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主持人：本来这次大话经纪应该由我们陈总主持的，但是陈总因为临时有急事不能出席，所以对临时委任主持这次活动，如果有不妥之处，请大家包涵。首先欢迎大家参加我们大话经纪论坛，我先介绍一下大话经纪这个栏目，它是我们搜房二手房网品牌栏目，我们是一个常规的访谈类节目，具体形式就是根据市场每一个时期、每一个阶段的重点话题，邀请相关的嘉宾来到会场，针对这个话题发表各自的观点。我们今天这个话题是：二手房资金监管能治理行业弊病吗？我希望大家能够畅所欲言，如果大家有什么想说的话可以通过搜房网这个媒体传播到更广泛的范围之内，使行业内听到大家的声音，甚至也使社会上能听到我们行业的声音。
最近二手房市场出现了资金监管的问题，所以也有很多人对到底什么是资金监管不是很清楚，首先请大家谈一下这个问题。我们首先请创辉租售集团华南区区域总经理卜燕军谈一下。
卜燕军：资金监管是二手房交易当中如何控制好双方资金，使资金得到一个很好的保障，而采取的监管的方式，就叫做资金监管方式。
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主持人：我们今天来世联行法务部经理段莲莲，我们请她帮我们解释一下。
段莲莲：二手房涉及交易资金主要包括定金、首期款或一次性付的房款。对于首期款、定金来说，才真正涉及到二手房资金监管的问题。为了保证交易安全，二手房资金监管就是找一个中立的第三方，把钱放在中立的第三方，等到符合了合同要件，由中立第三方依据相关协议把款项打到买方或者卖方帐户，完成整个交易。这就是资金监管的目的。
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主持人：不好意思，刚才漏掉了一个环节，没有介绍各位嘉宾。现在我介绍一下各位嘉宾：兴业银行深圳分行零售业务部副总经理文世良；招商置业沿山区区域经理沈斌；深圳市深房联房地产经纪有限公司区域经理罗澎；深圳市通泰房地产经纪评估有限公司福田区总监周斌；深圳发展银行个人信贷部总经理康红波；深圳发展银行个人信贷部营销室经理吴辽；深圳市星彦行置业有限公司副总经理冯浩；深圳信誉家房地产代理有限公司部门经理温茂青；中国建设银行深圳市分行总经理唐从松；创辉租售集团华南区区域总经理 卜燕军；深圳市中联房地产企业发展有限公司营运总监李名胜；深圳市满堂红物业顾问有限公司交易服务部主任林玲；世联行风险管理部段莲莲。
主持人：我们谈一下现在房地产市场为什么要做资金监管。首先从我们文总开始。
文世良：做资金监管主要是为了保护客户资金安全的安全，再一个是确保房地产交易能够顺利的实施。特别是因为房地产交易牵涉到赎楼、抵押、登记、过户，这就需要通过银行的监管，完成这样一个交易。主要就是保护客户资金安全，再一个就是确保交易能够实施。
主持人：作为银行方，资金监管是处于一个怎样一个地位？
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文世良：我们兴业银行一再要求客户，包括定金也好、首期款也好，我们希望他能够存在我们行做资金监管，这样对客户资金安全性、保障性要大一些。
主持人：谢谢文总的发言。下面请招商置业沈总谈谈？
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主持人：谢谢文总的发言。下面请招商置业沈总谈谈？
沈斌：资金监管主要针对房地产交易的特点，房地产交易不能及时进行全面交割，有一个延迟性。做资金监管意义主要是保障买卖双方交易资金的安全。确保资金监管的话，对买卖双方利益都是一个很好的保障。
主持人：中介在资金监管这块是充当一个什么角色？
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沈斌：中国人民银行、建设部要求中介要设资金监管专户，专户受到中国人民银行监控。我们在这中间主要起到一个中立第三方的角色。刚才世联行法务部也解释过这个事情。
主持人：深房联罗总，请问为什么要做资金监管？
罗澎：做资金监管主要是保证交易成功，保障双方的利益。我们为了使双方能够顺利完成交易。
主持人：深房联在这块怎么做的呢？
罗澎：我们在银行开立资金监管帐号，有一个专户。
主持人：请问深发展的康总，深发展在资金监管这块充当一个什么角色？
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康红波：实际上银行做资金监管是建设部当时发文后，深圳国土局、深圳人行发了一个72号文来规范这个事情。把交易资金交割方式定为三种，一种是买卖双方直接交付。一种是通过银行的资金监管。还有一种就是刚才所说的通过中介的交易资金专户来做资金监管。上周中国人民银行和深圳国土局一起举行的一个会议上也在讨论这个问题。对前两种方式，大家是比较认同的。第三种方式，目前大家是有所意见的。举了几个例子，一个是中国的证券业前面也是由于保证金，客户资金和自有资金混在一个帐户，出现比较多的挪用客户保证金的事件。也导致了大量的证券公司倒闭、重组。去年天津有中介出现卷款逃跑，最近是深圳中天置业出现这个事情。网上也在讨论这个问题。其实银行也是一个中介，只不过他受到监管，相对来说资金放在银行会比较安全。实际上少量资金放在中介那里，问题也不是太大。但是资金量大了后，就难免会出现一些问题。
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这次中天置业出事，出现的资金问题可能是过亿了。所以银行在中间其实也是一个中介方，用银行的信誉来保障交易双方的资金安全。交易双方把资金放在银行，他会比较放心的来完成这次交易。就不会出现因为银行支付、流动性的问题。如果哪家银行付不出钱来了，这句话一传出去，这家银行就不用再生存了。最近网上传的沸沸扬扬，几十万资金在中介拿不出来了，这个事在银行是不可能出现。所以把资金放在银行监管，是最安全的选择。银行在中间就是大家搭一个桥梁，买卖双方有自己的利益，这个利益怎么调和好，就由银行把这个事情做。
主持人：通泰在资金监管方面是如何做的？
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周斌：通泰地产前年开始就已经把资金放在银行或者交易中心做监管，但是实际操作中，关于赎楼单、定金托管这方面，没有一个具体职能部门监控，基本都是在中介公司，一般金额比较小。其他的像首期款一般都是放在银行、交易中心监管。
主持人：谢谢周总的发言。我们想听一下星彦行冯总的看法。
冯浩：说到资金监管，以往在中介也有过中介的监管，作为买卖双方来讲，中介是属于第三方的，这是属于一个行业发展的阶段。更多的把这个义务放在银行去做这个事情。其实这是跟国家经济有很大关系的。中国每一个产业里面都面临一个共同的现状，永远是市场走在前面，管理走在后面，当这个市场产生的时候，相对应的政策、法规没有跟上，所以要逐步的适应。尤其是二手房的买卖，他是一个契约买卖形式，周期很复杂、款项类别也很多，还面临整个买卖双方彼此都不是太诚信的问题，需要找一个居间房，这也是我们行业诞生的根本。
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| 包括近期这几年来，对资金监管这些说法、措施，我认为政府在改变，防范这个行业可能引发的一些挪用客户资金，从而引发对整个行业诚信危机的问题。从而导致整个行业不健康发展。
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| 资金监管这个过程中，我们可以简单分析一下。小额定金、诚意金让银行监管可不可行的问题，代收代缴税费监管可不可能的问题，干这个活能不能赚钱呢？你还赚不了钱，还得赔本。资金有很多，有诚意金、有大的定金、有首期款、有房款，乃至水电押金，每一个给付是有条件的、有标准的，而且还要有人实施。同时还要承担实施错误的时候引发的经济风险。实际我们所说的监管是指什么东西呢？我认为是首期款或者房款总额。我们先把资金监管对象搞清楚了，第二，监管出现偏差，该谁承担责任。这个游戏，买卖双方是参与者，银行承担责任，政府是管理者，是三位一体的。我举一个例子，客户都愿意把定金交到银行监管吗？现在可能愿意了。由于中天事件引发了行业诚信危机的问题，以前他们不愿意的，我举一个生动的例子。我要买通泰的房子，要交5万定金，我肯定不愿意交给银行，交给银行，万一出现扯皮，银行也处理不了这个事情。而且很麻烦，一进来要一道程序，一出来还要一道程序，还要增加我的资源。我就不愿意这样做。现在这个行业里90%的企业，对于首期款、整个房款应该都是在银行监管，这也不是这次引发的中天置业，是因为这个环境引发了老板有一些想法，企业做出了这样的行为。乃至从北到南，大家在讨论中天置业这个事件带来一个什么东西。
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| 第二方面，说到挪用客户资金。当然这个不排除在这个行业里面有一些企业可能由于他的本身资本实力不是很强，觉得这个行业很容易做，所以就进来了，他可能真的没赚到钱。但是我们要问一个问题，为什么这么多企业进入这个行业，说明准入门槛过低，准入门槛是谁设置的？我可以挪个10万，挪了10万也没有人监控我。在台湾，一方面有一个门槛。第二，整个行业有一个自律，要交保证金。这样这个行业才变得很整齐。包括在实施过程中，包括细则，现在有细则吗？中介公司要在某银行设立监管帐号，这是一个方向，但是一定没有方法支持的，很多细则都没有，是很难实施的。以前能够解决在资金监管过程中出现所谓挪用客户资金的问题，他能不能避免未来还会有人出现这种问题呢？谁在做？政府，他才是游戏规则的制定者。这里面到底能够多大程度上解决我们现在资金监管当中的具体问题。我们不能一天一个政策。
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| 第三，以后资金监管还会不会出现问题？我觉得有两个方面：第一，政府出台严格的监控措施。第二，行业要加强自律。这个行业才能持久发展下去。我希望在座的和行业里的能继续玩下去。这次由于中天置业引发的，11月份市场行情稍微有点回暖，已经感觉没有那么冷了，感觉应该春暖花开了，突然倒下了一个家伙。我们说6月飞雪，我们没有见过。突然一家伙突然倒下了。我们开个玩笑，谁把中天置业给害了？我们往往只是想到中天置业害到谁？
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主持人：冯总讲的非常好。下面请信誉家温茂青谈一下。
温茂青：我们非常荣幸，正是在这个时候开立的一家公司。我们现在采用方式多数是在银行做资金监管，另外也响应了政府号召，中介公司在银行开立专用的二手房资金监管帐户。但是很多银行都不知道这一项该怎么操作。
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包括大额的首期款在银行监管，那么定金、保证金、水电押金这方面，银行的人士都不知道怎么操作。我们在这方面虽然开立了帐户，但是还实行不了。所以暂时定金、水电押金都放在我们公司自己监管。
主持人：那位小姐自我介绍一下？
阳光置业：大家好！我是阳光置业。刚才来晚了一点。像小额款项我们还是会在托管在公司，像大笔的房款我们会放在银行监管。但是客户还会提出一个疑问。它的放款条件？很多银行资金监管协议这方面是没有体现的。我们客户就问，到底这笔款什么时候放给我啊？银行说出了新的房产证，我们就把首期款解冻给你。但是这个在协议上是找不到这一条。那么银行是凭什么条件去把控这笔钱呢？假如第三方监管的话，这种细节要做得细一点。每个步骤，像放款条件、各方面做得细一点。
主持人：想问一下建行的唐总。建行在资金监管这块是如何操作的？
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唐从松：建行刚好最近推出了一个产品，叫做“房易安”，专门针对二手楼资金监管设计的产品。产品有几种模式：第一，中介公司在银行开一个专用帐户。买卖双方在帐户上面设立一个子帐户，实际上是四方管理的帐户，银行、中介、买方、卖方一起共同管理这个帐户。这里面设计了一个条件，四方确认，达到条件后，才能支付这笔钱。这样就能很好的保证资金安全。这是一种新的业务模式。
第二种，把资金监管在买方或者卖方名下。实际上刚才很多银行、中介都谈了，谈的非常好。我们感觉资金监管是保证买卖双方交易能够顺利进行，银行做资金监管一方面是管理资金，作为一种信用中介来管理资金，另一方面还提供结算服务。实际上买卖双方的资金不管监管在中介还是交给银行监管，最终这笔钱都在银行。实际上现在多数规范的中介都倾向于买卖双方把钱放在银行，实际上银行也是中介的一种服务。中介也减少了很多业务量。正常的中介一般都希望放在银行监管。
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| 中天置业这个事有很多方面的因素，资金监管是其中一个很重要的环节。但是也有一个准入门槛，还有政府的监管、大家的自律。多数房地产行业参与者都希望这个行业向好。这个市场健康发展，对大家都有好处。11月份确实市场在转好，但是出了中天置业这个事后，对从业者、购房者都有一定打击。有很多小的中介其实也是在惨淡经营，但是他们都在拼命的去坚持，等着市场好转。这说明这个行业大部分中介、大部分从业人员都是想干一番事业的，想发展自己。都不是说出发点想从里面捞钱。像中天置业这种毕竟是非常非常少的。
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| 现在媒体应该做一些正面宣传，消费者对中介有很多微词，里面问题可能也有一些，但是总的情况还是比较好的。深圳市场经营还是比较正规的，大家还是兢兢业业的。中介的业务员工作也是很辛苦的，一个月接一两单，他要持久保持这种热情，每个公司都要付出很大的努力，要保持大家的热情这是相当不容易的。我们越是这个时候，越是要报道一些正面的东西，让大家树立信心，对这个市场要有信心。我觉得我们深圳市房地产市场环境是非常好的，市场化程度很高，老百姓通过中介买房，很接受、很认同。而且我感觉在深圳中介收代理费也比内地很多城市要好很多，内地很多城市买卖双方都不太接受中介代理费，觉得中介没有做什么，其实中介做了大量工作。我们只是看到他赚了中介费，但是很多时候他是在寻找客户资源，去找买方客户、找卖方客户，然后去撮合，他也做了很多事。我个人买房也是跟几个中介打过交道，我觉得这些人很敬业，都是相当不错的。整个行业的从业人员很多都是非常不错的。我觉得这个行业资金监管是一个方面，应该各方面综合来管理这个市场，其实中介出事以后，如果中天置业真的有困难，如果活不下去了，可能找几家大中介联手，把它的收购下来，完全是可行的。现在到底什么情况，我们搞不清楚，也许他是有预谋的。真正是活不下去了，可能大家施以援手这种可能性是存在的，所以我对整个深圳房市还是充满信心。而且这个事情过去以后，很快就会过去。这是我的看法。
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主持人：唐总对我们行业发展也提出的一些意见。我们行业发展同时也需要大家共同的努力来促进。下面想听一下世联行在资金监管这块是如何进行操作的？
段莲莲：首先感谢唐总对中介行业的认可，其实真的是理解万岁。早在2005年的时候，中介行业就大大小小了，就出现了一部分中介公司卷款潜逃的事情。05年7月，安徽合肥一个地产公司卷走了4000多万，当时对业内影响非常大的。
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世联行受国土局委托，对这方面进行了调查。世联行今年就开设了客户资金监管结算帐户。我们首先是建议买卖双方对大的定金、首期款放在银行监管，这是毫无异议的。如果是小额定金，涉及到灵活性方面，可以放在中介客户资金专用结算帐户，这实际上和以买方或者卖方在银行开用的监管帐户是一样的，都是在银行做资金监管，都有银行在中间把关，也没有办法出现挪做他用的情形，这种情况完全可以保障交易安全。
另外我们也为了避嫌，即使我们有这样一个能够保障双方利益的帐户，我们仍旧建议能够由买卖双方自己在银行监管的话，我们都会采用这种方式的。
05年出现中介卷款事件后，相关部门就很重视，建设部、中国银行联合发布了关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金帐户的通知，今年3月，深圳银行以及国土局也联合发布了这样一个通知。发出通知后，多数中介公司都会在银行开设专用帐户进行资金监管。
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主持人：谢谢段莲莲。我们还有一位新来的朋友是泛城租售网按揭部经理李孔玲。
李孔玲：一开始没有银行资金监管的时候，我们也是把款项进入公司对公帐户，出帐的时候必须凭着客户和我们签订的居间合同进行支付，就不存在款项挪用的情况。一直到市场出现银行资金监管后，我们首先推荐客户到银行做资金监管。太小额的，银行不愿意做的或者不方便的，小部分会在公司做监管，也是采取进入对公帐户方式。只要现金超过1万以上的，我们都不允许缴纳现金，直接由客户刷卡进入公司对公帐户。
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| 但是不是在资金监管问题解决后就可以从源头上杜绝中天置业事件的再度发生呢？我觉得未必。中天置业被带走的钱很大部分不是来自首期款，是来自担保公司下面的钱。包括资金监管有没有必要，为什么存在资金监管状况，会不会根据我们现在的房地产登记制度、交易流程的烦琐有非常之大的关系。因为我们现在登记制度大家都知道，之所以现在要进行资金监管，是因为我们交易有一个过程，即便现在已经提到5个工作日加上按揭的时间，就需要10个工作日，如果连10个工作日都没有，像香港那样，当天交易、当时完成，进行支票交付的话，根本就不存在资金监管的问题。没有资金监管，也就不会出现中天置业事件的风险。所以我们的监管方式基本上就是这样。我所看到的问题可能就是刚才所说的。
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主持人：中联地产在资金监管上是如何进行操作的？
李明胜：中联地产93年就成立了，我们是希望政府也好、行业也好、企业也好，自己的自律性，包括政府监管力度进一步加强，给行业提供一个良好的环节。通过这件事后，对于消费者也是一个很好的教育。包括中介公司，很多企业老板以前都不知道哪些钱是公司的，哪些是属于客户的，这可能源于早期企业入门门槛很低，后台建设不太健全而导致的后果。今天大家已经非常重视这个问题了，像现在银行也要求，如果在这个银行贷款，你的首期款必须80%必须有相关的监管资料提供给银行看。这也是对行业非常好。对于贷款来说，我们建议客户，如果在哪个银行贷款，最好就在哪个银行做资金监管，这样有利于操作，既快速，又能达到一个很好的效果。而且这也是一个免费服务。对于一次性付款的话，很多银行也提供一次性付款资金监管，收取的费用在500-1000元，这也是合理的。
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| 目前来说，银行相对来说可信度还是比较高的，这一点也有保障。我们一再也是希望客户把资金放在我们公司，当然像定金、水电押金等小额款项，如果未来有很灵活的办法，也是可以进行资金监管的。如果目前还没有一个很好的办法，这部分资金放在中介公司监管也还是可行的。一个企业最终的倒闭，像中天置业这种事件发生，不单单是资金监管的问题。所以要看怎么样定位这个企业。他打算做成一个什么样的企业，这才是最关键的。
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主持人：谢谢李总在资金监管方面提出了一些建议。我们有一位是美联物业区域总经理袁总，我们想听一下美联物业在资金监管方面如何操作？
袁总：跟前面几位讲的都差不多，我们肯定都是支持放在银行做资金监管。之前我们也开设了资金监管帐号。但是我们更支持买卖双方自己在银行有一个资金监管，这样就不会浪费我们的人力物力。
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| 在财务这块我们确实是要浪费很多人力资源下去，因为从进帐到查帐、对数、放款、核对这方面的问题需要大概5-6个人去操作，这样就很麻烦。除了财务人员操作、按揭部的操作，还有几个老总的签字，每一分钟都是钱，浪费了很多资源在这里面。所以我们一直是很支持买卖双方自己开设帐号，当然像定金、税金、交楼押金，这部分怎么解决呢？可能就是银行来解决。在香港这方面的操作很简单，当天可能就全部办完了，也不存在资金监管的问题。更加不存在卷款潜逃的问题。在香港很明确规定了中介公司不能收款。但是像我们美联公司来到深圳后，适应当地的文化，要去收钱，我们也是很头疼。为什么要收钱？我们是中介，收佣金就OK了，干嘛要收押金、房款，我们不太理解，但是没有办法，整个操作流程就是这样，你想在深圳做下去，你就得跟着这个游戏去走。所以刚才几位老总都提到能不能政府或者银行有一个很好的指引、程序来做好这个事情，而不是我们几个中介去做。我们是不愿意去收这个钱，这样审核很麻烦，我们是很怕这个麻烦。
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主持人：我们请满堂红林玲谈谈。
林玲：满堂红深圳分公司自成立开始，一直对客户业主主张在银行做资金监管。大额的首期房款、尾房款是一定要在银行做资金监管的。但是像定金、交楼保证金这块，就因为有一个灵活给付的问题，为了能灵活给付，那也只能在我们公司进行一个托管。但是我们公司也是通过刷卡的形式划入到我们公司帐号，财务那边有专门的人员进行审核。美联这位老总说这是一个人力的浪费，但是为了提供一个很好的服务，这也是没有办法的事情。这一方面，我们也希望政府能出台一些好的方法，避免这些麻烦的手续。我们最主要强调的就是在银行做资金监管。
主持人：创辉租售卜总，创辉租售在资金监管是如何做的？
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| 卜燕军：我们这边也是跟各位老总讲的大同小异，我们首先还是建议客户去按揭银行做资金监管。大家都知道，客户是上帝，我们要满足他们的一些要求。客户也可以选择双方监管，也可以在我们政府部门交易中心做，我们之前主要做的就是对公帐户，我们现在合作的银行也比较多，我们基本上都是建议客户去按揭银行做资金监管，刚才很多的同行谈到资金监管就是所有的款项全部放在银行做的话，我觉得这不大可能。因为这个在操作当中没有一定的可行性。比如保证金，我今天购买某一套物业，我交给银行也不现实。中天置业事件后，基本上各大同行都已经是惊弓之鸟，纷纷都有一些担心。其实作为我们各大同行来讲，我们最主要的是一个诚信，然后我们要规范。不能因为个别同行的不规范，搞得大家没饭吃。最关键的是现在这个关键时刻我们要有一套可执行的标准跟方案。比如定金、尾款你监管在银行，银行是没有办法去操作的。如果银行能把这些问题全部解决掉，我们真的是感谢你。各大同行都是同样的心声，从保证金到定金、到首期款、银行贷款、水电押金、尾款，分为五大部分，银行是很难做的。而如果出了问题，客户第一个找的是中介公司，而不是银行。在操作过程当中有一定的难度，但是就现在来讲，我们基本上提倡的是客户的首期款，高额的这部分款项放在按揭银行做资金监管。我们现在也响应政府号召，专门开设了资金监管帐号，在晶报上也有过刊登。最关键的还是我们同行自己要讲诚信，在自己操作过程当中讲究规范。
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中天事件最根本的来讲就是由于交易周期太久，这里面有机所趁。在香港、成都，整个交易完成就3、4天，你作为中介公司挪用款项的可能性根本不存在。最后还是希望大家能够按照规范、讲诚信的模式去操作。谢谢！
主持人：刚才大家谈论的时候都有提到过关于中介收取一些大额金额、小额金额，比如首期款之类的。银行作为第三方，在资金监管方面如何做好第三方的监管？我们先请兴业银行文总谈一下。
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| 文世良：我先把中天这个事件简单谈一谈。我们兴业银行跟中天置业的合作，也是跟集团银行与中介的合作是一样的，主要是两个方面：一个是对买卖交易双方有需要贷款的客户提供贷款服务，第二，提供赎楼资金业务合作。赎楼资金业务合作主要流程是客户根据我们指定的几个担保公司，其中包括中天长胜，客户选择中天长胜后，跟担保公司签定协议，委托他赎楼，然后有付款委托书、公证。按照目前担保公司有个人帐户、有公司帐户，根据他的指令，我们把赎楼贷款发放给买方或者卖方，通过卖方再指定到担保公司的帐户上去。严格来讲，这个关系是很清晰的。我们贷款给客户，客户委托担保公司赎楼，是这么一个关系。客户赎楼过程中，办理抵押登记、过户这个工作是担保公司承担的，银行是不介入的，我们国家银行都是这样一个情况。
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| 中天与兴业银行的合作在外界传的比较多，事实上这个事件发生后，我们也做了一个清理，在我们这里牵扯的客户有15个客户，大概金额也就1000多万。中天的问题是挪用了这15个客户的赎楼资金。这个事件发生后，我们也第一时间通知了这15个客户，当然也有一些客户去报了案，等于是客户被担保公司欺骗了。我们在这之前是有风险管理办法，我们要求买卖双方交易的真实性，再一个是客户资信状况行不行，再一个是首期款都要监管在我们银行，同时我们要求担保公司在我们这里有一定的保证金。这个事件发生后，我们兴业银行也是一个负责任的银行，目前的余额大概有500多万，不像大家传的有几个亿。我的借贷关系是很清晰的，不管买方赎楼还是卖方赎楼都是很清晰的，对我们没有问题的。监管资金远远超过赎楼贷款资金，我们一扣，对我们就没有实质的风险，但是我们现在一直没有做这个事，我们就是想怎么样让客户的风险降到最低。比如保证金大概700多万，首先这700多万我们按比例对这15个客户减免了贷款，大概减免了71%。另外还有一部分，我们第一时间查封了我们认为可以查封的与中天有关的财产。我们就是想尽可能让客户的损失降到最低。整个是这样一个情况。
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| 刚才主持人讲到银行监管资金的问题。我们一直反复强调，希望买卖双方包括我们的合作伙伴，把这个资金要监管在银行。我们跟中天的合作应该说是一种正常合作业务关系。我们兴业银行根据深圳这个市场的情况，我们与前十大中介都有业务的往来，其中中天只是一家。当然中天还是深圳市十大诚信品牌，确实排名前五。这个事件的发生有多方面的原因，我记得在前年，我是专家委员会的专家之一，我当时就呼吁过要加强担保公司的管理。担保公司有一个放大效应，严格来讲他是一个准金融机构，当时我们政府金还管这个事，后来放松了。我们当时就提出了这个忧虑，现在看来这个忧虑已经变成了现实。
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| 这个事件有几个方面的问题值得我们反思：第一，整个担保行业的门槛、资质问题。可能有2、3万就可以搞一个担保公司。这是相关部门一定要去管。第二，监管部门的缺失。现在没有主管部门，这也是一个问题。第三，中介的游戏规则是不清晰的。比如他为什么挪用这个赎楼资金，他就是想去做其他的项目，他认为有利可图，他就想去找，严格来讲这可能是一个关联交易，比如我在这个行业做，我自己也想去投资，也想把这个楼买下来，这是不允许的，包括操作的规范。整个游戏规则应该说是不清晰的。比如担保公司现在一般有两个办法，资金要么放在担保公司他认为可以控制的个人帐上或者担保公司帐上，到底哪一种合适，现在五花八门的都有，没有谁来说哪个对哪个错。第四，登记制度也是存在问题。为什么要这么长的时间？正因为有这么长的时间。哪怕你2天，他都有机会把资金挪用。就是你有这个空间，他就有被挪用的可能。第五，财务制度也存在问题。
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现在银行会计制度规定，公司帐不能转到个人帐户上。比如银行想成立一个专业的帐户，如果通过专业帐户直接划入到对方赎楼的个人帐户上，这严格来讲是违规的。这个跨度与目前的会计制度是相违背的。这是一个制度上缺失。再一个，比如你去赎楼，我们也想过自己去赎楼，这个严格上也是不允许的，这一个是牵扯到担保的问题。再一个，银行自己也存在第三方被查封等等，这些制度的缺失造成了担保公司目前的状况，他有这样一个可乘之机。我们正在推出赎楼资金银行设立专户，以后所有客户需要去赎楼，这个资金直接打到我们监管专户，通过支票或者直接划入对方银行帐上，这个办法我们已经出台。就是资金以后不通过担保公司，直接到对方银行，这样就彻底斩断资金流向，确保没有挪用的可能。我们下一步马上就要推出这个办法。我想只有这样，才有可能回避中天可能产生的问题。确确实实我们不能再有第二个“中天事件”的产生了。
主持人：谢谢文总。请深发展的康总谈一下银行作为第三方监管，应该如何去进行？刚才他们都已经谈论到大额资金监管、小额资金监管，小额度资金如果放在银行监管会不太方便，不知道你怎么认为？
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| 康红波：刚才提到定金、水电费、尾款这些问题，能不能监管？这个肯定是没有问题的。方不方便？如果按现有模式去做的话，肯定不太适合小额资金监管。监管方式我觉得是应该去创新，这应该是银行的责任。
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| 刚才很多中介的朋友也在说对于资金监管这块，其实中介也不想去做，也占用了大量人力、物力、财力。这个事情作为银行来说，现在它是一个基本的业务。而且现在深圳各家银行都是免费操作的。现在也有同业在推资金监管的产品，为市民做一个免费服务。也认为在深圳这么多银行的网点，应该可以满足市民的需要。深圳发展银行所有网点都开放这些业务，就近办理监管是可以的，随后我们也会完善这个产品，跟各家中介朋友去商量怎么完善这个事情。比如要监管好几笔怎么办，中介朋友提出来这很麻烦，银行上次在人民银行开会的时候，会计部门也说很麻烦。因为中介需要对帐，银行会计部门也需要对帐，而且是一笔一笔对，一笔一笔出帐，出帐还需要各种各样的证明文件，所以这个方面还要继续完善产品，现阶段为了资金的安全尽量在银行监管资金，不要再做一些重蹈覆辙的事情。毕竟每一个机构都有自己的专长，银行就是做资金的，中介就是做买房卖房的，如果倒过来去做，银行做卖房肯定做得很差，地产公司做银行的话，估计也有很多问题。中介这方面是缺乏监管的。而银行这方面监管是比较严格，人民银行是一个监管机构，银监会也是一个监管机构，现在大家都上市了，证监会也监管你，你的存贷比、流动性比例管理全部要达到标准，但是普通中介公司是没有这个监管，而且也没有披露的业务，而且他还有这个冲动。像以前的证券公司，从业人员素质很高了，他跟银行比较类似，但是他出了很大的事情。所以今年证券机构提出第三方存款，其实就是类似这样的事情，就是把股民证券交易资金不能放在自己帐上，必须放在股民自己的帐上。哪一谈老总把持不住了，就把人家的资金搞出去了，我们也去抽抽新股、中中签，所以这个经营风险是有的。就这个问题，我想应该大家共同努力，把为老百姓服务这个事情做好。
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主持人：关于这些小金额的监管有没有一个比较好的办法？
康红波：水电费比较小，这个方面监管还是可以做到的。但是如何让大家都方便，最好就是一次性都算清楚。或者三方来到银行坐在一起，把这个事情一次性办完，不要一件事情跑两次，集中起来办就比较好。这也需要中介朋友很专业，把这些事情都预计的足，比如水电费、物业费押金等等这些东西大致预测的准。这方面对大家的服务水平都提出了比较高的要求。刚才几位中介朋友提到防范风险，除了交易资金之外，还有银行放的赎楼款的监管，这个风险其实也挺大。来的路上，就有一个担保公司在跟我讲，最为担心就是中介自己办的担保公司，他也讲了两条防范风险的措施，最根本点就是钱不要经过我们手，你们自己去弄。当然这方面都是我们的目标。钱放给客户了，客户全权委托中介去赎楼了，赎楼过程中把钱拿跑了，这个方面银行确实有一定责任。都是一个风险无处不在的话题。
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周斌：关于担保公司这块，我感觉在深圳没有哪个监管部门去监控这个担保公司。这是一个问题。还有一个问题，很多问题都已经延伸到我们中介，包括买卖双方房屋纠纷，水电费押金监管，我觉得这个放在银行监管是做不到的，很多纠纷让银行协调还是很难，还是要靠中介。我觉得不要因为中天置业这个事情把资金监管作为一个最主要的话题，我们之前每个公司所运作的应该是没有太大的问题，就是关于资金监管这块，中天置业的问题主要还是担保公司出了比较大的问题。
康红波：没有资金监管的问题，也会有中介公司倒闭。香港十大中介公司也出现过倒闭的事件。
周斌：我不希望媒体也好、其他也好，把资金监管笼统化，导致客户、业主就不知道哪一笔款该去监管，哪笔款去中介托管。这对我们发展没有好处。
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| 唐从松：中天事件发生后，我就没有发现哪家媒体把中天这个事情说清楚。很多说兴业银行至少损失1个亿，刚才兴业银行老总说了其实没有损失多少，就1000多万。搜房网如果哪个记者要把这个事情来龙去脉搞清楚，他卷走了多少钱、这个事件为什么发生、银行有什么问题、监管有什么问题、本身公司有什么问题、前面有些什么迹象。业内大家都知道，中天出事是迟早的事。所以我觉得首先要了解事情的真相，把真相搞清楚，这对银行如何防范风险、政府哪方面应该改进、客户从当中吸取什么，这很重要。我觉得你们在一年前也搞过关于资金监管的论坛，“置业大讲堂”，当时蒋飞也参加了，我觉得你们不要每次一出问题，马上把大家集中到这个地方来。我觉得媒体谁把这个问题搞清楚了，就可以拿一个新闻奖。借此机会促使政府、银行、金融监管机构把整个操作体系理顺。其实我们对登记部门也有一些意见、对政府管理部门也有一些意见，对银行也有一些意见，通过这个事件推动把这些问题一个一个解决。不要每次一出就搞资金监管的问题。这个面非常狭窄，只是一个方面。我刚才讲了为什么只有中天出事，其他中介为什么没有出事？这里面有内在原因。中天在之前也有很多投诉，为什么大家就没有警觉？政府部门就没有去调查这个事情？我建议搜房网借此机会把来龙去脉搞清楚。应当是中天的方方面面，全方位的一个议题、一个议题去谈，这个非常有意义的。你不要光关注这一个问题。
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第二个方面，关于小额资金的监管。首先我们建行对小额资金监管是没有什么问题的，这是前提。第二，还是要办事要比较方便。其实主要资金监管在银行基本上风险就控制住了。你说水电费这些东西，基本上我打交道，基本上诚意金交上来一般就给卖方了。没有必要因为这个事把这个事情设计的这么复杂。我们最近专门在研究这个议题，就是说银行做按揭，一个是首期款监管，一个是赎楼资金安全，这两方面银行必须把住关口，但是银行不能为了把住关口，把很多事情搞得那么复杂，让银行、中介都增添很多成本，设计的流程要比以前更简化。这就是我们现在正在搞的一些东西，就是要有一个创新的思路来解决这些问题，的确要让银行操作方便、中介操作方便、担保公司方便、借款人也要方便，不能一味为了控制风险，而把所有事情都搞得很复杂，这个完全没有必要。对这个事我们要吸取教训，但是我们也不能谈虎色变，风险有很多解决方案，可以有效的去解决。不能说有这个事，把几千元、一万元也都要做银行资金监管，这个完全没有必要，把大的问题控制住，总体就可以控制住了。
主持人：你有什么建议呢？
唐从松：建议主体资金还是放在银行监管，小额的以操作方便为主。当然银行也可以根据客户需求，提供一个方便的途径。建行这方面是可以做的，大额资金、小额资金都可以提供监管。这还要根据买卖双方的意见，也要方便的操作，也不能搞的太复杂。
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主持人：不知道在座中介公司朋友在资金监管这块还有没有什么比较好的建议？
罗澎：我很赞成唐总的意见，我觉得资金监管应该由中介、银行联合来做。一些小的定金、水电押金应该还是可以按照现行办法交由中介公司监管。大额首期款、房款由银行资金监管。
同时我想从另外一个角度谈谈，刚才很多老总都谈到强调行业自律。如果做生意，做到连起码的信任都没有了，1毛钱也要拿去银行做资金监管，这也很可悲。我呼吁大家在行业自律这方面可以做一些事情，不必要把每一毛钱都放在银行做资金监管，如果走到这边，也是很不方便的。
主持人：深发展的吴经理有什么看法？
吴辽：首先应该把绝大部分放资金在银行做资金监管，对于水电押金、定金放在中介监管，这没有太大风险，毕竟这是小额的资金。80%、90%放在银行资金监管，余下放在中介公司没有什么风险。
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沈斌：我觉得我们更重要的问题是交易流程、交易模式简化的问题，这不是说靠行业自律就可以达到的。包括政府、从业人员、银行要共同努力，才能达到这个目的。要有效治理现有行业弊病的话，在现有交易模式下几乎是不可能的。如果当资金不需要监管的时候，根本这一切就不会出现。从根源上要杜绝事件的再次发生，最重要的是怎么样简化交易流程，这才是最重要的。流程一旦简化了，交易模式发生根本改变的时候，这一切的问题也都解决了。所以我希望可不可以通过我们大家这些心声向政府反映一下，是不是可以改变现有的交易模式。
还有我们银行的支付制度，包括兴业银行提到的赎楼金额为什么可以带走。是根据我们资金全部采用现金模式交易的，为什么不可以采用用支票。这就杜绝的很多问题。只有方方面面配合，才能从根本解决行业的问题，不会再出现信任危机，我们也不至于生活的这么艰难了。
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主持人：在交易流程、交易模式简化上有没有什么好的建议？
李孔玲：政府在这方面负有很大的责任。早在几年前，登记部门也提出了登记时间也要提速，但是也一直只是在说。就是10个工作日的时间都给了不应该发生的事情存在了空间。我们原来实际上是30个工作日。不要30个工作日，5个工作日有没有必要？
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周斌：卖方毕竟担心产权转移过去了，我的钱什么时候能拿。
李孔玲：我们为什么不可以用支票，像在香港，在田土厅登记完后，支票交易后，就完事了。银行现在的交易也都很发达，比如网上银行、电话银行。我自己一般都是用电话银行、网上银行，我给付定金都是通过电话银行付到业主帐上，不存在卷款的问题。
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少动用现金，钱都不到个人帐上，这才是重要的。
唐从松：兴业银行提出的这个方案也是可以，但是要各家银行配合。银行不接受，你也搞不了。
文世良：所以我们银行也要相互联手。
李孔玲：包括我们还款的问题，这也是风险的问题。有些银行压一个月的都有。
唐从松：现在我们在做一个方案，做好方案后，召集大家再座谈一下。
主持人：关于交易流程的简化、交易模式的简化，有机会再召集大家共同探讨。下面我们进行下面一个话题，现在买卖双方在资金监管上要注意什么事项？有什么方法可以保障资金安全？
唐从松：监管协议里有很多条款，他应该仔细阅读，什么时候付款，就是把握这个环节。这么说吧，深圳每月成交多少单、每天成交多少单、中天置业做的有多少单，你算这个比例，你出问题的机率有多大。作为卖房或者卖房人来说，一个是选择中介，一个是选择银行，现在放在银行肯定没有问题，在这个前提下你再去看这个协议，一个就是资金监管协议，一个就是你跟中介签订的协议，把协议看清楚，有很多买房人或者卖房就是不太关注这个协议。
文世良：希望客户资金还是要监管在银行，毕竟银行作为买卖双方的第三人，没有带任何利益色彩。所以存在银行肯定是安全的。所以我们主张客户需要监管的资金要放在银行。这是一个概念。
第二，如果委托担保公司赎楼，你要去看这个条款，你要去跟踪。比如有些客户已经几个月了，他都不知道到哪个环节，这个不行。你要关心这个事，看看到哪一步。甚至我看到有些客户什么都委托中介，他自己就不管了。人家把他房子卖了，他也不知道。所以一定要提醒客户注意自己的权益，条款要认真的看，到了时间，要去追中介公司。
阳光置业：就算发现有漏洞，银行资金监管协议又不能更改，其实也没有多大作用。
李孔玲：银行监管协议也不是完完全全我们交易所有的情况，不是很详细，并不能完全满足我们交易当中会发生的情况。包括有时候买卖双方，其中一方违约情况，资金怎么转付，这些都没有明确。这可能是因为银行对交易过程中会出现的状况不大了解，在做协议的时候不会特别完善。
主持人：冯总，您认为在交易的时候买卖双方在资金监管上应该注意什么问题？
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| 冯浩：首先不管你愿意不愿意，从让自己心里比较踏实的角度去讲，买卖双方还是尽量选择大额资金放在银行监管。至于一些税费、押金，我觉得还是放在中介。第一，金额小，如果到银行监管，会带来很多劳动上的麻烦，但是你也可以选择这样去做。这种资金量不大的情况下，对客户的危害性是微乎其微的，也可以忽略不计。所以大额资金我们强烈建议他尽量选择银行去监管，因为这样也让你心里踏实。同时让你交易过程中，有买卖双方履行合同的推进，把资金和业务这两个板块分开，这中间发生的冲突或者不理解的行为就会少一些。这么多年，在资金监管这个板块真正上不去银行做监管，到底又产生了什么影响？我认为还是很少的。就像奥运会每次都有人用兴奋剂的情况是一样的。这个行业可能有他存在的问题，也有中介从业人员素质良莠不齐的问题，但是对客户资金保障，绝大多数中介还是比较负责任的，也是值得买卖双方信赖的。这个时候选择资金监管的时候，绝大多数公司也是同样的要求，或者同意甚至建议你去银行做监管，至于小额的资金部分，我建议出于你个人对时间的尊重，为了体现中介服务的价值，解决很多罗嗦的事情，我们建议你去中介监管，但是我们不反对你去银行监管。
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咱们缺的是什么呢？咱们缺的是社会诚信的问题，买卖双方不信任，谁都不相信谁。就处于这样一种社会现状，咱们做什么都有风险。但是经过深圳二手楼这个行业，从88年到现在有19年了，这么长的历史，到底中介产生了多少问题？到底这个板块对客户造成了多少不可弥补的损害？我觉得大家还是要本着一个心，我们可能整个行业出了一些问题，但是绝大多数中介还是比较诚信，对资金安全使用，包括资金监管还是比较负责任的。至于在资金监管策略方面，你都可以选择，你的任何选择都是正确的，从理论上分析每个选择都有风险的。但是从发展的19年历史来看，中介资金监管问题不是主要问题。以前整个社会商品房不流通，这带来什么问题？不流通就不会有经济的增长。就个人来说，你就少了一个投资渠道。这个方面咱们首先自律，清理出行业的败类，整理出一些有效的方法，建立一个信赖模式，让这个行业健康的发展清楚。
主持人：世联行段莲莲有什么看法？
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段莲莲：我给消费者五点建议：第一，买卖双方应该挑选一些比较专业、操作规范的品牌中介公司交易。第二，大家一直在强调资金要进行资金监管，还是忽略了定金的问题。定金以什么来法律效率？其实从法律来讲，定金是承担一个定金法则的效力。买卖双方不要抱着一个太大的信任危机来看待，同样要回归到定金的本质来看待，如果买卖双方愿意的话，最好以实际交付为准，这样最能保证双方利益，也利于操作。对于大额首期款，当然银行是首推，银行监管是最安全。第三，买卖双方做资金签收的时候，能够要一些往来凭证做留存。第四，担保公司的选择。选择一个相对规模比较大的担保公司操作，也是比较安全的方式。第五，最后要回归到协议，买卖双方根据物业买卖签订买卖协议，如果有大额资金，可以签署银行资金监管协议。你要了解什么时间交什么费、这些费交到哪里去，这些都必须有一个清晰的了解。不管是一次性购买的还是作为投资的，房屋买卖从价格来讲都是一个比较大的投资，保证交易安全是最需要关注的。
最后呼吁一下资金监管这个问题，包括行业的规范，中天这个事侧面反映了很多问题，反过来也可以提醒消费者的注意，资金安全是最重要的。另外提醒到中介公司的注意，操作要规范。另外银行这边要有更多的可行的资金监管方式，同时为政府相关部门提供一个境界作用，管理上严格、监控要到位。我觉得深圳二手楼市场以后会越来越规范。
主持人：中联地产李总，您如何看呢？
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李明胜：刚才世联行段莲莲已经讲的非常全面了。我觉得有两个重点一定要去把握：第一，首先是帐号一定不能搞错。第二，放款时间、放款条件一定要清楚。第三，如果不顺利成交时，我们要关注什么情况下这个钱如何退回来给我，这个也要明确。
主持人：美联的有什么建议？
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袁总：大的金额肯定是要放在银行比较好一点，小的像定金这些，能够直接支付给卖方的，就最好直接支付给卖方，就不用中介公司监管。如果涉及到赎楼的话，那可能就需要监管了。这个到底监管在哪里，就由他自己选择。但是我想交楼押金、税金可能放在中介公司会更好，因为这涉及到什么时候去交税，根据什么条件退交楼押金。万一房子家电搬走的，这个事谁来协调？最终还是中介公司来协调这个问题。合同要看清楚，大笔金额就应该放在银行去监管。
主持人：满堂红林玲有什么建议？
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| 林玲：我个人也是这样认为。大额放在银行监管，小额便于支付的这种放在中介公司比较好一点。还有一个方面，办事的时间，各个方面，比如赎楼、取证、做抵押，这个时间也请政府相关部门关注一下。刚才说到一个问题，办理过户的时间，关内是5个工作日，关外还是在30天（22个工作日），不同区域有不同规定，政府也不知道是出于什么想法。
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主持人：通泰周总有什么建议？
周斌：第一，资金监管在银行。第二，也希望对于担保公司有一个监管部门去监督。包括跟担保公司合作的银行，也可以加大监督。只有行业内自律了。
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| 基本从事这个行业的企业没有问题，无非就是企业经营思路出了问题。
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主持人：深房联罗澎有什么建议？
罗澎：我们今天在讨论资金安全。资金安全在银行监管，还有一个操作的规范。其实中介公司是非常无辜的，我们只是提供一个交易平台，所有东西我们都是建议中介公司去做的。中天事件出来后，政府没有出来澄清这个事情，把这个责任都加到我们中介公司身上。我觉得这个行业发展需要政府来监控，我们中介公司负什么责任，有什么义务，需要做什么。负责哪块，国家控制哪块。这样规范的话，行业才能健康发展下去。就不会导致中天事件再次发生。这是一个源泉的问题，政府是需要注意的。
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主持人：沈总，你有什么襟翼？
沈斌：刚刚大家也说了很多了，资金监管这块我觉得不用做一个太着重的话题来探讨，我们只要规范了自己行业操作，任何形式的资金监管都是行之有效的。
主持人：信誉家的温茂青有什么建议？
温茂青：刚才各位老总都讲的非常好，现阶段我们大额资金放在银行监管也把控住了资金安全问题。很多客户就不清楚这方面，就是听取业务员的建议，政府部门应该多跟消费者呼吁，告诉哪方面是最好的。这样我们给他建议的时候，也便于他们去选择。
主持人：阳光置业的朋友有没有什么建议？
阳光置业：客户、行业内现在都形成恐慌性的心态了，我两年前就在中天置业按揭部做，两年前就出现拖欠房款的问题，也有客户投诉，为什么就没有引起监管部门的重视？等到大事情真正发生后，大家才去研究探讨如何规避。我们公司都是赞成资金监管在银行。但是如果监管在地产公司，也没有太大的问题。像有一些香港的客户，他就不相信银行，他觉得银行监管，他没有办法找你银行做一些什么事情，当他资金出现问题或者交易出现问题的时候，他不会去找银行，他只认你中介公司。这个心理上的问题，通过媒体正面引导，不要造成恐慌性的心态。
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主持人：作为资金监管第三方的银行不知道对我们的买卖双方在资金监管上有没有什么好的建议？
唐从松：第一，其实中介都比较倾向于放在银行，个人对银行相对还是比较接受，以前也出现过银行破产的情况，但是储户资金最终还是有保障的。第二，买卖双方更应该关注整个交易的过程，看走到哪一步了，应当要及时的关心。我估计也有存在极少部分中介服务商没有及时告知买卖双方，大家要对自己的权益关注。真正发现资金安全存在问题的时候，应当向银行咨询。真正发现上当受骗或者存在问题，应当及时向有关部门反馈。我感觉大多数中介服务还是不错的。说老实话，中介跟银行是一样的，都是靠服务吃饭。我经常跟这些中介老总接触，他们工作都是很辛苦、很敬业，一般都是工作6天，很多都是工作7天，很多人都是从早上工作到晚上。这个行业很激烈，技术含量不是很高，拼的就是服务，所以中介都非常重视这个问题。为什么深圳市二手楼发展这么快、楼市这么火爆，也与我们中介不停改进服务很有关系的。说明整个行业还是很健康的。刚才世联行这位老总谈的很全面，注意这几个方面的问题，应该问题就不大了。买卖双方对这个市场还是要有信心，不要因为有这个事就很害怕，只要把握好几条，选择诚信的中介就不会出现问题。
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主持人：文总，你有什么好的建议？
文世良：作为客户，要做聪明的消费者，要了解二手楼交易环节，确保买卖交易安全。再一个，我提一个建议，希望政府相关部门制定相关的行业规范。比如我们可以设定一些防火墙，对于中介，不能投资、不能参与房地产交易，这个要进一步明确、细化。正像我们银行自己不能做贷款、不能做关联交易一样，设定的一些防火墙，这样他可能就会更健康，就不会出现类似中天这种事件。包括担保公司也是，担保公司门槛要设定好，主管部门要明确。包括我们国土登记政策也要明确，所以政府相关部门要制定整个行业的规范制度。再一个，对于中介，我们也要规范，做好服务，跟银行做好合作。深圳三级市场能够欣欣向荣，这是因为中介的贡献。银行方也要联合起来，一方面要改善服务、改进操作流程，让中介更方便，这也是银行应该注意的地方。尤其是赎楼更便捷，促进担保的规范。不管怎么样，我们兴业银行也是一直在想怎么样让客户的资金更安全、更好的与我们中介搞好合作，这是我们一直在关注、一直在改进的地方。
主持人：今天大家都提了一些比较好的建议。这些建议对我们网友、对需要置业投资的人来说，多会有一个正面的引导。他们会正确看待在资金监管方面的问题，同时我们行业的发展也需要三方共同的努力，我们也希望这个行业越走越好，我们今天这个活动到此为止，感谢大家！
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