3月27日下午14：00—15：00，潍坊搜房网将举行首届NREE网络专场推介会，做客搜房嘉宾是鲁发置业的营销副总江川先生。这次NREE网络专场推介会是潍坊搜房网继组织搜房网友看房团活动、搜房网上竞拍活动、大话地产等活动之后的又一重大活动。本次活动的目的是通过搜房网的全国直播平台，构建起开发商与网友交流、对话的平台。本次活动的具体步骤分三步：一、开发商介绍最新楼盘动态；二、搜房网主持人就网友最近重点关心的问题向开发商提问；三、开发商与网友进行在线互动交流，回答网友提问。
鲁发名城推介会相关网页：
鲁发名城新房详情页：http://newhouse.wf.soufun.com/house/2415243903.htm
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| 现在鲁发置业的营销副总江川先生已经来到了我们的演播室，请各位网友稍等，我们的网上推介会将在两点钟正式开始！！
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主持人：首先感谢关注潍坊搜房网的网友及业内人士参与搜房2008春季全国网上房展潍坊站首届网络推介会。
网上房展我们成功举办了三届。今年春季房展是第四届，为期两个月。作为春季网上房展潍坊展馆已经上线了，可能已经看到鲁发名城在上面。和各界网站不同，今年我们增加了几项增值服务。一项是楼书直投服务，会把我们项目楼书投递给对咱项目感兴趣的网友，因为他们会登记一些材料。第二是手机短信平台的运用，三，在后期组织看房团和团购活动。四是今天网上项目推介会。网上项目推介会是搜房网作为春季网上房展的一个重要组成部分。我们的主旨为了建立一条开发商与消费者沟通的直接的渠道。今天作为本次房展的第一次项目推介会，我们选择鲁发名城，潍坊的第一大盘。房地产项目通过网络来做推介在潍坊还是第一次，因此网友业给予了极大的热情，短短数天，网友通过我们的论坛发帖提出了关于鲁发名城的相关问题达数百条，而且本次网上直播我们也增加了网友互动的环节，网友可以通过直播页面下面的评论窗口发表看法或提问，也可以到业主论坛发帖提问。我们尽量为大家做出详尽解答。
首先，介绍一下来到搜房网直播间的鲁发名城置业有限公司的江川先生。
江川：感谢搜房网，感谢关注鲁发名城的网友，谢谢大家！
主持人：非常感谢您在百忙之中来到这里。先请江总介绍一下总体概况。
江川：规划面积1000多亩。总建筑面积逾100万平米，容积率仅有1.1%，目前是潍坊市第一大盘，将打造成潍坊市最适合居住的小区之一。目前把它分成五期进行开发，现在看到的是第一期。
江川：潍坊是古代悠久文脉的城市，古代的一种说法，“若论五都兼百货，自然潍县甲青齐”，潍城(潍县)作为山东七大古商埠之一，也是非常古老的山东古城之一。乾隆年间就有“古苏州，北潍县”的说法，如今，潍城又大手笔制定了 “一年打基础、三年扩规模、五年大发展、八年再建一个新潍城”的发展目标。在这样大的宏观背景下，潍城区政府迁到这个城市的西区。政府西迁意味着城市中心逐步向西发展，新一轮建设潍城的大幕已经开启，老潍城的发展再次成为瞩目的焦点。
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主持人：大家对CLD不太熟悉，您介绍一下。
江川：CLD就是中央生活区，是英文Center Living District的简称，CLD是指最适宜居住的地方，必须有大型城市绿肺，便捷的交通路网及良好的配套服务设施及成规模的居住区，这些正是成为一个国际化都市所必须拥有的。与潍坊城的定位常相称。有三个最基本的特征：第一个CLD的含义位于城市的中心地带，占据非常有利的地理位置。第二个，中央居住区代表了城市居住水平的一个新高度。第三，中央居住区在提高生活品质的同时尽可能地降低了生活成本。在潍坊新区打造CLD的话非常符合再建新潍城的政府目标。
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主持人：作为鲁发名城是潍坊第一大盘，刚才江总业介绍了建设我们最大的生活居住区CLD。整个项目占地将近1000多亩，刚才也谈到了分步开发。这个网友也非常关注，相应的配套设施怎么来实现，什么时候动工？尤其是会不会影响前期入住业主的使用。
江川：前面我已经讲到了位于政府重点开发的中心地带，周边的配套无论是购物还是教育都非常齐全。在购物方面，我们距离福寿街佳乐家超市、北宫街万家福超市仅十五分钟公交车车程；周围环绕分布七中幼儿园、西关街办中心小学、潍坊实验中学、潍坊七中、潍坊外国语学校、潍坊通达国际海运学校等，从幼儿园到高中乃至大学，都是在家门口即可完成；医疗方面我们东面不远处就是八九医院；其它的方面比如说市体育健身中心、潍城区政府，我可以非常有信心的地说，鲁发名城这个片区我非常看好。
刚刚说到是外部的配套，因为是一个大社区，如果里面以平均人数计算的话是一万户，平均居住的人口达三万到五万人，为了最大程度地满足业主居住生活的需求，也是我们提到过CLD的概念，最大度地能够满足生活，提供便利的生活，降低生活的成本，这样的话，小区内部也已经建设了很多配套性的一些商业设施，我们一期已经建设2000平方米的幼儿园，里面配制一个游泳池、超大的商业超市，像这些项目的投入，对前期入住的业主不会产生任何影响，相反还会给主们带来非常大的惊喜。我们在项目的周边规划了大概有45000方的商业铺面，其中沿长松路和我们西边的规划路都是两层的商业，这样可以打造休闲生态的商业区，同时享受便利生活的乐趣。我们在一期和二期之间创造了商业步行街，在步行街上也可以享受到大社区的便利生活，这就是我们提到的内部配套和外部配套，给业主带来意想不到的惊喜。
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主持人：网友的提问也非常热烈。我们回答网友提出的问题。刚才江总谈到了大部分配套的问题。关于小区供暖的问题，网友还是比较关注，请江总谈一下小区供暖的问题。
江川：鲁发名城全部采用地暖，这个可能和有些项目或者像北方城市里面的供暖有些差别。一般采取暖气片的形式，现在从成本上考虑，建造成本肯定比暖气片要大。第一，从施工难度来说，地暖的施工难度要比暖气片大。我们为什么选择这个作为标准配置呢？主要考虑从舒适度和健康的角度考虑。俗话说“寒从脚下起，病从口中入”。这就是我们考虑到希望从用地面辐射度的形式，主要是为了提高居住舒适度，这个也是和经济水平的不断提高，促进居住生活水平的不断提高有关。第二，地面辐射供暖的话和暖气片供暖的工作原理不一样。暖气片供暖用波的方式传递热，这样某种意义上说有理疗的作用，这样对健康有所帮助。
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主持人：现在长松路确实是作为沿街大超市比较多一些，噪音比较多一些，这种情况作为鲁发名城怎么改善？
江川：实际上作为发展商，作为区政府都已经注意到这个问题。长松路作为潍坊西部非常大的交通动脉，从未来规划来看，我们有个说法叫“东有北海路，西有长松路。”潍坊人都知道，北海路也是潍坊的一个城市名片，它是代表城市水平的一条大道。第二，当长松路改造之后，将不再承担过路车辆的通行任务。过行车辆将走西外环。从目前的实际情况来看，西外环的整体道路已经全部建好，可以通车，在大车不走了之后，这里所谓的烟尘、污染、噪音自然就不存在问题了。
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主持人：北海路现在作为潍坊市的一个形象工程，作为一个名片，假设以后长松路能成为北海路这种程度，甚至高于北海路的话，形象可见。
江川：政府重视，目标应该能实现。
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主持人：刚才我们江总谈了名城的配套和规划。比如绿化或者园林、景观这块是怎么做的？
江川：关于鲁发名城的规划这一块，它是各种产品非常重要的三个方面，一个是规划，一个是建筑，一个是它的建筑原理。我一一给网友做一个简单介绍。首先在规划上，我们是遵照了北方日照的要求，它在楼间距上做到了1：1.5的间距，最少是27米，最大的间距是43米，然后以后能享受到充足的阳光日照。这方面是规划指标上的。第二，我们在坚持南北朝向的同时又照顾到了建筑和建筑之间的关系，形成了一种建筑的错落有致的目的，这个在规划上是一个创新。我们在规划形态上避免了南北朝向的均匀式的布局，这个是规划上的第二个亮点。第三，我们在小区里面做了比较完整的人车分路，也就是说，车停在小区的外围，然后通过外围的环形车道进入到两座住宅之间的半地下车库。让人在使用车的时候非常便利，让人对车的影响减到最低限度，所以称之为“人车合理分流，人车和谐相处”。
在规划上再补充点，考虑到将来生活水平的提高和居民购买车辆的越来越多，我们规划了600百辆车，这样基本满足居民的需求。
在建筑上，非常强调建筑的形式。我们认为建筑它是一个灵动的音乐，在打造建筑产品上做了很多考虑。它顾名思义，我们可以这样理解它。首先它是古典，其次它也是现代建筑。相对古典建筑来说的话，避免了古典建筑的烦琐，但是它又和现代建筑有所差别，比现代建筑更为雍容华贵。新古典主义建筑的美可以这样讲，可以从三个层次欣赏。因为所有的作品拥有无与伦比的天际线。像我们在规划上，如果网友们看到过我们的小区规划，沿长松路一带我们是非常温馨的坡屋顶，然后有制高点，塔尖，远远就知道我回家了，是家的标志，有强烈的归宿感。第二点，我们看建筑的外立面，这属于近观的效果。我们大量采用了瓷砖而不是用涂料，而且我们底层是石材，三到五层是瓷砖，少量的涂料，可以看到一个建筑非常稳重。墙体的实和玻璃大面积的虚形成非常有美感的建筑空间。第三是看一些近观的效果，主要是看建筑的细度。里面的一个构建，一个沟缝都能体现出精工打造的效果，这是在建筑风格上经历多次探讨定下来的。新古典主义的风格最大的特点是历久弥新，不像有些建筑，刚刚盖起来，显得斑驳脱落很陈旧，像我们这样的房子，经历的时间越长，味道越来越浓厚。第三是在景观方面，我们的目标是打造为潍坊首席生态城。用非常好的景观园林把它作为生态的一种最直观的表达。当然生态我们是多层意义的，除了绿化、景观以外我们还有一些社会意义。在园林上，我们称之为生态山水园林，就是说在景观规划上它有几个特点：1、坡。因为潍坊的地非常平，如果在平地上种树、种草，本身看上去一览无余，我们会有意做一些堆坡。最高的坡会达到1.9米，这样会使景观上有立体感。2、我们会做很多的水景，我们称之为泉。主要是根据北方气侯的特点，没有做大面积水池，但是我们做的是蝶泉或者涌泉，这样考虑到一年四季的变化，可能在春夏秋是水景，到冬天是土丘。这样既能照顾到春夏秋的景观，也考虑到冬季的景观。第四是种林木。不会种热带品种过来，但是我们会种很多这样大的林木，营造“人在树下，房在林中”的感觉，让人和自然融在一起。第四，地面。我们会种植很多绿地，叫做混波，就是夏冬这种草的混拨，让这种草一年四季都会绿绿葱葱。这样避免到了冬季可能是一片枯黄。最后，我们在山水生态园林方面最大的特点是立体绿化。比如刚才说的坡，泉都是立体，将来可能在绿地、灌木、乔木、大树形成立体的一种景观，这是我们在景观营造上非常重要的特点。
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主持人：刚才江总给我们描述了一个非常漂亮的鲁发名城。网友刚提出来，供暖的燃气配套费是单独收还是？
江川：这个费用我们考虑，因为潍坊都是有单独收的做法，所以我们也是单独收取。
主持人：刚才规划的时候，关于容积率还有楼间距是按照新城开发标准还是旧居标准？
江川：我们按照新城市商品房建筑标准做的。容积率，我们项目整体的容积率是1.9。
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主持人：这么大的小区，我们关心的布置是居住怎么样，还关注是否便利，刚才提到超市的规划。除了超市，在商业上我们是怎么进行规划的？
江川：商业我们是这样考虑的。沿长松路和一期、二期之间的商业步行街规划了大量土地的铺面，这些铺面将来打造成商业街。随着客户的不断入住，会自发形成有益于生活的便利设施。比如足浴。例如像休闲咖啡一条街，这样随着开发进入的不断深入，商业设施会逐步完善起来。
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主持人：关于人车分流的问题，网友关心的是在车位的配套上是否足够，怎么规划？是地下还是什么？
江川：刚才谈到，我们一期的居民居住是782户，我们在车位的规划方面已经规划了700多个车位，基本做到一户一个车位。这个已经远远超过了我们国家的设计规范要求。
如果我们满足于现在的话，700、800户的房子做到400个车位就已经足够了，但是现在我们800户做到700个车位，网友放心车位足够用。车位有两部分构造：一部分是小区地面的一些车位，另外一部分是住宅和住宅之间的半地下停车库，这里面，地面车位大家都了解。半地下车库给大家稍微讲一下。半地下车库优点是自然通风、采风、避雨，既可以放车，也可以作为房间来使用，功能是多样化的，而且在这方面，我们也和住房分开销售，如果业主有需要独立购买的也可以独立购买。
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主持人：我们想了解一下，在户型的规划上大概是什么情况？
江川：在户型方面，我们下了很大的力气，做了很多的市场研究，关照到了一个是前瞻性，一个是对现状的一些要求。首先，从面积上考虑，80多平方—100多平方。从房型上考虑，有80多平方米的经济两居型，还有100多平方米的经济三居型。有110平方米的舒适房和120多的豪华型的三房，甚至有140的超豪华和150的舒适型等。这样可以充分满足客户多样化的需求。
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主持人：我们现在从户型设计上有什么相对于其他楼盘比较经典的几个户型？
江川：我们在规划上更多地考虑到经济型和舒适型的结合和相互补充。比如我们在规划三房房型的时候。我们在做豪华型两房的时候照顾到，它可能面向更年轻或者更时尚的客户，在北方规划一些卧室，做安排的话，主要考虑不同的需求。我们明确提出，厅是居民活动集中的一个地点，客厅南向，把朝阳面更多的留给客人，作为公共活动空间。这样的话是比较科学的。其他的房型也都有类似的情况，基本上考虑到了南向卧室比例和南向厅的比例。
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主持人：供暖问题是网友比较关心的。又问到供暖是集中供暖还是分户计量？
江川：首先是实行集中供暖。是否是分户计量，一方面是看地暖。第二是看和热力公司的协议。从趋势上来看，政府都会主张集中供暖分户计量。
主持人：作为地上的车位是收费还是出租？
江川：地上车位的话，主要考虑地上规划一些车位，一方面是解决停车问题，一方面因为要交给物业管理来管理。这一块具体如何安排看物业公司怎么安排。
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主持人：正好谈到物业管理了。因为这么大一个小区，在管理上肯定是比较复杂的一件工程。比如安全方面在物业上有什么特别的举措？
江川：物业这方面分两块来讲。首先，物业管理公司是叫山东大发物业管理有限公司，也是我们的一个关联企业。山东大发目前承担鸿禧花园的物业管理，大家感兴趣可以去参观参观，感受一下。在物业管理方面，我们分两大块阐述，第一是它的智能化这块。物业智能化这块投入比较大的成本，红外线防翻越，24小时电子摄像、自动化停车系统等等。另外是人性化。比如全天后的保洁、客户服务这块，客户服务中心24小时值班电话。在接到服务报请之后上门解决客户之忧。这样从硬件和软件上加强，保证客户的需要。
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主持人：现在买房除了大多数有自我居住之外，还有大部分具有投资意向。网友们问，CLD建立之后，作为投资它的升值潜力有多大？
江川：投资的升值潜力这是非常大的课题。我们首先来讲，从宏观面来讲，潍坊市这样的经济水平和房屋的价值，我们认为无论怎么说，潍坊市的房价总体还是偏低的。也就是说，总体价格偏低，对房子的上涨就保留了空间。这是第一，从大势上考虑。第二，针对潍坊本地来说，到底哪些地方的房子有最大的回报。作为鲁发名城和潍坊西部开发区的重点项目，将来也是长松路也是核心地盘，也是未来CLD的中心，投资这个片区，也会给客户带去非常理想的回报。至于这个汇报它的幅度是多大，需要多长时间，这个不敢乱说。
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主持人：您既然谈到房价，江总，您对今年关于2008年中国房价的拐点，会对整体潍坊房地产的房价或者整个的形势有什么影响？
江川：这个问题非常好。我们暂且认同拐点之说。从2005年开始，国家就一直在对房地产做一系列的宏观调控。这个调控并不是打压，某种意义上是为了促进房地产市场健康发展。也就是说，在房价涨幅非常快的地区，非常高的地方还是对房地产泡沫的挤压。像北京、深圳、上海，房价停止增长或大幅下滑，都是实现了宏观调控政策的挤压泡沫的宗旨。作为潍坊来说，整体发展比较平稳，没有出现非常快的暴涨，而且房屋的总体售价还是比较平稳又比较偏低。假设没有泡沫的话，无论你怎么挤都不会挤出什么问题来。如果潍坊人民或者网友们坚信潍坊的市场是理性的、健康的，没有泡沫的，就不用担心。
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主持人：地下车库卖吗？
江川：地下车库肯定是出售的。
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主持人：开盘是什么时候？
江川：初步定在5月份开盘，4月份可以有一些优惠活动，具体的打8559999咨询，也可以到泰华新天地展示厅参观。
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主持人：刚才也谈到关于整体的配套、规划，交通这块网友认为解释还不够清楚。交通这块我们怎么解决？
江川：交通这块，首先鲁发名城它的位置离飞机场大概15公里，离火车站4公里，离市中心2公里多，也就是离中心非常近。第二，目前的话，有22路车、环16路、27路、53路、35路等公交线路经过鲁发名城，无论去哪里都非常方便。
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主持人：还有网友问会所有没有给老年人安排场所，比如棋牌室等等。
江川：首先我们再谈一下规划方面的问题，我们谈到过最低的27米的间距，最大的43米的间距。有老年人活动中心，包括儿童的活动中心。关于名城公馆里面是否会规划，比如老年人免费的一些场所，因为具体这些东西做好之后会交给物业来做，所以关键看物业这块。将来小区入住之后也可以提出来，增设一些居民喜闻乐见的一种活动形式，加强邻里之间的沟通，这些都是合理的。
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主持人：现在公摊面积是怎么计算的？是如何构成的？
江川：这个问题请所有的网友包括搜房网的网友放心，我们都是按照国家规范来做的。关键我不负责技术面，关于具体的构造，比如一个房屋100平方米，实际使用多少面积等等这些具体参数可以到位于原中百鲁发置业办公室去咨询。很抱歉在这里不能给他们解释。
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主持人：鲁发名城是否有阁楼？
江川：有。
主持人：是单独买还是送？
江川：和最顶层房屋一块出售，现在买顶层送阁楼。顶层有两种，一种是六层的顶层，一种是五层的顶层。我们的阁楼是双通道的，即可以通五楼的房间，可以自己做一个楼梯上去，也可以从公共楼梯上去。
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主持人：网友还提出，小区现在全部入住需要几年？或者一期交房大概在什么时候？后期入住会不会影响一期的业主？
江川：首先项目是分期开发的项目。第一期开发的面积是150亩，它的交货时间是2009年6月底。根据施工状况可能会提前，届时会严格按照国家规定标准交房。我们这样做也是希望第一次交房的时候能够把房屋、景观包括配套设施做的更好。至于第二个问题，第二期工程的建设会不会对一期产生影响。这个说没有那是假的，但是一期、二期之间都有围墙型的阻隔，影响肯定是有，但是影响比较小。第三，项目什么时候建设完毕？鲁发名城是发展中的项目，我们初步打算分五期开发，应该是六年左右，具体的话，根据市场的情况，可能我们会加快，可能往后推，可能要加大规模，这个现在还不好说。
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主持人：看样这位业主是有意购买了。问一下，防盗窗是统一安装吗？还有太阳能。
江川：防盗窗的问题，首先刚才我们谈到过，小区在安全方面已经做到了用智能化的科技水平，达到非常高的水准，这方面请业主放心。第二，关于加防盗窗的问题，这个属于物业管理，最终还是由物业管理这块来定。太阳能这块，我们小区里面明确规定，不能装太阳能。因为首先是对房屋建筑结构产生比较大的影响，业主本身也不希望自己的房子都装一个东西，拖拖拉拉影响美观。
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主持人：开盘价格现在能定吗？
江川：不能。估计要到5月初。
主持人：请宋记者提问。
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宋记者：潍坊有三条河流穿城而过，有没有哪些在水上做文章更好的一些办法？因为本地的开发商可能经验还是有些不足吧？
江川：这个问题非常好，是很宏观的问题。首先我觉得潍坊的城市可以说拥有非常独特的资源，对于北方城市来说的话，水资源都是缺乏的，包括北京都缺乏。非常难得的，潍坊有三条河，白浪河、虞河、张面河。白浪河的改造每天都看得到。在打造山水园林城市方面的改造，一方面是为了城市的面貌，另一方面也是为了对潍坊人民的贡献。对发展商来说始终是城市的追随者，在政府主导下做它该做的一些事情。未来的话，我相信在河的景观方面有大量文章可做。
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宋记者：我发现一个很奇怪的现象，比如青岛，还有汤臣一品，他们因为靠海，房价非常高，可能达到两倍以上，但潍坊好象这种情况没有出现。
江川：我觉得潍坊人民还是非常幸福的，因为有很多的河流景观资源。因为物以希为贵，当河的资源越来越缺乏的时候，人们会越来越意识到它的紧俏性。
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宋记者：这样的话，市政府一个大项目的改造会对周围的房价产生影响。我问一下，市里面已经确定在安顺路，实际上在长松路很近的位置建市民健身中心，这样会对鲁发中心带来什么样的效果？
江川：市民健身中心，也是将来十运会的场馆。它是潍坊人民公共参与活动的场所，将来也是城市绿肺的一个组成部分。随着市民健身中心的落成，会对城市西区的发展带来非常重要的影响。一个小区的居住价格都是和生活的便利性，和生活成本的低廉性，包括住在这里的人民对娱乐的参与性，很多方面结合构成了对其价值的评估。这个健身中心的建成势必会对西区所有的房价产生影响，不仅仅是鲁发名城。
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主持人：有网友问，未来开盘后购房合同是采用格式合同，还是使用与客户协商后草拟合同文本？
江川：是潍坊房管局正式格式合同，各位网友请放心，我们一定会按照相关规定来做的。
网友们提问题的积极性很高啊，我们决定延长到15：10
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主持人：请您说一下交通方面的问题？
江川：将来是否会有公共交通通过去，这个属于市郊规划的范畴。目前我们不好说，作为我们这块已经跟交通局和市政府打了报告，希望能够配合我们西区的建设，包括体育中心的建设，往这边开行更多的公共交通，至于什么时候目前不确定，但是一定要相信，我们的政府是负责任的政府，一定会把这个问题解决好。
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主持人：关于整体规划配套，但是没有具体的，一期盖多少楼，会不会有比较大的超市，比如佳乐家或者泰华这种。
江川：首先我们从建筑面积来看，我们一期的建筑面积是11万平米，有八九万方的住宅，剩下的就是商业。在这里面有2000多平米的幼儿园，剩下的作为将来业主的活动场所，有很多纯粹的商业在大街上有住宅地层的商业，这将来都是作为配套设施来考虑的。同时我们也规划了一个建筑面积比较大的超市，这个超市首先是由中百超市经营的，也和其他的超市经营商有规划，但是最终没有定下来。
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主持人：如果构成搜房团的话，能不能给网友切实的优惠？
江川：团购的话，我们公司这一块有一个专门的部门，到时可以请搜房网这边的记者或者是领导和他们一块沟通，具体怎么可行，这个属于方案的一部分。
主持人：这片区域应该是项目带动区域发展的典型，开发商的投资力度到底有多大？资金链是如何解决实现？能不能出现资金断链，中断开发的问题？
江川：这个项目作为潍坊第一大盘。它的用地规模比较大，政府也对这个项目给予了极大地关注，而且鲁发置业具有雄厚的资金实力，我们在项目上进行了全力投入，我们对销售前景的预期持乐观态度，所以我们有信心在后续的工作中会在在资金问题上解决好，把这个项目做好、开发好，给潍坊人民带来全新的居住理念和打造优异的居住环境。请网友们尽管放心，我们会全心全意为业主服务！
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| 主持人：非常感谢网友的积极参与，今天的时间也到了，希望网友有任何问题继续到网页上发帖，非常感谢江总的到来，这次直播结束。
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