主持人：今天是年后搜房第一次大话地产，我们有幸请到了这么多的业内记者和资深专家，07年末珠三角楼市寒流席卷，特别是万科抛出拐点论后，国内很多开发商都有降价促销的趋势，万科带头降价引起了波澜，很多人对房地产市场已经看不太明白了，转回南京新年出来的政策比较多，进来南京楼市似乎又出现了转暖的迹象，有人提出来出现了小阳春，大家的争议很多。今天请了这么多的业内专家为我们网友解疑答惑。第一个议题是万科全国集体降价，开发商是否跟风万科，这场声势浩大的降价潮对南京房地产究竟会带来多大的影响力？请素定研究所的宋坚所长先发言。

宋坚：万科降价大家是否会跟进，我的回答是南京肯定不会跟进，广州、深圳包括上海和北京房价下降我觉得是必然的也是正常的，而且业内当时估计深圳房价下降的幅度应该是在20％左右。

主持人：现在到了吗？

宋坚：现在还没有到，目前为止这些城市继续下跌是有可能的，但是不包括南京。南京和这些城市不一样，由于政府的强烈敢于，南京已经变局，主要方式是一房一价，比较全国楼市的时候，南京从一房一价以来，其他城市都继续上涨了30％到40％，而相对来说南京几乎没有上涨。一房一价是非常严厉的政策，对开发商既是残酷的，但是对南京楼市是欣欣向荣的。2007年南京楼市已经经历了痛苦的过程。广州、深圳这些城市都没有经历这个过程，现在应该象南京一样经历痛苦过程了，他的表现形式是降价，南京已经控制住了，在房价比其他城市低的这么多的情况下，南京继续跟涨也有可能。另外万科这种降价有几个原因，一方面是楼市卖不好了，适当予以促销，这是一个方式。第二国家对土地增值税非常严，如果你的利润超过一定的范围，税收会呈级别的向上累计。万科在降价，我认为是从促销和利用技术手段在降价。

主持人：价格低了但是利润并没有低。

宋坚：是的，是一种优化手段，如果理解为万科降价是为了做好学生，也不完全是。南京影响房价我认为是江北，过江交通一延长三年，江北的房价又下降了，如果今年政府对轨道交通有一点更好的消息，我保证五年以内南京的房价不会出现大幅度上涨的情况，房价会比较的稳定。如果继续坚持跨江轨道交通会推迟三年，我预计下半年会出现上涨或者报复性反弹。

主持人：为什么推迟了会上涨呢？

宋坚：推迟了没有人愿意买江北了，城区的房价不可能便宜。2007年南京房价稳定，因为07年江北销售火爆。江北是最大的分母，如果一旦进年江北卖不好，南京房价上涨是绝对的。我先抛砖引玉。

主持人：宋老师的观点非常的鲜明，也给我们很好的参考。今天我们有幸请到了易居中国的朋友，请你们发表一点意见。

白小平：我是易居房地产研究院的，对于今天这个议题昨天我们也进行了讨论，对于万科的降价，因为万科对于开发商的影响力是很大的，在南京一些开发商也已经有一些降价打折的促销手段。

主持人：现在已经对南京有所影响了。

白小平：影响是会有的，从1月份房地产的交易量来看，南京的交易量出现了小阳春。至于南京的房价不论是涨价还是降价都是区域性的，一线城市本身这种价格空间幅度很大，二线城市在某种方面包括需求方面还是以刚性需求为主，南京河西、江北、江宁板块的降价幅度会比较大一些，空间相对于城中板块的降价幅度会更大一些。

主持人：为什么呢？

白小平：住宅前期开发量比较大的前提下，商业配套很不完善，需要花一段时间完善。

在整个南京这一块未来发展方向商业地产在一定的地产会起到主导性的作用，我们接触的很多公司，特别是商业这块的需求还是更火的。另外政府也在扶持周边的商业发展，商业部配套，这块的发展很难形成规模。万科在全国的影响力比较大，一个是土地储备，还有规模以及品牌号召力，万科在某一些情况下确实是中国房地产的风向标，万科降价了是不是其他开发商也跟风，但是中国的发展不以个人或者某个集体为转移，主要还是取决于这个市场，房地产还是以供求关系为主的。的刚性需求还是很大的，有一些政策包括相关的法律环境会在一段的环境内被市场消化，一旦被消化某个阶段房价还会继续上涨，因为现在的需求在这里，地肯定是越来越值钱，地价还是有上涨的趋势，现在的房价在某种意义上也不跟随于地价，但是地价也决定了房价，最主要是取决于市场，南京有所调整，也是根据市场大势，一旦大势稳定，整个南京市场还是会回暖的。

主持人：我们有很多一线的记者也有自己的很多经验，他们可以站在超然的立场上，请卫报的程主任发言。

程富建：万科在降价这个事确实是不争的事实，确实是降价了。除了作秀的成分以外，还有一定的营销策略，万科一作秀给全国的房地产市场带来的影响就是降价压力非常大，万科是榜样，南京也不是中国的特区，也不是楼市的特区，不会说万科降价了我还能挺得住，南京房价存在下降的空间，只是说怎么降什么时候降降多少，是由市场考察的，当然我们说的下行也不是降到所有的人都能买得起房的程度，我们说的下行的空间，是在过去疯狂上涨一段时间之后现在理性回归的概念，去年上升20％，今年调整5％下来，而且有的地方技术并不低，买不起的房人还是买不起。结合到现在的小阳春，我觉得绝对是个伪概念，这么大的体量，才成交两三百套。

宋坚：这是相对于零而言。

徐关辉：和去年的数据比也是下降的。

程富建：是的，春节期间零成交，因为交易系统是关闭的，有一些累计的量，不是楼市开始反弹，我觉得唱好符合一定人的心态，但是我们也绝对不能唱衰，小阳春是有一定欺骗性的。江北我觉得压力挺大的，一个是体量大，二他以前几个盘、比如大华、苏宁，前面放量很大，有一些投资投机成分的人，在过去一段时间里面有一些房子被一部分人手上悟着，这些房子是要变现的，所以现在有的开发商的房价比一些二手新房要高，开发商的优势不存在了，销售压力就非常大了，所以我们要积极的引导让城里的一部分向江北分流，分流的前提是要有一个好的交通基础设施。所以说积极打通主城和江北的交通命脉是最关键的，才可以让更多的人去江北置业，才可以缓解城区的销售压力，购买力解决以后，房价上涨的理由就不太坚强，所以向江北分流是一个很好的想法，江北销售受阻，主城的价格必然要上涨。目前南京出台了一些政策包括维修基金以及公积金，我觉得有救市的嫌疑，这就说明小阳春是不存在的，政府看得很清楚，一旦市场受到毁灭性的打击，如果再起来不是两三年的事。政府对市场的动态了解是非常清楚的。政府虽然没有承认在救市，但是确实起到了救市的作用。这也是好事。但是这个政策也有让人非常担心的事，越是救它，越是低迷，买涨不买下的心理在大部分人心中是根深蒂固的，但是必然是一个市场就必须要承受市场给你带来的痛苦与欢乐，下面这段时间最起码有这么一个过程，开发商和消费者会再次进入相互博弈的过程。对于开发商来讲过去都是用销控的营销模式，一房一价之后，还是有一些人利用政策的漏洞在做这个事，比如说回购再放到二手房市场上去卖，开发商要改变自己的形象应该逐步改善锁价销售，我非常公开的告诉你我的价格，不会上涨也不会下跌。

主持人：一房一价不是也是一样的吗？

程富建：一房一价找找人还是能降价，锁价就是树立很诚信的形象。

主持人：以前一个楼盘也提出过一口价。

程富建：作为一个暴力行业，要树立诚信形象，另外还有一个好的营销机制，你的定价是比较合理的，让消费者心理上能够接受，锁价销售会比较好。

宋坚：我认为不太容易实现，如果能实现就不会有营销学了。

徐关辉：接下来可能还会有一两个利好政策，现在一房一价对开发商限制得并不严格，昨天和一个开发商聊天，他甚至说物价局核出的价格，你都不敢以那个价格卖，核的价格太高根本卖不掉。程福建说政府托市，大家都能看得出来。但是我也有他的担心是不是市场越托越掉，你托市的时候会不会使市场反而更差，会出现越跌越不买的事。
万科这个事我们很早就报道了，当时我采访了包括南京万科的高层以及很多的开发商，我当时就很疑惑，开发商觉得肯定是有影响的，以江宁万科金域蓝湾为例，今年江宁房价的走势很大一部分取决于那个项目，如果那个项目开得好，江宁房价会向上走，如果江宁的金域蓝湾项目开得不好，我估计江宁很大一部分开发商下半年的日子会很难过，因为去年一部分是高价拿地的。万科的示范效应是不可否认的，两个方面来看，如果万科金域蓝湾降价了，周边的房子肯定会降价。万科本身作为全国的房地产领头企业，有一定的代表性和趋势，现在大家都不开盘也是在观望，包括万科王石出来讲话，以及万科的举动对开发商是有影响的。今年作为一个盘整年，接下来的调整幅度、优惠幅度还是会比较大一点，但是这个要分板块。江北如果再没有什么利好消息，可能这块是盘整得比较厉害的，城中的价格虽然比较高，但是供销比很低。江宁现在价格5500左右还不算高，我们这个年龄的人选择的面还是被积压到江宁，江北太远，所以江宁这块还是比较坚挺的，一房一价去年核的很死，江宁今年就是要看万科金域蓝湾了。南京万科的高层说，南京暂时不会跟进，因为南京暂时没有项目，但是不排除他开的时候有一定幅度的优惠，这个幅度多大，他也不能透露。

主持人：谢谢徐老师给我们报料。李子木不能光学习还要贡献一点。

李子墨：万科在很多城市都降价，是因为他是上市公司，财务报表要非常的流量，项目走得快利润就增加，所以他有这样的背景和压力。万科在别的城市降价是否代表会在南京降价，我们金陵晚报的记者去万科的楼盘探访了一些，我们得到的第一手数据是并没有降价，将要开盘的几个楼盘房价都非常高，万科红郡项目的卖价是16000元，浪便的金基大概一万左右。万科的金域缇香是1.7万左右。万科红郡项目一共就200多套房子，今年之内全部会推出来，首先他要求房子卖得快，另外价格并不低，万科降价我看不见得，至少南京没有这个迹象。万科降价有没有引起南京其他楼盘降价，我也观察了一下，我看很多区域都没有降，迈皋桥城北的大地伊利亚特湾卖到了9000多，而且卖得还可以。江北的明发房价是5300而且房价一直没有降，对面的金城丽景也卖到了5400元，现在开发商在硬撑，开发商也在观察楼市。目前的销售量并不能算小阳春，开发商没有降价，他要观望随着天气的回暖，楼市销售会不会回暖，实际上买房人和开发商一样都在观望。

主持人：可能要到4月房展会的时候才能看出点端倪。

李子墨：应该是，我们只是楼市的观察者并不是专家，我们只是有一份证据说一份话。

主持人：下面请快报的尹小波补充补充。

程富建：请尹小波解释一下什么是小阳春，小阳春就是你报出来的。

尹小波：首先我澄清一下，如果从单日的销售量来说，比春节期间的销售量比，一下子销售300多，肯定有回暖的迹象，后来我再仔细研究了一下，23日是377套，但是里面有192套是大华锦绣华城的。这块不具准确性。徐关辉讲的万科金域蓝湾，对江宁的后市带动对其他开发商的心理非常大，如果金域蓝湾开到1万，其他开发商闭眼开到8000是肯定的。万科首家是附近楼盘的两倍，但是成本肯定达不到两倍的。万科可以降价，旁边的楼盘就不太可能下降那么大。

主持人：我们已经谈到了第二个议题近来南京楼市政府放出了不好的利好政策，有朋友担忧这些多的利好政策放出来是不是一定能引导市场向上，有人认为政府在托市。我希望大家可以讨论一下这个问题，首先且宋老师发言。

宋坚：胡主席说的是和谐，不稳定哪里来和谐，现在谈民生问题，今后要注意保障性住房，有一些高档房涨价涨得太快的情况下，不会上海到基本老百姓的利益。希望高档房也下降绝对不可能。也提醒大家注意一个事实，当初南京搞一房一价的时候，应该是很明显起到作用的政策，但是到现在都没有得到中央的支持。中央没有表态，当然没有反对就不错了。中央也不期望打压房价，还是希望保持房价稳定，实际证明南京在一房一价以后在全国的排名越来越后。实际上南京的做法是对的，所以说明中央过去以及将来也不会有打击房价的初衷。有可能出现房价下跌趋势的时候，中央不出面必然有其他政府出面，有所谓托市的行为。至于会不会出现反作用，我对托市的未来趋势是持肯定的态度。中国的宏观调控是从担心银行利益开始的，而不是考虑到老百姓的房价，2008年这轮宏观调控应该在和谐的气氛中结束。调控起不到作用反而削弱了政府的威信，所以我认为08年不管是公开还是不公开这轮调控应该基本结束。

居易：我们接触一些开发商也提到，南京的政策在全国来讲是最多的，为什么政策越多反而房价反弹越厉害，最关键是政府的支撑，现有的政策反全可以抑制房价，但是房价反而越来越高，说明政府没有完全起到真正抑制房价的作用。

徐关辉：下面还会出一些政策，公积金范围越来越宽，包括银行的贷款也会有所变动。我最近了解成都以及其他的城市二套房子已经不严格按照家庭来操作了。我估计南京这块也会这样。我觉得市场就是市场，越托越容易出事。

居易：中国的政策和外国不一样。

主持人：下面请房协的石女士发言。

石女士：政策出台以后特别是对二手房的影响比较大，二手房的市场已经惨淡下来，这次公积金政策出台以后，二手房市场又有所气色，成交量可能还没有上来，还处于观望期。南京的房价还没有走得那么高，虽然上涨了一些，但是我们郊县地区对楼市还有一定的影响，不会象城中的幅度比较大。江北对楼市的影响还是比较大的，但是这个优势还是要靠政府把交通做上去，现在江北和江宁比较，江北有一定的价格优势，如果江北的房价上涨，很多购房人会把注意力转向江宁。

主持人：下民请南京日报的肖兰也给我们说两句。

肖岚：万科的两个项目，我一直也觉得万科降价以后，大家都在看南京万科，这个项目是有特殊性的，两个项目都是大户型，不能完全以他的定价和策略来看，他的项目有一定的特殊性，所以他可能会影响，但是也不完全以这两个作为风向标。外地是这样的万科降了绿地有动作，苏州那里的中海也有动作。万科金域蓝湾可能要到下半年，上半年那个品牌开发商会第一个动很重要。中海凯旋门要4、5月份要动。

徐关辉：预计要到1.5万。

肖岚：前面塞纳丽舍的尾房促销很大，都有一定的特殊性，上半年动作比较大的可能就是万科和中海。

主持人：你说的这些项目到4月份就会慢慢揭开。

肖岚：据我了解金地上半年会出一些推广。现在开发商都在观望，有一家开盘的开发商就在讲准备卖了，但是也是在试水，但是也不甘心降价，老百姓更是在观望。我觉得三四月份房价确实是蛮重要的，这个观望期还得有一段时间。

主持人：大家谈了很多，从我们上半年的现象看要完全的判断08年楼市的走向，宋老师说要看江北，其他朋友说江宁要看万科，这些都还有一定的变数，对于普通老百姓来说什么时候是购房良机，很多人认为要到下半年开始，大家有什么建议？

尹小波：我先讲一下买房的心理，买房肯定要在降价的趋势下，但是人们都有追涨的心理，我了解的信息城北的楼盘已经开到1万以上了，大地是9000，皇冠是9600，卢龙是一万。去年城北的一些楼盘都在8000左右，当然锋尚是特例，半年左右已经上涨了1000、2000元。开发商也紧抓了了消费者追涨的心理。王石号召三四年以后买房，我觉得更是在作秀，全国很多楼盘质量并不怎么样，王石这个时候抛出这个观点，但是中国老百姓的买房需求又非常的旺盛，等不了三四年，那么万科的质量相对比较好，那肯定是首选万科了。还有一定的降价措施也诱惑了很多的买房人。去年我们采访开发商的时候，很多人认为08年走势很诡异，年初的销量确实让我们无所适从，现在也没有全面回暖的趋势，3、4月份几十家楼盘集中上市，也看不出买房人的热情能不能上来，如果开发商挺不住，消费者还在观望的话，楼市回暖还要向后推迟。

李子墨：我这里有一些数据，今年一月份南京市房产局发布了一系列的住房上市量的数据，08年南京住房上市量是1120万平方，商品房是850万平方米，比07年的925万平方米少一些，但是08年的楼市需求量也象07年一样非常疯狂呢，07年卖了9万多套房子，我判断08年的需求量会比07年有所下降，一个是南京的房价经过前两的上涨以后已经处于相对较高的高位，城中的融寓开盘是1.6万，万科的金域缇香是1.6万，江宁6000多，江北普遍在5000多，需求我觉得应该是有效需求，如果房价上升到一定的高位，对想买房的人设置到了一定的门槛，就不能算在需求当中。去年有六次加息，现在5年的利率是7.83％，如果贷款50万，一年的利息就是3.9万。所以我觉得高利率一定是给买房人增加了成本，也给买房人设置了门槛，对于炒房人来说，现在的营业税，包括个税等各种各样的税收已经很高，很多算帐买套房子再卖其中11％的钱是交给国家的，另很多炒房人退却。我的同事现在手上有钱已经不拿来炒房了。不象前几年大家有钱就炒房。高房价限制了一部分的买房需求。

第二南京人的购房需求已经在04年到07年释放了很大的一部分，07年卖房是9.46万套，06是8.34万套，已经接近了疯狂，08年是否还能保持这么好的态势很难说。08年以及以后几年的购房需求一定会有所减少，我大学时代学房地产，我一直有一个观点，一个成熟的房地产市场的房价水平和租金水平一定有莫大的关系，房租一直稳健增长，租房不如买房，肯定选择买房，但是如果房租一直维持一个较低的水平，几年之内不上涨，那么与其花钱买房不如租房，南京的情况属于第二种，南京的房价在这几年大幅上涨，而房租则是较低的水平，我现在住在珠江路，单室套的房租一直在1000元左右，这个租金相对于房价是比较低的，而且三年没有增长，最近有人说南京房租在增长，实际上不符合事实，房租并没有增长。那么许多人宁愿花钱租房，我觉得这样一个高房价的时代，应该倡导租房结婚的概念，结婚之前一定要买房是刺激中国楼市持续增长的重要原因，特别是08年奥运年很多人结婚，为了08年结婚很多人在07年就买房，一定是造成07年楼市疯狂的原因，但是这部分需求已经释放出来了，以后应该倡导租房结婚，年轻人应该做好花大半辈子钱买房的新观念，不能说每家都倾其所有为孩子买房。

综合起来我认为08年850万平方的商品房供应量是足够的，我对楼市的判断是总体上会比较的平稳，不会大涨，江北可能部分区域如果没有利好消息可能会跌。但是别墅花园洋房的稀缺性日益凸现，包括锋尚、朗诗等一些高科技住宅的市场依然看好，前景是加量提升的局面。

程富建：我觉得市场不要听大腕的话，还要根据自己的实际情况来。我觉得一看政策，要看符合市场规律的政策，而不是看带有计划经济色彩的政策，比如说一房一价的政策是长久不了的，任志强炮轰一房一价我很赞同。

宋坚：我也认为一房一价也是暂时的。

程富建：但是有一些政策灵活起来，公积金政策该送送该紧紧，这样的政策和楼市的走势是吻合的，这样符合市场规律的政策一定要去看，当一个政策走到低点的时候房价走入合理的时候，该买的时候一定要买。第二就是看市场，政策经过市场消化以后会有一定的反映，比如说证融资政策，所以一定要紧盯市场。第三个要看时机，比如说这个楼盘在你买的时候没有降价，有时候往往这种变化就是在一两天之间，所以你还要看开发商是在什么时候开始放水，河西的放水就是在十运会之后，这种情况不能批出，南京的房地产市场也不能一概而论。我觉得还是要抓好时机，自住的需求急着结婚，你还在乎这个东西干吗呢，赶快买吧。政策对房地产市场永远是又想打又想摸的感觉，不可能打死。只有一边救市一边又不能大涨，使市场上的涨幅下降，但是市场还是涨的，老百姓还是要看需求，看自己的实际情况。

宋坚：买房子和其他事情不一样，关键是要适合自己，如果有适合自己满意的房子，不管现在房价高不高，那是毫不犹豫的要买，但是如果说你只是为了考虑房价问题我能用较少的钱，将来买到合适住房，我还是劝大家买江北的地铁楼盘，江北这种价位不是可能维持长久的，前年我对江北的开发商说江北的沿江房价肯定要乘三，如果想在南京安家又没有多少钱，在江北安家是很明智的选择，而江宁已经没有多少占便宜的地方了，包括铁心桥价位也不会很低，江北现有的土地价格再也不会有了，至于开发商目前推出的楼盘都是在拿地价格很低的情况下卖出现在的价格，从未来发展角度看，我还是劝大家买江北的地铁楼盘。广州有一段时间房价是全国大省市当中房价最低的，因为当时广州跨过珠江发展。而南京面临着当初和广州一样的形式，如果跨江发展的话，如果真是政府能够明确认识到跨江轨道的建设，我保证五年内南京房价保持稳定，一些热衷于城中买房的人，对于一些绝版楼盘该买买，但是对于城中不怎么样的地段倒是劝你等一段时间，如果政府采用我的建议，城中有一些楼盘还是有可能下降，所以不要为了城中浪费太多的钱。

主持人：南京房价如果五年内保持稳定，对大家都是好事。今天的大话地产就到此结束了，谢谢大家的参与。