我们想对精装修的话题，把业内人士集中在一起聊这个问题越来越多的精装修产品出现在市场上，像南昌市场上这种酒店式公寓，SOHO公寓精装会比较多，但是住宅精装修产品相对来讲还是比较少，万科是住宅精装修走在前列的企业。但是总体来讲，市场上精装修产品也是越来越多的关注，所以说我们就推出精装修的大话地产的栏目来和业内人士聊一下南昌精装修房市场的现象和特点。因为我也听过在国外，他们普遍都是卖精装修房子，这种毛坯房几乎没有市场。这应该也是慢慢过渡到中国，然后中国各大城市也在普及，房产发展精装修是否会成为趋势。
周明华：趋势是必然，也是一种分流，毛坯房还是具有一定的市场。人们的要求更高，选择性更强的情况下，更愿意在毛坯的基础上自己来发挥想象的空间来进行一些创造。但是作为一种便利，精装修更区别市场，以后分流会更加明显。

主持人：您的意思在中国市场还有它自己的特点，可能您觉得不会达到国外精装修占主要市场的局面。

周明华：至少短时间内不会是这样，以后精装修房会占据很大比例，毛坯房相对比例少一点。
主持人：各位也是这样认为吗？

涂明明：精装修肯定是主流趋势，因为中国生活水平跟国外越来越接近，人们在装修上没有过多精力，买精装修房可能是更好的选择。

主持人：余总是深圳过来，在那边精装修房占据市场份额是不是更大一些。

余坵林：精装修是随着客户的变化而演变出来，而不是开发商设计出来，市场意愿一是客户，二是我们装修好房屋使用者进行架构，达到共识，形成了共性才达到产品的形成。

主持人：黄总您觉得呢？

黄熹：南昌市场上精装修房相对比较少，在市场上份额越来越多，但是是大家都能认同的结果。但我觉得未必会形成最后都是精装修房的结局，因为这个东西，因为中国人可能跟外国人有一些文化上的差异，中国五千年文化个性的东西比较多，大家就像吃饭一样，毛坯房就是丰俭由人，可以随意设计，精装修的材料单一，装修风格一样。精装修的确定也是有的，第一跟个人装修不一样，它是大批量，它在工艺上，开发商把握跟个人把握就不一样，大家都知道装修房子是很费时的事情，每个人对自己的东西会格外的重视，如果交给开发商的队伍来做，因为施工质量，施工水平差异，等等原因，现在很多精装房都体现出这样的问题，这也可能是各方面原因导致，开发商责任心，施工方技术水平，也包括工期原因，出现这些问题后比较难解决，这里面就存在扯皮问题，消费者希望开发商来解决，开发商解决也会有困难，时间比较长，长期维护成本也很高，还有一个特点就是我们买房要给国家交税，如果精装修也会加收税费，这样会承担更多的成本。这两方面各有优点，目前南昌市场经装修房占的比重会越来越大。

主持人：刚才黄总讲了开发商的利弊，业主的利弊。开发商为什么会普遍采用精装修房的产品形态来推出，这是不是另外一个利益增长点呢？

黄熹：有这个可能性，因为如果每个单户装修和开发商集中采购，集中施工成本不一样。

涂明明：它可能是希望在现有市场找到一个突破口。因为现在市场出现两种需求，有些人喜欢毛坯房，有些人喜欢精装修房。

主持人：现在南昌精装修房市场应该是有一些特点，就像刚才说的，公寓比较多，住宅相对会少一些。除了这个特点之外还有其他的特点吗？周经理怎样看？

周明华：作为这样一个趋势，精装修也是因为根据需求来决定的市场。精装修房会带来很多便利，你装修买材料会节省很多过程，客户可以拎包就入住，这样可以减少隔壁邻居装修的烦恼，如果是毛坯房可能隔壁入住时间不一样，给客户带来烦恼可以说是无休止的，如果是精装修房就没有这些问题，所以说是需求决定市场。大家生活节奏加快，生活压力加大，很多人会脱离开这种不必要的外加的因素，来选择精装房。

主持人：余总怎样看。

余坵林：我认为精装修的因素是多面性的一方面是来自开发商，一方面是客户，客户刚才周经理已经谈到，目前南昌经过这么短短几年发展到今天出现了精装修也是由毛坯演变为精装修的方式进行出现，进行拟建，这种会最终落到市场上，精装客户一个是居住，一个是办公，一个是投资租赁，根据项目所处地段，区位，需求层面需要考虑的因素是多方面，不会仅仅局限于我们单纯考虑的精装，考虑到业主我买毛坯房跟买精装修之间居住上的影响。我们开发商方面会深入的研究它，除了这些因素我们还可以给客户带来什么样的优势和利好。我举例讲比如说高能金域名都，市场上对项目不了解，我们项目具备了多功能使用性，那么就可以满足客户需求，因为从我们来访的客户了解，有买来自住，也有做投资，因为我们地段好，交通紧邻洪都中大道，这是南昌唯一的商贸大道，这种商贸交流，这种商务人流比较大，很多客户买来就直接考虑作办公场所，而且我们又紧靠高新开发区，这些开发区需要办事处，他们也在这里购买，还有一部分单纯做投资，投资就是出租、租赁，比如说黄总这样，是外地人，考虑短期居住，我们开发商又考虑到这方面做居住使用，我们刚才听到几位谈到，精装概念很大，我们落实到产品上很大，我们指导是客户需要什么我们就开发什么。

主持人：余总认为精装修产品是比较灵活，可以适应比较多的需求。可以投资，可以居住，可以办公。在南昌市场上，像这种自住或者投资这两种需求那种需求会比较多一些。

余坵林：以我们项目来说，我们周边居住了几大块人群，一个高端教育人群，熟悉南昌的人都知道高校有三大四所，第二就是高科技园区，紧邻高新和八一广场，第三个大学，大学生我们都知道大学生在校出来居住，寻求居住的空间需求量很大，而且我们根据我们市场调查后，发现我们片区也有相当多的人群有这种需求而且对我们在追溯青山湖板块来讲，在南昌市它是所有高校在校学生毕业之前的一个暂住居住地。那么这方面就引领了我们产品的变革，就不像刚才讲精装是一个由毛坯变成精装的变革，由于市场需求影响了产品变革，现在我讲到我们的产品，会把本次话题提升了一些。

主持人：高能的定位是比较高端。您刚才讲的学生能够住得起吗？而且像南昌市场上酒店式公寓价格都比较高。

涂明明：有很多小孩在附近大学上学的，他的家长会给小孩买一套房子在这里。

黄熹：他们可以买来投资或者居住。

余坵林：在我们项目附近只要是带家电的租金就是一千块钱一个月，我们的产品不论是毛坯还是精装方式，我们都想知道客户以后用来干什么？

黄熹：精装其实不是发展，这就是一个市场细分，市场越发展，会分的越来越细，比如说精装，现在就有几个层次，比如说卫生间做法，其他地方空的，还有配家具，还有配家电的，所有这些情况你用一句话来解决，实际上从市场来说就是市场细分，满足不同层次，不同人群的需求。

主持人：现在对于居住品质要求越来越细。对开发商来讲会不会有困惑，这种比例应该怎样分那个比例应该怎样分，这对产品定位定量造成困难。

黄熹：不管那个开发商的体量都是很小的，他做定位只需要满足城市中一部分人的需求就可以了，它会有一个定位。

主持人：万科蚂蚁工房引起了很大轰动，他就是一个小LOFT经装修房，你们怎样看？

余坵林：我们可以说做精装做了很长时间，包括在座的黄总，他们也是非常有经验的，本来这个话题应该他讲的，我不好意思插话了。无论是蚂蚁工房还是什么，都是一个产品的营销策略，客户的需求是什么，他的产品就会演变成什么，开发商不会玩概念，玩一个市场所不需要的东西来进行开发和研发，这是我对万科蚂蚁工房的理解，它为什么做蚂蚁工房肯定是有道理存在，通过我们目前所了解蚂蚁工房仅仅是一个小户型的层面，而不是说到了使用层面，我们的产品已经细分到居住、办公、投资，很有更多，我们把这个产品是告诉市场该如何使用，该如何应用，蚂蚁工房方面我们个人认识层面只能达到它只是一个小户型，可能在我们刚出校门的当口，能购得起小户型，能满足在外漂流的感觉，能满足最普通阶层的过渡产品。

黄熹：我跟余总的看法差不多。

主持人：蚂蚁工房的操法手法还是引起了很大的反映，周经理怎样看？

周明华：万科是一个比较著名的企业，他们对消费者的调查，蚂蚁工房的定位，可以讲局限在某一些人群当中，比如说起过渡作用，工薪阶层，可以说整个精装修房市场本身也在细分化，然后万科踩在某个点上，就是很多东西也是丰简由人，包括精装修房也是这样，会采用不同的风格来吸引不同的人群，比如说有简约风格，或者是中式、或者是西式来完善市场，满足不同的客户需求。在项目做之前，它会有一个客户定位，相对来讲万科产品在南昌来说因为它的地段靠近高新，他的消费群体显得更前卫，年轻人占比更大，蚂蚁工房更适合这部分群体，相对来讲可能地段更好，或者针对群体不一样，开发商可能会选择其他类型产品。

主持人：现在南昌市场上精装修的房子主要是集中在那几个区域。涂经理能否谈一下。

涂明明：精装修房代表项目，目前青山湖是我们项目、青山湖香寓，红谷滩就是海航白金汇，象湖2008年我觉得不是固定在那个区域，每个区域都有代表性项目，他们有重合的地方也有不同的地方。

主持人：不同的地方在那里？

涂明明：一个是价位，因为精装修房有多种用途，自住、投资、办公，我们项目投资、办公人群占比会多一些。酒店式公寓像海航白金汇可能更注重投资方面，因为它的发展远景非常好，可能是看好以后的发展。

主持人：象湖可能会更远一点。

涂明明：每个区域都有不同的需求，那个区域也有一些年轻人。

主持人：黄总认为公寓他们重合的地方在那里？

黄熹：公寓不适合家庭长期居住，所以它作为临时性居住的特点更强一点。

主持人：过渡的阶段大致是多久？都把公寓、小户型作为过渡产品。

黄熹：因为总价低，可以承受的群体比较大，在目前南昌投资渠道单一的情况下，这是很多投资者的一个选择。

主持人：这些特点就决定酒店式公寓在每个楼盘的体量都不是很大，都是一小幢的，现在南昌精装修公寓体量都不是很大。

周明华：应该是这样一种态势，比如说公寓酒店方面，市中心也好，非中心也好，都在做，比如说市中心包括红谷滩，比如说洪城房地产下述的白金汇，非市中心代表就是恒茂森林海。

黄熹：实际上你要看比重不大，真不好说，因为小户型的面积小，但是套数多。

主持人：如果要看面积可能是比较小，但是占个套数比还是比较大。高能有多少套公寓。

涂明明：1300套左右。以前我们的大户型可能相当于现在的4、5套。所以小户型需要从市场挖掘更多的需求。

主持人：当时你们还是走在市场的前列，把比例看得大。

涂明明：当时做产品规划就看得很远，随着南昌的发展，以后会受到更多人的关注，这也是一个城市化进程的趋势，从各个城市发展趋势来看，包括深圳、上海这一类的产品都是根据城市进程发展过来的，就是说城市有这种需求人群，发展到这个阶段，这种人群越来越多，这种产品也就随着越来越多。

主持人：余总应该是深圳那边的，是不是那边的产品很多。

余坵林：深圳小户型确实很多，比如说枫丹白露。小户型对于深圳这种发达城市来讲，小户型不能满足正常需求，也就是说客户买过去不知道怎样用，居家不适合，因为人口多，面积小达不到要求，所以我们就走进了精装修的方式进行出租，针对的对象就是年轻人过渡，也就是我们刚才谈到的过渡期阶段，针对这个阶段我们拟建了酒店式公寓，早期做这种产品会有一些回报，随着市场发展，当时吸引了非常大的一批投资者，在市场上也引起了很大的轰动，开盘当天销售80%，从销售可以看到，这种产品是随着市场需求达到一个顶点，需要爆发，我们切入这种产品会走入市场的需求。

主持人：现在精装修房都实行一个统一的标准，一个楼盘都是一个统一的精装标准，包括材料、设计都是统一的标准，这样的话会不会抹杀掉一些家装的个性。

周明华：我觉得是这样，现在选择精装修房都会选择面积比较小，空间小相对来说个性的东西相对就少很多，因为它可以调整，可以驾驭的空间晓得话，相对来说自主醒就小了，我们开发商也是在引导消费，我们的精装修房现在大多数在选择小户型方面，之所以选择小户型也是有它的原因，首先就是总价低，其实这只是一个一方面，更主要就是它引导性消费，假如说我的房子怎样去区隔，怎样去科学、合理的装修，可能开发商方面会显得更加专业，可以做到从各个方面，从材料、做工、设计具备一般消费者不具备的优势，小户型上来如果客户在上面做的文章小一点，开发商也愿意做，这样市场就会更大一点，这也是一种趋势，慢慢就是从小户型到大户型的过度，以后大户型也会走向精装的趋势，当然分流也是不可避免。可能现在的小户型因为操作的空间不大的话，相当风格就会显得不是那么丰富，以后面积大了，可能风格更多，可能更欧陆风格，更西式或者中式。

主持人：黄总认为精装修特点会不会遏制个性。

黄熹：也不会，如果具备条件，比如说我们的恒茂森林海，我们就做了三种风格，当然如果说每一套作一个也不现实，因为毕竟是大面积的施工，我们就东南亚，西班牙，还有就是欧洲风格。以前也有一些开发商做过菜单式的，你可以任意选择。

主持人：是在一定程度上照顾到消费者的需求。

黄熹：但是还是有一些局限性，不能可能照顾到所有的需求。

主持人：高能这块呢？

涂明明：从我们产品的研发到地位，到生产，我们首先是对目标客户作了个性化的研究，这些人的喜好包括需求我们是做了一些了解和研究，我们的装修包括和风格，其实从某种意义上来讲应该是吻合了我们客户的需求，从家装来讲，装饰方面很多个性化的东西还是靠你自己搬进行才能体现出来，并不是我的精装就可以定位了的问题。而且我觉得是这样我们的产品给到客户，他们有更多的时间和精力把房子弄得更个性，而不会把时间花在硬装上来。

主持人：很多年轻人都不愿意自己搞装修，因为确实很麻烦。

黄熹：这有一个经验和经历的问题，年轻人换房子一定是对以前的居住空间有不满意的地方，年轻人在这方面因为生活经验不是太多，可能会淡一点。

主持人：业主买了精装修房他们收房应该注意什么，比如说开发商说他们开关是什么品牌，洁具是什么品牌的。这样业主怎样甄别呢？

黄熹：可以让开发商在交房的时候出示证明，也可以把这些要求写进合同。

涂明明：这方面在合同里面都会有约定，客户买我们房肯定对我们的产品和企业有一定认识，严格按照合同履行，我觉得这些问题不会出现。我觉得一个就是品牌方面，包括一些隐性工程的问题，很多施工问题，可能从表面上看不出来，当然这方面我建议，最好是找一个专业人士陪同一起看，因为不是每个人对装修都这样精通，我个人建议是收房时找一个专业严房师来看一下，表面的东西我相信每个开发商都可以做好，隐性的可能需要专业人士来鉴定。

主持人：隐性的是什么？

涂明明：比如说水管，电线等，这些细小的东西在将来生活中会造成很大的困惑。其实很简单，你平时装修最容易引发的小矛盾，在验收精装修房更需要注意。

主持人：南昌有没有专业验房师。

涂明明：只要是从事过这方面工作的都可以验房。

主持人：黄总怎样看。

黄熹：交房的时候合同里面会有房屋使用书，里面说明各种产品的保证书，因为开发商开发一个产品，有可能开发商做完这个项目就注销，所以开发商只是做了一个中间人，比如说把海尔家电买过来，你还是可以找海尔家电联系。

主持人：现在市场上有一种说法，其实精装修是一种非常节能的产品。不知道大家对这个观点怎样看。

涂明明：从某种意义上来讲应该是这样，首先材料统一采购，成本上的节约，还有精力上的节约，因为是统一施工好的，包括材料的选购，其实应该普通大众没有开发商这样专业，我们选料不但会有成本还有环保节能等方面，所以普通人不像我们这样专业。

主持人：毛坯房个人装修，可能会有不满意，会把墙壁敲掉重新处理，这其实也是一浪费。如果我们说请一个专业人士陪同我们看房，然后保留相关质量说明书之类的东西，我们作精装修话题也是因为看了江西日报有一个报道，就是精装修的面积怎样计算，它的公摊面积也是按照精装修价格来计算的吗？我想在座的各位开发商应该是很有发言权的在这个问题上。

熊凤玲：我是写这篇稿子的江西日报的记者，房价都是统一，其实公摊没有分开的。

余坵林：这个是根据精装修房的定位来决定，定位现在普遍都是做酒店式的，精装修很多都是直接SOHO小户型，精装小户这种方式进入市场的话，他的公共部分也会寻求配合居住入住包括租用者的后期的一些使用，另外考虑到开发商会直接考虑物业的档次增加公共部分的装修，而且据我们从市场了解到，现在基本上都走向这个发展方向，发展的目的是在于提升物业档次，提升自身价格的售价，物业后期租赁的水平。

主持人：余总的意思是，公摊也是精装的，计入价格并没有给消费者带来什么不好的。

余坵林：精装修只是开发商对于这个物业对区域范围的一些客户的需求而来拟定的这种精装修的开发方式，也就演变成精装修的产品出现。第二精装修公共部分的装修是否按标准装修还是按什么标准装修是为了符合物业发展需求，来拟定公共部分是否装修。

主持人：黄总认为公摊面积是否计入公摊价格。

黄熹：这个话题有点怪，公摊面积其实都有装修的，你问题的本质是在精装后是否多收了钱，我觉得这个问题换一个角度就是售价是不是跟成本有直接关系，比如说精装花了500块钱一个平方，毛坯是否应该少500块钱一个平方，这里就涉及到售价和成本的范畴里面去。

主持人：这方面如果是毛坯房是一个100平方，碰到80%得房率，如果是毛坯得的话，还是100价格来算精装修也是按照100来算。

黄熹：如果说毛坯能够买5000元/平方米，你认为精装应该卖多少块。

主持人：可能很多人认为套内面积可以按照精装修价格来计算，公摊就应该另外算。

黄熹：其实只要房屋总价是一样，那一种都一样。只是单价不同而已。

余坵林：现在市民可能会认为，精装修只是加了精装费用，其实开发商给出市场信息是这样，它是为了促销产品，它的误导在于，我的精装费用可能是一千块钱，我开发商让利很大一部分利润，让了很多优惠给了市场，如果按这种折算，那我的毛坯价才5000元/平方米，我们讲的精装不是这样算，也不能说按毛坯的基础再加上精装费用来折算。

主持人：开发商一般是怎样计算的。

黄熹：两个不同的产品不能按照1+1来计算。两者没有决定的关系。

余坵林：两个产品使用价值不同，毛坯如果以精装方式来租赁可以得到多少价值，这样就可以计算出他的售价，这是产品问题，而不是毛坯与精装的问题。

主持人：刚才黄总讲到精装修的契税要多交，那为什么要多交契税。

黄熹：因为你买毛坯房装修是不需要契税的。

主持人：所以契税还是按照精装修房来计算的。江西日报也发了这样的文章，不知道你的结果是怎样的。

熊凤玲：南昌有一个验房师，他开了一个网站，他跟我说，精装修放这些到底是怎样计算的他自己作为业内人士也搞不清楚。

主持人：精装的公摊面积是不是也计入了精装价格。

熊凤玲：开发商讲精装其实是已经计入了一个平均的价格。

主持人：不知道各位开发商是不是一样的意思，都放在一起来计算。

周明华：其实说白了就是计算方式不同，没有很大本质的区别，关键是看总价的问题。如果你按毛坯或者是按装修好面积来计算是怎样，其实最终就是通过总的价格来反映。

主持人：有人这样计算过，公摊的部分如果按照毛坯来计算可以少交大概两三万的精装费用，所以很多人到底精装修房面积到底怎样计算，这个单价怎样计算。

黄熹：问题是没有人会把两个方面区别开来计算。这是购房人希望把它分开来看。

主持人：可能就是说你装修花了多少成本，然后摊到面积上来，这样来计算出每个平方米的装修价格。

周明华：卖房子的面积也是按照建筑面积来计算的，精装修房也是这样。

主持人：五一降至，不知道各位的项目是否会参加五一房展。

涂明明：高能金域名都会参加。

熊凤玲：五一大家会推盘吗？

涂明明：应该会有的。

主持人：现在南昌市场还是不明朗，你们觉得是怎样的。

黄熹：其实也没有不明朗的说法，只是不同区域反映的情况不一样，只是现在在供应量上，供求关系上，区域不同也有一些变化，每个公司，每个项目可能都有不同的情况，可能有一些项目它的定位竞争产品，市场供应量太大，或者是资金链的问题，它可能会采用一些其他的手段，这都是正常现象，我觉得不会产生市场不明朗的问题。

主持人：但是交易量确实在下降。

黄熹：这是宏观调控的原因，因为消费者对市场并不了解，他看到一些片面的情况，他可能会认为价格会往下走，这个都很正常。

主持人：你觉得购房者在这个阶段应该买房吗？还是继续观望。

黄熹：这个要看个人情况，比如说我五一结婚，我需要买房结婚，我会等到房价跌下来我再买吗？

主持人：其实你是说市场还是自住需求做支撑。

黄熹：这是一个客观情况，目前投资的购房需求会下降很多。

周明华：我觉得现在楼市不仅仅是南昌出现这样的情况，而且全球全国都是这样，国家出台宏观调控政策也是处于政府的考虑，其实企业和政府是一个互动，是一个上传下达的关系，反映到楼市方面也是不可避免的。我觉得可能就是说作为消费者来讲，越来越理性消费，这是一种趋势。以后这方面也会影响到房地产的走向，但是从中国城市化进程来讲这是不可逆转的，这种大趋势我们是可以预见的，所以说房地产的前景我们也是可以预见的，它的会向着一个健康良性的趋势发展。目前就是说存在一些不同的争论，“拐点”还是非“拐点”等等说法。目前应该只是一种暂时性的调整，我觉得这样看法可能更加适合。

主持人：不知道调整的期限会是多久？

涂明明：我个人感觉是这样，国家的宏观调控影响到底会有多长远？我相信任何一个人来用时间来说明这个问题根本就没有办法来预见，但是这种市场影响，包括价格的支撑，始终还是以市场为导向，就是我们经常说的刚性需求，就像刚才黄总举例就没有到位，真的有需求买房的客户，不会因为政策的观望，或者一些心态来影响必然的需求，国家政策对于房地产行业来讲我相信国家的目的性也非常明显，任何一个行业在发展过程中都需要政府调控和控制，政府最终的目的是希望这个行业朝着良性的发展趋势去发展，并不是说要打压行业，所以说房地产行业应该说是跟人民大众生活息息相关，如果说国家我相信当然是希望这个行业朝一个好的发展方向去发展，这个影响到底会有多大，现在可能会有些项目会超过促销、打折，我觉得这是一个很正常的现象，任何行业都会有打折，商场也会有打折，商场打折，也不是衣服就没有人买，这是根据市场需求来的，市场有需求，我们针对需求来做产品，我相信房地产市场会走得更好，更有实力的企业会走得更好。

主持人：我们看到新闻报道，深圳房价是有下降。

余坵林：全国都是一个普遍现象，万科的董事长也带头表态说房地产市场的拐点可能即将来临，无论是政策还是舆论，其实大家切身感受到城市要发展，房地产必然会随着城市发展，来向上发展。现阶段所面临的问题所碰到的问题其实就像刚才涂经理讲到是一个规范整治的问题，也许前期发展太过猛烈，后期需要调整需要走向健康健全，因为市场需求摆在这里，每一年都有更新换代的需求，人们常说的衣食住行，住是最大的需求，而人一生所追求的无非也就是这些，住占了大的比例，调控是希望让更多德人能够达到调整用得起房，住得起房，前期因为过热导致市场可能片热，片热的影响那就是不正常，不正常自然政府也好，规范部门也好，政府也好，都会让市场需求正常发展，我们尚美佳有一个市场研究部，我们认为目前只是一个过渡期，目前都是刚性需求。