主持人（韦志军）：我们节目正式开始。我们今天讨论的主题：地产中介如何携手度过寒冬？
在节目开始之前，我首先介绍一下各位嘉宾：世华地产总经理梁文华；信誉家副总经理孔军；海王地产副总经理封雷；美联物业总监袁新有；景河田地产总经理杨志红；港置地产区域经理徐勇；通泰地产总经理助理高雄武；世联行经纪事业部总经理黄梓武；世联行市场部媒体经理梁文；金地置业肖逸涵、张艳兵。
我们大家都知道，最近这一两个月，我的理解是我们碰到了前所未有的困难。以前有一句话说冬天年年有，但是今年特别冷。今天我们请各位嘉宾来到我们会议现场。
顺便介绍一下我们节目内容，我们这个节目叫做“大话经纪”，是搜房二手房一个品牌栏目，它的具体形式就是紧贴时代脉搏，就市场的每一个时期、每一个重点话题我们邀请跟这个话题相关的嘉宾来到会场，就这个话题发表各自的意见。因为我们这个是一个网络媒体，在座发表高见的同时，我们在座的智慧也会被广大网友、同行所分享。今天十分感谢各位嘉宾的光临，希望大家畅所欲言，把大家心里想说的话通过我们媒体传播到更广泛的范围之内，使得行业内听到我们各自的声音，使得社会听到我们行业的声音。我补充介绍一位嘉宾：创辉租售区域总经理施武江。
梁总，您代表的世华地产在这个行业内也有着广泛的行业影响力，您是否能给我们描述一下您所感受到的究竟已经冷到什么程度？
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梁文华：我现在感受有几个方面：第一，政府这次调控应该说是最有效的一次，对我们也需要一个过程。确实一直以来太好了，可能对行业来说这也是一个必然的过程。但是可能以后会更健康一点，可能要把一些“死皮”、“肿瘤”，阻碍自己健康的元素需要排泄疏理一下，可能对行业的竞争力各方面也会带来一些冲击。不管大公司还是小公司，都会面临一个挑战和压力。92年的时候也经历了这样一个过程，但是没有这么猛。92年上海浦东大开发的时候，我也看到了我们这个行业。当时这个行业突然交易量很少了。93、94年的时候，很多烂尾楼都出现了，也是因为资金链问题，全中国的资金都跑到浦东去，特别是深圳，对发展商也造成了一个很大的冲击。中介那个时候规模不大，也对行业带来了压力。所以我觉得这一次可能真的是一个考验，我估计从事这个行业的有6万多人，从6月份高峰期到现在，将近有2万人重新去选择职业。因为成交量变成这么小，原来6万人服务这个成交量，现在成交量下跌了70%，这个行业不需要这么多人做了，在这个行业要生存下来可能要辛苦一点。这是我目前的一个感受，会更累一点、更辛苦一点，包括做单也是这样，以前看一两次就可以搞定，现在有6、7成的成交都是住家客，他们是自己看了，还要朋友、亲戚、风水先生看，所以对我们工作量增加了很多倍。确实从工作上是比较辛苦，企业也是比较辛苦，因为成交量缩小了。这应该也是历史上的一个低点。但是长远来说，它是一个规律，也是一个必然。
主持人（韦志军）：现在交易量下跌是大家所共知的，另外关铺和裁员又是比较流行的一个词了。世华有没有碰到这两个词？
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梁文华：我们今天晚上公司就开会，已经决定了进行瘦身运动，我们大概有6个铺要关掉，其中有3个在今年上半年市场这么好的情况下都没有带来利润，拖累了我们发展，必定要关掉。还有3个也是感觉关掉比较好，也是位置不太好。所以也会面临人员调整，这几个月做得不好的，可能也会进入一个调整。因为现在市场调整，企业也要趁这个机会有所为。企业一个是要站在公司整个团队生存问题去看。第二，要考虑企业生存。第三，要结合市场。所以也会做一些调整。几个月以来，如果一个店亏2、3万的话，你不去做调整的话，一个月可能400、500万就亏掉了。我们那天也做了一个课题，怎么把这个钱亏出价值来，这也是一个企业作为市场行为的一种决策，要值得我们深刻去理解跟运用这个课题。
所以我们不会去看太多的公司怎么样，就是结合公司本身情况，会做出一些有必要的调整。也是要瘦身，让企业更健康的运行。
主持人（韦志军）：孔总，请你发表意见。
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孔军：各位朋友，大家早上好！这个市场是不是寒冬，我没有很多的感受。确实成交量是一个淡季，但是从内心来讲，我内心也是一个淡季。我们两年前就考虑筹备这个公司，因为我根本没有经历过夏天的炙热，所以感觉不到是不是寒冬。
从我们角度来说，第一，这个时候我们进入市场，我们更多的是要把团队搭建的更好，在未来竞争中有很好的竞争力。第二，如果所有提供服务的公司和个人都能有钱赚的话，我认为这也是不正常的。因为这样好公司和没有竞争力的公司是没有差别的。所以我们未来会面临一些管理上的压力，面临员工生态上的浮动，但是我们依然会在这个时候把自己基础打好，让发展跟稳定能够同步发展。
发展是信誉家的核心发展方向，但是这个时候可能会遇到一些压力，但是我觉得更多的一个机遇。
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| 主持人（韦志军）：我们知道海王地产是发展迅猛的企业，作为企业元老封总，您对当下的形势，您感受到了什么？
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封雷：从近两三个月来看，我们海王地产地铺网点主要分布在宝安、南山，现在有近50家铺。宝安、南山是前一阶段房价飚升比较快的区域。这两个月，公司从经营情况来看，也感觉到成交量是明显下跌了。
因为我们公司今年成立是第五个年头了，一直是对开铺的数量、对市场预测都是采取比较稳健的策略。现在这种市场环境对我们来说，在今年年初公司已经有所准备，对现在的市场情况，就像刚才梁总所说的，对于目前这种情况我们公司认为也不是一件坏事，从行业上来说，对行业是一个考验。对我们公司来说，对我们公司管理团队以及员工团队也是一个考验。目前应该说对从业人员是一个大浪淘沙的过程，经过市场的观望期，我们希望公司内部从人员来说也做一个调整，以及我们管理层也做一个调整。把适合做房地产行业的人员留下来，不适合的人员在这个阶段淘汰出去。
对于目前这种情况，我们公司做出策略主要是对内抓管理、抓员工培训。近阶段，我们内部培训就抓得比较密。在市场拓展这块，我们今年年初在预测到今年深圳的房地产市场会出现调控的时候，我们也走出去，在珠海也尝试着拓展一些外地的市场，目前在珠海的进展还是比较顺利的。对于整个房地产三级市场，我们公司对于“寒冬”的概念还不是特别明显，认为这是属于正常的调整过程。调整的时期我们是能够接受，并且能够比较顺利的去度过。
主持人（韦志军）：海王地产有没有关铺？
封雷：我们长期经营策略就是比较稳健，目前还没有打算关铺。
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主持人（韦志军）：我们请美联物业袁总谈谈感受？
袁新有：确实这次政府力度很厉害，整个行业成交量下降很厉害。我们美联物业是一个港资公司，对于政策也是没有办法避免，确实令到成交量有所下降。我们会不会很严重呢？稍微比其他公司好一点。因为我们除了本身深圳的物业，周边也会有一个推广，包括东莞、广州甚至香港我们都会去做。不单是深圳，因为深圳的成交量下跌了很厉害。
主持人（韦志军）：跌了多少？
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袁新有：深圳应该跌了有7成。当然我们从外区回来的生意可以说大概有2成，所以平下来的话，我们算是跌的5成左右。所以这一次，很多小的地产公司已经没有办法生存了。这也确实是一个好事。为什么呢？前一阵子发展的太快了。这一两年有很多投诉，就是因为很多管理跟不上。这次可以说是有一个停顿，让这些公司都有一个更好的思考，制定一个更好的方针策略，所以也不一定是坏事。对整个行业来说，可以是促进健康发展。
主持人（韦志军）：美联物业搞的组织深圳人去香港置业活动，现在搞的怎么样？
袁新有：还是可以吧，我们公司在香港做得还是比较好。如果有这个意向客户，我们会给到香港那边。然后香港那边给他们做推介。甚至香港的同事会过来做推介，认为可以了，香港的车把他们接过去。这个还是可以的。大部分炒家现在都是去惠州、东莞或者香港，肯定不会在深圳。所以这两个月成交一个炒家都没有看到，全都是用家。因为这个时候谁敢进去，谁就套牢了资金。没有炒家敢这个时候把资金投到这个“深渊”里。
主持人（韦志军）：能不能透露一下组织深圳人去香港置业大致的成果怎么样？
袁新有：算是比较好。
主持人（韦志军）：杨总比较少在这个场合露面，我们景河田做得也不错，我们请杨总谈谈。
杨志红：我们最好的时候也不是像各家地产做得那么火爆，目前好像都下跌了一些，我们好像也不是觉得下跌的那么厉害。但是确实这个市场跟以前有很大不同，以前很容易成交，根本不需要很多专业的东西，只要抓到一个投资客，很快就可以成交一个单。目前来说就是一定要让业务员做得更专业。我们公司在人员流动方面不是太大，最主要是培养业务员这块我们现在下的功夫多一些。
关铺这种，我们也计划关2、3个。以前市场好的时候，好像你在任何一个地方开一个铺都有生意，也不会亏到哪里去。现在不是这样了，整个成交量确实少了，所以也会计划关一两个。其他的就没有什么要说了。
主持人（韦志军）：徐经理？
徐勇：我们公司在寒冬来临之前都做了很多冬衣，做了很多准备。我们公司在这个阶段积极拓展一些新的铺位，既是寒冬，这个时候是大家比拼服务质量的阶段。对我们来说，这也是一个小小考验。我们公司策略就是在这个时候要蓬勃发展，积极拓展。因为我们觉得这是一个机会。谢谢！
主持人（韦志军）：现在是沉趁机吸纳？
徐勇：是。
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主持人（韦志军）：有请高总？
高雄武：我觉得这个寒冬来得晚了一些，为什么这么说呢？上帝让谁灭亡，必先让其疯狂。大家所欣喜的那一段，它不是一个常态。这个寒冬不是偶然的，是必然的。今天不来，明天也会来。在这个时候，许多人的日子都不好过，可能吃得也没有那么香了，睡得也没有那么踏实了，这是必然的。
至于说这次寒冬会带来什么样的影响。我想除了个体的感受之外，我想对于整个行业来说应该是有好处的。因为毫无疑问，在上半年这种疯狂状态下，那个时候已经不太顾及说基本功、销售人员专业素质等等这块，好在我们通泰除了在刚开始放大的时候，有一些相对大的手笔去扩张规模、跟进，反而在最疯狂的时候我们没有跟进，原来是怎么样还是怎么样，该怎么做还是怎么做。所以相对来说，到现在为止压力相对轻一点。刚才韦总提到的最流行的关铺、裁员，我们基本不涉及。原来一个人手上要服务很多客户，现在一个客户很多人服务，这必然会造成有些人找不到饭吃，这是很自然的情况。关于关铺、裁员，我们基本都没有这方面计划。
对我们从业人员来说，对寒冬的预料、应对，可以看出我们这个行业还不是比较成熟、敏感。很多人是比较滞后的。对这次的预料是准备不足的。这次各个企业老板都在统筹一下自己的现金流，这个会到哪一天。这段时间我的预亏大概是多少，这样的预亏我的价值在哪里？刚才梁总也提到，我亏钱可以，但是我亏钱的价值在哪里，要不要继续亏。现在很多老板在思考这个问题。
我们这个行业说洗牌说了很多年了，第一次出个税的时候就这样说了，其实是没有的。这次的洗牌来得更加实质一些。对行业来说有一点是无庸置疑的，我相信在座的没有人会说这个行业不能做了。仅仅是谁在做，然后怎么做的问题。这段时期对各个企业员工内功修炼是大家在做的，我们也不例外。因为客人少了，份额少了，你要想吃得到，恐怕就得真刀真枪去拼一下了。
另外一个，这段时期有人是主动裁员、主动关铺，有人是被动离开，包括转行。我想这段时期正好是一个很好的给队伍增强凝聚力的时候。包括我们中华民族，每当有大战争的时候，才能激发民族大团结。我们团队也是这样。这种时候怎么样做更多的工作，让我们种子们能够更好的对行业有深刻的认识，然后对企业有一个深刻的认识，然后怎么样去凝聚团队，激发大家的团结，这也是一个不错的感觉。
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| 主持人（韦志军）：谢谢高总。我突然想起一句，有人辞官归故里，有人连夜赶科场。就像高总所说的，这个行业总不会衰落的。我们创辉以前一直都没有放慢自己拓展的步伐，这次我感觉在这么冷的冬天里面，创辉是否还会一如既往的走自己的扩张之路呢？有请施总
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主持人（韦志军）：谢谢高总。我突然想起一句，有人辞官归故里，有人连夜赶科场。就像高总所说的，这个行业总不会衰落的。我们创辉以前一直都没有放慢自己拓展的步伐，这次我感觉在这么冷的冬天里面，创辉是否还会一如既往的走自己的扩张之路呢？有请施总。
施武江：大家好！我是创辉租售施武江，我们对市场的看法用三个字就是：冰冻期。深圳房价上涨已经有了2、3年的时间，实际上这是一个非常不正常的暴涨。以下我用四个方面来分析：
第一，市场走到暴涨，从政府角度，必然会进行调控。政府这次对调控还是抓到了重点，这是从政府这方面。
第二，银行这块。银行提高首付，比如说有的银行出了承诺书，放款的时候不放或者少放。这还是比较多的。银行这种操作必然对客户购买力这块有所减弱。
第三，从市场参与者角度来看，本身作为一个卖方，比如说他以前有好几套房，现在他要卖了，银行的政策又是提高首付，他卖了以后就买不回来。另外对于买方来讲，银行首付提高对买方来说，门槛就相对提高了。我们也做了一个统计，尤其像对豪宅的市场打击非常严重。住家客户还是市场的主流。比如说要结婚，不可能不结，人家还是有买房的需求。比如说小孩读书，必须购房。小孩也不会等着房价降，小孩不读书了。包括小房换大房的，包括父母来深圳安度晚年的，这部分客户群体存在。至于投资客这块，还是存在，只是说它的量从原来疯狂的角度一下之处于比较冷静的阶段。这个是对客户买方、卖方角度的分析。
第四，从我们中介角度，实际上这个行业发展前景还是不错的。作为我们中介这一方来讲，这样的市场还得花2至3年的煎熬。我是这样认为的。
主持人（韦志军）：第五方面，创辉怎么办？
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| 施武江：创辉租售最近在做的就是加强成本控制、风险控制。成本控制，比如说对网点整合，我们会把位置稍微做一些调整。不盈利的铺会稍微做一些调整。然后对人员这块，不合适的从业人员，我们会采取劝退或者引导他做其他的行业。另外，我们还加大了培训的力度，包括提高员工专业水平、提高客户满意度，以及想一些方面提高成交量，这是我们内部的操作。
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| 主持人（韦志军）：我们知道世联一直在做豪宅之路。豪宅被某种观点又好像认为楼市泡沫的主要载体。黄总，根据你在世联的体会，在这样寒冷的冬天里，你感受到了什么？
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黄梓武：如果市场上来了，豪宅是带动者。下来，豪宅可能也是带动者。这不是深圳的迹象，这是一个常态。世界各地都是这样。有钱人他们无论入市还是走人都是最快的。对我来说，这是必然的。年初就已经有预告了，特别是给员工说，要把粮草储备好。市场好，带给大家有机会发展，有机会扩张、有机会赚了钱买房，但是可能深圳的从业者还没有经历过这种寒冬，他们不知道该储备多少粮草来过这个冬天，这个冬天到底也多长。
我们从这几个月的交易里看，分店加起来超过1000家，这1000家最差的时候可能只有4000宗的交易，每家点平均分才4宗，还要所有的小店没有生意的，这也是不可能的，因为还有一些地头蛇。这样的话，其实就是谁都在亏钱。现在感觉看房源变成置业顾问，这是首要的。看房源就是市场好的时候，大家去看，根本就不用说什么，反正投资者已经有判断了，他比你更熟，看完就下定了。置业顾问就是真的提供一些咨询、提供一些专业意见给他，令到他理性判断。我觉得理性置业是下来一个非常重要的话题。包括施总刚才说到的是不是刚性需求的一定要买的。我们本身就应该给到客户这种比较专业的意见。以前好几年比较大家说不的应该更注重才对。这也是一个好事，前几年投诉很多，这个行业给人家印象不好。现在行业进行调整，令到行业更加纯粹真的是帮助客户去置业，我觉得绝对是好事。
主持人（韦志军）：世联已经启动了上市计划，是把世联行一起包进去？
黄梓武：三个主营业务，世联行、代理和顾问。
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| 主持人（韦志军）：我们也预祝世联行上市之路一路平坦。刚才黄总提到这个冬天有多长的话题，预测从来都是一件吃力不讨好的事情，但是没有办法，谁叫我们大家是这个行业的楚翘。梁总，您给我们大家预测一下？
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梁文华：我是这么看，今年上半年是以前的市场百年不遇的市场，除了俄罗斯前两年也有这样一个市场。已经到了草木皆兵的情况，有一点钱都懂得要去炒房，而不是买房。这是导致市场结构的种种原因。我们6月份做了1600多张买卖单，平均每个店铺30多万的业绩，占整个市场份额也是比较大的。9月份我们看了数据，3000多张买卖单，不到4000张，我们公司占了整个市场700多一点点。在整个市场，中原也是700多张，我们算了一下剩下的有800多张买卖单是有拍卖的、有找私单的、有找管理处的，剩下的单就并不多了。我们算了一下量度，业绩都是排名行业前列。剩下的公司还亏几百万个。我觉得这个行业就是比较严峻了。
我们回过头再做了一个研究报告，当时我们几个老总，还有市场部、财务总监，做了今年未来5个月，到3月份我们打算亏多少钱的问题。当时我们看了很多课题，比如珠海的巨人大厦，就差1000万现金，整个集团就倒掉了。我们到了这个时候就是一个现金为王的时代。未来如果税收增加，还有第三、四套这样去做，我觉得未来住家市场会成为主导。而且我们上半年统计了一下，住家市场最高峰的时候占整个行业的25%，就是75%是炒家。如果未来这几年全是住家市场的话，利息拼命增加，还有税收马上要出来，投资客10%的话，整个市场成交份额有可能会达到整个成交量的30%，也就是我们过去最高峰1600张买卖单的时候，这个帐要倒过来算一下。
据我们了解，银行开始对银根收紧。像我们东莞成交的的5张买卖单过完户后，银行不放款了，客户哭也没有用。不是我方不努力，而是敌方火力太猛。
对于未来的预测，第四季度银根再这样收紧的话，可能3月份会有一点回暖。我们预测算到明年11月份可能会稍微比较正常。因为明年7、8月份我相信跟现在是差不多。我在这个行业做了十几年了，都是成交量很少的，8月份是奥运。我们算了这几个月要亏损多少，比如2月份过年，我们要拿多少现金，怎么去做，当然这是最坏的准备。当然也有最好的一个预算。我认为做企业跟管理来说，就是做最好的准备和最坏的打算。我们做企业就是这样，要做一个最好的预算和一个最坏的打算。所以我认为这一年会比较辛苦一点，3、4、5月份会稍微回暖，但是7、8月份到国庆又会差一点。最坏的打算是要看到明年10、11月份。短期这几个月，我觉得投资客会越来越少。像我们上个月统计的就64%是住家客，我们过去是70%。还剩下20%多的投资客都是因为觉得趁低而入。因为社会资金还是很多，有的人认为房子有一个保值的概念，像国外很多基金都想在大陆买房，因为人民币拼命升值。就凭这一点，长远来看，放一两年还是比较厉害，这笔帐还是很可观。如果单纯一个小炒家，买个5、6套这样的，他可能会比较冷静看待问题。中国股市，我估计政策一直鞭策的话，他们可能回转移到这边。包括也会导致一个税收的问题，投资客我觉得相对理性，就是看怎么算这笔帐。像今年上半年过去这么疯狂的时代，我觉得可能性不是太大。我是这么看待这个市场。
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孔军：从两个方面：第一，大背景。2005年国家宏观调控主要对象是上海。从现在来看，上海已经有所复苏。整个这次调控，基本影响不大。这次深圳是不是作为国家调控重点？我认为不是这样。其实深圳这次调控背景是全国都在涨。二线城市的代表成都，其实成都整个量跟深圳是差不多的，这样的城市的价格三环以内都涨到7000左右，年均涨幅超过50%，这不是深圳一家，全国很多城市都是这样。需求是决定整个市场成交量和价格的。
从大的背景来看，现在的背景是全国都在涨。整个中国经济这么好，我认为只是降温，不是出现拐点的问题。整体我们中国的GDP、人均收入还是比较健康良好的。随着WTO政策的落实，开放程度对我们整个经济有很大支撑。我认为只是软着陆，放慢速度。大的背景方面我认为没有坏，整体经济还是向好的。
作为深圳，其实有很多利好。第一，香港施政报告是利好不断的。是对深圳本地市场有支撑的。人的心理永远都是买升不买跌的。除非要么回到6月份的疯狂，要么跌到大家都买到房，这也是不现实的。因为现在土地价格不可能支撑这种实施。第二，深圳在全国来说人均收入还是不错的。我们地产是不是深圳绝对的主流，我认为还不是，我们IT、电信等等行业都不错。股市也向好，热钱这么多，我认为对整个市场是有支撑的。
我的判断：第一，深圳楼价下跌空间是有限的。第二，如果有一个好的涨幅，也没有这么快。应该有一个相对比较长时间的过渡。相信明年成交量会逐步活跃起来，但是应该讲基本上量不会放这么大，比现在会好一点。作为银行、政府、消费者，是耐不住寂寞的，关键是我们是否耐得住寂寞，这才是最重要的。还是谨慎乐观。
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封雷：这次调控成交量下滑比较大的始作俑者应该是我们的银行。今年上半年，从我们公司客户成交类型来说，85%以上都是投机客，买了后，一两个月后，看到有一定获利空间就马上卖掉。这些人资金来源基本是靠银行信贷支持，这次银行政策调整应该说来得很快，而且调得也比较猛，就导致了我们成交量的快速下滑。据我们公司的分析以及跟银行决策层的讨论，银行的政策制定是有很大的惯性的，政策的改变不是那么容易。要我看来，我们市场要恢复到5、6月份这种比较好的情况，应该不是那么容易了。主要要看银行的信贷政策调整。银行政策又有相当的惯性，尤其是按揭贷款这块，今年放开的机会几乎等于零了。据我们分析明年，应该说前半年银行政策都会是比较紧的。由于银行政策比较紧，我们投资客户资金来源受到了比较大的限制，那么我们市场复苏应该说在明年上半年都是有比较大的困难。
我们市场何时能够恢复，我的看法主要是要看银行金融政策的宽松以及收紧的程度。
主持人（韦志军）：我们最近听到央行说到将会执行适度紧缩的货币政策。如果按照封总的判断，那么看来还会更加悲观一些。袁总怎么看？
袁新有：应该可能没有这么快，恢复总要有一个过程。要恢复到上半年，这两年之内我估计都没有这个可能性。
主持人（韦志军）：大家都认为5、6月份是一个非常态，是一个非常疯狂的状态。要达到那个状态，就变成要再度疯狂，我们用恢复这个词是不是不大合适？
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主持人（韦志军）：有请杨总。
杨志红：我觉得这次主要是银行放贷这块，深圳在中央还没有出台政策的时候已经有所体现。银行把全年额度都放完了，造成跟全国其他地方相比，实际上提前了一两个月。一过完12月份，银行额度就会出来。过完年后，可能市场会好一些。从银行角度来说，房地产贷款对他是一个很大的增长点，而且又安全，他是商业银行就必须要做这个事。如果过完年后，他的额度出来后，我觉得这个市场就会好起来。
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徐勇：我觉得国家调控目的除了给楼市降温之外，是想让楼市进入一个更健康的阶段：根据现在市场数据，我来预测，我觉得会再延续半年左右。在这个过程中，我给各个公司一个小小的提醒，让我们把服务做得更优质，让我们眼光更开阔一些。
主持人（韦志军）：两个星期前我在上海也组织了这样一个会议，当时上海各家品牌公司在一起。当时我感觉上海公司都不觉得这么冷，他们觉得上海不是出头鸟。第二，05年都已经渡过了，这次也不会比那次差。05年1.6万间店，几个月之内就剩下7000家，这7000家维系到现在略有增长。当然今年上海二手房市场也是非常不错的。徐总，您觉得我们扛个半年深圳还会剩多少家？
徐勇：我们作为一个港资企业，集团公司也经历过以前香港楼市金融风
暴。现在这个楼市也是我们预料之中的，以前已经做了过多的准备。我们公司称这个阶段叫“机遇”，在这个机遇阶段是适合我们加快发展，因为我们公司成立到现在才两年多，两年多总体水平上达到了一个更完善、更标准，这段时间给我们提供了一个机会，让我们提升自身实力，除了生存之外，我们要求一个发展。所以我们是比较乐观的度过这个淡市。
主持人（韦志军）：我们请高总谈谈，预测冬天有多长？
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主持人（韦志军）：我们再介绍一位嘉宾，招商地产邝乐礼。有请我们施总预测一下这个冬天有多长？
施武江：大家谈了两点，第一，成交量出现了一个拐点。我们上半年的时候福田一个新开的分行一个月就可以做到50多万的业绩，但是现在只能做8万元左右。上半年成交量来讲是一个非常不正常的时期，对成交量来讲，我们中介所看到的就是这样，不管房价上涨还是房价跌，这对我们影响并不大，关键如果大家都不购买了，都观望了，这就会有很大的影响。
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第二，目前房价略微下跌，它只是一种盘整期。但是它阻止不了房价的长期上涨。我刚才也提过了，很多卖方他们考虑到卖了后，再买不回来了，所以很多业主不会抛盘。所以这个时候房价整体来讲不会跌。这个盘整期，我个人认为应该会将近有2至3年。
主持人（韦志军）：2至3年，将会有70%、80%的公司扛不住了？
施武江：只能大家把基本功练扎实。
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| 主持人（韦志军）：请黄总预测一下。
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黄梓武：刚才大家很多都是讲政策、银行的态度、心理预期，这都是因素。我觉得价格走势还是非常关键的。现在房价高，没有人买。如果现在房价突然崩下来，也会没有人接。其实价格走势就算只有一单，他就代表市场。市场没有高价，也没有低价，有成交，这就是市场价。所以我们做上升期的时候，为什么价格会不断攀升？因为有人接受，就是市场。没人接受，这就是空叫。如果价格降下来，交易肯定会升温，我看价格肯定会有上下浮动的。而且上半年确实有超买情况存在，我们GDP是香港的1/3，但是房价是他们的一半了。这种价格本身就不合理。
另外一个因素就是一手房。其实开发商的态度也非常关键。我们现在所看到的是有部分个别二手业主已经扛不住了，已经往下调了，15%、20%这样下来。但是开发商可能还扛住原来的价格，就是敌动我不动。我觉得这个分水岭就很不正常。就是二手价可能很多人扛不住，而一手房高居不下，而且是普遍性。大家要关注未来开发商的态度，我觉得是很关键。是否二手抢夺了他们很多客源。假设有开发商有动起来要割价的话，价格就会下来的快，这样就有人去成交。现在价格没有下来，所以交易量僵持。所有市场要恢复起来的话，我觉得都是从交易量开始的，而交易量就需要降价。
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邝乐礼：不好意思，我来晚了一点。接到通知稍微晚的一点，抱歉！也很感谢搜房网有这么一次活动，在这个时候举办活动很有意义。前两天我也参加了一个活动，确实这段时间房价不太稳定或者说交易量下降的很快，这也成为事实了。我个人认为这很正常。任何一个行业在暴增长后，肯定会有一个调整。上半年我们预测一定会有一个很大的调整。当然我们也不知道多少是见顶。7月到10月，深圳各大公司，包括我们自己公司在交易量上起码下降了六成。我们做得最好的时候做过1600多万，也就是5、6月份。现在大概500万左右。我觉得整个深圳二手楼交易一个明显趋势就是下降。当然9、10月份我们公司自己的数据比较稳定了。
是不是深圳房价会很快的下跌或者马上回暖。我看今年形势跟往年不一样，我们有几点可以去分析：第一，现在主要是银行房贷政策影响。上半年我个人也发表的一些言论，当时的投资客户占的7、8成，这是一个很明显的信号。投资客是要炒作、获利，所以他会借助银行资金。现在银行在房贷这块有很大的举措，缩紧房贷，提高首付等等政策。我认为深圳二手楼回暖跟银行政策是密切相关的。如果预测的话，我们今年是没有回暖这个希望了。当然我也不赞成创辉这位朋友所说的要两年，因为深圳的刚性需求是存在的。大家可以分析一下我们的交易，现在基本上是买家在买。深圳自住需求一直没有减少，而且一直在增长，而只是在观望，他觉得现在价格可能还会下调。我个人觉得如果现在买房自己居住，是最好的时期。我们公司也经常说首次置业正当时。现在招商地产的房子我们也在销售，这是我们公司内部模式的改变，这里就不多说了。从二级市场来说，我们现在在卖兰溪谷，我觉得卖的速度很正常。这就是一个房地产正常、理性的时代。我们在座很多朋友都经历过2001、2002年，那个时候一个铺一个月就是8万左右。如果大家有志在这个行业发展，这个时候是最好的发展时期。我前天跟福田几家公司在谈，准备收购，我觉得现在成本很低。所以大家不要太多的担忧，比我们担忧的是政府、银行。如果这种情况继续下去，政府、银行会更紧张。我们大家现在要加强自己的营销渠道、练内功。至于市场怎么样，大家不要太过于担忧。
主持人（韦志军）：招商置业有没有碰到关铺和裁员的情况？
邝乐礼：我们没有，我们希望借着这个机会进行调整。去年做三级市场人员的心态很不好，大家都没有把精力放在练好自己专业，就是找几个投资客，不断买卖。十个员工做100万，你想他们的收入是多少。甚至很多员工借这个时机炒房，所以社会上对我们行业的误解也是有的。现在就没有这种情况，如果自身在这个行业立志好好发展的人，就要提高自己专业素养。这一两年，三级市场做得不太规范，与这个市场暴涨有很大关系，我们非常希望这个调整时间长一点。如果明年6月份回暖，这是最好的，这个时间是比较合理的。这是我个人的看法。
主持人（韦志军）：我们进入第三个话题。借助各位的智慧给我们置业者一个建议，就是现在的置业采取什么样的决策？我们一定有不少的朋友都会说现在是投资最好时机，我个人也表示认同。但是因为我们各位所处的位置，一定会给大家一个先入为主的感觉。我希望各位发表的观点，就是你怎么样让置业者听了你的话会确实觉得很有道理，而不是觉得是站在你的立场。
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梁文华：如何去看置业跟投资有两块，一个是投资，一个是置业。先讲置业吧。如果买来自己住的，因为你又不是投资专家，什么时候买都不是太大的问题，特别是到这个时候，因为从大方向来说，楼价大跌的空间不大，在深圳土地供应量以及人的增长量、包括环境改善，因为深圳是全世界的一个移民城市，也是一个人口增长量最大的城市。作为一个住家来说，买来自己住的话，从整个大方向来说，人民币升值等等。你买来就是自己住，房子就算上涨到1个亿，跟你也没有关系。特别是不是高端产品，我觉得是可以买的，也是一个好机会。因为整个楼价我认为有几点：楼价要上涨下滑，豪宅是一个标杆。因为这些人思维比较清晰、决策力比较强。对首次置业的人来说，长远来看还是一定要买的，因为长远来看楼价还是会涨的。
对投资客就要开始考虑这个问题，它的渠道问题。第一，看未来这个市场的涨幅、投资价值，还要算利息，而且他是不是最好的渠道。比如现在还有股票、基金等等。这就要看每个人的判断。从大方向来看有两点：第一，银行政策。这是直接冲击到投资客的利益。第二，一手楼的问题。我们这两个月在关注一个问题，像万科的楼盘一天卖完。在现金为王的时候，他的决策力做得非常理性，他原来定的均价是9000元，突然开盘的时候调到7500元均价，一下子全部卖完。是这个平静的市场下唯一能卖完的。这发出一个警告信给我们整个消费者，第一，发展商的态度。如果银行再收紧，估计发展商也会出一些问题。他再不采取类似壮士断臂的话，也会出现问题。如果每个发展商都这样做的话，可能投资客就要考虑一下。如果从保值来说，他又没有太多的投资渠道，为什么国家遏制外资进来置业，我觉得买房子绝对是一笔可观的帐。所以，投机跟投资，短期跟长期这个很重要。如果短期获利的话，我觉得空间就不是太大。我建议可以考虑缓一缓。如果中期来说，我认为是没有问题的。就是要算自己的帐。
我认为中小户型的，特别是市内那些比较繁华的地方，楼价下调是很有限的。因为出租率很高，有很多方面可以支持。可能豪宅是标杆，包括我们这两个月成交，大部分都是经济型住宅，影响没有太大。大部分是影响我们豪宅这块。从数据也可以看到。所以我觉得投资这块，中长线是可为，如果短期获利的话，就有所保留。
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孔军：97年亚洲金融风暴，香港当时楼宇经过5年周期，其实是降了超过5成以上。我们很多董事也一样在供楼。如果你香港人买楼，你不行的话，你要终身付这个债。到现在，这些人经过这么多年积累后，又重新二次置业或者重新做一些投资，最近香港楼盘是比较活跃，并没有因为97年亚洲金融风暴给这些真正住家客打击。香港一尺价格7000元以上，一平米超过7、8万，这样的价格都有人敢进去投资，我认为这是他对香港经济整体看好。依靠大陆的背景，我觉得它的价值是有所体现的。
房地产置业投资，我自己看法也是一致的，基本上还是一个比较好的投资品种。现在上海有很多基金十年前就进来了，但不是他马上就要动，而是慢慢发展。我觉得一个地区不动产升值是有一个长期因素在里面。第二，从背景来讲，不谈人民币升值，就只谈需求。从整个深圳来讲，我也去二线城市待了几年，居住环境、城市规划是完全不能比的，生活质素要高很多。如果我预计一台车要降10万，一年后才能降，我现在买了，我起码可以享受生活，享受车给我带来的便利性。从另一方面，价格下跌不大的话，未来下降8%-10%，房地产投资回报每年也有8%、10%，这也有一个基本的保本。我劝真正想自住的客户，现在选择空间是蛮大的，我们完全有理由做这个选择，不要期望价格再降10、20万。作为投资客，适当观望，然后找一些比较热的点去做一些投资置业的尝试，都是未尝不可的。
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封雷：前面两位老总都讲了很多，我个人观点，5、6月份有人问我买现在买房合适不合适？我说你是投资还是自己用。自己用的人什么时候买都是对的。最起码你可以实现安居乐业。对于投机的客户，期待短期买入马上可以获利的客户来说，就应该慎重了。深圳的房地产三级市场，购买物业作为长线品种应该是一个比较好的选择，不管出租还是作为保值增值的投资品，我觉得深圳房地产市场还是一个比较好的选择。
主持人（韦志军）：袁总一直都在一线，您给我们一点建议？
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袁新有：这段时间作为用家以及长线收租来说，是一个很好的时机。目前楼市已经下调了，有些地区已经下调30%，有些20%，有些15%，像罗湖区比较平稳的都已经下跌了15%。如果整个深圳平均到25%已经是很底线了。因为有很多之前贷款都是贷2、3成贷款，如果跌到连这个首期都没有了，他就不会再跌下去了。作为长线收租、自住的，这个就是一个比较好的入市时期，价格比较低。并且自己可以非常冷静的，有置业顾问的推荐，去选择自己心爱的房子。前几个月真的太疯狂了，当他选好了，可能这个房子就卖掉了。现在不一样了，他可以非常安静的去看，看中了，可以选择自己心爱的房子。作为收租来说或者作为住家客来说，这是一个好时期。但是作为投资客来说，这个时候就要想一想了。你这个时候把资金投入了，有可能这一年没有上涨，那可能你就要亏钱了。但是作为长线收租或者用家来说，长线收租他看的是租金，这对他是一个很好的时机。刚才世联总经理也讲了豪宅会跌的比较多，但是这只是一部分豪宅，还有一些优质的花园其实是没有跌的，比如罗湖区百仕达就没有怎么跌。所以如果用家这个时候选择自己心爱的房子，基本上不会跌的。因为现在已经跌的比较低了，平均25%我认为已经是OK了。
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杨志红：我觉得住家就跟炒股票长线一样，随时都是好机会。如果投资客这块，因为统计出来的数据好像都是一手楼的数据，老是说深圳房价每个月10%的上涨，实际上二手楼这块根本没有上涨。二手楼这块其实已经在下跌一部分了。我3月份去过武汉、成都，到现在楼价都翻一番了，真的比深圳猛很多。其实深圳这几个月，二手楼都已经在回落。相对于武汉，当时好的地方1.2万、1.3万，现在都1.5万、1.6万。深圳市区好的二手楼8000、9000元的都有，不是说特别高。相对于地和楼来说，内地的市场土地资源是大量的，而且环境资源都比深圳好很多，湖、山都是大把的，怎么扩展都可以。深圳土地完全是有限的，我觉得是因为这个数据统计的不准确，造成有一些误解，搞得好像房价很高很高，我觉得相对来说不算太离谱。
徐勇：我也分两方面来讲：首先先说投资。投资分两种：一种是短线，一种是长线。短线投资客户通常都是哪个地方有盈利，就转向哪里，他不会受市场约束。对于一些长远投资客户来说，现在也是一个入市好时机，因为深圳资源是有限的，有一些有稀缺资源的地方在这个时候他可以自由的选一选，多一点看楼，各方面综合素质都去对比一下，可以选择一些中高档楼盘作为长久投资趋势。
另外住家客在这个时候也是入市的好时机。因为现在市场份额在减少了，包括我们地产中介公司、开发商各方面都力求服务的标准。在这个时候他们可以真正享受到真正的上帝式服务。以前在旺盛的时候他们是享受不到的，因为成群的投资客上来，看见好货了就即刻进货，根本不给你任何考虑时间，这个时候他可以慢慢考虑。
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高雄武：简单说一下，作为自用来说，现在买房有两个好处，一个是议价空间比较大。再一个，在静心选择上、服务方面空间更大一些。我建议春节后，那个时候可供选择的房源更加多一些，但是不要再远了。因为你是自住的。
对投资的来说，这种左手倒右手赚钱的投机者，第一，要算清楚自己口袋的钱。第二，一定要回头补补课了。房地产是一个好的投资品种，但也不是谁都可以投资。想左手倒右手赚钱的，干脆就别玩了。把你的钱看好，这是最关键的。保住本金，回避风险。
真正意义上的投资客，实际上他们并没有歇下来，他们还在投资。他是真正意义上的投资客。他有自己的一套体系，包括核算、测算，包括对物业本身的测评，这是比较成熟的一块。这群人我想他们是不会消失的，因为从大的角度来说，深圳房地产是一个比较不错的投资品种，这是无庸置疑的，只是怎么投法、怎么选择而已。
自用客还有一个好处，你现在可以真正意义上去选择你喜欢的，比较有品质的物业。在之前非常态的市场状态下，你基本上没有这个机会的。因为有太多的投机客。目前你选择的余地更大一些。我自己的钱袋看得很紧，我打算过完年再说。
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施武江：给大家谈两点：第一，对投资这块目前来讲在深圳这里的投资，风险稍微大一些。我倒建议投资的方向瞄准珠三角这块。目前珠三角可以说是连为一体了，尤其是交通工具设施的齐全。比如说地铁的开通以及轻轨、高速铁路、港珠澳大桥。珠三角会因为交通的便利，把整个珠三角距离缩短，而且目前珠三角比较优质的楼盘大概去到7000、8000元左右，如果从投资角度，我倒建议往这个方向去走。归纳一句话：深圳的今天就是深圳周边城市的明天。
第二点，针对深圳这个市场，比如说房价，现在1万多元，这样的房价我认为还是值得购买的。周边城市都7000、8000元了，深圳卖到1万多，这些物业是可以购买的，哪怕投资也好、住家也好。另外中国本身人多地少，尤其是深圳弹丸之地，土地资源还是很紧缺。房价上涨这是必然的。我们现在看到的只是一个下调，只是经过两三个月疯狂暴涨，现在回调是很正常的。它就是一个盘整期。短期的盘整永远满足不了长期房价上涨的趋势。
主持人（韦志军）：前面几位老总都给大家提出的很好的建议，尤其是分为投资跟自用。事实上一致观点就是对自用客来说现在是一个非常好的时机。从时间上来讲，我想剩下两位嘉宾我们黄总跟邝总，您能否给大家一个建议，从区域上来讲，哪个区域会比较好一些。有请黄总。
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黄梓武：我觉得如果光看深圳来说，还是关内吧。关内成熟的地方肯定是首选。投资来说，我们应该放宽一点。因为上半年带给大家财富后，下半年到外地置业已经变成一个很大的话题了。不仅仅是珠三角了，可能武汉、重庆、成都都可以看看。深圳人具备这种眼光去放眼全国，至于我们房价是高还是低，我们可以看看周边，就不可以老是说这边就是带动，不断上涨，我们可以看看国内其他城市的房价。如果投资者来说，我建议大家可以去外面城市比较一下。假如自己有一个心理预期，10%、15%就是一个下调空间了，那么有这样的房子就可以买进，不能说就要买到一个最低点。投资和自用就是这样的分别。
主持人（韦志军）：有请邝总。
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邝乐礼：首先我很赞成刚才几位朋友对于投资跟置业的时机，我很赞同，我也是类似的观点。至于区域，自住的话，有很多人说特区内房价太高，是不是可以去偏一点的，比如龙华、宝安，房价节约的钱可以买一部车，把交通时间缩短了，但是大家也知道，深圳交通的拥挤非常厉害。时间成本如何，这个要自己算一下。如果在市内上班，就算贵，我觉得还是在市内选择好一点。我们公司在龙华有项目，去一次要花一个小时，如果在路上花一个小时，节约一些钱这也没有意义。
投资来说，这是一个很好的时机。至于说什么时候是抄底，我想没有哪个专家能做到。我可以给广大市民一个建议，首先要做好一个中长线的心态。产品上可以在一些交通比较好、出租率比较高的，可以有租金收入的中小户型产品。这样租金可以抵月供。第二，大家可以找一些稀缺的产品。全球上获利空间非常大的就是豪宅产品。豪宅因为稀缺，在深圳来说，价格会走得怎么样，我看并不一定会比香港低。这两年中国财富增长很快。作为豪宅来说，他本来就稀缺，我们以前开半山海景别墅，假如有50个亿身家，花1、2个亿买别墅，我认为很正常。我们深圳有多少这样的财富的人，这是非常吓人。如果深圳创业板上市，符合创业板上市的企业，深圳周边有2万家，一家上市企业里起码产生5个富豪。所以说如果大家投资豪宅的话，我建议大家选择稀缺的、有特点的豪宅，一定有很大的空间，这个空间大得吓人。我个人对投资是这样看。很普通的、产品有替代性的就要尽量谨慎一点。
主持人（韦志军）：谢谢邝总。非常感谢大家今天奉献的精彩观点，搜房网一直致力于服务整个行业，为大家做出一点贡献。希望为大家寒冷的冬天送上一丝温暖，在大家腾飞的时候我们也能送上一丝清风，今天节目到此结束，谢谢大家！
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