| 欢迎进入搜房直播间
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| 主持人（韦志军）：欢迎大家来到房贷理财学院第一期节目，房贷理财学院其实是派生于搜房网的常规栏目--大话经纪。
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| 因为这期我们讲的是第四次加息以后如何规范房贷这个主题，所以对于广大的网友是比较有知识普及意义的。今天请来的各位都是行业的专家，我们希望你们能够在这个节目中贡献出你们的智慧，来指导广大网友能够更好地在瞬息万变的经济环境下规划自己的财务状况。这是我们这次节目的主旨。
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| 下面我介绍一下今天到会的嘉宾，不分先后，从左边介绍过去：坐在我对面的这位嘉宾是华夏银行个人业务部个贷审批中心的刘彤主任；中信银行深圳分行零售银行部邵海东先生；中原地产按揭部总经理江榕女士；深圳发展银行行长胡小晖先生；深圳发展银行上步支行行长助理叶财祥先生；盛泽金融总经理伍致辉先生；南枫按揭营运总监宋良先生。还有几位嘉宾还在路上，所以我们现在一边开一边等。
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| 我们第一期所讲的主题是第四次加息以后如何规划房贷。作为普通百姓，加息意味着在银行的存款会得到更多的收益，相反的，他在银行的贷款得支付更多的成本，这是一个直观的感觉。但是我们也知道，之所以央行运用货币政策来调整宏观经济，事实上利息在我们经济中是一项非常重要的参数，央行往往是通过调整利息来进行宏观调控的。
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利息究竟在经济中能够影响到哪些行业，我们想先请胡小晖行长跟我们从理论上讲利息究竟是什么，利息的变动会对经济产生哪些影响？有请胡行长。
胡小晖：受韦总的委托，实际上今天有很多这方面的专家，我就起抛砖引玉的作用。
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| 从货币银行学的角度来说，贷款的利息实际上是资金使用的成本，也是所谓的代价。今年以来，央行四次加息，虽然每次的幅度不是很大，但是累计起来还是有相当的比例。应该说，从央行的目的来说，它对宏观经济进行调控，这是加息的其中一个手段，当然它还会配套一些其它的方式
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要说到对经济的影响，应该说几乎各个行业都会有影响。今天我们既然在这里谈到的是关于个人房贷的影响，这和每个老百姓的切身利益是相关的。实际上，作为国内的老百姓来说，投资渠道非常有限，无非是股市、房地产，确实没有太多的投资渠道。加息对老百姓的投资决策选择来说确实会有一定影响。大家知道我们从九十年代中后期开始，我们的利息是进入逐年下降的通道。基本上是在05年的时候达到了最低点，我们的利息非常低，活期利息大概只有0.72%。现在就感觉到逐渐进入利息上升通道，可能随着后面的不确定因素，我想从政府来说，可能还会陆续根据经济情况有一些举措。
对于老百姓来说，最关心的是加息以后他怎么样去做选择，怎么样去合理安排自己的投资，甚至于自己的房贷是贷多贷少，是不是要提前还，这都是每一个老百姓最关心的问题。我就借这个机会把这个话题引出来，后面有几位银行界的专家，我想他们会再补充一些。谢谢。
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| 主持人（韦志军）：谢谢胡行长，胡行长的确给我们留了很大的空间后面补充。接下来想有请华夏银行的刘主任对刚才这个问题进行补充。
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| 刘彤：我觉得刚才胡行长讲得非常好。
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| 我自己对利息的理解，细细是资金使用的成本，也就是说你去使用资金是要付出代价的，你使用资金有什么用途呢？要么去投资，要么消费，但无论是投资还是消费，你要用它就必须付出代价。对于投资来说，如果利息提高了，你使用资金的成本就增加了，你去投资，如果你的投资回报达不到利息率的话，那你就会亏损的。所以有人就会衡量我拿去投资能不能赚到钱。这样的话对整个社会经济的投资行为就会压缩，这样会抑制投资需求。对于消费来说，原理也是一样的，利息提高了，我要去消费的话，我要付出更多的资金成本，我还是要还的，他就会去衡量值不值得，如果他觉得不值得的话，或者他觉得以后归还有困难的话，就会压抑这部分消费需求，通过这种模式，他的消费需求和投资需求都会得到压缩，这样的话社会总需求也会得到压缩。由于需求的压缩，所以对经济就有抑制作用，慢慢的把过热的需求旺盛或者是通货膨胀也好，慢慢的降低下来。这是我对利息的理解。
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| 主持人（韦志军）：我理解的，实际上加息是抑制需求的手段，包括投资和消费。那么如果是加息的话，在投资领域会降低投资热度，可否可以这么理解，如果加息了的话，会抑制故事的热度。作为投资工具的房地产来讲，也是抑制它投资热度的主要手段，是不是可以这么理解？
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| 刘彤：如果是一个很完善的资本市场，如果资本市场各个功能都很完善的话，加息对股市是有抑制作用的，但跟我们现在的情况有点不一样，因为我们现在的市场很火热，我觉得一方面是因为现在的流动性太强，就是说股市上的钱太多，国家的经济面又不断向好，外汇储备特别多，国际资本来到中国寻求投资机会的特别多。如果光是通过加息，可能就会失去它本来应该产生的作用，所以你说对股市会有什么影响，我现在看不出来，这是我们目前特定的环境所决定的。
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主持人（韦志军）：还有一位银行界人士，叶行长您对前面两位同行的说法有什么补充吗？
叶财祥：没有
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| 主持人（韦志军）：进入正题。今年已经是第四次加息了，似乎前三次并没有看到政策的制定者或者央行所预期的效果，第四次不可避免地来到了。胡行长作为银行界人士，你能否就你的了解介绍第四次加息的背景？
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| 胡小晖：我谈一下我自己的看法，因为大家知道从去年以来全国第一线城市，包括深圳、北京，上海是因为在去年已经提前进入房价调整，这几个一线城市，包括现在一些省会城市的房价都在快速上涨。深圳从去年下半年到今年上半年房价基本上以每个月接近两位数的上涨。大背景我认为和政府所提倡的和谐社会是有一些背离的，老百姓都在说房价太高，很难承受。
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| 这里面很大的原因，大家很多把原因归结于炒房者炒的，投机性的买卖，真正买来自己住的恐怕不会去炒房子。包括最近报上在登，很多地方都说深圳的炒房团把当地的房价炒高了，这个说法未免有点失公允，但是毕竟有这个说法。尤其在今年一、二季度深圳、北京这几个城市的房价拼命往上涨，老百姓的呼声非常高，再加上刚才刘主任也说了，在一个成熟、理性的经济环境中，每次加息都会对投资和消费需求有影响，包括对股市。加息对股市来说应该是一个负面的消息，从理论上来讲，股市应该受到抑制，但是我们看到，每次加息只要消息一出来股票就涨。我相信很多经济学家也摸不准脉搏了，不知道市场到底是怎么了。可能你们没有注意到，除了加息外，还有存款准备金率也提了好几次。我也跟这方面的人士了解过，存款准备金率每次上调0.5%，从全国的金融银行界可以投放的信贷资金差不多5000个亿，除了加息之外，还有银行准备金率都是在抑制过热的投资，包括投机。所以，我觉得大背景以前可能只是一种武器，一把剑想起作用，现在可能是多种武器都使用上了，政府希望达到抑制房价过度上涨，包括投资过热，甚至于政府也希望股市能够健康、平稳的发展，而不是非理性的。我个人理解，这可能是一个大的背景。
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| 主持人（韦志军）：我们知道大家不管是不是学经济学的，对利息都可以说出个所以然来。刚才胡行长说到一个词--存款准备金率，这个词不一定很多人都知道，请胡行长把这个名词简单介绍一下。
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存款准备金率实际上是中央银行要求各家商业银行上缴的支付准备金。它是什么概念呢？现在我们银行存款准备金率是12个亿，什么概念呢？任何一家商业银行都要按12%的比例向中央银行缴存款准备金，也就是说这家商业银行有一万亿的存款，他要缴120亿的准备金交存到中央银行，作为他的支付备用金。因为大家知道银行是经营货币的，是有风险的，它的资金来源是所有的存款人，政府为了保证存款人的利益，由各家商业银行按一定比例缴纳银行备付金以后，拿这部分资金来保障存款人的利益。吸收了存款，准备金比率越高，银行可以用于投放信贷资金越少，这也可以降低信贷投放。
主持人（韦志军）：也是降低流动性的手段。邵行长您对这次加息的背景怎么看？
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| 邵海东：从整体来说，刚刚几位同行已经从宏观层面把背景大概说了，我想我主要还是针对一些细节的，包括对置业者受到的影响以及他们以后在置业中，不管是什么需求，投资还是自住，都应该采取一些策略来避免加息过程中所受的影响以及在加息通道中他们是作为一种什么样的策略来对待，是继续购房还是继续等待，从这几个方面来谈一谈。
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| 从背景来说，刚才几位同志已经说得比较清楚了，整个经济持续等于过快，中央也感觉到比较大的压力，除了房地产的增幅、增速已经有一定的超出常规的情况之外，特别是下半年后几个月涉及民生关系的其它方面，包括食品价格，包括有关民生的方方面面的价格上涨速度加快，迫使央行，包括国家政策加快了加息步伐。当然，每一次加息的幅度都是循序渐进的，并没有一次性引起太大的振荡，所以每次的加幅并不是很大，可以看到加息的速度是在加快的。
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| 第一次是在3月，第二次是5月，相隔两个多月，第三次是7月，但离第四次就仅仅相隔一个月的时间，所以在加速加息步伐。预计年内如果情况得不到一定调整的话，还会有加息的可能性。可能前期老百姓没有感觉到加息所带来的影响，包括股市、楼市，但是随着加息和刚刚其他同志讲到的存款准备金的增加，从整个资金链方面加以控制，一方面是从资金的成本，一方面是从资金链来控制，这不仅仅涉及到房地产，可能涉及到方方面面的增长情况的控制。在深圳地区比较明显，由于深圳地区前期房价升幅过快。另外，各家银行金融机构前期的投放也是相当大的，在全国来说所有银行业应该都是深圳地区在房地产的投放速度是最快的。从人民银行的统计数据来看，也只有深圳地区在房地产方面的投放是高于全国其它所有城市的，也就是投放的速度和比例。今年上半年，从统计数字来看，整个银行的投放增长中有55%是属于房地产类的贷款，包括小业主的按揭贷款，也包括开发贷款，这已经占比达到55%，这个速度是非常快的。但是随着央行的政策出台以后，受到影响的深圳地区的银行就比较多，前期投放量比较大的话影响比较多，明显感觉到对房价的影响已经比较大了。信贷资金紧张，对房价，包括对置业者本身的融资，除了成本以外，还有融资的难度加大了，整个市场的需求也得到了一定的抑制，比如交易量也是极度地萎缩，这是其中一个原因。
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| 当然在全国来说，在深圳这种情况还不多，大多数城市因为上半年的资金投放还没有这么高的速度，大部分城市还没有达到银行资金链紧张控制投放，深圳是一个个别的情况。从这个情况来说，我想从央行的加息来说，全国的各个大城市还是会受影响的。因为据了解，深圳地区的各个银行在今年已经完成了各家银行总行所下达的信贷投放任务，这应该是一个特别的现象，有部分银行已经没有资金投放了。
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| 主持人（韦志军）：谢谢邵总。我们补充介绍一下晚到的几位嘉宾。深圳不动产担保的刘副总，美联物业的袁总监；农行深圳分行个人业务部的张总，这位女士是搜房二手房网的樊总监。
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| 刚才请几位银行界的朋友谈了这次加息的背景，事实上这次加息之后，对于深圳房地产，尤其是二手房交易这方面所产生的影响不可谓不大。我们想请盛泽的伍总谈谈加息之后对你业务的影响达到了什么样的程度？
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| 伍致辉：因为我们在市场上主要是为各类购房按揭人士提供一站式的服务，所以加息之后，感觉市场上还是有一些变化。表现出来的就是市场的成交开始有一定的萎缩。但是我们觉得这应该是政府一系列政策的综合作用结果，加息可能是其中的一种。由于我们更关注于对客户的服务，所以我想在市场上对于几类购房者的影响都是不一样的。
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| 我们看自住型的客户，由于他买房主要是自己住，从这类客户的特征来讲，因为我们现在讲加息是指贷款的利息增加，贷款利率的增加对于自住型客户应该是直接增加了他们的财务负担。所以，对于这种客户来讲，他们可能会更加关注加息之后应该合理的处理信贷消费，他的贷款存数是不是可以不要这么大，是不是可以寻找一些创新的银行信贷产品，比如有些产品是有新的理财功能，是不是需要对它的贷款和它手上流动资金的理财做一个比较，如果说没有很有把握性在理财方面能取得超过银行贷款利率的预期的话，是不是可以降低他向银行贷款的额度。所以，我们觉得这次在贷款利率方面的提高可能对于自住型客户的心理影响是比较直接的。
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| 还有一种我们叫做再按揭的客户，就是通过房子增值以后套现，进行新的投资，由于银行这次的加息配合了这段期间的一系列政策，还有一个动作是直接收紧的对于再按揭用途的管理，所以对这部分需求实际上是有抑制作用的。同时，再按揭的客户对利率会更加敏感，因为他再按揭有的是购房，有的是做投资，他的投资利益回报和银行加息之后的贷款利率会做一个比较。我们感觉这部分客户对这个也是有一定的敏感度，但他们可能更关注的在于银行可以贷出的存数。
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| 深圳还有一个重要的购房群体就是投资客户，我们和这部分客户接触过程中，我们感觉这些客户可能更关注伴随着加息一系列的各类政策对于房价未来预期的影响，这是他们首先关注的。其次是关注银行所采取的一系列政策，包括利率方面的政策，包括评估价的考虑，包括扣税的约定，包括贷款成数上的新的政策，这些给它带来交易成本上的变化，可能会直接增加首付力度，增加他的资金投入，这是他必要考虑的。至于利率的提高对于这些客户的影响，我觉得还是比较轻微的，因为投资客的特点往往是持有贷款或者持有物业的时间不长，所以他要求有流动，所以利率的增加在这么短的时间内对他的影响反而是比较轻的。所以我们觉得相对而言，今年以来四次加息，自住型的客户会更敏感，再按揭的客户其次，真正对利率不是很敏感的应该是投资客户，他们更敏感的是政策。
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| 主持人（韦志军）：对这次房地产宏观调控政策实际上政府也好、老百姓也好，大家期望的是把房地产的泡沫挤干，什么是泡沫呢？很大程度上是因为房地产的投资行为，或者一人买几套房等等这种行为使泡沫起来了。刚刚伍总你的分析，能不能说这次加息对于房地产调控刚好起的效果相反了呢？
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| 伍致辉：我觉得又不能这么讲，因为房价是受很多复杂的因素所影响。
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| 我刚才讲的意思是说，仅从加息而言，几类型的客户他们对加息本身的敏感度。加息从另一个角度来讲，因为我们不能只讲贷款利率提高，存款利率也是提高的，而且从这次第四期加息来讲，相对而言存款利率的幅度大于五年期的贷款的利率，所以加息有更多一层的意思。比如现在CPI比较高，老百姓的钱可能属于负利率的状况，加息对广大群众而言，他的负利率得到了缓解，我觉得这件事情是有它的意义的。
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我刚才也提到了伴随着加息政府是有一系列的政策，从我们所了解的，因为我们代理很多银行的服务产品，不仅仅是加息，也可能在实际贷款的成数，在贷款的评估净值这方面的标准，这方面对客户资信的控制，对几套房客户的贷款限制，这一系列的政策是组合起来，可能对于某类型的客户会有比较大的影响，而不是说加息就会对他有很大的影响。
主持人（韦志军）：那我能不能问一下伍总，对您的业务影响有多大？
伍致辉：大家可以注意到市场上7月份以来，会感受到成交确实是萎缩，这是一个事实。
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| 从一家企业而言，我们在市场上会感受到市场氛围的变化。不过，从本公司而言，因为我们讲业绩量，它跟市场能力、客户范围是有关系的。7月份我们的业务没有下降，8月份是略有下降，这和市场的情况是相吻合的。如果在座有房地产中介可能对这个情况感受更深，因为我们服务的范围更广，也许有些银行的客户在这家银行由于政策的收缩，他们在这里贷不到款，他可能会寻找我们的协助，这种情况下，我接触的客户数量或者面会增加。或者有些中介他们在客户成交之后的贷款受到一定的困难，他们可能会寻找我们的协助。这种情况下，比如我常规服务了100名中介客户，那现在我可能服务了150名中介客户。虽然总量下降，但是我们在按揭服务来讲没有感受到很大的下降幅度。
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| 主持人（韦志军）：我们知道中原地产在深圳中介行业里一直是一枝独秀，交易量等各方面都处在第一位的位置。作为中原地产按揭部的总经理江总，您能否谈以下现在对于您的业务产生了一些什么样的影响？
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| 江榕：这次银行的银根收缩，对我们中原的影响就看片区，片区影响最大的应该是南山和宝安，宝安基本上影响70%，南山50%。但是影响最小的是福田和罗湖，它的楼价比较稳定，在30%左右。至于布吉、龙华也是30%-40%左右。其实影响最重要的是来自于银行的银根收缩，而且大家也知道深圳上半年基本上是投资客跟投机客占了70%，自住的只有30%，这不是一个很正常的事情，如果按05年的上半年和04年来说，自住的应该占70%，投资跟投机的只是30%。但是05年下半年与07年，投资的、投机的已经占了70%。其实这次楼价跌主要客户是在关外。
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| 主持人（韦志军）：这个说法我还是第一次听到，就是今年上半年投资客或者投机客在整个二手房交易量里是占了70%。
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| 江榕：这个我们是有数据统计的。为什么这次银根收缩后，尤其是上个月，我们公司还好一点，应该很多中介基本上是没有业绩，可能有关于合同的出来，也有关于银行的贷款收缩，很多投资和投机客都在观望。
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| 主持人（韦志军）：造成了成交量的急剧萎缩。还有一位嘉宾是美联集团的袁总，您觉得目前对市场的影响有多大？
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| 袁总：跟刚才江总讲的差不多，银行收缩银根，加上出来合同，确实成交量下降了很多，特别是7月到8月中旬，基本上市场上成交量我知道的是跌了9成。8月15日之前到7月15日，这一个月跌的9成，基本上是很少成交。8月15日以后慢慢的可以说是消化了一点，就开始有些人接受了，自住的、需要买房的，还是有成交。但是根据现在的数据，成交量比较低，大部分都是贷款困难，加上又加息了，税收可能也是不太明朗，认为今后的个税还要出台。所以一般来说投资、投机的基本上都不敢动，为什么呢？利息太高了。利息7厘多，收租回报基本上福田是在3厘-4厘的幅度。像关口的物业回报就由之前的8厘到降为现在的5厘，就等于他自己要掏钱供楼。所有有钱投资的人都不敢投资收租。所以成交量有了很大的下跌幅度。
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主持人（韦志军）：南枫物业的宋总你有什么补充吗？
宋良：差不多，整个成交量下降很大，包括跟我们合作的很多中介沟通，据我观察，最少应该是在5-8成。
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| 主持人（韦志军）：刚才几位中介行业的嘉宾就讲到了原因，其中各位都不约而同的讲到一个原因叫做银行的银根收缩。包括刚才邵总也提到了，有些银行在上半年的按揭任务已经完成了，市场上有个传闻，今天正好有几家银行在这儿，我想求证一下这个传闻，是否各家银行已经停止了对二手楼交易的信贷？
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| 张总：我觉得这个说法是缺乏依据的，因为我们各家银行同业的也没有向媒体公布我们的信贷政策是对住房贷款或者指明是二手房贷款，我想这是一个揣测。从我自身农行各贷业务的经营来讲，我们到今年上半年的投放速度和现在的投放速度，主要问题不是银根收缩，而是因为市场交易量的下滑导致个贷的住房按揭量和二手房按揭量随之不动。
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| 因为今天的主题是加息之后对按揭业务、按揭客户有什么样的影响。作为住房来讲，客户还是有综合的对市场的判断，它不会因为仅仅是加息而决定放弃住房消费，或者是放弃住房投资，我觉得不能单方面考虑。在深圳市场上，这段时间交易量的下滑，我觉得可能一方面是整个政府对房地产过热、房价过高、投机成分有显现这个组合权所导致的。从我们银行来看这也是一个规范市场好的举措，站在银行的角度，对当前房贷市场，我们认为通过这次调整将更加健康，这是我们的判断。假如说房价从2万多、3万多还要上涨到5万多，在这么短的时间里我们觉得绝对是不健康的，中介行业和银行，从银行来讲，它更是冒了比较大的风险。
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| 就近期市场在对加息之后，特别是我们还有一批自住需求的客户，我们银行在分析的时候觉得很危险，从心理感觉上是比较大的，加息对购房者来说是一个第一大的影响因素，但是从实际的成本增加来讲，是很微小的，都有些专家数据从媒体上有公开，调息之后每个月的月供增加了多少。如何巧理财，还是有技巧、有方法的。像我们银行推的“存贷通”产品，最重要的是存款理财收益可以抵扣贷款利息，在整个贷款利率提高之后，但是存款理财收入也在提高，如果大家能巧用方法的话，是能够抵消一部分由于加息对购置住房成本的支付。这是我的一些看法。
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| 主持人（韦志军）：谢谢张总。我们一会儿会有专门的时间给网民支招，怎么省。我们还是想把加息之后对市场的影响说得透彻一些。张总刚才您的意思是农行并没有如市场所传闻的停止按揭信贷。胡行，深发展呢？
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胡小晖：我们银行应该说这几年把零售、按揭业务作为我们的业务重点，而且在深圳分行是提出这样一个口号：我们要打造一个最佳的零售按揭银行。所以到目前为止我们没有说要停止发放个贷，尤其是二手按揭，而且二手按揭是我们按揭业务里的主要一项。我准备了一下数据，是我们这个支行的数据，我跟大家分享一下，是今年1-8月份蛇口支行每个月的贷款发放比数和金额。我给大家从1月份报到8月份。1月份发放金额是1.76个亿，428笔，2月份是1.69个亿，352笔，3月份是2.32个亿，522笔，4月份是3个亿，617笔，5月份是2.14个亿，427笔，6月份是2.78个亿，527笔，7月份是1.89个亿，397笔，8月份是1.46个亿，253笔。也就是说一直在按着我们的目标，尽管支行全年按揭指标任务已经完成了，但我们还是把它作为我们的方向、目标一直在做，就像刚才张总说的我们也没有对外宣扬不做，而且我们一再跟中介朋友表示，我们也希望在世道淡的时候能够一起合作，一起度过这个所谓的“寒冬”。
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| 叶财祥：刚才农行和胡总都说过，其实我个人觉得加息的背景主要是CPI指数过高，通胀比较厉害，在这种情况下第四次加息了，当然房价也是一个原因、物价也是一个原因，在这种情况下，政府肯定是要抑制经济过热。最主要是前段时间国家八部委对深圳地区的房地产的调查，再加上刚才江总说的投资、投机行为占了70%，如果八部委介入一下，可能这70%就会降下来，所以自住型的30%还是要维持这种程度。所以深圳发展银行的交易量还是有的，刚才胡行长的数据还是挺大的，交易量还是挺多的。所以我觉得加息对自住的影响不是很大，第四次加息才上了0.08个利率，一个月平摊下来也就加了几十块钱的成本，对住房者来讲这个成本是可以承受的。
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| 主持人（韦志军）：刚才前面两位银行界朋友都说了没有停止按揭贷款这一说。但是不少中介公司都有反映，虽然说没有停止，但是手续难办了，甚至不乏有银行说我们这里额度已经满了，我介绍你到其它银行去。
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| 邵总，我想求证的这个问题你能否给我们证实一下？
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| 邵海东：跟刚才两位银行界的朋友说的一样的，在市场上，没有任何一个银行会公开宣布停止，包括在暂时有所收缩也好，还是在继续正常的开拓业务的也好，都不会有任何一个银行直接宣布说是自己停止业务，就相当于任何一个商家宣布自己关门结业一样。实际上也不可能真的关门结业或者停止业务，资金链紧张确实有这种现象，也确实有这种情况，所以造成了近期市场上在贷款方面客户感觉到，包括地产中介在推荐客户的时候也感觉到各家银行对客户的要求变化，包括贷款时候的速度、效率会有些减弱。
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| 作为中信银行及在这个行业里占不到很大的比例，我们是一个新军，从今年开始到现在，我们一直保持比较平稳的增长速度，保证在近两个月市场萎缩的情况下，我们整个二手楼按揭的发放速度还是保持平稳的增长，不但没有收缩，还有增长。我们感觉到现在这种调整对于银行界、银行业，对客户来说应该都是保护，我们感觉到有这种调整是好事，至少在这个阶段来说，第一是规范了市场，第二是减少了一些风险隐患。刚刚提到的06、07年以来，特别是今年上半年以来投资、投机客占很大一部分，真正的投资客他买房作为长期投资，出租、收益，我觉得这是正常的投资客户，我们不拒绝这种投资客户。但是对于一些投机客短线投资，像炒股票一样快进快出的客户，我们认为通过这次市场的调整、政策的调整，让这部分客户逐步地退出，因为它的空间有限，或者说现在的涨幅已经不能达到他的预期收益。所以在这个阶段，大部分银行可能更愿意做现在这部分的客户，因为现在这部分客户应该就是我们前期说的剩余那30%的客户，他是真正要自住，真正有需求，而且他自己的还款已经策划得很清楚，根据他的收入、还款能力测算好的，我们还是更愿意做这类客户，在这个阶段，各家银行都不可能停止做业务，只是暂时的收缩，或者由于自己内部资金的原因，暂时收缩，不同银行可能在各自的资金使用情况方面会有自己的策略，但是总体来说，二手楼按揭也好、一手楼按揭，也就是住房按揭贷款始终都是银行的优质资产和追寻的一块最好的业务。
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| 主持人（韦志军）：谢谢邵总。刘主任，华夏银行在这方面有些什么影响？
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| 刘彤：前段时间有个媒体说华夏银行深圳分第一个吃螃蟹，开始执行4成首付，只贷6成，在这里我想澄清一下，其实我们行的按揭政策跟其它银行基本上没有变化，我们还是鼓励做二手楼、一手楼的贷款品种。但是现在是个什么问题呢？我们可能其它银行也有这种感受，目前深圳的房价是比较高的，我们可能处于风险方面的考虑，加强对贷款的审查，对于那种投资型的，像根据邵总讲的他买房是为了投机，一下子买几套，我们都要进行限制贷款的，所以在这种情况下，我想说的是我们的贷款政策根本就没有什么办法。
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| 主持人（韦志军）：你说的限制投机行为的贷款是怎么限制法？
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| 刘彤：比如第一套规定成数，第二套就下降成数，第三套就再下降。纯粹是从风险角度考虑。因为我们知道市场上有中行、建行这些大行，由于额度的关系有收缩，我们就鼓励他们把单拿到我们行来，这样的话我们反而有选择余地。所以我觉得我们的房贷政策并没有很大的变化，并不是像媒体说的那样有很大的收缩。
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| 主持人（韦志军）：又有位新朋友，永亨银行消费信贷部的（刘芳）。
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（刘芳）：我们是家外资银行，在深圳二手楼做了五、六年了，一手楼是以前一直做的，二手楼是这两年开始，地铺的越来越多，但是我们有一个业务范围，因为外资银行前两年受人民银行的限制，我们一直是做境外人士的业务，所以我们的消费贷款，也包括房地产的按揭贷款是请外部的做。
主持人（韦志军）：目前来讲这一、两个月对你们的业务有影响吗？
（刘芳）：有很大的影响，但跟其它银行相反，对我们的是影响是好的影响。上半年外资银行就是在后面做一点，现在宏观调控，国内行可能稍微紧一点，我们这边的生意会多一些，因为外资行对人民银行的政策也要遵循，但是在一些基本条件符合的情况下，我们还是有意愿可以介入，尤其我们的客户群是以港人为主，我们的母公司在香港，所以我们对港人的控制比国内行控制要好一点，因为我们在港人的信贷管理，在香港有他的信贷记录，只要他有意愿向我们借的话。从这一两个月，交投量、申请量都比上年是一个增长态势，这也是受益于宏观调控。
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| 主持人（韦志军）：影响是不同的。几位银行界的朋友也都澄清了市场传闻。我们反过来问问按揭担保公司们，你们感受到银行跟两个月相比有哪些变化吗？请不动产担保的刘总讲一下。
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刘红磊：公司这两个月的业绩是随着宏观调控的调整，业务量有一些下降，7月份下降了40%，和前几个比。8月份比7月份下降多一些，大概是50%以上。整个公司的经营情况感觉跟政府、跟银行相关政策的出台是有密切的关系。我们在加息以后感觉最大的实际上不仅是成交量下降，银行的监管措施和风险意识也在逐步提高和放大。
举个例子，以前我们有很多业主在我们那儿做赎楼担保，这些业主明显的是投资客，我们记得有一套房大概是在黄埔雅苑，不到半年的时间，在我们那里做过五次担保，就这套房它实际上做了五次，每一次接手的人都不是真正的自住者，他买来就像炒股票一样，做接力棒。
主持人（韦志军）：我插一下，第五次比第一次房价高了多少？
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刘红磊：每次房价都要涨至少超过10%。因为我们现在看到的这些成交价格有时候是和中介签的合同价格，不一定是真实的价格，有时候有阴阳合同。但是我们发现的价格，至少应该在10%以上，因为他要缴税费5%左右。中间的各方面的佣金。第一次这个房在我们这儿做交易的时候大概是200多万，到对于已经是400多万，这种幅度是非常高的，投资客就看到了这里面非常大的利润空间，有时候这些投资客到我们这儿做业务的时候，因为作为老客户，我们对他还要优惠，我们其实不想跟他优惠，因为做多了以后，你越优惠，就等于鼓励他去做投机。
说到银行，为什么说他在控制上面增加了呢？第一，它对贷款人的审查严了，我很赞同刚才银行界那位同志说的，他并不是不放款，而是对这些贷款人的审查严了，不是说你有钱，你能缴多少息他就同意给你，他对还款来源审查严了。第二，对成数要求高了，这也是银行对自身风险的控制。前段时间我们做了很多业务，因为当时市场上的成交量增大，银行也在拼命去拉这些业务，因为按揭业务对银行来说是一个很好的利润增长点，而且比较稳定。拼命拉这些业务，采用的手段会把按揭成数放大，没有严格的按人行的规定标准成数3成还是2成来执行。
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| 现在说到第四次加息的影响，它实际上不简单的是利息的影响，银行在执行央行的政策上是严了。另外一方面，刚才有的领导也说过，它是一个组合权，包括政府的政策，对抑制楼价过快上涨的政策都频繁出台，杜绝了一些阴阳合同，让业主和客户都会想到，如何对阴阳合同下一步出现问题的时候对我们自身会产生什么影响，他们在签合同的时候会比较谨慎，同时也有一个预期，大家都觉得房价涨得过快、过高，也借这个机会都有点观望，我觉得是多方面影响造成了二手房成交量的下降。
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| 主持人（韦志军）：现在还有没有这种现象，就是银行出具的贷款承诺书，结果到真正贷款的时候又不贷了，如果有是比以前多了还是少了？
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江榕：现在银行承诺不兑现是很多的，我说心里话，我们有很多的合作银行，为什么承诺不兑现呢？原因是因为他的套数太多了，比如有预期的，而且现在基本上承诺不兑现的都是在五套以上的，而且他的供款记录实在是太差了。我有一个客户到现在还没有搞掂是因为他现在手头上有14套，他的个人贷款已经接近了2000万。我跟银行谈，他问了我一句：他凭什么去花这个贷款？所以现在中资银行在3套以上都不贷了，可能有个别的还在贷。这些基本上都是倒了好几手的炒家，不过他们也有他们的办法。而且说实在的，中原已经把两个月以前预计好的数，我们对很多银行政策是很清楚的，如果对那些我们根本不知道他是投机、投资的或者是自住的，如果是投机的，我们会跟他签一份合同，如果银行承诺不兑现，你多少天以内要补齐首期款，这些我基本上都会给担保公司和银行。
主持人（韦志军）：您刚才说的如果是银行贷款不兑现要补齐首期款。
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江榕：因为他已经很多套数，如果万一政策变动，这批人肯定是不会8成，肯定是5成左右，我们都会有预先，我们之前已经做好的。而且是比较了解他的情况才帮他去贷款、过户，基本上在两个月前已经预先好了，作为我们公司来说可能只有一、两套，因为已经很也把握，他的首期款够不够我们才帮他付。
主持人（韦志军）：伍总你有什么补充？
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伍致辉：从盛泽而言，因为我们不是为某一家中介服务，而是为市场上所有的银行服务，所以实际案例确实是有，而且这两个月的情况来看，银行不履行承诺的情况确实有所增加。但是我们注意到深圳市场上的各家银行他们对于风险管理、风险控制的手段或者是措施还是各有特点的。对于客户的选择偏好也不一样，比如在A银行放贷款比较困难，那么往往有可能可以推荐到B银行或者调整某些条件，他们也是可以接受的。所以从这个角度来讲，银行在风险管理方面严控之后，客观上对整个市场是有影响的，但是影响可能不是像表面上看的那么大。因为我们讲加强风险管理，无外乎就是严控交易的真实性，对于评估价格、评估净值公式的标准调整，可贷成数的调整，但并不简单的是不贷，或者这类客户我都不要，而是说对客户的交易过程或者对客户本身更多了解，要求我们多做一些手续。
从这个角度来讲，对于按揭中介而言，我们的业务并没有受到很大的影响，也在于此。可能在上半年银行普遍在大规模的吸收按揭客户的过程中，包括在风险控制方面适度的放松，客户很容易可以贷到钱，现在来讲，基于风险管理的加强原则，它可能不是那么简单。或者说可能不一定每家银行都适合，可能某一家银行适合他，在这种情况下，作为按揭中介来讲，我们就有用武之地，可能我跟您交流之后，我们认为您实际上适合C银行，他很欢迎您这样的客户，那我们在撮合过程中，可能也有助于房地产交易的加速。
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主持人（韦志军）：宋总，您觉得这两个月银行跟你们的业务对接方面你感受到什么了？
宋良：实际上对于承诺书这块，我觉得还是有很多地方可以避免的，如果出了承诺银行没有兑现，有很多途径可以避免。
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| 现在我们跟银行合作就是要求审批前置，就是前期审批，这是非常专业的。包括我们去学习银行的政策，虽然大部分一样，但很多有差异化，比如有的银行喜欢做写字楼或者住宅，所以当这一个单过来以后，我们的业务员首先要分析大概适合哪一，这里面很关键的一个细节，原来没有查他到底有多少套房产，所以我们要有授权书，要银行先查一下，所以我们就要求审批前置。这样子做了以后，因为银行很清楚了，所以把这个和审批程序相结合，完全可以回避这种风险。
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主持人（韦志军）：美联袁总您对银行服务有什么感受？
袁总：银行兑现承诺这方面是最近收金以后出现的问题多一点
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我们在客户这方面首先要问清楚他你之前有没有预期，就是你自己买了多少套房，你的房子有没有欠供的现象。因为银行这两三天没供也是要收利息的，有的人可能忘了存钱，我们会问他买了多少套房，如果他自己曾经有预期的，或者他自己有很多套房的，那我们就要跟他说清楚，可能贷不了款。但是银行那边我们也会说清楚，这个客户是什么样的情况。这样子的话，说明白以后，银行觉得我可以贷给他，出这个承诺书就避免了刚才所说的承诺不兑现。承诺不兑现的话客户就想不明白，你们是代表国家的，为什么承诺书不能兑现呢？曾经也有客户跟我们讲，我能不能拿这个承诺书告他们，我说因为你自己有预期，你没跟人家说清楚，人家不兑现也是很正常的，你告也告不了。所以，前期了解清楚，就可以避免这种情况，可能将来会比较成熟一点，银行自己本身要查，我们也要问，这样就比较容易预防。
主持人（韦志军）：您所见过的手上握的房子套数最多的、贷款额最高的客户，有多少套、有多少金额？
袁总：有些是很厉害的，他真正拥有的物业可能有1、200套。但是他不是写自己的名字，因为他也知道银行不可能给他贷这么多。所以有炒家，但是这部分炒家目前来说他不敢出来，银行也知道要怎么样去规避贷款现象。所有刚才江总讲到的，两千多万的贷款应该是有的。
主持人（韦志军）：江总，这两千多万的个人贷款，14套房子在您所见过的客户中算多的吗？
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| 江榕：不算。最多的套数我没算过，但是真正的炒家除了住宅之外，他还有商业，这个两千多万只是在一个银行的贷款，他还有其它银行的贷款。所以，那个银行跟我说你在我银行已经贷了这么多，与其它银行加起来的资产，他是做什么生意？实在是搞不懂，最后就换借款人。
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主持人（韦志军）：在一个银行可以贷两千多万，14套房子。胡行长，如果是在您那儿，您能放吗？
胡小晖：在我这儿绝对没有这种情况。
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| 在我这儿绝对没有这种情况。如果是这个客户他真的具备这样的还款能力，我们经过了解他绝对有这个还款能力，或许我们会帮他审批，但是我们到目前来说没有碰到这样的客户。刚才听到几位担保公司还有中介公司的老总都提到，我觉得就我个人看，最近出现承诺不兑现，或者市场上反映的银行不做，可能有几个因素。第一，在上半年比较火热的情况下，各家银行为了完成全年的任务，可能有时候会放低要求去做，确实有这个情况，这就造成了过去客户很容易从银行拿到贷款，甚至于高出银行所要求比例的贷款，最后有阴阳合同的配合，不用付首期，过去是很容易的事情。之所以大家都感觉到银行紧，实际上有一个观念的问题，尽管这个业务我们还在做，但有一点，我们比过去更加关注借款人的还款能力和借款人的实际状况。过去在房价情况比较好的情况下，大家可能也关注这个问题，但是没有把这个放在非常重要的因素去考虑。现在银行为了保证自身的资产安全，为了保证银行的存款人、银行的利益，所以现在要求高了，所以现在大家觉得在银行贷款难了，过去有一点瑕疵还可以贷到，但现在有一点瑕疵就贷不到。这也是保证银行自身利益的措施，因为房价走势很多还没有明朗，我想银行也会以一种谨慎的态度来保证银行资产的安全，我觉得这个是无可厚非的。
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| 还有一个，我刚才给了数据，是1-8月份的我们贷款的发放量。因为大家都知道二手按揭受理发放有一个实质效益，所以我们在7月份、8月份受理的量下降，我们在9、10月份受理的量肯定会下降一些。我相信在座各位银行的行家们都不会放弃这个市场，也不会放弃这些客户，越是这个时候越是有实力的买家自住的，有很好还款能力的，有很好的信用背景的，反倒是我们现在更值得关注的一个群体。
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主持人（韦志军）：这个问题说得很透彻了，我们想进入下一个主题。对于广大网友来说，正如刚才大家分析的，这里面可能会有相当部分的自住需求的置业者，也有部分是炒家，被大家概括为投资者和投机者的俗称是炒家，对这部分人来说，大家如果给他们专业意见的话，在第四次加息以后，或者按照刚才邵总预期的，第五次加息有可能在年内会发生，在这种情况之下，他们如何规划自己的按揭贷款或者是往大了说，他们如何规划自己的理财产品，才能够是最经济、最保险、最实惠的？张总您能否先说一说？
张总：就住房投资来讲，不管是自住者它也是人生一次大的投资，把房地产作为投资工具来讲，他也是一种投资。
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| 有这么一句话，投资是有风险的，一定要量力而行，一定要根据自己的能力来选择你的消费档次，选择你投资的限度。这是我的意见。如果我们的客户是理性的，那我们的市场将是理性的，我们的银行和中介朋友做的业务也将是规范的，风险是可控的，这对整个社会来讲都是好事。
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| 刚才提到的站在银行给我们的购房者一个什么样的理财建议呢？我刚才说的是首先买房的时候要先自我盘算一下，对未来的变数要掌握在自己手里，人的幸福生活不能因为做“房奴”而毁，也不能因为投资的失误而丧失了财产，这是我的意见。
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刚才我也讲到，作为自住消费来讲，我们还是可以根据银行提供的好的工具、好的方法来降低我们的成本，获得一个比较轻松的消费住房理财安排。在现在的情况下，可能一方面我们要考虑到自身的未来收入的预期，来选择适当的成数和期限。另一方面，在利率波动的状态下，还要去学会使用一些理财工具，来减少利率风险的不确定性。刚才我介绍的我们的“存贷通”，有的人说可以考虑固定利率，还有的说有可能短期之内明年、后年有大笔的收入，我也可以选择一些固定的短期贷款。一定要学会巧用银行的产品。
主持人（韦志军）：谢谢张总。袁总您也是资深的从业人员了，您给我们的网友有些什么建议？
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袁总：如果是作为投资的，我们8月份已经向投资者推荐香港的楼盘，可以说我们在8月份在香港成交的楼盘还是比较可以的。因为他们的资金在深圳这边做贷款已经贷不到了，而且利息也比较高，所以我们已经有一部分投资客转移目标去香港，上个月我们的成交量非常可观。
作为自用的，加息的影响应该不会太大，因为楼价已经有点回落了。所以我们建议资金充足的话，可以把资金稍微外移。
主持人（韦志军）：刘总您能给我们的网友一些什么建议？
刘红磊：量力而行，合理分配。
主持人（韦志军）：刘总给我们讲一个大原则。永亨银行的袁总？
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永亨银行袁总：因为我们接触到的客户都是港客，港客在深圳这边买楼，在这几年的环境下，要帮他规划理财，其实我们觉得业主买楼，第一，他要想的是能不能买到楼，买到楼以后能不能在银行取得贷款。第二，取得贷款以后，我的贷款怎么能够付出最少的利息，这是他关注的问题。港人在国内银行借贷，我相信条件都是按央行的规定执行。港资银行在这方面稍微有点优势，因为我们的利率比人民银行规定的利率低一点，我们利用这个优势做了一些港客。包括现在在三级市场上做一些转按，这也是我们的主要内容，因为现在港币房贷利率跟人民币规定下浮15%之后还有一定的差距，所以港客在人民币升值的环境下，因为在大陆的房产证是用人民币标价的，如果港客的还贷融资是港币的话，除了低利率因素之外，还能赚人民币升值的概念。
主持人（韦志军）：永亨银行会对境内居民在香港置业提供贷款吗？
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袁总：今年永亨银行在深圳成立第一家子银行，人民币牌照要在今年年底12月份左右才能拿到，拿到以后可能会开放国内的业务。针对人民银行的规定，国内银行的外币借贷还是有一定限制，因为人民银行规定国内人要有外币借贷的话，他要有能力，我们还没有碰到一个很证实的很正规的外币来源的国内人，除非他是在香港工作，但是大部分在国境以内的大部分人。永亨银行对外资银行的政策执行还是比较贯彻的，我们也想做国内客户，但是要看政策怎么样。
主持人（韦志军）：刘主任你给我们网友提出一点如何规划理财产品的建议。
刘彤：我谈一下我自己的看法
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| 因为我不是专门理财的。对于一些网友已经有购房意愿的，自己没有住房，我觉得他如果真的想买房子的话，他不要为加息左右自己的意愿。因为我觉得从目前中国的经济形势来说，我们国家仍然是处于加息，未来可能还会有继续连续的加息，因为目前经济总体还是偏热的，所以说不定以后买付的利息更高。大家要考虑的是房价，房价会不会继续上涨，这个可能是第一次置业的人所要考虑的重要因素。
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第二，对于一些自己手上有闲钱的这些人，他就要考虑现在利息这么高，他是不是要提前还贷，我的观点是你可以判断一下你自己的投资收益，如果你觉得你把它运用到其它模式或者购买银行的理财产品，银行的理财产品增多了，有的可以达到收益12%、13%，如果你能够买到理财产品的话，而且股市现在挺好，如果你对自己的收入有把握的话，你也没有必要提前还贷。他可能不善于做投资，就老老实实的放到银行里存款，这倒是可以把房贷提前还掉。
还有，作为购房者来说应该尽量的了解银行有哪些理财产品，银行的理财产品现在是蛮多的，你可以通过购买一些理财产品进行投资理财，赚取很多的收益，这个收益对于缓解付利息的压力是很有帮助的。所以了解和不了解还是不一样，大家应该尽量学会运用投资理财工具。
主持人（韦志军）：您觉得房价会升还是会跌？
刘彤：刚才我跟中原地产的江总也探讨这个问题，我觉得房价大跌是不可能的，就像股市可能会有微调、波动，但是你要求它大跌的话我觉得是不可能的。
主持人（韦志军）：乐观看好。邵总，我有个朋友他跟他的朋友提供房贷建议的时候提出过这么一个观点，因为我们现在发现有一些二十来岁的年轻人买房，他贷款只贷十年，事实上他是可以贷三十年的，我的朋友给这些朋友提的建议，他说你在可能的情况下进可能把贷款时间长一定，使你每个月月供少一些，三十年以后，二十多岁的朋友，他在那个年纪的时候供这几千块钱就简直不是钱了，这个观点对不对？
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| 邵海东：这个观点是有一定道理的。从个人理财的角度来说，不同年龄段在选择还款方式，包括贷款期限，也包括首付程序上都是要有一定技巧的，如果是不很好的规划和测算的话，很容易掉进要不多支付利息，要不就是另外一个极端导致无力支付。这两个现象都可能发生。从系统化的分析上跟各位网友讲解一下。
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| 第一，我分析了这一年来的加息幅度，四次加息总共加息比例30万额度，20年期限的贷款，如果是等额还款月供的话只增加107块钱的月供，也就是利息，从总月供中来算多了107块钱，当然从20年整个还完是一个很大的数字，要多付五万、八万，但是对一般人来说，大部分客户、大部分购房者不应该去看整个几十年所支付的总费用的差额，而应该关注的是他当期每个月应该支付的金额的差异，因为从几十年来说，就像刚刚说的，三十年以后就算是30万还能值多少钱，不要说三十年前，五年前很多人的工资是多少，五年前一万块钱能买到什么东西，五年后一万块又能买到什么东西，资金是有时间价值的。总体来说，不管是经济发展也好、国家的发展也好，货币的物价对比贬值肯定是有的，不管是哪个国家，在整个阶段都有一个现象，除非改朝换代，货币改了，价值不能对应。
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| 另外，像刚刚举的例子，总2200元的月供变成2300元，从投资客来说，它的投资成本有所增加，但作为自住用户来说，他的负担增加。投资客户的成本增加主要要考虑他投资这个房产，假如说他要买这个房产，他预期房价的收益率在半年、一年或者什么期限以内他的房价上涨收益率能不能覆盖到增加的这部分投资成本。就像现在为什么很多投资客户观望，不愿意再买了，并不是由于利息的增加，而是由于现在房价上涨的预期不明朗，不能预期到增加了以后能不能覆盖到成本，能不能在成本以外还能有利润。对自住客户来说，我认为现在这样的增幅至少在这一年来的增幅应该说对他们的购房需求不应该受到大的影响，就像你贷30万，你还要付十几二十万，每个月增加一百来块钱的月供或者利息，应该说有这样的付首期款实力的客户，他就有能力增加这部分的利息支出，不会受到很大的影响，主要是他考虑他现在需不需买这个房子住这个房子，而是说干脆把租金拿来付利息、月供。当然现在月供和租金差异是有一定差异的。从两类，是作为投资需求还是作为自住需求两类来考虑，不管成本增不增加，都是一个影响。但是作为自住客户来说，我个人认为现在的增幅还不足以影响到我们自住的需求。
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| 作为自住的需求也好、投资需求也好，银行有很多产品，刚刚张总提到了有“存贷通”，反正各个银行叫法不一样，但是深圳大部分银行都有这一类产品，存款与贷款有一定的抵扣，这实际上是一种房屋理财产品。大部分银行都有推出，但是大部分客户可能没有想到去选择开这类业务。大部分银行现在也有固定利率贷款，就是固定我选择在多少年以内使用什么利率，不管利率是上涨还还下走，可以选择固定利率比较低的银行。选择固定利率也要考虑自己选择的期限，因为任何一个经济的走势，就像在一个加息通道中，你选择固定利率的时候要考虑这个通道会走到多远、多长，是三年、两年还是一年，可能随着经济的转化，又走到一个下降通道。所以，我建议各个客户应该经过自己对经济周期的展望，自己进行分析或者做一些参考，选择适合自己的固定利率期限和固定利率的标准。
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第三是还款方式的选择，你是青年期或者是3、40岁发展比较迅猛的时间还是到了五十岁了，工作上、收入上开始走下坡路的阶段，要选择好还款方式。作为年轻人来说，30几岁以内的在发展期的我建议大家选择的还款方式最好是等额的，不要选递减，你在上升期是比较前苦，年轻人二十几岁，刚刚进入某一个行业，刚刚工作不久，你的积蓄、积累也不多，收入也不会特别高，你到一个顶点的时候，刚开始要付更多月供的时候，那种递减式，虽然看上去总体二、三十年下来少付了多少利息，这是一个数字游戏，也是本身资金的价值，你用了资金当然要多付利息，没用资金就少付利息，并且存在哪个多、哪个少的问题。假如你已经到了四十几岁，你要展望之后逐步在工作或者收入上不再像以前往上走的情况，但是你现在的支付能力是最强的，你可以选择递减方式，前期先多付，逐步再减少。而且现在各个银行的还款，深圳各家银行的服务都是很好的，而且可以选择提前还款，你有资金的时候，如果觉得不愿意多支付利息的时候你可以提前还款。我觉得拉长期限好过在短时间内在自己收入不是特别稳定、特别确定的情况下，就算你贷长期限不受影响，五年以上也是一样的利率，你也可以提前还款。
还有一个是要看看调息方式，每个银行的调息方式是不一样的，特别是在利率上调的时候，你选择你的调息方式，有些银行遇到利率上调的时候是每年1月1日调整，有些银行是选择对年、对月、对日调整，有些是一调息即刻就调整这也要根据利率是上行通道还是下行通道来选择，如果你感觉这一年都在上行通道的时候那你就选择调息选在最远的时候。
主持人（韦志军）：调息的选择是不同的银行不同的政策还是？
邵海东：不同的银行有不同的政策，有些在同一家银行里有多种选择，有的银行是选择在多种选择中只有其中一种。
主持人（韦志军）：中信银行是什么政策？
邵海东：我们鉴于这种形式是在1月1日，但有些银行是利率提高即刻调整，利率进入下降通道的时候，这种方式是最好的，但是一经选择就很难再改变，你要考虑你近几年主要的情况。这也是各自考虑的。当然选择在上升通道选择越远越好。
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邵海东：我们鉴于这种形式是在1月1日，但有些银行是利率提高即刻调整，利率进入下降通道的时候，这种方式是最好的，但是一经选择就很难再改变，你要考虑你近几年主要的情况。这也是各自考虑的。当然选择在上升通道选择越远越好。
另外我补充一下刚刚提到的近期比较多的有个别银行发生承诺涵出了不兑现的事，我觉得不管是作为银行也好、个人也好，讲诚信是最重要的。所以作为我管理的银行，我是要求出具的东西必须负责任。所以我在中信银行至今为止，我可以负责任的说，我们出具的所有承诺涵没有不兑现的，而且所有承诺涵都是经过审批的，而不是像其它银行随意开出承诺涵，这种方式既伤害了客户也伤害了合作伙伴，同时也伤害了自己的利益。有些阶段我们的合作伙伴或者客户认为这样效率很高，而且想贷多少就贷多少，这只是一个阶段性的短期行为，但是最终受伤害的是我们的合作伙伴、客户，也有我们自己。我一直坚持这样一个原则：出了东西必须要讲诚信，我也希望将来经过这一次以后，不管是地产中介也好、客户也好、银行业也好，都应该把这次当做一个教训。当然找的理由很多，真要找理由也确实很多，但是大家心中清楚，有时候是出于什么原因，如果大家在前面把好关、做好事，可能在效益上会影响，合作伙伴会认为我们慢了一天，但是想到我们后续做的，不发生事则好，发生事以后对谁都是伤害。
主持人（韦志军）：谢谢邵总。我们想听听伍总的意见。
伍致辉：来之前我做了一点小小的工作。因为我们现在贷款50万左右，从自住客户而言，我们很有可能能够取得银行下浮15%的优惠，我们用这个来做比较。现在下浮15%以后，目前的年利率是6.426%，年初是5.814%，如果是50万的贷款，20年的，在现在每个月需要支出3706元，年初是需要支出3527元，所以每个月实际上是增加的177元，这是一个数据。
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第二个数据，我们从比例上来讲，实际上现在房贷利率增加以后，客户的利率是增加了10%，所以他还是能感觉到有一些变化。
主持人（韦志军）：是利息增加了10%是吗？
伍致辉：利率本身调升了10%，从5.8到6.4实际上就是增加了0.6%，超过了10%。表现出利息也会增加。所以从这个角度来讲，我们一般的自住客客户会感受到这个变化的。这是从贷款利率的增加而言。所以说，我们觉得从自住客而言，它还是需要，因为自住客的信贷是一种消费，而不是投资，所以他应该把握自己的消费额度。刚才你也提到贷款方案，我觉得主要还是从客户的支付能力来考虑，因为消费不能影响他或者过多影响他日常生活的品质，所以你年轻的时候可以贷长一点，生活品质不会受到太大影响，当你支付能力提高以后可以采取其它的方法。我想这个原则也可以放置于现在我们考虑房贷利率增加以后的策略。
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当然我们也注意到实际上存款利率同步提升了，我们在理财这个角度来讲，手中的钱也可能能够取得一定的收益，它是需要平衡的，根据客户自身的风险偏好以及它的理财技巧做一个平衡。我个人感觉，在当前的宏观调控形势下面，对于一般的自住客而言采取相对比较保守的策略会比较有利，因为投资是有风险的，而我们的贷款利率提升是一个明显的事实，所以他可以在这方面不需要过多的放大自己的消费。这是关于自住客的建议。
至于投资客而言，刚才我提到的，各个银行之间的房贷政策差异性比较小，比如我在A银行贷款和在B银行贷款，我的感觉差异不大，所以他会没有感觉。现在银行通过加强风险管理，其实银行之间的差异化越来越显现出来，所以A银行可能会提出很多要求来，在B银行他可能会比较喜欢。所以对于投资客而言，如果从房贷角度来讲，可能更应该关注自己适合哪一类型的银行的偏好，这样就方便自己能够更容易地去取得自己理想中的贷款额度或者是利率。
当然我在这之前也提到过，对于这部分客户而言，可能更关注的还是对于房价的预期以及贷款成数的不同导致你占用资金的比例不一样，利率对于他们而言，总的来看影响不是那么大。
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主持人（韦志军）：谢谢伍总。实际上我们节目时间到了，但是还有几位嘉宾的智慧还没有完全贡献出来。江总？
江榕：现在应该是自住客比较关注的，投资跟投机的他会看房子的涨价，对利率考虑得不是很多。
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尤其是现在银行推出了很多贷款品种，好像发展行的“存抵贷”“双周供”，还有浦发银行的信用卡的积分可以充贷款的利息，还有现在很多银行会出固定利率的贷款，这些对未来的加息有一定的预算。尤其我们现在做这么多自住客都比较喜欢用银行推出的品种来充当利息，尤其是现在银行五年以内五万以上可以开始充当一部分的利息，现在自住客很喜欢用这个。他们对未来的加息有一定的心理准备。
主持人（韦志军）：谢谢江总，胡行长？
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胡小晖：我有12个字送给我们的网友，第一是希望大家能够合理负债，这个合理负债是希望网友能根据自己的经济情况、年龄、工作稳定性、收入，包括对未来收入的增加或者减少的预期，来合理的规划自己的房贷金额比例。因为很多网友说是不是越多越好，或者有钱了贷越少越好，我觉得不一定，要根据自己的实际情况，如果你有投资收益比较高的手段的话，你可以贷多一点，如果你没有这样手段的话，可以就适当减少。我觉得千万不要轻易的把你的按揭贷款还清，因为你还清以后，你拿你的房产证再去抵押想贷款的话就享受步道按揭优惠利率了，只能以房产抵押消费贷款来做。
主持人（韦志军）：如果不还清，再借的话还可以加按还是享受优惠利率？
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| 胡小晖：对。因为我的很多朋友说我钱已经还清了我想借钱怎么办？我说只能做抵押贷款了。第二是希望大家珍惜信用，因为刚才大家说了好像贷款比较难了，实际上很多人不珍惜自己的信用，有时候是无意识的把自己的信用记录做坏了。现在社会信用体系越来越完善，包括今后你申请车贷，你的保险费率可能会跟你的个人信用记录挂钩的，所以我想奉劝网友，如果你做了房贷，你一定要按期把的房贷及时还上，不要出现不良记录，这样的话即便将来你买第二套房子，你再做按揭同样是可以获得银行的认同的。
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第三是希望大家能精明选择。我们现在也可以看到银行提供的房贷产品非常的多，作为我们深圳发展银行，从去年到今年，我们不断地推出一些新的产品，从第一个推出的“双周供”到“循环贷”“存抵贷”以及按揭信用卡，我们致力于要打造本土最佳的零售按揭银行，所以我们会在后面不断推出新产品，当然在同业其它银行也会推出新产品，所以我想劝我们的网友能精打细算，把我们现在银行提供给你的房贷产品做一个有效的组合。当然，很多网友会说我又不是搞专业的我怎么知道算哪些，这些事情就交给我们专门做这个行业的人来做，可以听取他们的意见。比如我们银行的“双周供”推出来以后，基本上二手按揭7、80%的客户都选择这个产品，当然还有其它产品都可以提供这样的便利。
最后，因为刚才我也听了邵总提到他们在这几个月分行范围内没有出现过出承诺涵没兑现的。我作为蛇口支行在深圳发展银行来说，我们在深圳地区，做的按揭余额是最大的一家，我们的发放量是最大的一家。截止到今天为止，我们也没有一笔出的承诺不兑现的，当然这是有前提的，我们在出承诺的时候也要慎重的去考虑银行是讲诚信的，我们发展银行是把专业、诚信、服务和效率作为所有员工要遵循的守则，我们出具的承诺也是一定要兑现的。
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| 叶财祥：我想说的胡行长也都说了。我的观点，我觉得自住客只要是看中自己合适的房子就不要犹豫，该出手就出手。
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关于升息以后怎么规划，我觉得合理使用银行的房贷产品可以比较有效地降低升息对自己的影响。刚才胡行说的我们的房贷产品有“气球贷”，如果你合理选择发展行的“气球贷”第四次的升息对自住客房贷一点影响都没有。
刚才胡行说的发展银行遵循的是专业、诚信、服务、效率这八字方针，我这里就强调一下我们的服务，发展行一直遵循的为客户提供真挚的服务，所以我们提供的一些房贷产品，比如“存抵贷”，按揭信用卡、“双周供”、“循环贷”，都是让客户的资产能够得到增值的房贷产品。我们发展行也会继续推出类似这样的产品。
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主持人（韦志军）：我有个好奇心，我想问一下，发展行的“气球贷”在您的整个按揭贷款余额里所占的比重能不能透露一下？
叶财祥：就我们上步支行来讲可以占到20、30%。
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宋良：我先讲一个细节，刚才邵总讲到的升息以后的加息具体时间，据我们了解绝大部分银行在每年的1月1日才实行，所以对那种已经按揭的客户也不用太担心，最起码要从明年才开始。对于刚才有银行讲的个人金融产品，作为我们按揭公司来讲我们会把这些产品理解得更透彻一点，就是他的优势和劣势我们都会跟客户讲。比如招商银行的随借随还产品。
主持人（韦志军）：他那还是享受按揭优惠利率的对吗？
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宋良：就是这里有一些利率，你还进去再借出来是不能享受15%的利率，只能享受10%，第二，你每次拿这个款是不能超过30%，第三是五年之内不能做抵押。刚才讲的，要注意还款，因为很容易造成逾期，所以你选择产品的时候你要了解按它，这样的话才能更好的理财。
郑超：我觉得网友在房贷这块，如果他自住的话对利息升息还是降息影响不大的，因为它毕竟还是有幅度的。自住客户来看房地产交易的话，受影响很小。对投资客户，目前控制的就比较多一些，因为相应的政策性的东西多一些，选择性比其它要强一些，其实都可以选择我们银行相应的好的个贷产品，这样可以把自己的资产充分的利用起来。
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| 主持人（韦志军）：跟每次我们的节目一样，两个小时不知不觉的就过去了。让我们感觉似乎还有点意犹未尽，正好让我们期待下一次，因为我们这个节目是一个常规节目，我们每次都是选一个比较热门的话题，请相关的专业人士进行讲解。希望在下次有合适话题的时候再次邀请到大家来共享大家的经验、分享大家的智慧，节目到此结束，谢谢大家。
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