活动流程：

⊙ 主持人介绍参加本次活动的领导和来宾；
⊙ 由慈溪市人民政府副市长戚兴初先生致词；
⊙ 国家建设部村镇建设办公室副主任、博士赵晖先生演讲；
   演讲主题：城镇化与中国房地产市场发展
⊙ 上海合生创展有限公司总经理贺大川先生演讲；
   演讲主题：房产品牌建设和发展趋势
⊙ 华东师范大学国际发展研究院教授、博士余南平先生演讲；
   演讲主题：人民币升值背景下的房地产与金融市场
⊙ 宁波市规划局总规划师、建筑学博士沈磊先生演讲；
   演讲主题：统筹与提升—新模式规划余慈中心城规划思考
⊙ 慈溪市泰兴房地产有限公司总经理严启新先生演讲；
   演讲主题：慈溪房地产发展之路
⊙ 与会嘉宾讨论、交流。

活动简介：

由慈溪市人民政府、中国住博会组委会主办的“中国住博会2007精品展暨慈溪市会展中心落成典礼”定于2007年9月21—24日在新落成的慈溪市会展中心举办。这是慈溪市政府首次承办国家级大型展会。
 慈溪市经济发展迅速，实力雄厚，其综合实力和基本竞争力分别居全国百强县（市）第16位和第9位。随着杭州湾大桥的开工建设，慈溪市纳入了以上海为中心的“2小时经济圈”，更是迎来了前所未有的发展际遇。慈溪市政府高瞻远瞩，在其新“现代服务、大桥经济”为主题的中国住博会2007慈溪精品展。

主持人：下午的论坛现在开始了！

各位领导，各位来宾下午好！

中国住博会2007年慈溪会展中心隆重开幕之际今天下午在这里举行中国房地产开发建设交流会，首先让我介绍一下今天出席论坛的各位嘉宾：

中国房地产及住宅研究会常务副会长员政策部副主任包先生（音译）、国家建设部村镇建设办公室副主任、博士赵晖先生、华东师范大学国际发展研究院教授、博士余南平先生、全国装修行业协会秘书长梁建章先生（音译）、宁波市规划局总规划师、建筑学博士沈磊先生、上海合生创展有限公司总经理贺大川先生。

今天这次会议受到慈溪市人民政府高度重视，今天出席会议的慈溪市人民政府领导有：慈溪市人民政府副市长戚兴初先生，慈溪市人民政府办公室副主任（音）  慈溪市发展和改革局局长层建国（音译）先生，慈溪市建设局陈节冯先生（音译）、慈溪市规划局局长攻坚能（音译）先生、慈溪市国土资源局院长史建范（音译）先生，慈溪市经济发展局副局长余尹旗先生（音译），因为参加的领导很多，我就不一一介绍了。

今天论坛重点是围绕住房和房地产的发展、开发建设的经验以及相关的政策背景来开展，今天我们邀请建设部有关专家和领导，以及这方面开展研究的学者和开发项目做的很成功的企业经理，来共同论坛。第一方面是从政策方面谈，第二是当前经济和房地产之间的关系。第三是在中国现在的情况下如何打造房地产品牌企业。今天的安排主要是围绕这三个方面。

首先我们请慈溪市人民政府副市长戚兴初先生致词！大家欢迎！

慈溪市人民政府副市长戚兴初：

尊敬的各位领导、各位来宾！今天房地产开发建设交流会在我市隆重召开了，在此我仅代表慈溪市人民政府对本交流会的召开表示热烈的祝贺。向莅临我市的各位领导和嘉宾表示热烈的欢迎。

慈溪地处浙东沿海，杭州湾南岸，北以上海隔海相望，建设中杭州湾大桥的难岸，总面积1154万平方公里，户籍人口102万，有17的镇，慈溪历史悠久慈溪市自然条件非常的好，拥有77公里的海岸线，是全省土地资源最丰厚的地区之一。重视合作共赢，重西南，海纳百川人文精神，成为慈溪新世纪人文精神，慈溪历史上名人很多，拥有全国重点文物保护单位，众多名胜古迹。近年来，坚持走开放强市可持续发展之路，坚持大开放，大调整，大提高，艰苦奋斗。工业总产值超过1600亿元，城镇居民人均达到21600多元。在全国综合实力和竞争力排位中分别居16位和第9位。城区面积有34万平方。人均环境逐步好转，新环境不断改造，环境治理、康居工程，农村实施工程不断推进，城乡呈现新的发展，全国环境综合治理先进城市，和浙江省文明城市，卫生城市等称号。我市房地产起步以上世纪八十年代，近几年随着我市经济的发展和城市化进程的推进，房地产取得长足的发展，居住住房消费得到有效了启动，房地产市场的发展对提高我市城镇居民住房水平和改善居住条件和拉动经济发展发挥了积极重要的作用。据统计显示，02年到06年全市房地产累计投资103亿元，占17%。02年到06年房地产业增加值总额54亿元。房地产产业的发展培育了我市土地市场，02年到06年我市共出让用于房地产土地1496亩，占全市土地供应总量4.6%。

经过二十多年开发建设和旧城改造，中心城区以建设小区160多个，建成国内房屋建筑有160多万平方米，旧城改造房屋达到130多万平方米，现中心城区有14万人入驻了新房住宅。

商品房开发在改变了住宅建筑的同时也改变了城市的面貌，提升了城市品位，我们也建成了东方明珠城等获得省市人居奖的小区。我市开发产品以从单一的住宅、商业用房向办公用房齐头并进。

商品房质量和档次有了质的提高，住宅小区的配套越来越完善，许多智能化设备被越来越多运用。慈溪市发展到了一个十分关键的历史阶段，市第十二大党代会提出了建设新慈溪的目标，要实现五大跨越，其中一个是人居环境跨越，我们正朝着目标要求，全面落实科学发观。力争到2010年成为国家环境模范城市，我们深知我市房地产开发建设工作离上级总体要求有很大距离，这市交流会在我市召开，为我市提供了一次绝好的学习机会，为我市房地产工作上一个新的台阶，产生积极的影响，在这里真诚的希望房地产行业的各位领导和嘉宾，对我市房地产开发和建设工作，多提宝贵的意见和建议，我们将以这一次会议为基础，进一步加强工作力度，创新思路扎实工作，努力开展房地产在我市工作新局面，最后预祝房地产开发建设交流会取得圆满成功，祝各位身体健康，工作顺利，生活愉快。

谢谢大家！

上海合生创展有限公司总经理贺大川：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！

结合我们自己企业的发展，向大家谈一下房地产企业发展的势头，仅供大家参考。

分六个部分来介绍，一是品牌与企业的发展，主要要追溯到品牌作为专业营销的科学体系出现在二十世纪初期，1931年的时候迈克尔洛伊已经引进了品牌竞争机制，作为一个产品经理以总经理形式对产品市场负责，这对消费品行业受到了很大挑战。消费产品的同时不仅仅是停留在产品的功能层面，逐渐向产品的价值观文化背景倾斜。与品牌发展相关有一些历史实践，我大概介绍一下。1907年初期IBM导入了VI的典范，这是最早的识别系统。麦当劳在世界上首创连锁模式，为餐饮业指出了一个经营方向。通用电器阐述了新的营销观点，公司发展理念也发生了新的飞跃。在八十年代的时候，客观满意度在日本、欧美各国新兴，1988年美国品质奖成立，这时候IB  M这些品牌逐渐获得殊荣，成为质量标准认可的创始者。1985年杰克逊强调了观点营销的成立，他强调维系和发展与顾客关系，98年品牌资产的理论诞生了。实际上人们对消费的品牌从一个雏形做一个产品到做一个品牌的不断提高。

如何理解品牌与企业竞争力的关系。许多企业一说品牌，往往以为品牌是企业的一个标识，认为创立品牌就是多注册几个商标，而没有看到品牌深层意义，不能深刻的洞察社会消费趋势与需求，是无法理解品牌价值和功能的，严格的说当一个企业决定用品牌实现成长的时候，就意味着他的生产与销售产品的方式将发生变化。品牌是一错综复杂象征，品牌也是消费者对产品的一个印象，产品是企业生产出来的东西，品牌是消费者购买的问题。产品可以被竞争力模仿，但品牌是独一无二。每一个品牌都有一定的个性产品，但不一定所有的产品都有品牌。

房地产行业，我们回顾一下中国企业的进程，任何一个成熟的产业都经历了从求大与供到就供大于求，我们刚刚研发一个新的产品的时候，大家都去买，这时候大家都去模仿，模仿以后就是就供大于求，这时候就要追求品牌的市场。回顾一下房地产二十年走过的路，1982年我们在这以前都是分配房子，从82年国务院在四个城市试点销售房子，91年第一次房地产企业A股上市，92年全国房改全面启动，98年全国土地储备上海土发中心成立，这时候政府专门引导收土地，销售土地，经营土地的中心。同期在98年住宅实物分配全国取消了，银行按揭政策也全面启动，这对购买房子起到了很大推动作用，同时我们公司也在香港上市了。02年实行了土地招拍挂制度，在03年进行了新一轮宏观调控，一直到05年部分房地产行业门槛提高了，这时候实际上也就是刚才赵司长讲的就是大浪淘沙的过程，就是品牌垄断的雏形。

房地产企业实际上跟其他很多企业一样，市场成熟造成制造商品牌的运营，房地产市场也不例外，香港欧美目前房地产行业很容易看到，当时的房地产行业的特殊性，到最后集聚国内每一个城市每一个地区都实现了二八法则，就是20%企业开发了80%的市场，这主要是品牌效应所集聚的。品牌企业占据市场是大势所趋，中国房地产市场很不成熟，但还是有一些欧美投资基金业提到在未来十几年至少有一家房地产开发企业将占有10%的份额。我们公司在广州最大的时候占15%的份额。

品牌化更是管理的提升。房地产公司都是以掌门人来管理的，一个人说了算，现在房地产企业是一个快速成长的企业，管理的影响表现也不明显，随着土地政策的高速规范竞争层面的变化，行业的进一步成熟，一切问题是必然会加剧显现。先一段还没有实现招拍挂以后关系是很重要，现在是要凭企业管理、品牌化管理来体现了。

房地产行业的特殊性，实际上就是地段、地段、地段，就是不可移动性。客源的区域性，资源的唯一性，不可移动性，传播的区域性。对开发商来讲产品、价格、通路和促销，对顾客来讲就是需求、成本、便利、沟通。成熟的房地产市场建立品牌的必要性。快速消费品有多个终端，但房地产的产品只有一个销售终端就是售楼处，要打通这个通路，你销售房地产必须要品牌化，消费者都楼发生一些互动，要商量。短期的销售不会形成品牌化，只有经过开发多个楼盘，形成一定的整合，映射到房地产品牌上来，这样品牌的资源化就会显现出来。再一个房地产信任需要表白，在房地产销售过程中，大家都知道，现在卖的大部分是期房，你看到只是模型，你怎么样去相信他，这时候品牌是占主要的地位。现房当然可以看到，但现房基本上是没有房源可卖。

合生品牌发展的轨迹，我大概介绍一下合生，合生创展是92年在香港上市，99年开始启动全国战略，99年进入北京，01年在北京和广州成立了合生会，主要是企业与业主互动的平台。02北京天津合生会相继成立了，最近产品已经覆盖了三大都市圈的六大城市。我简单也介绍一下合生企业品牌维护，01年做了产品的升级，这一年主要是在广州，进行了板式转变，使得市场得到提升，这一年叫产品的升级年。02年当时重点是抓工程质量，那一年定位是质量服务升级年。03年主要做规范合同签订，这一年定位是诚信的服务年。04年因为业主比较多了，我们做了居住文化升级年，主要做了社区文化，希望业主跟物业、开发商互动，做了一个居住文化升级年。05年主要是做物业公司下工夫，居住价值全面升级年，主要是在服务上的提升。06年合生又做了创新的发展年，主要是新一年户型的发展，主要针对90/70的政策。今年我们又引入了一个创新生活这么一个活动。

合生品牌建设客户的需求，自从合生进入城市以后，我们非常注重大众需求与城市需求的结合，我们规划理念得到最好的理念，聘请了最好的设计团队，合生品牌建设客户可以承受的价格这是我们针对合生高效能产品追求永无止尽。我们进行了全国材料的招投标，使产品的成本降低了，售价也就降低了！客户能够方便的买到产品，我们有专业营销队伍对产品的前期规划设计就分析确立了客户定位，实际上不需要客户找我们，我们的信息发布总是会精确的在他们面前出现。企业与客户双向交流与沟通，合生在与客户沟通方面主要有三个办法：经常性，多样性、公共活动社区活动大量的日常项目和品牌广告的发布，还有合生会会员体系。

房地产品牌的竞争主要有这么几个，一个是随着房地产行业的成熟与透明，逐渐由资源竞争逐步向品牌竞争倾斜，原来是靠关系，以后靠招拍挂以后，规范化以后你的竞争能力要体现出来，品牌是非常重要的一点。优秀的品牌代表优秀的管理，优秀的企业文化，优秀的人才队伍，这都构成了优秀的企业基础，我们相信中国房地产行业在未来的十年里会有更多优秀的品牌诞生！

今天我主要介绍这些！谢谢大家！

主持人：谢谢贺总！

下面有请华东师范大学国际发展研究院教授、博士余南平先生给我们做主题报告！

他的题目：人民币升值背景下的房地产与金融市场的关系。

这个题目是很有冲击力的，请余博士！

华东师范大学国际发展研究院教授、博士余南平：谢谢主持人，今天有机会来慈溪，跟大家一起探讨一下人民币升值背景下住房资产价格与金融市场的关系。

从目前经济学上来看我们关注两个比较经典的例子，一个是本币在马克升值过程当中，所出现的产业结构和变化、资产家的变化，一个是日本、包括台湾、香港、韩国的情况，我们做了两个案例研究。结论是我们必须要接受一些教训和经验，来避免在人民币升值过程中大量流动性过剩情况下由于刚性需求的存在，投机性资本的存在对住房价格进行推升，如果出现这个情况，人民币升值有一个最大的特点，经济学有两句话，一个是利率决定资产价格，一个是汇率决定产业结构。前面一句讲的是，目前我国的CPI有6.5%，央行不得不几次来调整利率，控制通胀预期，同时减轻由于通胀上涨对老百姓收入的影响，中国目前来讲大部分是穷人存钱，富人投资，富人很有钱，但帐户上没有多少钱大部分是投资。流动性是长期宽松货币政策从1985年到现在，世界各国央行为了振兴经济，都实行比较宽松，货币政策，目前累计的情况下在全球发行了大量货币存量，货币存量一定要通过投资的方式进行吸纳，我们知道所谓流动性过剩是生产、生活市场交易过程中不需要的一部分钱，这一部分钱肯定要拿去购买一定资产，购买哪一类资产，就取决于在本币升值过程中国家所相应的特殊产业政策。德国来讲，94年也进行了升值，德国当时有特殊的房产政策，他比我们过程还要苛刻，比如说租房价格不是由房东和房客来定，再一次大战住房紧缺的时候是政府来定的，这么多年改革以后是由租房者协会确定一个他可承受的价格比，一般是工资或者是家庭工资收入25%，我们称之为价格明镜，这个明镜一旦出现以后，政府公布在网站上，如何房客与房东发生纠纷以后法院判决是以这个明镜为基础的。这并不是最核心的，最核心是最要命的一条，这个租赁广大一定签订就是一个准长期的租赁关系，只有一种情况你可以把这个房客赶走就是你能向法院证明你比这个房客更需要这个房子，这就没有给德国创造炒房子的空间，德国的企业主要是靠证券融资，股票市场规模比较小，在马克升值过程中，德国的企业被迫只能是通过技术创新，德国是全世界劳工、环境保护最严格的国家之一，工人福利待遇非常的高，劳动力成本这么高，他必须通过产品和技术创新来改变他的全球竞争力，这有什么结果呢？从94年到今天，14年过去了，德国是世界上目前出口冠军，中国出口增长率是10%，德国只有8%，在08年中国可能会取代德国成为出口冠军，这个数字看起来是很好的，但如果打开产品出口结构来看的话，中国出口产品的核心大头40—50%都是纺织品、轻工品、日用品，德国大概48%是机械制品包括奔驰、宝马汽车类，还有大量机械设备，这些产品都是世界级的产品。现在德国产品全球代表形象首先是安全，非常高质量的，它的形象已经成为高品质，高质量的代表。中国的产品尽管在世界上、玩具、手工制品、服装呀，99%玩具都是中国制造，随着本币的升值，你们慈溪余地周边浙江县市，你可以去问问企业，随着本币的升值，进出口压力在逐渐的增加，本币升值过程中，劳动力成本再上升的话，其实你的竞争优势在下降，将来这些产品会转移到哪里去？比如印度、斯里兰卡等劳动力成本更低的国家。日本有四个产业，造船、钢铁、电子、汽车工业，是他们支柱产业，在世界上出口占统治地位。我们现在再来看看日本的出后在世界上比较好，一个是造船现在已经是第三了，钢铁我们是世界出口老大，日本已经无法跟我们竞争了，电子产业经过二十年的改造，过去在我们小的时候三洋录音机都是日本的，但现在日本在这个产业当中逐渐退出一部分市场，目前说目前这个液晶屏做得最好是三星，电子工业已经有一部分产业转移到韩国、台湾、新加坡。从汽车工业来讲，日本汽车随着中国吸收外资企业品牌，我们可以看到一个趋势，中国出后汽车的规模在以每年25%速度增长，过三到五年全世界买的车可能是通用的牌子但在中国制造。

为什么说日本从89年经济崩溃到现在十几年恢复不了，因为他没有优势产业了。日本当时用这个钱干了什么事，这是值得研究的，日本当时有大量外汇，大量的流动性，日本人把这些钱拿来投资了房地产，以房地产为主导的产业，自己买了不够还去美国买，买下了几乎当时所有的世界名画。但是经济的核心基础是在于产业本身随着技术革命的增长，你有没有创新能力，他没有抓住流动泡沫过剩的机遇，他拿钱去做固定资产投资。亚洲人有一个习惯，日本的道路其实并不是日本独有的，亚洲都有这个情况，在亚洲人来看，唯有土地是可以保留下来的。使得他有钱以后没有进行技术革新和技术创造，就导致了他今天这个结果。

对应的是说第三个例子，在流动性过剩的情况下，怎么样来利用和抓住这个流动性。1996年由于全世界央行持续发行大量的货币，其实已经有很多钱可以进行投资，美国在96年迎来了一场信息革命，当时在股票上出现了纳斯达克现象，全世界的人拿着钱去美国买互联网公司，到2000年三月份，纳斯达克从五月份掉下来以后，投资人惨重，纳斯达克泡沫使全世界投资人代价惨重！但我让大家换一个角度来看一下，纳斯达克一百家公司有78家公司关门了，但活下来的公司是谁，雅虎就是当年活下来的公司，谷歌也是当年活下来的公司，换句话说如果没有当时全世界人拿钱去纳斯达克，就没有今天的雅虎和谷歌，就是说美国利用了全世界货币存量，帮助美国公司在信息技术公司的地位，美国人很聪明，拿全世界的钱帮自己玩，玩死了对不起，玩活了就是美国自己的公司。在日本今天面临的问题也是很困难，要么是走日本的到底，一样我们今天钱很多，外国人很多赌人民币升值拿进来，拼命投资住宅，把房地产价格炒得很高，我问大家土地代表不代表一个国家的核心竞争力，我认为不代表。有一句话是土地本身没有价值，我认为这个说法应该是这样，土地的价值，比如说这个会展中心，如果没有周边这么好的规划，没有建这么高的楼，这个土地的价值只有两种可能性，一个是种粮食的农产品价值，一个是地下矿产价值，其次以后他本身没有什么价值，因为有了地面附着物就把土地价值炒得很高。现在有很多理论说，现在是老百姓有刚性需求，我们现在城镇化是42%，问题核心不在这里，问题核心是当有足够钱的时候，拥有这个房子相当于拥有每天下蛋的鸡，只要这个房价还在涨，能帮你赚钱，你就会拥有它，这就是未来住房政策需要改变的核心。要限制对它拥有，但这个过程当中，并不等于说，住房产业本身将来不会发展，它发展的方向是另外一个，我就不多说了。我谈的核心是假设我们认为在本币升值过程中目前的确流动性过剩，资产泡沫，在这两个泡沫当中，我们选择哪一个，或者是更倾向选择哪一个。就目前来看，我们把这三个案例做了比较，我们认为后面这个，股票上这个泡沫如果善于利用的话要比房地产泡沫好得多，这个上面你可以做很多你做不到的事。比如说我国目前社会养老保障基金目前还有一些亏空，靠什么来补，将来补的来源就是靠目前国家持有上市公司30%左右的股权，比如说国家拥有工商银行68%股权，国家要这么多干嘛，55%可以保证你控股，剩下13可以把他卖掉。第二个战略目标我们知道，一个国家的崛起需要强有力的产业支柱，或者是支柱性产业，分析近两年的例子在七年以后，在普京刚刚接受俄罗斯的时候，当时这个俄罗斯情况非常的糟糕，欠了一身外债，他用了仅仅七年多的时间把俄罗斯重新打造成一个帝国，过去想都不敢想他会站在世界的舞台上，一个是重新整合了对俄罗斯对重要的经济命脉就是石油和天然气，把这些公司重新凝合成大公司，能源已经成为战略牌，如果哪个国家关系跟我好，我就给你比较便宜的价格给你，如果跟我关系不好，对不起断气！所以俄罗斯这两年，在1998年当俄罗斯解体的时候，当时的油价只有10.98一桶，现在整整涨了八倍，目前俄罗斯靠这个能源和原材料赚的是白花花的现金，拿进来以后投入国防，投入科教包括提高人民的福利，因此他现在有80%国内民众支持率，也就是说他现在可以任意的换人。对中国来讲，一定要学到这个经验，通过这个战略把我国的需要控制的其他产业，电信、电网、煤炭、航运等，这七各行业通过重组上市，把他做大做强，当这七个产业可以作大的话，我们这个流动性富裕的资本可以通过市场进行消化，从这个角度来讲，中国老百姓也为中国未来十年的建设贡献了自己的一份力量，也就是说你把钱花到该花的地方去。

最后一句话，在目前有两个泡沫的情况下，中国一定从未来政策来看，一定是倾向于控制房产价格的涨幅，重要是把资本向股票市场引导，把钱派到哪里去对国家未来十年五年更有利，因为我们不想重演日本的例子，这样对中国下一代是非常残酷的事情。

谢谢！

主持人：余博士从经济学的角度给我们大家，尤其是做房地产的朋友提出了一些值得思考的问题。

当然我相信他严重的理论，应该说对我们制订政策也是有一定影响的。

非常谢谢余博士精彩的报告！

下面有请宁波市规划局总规划师、建筑学博士沈磊先生给我们做报告！

房地产的发展应该说跟城市的规划有很大关系，他做的主题报告是统筹与提升新模式的规划，余姚和慈溪中心城的规划思考！

有请！

宁波市规划局总规划师、建筑学博士沈磊：

各位来宾下午好！我讲的题目可能是房地产市场没有直接的关系，但是因为今天在慈溪所以对余慈的规划进行一些阐述，可能对余姚和慈溪这一带房地产市场有直接的关系。

大家都知道余姚和慈溪是两个县市，按照目前规划体制当中，规划就是停留在一个行政单位当中，余姚做余姚的规划，慈溪做慈溪的规划，这一次规划是余慈中心城总体规划要把余姚和慈溪和在一起做规划，在这个规划当中，在国内也是一种新的尝试和模式。刚刚在国务院内参当中把这个规划做了一个报告。

今天介绍的规划，分三个部分来介绍，一是规划的概况，规划的背景，对理念规划的追求。

所谓规划的概况，由于慈溪的特殊性，经济条件也比较好，经济总量到05年已经占宁波28%，现在达到30%，人口密度也比较密。（  播放PPT）

余姚和慈溪因为历史同源，文化同根，山水同脉有良好的整合基础。因为在五六年以前，慈溪跟余姚是一个县，基本上文化历史山水都联在一起，这两个县市连在一起做整合的规划有非常好的基础。

黄色是慈溪，蓝色是余姚。我们着重在研究余慈中心城，包括余姚、慈溪两市城区，制造业比较发达的余北和周巷，包括他们城区的生态环境。余姚和慈溪总共的面积是2681平方公里，北部都市区就是余姚北部生态区，余慈中心城就是这个区域，（  播放PPT）这是余北和周巷这个区域。为什么要做这个规划，背景是什么？

第一方面，的确余姚慈溪是整个都市区发展以后是一个战略支点，现在宁波市委市政府提出东扩被北连南拓中提升。余姚和慈溪现在有为重要，余慈产业需要升级，这也是一个大的背景。在前一段时间我们对余慈空间布局也进行了研究。

如果没有杭州湾的建立，在长三角区域当中就是一个“C”字型格局，杭州湾大桥建成以后大家都认为可能会对整个格局产生很大变化，从规划的角度来讲我们一定要提前规划，同时也进入了以上海为中心的两小时经济圈，余姚和慈溪就变成了一个桥头堡。所以以后余姚和慈溪这个点某一种角度来讲，应该说在长三角当中是一个非常重要的战略点，必定会带来在长三角区域中重新定位。

随着杭州湾大桥的建立，这个区位将会得到很大提高。上海的制造业集群分工也会分到这个区域，两小时区域，上海与宁波地区相近，跟这一带人脉联系就很有优势，这样就会带动很大的，包括浙东的旅游业，海州提出一个让路让景，就是在五一和十一期间把路让给外地人，把景让给外地人。而宁波就是要把路建好，把桥架好，才可以吸引周围的人进来。

同时已经配置商业、旅游功能。在这个区域当中，我们现在有两条高速铁路要经过余慈地方。

中国现在发展是非常的快，因为大家知道，美国是基本上是靠高速公路来构架他的交通，欧洲是靠轨道交通，中国这方面发展的非常的快。现在余慈地区包括宁波，有两条高速铁路，一条是杭甬高速铁路，还有一条是跟上海的高速铁路，铁路场站就设在余姚和慈溪之间，这将对城市与城市之间，人流和货流都会产生很大变化。包括商务和居住的开发，这都会产生很大影响，城市格局也会发生变化。这个场站就设在余姚和慈溪交界点，由于慈溪环城东路之间。

规划背景，宁波都市区发展机遇和战略要求，现在宁波市发展非常的快，现在是2800多亿，现在这个区域要建立三大区域，一个是国际航展中心，国际航运中心，国际结算中心，服务业会迅速的发展，在现代区域当中，不能单单考虑宁波市的发展，余慈也是一个战略布局，要寻找两个区域之间，战略点，就是桥、港、城联动的结合。

到2005年宁波港已经突破6.7个亿，仅次于上海，排位世界第四，全国第二。港口发展会带动临港型工业、汽车、大量制造业的发展。到现在为止，宁波没有地方再去发展非常大量制造业的用地，所以余姚和慈溪将是宁波港扩大最佳地区，或者是宁波港潜在的腹地，在这个地区土地非常的丰富，现在空地有一千多万亩准备利用。

因为这个区域规划做的话，的确要解决实际问题，要解决民生，中国的行政是非常强大，但行政隔离造成的弊端也是很大的。播放PPT

播放PPT，这个图片上红色点就是城镇化的状态，就是天女散花，非常的零乱，需要整理。

大家都去周巷和姚北去看一下，同一条马路有一段是余姚的有一段是慈溪的，看看他们的规划，（播放PPT）姚北规划就把工业布置在慈溪周巷，周巷的工业也布置在姚北的门口，由于行政区域的隔阂造成了很多麻烦。所以就需要调整。杭州湾建立当中，这是全世界最长的跨海大桥，这个大桥某一种角度来讲是非常伟大的，接下去浙江省交通流向都会产生变化，比如说从南部京华时、温州、台州都可以沿着甬台温高速公路通过杭州湾跨海大桥，如果从绍兴和上虞如果通过大桥呢？当时就没有应对。这个区域道路更加有意思，可以说余姚和慈溪两个城市的道路，没有一条道路是顺畅的，余姚建一段，慈溪建一段。

播放PPT。比如说这一个地方就差六百米没有接下去了，这一条路也是慈溪就差一段路，余姚也没有把它接下来。

慈溪上杭甬高速公路非常的不方便，如果杭州湾通了以后如果不进行统筹和规划，以后余姚上杭州湾大桥也会非常不方便。包括客运中心，上次宁波毛市长曾经来听证公共客运中心，从慈溪客运中心到余姚客运中心开了两个小时，如果开汽车的话半的小时就到。

播放PPT，这个是姚北和周巷交界的地方，余姚这边湖面比较宽，非常的干净！慈溪这面就用一个闸门把他关起来，因为那边是污水。你看一条湖，搞的像两个世界一样。都是行政的隔阂。

做这个规划，从上面这三个方面，一个是大型基础设施，如果不做规划，就是宁波人、慈溪人的、余姚人的失误。所有要做规划的时候，是以理想城市的的追求，把慈溪和余姚当做一个城市来做，不管他们现在行政管辖如何。一合就是一个绿心、三片、余姚慈溪和姚北周巷，三廊，就是这三个区域形成三个绿化隔离带，使这个城市既是人工又是自然的平和。

现在世界上有两个观点，一个是希望它是田园和城市的结合，有很多农田围绕在一个城市里，另外一个观点认为城市必须集聚，集聚才是活力。我们现在完全有条件把这两个结合起来，既有田园又有隔阂又有效率的城市。

建成这种环境非常优美的绿色空间，里面都是旅游和度假，大家现在去看看，现在就是监狱，因为是城市的边缘，但以后会变成余姚中心城最美地方。这里是隔离带是把农田隔离开。

教育包括高级场站包括体育功能和文化功能都涉及在这里面，但大量都是休闲和绿色区域，这就是一个绿心。

三片：其中一个区就是高级场站结合起来，会展和商务在这个区域。慈溪这个区域有58平方公里，也是三条直线，向余姚和姚北靠拢，姚北和周巷是以工业为主，这个区域六十平方公里，也作为整个城区的片去。

交通也是一个非常重要的，现在交通一环三速八联，就是高速环路，（播放PPT），三速就是到上海、杭州的高速公路；八联就是这些点。

我们希望这个城市是高效、迷人富蔗的城区。

今天就讲到这里，谢谢！

主持人：谢谢，沈博士。把我们余姚和慈溪以后的发展规划介绍的非常的清楚。房地产开发周期比较长，开发前的设计一定要根据规划，不根据规划怎么样赚钱呢？！再次感谢沈博士精彩的报告！

我想今天这个报告会到这里已经将近两个多小时了，能够坚持坐在这里的同志我个人认为都是能够做大事，想大事的人？！为什么呢？组委会也是在精心安排，安排了三个博士来讲，我说你们要专门请他们来是很难的，第一他们学问大，第二他们所处的职位很重要，而且今天讲的内容严格来讲也是比较发散的，大到国家的政策以及发达国家的经验，具体到我们生活在本地区未来美好的蓝图。你们说重要不知道，有大有小，有深有钱，有未来也有现实，所以安排的内容很广，大家都能够坐下来，说明你们的兴趣，说明你们的修养和做事的能力。

我作为主持人也很欣慰。我们安排最后一位应该说是慈溪市房地产开发企业佼佼者，下面有请慈溪市泰兴房地产有限公司总经理严启新先生演讲！

主题提高：初探慈溪中小房地产企业战略合作。

慈溪市泰兴房地产有限公司总经理严启新：各位来宾，下午好！感谢住博会组委会给我们慈溪房地产企业一个交流发言的机会。

我今天演讲的题目是慈溪中小房地产开发企业战略合作初探。当刚才我们聆听了戚市长的介绍，对以后房地产前景的描述，也听了沈局长对余慈地区规划的介绍，作为房地产开发企业我们非常的高兴。近几年我市房地产企业得到长足的发展，但总体里说还存在着整体企业不实力，整合竞争力较弱，要改变目前现状，实现我市房地产业快速发展，除了引进大型外地房地产企业先进管理经验、资本、经营方式以外，更需要我们本地房地产企业的发展壮大，根据我市房地产企业市场和企业的现状，我认为我们房地产开发企业应该多互相交通交流，做战略合作之路。

 一是慈溪房地产业发展背景，我们起步于上世纪八十年代，经历了92年至97年调整期，以及97年以来快速发展期，房地产开发企业也由初期的三家发展到现在56家，另外11家外地企业在慈溪开发。在近二十几年发展过程中，累计开发销售商品房近六百万平方米，建成小区160多个，房地产业发展呈现三个特征：1、较早实现商品房高市场化。98年就实现了百分之百个人购买率。从93年开始推行商业用地市场化，2000年全面实行了土地供应市场化。宏观条件下，慈溪中小房地产企业所面临的挑战。

05年国家开始对房地产业实行新一轮宏观调控，调控对我市房地产企业带来一定的影响。主要面临以下几方面的挑战：中小房地产开发企业土地的取得比较难，这几年来，中心城区土地供应比较少，到今年八月份只有推出了56亩。对中小房地产开发企业造成很大资金压力，更说不上中小企业土地储备。

中小开发企业实力不足，难以参与旧城改造，随着土地资源不断减少，房地产开发项目开始走向旧城改造，而旧城拆迁后的面积都大块推出，面积达，总量高，中小企业难以承受资金压力。

中小房地产开发企业底子薄，缺乏长期开发的意识。目前我们56家企业没有一家一级资质企业，没有长期的发展规划。

中小房地产开发公司，融资渠道单一，融资困难，开发企业直接从金融单位融资十分的困难，从原来土地拍卖前，双方商定贷款数额，到现在我们必须办妥四证才可以办理贷款，由于房地产企业产业单一，几乎没有其他的融资渠道。

针对上述存在的挑战，我们慈溪中小房地产开发企业要在形势严峻房市中立足，必须创新思路，拓宽视野走合战略合作新路子。

合作的形式：实际上我市房地产开发企业已经在走战略合作之路，而且已经有了比较成熟的案例。目前合作的主要形式有以下几种，一是本地中小房地产开发企业与外地一级房地产开发的合作。二是与本地二级房地产开发的合作；三是本地房地产开发企业与工业非房地产企业的合作。

战略合作的优势，实施战略合作的目的是整合企业与企业之间在资金、人、品牌及经营管理理念的优势。一资金增加了，中小房地产企业自有资金有限。二人才得到整合，中小房地产开发企业，基本都由项目公司起步，各类专业人才配备不全，仅有专业人才都是身兼数职，难以发专长，整合以后企业经营水平得到提升，整合竞争力将得到提高。三品牌得到提升。由于本地企业一般缺乏企业品牌意识，很少去创造企业品牌，通过与有品牌企业的合作，充分利用其品牌优势，发展本地企业，开发产品的档次，提升企业形象，从而使自己的产品得到社会，认可。四是经营管理理念得到提升。

战略合作以后，项目拓展方向。不断开拓市场，一是通过合作后，向三级及三级以下成事实上项目进军，从而赢得更多的市场空间.二是积极参加旧城改造和城中村改造,三参与特殊市场的建设。继续生长和发展的空间，使中小企业发展的途径之一。

以上是我的粗浅认识，仅供大家参考。谢谢大家！

主持人：今天我们的论坛在各位听众和嘉宾的大力支持下取得圆满的成功！我代表组委会对大家的倾力支持位大家表示衷心的感谢！下面我宣布，本次论坛圆满的结束！

谢谢各位！