主持人（韦志军）：欢迎各位来到搜房网的“大话经纪”，这个节目是我们的一个常规的访谈型直播节目。主要形式是就现今市场上比较热门的话题，找到跟这个话题相关联的嘉宾就这个话题进行深入探讨。它不是辩论会，但是希望通过互相交流，让这个话题更加清楚明了的展现在我们与会者和广大网民中间。我们今天选择的话题就是8月份实行的新版合同——新版合同能否杜绝虚假交易价格数据？从8月份推出新版合同后，市场上反响也比较大。
今天我们请到了深圳市各大品牌中介公司代表，也有幸请到了深圳市房地产业协会张媛部长。我们想就新版合同出台所碰到的问题以及今后展望，希望通过我们的讨论使这个话题更加清楚明了一些。下面首先请张部长给我们介绍一下新版合同出台的起因？
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张媛：作为协会，我们也是属于行业的会员代表，这块主要是因为当时合同试行最早提出来，国土局提出来这个课题，由协会牵头做。当时新版合同推出的动因主要是因为三级市场相对来说问题比较多，总体投诉量也特别大。国土局委托我们专门受理这块的合同相关纠纷，我们也发现原有企业使用的三方合同、居间合同文本中存在一些不规范的地方，或者各家对各家合同有自己的表述，有一些地方容易一些法律纠纷，在这个基础上国土局作为整个房地产主管部门提出对合同做一个统一修改，同时建设部、中房协也出台了规则，要求各地使用统一的示范文本。当时由国土和工商两个行政主管部门具体负责，由协会来完成。当时我们邀请了司法界人士、也邀请了中介代表、市民代表，都对合同提出了很多修改意见。
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从合同最初起早到定稿，我们经过了修改。这包括了春交会现场多次广泛征求意见。合同正式实施是从今年8月1号起，如果说相对过去手写版、印刷版的各公司合同，可能做出了一些突出修改的地方：第一，交易资金监管问题。过去交易资金监管首先是由各个公司自己监管或者委托银行进行监管。建设部和人民银行当时是在今年4月份的时候出台了一个关于规范交易资金监管的通知，我们局和人民银行深圳支行也出台了一些贯彻落实的通知，这次合同就把资金监管明确写进去了，第9条明确规定买卖双方交易资金应该进行资金监管，可以委托银行或者中介公司，但是我们明确写了交易资金专用存款帐户。这其实带有一种导向性，起到一种提醒消费者的义务。
第二，在买卖双方责任上进行了明确。过去合同文本都是对自己保护多一些，对消费者保护没有那么全面，这次三方都顾及了，包括买卖双方无故违约，中介方可以收取违约金。
第三点，我们把佣金做了分割，变了必要费用和佣金两部分。我们也是希望通过必要费用能够保障中介公司尽可能多的利益。过去整个社会上对中介行业也存在一定的误读，认为中介公司赚钱很容易，但是事实上我们中介公司是一个信息服务行业，背后有很多信息收集成本，我们是肯定中介公司存在的价值，所以在合同里明确保障中介公司收取佣金的权利，签订买卖合同的时候收佣金尾款部分，我们通过这种模式规范整个行业社会认同度，希望大家认同我们中介价值。第二也是希望在这块给广大消费者一个提醒，就是咱们是有义务，既然通过居间合同，是有义务付佣金的，对中介公司有一个约束，对消费者也有一个约束。
第四点，是否能杜绝虚假交易价格的问题。新版合同是在国土局二手房买卖信息上的，买卖合同现在可以开放修改部分只有代理人部分。第二，只有买卖合同份数部分可以另行修改，其他所有合同文本都是由居间合同来的。这个我们不能说完全就可以杜绝“阴阳合同”，但是至少从保障合同价格一致上有了一大进步。
现在合同已经试行快一个月了，我们中间也听取了企业意见，也对合同、系统做了修改。总体来说，大家对新版合同还是比较认同。今天来也是学习一下，再听一下大家的意见。
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主持人（韦志军）：非常感谢张部长的介绍。补充一个节目必备程序，介绍一下各位嘉宾（排名不分先后）：满堂红副总经理李玲；深圳市房地产业协会行业服务部部长张媛；中联地产营运总监李明胜；泛城租售按揭部经理李孔玲；通泰总经理助理高雄武；中天地产三级市场住宅部总经理郑先滔；世联行法务人员段莲莲；美联地产罗湖区总监袁新有；中原华侨城区域总经理林军明;深圳市星彦行置业有限公司副总经理冯浩。
刚才介绍了新版合同出台的起因以及执行过程中出现的问题。下面请我们合同使用者，各个中介公司朋友们对于新版合同使用了大半个月以来所碰到的问题，大家是不是能够在这里集中有一个表述？我们请林总先谈谈。
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林军明：新版居间合同内容是比较完整，比如户口迁出问题、标的产权年限、物业管理费，之前我们中介公司合同是没有的，也更具有操作性。业主逾期交房、违约、逾期付楼款约定这些都是在以前合同没有的。总的来说，我觉得这个合同利大于弊。因为这个合同比较详细、比较清晰，比如一些按揭中赎楼的问题都有一些清晰约定，所以我认为这份合同比较完善的。
主持人（韦志军）：有没有什么不方便？
林军明：这个条款过多，业主理解起来相对难度大一些。
主持人（韦志军）：对于我们中介公司工作人员理解合同有没有困难？
林军明：这方面反而困难不大，各个公司都做了正统培训，基本上都可以理解。
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冯浩：这个合同有一个整体的感觉，三方责权利规定的非常详细，签订一个合同，我算了一下要50张纸，而且这里面还有很多条款。
至少从内容上来讲，让买卖双方更加明确自己的责权利，从这个方面来讲，保护中介在居间服务中到底承担什么角色、承担什么责任，这一点做得非常好。第二，对中介另外一个保护。解决现实很多纠纷，大家认为我们佣金来得太简单了，看个房就收3、5万，是暴利。这是另外一个话题，但是至少在这里面，把中介服务内容明细化了，以前可能没有过。首先把提供信息作为最主导的一个业务，至少能不能成交，我都要收取必要费用，我要维持我的正常营业。所以这里面对中介规范发展有好处。居间协议、二手买卖合同是一个配套的，目的是彻底避免阴阳合同，让这个行业更规范、更透明，让买者开心、卖者放心，让中介也省心，这样一个三心的服务，最后达到一个共性的东西。但是一定程度上就给你犯错增加了一定的犯错成本。在一定程度上确实能够杜绝一部分的“阴阳合同”，同时让三方更明确权利义务，我中介明确了责任义务后，没有收益的事情我就可以不做了。这是整个合同比较好的东西。
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| 不好的东西也有几个：第一，对行业从业人员资质、签单能力要求非常高，每一份合同都是风险。一旦填错了，重新更改，这个成本很高。我们从业人员素质还要在这方面提高。对现有中介公司一定是有一些影响的。第二，对中介公司赔负责任很明确，就是居间合同要承担责任的。第三，签订了业主委托信息才能打居间服务合同，然后自动升成买卖合同，这里面有一个时间差不匹配的问题。举一个例子，很可能我的合同还没有过户、抵件，这个信息已经在行业里泛滥了。比如说按照正规标准程序做，很可能信息在没有签定合同之前就被透露了，这对交易造成了潜在风险。第四，权利规定的很清楚，无非是规范一个行业，让多方知道自己的权利义务，其实他是想都省事，让买家、中介、政府也省事，但是带来一个问题是什么呢？如果真的出现了纠纷，这个风险一样是大的。增加了成本之后，对我如何去避免风险，减少风险因此而带来的损失是否有所降低的问题，这个还值得研究。
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| 当然，客观来讲这个合同出来的很好。我现在没有那么忙了，晚上8点就可以下班了，回到了正常的作息时间，这也是合同带来的好处。我认为70%是好的。
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主持人（韦志军）：冯总，目前交易量的下跌是否跟新版合同有关系？
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冯浩：有一定的关系。交易习惯，中介一般是包办，帮助买卖双方，现在新版合同出来了，难度很大，很罗嗦。我相信我们指挥下面同事签订合约的时候，心里是很怕的。第二，这个东西对买卖双方也有影响，他也有顾虑。他们想接下来会不会有一系列的组合拳。这是前兆，还是最后的结局，还是只是一个序幕，他也会思考的。买卖双方处于一个隔岸观火。这对交易量有一定限制。
主持人（韦志军）：现在看楼书还签吗？
冯浩：还签。看楼后，不一定就成交，1/10概率，现在就是1/100概率。但是签了这个，就一定成交了。所以在签订这个之前，我们需要有东西明确中介服务。
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| 李明胜：首先对合同的本身，比以前有很多完善的地方，这是毫无质疑的，这是非常好的。这样做了之后，让我们责权明确后，对于以前我们什么事情都包办了，买方出现问题来找中介，卖方出现问题也来找中介，这可能会解决这方面的一些问题。对我们中介公司发展是有利的，对整个行业发展肯定是有利的。对于买卖双方我认为也是有利的，比如以前有一些公司版本不统一，合同设计上就存在很多问题，导致资金存在一定风险。有一些就是因为不规范的行为，导致大家对这个行业有一些不认可，这也是我们自身造成的，这对整个行业规范起到了帮助作用，对客户、中介都有好处。
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| 对政府来说，也是一件好事。因为纠纷少了，社会更和谐了。如果有了更多的纷争，打官司也好，闹也好，这对整个社会和谐不是一件好事。
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| 但是整个操作过程中，我们提出点建议：第一，操作有一点不方便性。以前就可以在业主家里签或者在咖啡厅签合同，现在不一样了，操作性不方便。
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| 主持人（韦志军）：有没有发生过三方都谈好了，我们回去打印合同，在这个期间又有某一方变卦的情况？
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| 李明胜：肯定会有。你去到我们的打印点，一般做这个交易过程中，业主和客户可能利用他们的上班、下班时间，有可能下班11点后，打印点关门了，那怎么办？另外对从业人员也是一样，从业人员打印合同，包括整个流程、合同熟悉，刚才林总也谈了这一点。我们一出来这个合同后，就会进行培训。一两个月运行之后，肯定会解决这方面问题。但是在这一两个月过程中，肯定会有不熟悉、不清楚而导致的问题。这也需要房协进行及时指导，经过一个缓冲期，再对合同进行调整、修改。另外，成本。打印一份合同要50张纸，社会资源浪费很大。我们纸都是用木头造出来的，包括墨盒、打印机的损耗，相对比以前翻一番。这个东西，国土局可以考虑一下。或者把字体改小一点等等方式，降低一些成本，这样能表述清楚，又不失美观，这样可以达到目的和效果。这是一个月多来，我们发现的问题。
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对政府来说，也是一件好事。因为纠纷少了，社会更和谐了。如果有了更多的纷争，打官司也好，闹也好，这对整个社会和谐不是一件好事。
但是整个操作过程中，我们提出点建议：第一，操作有一点不方便性。以前就可以在业主家里签或者在咖啡厅签合同，现在不一样了，操作性不方便。
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主持人（韦志军）：有没有发生过三方都谈好了，我们回去打印合同，在这个期间又有某一方变卦的情况？
李明胜：肯定会有。你去到我们的打印点，一般做这个交易过程中，业主和客户可能利用他们的上班、下班时间，有可能下班11点后，打印点关门了，那怎么办？另外对从业人员也是一样，从业人员打印合同，包括整个流程、合同熟悉，刚才林总也谈了这一点。我们一出来这个合同后，就会进行培训。一两个月运行之后，肯定会解决这方面问题。但是在这一两个月过程中，肯定会有不熟悉、不清楚而导致的问题。这也需要房协进行及时指导，经过一个缓冲期，再对合同进行调整、修改。另外，成本。打印一份合同要50张纸，社会资源浪费很大。我们纸都是用木头造出来的，包括墨盒、打印机的损耗，相对比以前翻一番。这个东西，国土局可以考虑一下。或者把字体改小一点等等方式，降低一些成本，这样能表述清楚，又不失美观，这样可以达到目的和效果。这是一个月多来，我们发现的问题。
我们现在有四笔费用：保证金、定金、首期款、银行贷款。假设今天在这里签定合同，确定一个帐号，今天签订的合同是交钱还是不交钱，如果拿到银行做资金监管，我们知道第九条里是所有款只能放在一个帐号监管，就缺少一个灵活性。定金、保证金买卖双方认为中介托管更有利于结算，但是如果都放在银行，银行要有很多审批手续，这个就很麻烦。对于大额的首期款放在银行资金监管，这个非常好，一定要这样做。我们建议一定放在银行或者国土局去做，我们公司现在也拒绝首期款到我们公司托管，因为它给我们工作也带来了很大的麻烦。为了方便的话，保证金等小额金额应该分解开来，是不是更有利于操作一些？这是我们这个阶段自己的一些看法。
主持人（韦志军）：现在小额保证金、定金交割是否还像以前那样存在私人帐户里去？
李明胜：第9条写着所有款项放在一个资金帐号，这样就处于被动了。如果写中介公司，保证金、定金、首期款全都放在中介公司。
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主持人（韦志军）：提款不麻烦吗？
李明胜：应该说操作起来有一些麻烦。
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张媛：合同起草的时候，中介已经提出来这个问题了。买卖双方将它放在买卖双方约定的帐号进行监管，那一条之所以这样写的意思就是保证金可以另外约定的。因为保证金不属于房款部分，第九条规定的是房款必须进入监管帐号的。但是保证金事实上是留的口，允许保证金，买卖双方和中介方共同约定一个帐户来单独把它分开。
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李明胜：我们看第九条是写所有款项，这可能是我们理解问题。
张媛：这个问题从建设部出台资金监管通知的时候，这个问题就有谈过。资金监管问题从我们收集的意见来看，资金监管这个问题不约束起来，它的弊端是很多的，包括我们中介公司都不愿意做这个事情。第九条目的和意义其实是在于提醒消费者，希望消费者要注意这个事情，可能过去消费者没有这个意识，它无所谓的，但是有一条后，就会关注这个东西。主要还是提一个提醒作用。
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| 李孔玲：我补充一下，合同里有约定可以由双方约定的机构去监管，第7条有一个交房保证金约定，定金也类似于交房保证金方式可能更适合一些。现在我们合同第7条是有的。第7条的形式用在第6条里都可以。
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| 刚才冯总提到一个问题，我们签订委托合同后，这个信息就已经在网上广泛发布了，信息缺乏保密性。可能会造成一些损失。在这些方面，原来我们理解到的居间合同，新版居间合同在这方面有保障我们中介方的利益，是否是在签订居间合同的时候已经锁定了你只能够委托给这个中介公司去做还是说一定要在限定居间后，才能锁定交易。
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| 张媛：我不知道大家有没有看过国土局网站上有一个二手房源公示，那个信息就是所有公司签订的委托合同信息，但是这个信息是有限度的。包括小区项目名称、楼栋名称，就不会具体到某一个房号。第二，它只公布面积和意向价格，包括后面委托公司名称、电话。它也是把这个作为信息发布窗口，买房者看到有这个意愿，看到有放盘，就可以打电话咨询购买。这个事情大家必须正视，包括工商局也要求这块必须公示、明码实价。这个从行政角度考虑，是一定要这样走的。我们协会也希望尽可能多的保护我们企业的利益，保密性的问题，我们再跟行政主管部门争取，有限度的发布。
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冯浩：已经有这方面纠纷产生了。
张媛：深圳还没有办法做到独家代理，最主要是法律方面没有办法保障独家代理的利益。所以业主放盘是多方委托的，我们系统设计的时候只能尊重这个游戏规则了，但是一旦签订了居间合同之后，到买卖合同的时候，整个业务过程中，不会通过行政主体限制你签订了委托合同，其他家就不能签。之所以这么做，是因为我们法律法规确实在这方面缺乏适当的保障。目前都是依法行政，像我们也跟国土局反映了这个问题，我们当时强烈要求把这条做进去。但是向法律界征询意见的时候，法律界认为这是没有依据的，所以还是尊重目前法律给出的规范和限制，把条款又修改了，就成了我们现在看到的这个样子。
主持人（韦志军）：签订委托合同和签订居间合同这个时间上有没有一个设想，多长时间后这个委托合同就无效了？
张媛：目前没有。
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| 李孔玲：我们签订委托合同，包括签订居间合同，都不可能像当初大家设想的那样子，说一旦签订后，在别家就不可能了。
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| 张媛：这个事实上是通过法律保护的，比如跟你签订了居间合同，他到其他家去签订，事实上你可以通过法律途径追诉。
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主持人（韦志军）：对我们广大中介公司来讲，对客户1、2万的佣金，可能1、2万佣金的违约金，大家去追讨成本就太高了。
李明胜：如果要从源头上解决问题，比如看楼纸具备一定法律效应的时候，才能真正解决跳单的行为。
张媛：事实上，现在很多公司都有看楼纸，包括明确规定了只要签订了看楼纸，你的亲戚、配偶、朋友都不能再买这个房。但是事实上，跳单的情况还是存在。第一，法律是高于一切的。我们签订任何协议都是按照法律途径寻求司法保护，可是寻求司法保护这个成本往往过高，时间过长，最终就导致中介利益得不到保护，所以我们呼吁政府主管部门一定要给中介行业专门立法保障权益。我们协会也一起在努力这样做，我们也希望行业一起来做，只有立法才能维权。
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| 高雄武：一直在听大家的高见。第一，毫无疑问，我觉得让我个人来说感觉比较欣慰的是哪里呢？在我们新版合同里看到很多我们民间的话语，最起码可以从中看出一些端倪来。我们的协会、行政主管部门在订立这个东西的时候是有参考过一些或者倾听过我们民间的说法和做法的，这是我比较高兴的一点，至少是一个态度。第二，正如大家刚才提到的，对于合同主体三方责权利表述和约定的确是详尽了一些，这也是一种进步吧，当然这种进步同时对我们行业也提出了要求，我们从业人员对于他的法律水准、措辞把握，这方面是不是马上能随着新版合同出现而有一个飞跃的提升，我看有一个匹配度上的错位。这需要一个过程。
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| 另外我个人有一个感觉，今天我们这个讨论好像稍显早了一点，因为事实上这个合同使用的总量，到今天为止，我们偶尔去国土局、交易中心去看的时候，还没有到一定的程度。这个时候讨论可能就有一些偏差，因为毕竟需要一个周期。这是我个人的观点，仅供大家参考。
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| 我觉得在实际操作方面，从业务角度，最明显的弊端在哪里呢？在实操过程中：第一，二手房成交一定不会是在我们行政主管部门或者我们公司正常的行政办公时间内的，这种比例很低的，这在合同签署上影响很大。为什么呢？多数人买卖房占用工作时间不多，除非过户的时候。为什么我们说业务人员辛苦，晚上11、12点工作太正常了。
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| 主持人（韦志军）：是不是非上班时间打印合同是打印不了？
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| 高雄武：可以打印。很多时候是大家有可能在某一个瞬间就达成一致了，而这种达成一致，会不会打印合同的路上发生变卦，这极有可能，有可能是2、3秒钟的时间，有些人就习惯变卦。这样前期所有工作就得不到保障。如果讲制约，这个是最大的制约。
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| 在实际操作过程，另外的制约就是关于小额资金收付和监管问题上。除非规章制度详细，执行的时候我不太考究，否则的话这可以讲是形同虚设。因为实际操作过程中，买卖方成交价有一定差距的时候，我们就不去做了吗？原来诚意金的东西置之于何地啊？如果没有，再进行磋商的时候，我的工作成果又去哪里得到保障呢？我一直以来是非常钦佩我们行业从业人员，尤其是老前辈们，刚才提到我们部委都有要求资金要做监管，这个在新版合同明列出来当然是好的，但是即使新版合同没有明列这一条，现在也是资金监管的，你让公司去收这个款，也都不愿意收了，这不是一个很大问题。就是小额的实际操作过程中，还需要一定时间， 我相信我们大家一起会得到一个比较好的方式。这也是对我们协会的一个侧面反映，这方面可以再去斟酌斟酌。
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| 最后一点，这个合同对我们行业规范、对从业人员拔高要求，对整个行业持续健康、规范发展是一定有推动作用。
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| 新版合同能否杜绝虚假交易价格数据？我个人持不乐观态度。我个人同时也认为，因为在10号前后，我本人起草，跟景河田杨总交流也比较多，也希望从我们整个行业角度出发，给政府主管部门一些建议，传得沸沸扬扬，令到大家很不确定的个税的事情。从这个角度来说，真正让我们主管部门实现一个对真实交易数据的收集、掌握，可能作用更大一些。
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| 李玲：从整个合同来看，在房协和国土部门共同组织和推动下，我想整个行业在深圳来说是起一个很好的推动作用。在全国也是数一数二的。这块整个中介行业都是欢迎这种改革、变化，包括消费者也会接受这种变化，引领整个行业走向规范。刚才其他老总都谈到了实际上的一些问题，我这里就刚才那位老总提到的能不能杜绝阴阳合同这块发表一下个人看法。
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| 目前新版合同上线大概一个月，作为行家来说，如果大家双方的价格都是OK的，这样我们也很好做，我们也可以很顺畅的去进行交易。从这个角度来看，我们看回这个合同系统，合同系统上线后，还是存在一些买卖双方确实有一些要求之类的，这个系统还需要一个完善、还需要很多其他的因素去配合，比如政策、相关措施再跟他挂钩后可能更完善一点，这样可能就能达到我们的目的，我们目的也是不希望出现避税的情况。我们也非常期待房协跟政府部门尽快把这些举措出台，这样整个行业都能很通透，明确知道告诉买卖双方这件事该怎么做，使我们中介作用起到一个很正面的作用。这一点蛮重要的，在这里跟大家分享一下，同时也跟张部长汇报一下。
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| 主持人（韦志军）：实行新版合同将近一个月时间，你们感觉到新版合同交易价格跟以前没有新版合同交易价格，有大幅度的攀升吗？
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| 张媛：如果说新版合同对所谓阴阳合同也好或者真实交易价格有没有帮助，我也赞同各位所说，帮助有限。从94年开始国家颁布个人所得税法，到现在马上就15年时间了，这中间个人所得税征收为什么这么难？税务部门也好、政府也好应该主动加大税收监管力度，加大依法惩处力度，从这方面按照国家立法要求强制征税。但是目前把这方面责任放在国土部门，国土部门又无法对避税的人做出处罚。房协三大投诉亮点：第一，无证销售的问题。这个事实上也是中介不愿意干的，但是为了生存，干了。第二，定金纠纷。为什么呢？不管业主还是买方违约了，这个钱在中介帐上。中介没有业主同意，又不敢把钱还给买方。也很尴尬。这也是中介不愿意干，也干了的。第三，阴阳合同。我个人了解，有不少公司已经有相应的应对策略，合同变成单纯的双方合同，第三方隐蔽在定金条款、信息咨询费背后去了，但是事实上中介公司还是在促进阴阳合同的签订。
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| 大部分中介公司是不愿意承担这个问题的。因为阴阳合同避税主要是避的是业主的税。在这种情况下，如果我们只单纯想依靠新版合同就把阴阳合同杜绝掉，这是不现实的。尤其目前法律法规在这方面有没有给出一个明确处罚规定。我们寄希望于我们的合同和中介公司强行出面，这个确实是不现实的。我也同意李总说法，这个需要主管部门、国土也好、工商也好、税务也好，要行政主管部门从多方面首先规范我们业主的行为，包括惩处那些要逃税避税的人，只有法律完善了，惩处条例很清晰的时候，那么这些逃税的人才会有恐惧心理，才会不愿意去做这个事情。地税局领导之前也提过，准备出台新的征税系统。可以说我们合同是一方面，今后房价系统也是一方面，我们也敦促税务主管部门今后尽可能在这方面加大税收监管力度，给予适当处罚。只有这样，令出可行、法条可依，这样我们中介行业才会规范，中介公司才可以不承担我们不应该承担的责任。
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| 郑先滔：合同已经执行了20多天了，整个条款我不在这里补充。我要买一套房子，能不能把房号打进去，现在我自己用居间合同，可能我真的不会用。
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| 张媛：我这里解释一下为什么不能用房号搜索，前两天我们跟国土局商谈，也希望把这块开放。就怕一些从业人员去搜索，把业主信息都找到了。我先在网上把合同强行录入，有可能这一整栋后面都写了中介公司。
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| 郑先滔：我意思是说，我打印合同的时候，把卖家确认了，最起码房子只有一个，房号只有一个，也不会重复。对于现在市场越来越规范了，合同越来越烦琐，既然这样的话，能不能简单化一点，让我们程序再简单化一点，这个太复杂。现在我们做这个行业，市场信息也非常透明，员工素质也有待提高，同时要他兼顾太多事情的话，可能也比较困难。我们努力一点，把合同继续完善，这是我希望看到的。每个新的政策出台对我们中介行业都会有影响，但是我们怎么把它运用好，这才是我们生存的办法。我站在我自己业主立场，我有不同理解，买家方面也有不同理解。合同虽然烦琐，但是可以更烦琐一点，有些问题还是没有写到合同里，既然要做，就做好一点。
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| 能不能把两个合同合并？为了打印买卖合同，先要打印居间合同。对买卖双方来说，他会觉得很累。而且耽误他们的时间。
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张媛：这个问题在起草合同版本的时候，也是提出来过。包括我们做过一版合并的，大概第3、4稿的时候是出过一版合并的，但是后来就发现：第一，合并之后有一些自助交易的买卖双方在使用合同的时候就不太方便。因为有一些条款是重复的。我们预约买卖合同把居间方、买卖双方利益分了一个大块来写，从程序上很难做到一份合同解决。产权收文的时候，对居间方很难监督的。所以合同出台就是现在这两份。
郑先滔：这我是理解的。合同刚刚出来，完善也是一个过程。实际操作中，也是几个版本，就导致到我们以为很好，其实更乱，导致投诉越来越多。看有没有更好的方法去完善。
张媛：谢谢郑总的意见。
主持人（韦志军）：刚才张部长提出一个自主交易的问题，现在怎么签定合同？
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| 张媛：我们在全市指定了50个合同打印点，自主交易双方有一个专门的接口进去，他们不需要签订委托合同、居间合同，直接签订买卖合同。
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| 袁新有：我们也有几个打印点，但是有很多人要打。
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| 张媛：我们之前专门打电话跟林总沟通过，他们也有遇到困扰。铺块全为民服务了，自己业务做不下去。我这里提两点：第一，我们这个合同点是7月16号开始试行的，7月16号之前自主合同打印服务是由房协为所有自主交易买卖双方提供打印服务。我们的点只针对自主交易买卖服务。这样做的目的，最主要是打击那些不依法备案的违规小黑中介的，这个符合我们大部分中介公司的利益需要，也符合政府主管部门规范管理需要。可是实际操作中就出现了问题，我们房协设立了5个点，不管合法备案的还是未备案的都集中到这个点上。而且这个事情没有得到广大中介支持，很多中介公司也用各种借口要去那里打，毕竟方便。
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| 最终导致结果就是设点的目的没有达到，对小黑中介打击力度没有能够实现，所以这才导致房协撤点，下放50个合同点下去。合同点最终目的不是想给大家带来麻烦，根本目的还是一样的，要去杜绝非法黑中介，这就需要广大中介公司付出努力，每个人在当中都不能只当看客，看你房协怎么规范，事实上这需要我们行业每个人付出努力，只要规范了大方向，我相信规范的利益也分摊到我们每个人身上。事实上也有很多小中介不备案打不了合同，到了我们指定合同点，从这点上我们坚决支持各个中介公司拒绝为这样的人服务，只要发现是未备案黑中介的居间服务让他们过来的，我们支持你们，只要你们提出了事实证据说他就是黑中介带过来的，所以我们不给他，我们支持你们来杜绝黑中介的行为，至少受理投诉的时候，我们会给予这种行为适当的宽容，但是也希望大家支持我们，就是不要以此为理由去拒绝所有真正自主交易的客户。事实上是正规自主交易的，我们提供优质服务。如果是黑中介的，我们会支持你们不给他们打印。
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| 李明胜：但是如何去辨别？黑中介在外面，让买卖双方进来，而且态度很恶劣，或者跟着进来说我不是中介。
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主持人（韦志军）：确实缺乏可操作性的。如果这50个点，某一家中介公司后悔了，我撤点吧，他们有没有权撤？
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| 张媛：如果你不愿意做，是可以撤。但是我可以提前透露一下，今后国土局管理思路有可能在近期就是全部要放开，就不存在撤点问题，而是所有全市所有分支机构，只要依法备案的，都要提供自主交易服务。这样可以把客户量均分开，减少对每个点的冲击。今后随着大家越来越习惯这种模式，可能就不会出现有可能密集到某一个铺去，慢慢这种现象就被改变。
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主持人（韦志军）：世联行的段莲莲，听听您的意见。
段莲莲：前期我们也参与了网上居间合同修订，在这个合同正式推行之后，我们也给业务人员做了相关培训。在事后我们还对他们签出来的单做了一些审核性的工作，保障合同确定无误的给到买卖双方手上。
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| 对这个合同有一点小小的感触，合同利益不用讲太多，对合同完善性、前瞻性、先进性来说，这个是大家不可否认的。因为它使房地产买卖交易更加公开、公平、公正了，但是在这个基础上就涉及到居间方所承担的签约成本会有所增加，这体现在财务上的成本、时间成本，因为业务人员在签一单有可能要一个小时，中间不停打电话给我们问怎么操作。我们前期参加的时候都觉得这个条款流程是非常标准的，但是对买卖双方来说，还需要大家再通过补充协议条款再加进去。这样对从业人员专业性要求会高了很多，跟之前我们业务操作有很大不同。我们会抱着一个接触新事物的态度，逐步按照标准版本去适应。
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| 另外，对合同最大的一点好处就是权责利特别明确，可以有效防范交易纠纷。保障三方权利义务。之前行业内，包括买卖双方对居间方所谓的合同，从根本上说是持一个特别否定的态度，不管我们在合同约定的怎么客观，他都会认为这个合同强化了居间方的利益，缩小了买卖双方的利益。这样一份合同出台是由律师等专业人员、房地产从业人员起草出台，这样一份合同对三方保护是非常大的好处，尤其对第三方佣金的收取，把佣金分为前期必要费用、正式佣金，这对居间方保障是让我们特别兴奋的一件事。
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| 简单提一下反映出来的问题：第一，网络服务器容量没有那么够。因为所有人都通过一个端口去打印合同，中间容易死机，这个时间成本会拉的更长。还是建议国土部门把网络服务器扩充一下。第二，密钥问题。各经纪公司密钥持有人数量没有那么够，就导致一个分行只有一个密钥或者没有一个密钥，这样比较麻烦。我们现在看到新的密钥累计5次输入密码错误就把这个密钥封锁掉，需要本人持有这个密钥到房协开放。从发放密钥开始到累计5次错误是很容易的，能不能参考银行卡方式，同一天同时输入三次错误可以封掉，但是累计的话就有麻烦，从开始用到最后，是很容易出现5次错误的。
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| 另外对于阴阳合同的问题，这份网上居间合同特别有效的是保护了第三方利益，但是对于阴阳合同一定限度有效控制的话，应该是多方的介入，包括国土部门、税务部门明确，这样就更加能够接受我们合同标准化的操作，这是我们最愿意看到的。
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| 最后我想呼吁一下关于行业内立法的问题，我觉得这个是对居间方最大的保障。大家都知道出现纠纷的时候，关于居间行业的认可，是无法保障我们的利益的。可能每个法院裁定标准都是不同的，行业内如果有一个规范立法，对我们利益是最大的保障。
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| 主持人（韦志军）：在这里讨论，听到的是我们行业内中介公司的声音，但是居间合同实际上还有买卖双方，我们现在没有办法直接听到买卖双方的呼声，我想各位从业人员是不是可以本着自己的职业操守向我们描述一下你们在将近一个月期间，签订的那么多份合同，真正听到买卖双方对这份新版合同有些什么样的反响？
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| 袁新有：买卖双方刚开始听到政府出这个合同，都非常支持，因为政府出了，我们就可以省心了。但是这个合同出来后，他们都没有想到有这么多，内容全面一点当然是好事，但是刚才也提到了像字体太大了、有些条款也没有约定进去，这虽然可以修改，但是作为一个消费者来到我们这里签合同，坐下来一看将近有20页，他看到后起码可以看半个小时。这一个需要很长时间。第二，很多客户说看了都不想签了，觉得很复杂。当然市场接受度需要一定时间，目前我们跟业主沟通，就是反映说太长了，不太一目了然。所以在字体方面、内容方面都希望有一定的修改。这样就可以方便消费者。
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| 高雄武：之前表述过程中也提出了合同实际操作过程中主体三方对法律理解认识的普遍程度和我们合同利益、前瞻性实际上是有偏差的，匹配度上相对是滞后的。特别是对卖方而言，近一年时间里，卖方心态很强劲，我的要求是这样，其他都不管了。现在突然有一个转变，他在接受度上有一个矛盾，这倒不是太大的问题，大家可以通过强制性行政手段执行过程中，让他逐步适应。
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| 关键是在体量上，有很多的条款，我们国情匹配问题，比如户口指标问题，有很多买房人对这方面没有要求。但是由于你是政府标准的版本，原来还有这个东西，就作为一个成交的必要条件在里头。对于卖方来说，普通人很少关注这个，这个时候就对客观成交造成障碍。事实上，如果真的由于职业道德操守有问题，由于这个企业不太重视它的长远声誉，我压根儿就没有备过案，我就是游击队，对买方来说接受度相对来说好一些，但是卖方接受起来就会有一些困难。因为我们配套方面有这样那样的要求，比如资金监管，如果真的所有大小资金都通过银行监管，银行能不能支持啊？有些银行看没有钱收，不愿意做这个事情。另外在现行资金监管协议里，对资金划拨条件设定不外乎两种，对这方面支持度不够。
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| 主持人（韦志军）：是不是可以这样理解，对新版合同来说，中介方是喜忧参半的，买方是欢迎的，卖方是反对的？
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高雄武：基本可以这样看。
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| 李孔玲：签订居间合同格式后，对原来中介方操作上，买卖双方有很多疑虑。但是启用新版合同后，这方面不用完全解释，而且买卖双方相对可以放心，因为合同是由政府制定的。现在情况只需要把我们现在遇到的现实情况，把这份合同完善后，这份合同对买卖双方都是一件好事。可是实际操作中的问题，由于过户的时候需要双方都请假，但是签居间合同的时候不可能让双方再请假来签定合同。在我们地铺达成交易意向的时候我们再去签定合同，即便双方愿意等我把合同下载完后签订，但是我得去盖章，他愿不愿意等这个时间。保管公章这个人是否全天都要等候给你盖章。即便你24小时都可以下载这个合同，双方是否愿意深更半夜等你下载这个合同。操作上我们提出一个建议，对中介公司管理问题，一个是密钥管理困难、一个是公章管理问题。像原来有统一格式合同，我们可以统一盖好章后，由总公司发放，地铺去领。现在因为没有下载之前，没有办法盖章，只能双方签订完合同后才能送回总部盖章，当时签完合同没有办法直接交到他们手上。作为居间合同能否不要在网上下载，我们直接印制格式合同，然后由我们统一管理。
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| 郑先滔：或者可以由房协牵头印刷。
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| 李明胜：还有一个企业盖章的问题，中介公司管理，一般不是每个地铺都章。房协可以打印一个印刷版出来，再定一个规定，所有没有用这个印刷版的，视为违规。这样既达到了版本统一性，又达到了监管效果。
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我想谈一下阴阳合同能不能杜绝的问题。我们看到刚才张部长自己也谈到一点，包括国土局也感受到了一点，这个合同能否真正起到杜绝阴阳合同呢？不能达到一定的效果。既然不能达到一定的效果。那其实他这块作用已经没有了。更大作用是对买卖双方权利的清晰，对居间合同版本更加完善、资金更加安全，阴阳合同解决问题这可能是一个长期遗留问题。现在深圳一套房子，可能过了4、5手的都会有，之前人都没有买这个单。从中介方来说避这个税，对中介方没有任何利益的，还承担一个背黑锅的问题。从卖方角度，他也不想这样做，最后查出来还要承担一定风险。从国家角度更希望这样。为什么不规范？重要原因是这部分利益谁来承担？买卖双方都不愿意承担。唯一能解决问题，我觉得要让步。国家让步、买卖双方也要让步，一个是买卖双方纳税意识增强。如果现在税费10万，可能买卖双方都想避掉。如果就1万，大家可能会把这个税就交了。
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| 主持人（韦志军）：我们国家解决很多历史遗留问题的时候，用的都是这个方法。比如企业家原罪追究不追究的问题。先富起来的人，肯定有一些是通过违法手段富起来的，如果用现在法律追究，可能会引发社会动荡。
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| 李明胜：我们是希望把这个问题解决掉，这样我们做事做得更舒服一点。买卖双方都乐意接受。
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高雄武：韦总的说法，进一步说明了网媒从业人员比纸媒从业人员要有魄力。话说到这里，我们这里有法律专才，我看网友也在提一些问题，我们合同有一个条款，除本合同约定以外的其他，要以本合同为准。这个在法律上行得通吗？如果是买卖双方真实意愿表述，又不显失公平，根据民法通则，到底两个谁大呢？
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段莲莲：符合正常交易流程约定，都是合法有效的约定。只有违法政策法规的，例如纳税。比如期房交易，买卖双方单方进行期房交易，这也是有效的，这是买卖双方自愿的一个协议。
张媛：国土局出台过一个关于新版合同的通知，上面也明确规定，除此之外不能用其他手写版、印刷版合同，但是没有说除此之外，不能签订其他的补充条款协议。
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| 段莲莲：其实是两个层面约束大家，居间合同不要私下用自有的文本，推行标准化文本实施。这是政府部门本身意图。但是并没有说对合同条款做一些合法有效的变更。
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李明胜：我的建议是印刷版。
主持人（韦志军）：作为我们房地产从业人员或者大家作为老百姓置业专家来讲，对新版合同是不是能够给我们购房者或者业主如何应用新版合同给予一些忠告？
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| 张媛：这里头感受比较突出的：第一，买卖双方签订买卖合同的时候没有细读合同条款。往往买卖双方签合同的时候过于草率，没有清楚合同条款意思的时候就冒然的先签字再说，总觉得中国是一个情理大于法的国家。签订后，后患无穷，有无数个纠纷。所以在这里我首先提醒消费者，在买房的时候一定要详细的对你签订的任何文本详细阅读后再确认。第二，不要轻信任何口头承诺，不管买卖双方的口头承诺也好还是中介公司的口头承诺。口头承诺应该以书面形式存在下来，这样才能保障你的权利。
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| 第三，另外我们发现很多买卖双方毁约的问题。我们很多时候讲要保护消费者的权益，但是任何一个人签定合同的时候是受合同法约束的，买卖双方也好、中介方也好，只要签订了合同，就要依法履行合同。如果违约，就必须承担违约责任。市场主体永远是平等的，不存在哪一方是强势的。
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| 第四，资金监管问题。资金监管是保护消费者交易资金最主要的一项，希望大家还是尽可能通过银行或者通过中介公司交易资金结算专用存款帐户来完成交易资金监管，保证买卖双方权利。
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最后，希望我们广大消费者在出现投诉的时候要积极去寻求法律保障。我们传统意识总是觉得政府才是主张正义的地方，我们国家是一个依法治国、依法行政的主体。在这种情况下，你签订合同是合同法保障，作为民事主体，只要你有理有据，完全可以向人民法院和深圳总裁委寻求司法保护，只有法律才可以真正有效保障你的权益，政府部门可以起到约束违规从业人员的作用，但是在真正的经纪纠纷上，他没有行政职能和强制力。所以我提醒各位消费者要勇敢的用法律武器保护自己。
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| 李玲：签定合同的时候确实对于买卖双方权利义务必须要非常的清楚和了解，如果有不明白的，要向中介方提出来。这一点是普遍消费者碰到的局面。如果我们中介人员未必能做出一个完善解答的时候，他还可以向我们总部，我们总部有专门的法律人员会向他解答。消费者要有充分的意识，不要太含糊或者说一有什么事发生的时候过于激动，要理性看待合同。
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| 李明胜：第一，对于资金监管这块要重视，买卖双方，对资金监管如何交付要清楚，不能急躁。
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第二，随着行业发展，政策变化，市场动荡性各方面会大一些，我们建议买卖双方选择的中介公司也好、资金监管地方也好，进行慎重考察和了解，这样更有利于保障他的权利。
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主持人（韦志军）：在你们这20天签订合同中，有没有消费者说这么长我不看了，你们打印完我就签字这种？
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| 李明胜：有。中国人还有一个特点，觉得自己看合同看得太细致，就是对别人不信任。他会有这种担心。深圳这个地方还好一些，内地这种现象更严重。在深圳大家法律意识比以前更强了一些。我觉得一定要取消这种心理障碍。
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主持人（韦志军）：美国和香港那些体系里面有一个米兰达法则，警察逮捕犯人的时候，会告诉他不是一定要你讲，但是你讲的每一句话会成为呈堂证供。我们中介顾问是不是也应该也可以这样做，给买卖双方一个忠告，是不是更好一些？
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李孔玲：我们居间合同第一页就已经提示过了，买卖双方要仔细了解合同所有内容再去签订。这份居间合同出台后，在这方面我们可以通过房协或者政府其他部门，通过一个媒体来发布，给大家详细解释合同所有内容。除了资金安全问题，还有一个税费问题，这也是一个经常碰到的问题。因为税费约定，除了政府约定的税费之外，还会有交易过程中，政府出现税费调整，这个由谁支付，买卖双方也要比较注意一下。因为有的时候签订完后，才发现税费不管在任何情况下由我来支付，他签完才发现这种情况。所以大家要注意一下，在税收方面也要仔细了解一下。在其他方面已经相对比较完善了。
主持人（韦志军）：我的意思是说作为置业顾问也应该给予口头上的提醒。
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| 李孔玲：我们签定合同的时候，甚至我们公司培训的时候，教每个经纪人让买卖双方签订之前，要一条一条给他们解释，告诉他们这一条是什么意思。
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高雄武：第一，通过新版合同具体约定和这些年遇到的案例，特别提醒我们买方，一定要注意有些时候无意识主动违约。简单说一个案例，作为我了解的状况，中间方很了解整个过程的发展，实际上就是卖方恶意违约，无奈初审还是二审都是判买方输，为什么呢？就是一条，在款项支付上他延迟了一天。但是他不是恶意的，他事先也是打过招呼，但是那段时间房价上涨过快，卖方卖一半的时候，突然发现可以多卖20万，这个时候他已经绞尽脑汁想去违约，刚好就抓住了这个把柄。从审判结果来看，我想提醒买方一定不要无意识主动违约，支付款一定要准时，一旦涉及诉讼的时候，是不会讲人情这种东西。
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第二，目前整个市场，包括政府宏观调控政策的不明朗性以及金融房贷贷款政策不确定性，建议我们买方也好、卖方也好，特别在目前这段时期，买方一定要去找真正有备案、有规模的公司去做这件事。一旦居间方没有经过备案或者规模特别小的，他有可能因为10、20万的损失就会直接跟你说拜拜了。相对来说，有过备案的，规模相对比较大的，即使出现不太好情况的时候，他也不会因为一点责任而采取直接消失的行动。
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冯浩：消费者和中介是一对冤家。新版合同出台之前，中介和买卖双方走过了风风雨雨。其实中介一直在为消费者解决很多问题，在尽量减少他的投资成本，尽量扩大他的投资收益的时候，中介往往冒了一定的法律风险。但是有些消费者不一定买账，还会有一些埋怨。以前我们在敌占区，现在到了解放区了。无论投资也好、自用的也好，明朗化、规范化对双方都是有好处的，我们不希望忽高忽低的，希望平稳发展。中介方也希望把流程完全透明化，包括资金使用、税费，为投资者减少投资风险，为中介减少操作风险。在你签订你的大名之前，去审视你可能承担的责任和将背负的风险，让买卖双方、中介方把这个行业更规范更持续的发展大家尽一份力，配合政府工作，既然政策出台，就不会轻易改变。接受是最好的改变。
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主持人（韦志军）：我建议房协组织一些讲座，给消费者逐条解释一下，至少会让我们交易的时候提高效率。
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段莲莲：有几点建议：第一，对于合同条款了解，几位老总已经说得很详尽了。消费者签约当时可能看到十几页的合同，未必全部看完。提醒他们注意的是，合同约定的，关于买方、卖方履行约定的期限要注意。第二，各项款项的收取，不要一味的去都去听中介方怎么讲。
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主持人（韦志军）：如果消费者只有时间看10条，你给他建议一下，他必须看哪十条？
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段莲莲：第2、5、6、7、8、10、11、12、15、16条。概括起来就几部分，关于期限的掌握。第二，款项。什么时候交款，作为买方要出多少钱，什么时候出。卖方什么时候可以拿钱，定金什么时候拿。一定要在合同上找相应依据。第三，违约责任如何界定，什么情况就算我违约了，这个违约我要承担什么样的责任，是我合同继续履行承担万分之几的违约金，还是合同解除直接赔偿的违约金。第四，物业的交付。我在公司当中处理一些投诉、纠纷，也有一些关于物业交付。前期已经履行完毕了，但是买卖双方就因为协商的问题，买方收不到楼。还有一点，就是对于其他条款，其他条款可能是对合同条款发生变更的条款，这一点要注意。
主持人（韦志军）：这个合同算不算格式合同？
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段莲莲：算格式合同。
主持人（韦志军）：算谁制定的格式合同？
段莲莲：现在只能说是行业规范合同。
主持人（韦志军）：如果这个合同产生了歧异，谁对此负责？
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| 段莲莲：这份网上居间合同，至少从格式文本上对三方都是公平的，不会出现解释条款的问题。真正出现纠纷的时候，只能法院裁定。
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第二方面，三方对交易方式变更，一定要以书面形式做出。买方说我可以一次性付款，过两天要改成按揭付款，不能单方提出这个约定，找银行就可以了，一定要三方以补充协议约定下来。对于买卖双方履行有一个明确依据，不会影响下一步的履行，影响自己违约责任的承担。对于履行过程中相应变化和修改，一定要以书面形式确定，而且是三方的。
第三，建议买卖双方改变一下自有的思路，尽量、最大程度上的去减少自己利益的同时，关注一下国家的利益，遵从一下相应的政策法规。只有法规不违背的情况下，你所做的事情才是受保护的。
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| 第四，买卖双方，尤其是买方，在卖方市场的情况下，可能做了业主实收，但是客户方面对自己承担的费用不是很清晰，尤其要提醒买方业主实收的情况下，买方到底承担什么费用。
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| 第五，对于一方违约之后，业主最多情况是我不想卖了。我建议业主如果真的不想卖了，以书面形式给到中介方，不要丢下一句话就走了。在这种情况下，你后面跟着的责任有一堆，居间方追究你的违约责任，买方追究你的违约责任。另外对于买方来说，在卖方出现违约的情况下，不要单纯一味去找居间方，解决不了问题。业主违约的话，最终有责任的就是业主。作为居间方找不到业主了，我不可能自己掏腰包赔偿你的费用。最有效的方式就是通过法律手段，同时跟业主、居间方共同解决问题。
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林军明：二手楼交易已经占了主流地位，已经超过一手楼，政府出台居间合同是必然的趋势。以往黑中介有霸王条款，所以产生投诉、打官司。政府出台居间合同，有利于规范市场、保护消费者。所以大家放心签吧。
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袁新有：这个合同在税费方面消费者要看清楚，税费在市场上的做法要不就是业主给了，要不就是客户给了，但是政府规定有些税是卖方给，有些税是买方给，合同上就写明了谁来支付，如果是买方代卖方支付所有税费后，是不可能向卖方要回来的。支付了，他回头想向卖方拿回来，在合同上他的理解是可以拿回来，我们就给他讲这是不可能拿回来，代他支付了就永久支付了，但是他理解是可以索回，他的理解是错的，按照这个合同，应该就是代他支付就不可能拿回来了。所以这一点也是最近我们签一些单碰到的问题。这一点要提醒一下消费者。
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| 段莲莲：我建议房协或者国土局能够请律师专门就可能有歧异的地方做一些解释。
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主持人（韦志军）：我们愿意协助，房协定一个时间，比如在什么场地搞一个讲座，请法律专家讲一遍，这样至少对定期买房的买卖双方有一个很好的帮助。
郑先滔：我给广大消费者一个建议，知道清晰情况下才却做决定，我跟广大消费者提醒，在知道的情况下去做事。我认为不知道、不懂不是错，可以去发问，知道的情况做决定才理智一点。
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郑先滔：我给广大消费者一个建议，知道清晰情况下才却做决定，我跟广大消费者提醒，在知道的情况下去做事。我认为不知道、不懂不是错，可以去发问，知道的情况做决定才理智一点。
张媛：我最后代表全行业给广大消费者提醒一句，跳单是不道德的。
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张媛：我最后代表全行业给广大消费者提醒一句，跳单是不道德的。
主持人（韦志军）：从来不在自己不认识的文字上签字，我们也把这句话送给广大消费者。今天非常感谢各位给行业、广大消费者、网民贡献了智慧，也为我们新版合同逐步的完善提了很多建设性的意见和建议。我代表网民对大家的贡献表示感谢，同时希望我们有热门话题的时候，再一次邀请各位专家进一步贡献智慧，谢谢大家！
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现场直播结束
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