直播流程：

一．长春小户型市场现状

问题1. 多小才算小户型？
问题2.怎么看待有人说“长春的小户型先天有缺陷”？问题3.小户型和大户型对比在空间和平面有哪些更高的要求吗？
问题4.国家是否有一些宏观调控政策来推动或者抑制小户型的市场发展？
问题5.长春2007年下半年至2008年小户型的市场预见

二．小户型在长春市场的营销之道

问题1.开发一个项目前往往要考虑到很多要素，包括地段、户型、交通以及街区功能规划等等一大批条件。相对与小户型来说，哪个要素更占有决定性的作用？
问题2：如果一个项目的周边该存在着同期同类的项目，那么在制定价格时，会不会重点打价格牌？
问题3. 如果小户型的区域位置不是市场热点区域，在项目宣传上，可以用哪些方面来弥补地理位置上的不足？
问题4. 精装小户型有哪些具体的优势？

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直播现场:咖啡小镇 田博文

主持人：咱们先看一下提纲。主要是想分两段，一段是谈长春小户型的市场，再有一个是做了一个项目，主要谈一谈小户型的营销之道。
    
    那就开始吧，大家主要是随便聊一下，大话地产就是自由讨论，大家可以随便说。
   
    应该说2007年长春房地产迎来了一个供需两旺的市场，2007年的房价比2006增长在10%左右。在大的市场形势下，在去年的小户型的热潮在今年更加显现出来了，而且是比较多的小户型的项目。今天我们有幸请来了万晟地产的郝总和永恒地产的钱总和姜总来作客搜房，来讨论当前长春市场的小户型现象。首先我们讨论的是现在市场有一个主流，就是多少面积才算小户型？
    郝总：其实我接触小户型已经有几年的时间了，我从2004年开始就考察小户型市场，同时也做了一些小户型的项目，到外地也看了一下，也经过了几年实践。刚才我看了一下提纲，我是这样想的，从广义上来讲，面积小的，相对来说在七、八十平方米以下的就是小户型，也和国家现在推行的90平方米以下的户型占有多大的比例相吻合的，我觉得小户型应该有一个狭义可以在任何的楼盘都，它主要是满足一些户型面积不大，对总价承受能力有限的这部分人群的需求，但狭义的小户型可能更具有代表性，它就是总面积低于60平方米，不是以居住面积最大为最终目标，我们以前也有回迁房都是小户型，它有40、50平方米，它是以居室面积最大化为目标的，满足这种需求。现在狭义的小户型不是追求居室面积最大，而是追求功能全和功能使用上的舒适度。我们以前的小户型40多平方米可以成一室半两室的格局，但是现在可能是一室一厅，这样非常人性化，而且很舒适。我想这是在产品上的一个特色，在地段上它应该是地段优良，具有便捷的交通和配套设施，应该为商务区和商业区的一些人群来打造的。小户型的面积虽然小，总价相对较低，但这种狭义的小户型居住者不一定是地收入人群，应该是收入较高积蓄较少的。其实小户型的功能相对来说也是比较高的，我觉得并不是为纯低人群打造的，为一些中产和白领打造的。
    田总：郝总提出了一个，我感觉是对当今市场小户型作出了概念性的总结，我觉得小户型应该有一个相对性和历史性。就现在来说，多小才算是小户型，我认为凭着中国人的智慧总能创造出奇迹。10平米算不算小户型，三家共用一个中门，每家一个小门，然后卫生间和厨房公用。在商品房之后，刚开始的时候，六七十平大家都觉得是小户型，那时候是因为大家对生活空间的拓展，那个时候100平米往下的房子很少有人问，就像买车一样，寻求空间的拓展。现在是一种面积上的回归现象，实际上是生活环境的追求，功能方面的。所以小户型是有一个历史性，在不同历史阶段代表的含义是不一样的。这是的一个看法。
    姜总：小户型给人第一感觉能够满足实际要求，真正的客户群是一些刚刚毕业的，或者刚刚进入社会的，想要有自己一个独立的空间，又不想住集体宿舍，然后租房子也浪费资金，也影响自己的生活质量。单位这种小户型就指是的一部分人群。向他们都在讲，小户型不可能以面积上确定。现在的人不像以前都居住在一起，因为现在讲究舒适性。比如说长影世纪村，它做的精装修小户型就不错。现在长春市最贵的4000多平。但在大城市小户型的价格要高一些。房地产商是针对项目人群去制订的，以市场为导向，他们要看看市场的需求。比如咱们做一万多的小户型不见得没有人来买，关键看什么样的顾客，能够提供什么的产品。日后的消费不一定是低于正常的产品。但是有些区域，如果是满足正常的三口之家，或者是四口之家，需要两室的居住的、两室半的，只是为了居住的舒适度来讲，那他们的要求不会特别高，所以还是根据地段和针对的客群去分。
    听了三位嘉宾的发言，我觉得小户型还没有像原来想的简单，要从面积、功能、老百姓购房习惯来说，到底多大才算是小户型？但是人们现在自己有一个观念，基本上30—60左右是小户型。可能上刚才嘉宾都讲了小户型，麻雀虽小五脏俱全，讲的是一个舒适度。现在不少人都反映，小户型在设备商有没有先天的缺陷？把一般设计成走廊的形式，比如宿舍筒子楼的形式，还有楼层采光方面的问题。现在结合自己项目谈一下，在满足开发商利润目标前提下尽量增加使用度。
    郝总：现在的小户型，以前在我们的项目当中，为了设计的需要，可能做大房子的时候边角余料就做成小户型可能不太合理。现在很多项目当中专门设计小户型，这种小户型在设计方面还是下了一定的功夫。无论是从橱柜的使用的合理度，还是卧室客厅之间，还是基本达到了舒适的要求。像我们现在打破了以往的一般的开放式厨房的限制，我们专门做了名厨，80%的厨房是靠窗户的，增加了舒适度。从产品其他方面，像通风和采光方面，尽量达到了户户都有亮点，不是说纯面积。小户型刚开始在春城出现的时候，难免有它一定的缺陷性，因为人们刚刚开始做这个产品。但是随着几年的经验摸索，对以往缺陷的规避还是比以前进步了很多。
    首先我觉得这里提出了一个先天缺陷的提法，我个人不是很赞同。小户型在城市算中新兴事物，它的发展期是比较短，它有一些不成熟的东西是很正常的，随着发展是永远改变不了的，不存在永远无法改变的缺陷。初期发展中有毛病，不应该叫先天缺陷。你刚才说的现象为什么会出现，我觉得首先是观念的问题，就是说开发商的观念对市场认识有一定缺陷，对市场本身缺陷并不一定是正常的。比如说开发商为了多卖，因为小户型本身价格低，为了多挣钱只能靠提高房屋数量，提高销售量来提高自己的利润。小户型的盈利点就是靠数量，其实有很多方法可以提高开发商的盈利点。比如说像我们咖啡小镇，我们定位就是大众层次，我们价位肯定是不一样的。功能上各式各样的需求……，并不一定需要单纯地从数量上来寻求盈利点，这种问题也不是先天性的缺陷。
    郝总：以前还有其他产品改成的小户型，而我们现在最初的设计就是小户型。
    姜总：为了能够多出几户，我记得最大中大是一梯十几户，现在的小户型是多层小户型，小高层，每个单位只住几户。我们在做一期的时候就是多层，我们一梯三户，50—70的面积，保持通风和采光，户型设计也非常合理，南北通透，具备的优点和功能全都具备了。功能上能够满足正常用户的需求。比如我们二期，也是小户型，如果为了追求套数，我们可以做成很多，可能会有朝北、朝西的，但就不可能做通风和采光好了。我们尽量做成全阳户型的，面积大的就做成南北，这样能把正常的功能性设计好。先天缺陷关键在开发商的思想和理念，如果思想够超前，能够把自己的利益舍去，为老百姓着想，关键是态度问题。
    郝总：37—62平方米，在户型里边尽管说面积小，但是把各个功能空间保留的非常全，精装修。像我们在装修当中的把插座的位置都考虑的非常合理，家具的摆放都有充分的考虑。我们的卫生间功能很全，洗衣机、淋浴以及其他的用具全具备，非常合理，每个地方不浪费，实现最大的合理化。
    应该说开发商走到今天，已经得到了很多的改进。去年国家出了90、70政策，三位觉得对小户型的小发展应该说是一个促进，在实际操纵过程中感觉政策方面对咱们的帮助了吗？比如说审批等，咱们觉得这个政策对咱们以后的开发是不是对小户型的的一种鼓励呢？
    郝总：因为我们的项目90平方米以下占到的了70%以上，所以说在审批的过程没有体会到障碍，但我是这样想的，从审批上来说，在长春我觉得的大户型和小户型没有太大障碍，90平方米以下的占70以上，这个在长春好像约束力不大，本身长春在房地产发展上比较吻合市场发展，长春近两年才呈现出火爆的场面，以前商品房市场做起来比较艰难。它有一个市场调节的作用，现在无论是市中心的楼盘也好，还是郊区，相对来说较小的户型，较低的总价，能够被购房者所接受。因为长春的房地产市场是这样，真正的收入较高的的这批人群居住条件已经得到了改善，这是咱们比较赞同的观念，现在改善条件的主要是收入较高，职业前景良好，但现在手中积蓄较少的一批年轻人，这些人收入水平决定了他购买总价的能力，总价的问题必然在户型面积上来控制，销售好的还是120平米以下的，这样的市场形势决定的了开发商做这样的市场。
    姜总：90平米然后70%以上，这也算是一种国情，这是从我个人的角度讲。现在一般买房的人，不光是长春市，全国都是一样，大部分年龄都在70年代，刚刚毕业，30左右的人群。这部分人群本身自己资金的积累不像四五十岁的人一样，对于刚刚毕业的一些人，比如刚毕业的大学生，可能家里拿一部分，自己再拿一部分，面积小，总价就低，按套买，而不是按面积，市场的影响变成这种90平米以下的。这部分在全国来讲是一个比较旺盛的一批人。通常朋友之间聊天都是这部分的人在谈在哪儿买房子、买什么样的？有买一些稍大的，也在120—150之间。这个属于国家在宏观调控下的一些需求的情况。比如说长春棚户区的改造，城市向周边扩展，回迁房的改造，，回迁房的人群的经济实力，包括07年上半年，我想应该是需小于求，所以才造成市场的火爆，因为购房的人太多了，甚至是狂热，都得提前排队购买。所以这种市场的火爆程度也是根政府的一些政策有影响的。所以90平米以下，还是推动了长春小户型的发展，但是是不是能够一直持续的或者有的人认为，小户型是市场中转向的过渡产品。我觉得不是过渡产品，因为它有需求点，而且不断有新的年轻人出现，很多人都喜欢有自己的独立空间，所以我觉得还是有比较持续的发展。
    因为在小户型的购买情况中，从中国当前的宏观经济的大势来看，现在好的方向，现在一个楼市热、一个是股市热。现在可能在楼市中小户型成为热点。因为小户型，如果有个几十万的话，可以通过按揭购买，宏观经济的大势可以预见从2007年下半年到2008年，我觉得小户型还可以继续热下去。
    三位嘉宾来探讨一下小户型相对整个楼市来讲是否能走出去。
    因为现在据我所知，咱们身边朋友也很多，有个20左右万可以投资两套小户型，因为小户型在长春购房比例中会越来越多，有没有不同看法，小户型在07年下半年到08年，因为它走的是平缓上升，还是迅猛上升，是扩大，还是会出现一些什么变化？
    郝总：首先说一下投资问题，投资是小户型市场一个非常大的特征，都在倡导这种投资属性。包括我们万晟地产的一部分投资人群，因为有较高的收益，户型虽小，但是租金高，这是它的一个叫大的属性。我认为小户型未来能成为一支单独的楼市地位，这是一定的。就向姜总说的，小户型市场对于个体来说可能是过渡产品，但是对于市场来说是永恒的，不会过时的，肯定会不断地涌现出一批喜欢小户型的人。所以说对个体来讲可能是某个阶段是过渡产品，但是对于市场不是。在这样的情形下，长春以前城市规模不大，住在哪里区别不大。但是现在城市发展迅猛，城市经济也是越来越强，城市发展规模也越来越大，规模大了，导致了生活成本的增高，这个时候对于这样一个城市规模来说，区位优势就导致价位非常高，同时这种低价的优势脱离市场的大势成为一种上升非常快的力量。同时从其他城市的发展经验来看，可能其他的高档住宅也就是七、八千，但是小户型可能达到一万三四，它在地段的的价值、服务的舒适度等等往往比其他住宅高很多。
    田总：我感觉对于小户型，我们可以把它可以做个时间段再往前延伸一下。目前的小户型和最开始的小排量车有一些相似之处，目前对于小户型来说一个是投资价值，还有一个是过渡价值。小户型目前的持有者流动性是很大的，怎么样把握小户型第一批的持有者，有多少时间的变化，这是开发商要研究的。或者是投资，或是过渡，它的持有者肯定要考虑它这种价格变换问题，区位性应该是更重要的。我觉得小户型对未来的房地产市场来讲利润是巨大的。它肯定会成为一个独特的力量。
    姜总：小户型的区位性是很重要的。比如价格是否会成为一枝独秀，是否有一个自己单独的走势，但是他离不开整个区域的区域性。比如说市中心，根据城市的发展，在比较市中心的位置这的小户型，肯定是以投资为主，包括它今后的价格走势会一路看涨，因为小户型给需求人群带来的是社会成本的价格，舒适型的提高，比如说离市中心比较远，这部分的小户型，它就不会像市中心的小户型销售的快。还有居住要多余投资，第二点比如说咱们的人群有很多跟父母一块住，但又不想和父母住在一起，很有可能是这样的，这边一个大户型，这边一个小户型，人民在单独的一栋楼里，这样能够便于互相照顾，我觉得开发商在建房的时候会根据周边的状况来考虑，不是针对性的还是要根据自己的区域性质、市场需求、从实际出发来生产自己的的产品。看涨是一定的，但还是要和区域相对。
    刚才咱们讨论了小户型市场的现状。来得三位嘉宾应该说都是专家，下面谈一下小户型的营销之道，姜总的谈话已经说了小户型的开发问题，不是单一地卖小户型，而是把它作为整体产品中的一部分，和其他产品结合来做小户型。咱们下面谈一谈，今天请来的三位嘉宾，郝总的小户型在经济的中心区，钱总和姜总的小户型在居住比较密集的新区。针对不同的消费人群，你们觉得采取哪种手段来提高卖点，从这方面来谈一下心得。
    郝总：就说说营销之道。每个项目都有它的特殊性，卖点是一定要有的，比如我们的万晟地产处在站前的范围之内，在长春传统老的商业区之内，大马路商圈，以前大马路曾经是长春最古老的街道，是连接长春城区和火车站的，是第一条商业街，就和现在的重庆路似的。
    姜总：就是说历史非常早。
    郝总：老字号都在那边，从现在的发展情况来看，大马路也在振兴，周边的机电产品形成一定的市场性，通过我们的项目开发，能够更加使商圈得到提升。现在从商圈的构成来看，我们的项目处在几个商圈的交界，像站前每天的人流特别大，我们现在的项目也在做广告，每天白天都有很多的人流在流动，他看见了他就进去了。所以在营销方面我们觉得，首先要把项目做好，同时把产品的优势提出来，它的较低的生活成本，便捷的交通，这是我们在做营销当中的重点就是升值空间，核心区更快的升值空间，以及更大的升值潜力，以及产品所提供的服务。在宣传方面、在媒介选择上，我想不一定走高端的，以前我做产品喜欢高端的刊物和媒介。像我们做这种产品可以采用一些新的营销手法，借用于网络，比如网络这样新锐的媒体，同时注重在外市县的推广。因为网络我也检测过，它对外市县的覆盖也比较大。现在我们长春对周边县市的能力不可小视，往往周边有大量的人群。作为我们离站前这么近的这样一个项目，我想除了传统媒体之外我想在这方面加大力度。
    长春对外市县的吸附能力更强。
    对。
    刚才郝总谈了他作为一个中心建了一个小户型的经验之谈。……浓厚的文化氛围……，才能哪些商业化策略。
    我们在……从总体的环境来讲，是一种非常祥和安逸的地方，客户群众也非常明确，都是小资、白领。他们目前的资金有限，…从我们项目上来讲，我们主打的是功能性，尽管面积小，但是功能非常完善，比如说卫生间的干湿分离，有独立的……，因为我们可能都有一些感受，比如说我们从以前的五六的的房子搬到一百五六十平的房子里，……我冬天想做酸菜……因为户型的变化不得不被舍弃掉，我们现在的功能是功能完善的回归。因为我们的客户群体是以居住为先，我们首先讲的是功能的完善。宣传上我们目前还是以平面为主，在网络上也在运作。还请大家为我们出谋划策如何把我们的网站做的更好。
    姜总：作为一个营销人来讲，是说从市场角度来讲，首先说区域性比较强，我们处在高新区，我们在高新区西南，欧亚卖场附近，有“三高”人群，高收入、高技术、高知识，属于人们整体的文化水平比较高，技术专业性比较强。世界500强的企业就有十几二十家。我们咖啡小镇在打造的时候就在说的，我们的面积是区域最小，……强调产品的细致，我们更注重的是产品能给客户带来什么，……我们有独立的洗衣房，独立的储藏间，有中西厨房，然后卫生间干湿分离，然后女主人的化妆间都划出来。我们连独立的化妆间的位子都考虑了。我们把产品做好做细。……咖啡小镇刚开始的时候没有宣传，我们靠的是口碑宣传，第一点我们产品做的好，所有买过房子的人，或者是刚刚买房的人，看了这种户型以后就觉得非常好，第二我们在产品上比较细致，从供货渠道上、供货商要求也比较严格。……对于供货商来讲，我们不可能专门有一个人去量，当我们退了第三批货的时候董事长就来了，当你的东西没有达到我们的要求的是就要退货，我们为的是客户最终的考虑。……从每一个细致上，从进货渠道上都是长春最好的。可能我们咖啡小镇的价格……他们定位的是别墅产品，我们定位的是小资客户，所以我说消费的产品是性价比最高的产品。我们的价格也不是最高的价格。我们的营销之道真正地从客户去考虑。说实话，咖啡小镇没有太大的宣传，我们就是实实在在 的去做。我们今天主要是在网络上宣传，咖啡小镇的人群是白领人群，每天大部分的时间在上网，为什么有那么的的人关注我们，因为我们实实在在地去做，哪个开发商也没有像我们这样。不论我们做到哪儿都放到网上去。有的客户专门建了QQ群，网络对于我们咖啡小镇来讲是一个比较大的…，我们的客群就是这样的客群，他们每天都大量的时间上网。包括我们的工程质量，包括我们所用的什么样的技术，贴砖是怎么贴的，地热管是什么样的，都是很透明，这些在网上都可以看到。客户在网上也可以搜到相关的信息。对于我们来讲，也是既监督了我们，又验证了我们产品的细致程度和我们做的东西。不像有一些企业会花大量的营销费用，而我们就是让购房者得到真正的实惠。对于以后我们想用实际行动去创造一个产品。咖啡小镇产品出来以后，现在就是我们如何营造这种生活，如何让这部分人去体现，咖啡小镇真正实实在在地为客户着想，这是我们的处女作。往后我们的口碑宣传会更好，我们会向全国大的房地产商看齐。
    听了项目营销之道的介绍，包括的网友的胃口吊的都很高，你们的项目都没有正式认购？
    我们已经卖了不少。
    最后能不能请两位老总透露一下，什么开始卖？网上的购房者都非常关注？
    郝总：8月中旬到8月末。后来想还是做到更到位、更好一些。
    姜总：十月中旬入住，一直卖的是期房，这个不好说，也可能会提早。过一段时间我们可能会有二期，可能在九十月份左右。考虑了很多很全面的，包括采光方面的。
    今天就到这里，非常感谢三位嘉宾。

直播现场:嘉宾合影

----------------本次大话地产到此结束-----------------