主持人：首先感谢大家的光临，今天我们的主题是“金牌代理预言楼市冷暖 行家众论08房市下半场”。现在是7月31号，应该是我们楼市的下半场刚刚开始了，我们现在总结时间稍微有点晚。

    经过我们下半年整个七月的调整，我们楼市各方面，包括政府的每个动作，以及开发商的自救的措施也好，整个的楼市情况，虽然现在来看不是特别的好，但是整个的趋势发展大家都是有些想法的。所以我们也是借这么一个机会，召集我们苏州当地的业界的精英，一线的操盘手，大家一起来共同讨论苏州房地产的发展。重点就是就08年下半年楼市的进展，大家做一些猜测和探讨。

    在整个会议之前，我首先给大家通报一下我们苏州搜房网做的一些工作。先给大家做一个预热。首先我们进行一个背景解读，这是对我们整个上半年楼市的发展情况做一个总结。

    应该说上半年楼市成交低迷，观望浓厚：从2007年房价创下历史新高，到2008年上半年房价的暗折明扣；从2007年购房者买房的疯狂趋之若鹜，到2008上半年购房者的冷静持币观望。08年以来，成交的持续低迷成为楼市的最主要特征，二级市场需求面的不足不仅影响到市场价格走势，甚至波及土地市场的成交，市场观望气氛浓厚。历经大半年时间，苏州楼市却已然经历了冰火两重天。

    上半年状况将如何影响下半年的走势：在过去半年里，“观望，低迷，降价，拐点”等字眼成为主旋律，明折暗扣纷纷涌现，所谓的“起价门”现象也层出不穷。上半年的楼市现状，以及即将到来的奥运行情，将如何引导下半年的楼市走势？这是业界包括购房者普遍关注的事情。

    综述：（一）、宏观调控显现威力：

     楼市盘整与前两年相比，今年08上半年政府出台的房地产宏观调控政策，算得上相对平静的一年，出台的政策并不多，但中国房地产市场却普遍地感受到房地产宏观调控的威力，调控组合拳的威力开始显现。

    （二）、房价逐渐理性回归：

     全国主要城市房价的普遍下跌，是近年来政府持续不断采取宏观调控政策的结果。特别是近两年，政府改变房地产调控思路，从稳定房价和完善住房保障制度两方面着手，取得了目前良好的效果。

    从2007年3月18日起，5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，2007年央行已连续进行6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者，在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。

    央行最近一次决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。这将是我国今年以来第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到了17.5%的历史高位。央行此次上调存款准备金率的做法体现出央行贯彻从紧货币政策的决心，淡化了市场的加息预期。

    下半年估计央行继续保持这种货币紧缩的延续性，就是将继续从紧。

    第二、加大住房保障的力度。

    第三、严格执行了第二套房贷的政策。
购房者眼中的2008下半年楼市会如何？搜房网地产置业大调查显示，41.7%看平，认为下半年楼市不会大起大落，仍将平稳发展；22.3%看涨，其中绝大多数认为会稳步上升；18.5%看跌，认为下半年房价可能下探；17.5%表示不清楚。从购房意向看，“今年内”及“明年”想买房的占到35.1%，“以后再说”还想再观望一阵的占到30.6%。而购房用途一项中，表示将用于自住的占到了82.4%，想靠房子“暴发”的短线投资客已淡出住宅市场。

    对于下半年楼市的走势，既是百姓饭后茶叙时热门话题，也是不少业内学者关注的焦点。这是我们对整个调控政策的一个小结。

    第二、下半年的宏观调控应该会延续一个阶段，应该说很多开发企业会继续感受多政府的压力。

    搜房网统计显示，2008年上半年度苏州市区住宅类房源成交17631套，较去年同期减少9270恩套，降幅34.46%。成交面积较去年同期减少1337627.2平方米，降幅40.69%。2008年上半年度全市住宅类房源成交均价7012.67元/平方米，较去年同期上升1384.25元/平方米，升幅24.59%。从上述数字可以看出，房地产市场逐渐不如理性轨道，国家针对房地产一系列调控政策无形中已发挥作用。

    （PPT）这是苏州上半年成交数据分析的销售情况。

    （PPT）这是上半年成交数据分析之各区域的情况，上半年整个市区住宅类房源成交17631套，成交面积1949632.1平方米。成交均价是7012.67元/平方米。各区域具体成交信息如下表。

    （PPT）这是关于成交套数的同比，应该说今年是比较大的一个萎缩，除了金阊区比同期很高。

    （PPT）这是成交均价的一个比较，均价在上升的趋势。

    第三块是我们关于下半年的走势。

    第一个观点是：楼市不会大起大落。

    有调查显示，有41%的人看平，认为下半年楼市不会大起大落，仍将平稳发展。22%的人看涨，其中绝大部分认为会稳步上升。18%的人看跌，认为下半年房价可能下探。17%的人表示不清楚。

    伴随地震和继之而来的股市大跌带来的金融指数连连创低，预示了今年下半年经济增长过热将明显缓解。在这种大背景下，楼市不会出现大起大落的波动。
业内专家认为，今年下半年货币紧缩政策不会松动、楼市成交清淡局面也不会有太大改观。未来一段时间内，房价仍将维持高位，但通过此次调整，房价有望从过高走向高位平衡。对于房地产企业来说，需要调整定位，加快促销和资金周转，保证资金链安全。

    第二个观点是：楼市走弱，步入熊市阶段。

    对2008年剩下时间的楼市，各界人士似乎都已经对其丧失信心，彻底失望了。促销招数全用，价格打折也有，但效果都是平平，场面乏味，乏善可陈。

    万通地产董事长冯仑的意见是：“2008年和明年上半年，房地产市场进入无人喝彩时期，整个市场会相对冷淡。到下半年随着房地产政策的逐渐明朗，市场将会趋于稳定，随即再度进入快速发展的轨道。”

    经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则表示，景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀有可能导致房价走势的高度不确定性，倾向于认为在大约6个季度的调整之后，房价可能会明显上升。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生近日指出，目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期。和今年“雪灾”或者是证券市场暴跌所引发“股灾”不同，楼市还尚未有“房灾”形成，但整个楼市今年来看是一个险局。 产、学、研三方面得出判断：2008年下半年的楼市似乎已丧失走强的机会。

    接下来就是即将将举办的奥运对苏州楼市的影响？下半年楼市的放量是否将使供过于求的状况更突出？房价下跌成必然？下半年政府推地的举措？房价与地价之间的最新相关性？购房者断供、银行贷款“断供”、开发商退地所引发的警示作用？业界专家、学者如何看待救市的举措？救还是不救，抑或不需救？代理机构、相关服务机构在今年宏观调控中面临的机遇和挑战？

    这段时间我们包括跟一些开发企业做过交流，在地价与房价之间的相关性做了一个探讨。我们之前说房价上涨有一个点，地价上涨有一个很大的推动。如果房价上涨10%的话，地价就会上涨28%—30%。如果同比房价下降20%的话，地价就会下降30%。这对于我们去年很多高位拿地的开发企业来说都是非常不利的，包括中央政府的宏观调控，也许会受到宏观调控的一个影响。

    如果业界的专家或者学者，看到现在的情况说，是救市还是不救市，请在座的各位专家谈谈你们的观点，以及大家怎么来看待这个市场。这是我们做的一些总结。

    接下来我们就把我们的话题抛给各位，首先有请我们西安交大苏州研究院常务副所长王俊清所长，给大家交流一下苏州下半年的楼市情况。

王俊清：因为我们对于苏州房地产市场也有自己的一些研究，包括每周我们都有自己的一个分析。上周的话，我们有一个地产蓝皮书，和苏州的开发商做了这样的一个东西，也对房地产市场做了一个简单的题目。

    应该讲对整个市场的长期趋势和短期趋势来看，长期趋势来看，我们是看好这个市场。这个观点是国家发改委研究中心也有相关的数据和论据。为什么是长期看好呢？主要是因为中国的人口化进程决定了这个市场的强大的刚性需求。城市化的进程，一个全国的城市化发展的话，苏州是60%。算了一下，苏州年城市化率是1%。

    第二、人口的结构。现在大家都说80后，80年代是中国的人口出生高峰，也就是说2010到2020年是中国最多人口的时候。因为我们国内现在应该讲，包括苏州也好，其实购房的主力需求，来是来源于改善生活条件为主的。我们算了一下，以苏州为例，20来岁刚工作的人，到了四五年以后，有可能有一些人上了一个台阶，就考虑住房。还有结婚生完孩子以后，都有第二次置业。第三次置业，可能又上了一个台阶，他可能又会买第三套住房。还有最后一次。这次宏观调控打击的就是这一批人群，因为二次置业也是一个重点，一下子把这个需求衍生了。因为之前的调控，主要是控制他的需求，很明显这个需求一下子就下来了。当然有一点打击的面太广了，中国这么大，只要政策稍微有一点松，到了地方就不知道变成什么样子了。包括我们苏州房价的需求，所以其实讲稳定是很理想化的一种状态。像股市一样，要么一下子死掉。股市有一句话：一松就乱，一放就死。所以现在根本谈不上是救市或者不救市。所以我认为现在谈不上救市。只要松一松，这个市场马上就会活跃起来。

    还有像现在的利率，我们也做了一个统计，房价的上涨和实际利率正负向的关系，利率越高，房价涨得越高。因为房产是一个金融的投资产品，我们国内是两个因素，一个是股市，一个是房市。所以说在这种实际利率为负的前提下，那么楼市是一个很好的应用。所以我长期还是看好的。

    从短期来看，形势还是比较严峻的。苏州统计的数据公布了，6月份比5月份上涨了，7月份因为还没有结束，但是从我们的别墅，4、5、6三个月连续是下跌的，在苏州历史上是第一次。所以房价已经下跌了，而且这个趋势已经非常严峻。

    第二就是供应量，因为去年供销基本平衡，到6月份供销是基本统一的。应该来讲，未来的市场是供大于求的。这个供大于求不是因为供应量突然放大了，实际上今年的供应量比去年放大了8%—10%，不是太大。这个不是供应能力下降了，而是销售能力下降了。我们算了一下，大概每个月增加8%。

    这个500万的房贷，这是去年整个一年苏州的销售量。这是一个很庞大的数据。一般超过9个月是非常需求的，达到12个月更是非常需求的。所以供应量也是影响很大的一个数字。像中海、万科等等这些企业，就是由于经济上的压力，没有办法。星湖国际的两栋楼整体卖出去，资金的压力对他们来说非常巨大。

    好象搜房评万科一个“跳水皇后”的称号。

主持人：万科确实是最大的销售商。

王俊清：最近我们对二手房也做了一些调查，二手房的市场表现应该强一点。前天晚报出了一篇报道，我看了一下，二手房同比下降了50%。我看了这个数据，指的是市区这一块，没有把园区、吴中区、新区包含进去。实际上的数据应该来讲，二手房在06年的时候，我们到房管局去抄套数。从套数来讲，大概下降只有30%，新房的数据是34%。应该讲二手房是相对比较稳健。因为每个月除了相城区以外，应该说达到1000套是一个理想的数字。

    从二手房的租赁也好，虽然价格下降了一点，但是它的租赁相对很活跃。这对苏州市场是一个相对好的信号，从二手房来说，看到了房市的一线曙光。如果下面有政策松动的话，整个市场会向下寻求支撑，会达到一个支撑点。这个支撑点是一个平衡点，大概是这样的一个认为。

主持人：谢谢王所长非常专业的数据的提供，而且王所长说了一个基本的观点。现在我们面临比较困难的局面，这个产业还是往前发展的。阶段性的调整是不可避免的，这样就形成了一个支撑。

    接下来我们有请新鸿嘉的袁继峰总经理给我们发表一下他的观点。您是怎么看待苏州楼市的发展，包括现状，您做一下总结。

袁继峰：很高兴来参加这次活动，很高兴跟各位在座的专家做一个交流。

    我们自己相对来说，包含了一些情况，仅给各位做一个交流。讲三个方面的大问题。

    第一、看我们整个楼市的阶段。进入08年之后楼市有不断的波动。从我们对苏州市场一线的数据来看，有六年的数据来看，它有一个平稳的阶段。我们的数据从02年开始，一直到04年的6月份，整个波段是持续向上的。之后从04年的下半年开始，一直到06年结束，整个布局是稳步增长的。这个阶段当时我们经历的时候都不太清楚，后来知道了这是一个非常难得的机会。

    随着进入06年的三季度以后，也开始恢复了买房排队的现象。这个时候尤其到06年底07年初，又持续了高增长。这个高增长一直到07年的9月底结束，因为贷款新政起了作用。这个增长的波段，又持续了一个周期。从去年的四季度到现在应该来讲是低增长的。你刚才提供的数据和我们提供的数据是一样的。

    从销售价格上来讲，从宏观的数据来看，尽管增长了24%。但是从微观的具体来讲，那个价格可能是其他因素造成的。可能是肉价比较高，菜价比较少了。到目前为止，大家都在跳水。

    那么目前这种波段的周期，我们用刻舟求剑的方法推算的话，可能会维持到下半年。所以从周期上来讲，今年下半年到明年下半年可能会逐步的向上。这是有一定的经验在里面的。

    第二、讲讲我们的房源究竟何去何从。我们在北京做了一个调查，像典型的苏州、济南二线城市，还有三线城市，像嘉兴等一些城市做了调研。从这种情况来看，不管是一线城市，还是二、三线城市，大面积都面临房价恢复下调的情况，销售幅度放缓的情况。就幅度来讲整个情况，其实面临苏州的情况，我想李总已经很清楚了。恐怕一段时间里，常州是一个供过于求的一个城市，也就是由于房地产的门槛非常的低，导致我们常州市的商品房的供应非常之大。
    目前来看，苏州的房价增长的机会比较多，但是反过来有一个数据大家比较清楚，就是我们06、07年苏州市区的土地供应量，折算成商品房的话，每年的土地供应量是1700—1800万平方米，也就是这两年的土地出让也就是3600平方米之多。

    前年土地供应量是12000万，这个情况对房价并不是一个好事情。我们认为在最近一段时期里，从中长期来看，这个快速增长的话比较难。经济增长大家也看到了，随着我们现在经济增长的模式改变了，现在苏州开始往服务业改变了，原来是制造业发展。连南部地区的产业都往北部转移。

    国家今年上半年的GDP增长是10.6%，这个情况中央是看到了。尽管我们东部地区是不愿意看到的。相反我们苏州这样一个地区，保持经济的增长的转型期，这个速度肯定会下来。

    第三、就是刚才讲的救市不救市的问题。其实说政府永远要救市，只不过救的程度不一样。那么打压房地产，或者是之前的政策也好，从压缩的角度来救市，如果产业不限制膨胀的话，于是到不可收拾的地步的时候就不好了。政府实际上是采取了一些措施的，最终的目的是保持房地产业可持续发展。其实我们反过来想，这个增幅是7%到8%的，这个增幅保持资源的持续性。

    中央还是会把经济幅度压下来的，至于这样的话，我们东部地区，或者是发达地区，或者是基础比较好的地区，它们牺牲不起，或者会付出很大的代价。经过06年的月份到现在终于有一些成果了。政府采取新的扩张的财政政策救市以后，我们整个需求会上去。

主持人：谢谢袁总，袁总所说的理论，包括数据这一块，是比较成熟的一个体系。从国家的宏观政策判断整个行业的发展，分析了我们房地产发展的情况，包括现在的土地价格的平衡点，以及现在我们整个苏州产业的发展结构，会对我们房地产行业的趋势。我和袁总原来也有一次交流的，他的陈述对我们是有一定的启发的，包括我们二三线城市的供应量，以及销售情况做了一些分析。

    接下来有请我们苏州市代理行业做的比较大的一个结构，就是博思堂结构。我们有请博思堂的经理江波给我们陈述一下他的观点。下面有请江经理给我们说一下苏州楼市发展的一个看法。

江波：因为我们之前公司是从房地产代理开始起步，从06年开始，我们逐步成立了地产研究院，我们今年开始客户研究，市场研究和产品研究三个方面的发展。接下来就我个人的想法给大家做一个交流。

    今年也是流年不顺，年初是雪灾，加上5.12地震。另外在整个房地产宏观市场的调控。作为房地产而言，首先它是一个商品，商品是由供求关系决定的。第二它是投资品，像前几年我们房地产市场发展得比较活跃，这几年来说，投资的比例相对增加。而且我们在06、07年市场火爆的时候，买房的人，大部分都是手里已经有房的人。而首次购房的人是比较弱的。实际上政府打压的效果，政府没有想到这个程度会打压得这么厉害，客户受到了比较大的影响。

    实际上刚才王总和袁总这边对数据做了一些分析，我们这边也做了相应的研究。实际上就是说，整个苏州01到现在的话，整个苏州拍地达到最高峰的是去年，08年到现在拍了68万方的土地，主要是以物流、商业配套产业为主，房地产这块的地基本上没有拍卖。

    再一个就是二级市场这一块，整个07年是非常火爆的。园区到现在是比较好的销售情况，销售面积达到170万方。从上半年来说整个市场发生了很大的变化，整个上半年销售面积出现了比较大的下滑，基本上在200万方左右。我们可以算一下，这个已经达到1.4：1，这个明显影响了供应的需求。目前都说价格的跳水，相对的价格会有绝对的价格。像中海等一些首次入市的楼盘，他们为了长线入市的现象，他们的价格是比较低的。所以说我们认为这一块，有一个相对价格的跳水。

    另外对于整个下半年的形势，我们认为应该说，首先是不好的方面。第一我们认为政府加大对中低收入阶层住房需求的一个满足。06年的住房供应计划已经出来了，廉租房大概是2500套，中低收入住房是22000套。这是一个不好的因素。第二、整个目前的宏观经济形势，包括国家的宏观调控，应该对于整个宏观的经济影响产生比较大的不利的影响。随着宏观经济不利的调整，房地产已经出现了比较大的波动。第三、随着国际经营一体化，包括人民币升值，中国对外贸易的一些顺差之类的问题，产生中国国内，尤其和房地产相关联的企业，经济调整的趋势越来越强。包括我们最近在吴江、浙江、昆山等等地方操作的项目发现，尤其是购买别墅，尤其是高端的客户来讲，他们的资金是比较充足的。因为浙江一带的产业，比较集中在加工制造的企业。像我们在吴江操作的有一个项目，这个客户去年市场非常漂亮，但遇到今年上半年调控的话，实际的成交量相差得比较大。这是一个不利的因素。

    当然我们这边有一个比较好的利好的因素，首先一个是刚性需求。我们对于房地产这个商品的供给需求的一个研究。因为整个08年上半年，推了68万方的土地，而且大部分是住宅用地。加上07年的168万方，经过两年，就是今年和明年的消化，基本上达到一定的目的。但这远远不能达到未来两年的需求。第三部分苏州城市规划，以及未来房地产发展的进程，包括整个今年沪宁城铁、包括京沪高铁，我们发现上海购房的群体和客户的比例呈现逐步增加，受整个大势的影响，目前会有一点缩紧。应该说上海的客户，对于整个周边城市的辐射能力还是非常强的。包括苏州城市的向外拓展，向南越溪这一块发展，因为这一点的话，整个城市政府在大力的推进，另外通过我们房地产开发商之间的互相的联动，在同一个区域里面，会有1到2个开发商，大家会有一些默契或者是巧合，在未来还是有一个比较好的成长。

    综合以上不利或者是利好的因素，我们认为基本上目前整个楼市的调整期，要维持到明年的下半年。如果楼市要出现一个比较良性的回暖的话，可能要等到明年10月份之后。这个是我目前的基本观点。

主持人：博思堂的江经理，不利的因素到有利的因素，以及对整个楼市的预测，应该说博思堂也是一个专门的研究体系，做了这样一个详细的分析。

主持人：接下来有请我们的中原地产的周总给大家交流一下，应该说周总对楼市有相当的了解，今天参加这个会议，也想说明一下他对整个楼市的看法。

周明玉：各位苏州楼市的专家大家下午好！我很高兴李总给我这么一个平台给大家交流一下。

    刚才从李总开始，到各位专家应该说，对市场的走势做了大量的分析，我的印象很深刻。从我们中原进入到苏州市场，时间应该比较短。我们也有自己的研究体系，中原地产研究中心，也在苏州的分公司平台上，也有一个业务模块，也一直在关注苏州的楼市。

    在刚才几位同仁的观点上，再补充两点。第一就是对整个楼市形势的判断。第二、就是对整个苏州楼市的一个预估。人民币升值是不免避免的，这个时候出口会受到影响，但是由于经济的发展周期原因，中国作为全国制造业中心的地方，10年之内不会发生根本性的改变。中国作为全球制造业体系当中，苏州所承载的作用是不容忽视的。2008年上半年的苏州的GDP只达到了350亿，是所有省会以上是最高的，它排名第四。比较少的超越了深圳了，贼是比较好的势头。从这一点来看，应该说苏州的经济，已经到了后期勃发的阶段，这是一个比较大的长期背景。

    第二个背景就是长三角一体化，刚才几位提的京沪铁路也好，能不能把这个嘉定的轨道线延伸到苏州。这些一体化的发展，应该来说第一个受益的就是苏州，尤其是受上海高房价排挤的中产阶级会陆陆续续转移到苏州来投资。在这一方面，我们专家提出，在昆山的市场当中有一个比较好的体现。从昆山的城市配套跟生活资源跟苏州比，是远远不及苏州的。还有一个就是苏州的市场比较有潜力，老城区的改造，在经济量级的发展当中，是属于相当快的。老城区的旧城改造，产生出来的刚性需求还是比较大的。

    另外，就是城乡一体化的进程问题。城乡一体化每年对中档房的需求量应该是占到相当的比例，按照简单的计算，应该是200万至300万之间，应该来讲苏州的周边的县吸收这个量应该是不成问题的。还有一个就是由于苏州的经济活力达到了一定的程度，在国内的人口吸附能力也达到了一定的程度。新苏州人，从知识结构上，从经济能力上，从个人的整体品位上，应该说都对以房地产为代表的行业都有很大的促进作用。

    从时间上来说，因为现在房地产公司以万科也好，金帝也好，一些上市公司为主流导向的公司，到今年的年底，或者是明年的年初，要做财务报表，出与财务报表现金流的考虑，可能有一波出入。这个时候会产生价格的小的波动，我觉得这是一个好的事情。可能会出现快速放量，价格的一个震荡。通过这么一个阶段，我想尤其在以苏州为代表的经济比较发达的城市来讲，房地产在过去的两年中，涨势不是太大的城市，明年一定会趋于稳定。明年应该有这么一波行情。这是我个人的基本判断。

    另外也从定性的角度理解一下，国家或者是政府对这个市场怎么看？大家都知道，现在有三个手段的刺激经济，出口、投资、消费。投资和消费就是整个中国在接下来的长时间里要解决的问题。至于我们以苏南城市群为代表的城市，都在走进一退三的技能。要想发展第三产业，促进这个社会顺利转型，就要保障零售行业有一个比较好的空间。

    对我们老百姓来说，房产、汽车、股票基本上都有挤压，这对未来的生活为期会产生不好的预期，这对中产阶级的一个氛围或者是发展是相当不利的。我想社科院对这方面有很多的建议，去保障或者是发展中产阶级的比较好的财政结构。

    从04年到现在，一直以来国家做的所有的东西，银行税收也好，各方面的土地政策也好，从我们房地产行业所处的阶段，包括现在从业人员的素质，整个行业的操作水平，应该说已经领会了政策的宗旨和比较精髓的东西了。已经按了现在的指向比较明确的政策在做相应的调整。应该来说，对接下来的房产发展，从从业人员来说，有一个比较好的操作水准。所以我想综合国家也好，个人也好，产业也好，应该说接下来会有一个比较平稳的发展，不会出现比较大的波动，以至于影响社会经济结构的问题。这是我个人的一些想法。

主持人：谢谢我们中原地产的周总，通过国家的拉动需求，包括投资的分析等等，都发表了他的结论。

主持人：接下来我们有请龙乐合美的魏涛经理给我们做一个交流。

魏涛：首先搜房提供这么一个平台，让大家共同讨论未来房地产的走势。前面周总跟各位地产同行前辈，对苏州房地产都已经做了定性、宏观和微观上的分析，我觉得分析得非常好。

    第一、从目前的情况来看，现在有一个价格跳水的问题，这是一个真实存在的情况。无论是以万科为代表的，包括我们现在在外操作的越溪或者是吴中的楼盘，都超过了8%到10%的下跌的幅度。刚才周总也说了，如果一些上市 公司为了年报的需求，从我认为来说，今年下半年房地产价格的走势肯定还是有进一步的下跌的趋势的。

    第二、在宏观情况来说的话，大家都认为会遵循良好发展的情况。我认为就是说，可能各方的信息对房价来说一个重要的问题。从目前来说，一个购房者的信心，对房价来说更为重要。这个跟未来中国的宏观经济发展的情况是息息相关的。如果我们都认为奥运会之后，或者是09年以后，甚至到2010年的上海的世博会，中国经济都会持续快速增长态势的话，我认为苏州房地产，甚至包括上海、长三角地产的发展，也会遵循着宏观经济的发展持续上涨的趋势。但是受国家政策的影响，不可能出现像06年、07年所谓的分红增长的趋势，我认为在未来的几年，也不会出现这样的增长情况。

    第三、一些舆论导向的问题。其实我觉得，现在做地产商有一点像做城管一样的，反正有什么事情，比如以前看过报纸，无论是城管打消费者，城管都是错的。我觉得现在的房地产开发商也面临这样的局面，其实我觉得未来的舆论导致问题，也跟购房者的信心也有密切相关的关系。

    第四、面临住宅市场的低迷的情况，对我们代理公司未来的一个服务模块方面，也提出了一个更高的要求。第一原有自身的一些代理，第二就是商业的模块，因为做商业服务，从05年开始，大家都想去地产商去服务，到今天为止，也没有什么特别成功的商业代理服务机构出现在这个市场上。除了苏州的园林局外，因为它有国家背景。苏州的商业地产的情况，是希望能够在苏州的商业地产上面能够探索出自己的新的道路。

主持人：应该来说，整个上半年的冷空气，对我们楼市确实造成了一个比较大的影响。很多老百姓因为媒体这一块的影响，这种观望的气氛在加重，一直不出手。我们搜房网也是给购房者或者是开发商们，搭建了一个平台，我们希望对产业的发展，能够尽我们媒体的一份力量。因为作为国家的一个支柱产业，房地产发展的道路，在中国还很漫长。我们在座的老总，坚定看好房地产发展的态势。短期的楼市来说，魏总刚才也说，对我们代理机构也提出了一个更高的要求，希望我们能够有一个更好的成绩。同时也是对我们媒体的一个要求。

    接下来有请我们的迪赛公司的刘总给我们大家交流一下。我下介绍一下迪赛，迪赛在宁波发展得非常不错，而且这几年逐渐从策划代理转向房产开发，也是迈出了不小的步子。刘总在江苏很长时间，对我们苏州楼市非常的了解，有请刘总给我们大家交流。

刘东：我们整个服务在苏州主要是雅戈尔，我们跟开发商的接触不是很多。所以我在这里特别要感谢搜房。我们都是幕后的操作人员，我们跟大家交流的机会比较少。

    我对企划市场这块的研究，学习也不是很透，我在这里谈一下个人的一些想法。我不知道这段时间大家的公司怎么样？苏州房地产的冬天可能来了，我自己有一种感觉，就是苏州的房地产市场，是从去年的宏观调控以后，它经过了两个过程：第一、就是去年下半年的调控到今年3、4月份的推断，对消费者来说，是对政策不清楚，所以产生了大家的观望心理。

    我感觉进入5月下旬之后到6月份以来，我发现进入了另外一个观望期，这是一个新的观望期，随着中国经济政策的出台，以及中国的出口、消费、投资这些统计方面，包括我们老百姓切身感受出来的感觉，产生这种观望确实是进入了一个更深层次的问题。老百姓买买这个房子，想的不是划算不划算，而是说整个市场会不会出大问题。作为打工者来讲，我不知道今天能不能拿到3000元，明天能不能拿到5000元，后天还有没有工作可作。对于老板来说，今天公司可能会亏损，明天可能会关门。就是对未来的担忧和恐惧，我觉得这个问题是更深层次的问题。否则的话，不会说出现苏州整个市场上，大面积楼盘销售速度放缓。这是我个人的感觉。

    所以在这种情况之下，我们也提出了一个过冬的做法，现在给我的感觉也是冬天真的来了。从另一方面来说，我觉得我们整个房地产市场的话，从苏州来看的话，作为我们从业者本身来说，我是跟魏总的观点是一样的，整个苏州这一块，老百姓的心理也好，或者是市场的反映也好，可能跟我们的舆论导向有很大的关系的。我们搜房也是一个舆论的导向，我想说的是，整个媒体舆论的导向，对我们整个市场有非常大的影响。我个人感觉，上半年我们的市场为什么会有60%的人在观望，后来是80%的人在观望？作为我们普通老百姓来讲，这是很恐慌的。媒体应该站在公正客观的角度上，去报道一些事实。

    到现在这个时候，我感觉到我们的一些媒体，实际上他们也有一种观念，也有一种想和开发商，想和政府，想和我们所谓的同仁把这种事情做好，他们有这样一种好的意愿，或者是行动在里面。我个人感觉，包括开发商也好，媒体也好，政府也好，我觉得地产界跟媒体是相辅相成的关系，是一种共赢的关系。当整个中国经济不行的时候，整个媒体也不会太好。所以在今年下半年，当我们的媒体和我们的政府，有这样一种观念的话，我觉得我们今年下半年的房地产的形势会非常的好。

    这段时间可能大家都注意到，中央电视台的经济频道，连续邀请发改委的专家，来讲中国宏观经济的问题，有讲通货膨胀的问题，有讲出口的问题，有讲油价的问题等等。实际上我感觉，中央想要靠这些媒体去策划，就是想稳定民心，稳定大家的信心。所以在这样的情况下，我们快速的过完这个冬天以后，会有一个很大的希望在里面的。

    另外我个人觉得，这个冬天会很冷，但不一定会很长。为什么样讲呢？我个人的经历来看的话，是一个受政策的导向，或者是说受政府的影响力很大的一个行业，跟其他的快速消费品或者是服装不太一样，可能政府的一些政策，会从很大程度上会影响这个市场，影响消费者的信心。大家也都知道，7月份中央的几大班子去中国经济发展的最主要的几个地方做了考察，也看了很多出口型、制造型的企业，也看了房地产市场，后来回到北京开了高层的会议，明确的提出了稳定经济发展的口号和指示，我觉得这是一个很明显的信号。中央是这样子的，从地方来看的话，据我所知，像园区的管委会，也组织了地产开发商的代表的座谈，听取了大家的一些意见，可能将来会酝酿一些应对措施。从地方政府的表现来看的话，是比较积极的。像政府的这样一个立场，或者他的信号的一个出现，再配合整个媒体舆论的引导的话，可能对我们下半年的市场会有很大的一个引导作用。

    另外对于苏州来说，像刚才我们的同仁数据的反映，我个人觉得，苏州相对来说是一个购买力比较强的城市，也可能有泡沫，但是这个泡沫不会像上海和深圳那么大。我们可以结合苏州的生活水平来看的话，现在的价格是可以承受的。我们苏州的房价还是相对比较低的区域的。

    另外从苏州本地来讲的话，因为苏州这个城市很好，会有大量的人才涌入苏州，会有好的企业来苏州投资。我觉得从硬件、软件环境操作的话，我觉得苏州整个市场上升的势能是比较强的。半年过后以后，苏州会有一个很大的变量。我们现在代理的雅戈尔未来城这个楼盘，房价并不是很贵，让老百姓买得感觉比较踏实。所以我感觉这个冬天不会很长。

    我们比较乐观一点，可能从11月份开始，市场会有一个比较好的调整。现在我感觉媒体都在讲开发商的资金链很紧张，日子很难过。但我自己有一个切身的感觉，全国性的一些地产开发商，因为07年资金的大规模的扩张，我觉得苏州的开发商，因为苏州这个城市是比较求稳、求实的城市，我觉得苏州的开发商的日子来说，是比较好过的。所以我觉得，苏州本地的地产商，或者有其他产业支持的，他们的资金链不会有太大的问题，相对来说他们的日子会好过一些。

    据我所知，马上要8月份了，也太热了，就进入淡季了，有些开发商就到国外去旅游了，等到市场好的时候，我再回来过冬。我觉得他们这种过冬的方式是很特别的。在这种大趋势之下，我们要用人为的力量，靠一个或者两个盘去改变市场的趋势，是很难的。所以我们在这种情况下，也是顺势而为，保持自己的精力和体力。

    另外我们自己要借这次过冬的机会，要去练内功。在这段时间里，我们对房产产品的研究，包括我们对营销的一些理念，或者是营销的方式方法进行一些研究，或者是整合我们自己的企业文化，我们会有更多的时间去做这样的事情。所以我觉得说，在市场比较冷淡的情况下，很多开发商很滋润的去晒太阳。

    最后，我想说一下自己的一些思考。实际上这一次房地产市场情况来看，整个中国来看，比较冷的市场的话，我们看到了很多的现象，改变了我们的一些观念和想法。打个比方讲，在我们的印象当中，像中海、万科、招商等等地产商，上市的房地产企业，我们觉得他们是很伟大的，在之前我们都觉得他们很伟大，至少很大，他们的品牌很有号召力，就靠这个牌子，他们的房子就可以卖得很好。但是进入今年以后，我们的这些观念，就会被开发商的一些行动改变了，包括很多消费者的观念也会改变了。这带给我的思考是什么呢？我就研究房地产的品牌到底是什么样的？但是不是说品牌是建立在销量第一的基础之上呢？实际上真正带给消费者的一种无可代替的东西是什么？这个东西我自己还没有想过，这段时间我自己就在想。因为我们自己是做营销的，感觉一些领头的企业，确实对我们的触动比较大一些。

    原来我们很崇拜一些企业，但是当我们真正投入到一个产品中去的话，我们会正视这些问题。因为我的思路比较乱，我借这个机会给大家交流一些想法。

主持人：谢谢刘总，刘总不愧是企划出身的。对我们整个项目的思想很思考的，谈了很多他自己的想法。这个冬天我觉得刘总是比较乐观的，这个冬天不太长。他跟我们媒体的观点有一点不同之处，但是这些观点是非常有益的。

    接下来我们有请思源公司的崔恒华先生给我们交流一下。思源在常州也有一些项目，也是一些品牌企业。请崔总给大家交流一下，苏州楼市的下半年的情况。

崔恒华：我们思源为什么从北京来到长三角这个地方？如果说我们来是为了房价跌的话，我们没有必要过来，我们因为就是看好这个地方才过来的。

    我们在常州也有一些项目，常州这个城市标识性比较强，我觉得它供大于求的原因，是没有人做。

    如果我说价格问题的话，第一就是地段如果始终不变的话，地段对价格是绝对有利的。我们最近看到苏州房地产价格比较低的楼盘，像一些楼盘的价格比较低，可能是因为它的地段是比较偏的。

    还有一个支撑点就是我们的产品。我们在做产品的时候，我们现在的开发商，包括以前接触的开发商，他们做的产品怎么样。比如我们可以学习南方的一些成熟的经验，我们要送一些衣柜什么的。我们做高层的时候，是不是也可以做相应的服务。

    第三个问题，我们这个支撑点，是不是有一点附加值，不管是开发商品牌的附加值，还是我们自己的附加值。在常州，据我了解的一个消息，一个楼盘的销售额是1.26个亿，他的广告费是3000万。就这个附加值的话，我们在讲附加值的时候，我们的产品到底能够提供什么比较实惠的东西，或者是身份确认的一种东西，或者是一种生活理念，我觉得这也可以作为附加值的一部分。但是政府这一块我们是无法打通的，如果说政府房价要涨，不是它说要涨就涨的。政府肯定要考虑国内经济的发展问题，才能决定房价的上涨问题。我来说一下苏州房价的大的走势，其实下半年的东西是很难说清楚的。

    我觉得苏州的房价，是一直看涨的趋势。我们中国的城市化的进程，我们现在理解的城市化是城市扩大，但是我们有没有考虑到城市的分级，我们现在所谓的一级城市或者是二级城市的概念，但是每一个城市会有一个门槛，但是房价也有一个门槛。如果农村的人来城市了，第一他们的土地丢失了，第二他们的就业问题不知道会不会好。作为一般的收入者来说，能够进入城市的话，也就是三级城市，或者是县级城市，当你达到更高水平时候，才能进入更高的城市。现在来看苏州城市的定位，觉得我们还算是一些比较成功人士的话，我们到香港能不能买房子。苏州这个城市也会有同样的问题，如果苏州的房价达到7000到1万的时候，这个城市化就形成了。

    我们做营销的人都知道，我们经济发展是眼球经济，只有大家关注了这个东西，才能来很多的人过来发展。包括长三角一体化，如果大家对长三角关注力加强，那么就业的人肯定会为越来越高。不管苏州是从一个制造城市转为一个服务业的城市，来的人多了，这个需求才能上升。

    还有一个原因，为什么说房价不会跌？因为我们也看到，园区去年年底到今年年初有一个政策出来，二手房代理公司会了解到，二手房的代理可以代到到80%。在各种方面，这个政策其实是维持房价不跌的。我们从这个政策点上，我们可以感受一下这个政策是什么样的景象。

    第四个原因，我们这个房价能不能跌，如果跌了，我们这个城市会出现什么样的状况？我们王所长也是搞房地产研究的，如果房地产跌了，以及相关产业拉下了，会不会对国内经济有影响。还有美国的次债危机，也影响了很多的问题。

    最后一个问题，我们讲的房地产要涨，或者要跌的问题，我们做营销代理来说的话，如果这个房价不跌，或者说维持不动的话，我觉得我们需要做很多东西，这是我们需要研究的一个课题。我觉得对于开发商来说，把房地产原来涨幅过快，掩盖掉的这些房地产存在的问题，现在是应该解决这些问题的时候了，而不是我们一味的拒绝房价的高涨。

主持人：谢谢崔总，他做了一些理性的思考。我们在座的还有业界的人士，他就是陈总，另外特别介绍一下陈总是来自台湾，请我们的陈总给大家交流一下。

陈书忠：在这里，我的年龄是最大的。台湾曾经在我年轻自己买房子的时候，跟我的收入比是月收入250：1，就是我要买一套100平米的房子，我要不吃不喝20年才能买得起。其实苏州的楼市还很健康，最残状态的时候，大概就是45个月的月收入就可以买到房子，也就是说从250个月到45个月。

    最起码这两年的市场，我觉得对代理商而言，是一个最好的机遇。房子好卖的时候，我为什么要给你代理商卖呢，我为什么把这个钱给你赚呢。事实上我们公司老板进国内的时间更长，他在九几年的时候就进来了，那个时候我们常遇到一个问题，就是房子好卖，我为什么要给你卖。这时候问题就出来了，房子不好卖的时候，你有没有能力给我卖房子。开发商在房子好卖的时候，不用给你谈条件，论到你压多少钱，我才卖给你。

    我们在今年看到一个项目，一个开发商找到我们说，我们先不来谈保证金，我们先来谈项目，我觉得这是一个很好的机遇。其实他面临到的一件事情是，你怎么样看待这个市场？看到很多市场上面，有很多三年前的东西，这些东西已经过时了。台湾很多的经营理念，我们以往的经验是，为什么做到后来，代理商做多非常的蓬勃，甚至代理商转到开发商，其实最大的问题是，他的思路分工非常的清楚，开发商专门找地，专门找金融，然后他们把这块地做好，确保他的营运上不出问题，然后建筑师跟营销商做配合。我以前有一个业主，非常的专业，他专业到什么程度呢？这个礼拜的铝合金进来的时候，这个门窗做好的时候，那个门窗刚好运过来，中间衔接的时间不超过24个小时，而且中间节约了很多的时间。这个时间你帮我把房子卖掉，我就给你一部分的奖金。所以在这种情形之下，开发商做好自己该做的事情。所以我们非常清楚客户要的是什么，市场要的是什么。但是很多市场不清楚，客户需要的是什么。所以我们有时候跟设计师做对台，告诉设计师做什么样的产品才能卖出去。

    我们直白的说，见人说人话，见鬼说鬼话。所以面对您的客户的时候，永远要讲他能听懂的话。所以在这个过程当中，代理商要达到一个最好的动作，其实对于对整个市场的良性把握，就是我不要一个，三年以后不敢面对他的产品。

    我从来不觉得说，像城铁会造成人物大规模迁移的问题，如果您的工作圈在上海，然后您的生活圈和交友圈都在苏州的时候，您生活在苏州的话，真的觉得是蛮孤单的。举一个简单的例子，如果说今天我住在苏州，我到上海去上班，我每个月单路费下来的话，一天算80天，一个月就是1600元了，如果拿这1600元在上海能不能住一个小单间呢？那我为什么还要住在苏州呢，而且我还要每天等车子。我觉得房地产永远是区域市场的产品，房地产终究在他的区域市场里面，面对它的区域市场的经济体量，面对它的经济市场的环境。

    所以我觉得目前而言，这个房地产还不到冬天。而且事实上也从来没有夏天过。其实这个市场还是很健康的，目前还是四季如春的状态，大家还是应该有信心的面对它。我最惨淡的经验就是我半年卖不出一套房子，那时候没有办法，你在这种情况下怎么办？练了半年的内功，这个时候日子也难过，但是在那个时候也是有人大赚钱的。如果苏州的经济体制没有，要房地产发展得很好也很难。所以在这种情况之下，我倒觉得其实目前还在春天秋天的状态，大家都面临着非常好的机遇。的

主持人：谢谢我们新鸿嘉的陈总，作为我们整个业界的知名人士，对我们整个的行业是相当的了解。大家别忘了，最初我们大陆的营销代理是代表模式，对我们中国大陆的营销起了很长的推进，而且很长的时间之内，台湾的这种模式，对上海这个区域非常具有影响力。另外陈总说四季如春形容我们房地产的市场，这是非常乐观的，而且我们长期也是看好的。

主持人：下面有请我们广播电台的林老师给大家做一下交流。

林老师：我觉得今天收获比较大，可以更好的聆听大家的声音，可以从宏观比较高的角度，对我们整个房地6产的走势做一些了解。其实平常在做节目的过程当中，一方面我们会听到开发商的声音，也会听到代理商的声音，更多的会听到听众的声音。其实大家的一些想法还是不太一样的，从我们的一些开发商的角度来说，很可能更多考虑多下一步怎么样策略，来把这个项目推向市场。我们的代理商也会在这方面做很多的工作。其实我们从最近的推盘工作当中来讲，我们确实的感觉到，在整个的市场当中，我们普通消费者的刚性需求是实实在在存在的。就上个礼拜的几个项目，像中海的产品说明会，我们现场跟很多的客户进行沟通和交流，其实他们有非常强烈的购房需求。

    在我们目前的状态之下，我们感觉到整个市场的刚性需求真的是比较大的。所以我们觉得在下一步，不管整个房地产走势会是怎样，总觉得我们是充满信心的，在暂时的波折过程当中，对我们的开发商来说，对代理商也说，会有一些考验，怎么样把产品的品质做好，包括地段的因素，包括一些独特的理念或者是经验，还有一些附加值的因素等等，把这些好的一系列的因素融合在一起，我相信对整个市场来说，是大家翘首期盼的。

    同时邀请各位来到我们91.1节目当中做更多的碰撞和交流，这样对我们的听众来说，也增加了更多的信心。

主持人：刚才说苏州的刚性需求，我们也确实感受到了，包括之前的印象，我们感受到苏州的老百姓对这些楼盘都是非常关注的。在当前观望的情况之下，他们会有一个比较强烈的需求。

主持人：下面有请黄钰给我们交流一下。

黄钰：我最近在写一篇文章，我在文章的构思当中，确实发现园区的价格战比较明显，所以说现在出现了二手房价格的倒挂现象，出现了局部的断空的案例。这种案例在任何的市场情况下可能都有，从我们的了解来看，今年的这个案例要比往年增加，以前可能是半年或者说一两个月会有一起或者是两起，现在这个案例多了一些。当然不能排除炒股等其他的原因，但是就是由于价格等方面因素的影响，导致了这样现象的产生。

    还有一个倒挂的现象，去年07年房地产价格最高，像中海的房产有6000到拉到10000的价格的话，在今年小规模价格跳水的情况下，我们大家已经看到了，到现在二手房的倒挂的价格，基本上是属于一种倒挂的现象比较明显。市场上的成交量首先是没有的，但是去年买房的人是不愿意降这个价格的。我觉得就是由于苏州这个市场，尤其是园区市场价格的波动，导致了这种市场的现象。但是这个现象也是在园区湖东多一些，在其他地方还没有出现。因为刚才魏总也说了，8%到10%的差异存在，我觉得在接下来的两三个月，或者是下半年，这样的现象可能会蔓延到其他的区域，我趋向于它会到明年。

    另外我非常赞同刘总的观点，大家对品牌开发商的再认识。包括07年的时候，我对地产商的品牌非常的崇拜，我还写过一篇稿子，就是资本大亨，当初觉得他们的资金非常雄厚。但是今年看到这些开发商也进来了，有的也开花结果，有的在去年的销售业绩非常的漂亮。但是今年真正的成果，给老百姓交房或者是入住以后，感觉至少从目前的交房情况来看，并不是很乐观。你的产品和你的品牌的符合度是有差异的，这之间包括开发商、包括代理商，包括大家都是很值得思考的东西，就是你不要这样放大了自己品牌的东西。像万科打的一个广告，就是细节成就品质。但是他们有一个花园洋房存在了一些弊病，可能有由于苏州的气侯造成的。像有些弊病的话，像老百姓虽然不是专家，但是也可以看出来的。现在老百姓买房子，到底要不要看品牌，所以现在还需要思考的东西很多。这也是从我目前写的稿子当中的一些体会，跟大家分享一下。

主持人：各位讲得都挺好的。包括王所长对品牌企业一直有研究，像现在我们看到的财务报表来看的话，整个的品牌企业，还是属于发展非常快的阶段，而且可能是基于它的规模效应，包括这种规模所带来的资金压力是非常迫切的。所以在质量方面，有些做得不是很到位的地方，因为房产是一个大宗的产品，但是怎么能够让它的弊端降到最低，这是我们要思考的一个话题。

    其实房产不光是我们品牌企业的事情，包括面粉比面包还贵，在这么一个渠道推广上面，包括销售的压力都大大陡增，很多话题是需要我们深思的。而且房价涉及的部门非常广，涉及的行业非常的多，所以我们一时之间很难把它说得非常的透彻。我们需要大家一起共同努力向先走。

    王总，您听了这么多的发言，从专业的角度来看，我们整个下半年的发展，就是说从整个的发展营销渠道来看，包括您最近的研究课题方面，有没有什么更多的一些思考？

王俊清：我觉得房地产的开发商的冬天来了，媒体的春天来了。

主持人：如果是严冬的话，媒体也不好过啊。大家作为社会的一分子，我希望大家能够比较理性的考虑这一问题。包括我们中国的经济能够健康的发展，没想到我们今年的经济面临这么大的挑战，今年的奥运会也面临了很大的挑战。

    今天很高兴大家过来参加“2008苏州房地产之—金牌代理预言楼市冷暖 行家众论08房市下半场”的研讨会。我们在座的各位大部分都是来自代理营销机构，我们聊的话题，也都是对现在短期内楼市的一个判断。可能我们短期内楼市面对一个比较严峻的局面，包括政府的一些政策，短期来说会影响我们楼市的走向。

    现在苏州的刚性需求大量存在，大家也知道搜房最近做的一些举措，包括一些媒体也做了很多工作，老百姓还有很多人士，很关注我们区域的楼盘，所以从另外一个角度来说，现在的楼市也将会给开发商做一个更多的思考。把自己的事情做好，而其次在整个楼市当前的局面下，我们的营销代理机构，也业面临更多的机遇。在楼市不好的情况下，开发商会更多的想起我们的营销代理机构，那么我们的营销代理机构怎么能够把我们的楼盘卖得更好，把我们的营销产品包装得更加到位，让我们的老百姓更好的接受。所以我们整个行业，大家作为一个整体，共同来努力做这个事。

    同时也希望在08年下半年的楼市当中，大家的营销之道能够给我们苏州房地产行业能够带一些暖意，能够带来更多的收获。谢谢大家！