了板块内的一些品牌开发商和上海主流媒体，还有搜房网的知名博客。首先向大家介绍搜房网知名博客富关昆老师，房地产时报的地产部主任梁志超老师，上海商报的地产部主任徐跃明老师，世茂房地产销售经理詹浩坤，上海佳兆业营销经理张文龙、上海佳兆业客户经理王猛，易居项目总监郁卫诚小姐，招商局地产控股股份有限公司的策划经理江羽先生，招商上海公司品牌经理周含秋小姐，还有中国指数研究院的曹欣怡分析师。

我们知道现在关于奉贤海湾别墅区，大家给予了一个世界八大湾之外的第九湾的湾区豪宅概念，什么样的板块资源可以支撑稀缺住宅的形象呢？奉贤海湾别墅区与世界八大湾相比，拥有哪些共性和个性？我们先请梁志超老师谈一下对“海湾时代”的看法。

梁志超：海湾时代是我们作为媒体对项目或者这个区域的简称，现在谈这个事情首先要放在现在的整个大环境。从去年底到今年年初开发商没有任何的策划手段，就是赤裸裸的降价。我们现在先不谈研究，人家降价嘛。作为一个媒体从业人员，我觉得我们要从楼市调控当中看到机遇，我不是悲观的人。为什么？宏观调控跟两项东西没有任何关系，一个是别墅，一个是高档住宅。海湾别墅有两大原则，一个是海湾，稀缺资源，别墅是土地稀缺资源。

所以，当前的宏观调控不管是价格下降也好，对于我们即将推出的项目，区域板块的洗牌，如果单纯从宏观调控，从老百姓的供需来看，我们具体分析，看到很多研究机构对于供需比的判断不正确。中央宏观调控大家判断一下，他主要是放在中低收入上。现在上海房价跌幅比较多的是什么？外环以外的普通住房或者内环靠近中环的那些住宅。像卢湾区、静安区这种三万、四万左右的楼盘没看到多少降价。

我认为第一从别墅的角度，它是特殊的人群，有一定收入的人消费的对象，这种情况下，这些人看楼盘，看市场相对是理性的。现在的政策本身是鼓励所谓低价房。全世界没有一个国家的人会百分之百拥有自己的房子，发达国家买房的人只有30—40%。第二个就是海湾。之前参加过海湾的一个项目研讨，我记得有位领导说这个地方应该叫“上海湾”。

主持人：我们知道奉贤海湾这块有一个轨道5号线的规划，包括杭州湾大桥的通车。我们想听一下在海湾板块的几位开发商的意见，你们当时为什么选在这样的地方进行开发呢？

上海需要海湾这种居住形态

上海佳兆业张文龙：我们研讨的第一个话题是国际化大都市催生湾区时代。世界有八大湾，我们看一些世界的一线城市，像纽约、东京、香港，他们之所以能够成为国际化的大都市，第一个原因肯定是经济实力。但是，仅仅是经济实力还不能使它有这么高的国际地位，那必定是能够满足一个人的生活，满足这些生活城市的各类人群，特别是这个城市的主要精英人士，有一个很适合居住的地方。国际化大都市需要这块海湾，它一方面催生了我们上海，另一方面需要有海湾这么一个生态型的度假式的生活区域。

上海有今天的地位和它临海的地理特性分不开。海可以说是为上海的经济实力，在历史当中发挥了贡献。我们奉贤的这块海就不能再走老路，要撇开上海的国际化大都市，为上海的精英人群有一个适合生活的地方，我想从这个角度谈我的理解。国际化大都市就是两条腿走路，有自己的经济基础，同样也有适合生活的地方。

主持人：你觉得经济基础达到一定条件的时候，我们上海需要海湾这样的居住形态。实际上上海确实兼顾着面向世界、服务全国、联动长三角的责任，是作为经济、金融、贸易、航运中心打造的。要把奉贤海湾作为一种居住形态来说的话，肯定有一些规划的配套。刚才张先生这边开发的产品，是作为第一居所还是第二居所？

上海佳兆业张文龙：一开始梁老师说了同行普遍采用降价手段销售，作为我们搞地产策划的人士好象失语了，没有发挥自己的力量。降价最有效的群体对应的不是别墅高端的产品形态，我们这个地方是为精英人群造房子，所以说我们选择这个地方，这么好的地理环境和这么好的生态环境，他用来做自己的第一居所还是投资或者有度假的需求，这个我们不需要为他规划，但是我们为他提供居住生活的可能。如果他把这里作为第一居所，这里离奉贤的南桥市中心很近；他也可以作为自己度假的地方，或者做生意交际的需要，像浙江的企业家在浙江和上海两头跑，这个地方可以作为他的中转站。

奉贤海湾的自然条件无可复制

主持人：世茂为什么看好奉贤海湾，你们规划是怎么样的？

世茂房地产詹浩坤：刚才张经理把这个问题讲的很透彻，我们之所以在海湾这个区域投资重金建造世茂爱马尚郡这个项目，因为奉贤海湾是上海唯一的一个海湾，这个是无可复制的。而且从奉贤海湾的历史文化积累和它的地理位置，还有上海发展的历史，奉贤海湾一直以来就是以生态和休闲为主的。这里在海湾镇有大面积的农家乐，我们叫菜园子，还有马上开园的海湾国家森林公园。在这么好的一个地方，应该是属于我们认为是成功人士的休闲和散心的地方，这是我们选择海湾的理由。只不过现在海湾没有被众多的上海人或者新上海人所接受，因为在海湾这个乐土上面，目前政府的宣传是很含蓄的。虽然提了“上海湾”，“想休闲到奉贤”，但还是很含蓄，像招商地产江羽也好，世茂也好，还有很多没有来的板块开发前辈们，他们更有一些发言权。

作为世茂来说，我们只想用自己团结的力量，把海湾这个板块显现出来，把价值显现出来。其实奉贤海湾的地理位置在之前没有过多的宣传，一听就觉得太远，实际上它的公路交通网很发达。而且海湾的度假性质，现在可能不被我们大部分的消费者所接受，但是一些玩艺术的或者有海外经历的人说很受欢迎，我们现在这个项目开放以来，接待的一些客户，他们对海湾的理念是很感兴趣。他们现在所需要的就是政府为海湾“正名”，让他有底气买，相信买这个有价值，因为政府表态的可信度是更强的。

主持人：就是把我们海湾的价值体现出来。

世茂房地产詹浩坤：现在在海湾地区有一个很好的海底城的规划，非常大。这个海底城的规划是当地的同丰地产和奉贤区政府合力的概念，但是现在没有实现，现在还在做规划当中。我们的想法是一根筷子成不了气侯，大家抱团，海湾价值在世博会契机带领下应该会充分的发挥出来。因为世博会的召开和海湾地区绝对紧密相连，正好是一个欢迎国外友人参观上海唯一的海湾很好的机会，毕竟世博会要开半年，半年也是海湾的旅游旺季。

发现地段价值并把创造的价值带给客户

主持人：招商地产的江羽先生也谈谈，你是怎么设想的？

招商地产江羽：招商这个项目拿了一段时间了，之前每个地产商大家一直做的事情，首先是发现价值，发现地段的价值，其次你接下来为那个地方创造价值，最后把这个价值转移给客户，这是一个完整的开发理念链条。在这个方面我们讲发现价值的话，在上海来说，如果谈到别墅，成片的别墅区大家可能想到的就是佘山等一些地区，浦东那边有一些别墅，但是规模不是很大。但是在上海最稀缺的资源，海湾边上是不是应该有一个让大家记住的豪宅板块？所以当时我们看到在上海最稀缺的海湾资源这块地是非常欣喜，我们这个项目就是40万占地的纯别墅的项目。我们招商地产从90年代开始，中国第一代豪宅在深圳蛇口，就是招商造的，从那以后我们在深圳做了很多的豪宅项目。我们是不是把一个成熟的产品带到海湾这个地区？我们也看到了佳兆业和世茂，包括现在绿地在那边勇于做商业。这么多大的品牌开发商看好这个地方的话，我觉得这个地方的价值是被低估的。我相信在我们这么多品牌开发商，和随着我们上海经济逐步的复苏，随着我们规划的逐步推进，我觉得这个地方从长远来看是长期看好的。

海湾居住文化的打造空间大

主持人：刚才江羽谈到了佘山板块。因为实际上很多人在选择佘山的时候也是感觉有山有水，是在上海比较稀缺的资源。奉贤海湾板块有一个比较长的海岸线，可能我们很多目标客户在选择水景海景住宅的时候，同样作为上海的稀缺资源，海湾和佘山对比，海湾有什么独特的资源，我们海湾有什么独有的魅力？

上海佳兆业张文龙：先说一下佘山和海湾，要成就一个板块除了固有的自然条件之外，它必定需要生活的配套。刚才也谈到了，我们海湾这块配套来说，从有海湾的规划到现在已经十年时间了，如果用十年的时间来衡量我们今天所拥有的配套，可能是显得缺了一点。但是我们从04年奉贤海湾这个地方有真正意义的房地产成片开发，一直到现在也就四年多的时间，如果用四年这个时间衡量我们海湾拥有的配套，它实际上和佘山相比，我觉得是在起步阶段的配套优于佘山，这是我对配套的理解。

另外我觉得佘山板块有今天的魅力，除了它有稀缺资源还有历史文化的积淀。我们海湾这块这种文化的东西是缺少的，但是正因为缺少，也使得我们招商、世茂、佳兆业开发商在一起营造良好的居住文化。作为仍然处于起步阶段的房地产板块，它的起步条件是优于佘山的，而且无论从地产开发还是居住文化的打造空间上比佘山更有潜力。因为佘山到今天为止，基本上发掘的东西也就这样了，而海湾还有自己的空间在。包括碧海金沙建成了四分之一，我们春夏秋冬哪个季节都去。大家都说上海的海水是黄色的，唯独碧海金沙这块海水是蓝的，夏天可以很多人去那玩，碧海金沙对海湾聚人气起到了应该有的作用。

海湾板块能够筑起豪宅进驻的门槛

主持人：刚才您提到了一是海湾的起步阶段优于佘山，二是有比佘山空间更大的居住文化的挖掘。现在谈到佘山标志性的豪宅我们可以提出好几个，但是海湾板块正好处在一个起步阶段，可能在座的各位都是处于打造这样一个海湾标志性豪宅的竞争当中。徐老师有没有什么补充的？

徐跃明：我讲的话是一家之言，是自己比较不同的判断。奉贤海湾应该是属于杭州湾，刚才说上海湾犯了一个自然地理的错误，它是杭州湾沿岸。我们上海的主要区域是黄浦江流域，是长江流域。但是这个地方是钱塘江入海口，是杭州湾的流域。我在海湾考察过很多次，因为我原来有朋友在那里代理一个楼盘，所以我去他那边很多次。我很早的感觉是这样的，这个地方有点儿非上海的感觉，你说佘山除了一个一百米的山以外还是上海，和青浦等没有什么大区别，只有到了海湾它有点儿离开上海了，好象游离在上海之外。

再回到自然来说，海湾吹过来的风，它的空气和上海主城区是不一样的，这个气侯是变化的，这个吹过来的风是钱塘江吹过来的。我给开发商的建议，一是打造非同质化产品，海湾应该是游离在上海整个楼市外，上海整个楼市最大的特点是同质化。我们讲到上海房子就是便捷不便捷，套现容易吗，增值不增值，上海主要城区的房产都是这样的。但是我想在海湾，我们可以建立一套价值体系，是在欧美成熟发达地区都有这样一块地方，是我不要你进来，你拼命要挤进来，你要进来是业主开会允不允许这些人来买或者租，是有一个比较超脱的游离的区域性楼市，应该可以有这样的概念。

当然，在这个方面地方政府和不同开发商有不同的判断，也有人认为这里要造地铁，这是做大卖场或者配套，做廉价的海鲜餐厅一条街等等。我认为这里应该有两种势力在博弈，最好是上海打造真正的富人区，这个富人区希望和人群保持一定的距离，他不希望一定是地铁出口，一定有卖场，不希望这样，富人不一定希望方便，因为一方便你就是同质化，一方便这个地方的房产就是同质化。这样我这里和青浦，和天马山、佘山有什么区别呢？没办法有区别。A4公路到海湾很远，这个远把它化成比较有利的因素就是门槛，就是到那边比较难的，不是那么容易的事。正因为这样，我觉得这个地方一个关健词，这个地方不是同质化于上海的，和上海的楼市有点儿区别的，是比较差异化的楼盘集群。这样的概念如果能够成功，这个时候我们再谈国际级或者世界级的就是时候了。我原来那个朋友在那边就是卖单身公寓，在西班牙风格的别墅后面造了两栋小高层做单身公寓。我当时跟他说，你犯错误比较大，他说那边有上师大毕业的学生，我觉得开发商之间应该互相加强沟通和协调。像古北二期，大家坐下来谈谈，我们营造海湾气氛，这个地方希望是游离于上海之外的。你的客户是富人，他们最大的需求是脱离人群，而不是加入人群。

主持人：徐老师的意见确实很不错，不知道大家之前有没有从这个角度考虑过。徐老师把这样海湾的定义——富人中的富人，豪宅中的豪宅。听了徐老师的话，在座的开发商有没有什么补充的？

世茂房地产詹浩坤：刚才徐老师的观点让我们耳目一新，确实之前我们没有想到这个问题。我觉得在奉贤海湾确实不同于佘山这些别墅群的，我觉得在奉贤海湾这个地方，现在在建的项目比较少，而且现在应该是属于一种起步的阶段。我利用这种起步的阶段，利用这种市场低迷的时机，应该是每一个开发商好好想想怎么做产品和品质的时候。只有给客户更超值的感觉和更好的生活品质，你这个产品才可以吸引大众。包括佘山、松江这些地方，还有市中心的公寓楼也好，它的降价以万科为首是降的更厉害，它的降价是价格回归理性的过程。我们这么多兄弟姐妹在海湾做项目，应该更务实一点，品质是豪宅，价格应该不是那么高的离谱的价格。说白了，你只有给客户实惠，给广大的消费者实惠他才会买你的帐。因为现在是商品经济社会，人们可供选择的商品太多。我们做的产品是游离于上海之外的，应该给消费者一个耳目一新的感觉，而且以不是那么高的价格，还有一些自己在开发商的范围之内做的一些配套，履行自己的诺言，做到实处。我相信先有一部分人进来，我们这个海湾才可以做大做强，之后才是把门槛做高。

主持人：筑起这道门槛之前先引入居住的人群。

世茂房地产詹浩坤：我觉得这个门槛应该是无形的，而不是价格衡量的，而价格应该更务实一点。

建立价值体系并给客户更多选择

主持人：实际上在海湾板块不同开发商开发的产品，应该拉开一个层级。如果要打造海湾板块豪宅的话，肯定产品的品质是第一位的，确实海湾地段的稀缺性也在这里，但是只有产品的品质上来了才能吸引到相关的人群。刚才世茂的詹先生把品质放在第一位，注重产品。招商在这方面是什么想法？

招商地产江羽：既然我们大家都看到了这个地方是存在的地段价值，有稀缺资源。接下来我们地产商做的就是创造价值。有可能把我们这个板块和上海独立开，独立开不是我们喊的口号，是我们要建立一个独特的价值体系，大家是没办法用平时买房子的价格体系判断我们这个地方。像我们这边开车3—5分钟可以看到海，世茂那边有马场，那边有高尔夫球，据说那边还要建一个乐园。整个那边价值体系的话都是不一样的，我觉得在我们开发商来说的话，可能就是要给这些人群尽可能多的选择，最后客户决定哪些人士住在这个地方。虽然我们这个项目的案名没定，我们产品的规划也调整了好几轮。我们项目占地比较大，都是独栋的别墅，但是我们希望以后有更加丰富的产品线给客户更多的选择。我们有的户型提供100多平米大的地下室空间给客户，之后我们也会提供小独栋的产品，给客户提供给改造成度假形式的可能。我们去浙江那边看，他们一些度假别墅都是全套件的设计，厨房和餐厅是弱化的功能，这方面的需求我们后期产品有所体现。现在市场不好，我们强调自住，但是我们的产品在未来可以改造成为度假产品的可能。随着那个地方的发展，我觉得楼盘的价值是可以根据区域价值的改变，楼盘的产品价值也会发生一个改变，这个东西都是我们为客户想在前面的。我相信在今年下半年可以给大家一个精采的答复。

主持人：江羽还是呼应了刚才我们两位嘉宾的观点，一方面你说创造价值体系实际上就是我们徐老师的意见，和欧美一样把这套价值体系建立起来。包括我们刚才詹先生讲的更多产品让客户选择。刚才三位嘉宾的观点一致，富关昆老师是我们搜房网的资深知名博客，在这个行业做了很多年。您刚才听了媒体和开发商的讲话，你自己的想法是什么？

富关昆：我也是开发商，搞开发的，你刚才说的产品问题需要成本支撑的，你拿到地，到现在出产品多长时间？

上海佳兆业张文龙：我们一年时间。

富关昆：世茂这块时间长一点？

世茂房地产詹浩坤：我们世茂是收购新城房产公司的，所以我们拿到地就半年时间。

富关昆：我们国家的政策在06或者07年关于别墅这类的产品不批了。第二个奉贤在这块的控规和详规已经确认了，这个也是非常方便的，肯定确认以后你们才进去，否则你们进去风险太大了。第三个就是全世界的经济大势，有人说经济风暴，有人说经济危机，从上海来讲，我们最终的终端消费群体，你是4000套也好还是200万这些数据，这些都是要跟大势走。碧桂园现在在收缩，王石也在收缩。第四个是规划配套和投资风险，我去年12月在天津看了一下，他们搞了一个8000套，很大的别墅群，规模很大，但是做得非常不成功。我看了以后，因为我们和当地的政府也谈这个事情，他们也非常着急。为什么不成功呢？他控规问题和详规问题都没有解决，他们整个地下管网的配套和规划配套相冲突，结果他们这套都报废，损失两个亿，那些房子退不出去。

我现在说上海，上海有一家也是别墅，我不点名，我和他们的老总关系很好，也做的非常不错，但是他有一个问题就是燃气进不去，燃气在规划之中，房子好了，也卖出去了，最后住进去都买煤气罐。所以，我觉得我们做产品也好，做什么也好，这个投资风险分析等各方面的风险分析都是第一位的。就是我这笔钱砸出去以后我的产品到底怎么样。

第五个我觉得有这么一个问题，刚才梁老师谈到这个事情，我们看到那个海水是蓝的还是黄的，闻那个海风的味道是原味还是其他的味道，这都是非常关键的。你唯一的资源就是一个海的资源，其他没有资源，你没有山。

第六个就是标高，我到天津和他们讲，我说你整个项目标高有问题。规划讲你的标高，把项目批下来第一个就是把你的标高定下来，你的标高要高于某某30公分。我们那个标高都非常低，买这种房子第一个就是要安全，刚才徐老师也讲了这个事情，他们第一要安全，我买了房子肯定第一要安全，大水大雨，甚至是海潮、海浪，杭州湾的海浪和海潮非常的厉害。所以，这里面都有风险，我们开发商来讲要把这个风险都要考虑进去。还有其他的社会设施，供电设施等设备都要完善。我们不要说五号线进去怎么样，杭州大桥建了怎么样，这个都是不可缺的东西。但是我整个生活设施是不是足够，每个人都要吃饭，很简单，我就是每天都要去买小菜，我不能骑马去买，非常简单的一个事情。我们买酱油，我到超市开车把酱油买了也不现实。有人说那句话，魔鬼在细节当中，往往一个产品非常好，就是某个细节没有考虑到，造成我们这个项目出大问题了。我搞房地产开发已经15年了，吃了不少亏，困难的地方太多了，不是我们所想象的那么乐观。

主持人：因为富关昆老师在这个行业内经验非常多的，他刚才说的也确实我们实际要考虑的问题。一方面可能从奉贤当地政府来说，他需要一个很大的魄力，如果打造成一个品质豪宅区的做法。从我们开发商的角度来说，确实对于产品的规划肯定大家也是要共同来坐下谈谈。富关昆老师谈到的说明我们现在奉贤海湾确实处在一个价值的低洼，等相应的人住进这个豪宅区，这个豪宅区也达到了像富关昆老师说的高要求，海湾的价值确实是无法限量的。说到整体规划，绿地在这里做商业，包括我们现在在座的各位品牌开发商的入驻，之前大家有没有沟通过，怎么把自己的产品联合起来做一些配套设施，或者有什么共同的规划的方向，是各做各自的产品，还是大家一起想想怎么把这里营造的更好？

富关昆：做开发，比如七大管线进去了没有，比如通讯网络进去了没有？

上海佳兆业张文龙：进了海湾这个区，通讯网络这块还没有动，各个项目处于不同的开发阶段，我想富老师你也是非常有经验的。

富关昆：像这类情况，每个项目都是有周期的，封顶以后，预售了别人就会谈这些问题。还有一个风险就是入住许可风险。在徐汇、闸北、普陀都有入住许可，上海市非常规范的。因为我们国家是实行许可制度的，像最基本的七大管线，如果没有进去或者还在规划之中，问题就来了，你会遇到很多很多的障碍。你比如说交房障碍，赔付障碍。

海湾提供了跟上海不一样的生活状态

主持人：富关昆老师特别强调风险，我们从富关昆老师的讲话当中也可以学到很多的东西。包括七大管线和我们网络电视入住的东西，开发商应该都会想到的，只是在产品不同的开发阶段，要考虑的问题是不一样的。像刚才佳兆业的张先生其实和富关昆的老师观点差不多，就是入住方面和未来考虑到客户以后在这样地方居住的时候，他相邻的朋友圈，包括以后的居住生活，有没有一些什么规划，包括品牌开发商的联系互动？我们谈海湾板块的时候，很多人的关注点就是这么多的品牌开发商集体入驻，肯定大家对于这里给予了很高的希望。

上海佳兆业张文龙：我们之前各位同仁都有讨论过，我们这块海湾的价值就在于它能够提供跟上海这个城市不一样的生活方式，或者说生活的可能性。这个道理是怎么样的可能性，需要我们各家开发商用自己的产品解读，谈自己的理解。其实我们今天能够坐在这里就是一种迎合。作为佳兆业来说我们是从香港走过来的，它的背景方面其实有这么一个中西结合的背景。也就是说我们从十年前开始地产开发的时候，就把这种对中西方的生活方式的理解融入到自己开发的地产产品当中来。包括刚才徐老师所说的门槛问题，我对门槛是这样理解的，因为地块环境的价值打造这样的产品，这种产品千万不要走入我还是和其他的板块比拼交通、比拼建材等等，如果把产品理解为这样的一套房子的话，这就是一种误区。我觉得门槛应该是最大限度挖掘土地的价值，然后开发商用自己的理解创造这种价值。

主持人：听这个想法和徐老师的想法是一致的。

还原别墅最本真的生活状态

上海佳兆业张文龙：对。可能我们三个项目主要产品形态也都会是别墅，其实各家对别墅都有自己的理解，不同开发商有不同的解读。当时我们选中这块地的时候，别墅这个物业概念是从西方引入的，我们从这个地方开发别墅是对别墅的还原。我注意到上海有城市情结的，现在地产商都谈城市别墅，其实我们有不同的理解，城市的别墅本身就是公寓的生活，还是以公寓的标准衡量，强调便利性，强调繁华不繁华。而我们需要把别墅还原成最精华的含义是什么，我们也是造别墅的，但是我们为自己的别墅，带入自己最生活方式的理解。

另一方面这个区绿地也在做，各家都会为业主创造生活的可能。我们会把社区商业做好，我们占地158亩，算是一个中等的项目，但是我们的会所面积会达到5000平方。按照一般的开发，这样的会所规模相比于这样的体量是偏大的一个会所。我们就是要让业主觉得在这里能够足不出户就可以享受到满足自己生活的需要。

徐跃明：这个我补充一下。他刚才说老洋房，30、40年代上海做老洋房最多的时候，他们做的老洋房就是郊区概念。以当时的标准怎么衡量？老洋房最多就是虹桥路，淮海西路，接近虹桥路那里，还有长宁区，法租界以外。法国人叫做越界筑路。当时什么概念？就是名流、富豪我要和人群分出距离，怎么样分？在上海滩公共租界和法租界，当时高级职员做黄包车，就是人力车上下班。富人的别墅黄包车拉不到，拉到虹桥路那边太累了，当时30、40年代自己有一辆汽车就是门槛。我补充什么呢？我们大家应该齐心协力坐下来做一些探讨，或者搜房网牵头做一些探讨，这里的开发商不是用房价筑门槛。我说的门槛就是这样的门槛，它就是一个休闲的，出了奉贤海湾就是战场了。像我在香港去迪斯尼，我朋友开车说那条路进去是李嘉诚造的房子，我们说富人都是住在半山上嘛，他说不是这样的，这个山上是战场，住在山上都是战士，他说像李嘉诚这种人，他一年里面有三个月到半年一定要从战场退出来的，一定让自己休息的。结合到欧美都是这样，巴黎有一个度假旺季，整个巴黎是空的，他们都到豪宅区那边去休息了。有条件享受这个东西就是开车一个小时到海湾住一个周末，这是门槛，不光是房价。

豪宅的物业是后续增值的关键

主持人：现在是有钱的人在这里抢占一下自己的地盘，要不然可能以后更买不起了。徐老师说的是把名流当中的名流分出来了这样的门槛。我们其他的品牌开发商是什么想法？

世茂房地产詹浩坤：提到这个，徐老师确实画龙点睛。为什么富有阶级，会喜欢别墅，而不喜欢城中的公寓楼，是因为他想回到返璞归真的环境，他也崇尚有一种返璞归真的邻里关系。他想在一个周一到周日七天休息的时候放下疲惫的身心，解下战袍好好享受一下。这提到了我们做别墅产品给这些客户营造了什么样的生活条件。这就谈到了别墅的物业。刚才富老师讲的很好，详规和控规的规划，还有平时交房条件能不能达到。我不知道其他的公司怎么样的情况，就是以世茂来讲的话，世茂每个项目都是12个部门，也就是说一个项目部有一个总监，有12个部门经理。我们销售部做了一个产品怎么样和客户解释的话，有后面11个部门给我们做支持，还有一个总监。所以总的来说一个完整的体系，包括电话线怎么入户和排布，我们销售人员把图纸按时给客户提供。海湾区煤气管道、网络、水管，只要是能够入住许可的所有必要和充分必要条件都已经具备了，这是奉贤海湾别墅成熟的地方，也是我们认为的优势所在。我们现在更提倡就是物业享受和物业服务，别墅不同于公寓房，我觉得别墅房特定的消费群体，其实是物业物业还是物业。我们现在除了品质之外，我们项目做得比较快，我们项目是84幢房子，现在已经快结束封顶了，差不多6个月时间的样子，建造速度非常快。我们现在考虑更多就是把我们的物业展示给我们的消费者，给我们已经成为准业主或者未来将成为业主来看。其实现在别墅里面的不乏好的品质，但是缺乏好的物业。就比如海湾别墅区，包括松江，包括佘山，还包括南汇，这些板块里面的别墅价格不菲的有，但是物业做的好屈指可数，凤毛麟角。消费者经常上门说，你们房子交了出去我不在这边，是不是像某某花园一样草皮子很大乱七八糟，或者自己的花园很大但是无人打扫，这是最大的问题。包括绿城玫瑰园，其实它的位置不怎么好，他就靠近旗忠运动中心，其他旁边的生活配套说不客气的话比不上我们的海湾，我们走出去500米就有超市，就有邮局和建行，但是它为什么价值这么贵，而且卖的那么好？就是因为物业的服务水准。我们讲的海湾别墅区发展的怎么样，品质是之一，物业是并列之一，这是两个很重要的参考因素。

我觉得我们在这里除了开发商要同心协力打造一些必要的商业配套、生活配套设施，更重要的就是把我们奉贤海湾别墅区的物业招牌做出来。如果做出来了，我相信奉贤会后来者居上。因为这个海湾别墅区，现在他还是一个孩子，还没有长大，佘山是我们学习的老大哥。我希望奉贤海湾别墅区的价格不要那么高，让更多的人能够回归这片返璞归真的环境，这是我想讲的。

主持人：您说的是物业很关键，而且客户有不同层次的产品可以选择。

世茂房地产詹浩坤：即使是便宜的别墅，经济型或者改善型的别墅也应该配一个好的物业，这才是别墅业主享受的生活。

主持人：我们看到二手房别墅市场，很多人选择还是考虑物业管理。包括整个别墅形态来说的话，最近几年大部分人意识到了物业是别墅的升值关键。

招商地产江羽：大家谈到了配套，我有一个朋友在佘山有一个别墅，他挑选别墅的标准不是占地和花园的大小，他首先看佘山那边哪个项目人气最旺，最后他挑了佘山银湖，其实佘山的生活配套也不是很便利，反过来我们讲海湾大家讲配套不足，但是大家始终忘了海湾是距离奉贤中心地带南桥新城开车5—10分钟，那边很多的配套，大卖场，家电也都进去了。5—10分钟对于这些富有阶层住在别墅区，他有什么问题，他的配套问题是很容易解决的。反过来说我们当地的开发商我们应该做的是什么东西？就像刚才张经理讲了我们给客户提供一个良好的物业服务，并且把我们的会所功能做好，这点我觉得是我们开发商层面来说，最应该做到的。比如像客户不来这个地方，说要交水电费，我们物业就帮他交，招商局物业也是四个特级资质的物业管理公司之一，我们想是不是可以提供一个私人管家的服务。我一个人服务15—20套的业主，你日常的维护，像你房屋的维修、检修，包括你的安全都定时的有私人管家，他定期帮你照料这个房子。我觉得在这个程度让客户放心是我们开发商要做到的。

上海佳兆业张文龙：我们强调产品不仅是房子，它应该包括配套和自身的会所，还包括你的物业，就是后期软性的服务。物业不仅仅是作为一种后期的服务，不仅是作为后续的环节，它是可以提升物业价值的，在产品当中因为这个环节把你的产品价值提升。刚才提到了招商采用了私人管家和我们有异曲同工之妙。什么样的物业管理让你觉得满意？可能有人在飞机的头等舱等等，作为我们佳兆业来讲，我们集团旗下有专门的酒店管理公司和物业公司，都是有国家级资质的。我们也是借鉴两个方面，一方面是酒店式的管理，这是我们有经验的。另外一方面和招商有相同之处就是私人管家式的。作为别墅必须要做这种，你一个电话就可以解决，我们会借鉴酒店式的经验和私人管家的理念结合起来，然后注入我们软性服务的环节当中。

主持人：别墅人群很看重物业对于后续住宅升值的作用。很多时候我们看到的可能只是刚开始的一个硬性产品，而现在很多业主都已经重视后期的软性服务。

世茂房地产詹浩坤：现在一对一的管家服务像是同行达成的行业标准的概念，刚才张经理这边说的酒店式的服务，但是现在怎么把服务能够实现，能够做得更好，能够做到85分我觉得就是很贴近的事实。现在行业的现状能做到70分的人都很少。

海湾开发是一个系统工程 奉贤有后发制人的优势

梁志超：听了各个开发商对项目的评价，介绍了项目的特点，学到了很多的东西，进一步了解了海湾别墅的概念。外面是战场，项目拿出去要有市场的认可，我们的项目要放在市场环境下检验。现在奉贤从整个上海区域来说，不可否认是价格洼地，还有一个是金山，但是金山石化是一个污染源，所以对于它的房地产开发是致命的。第二个价值洼地就是奉贤，它的地理位置相对比较好，也是一个问题，就是一个海的问题。这个问题有好有坏，这个海的质量有问题，我们很多新闻界的同行在这里度过了十年、二十年的青春，因为那个时候都是在奉贤农场做的，这个海我们看到青岛的海和海南的海是两码事，我们在这里住要呼吁政府，那天海湾开发我和他讲，靠我们在座是不行的，所以这是一个系统工程。碧海金沙很多年了，说06年启动，现在完成了一部分，还没有正式建好。这个海必须治理。我们作为媒体有责任，大家一起去说动政府，说动人大，怎么提升振兴房地产。奉贤我认为应该振兴，奉贤的房地产提升的价值没有被上海的购房者和上海的居住人认可，你肯定不能和佘山比。国外越是交通不好的地方，地段的价值越高。第三个价值洼地就是崇明。现在奉贤的房地产定位，政府没有明确的定义，它有大学城，但是松江也有大学城。我们认为把海作为资源的话，我们要真正的面对这个资源。消费者买房子不是看报纸宣传，他是要到现场体验的。现在奉贤是后开发，他有后发的优势，我们可以吸取很多之前那些开发的经验。大家到奉贤买房子有升值价值是第一位，它现在价格非常低。

我觉得从我们媒体的角度，我们有这个责任把海湾这么好的开发前景，通过渠道向政府部门，包括中央的两会，你房地产要上去，你除了政策以外政府应该加大投入，你既然有4万亿，为什么不拿钱改造一点奉贤的海湾呢，我们明天就可以做标题。我们都是来上海开发，大家把上海做好，这是一个区域，把它做上去。像新江湾城没有任何东西，它就是两个，新江湾城之前是上海的四大经济开发区，是经济适用房。当时它有一个非常好的先决，就是它的原始森林，它是湿地。我觉得我们现在做奉贤，你不能回避它现在的这种海水的状况。我们这个项目是一个相对经济的别墅，我没有看到你们都说是高档别墅，高档别墅现在肯定还是在佘山。你们这一轮开发商打好天下以后，下一轮开发商就好做了。说明奉贤的房地产价值是往上走的，如果大势往下走，今年我们买的房子明年上涨了，那就是我们报纸的头条新闻。我们所有的东西要脚踏实地，必须由市场回答，你今天卖一万块，明天卖两万块就是你有本事。我们要逆势上扬，我寄希望于我们在座的开发商，上海三个价值洼地，奉贤这个洼地解决掉。

富关昆：现在有一个怪现象，闸北一二手房价格倒挂，这个是非常不好的消息。

徐跃明：我补充一下梁老师，上两天有一个新闻，佘山是华侨城宣布的，欢乐谷投资一百亿，增加投资增加到一百亿。另外佘山9号线已经通了，现在用海湾这种概念和佘山比就没什么意思，我还是觉得没什么意思。奉贤在发展过程当中是一个节点，我觉得这个很可喜。现在就是一个节点，一个大公司去换筹码。这个是比较好的节点，大家有品牌的开发商去换出来，这个是比较好的。但是问题这个风格不应该去攀标杆。另外刚才梁老师说我有一个同感，就是当地政府没有想清楚怎么走。我们奉贤回来的路上有很多农民卖桃子，卖那个桃子是绿色环保的概念，都是自家种的，但是他没有规模化和产业化。我想那边假如说是别墅，当地政府搞一个有机农场，当然可能是地盐碱化比较严重，但是以前做过农场。它要有一个不同的路子发展一些所谓配套也好，所谓资源整合也好，土地开发也好，政府应该做这些东西。比如说风车现在国产化了，应该弄一千个，风力发电厂应该在奉贤弄一千个，或者弄一个规模最大的有机农场。对于别墅来说，十个别墅区一个城市超市就好了，他的吸引力就是在于农民卖自家的菜，你要是搞十万平方米的配套就是走佘山的道路，我想那个没有十年等不到的。

梁志超：一是要注重供需，二是研究好时机。

主持人：刚才大家把焦点拉到了价值上，现在确实奉贤的价值还是在一个低洼。实事求是的讲，像我们刚才谈到的其他板块，我们的媒体曝光率还是很高的。唯独奉贤很多人并不怎么了解。

徐跃明：佘山也有一个节点，从做一个亿别墅的开始，那个豪华的概念和门槛概念就出来了，我记得那是03年紫园做一个亿的别墅。

主持人：我们现在不管看新闻还是看什么宣传，大家对于奉贤的了解还真是不多。刚才如果不是各位嘉宾在研讨的时候提到了有这样那样的规划，我想大部分人是不知道的。

梁志超：我提议搜房网牵头，我们在座和奉贤政府搞几次提升奉贤形象的规划研讨会。

上海佳兆业张文龙：大家品质可以做到，但是政府在这方面的支持力度有多少，或者怎么样吸引更多的品牌开发商。

徐跃明：政府有难度，他想搞这样的事应该有一个机会，有一个参照的标杆。原来朱家角好过，大搞宣传。他有很多地出让，而且在香港和广东大牌开发商排上名的全部到位。奉贤要搞这么大一个宣传概念还是有欠缺的，有机遇上的欠缺。

富关昆：地方的规划是经常变化的，它没法延续。比如说刚才徐老师讲的问题，说搞生态的园那个地本身就是一个盐碱地，去过农村的人知道，盐碱地全部圈好把盐碱排掉才可以种庄稼。比如你现在在位四年，你对上届延续下来的规划你可能觉得不行，你要改改，你这四年不一定做了，你走开，未来的人来了以后他把这个规划又给你改了。这就是体制上的问题，体制上的问题不是我们所想象的你怎么样，不是那么回事。因为我们碰到的事情太多，原来那个书记是那么说的，第二个书记又来说不行。我们开发商的成本大量的投入进去，具体细节也不好讲。像这样的事情，这种短期行为导致了我们房地产开发带着手铐跳舞。

梁志超：另外我提第二个建议，我们不要太悲观，我们在座的品牌开发商写一份呼吁，比如我们要努力打造奉贤的房地产，要振兴奉贤房地产，搞一个“海湾宣言”等等，把刚刚在座对于奉贤开发的愿景东西弄几条，你这样做的话，你既然有这种口号，我相信对你们肯定有好处。买房子的人都是白领，他非常的理性，而且买别墅的人更是有一定实力的，他肯定要看到在座开发商的思路。我们可以告诉人家，佘山当时开的时候也是没人买，现在做到了一个亿。上海没有真正的海湾住宅，上海有山，就是小小的佘山可以卖一个亿，为什么我们这个海不能卖一个亿呢，是上海唯一的海。

主持人：所以我们这些品牌开发商联合起来很重要。现在我们研讨的焦点聚集在价值上，海湾确实是价值低洼。我们中指研究院的分析师曹欣怡小姐也带来了她的研究数据，我们一起听她讲一下。

曹欣怡：给大家介绍一下今年别墅市场整体的情况，2008年全年成交量5556套，成交面积137万平方米，较上年下降幅度比较大，下降幅度超过了公寓。花园住宅交易减少的幅度尤其大，但别墅价格依然坚挺，全年的成交价格为20928元每平方米，同比上升38.5%。我们从2005—2008年各板块别墅价格走势来看，佘山板块明显最成熟，价格05年达到了30000元每平米，07—08年随着市场的活跃，价格提升到4.8万每平米。上海整体别墅价格相比，佘山板块别墅的价格高于同期全市其他别墅，而且与08年上海别墅市场调整中，平均价格小幅下滑不同，佘山别墅的价格继续上涨，出现了佘山板块在高端别墅不可动摇的领军地位。海湾板块相对受整体市场波动比较大，区域内较为刚性需求客群，为得到有效的稳固，市场成熟度比较低。对比各板块别墅市场在销项目总体可以发现，目前海湾板块别墅市长的总量达到30.5万平方米，明显高于佘山板块的22万平米和青浦淀山湖的24万平米。该板块的别墅市场体量有了明显的扩张。佘山别墅基于成熟的豪宅和成熟的品牌，市场信心比较足，开发企业存有一定的惜售心态，区域别墅销售长期表现不温不火。海湾板块销售推进仍然较为顺畅，市场健康度比较良好。奉贤海湾板块的楼市整体情况，目前已经有多家开发企业进入奉贤海湾板块如绿地集团，世茂集团，招商地产江羽、同丰房产、信莱置业等。世茂海滨新城的均价达到了1万—1.5万，海湾假日花园价格15000元左右。

下面介绍一下各大板块的市政建设。在佘山，9号线开通加快了佘山与周边区域的联动，大佘山豪宅聚集，板块逐渐形成。在淀山湖板块主要以朱家角为核心，作为世博会官方指定的度假地，朱家角销售受到了整体的影响。朱家角对外的交通近几年有了明显的改善，318国道45分钟就可以达到市中心，规划中的磁悬浮也在朱家角设的站点，这些都为整个板块的升值提供了一定的保障。

海湾板块的情况。海湾板块引入了湾区概念，成为上海国际化的样板区。引入国际商业资源，丰富海湾旅游产业，引进商务会展，创造湾区附加值，通过旅游地产延伸出居住价值和都是价值，形成金融、商务和经济集群。目前该框架已经基本构架完毕。在交通方面，海湾板块到上海市区有五条主要的干线，海湾板块游乐项目也有很多碧海金沙，水上乐园等项目。酒店度假：海湾板块有多家不同星级的酒店，海景城酒店，别墅式建行花苑渡假村等酒店，这些项目的改进大大提升了海湾的区域价值。谢谢。

主持人：各位看了曹欣怡分析师的PPT有什么想法？我感觉海湾确实是价值洼地，前景不可限量。我们看完这段PPT以后回归到我们今天的主题，我们围绕这样一个价值的挖掘主题。在座的各位我们共同探讨一下，大家对于现在自己的产品，在这样的定位，包括我们目标客户群，包括整个的销售计划，怎么做提升的空间？最后我们请在座的嘉宾围绕奉贤海湾板块的价值挖掘谈一下。

世茂房地产詹浩坤：其实房地产业来说，低开低走肯定要被砸售楼处的，去年万科损失不少。低开高走是通常的方法，但是涉及到现在处于深度调整期，应该是低开平走，略微有点儿上扬。目前以我们项目的售价9000元来说，应该可以符合刚才那句话，真正是海湾低洼的表现，我们算了一下，如果算上赠送面积，我们综合使用面积单价才4900元。现在考虑到一个市场表现，我们公司还是想稳定这个价格，把这个巨大的价格空给消费者。因为世茂一直打造豪宅概念，在世茂滨江也好，世茂佘山庄园也好，现在中国最贵的别墅是世茂卖出去的两个亿，去年一次成交，一次性付款。现在我们世茂房地产，在我们集团来讲，别墅的产品是最低的，包括在上海整个别墅市场来讲，按照品牌价值来讲，应该也是最低的。现在做实事的时候，在低迷的市场环境下面，我们一方面稳定价格的同时，一方面在今年的4月下旬推出我们新的样板间，就是去年我们的升级版，现在已经销售过半了，去年11月开盘的，市场反响很不错。我觉得还是要现实一点，保持稳定的价格，然后提升我们项目的品质。不过我很感兴趣招商地产的项目能卖的多少。

招商地产江羽：我们现在后期产品调整，我们是07年拿的地，前面介绍我们连案名都没有定，那就是因为我们的产品规划一直在做调整，而且我们整个占地比较大，有三幅地块。我们原来定位做300平米左右的独栋别墅，并且带一些全采光的地下室，但是去年随着全球经济形势的变化，可能上海的房价市场受到了非常大的影响，别人都要稳定房地产市场，我们也不好说在一个价值洼地卖的很高价格。所以我们后面的户型会偏一些经济小独栋的产品，但还是以独栋为主。因为我们整个这块地就是一个别墅用地，综合容积率0.3左右，其实它也是比较适合做纯独栋的产品。无论市场形式怎么变化，我希望做适合这个地块的最好产品，这块我们一直坚持下去的。像招商雍华府，还有宝山海德花园，面积可能也是300多，总价700—800万的独栋产品。我想在别墅产品不断研发当中，招商这几个项目也是互相借鉴。本来我们预计差不多今年下半年8、9月份有一个示范区，都会开放，请各位同行和专家媒体大家为我们产品提更好的意见，对我们后期产品定位更加的有利一些。

主持人：还是小独栋的？

招商地产江羽：对，双拼没有，联排也没有，都是小独栋，只是户型大一点和户型小一点，但是基本上都是独栋。

富关昆：这个综合容积率0.3听了非常敏感，就说明他这个地方环境非常好，不是一般的好。刚才世茂说按使用面积来讲，因为我对数据很敏感，按使用面积来讲你是4900元，你这个亏不亏本？

梁志超：他所有的面积都算，包括送的，包括车库、地下室阁楼。国土资源部好象据说对别墅有一个规范的划地，除了独栋其他不上别墅，如果这样为下一步放松对别墅用地的限制，自己给一个下台阶的机会。

上海佳兆业张文龙：刚才大家很专业，从建筑、设计各方面的角度谈这个东西。我们项目从另外一个角度讲，我们毕竟是营销的，我理解的营销就是为客户着想。对于客户来说到底是一个什么样的东西，今天我们的话题绕不开几个地理名词，上海、佘山、海湾。我是这样理解的，上海市区的房子价值在哪里，如果用一个词代替就是一个“工具”，因为你要用房子居住和基本的生活。佘山的房子是“道具”，因为有了这个道具你是富豪，这个标签意义就是在这里。海湾的房子在一定层面上是一个“玩具”，我从客户的角度谈这个话题。刚才我说跟佘山、淀山湖等PK会走入误区。这个地方的环境是返璞归真，同样你的内心世界和你的生活也是返璞归真。

主持人：在座的各位都畅谈了自己的想法，这一期的大话别墅接近尾声了，通过刚才的研讨，湾区豪宅带给我们无限的畅想空间。今天的大话地产非常成功，圆满结束，谢谢在座各位嘉宾的研讨，非常感谢。