主持人：今天是大话物业的第二期，我们上一次已经举办过第一期了，第一期的目的是彼此来认识一下，让大家知道搜房办了这么一个新的栏目。这一次我们是切入到物业管理的中心思想，就是物业纠纷到底是谁之过的关于这个话题，一直以来业主和物业管理考虑了很久，也争议了很久。现在会议刚开始，我们先让嘉宾介绍一下自己。每个人介绍一下，可能来的公司也蛮多的，而且有些人是新面孔。
屋宇物业代表：我是屋宇物业代表。我姓江（音）。
梅苑物业代表：我是梅苑物业的。
佰全物业代表：我是杭州佰全物业管理有限公司。
屋宇物业代表：我也是屋宇物业的代表。
主持人：下一位是我们搜房的社区事业部的负责人。
搜房的社区事业部负责人（王炜敏）：大家好！
《钱江晚报》代表：我是钱江晚报的，很高兴和大家认识。
业主代表：我是锦城花园的业主，我姓潘。
奥园物业代表：大家好，我是奥园物业的。
大家物业代表：我是大家物业公司的代表。
天一物业代表：大家好，我是天一物业的代表。
新时代物业代表：大家好，我是新时代物业的。
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主持人：我们这个会还是比较随意的，大家也是问了一些问题，展开一些讨论，希望通过会议来得到一个结果。虽然这个也是比较难的。我们首先欢迎各个物业管理公司的负责人和业主参加此次会议。我们直接进入话题。
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| 我们首先探讨的问题是关于物业管理费的问题，这个是个核心问题，是业主、物业管理都是为这个问题而展开了更多矛盾的一个问题。这个物业管理费往往会存在于以下一些应该说是比较矛盾的方面，一个是物业管理公司与服务质量不相称，业主认为服务质量还没有到这个份上，物业管理公司从资金上考虑他认为已经是尽力了，还有就是物业管理公司的收支项目不清，业主很难了解物业管理公司的项目，而且物业管理公很难完全公开的，还有关于一些乱收费的问题，这也是业主提到的，这些问题是我们在网上收集起来的，很多网友他看到我们的讨论的话题，纷纷上网发起的这么一个问题。他们觉得这些问题是一直困扰着他们的问题，他认为他交的这个费不是很心甘情愿的，他们觉得物业管理公司在某些方面他们认为还是不够的，这边我也想听听物管公司的一些说法，应该说也是自己的一些沟通的方式，让业主去理解这个费用到底是合理还是不合理。
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| 社区事业部负责人：关于费用这一块，其实网上争论的很多，物业费的话可能也包含了蛮多方面，大家问的问题可能是说好多小区都反映出很多业主不愿意主动来交这些费用，到底这个问题存在在什么地方，就是说这里面肯定有一个矛盾，然后我也希望今天各个物业公司大家觉得业主不交物业费上面矛盾占的一块，也想收集这方面的信息。
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| 主持人：我们首先想先来了解一下，我们现在所在的物业管理公司有多少物管公司帐目是明明白白，有清单的，有多少物管公司是这样的。
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梅苑物业代表：这个讨论我们的切入点应当以法律为突破，不能简单一个事情说高或者低，如果单纯高或低的话，要有一个具体的内容，一个物业公司收的多了，做的好了，业主可能不满意，但是反过来物管费低了，业主还是不满意，这根本没办法了。他有一个具体，不能离开这个内容，离开这个具体的东西。业主不管物业公司首先这我这么讲的话，业主听到以后可能觉得不舒服，因为我回到家业面临这样的问题，我回到家，也要交物业费，我可能也会认为物业费要少交。这是我给大家提的建议，在法律的游戏规则面前。
第二个我举一个例子，上万平方米的一个楼盘，两个出入口，都是小高层，还有一个楼盘是四万平方米，也是两个出入口，那么你说这时候那个十万平方米的小高层物业，它的物管费是一百，而四万平方米的小高层1.4。在同样的物业公司十万平方米的物业要一个管理，四万平方米的物业也要一个管理，它们的维护成本是一样的，但是分摊量是不一样的。应该是四万平方米和十万平方米，四万平方米的业主提出来，时间基本上差不多。
第二，一个电梯的服务区在普通住宅小区的合理的要达到五千到六千平方米，而我们的开发商在前期的开发中他是为了什么，他把服务区降到2000到2500平方米，使这个维保费用降到最低了，有些小区同样的物业在十万方的地方每天的服务区，或者是换个小区他的服务区是2500，他在这个基本上多支出了一倍，不能简单的说够还是不够高还是低。
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| 天一物业代表：刚刚您讲了，问了一下哪些物业公司是公布帐目的。我们现在有法，法上面有包干制和酬金制，我们大部分物业是包干制，只有酬金制是所有的项目要向业主公布的，公布的情况是亏要你贴的，赢是要还给业主的。现在包干制的只需要向业主公布的是专项用于维修维护的专项基金，我想专项基金我们这里应该都会公布的，每半年向业主公布一次专项用于维修维护，而我们大部分业主需要得到的是所有的公布的。我想我们有网的话，可以向业主解释一下条例是这么规定。因为我是包干制不是酬金制，酬金制的话盈亏的赢要还你，就这样子，就这个话题。我觉得我们需要公布的是专项用于维修维护的专项基金，每半年公布一次。
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| 主持人：刚刚梅苑物业说得，它作为一个物业公司是知道自己的费用是怎么样形成的，十万方和四万方的同样要支付费用，而业主可能只知道，我这个小可能就要少一些费用了。在这方面双手缺乏一定的交流。我不知道刚刚说到的，赢为什么业主要拿去？
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| 天一物业代表：那是酬金制和包干制的区别。酬金制就是给予一定的你需要支付多少，他预先支付给你的，那是条例上面规定的。我们很少有楼盘是酬金制，大部分是包干制的。我们实际上有些楼盘很苦，我想今天也讨论不完的，实际上有很多的就像一个门的话，一个门就三个保安，一个十万方的小区只是一个门的话，只要三个保安，如果一个四万方的有四个门的话，就要多支出18万了，十万方和四万方整个产生了不同规模的物业费的效应。
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| 主持人：不光是这一点，我相信有些品质和非品质的，一些高端物业在收费上面肯定也是不一样的，比如有的聘请的人素质、薪金都是很高的，物业公司还有的付费在给他们做培训，有一点就是说我们业主知道不知道，问题是他们不知道，所以他们对于收费就会产生争议，为什么有些地方收费高，有些地方低，其实他是在一个不了解的情况，去误定了这么一个判断的。
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| 梅苑物业代表：我听了杭州物业的发展，在全国来说还是比较温和的。杭州的老百姓物业管理消费的理念在不断的上升，维权意识也在不断的提高，物业企业应该更加依法维权做好服务，这个不能说业主有没有高的要求就一定是坏事，我认为是好事。但是我们的新闻舆论导向，目前来说应该大力地加强对物业管理政策法律法规的宣传，使业主也能够快速地跟上来。
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我们现在遇到的瓶颈是为什么有些业主没缴费，我们的物业公司不去起诉。他并不是不想起诉他，而是先跟大家和谐，问题就是一旦起诉以后谁失败，业主败了以后怎么办？紧接着他心里不舒服，他会觉得起诉的时候你为什么不跟我说一下。因此，物业公司不想打官司。
我认为物业管理公司应当加强自身的建设，我们最近开了一个会，讲了这么一个事情物业管理企业进入这个行业的门槛很低，五十万注册资金基本上就可以进去了，而我们的员工进入这个企业的门槛非常高，为什么？因为员工是和业主面对面。他要么不说话，一说话就说错了，怎么办？就要学。所以我们不断地学，刚才李总也讲了现在物业管理企业人都招不进来，我说不是人招不进来，是钱没有。
刚刚举了一个例子，1700元的保安员杭州能招到几个？又比如我们签订的合同，一签三年五年，现在可以签五年了，为什么我们的物业公司拼命拿楼盘竞争的那么激烈，头破血流的在拼。而且一旦签下来遇到三五毛的情况，每年的我们最低工资标准紧随着我们养老保险这块，所以唯一的办法就是退出去了。刚才讲了业主的维权意识也在增强，他请物业公司来管理，也是维护自己的权利，如果没有物业我们可以设想我们不会今天坐在这里。
现在我们可以设想某小区如果说没有物业的话，业主可以自治，在法律上可以允许的，但是在现实中没有成功的先例。因为这个社区管理能力在提高，业主的需求也在提高的，法律还是有一个位置的，为什么？因为的法律要跟实际接轨，在国外，我们的中国台湾、香港、澳门这些地区确实有业主自治，讲是业主自治，实际内容还是选举了专业的委员会，走的这样一条路。这个只是个别的现象，我是这么认为的。
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| 主持人：谢谢梅苑物业代表，刚才也提到了杭州的物业还在一个发展中，我们可以来听听看，像上海、广州他们的物业发展历史比杭州要长，他们很早的进入了这个阶段，先请一下上房物业代表谈一下，在上海那边物业费争议的情况大吗？
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上房物业代表：应该这样说，上海可能会领先杭州一步，在收费过程中比杭州更良性一点，刚刚主任提到的那些事情，我认为杭州现在因为从成本上面，包括刚刚提到的最低人员工资什么都在增加，从某种程度上成本在不断地增加，但是在物业费这块主营收入增加的幅度上可能从最近几年的统计上基本上是没有一个很明显的进步，可能在有些小区上面可能会跟业主会主任或者说部分的业主会成员达成一种什么共识，就是从其他的经营型收入当中来做更多的补贴，这块其实应该说不是长久之计，所以说现在我们也通过其他的一些物业公司也了解到，建议包括我们物业主管部门，包括比如说对物业费审核的物价局等等，能够有一个比如像前段时期提出的在甲乙丙丁考核等级的基础上，有一定程度的就像增加物业费标准一样的，有一个硬性的规定，比如说同级别的上浮5%，然后再由这个基础上由业主去遵循，你这家物业公司现在的收费标准是否能满足我现在小区住户的要求，如果说不能满足要求的，在这个比例上面也可以选择其他的物业公司。
但是从目前来说，一个企业作为一个发展，收入不增加，然后成本在不断增加的话，我们可以假设一下，再过个五年如果还是这样的话按，我想我们这里企业的数量会逐渐逐渐的减少，所以这不是一个良性的循环。这是我，现在包括我们公司在探讨的问题，当然这不是一家物业公司能解决的了，更多的是行业部门，包括物价局能够意识到这一点。
从住户角度上面，换位思考的话，我们如果是住户的话我不愿意多交物业费，这是很现实的问题，当然如果相应收入会好一点。他会觉得只要你把服务搞上去，我愿意多出钱的但是，这句话落到实处，不会得到大多数业主的认可。我们曾经有个比较小的楼盘做过一次，比如两三百户的人家，我们做了一些民意调查，有50%的人认可，有50%的人不认可，就是我们同比10%或5%的上浮。当然业委会是完全支持我们的操作，作出这样的决定以后在实际实施过程当还是遇到了相当大的阻力，可能就会直接影响到对我们主营收入收缴的考核这方面。
如果说政府部门或者说相应的物业的一些比如市局、物价局能够有个比较相应的硬性的出台的话，再由住户选择到底你们物业服务能不能达到这样一个标准，我觉得可能会更好一点。同样在现在从成本上也是硬性的规定，我们没有权利选择，也不能通过相应的跟保安、保洁来个协商价，这是不是个办法办法，上海从目前来说，因为比杭州再早一步，但是我估计再过几年也会遇到现在这样的一个情况，从收入和支出上面比例会逐渐逐渐在减少。所以说从物业行业的发展趋势来看，这是必须要解决的，作为一个企业我们是必须要面对的一个问题。
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| 主持人：谢谢。我们同时请刚刚讲的是上海的一个案例，我们来听听看广州的案例，这边有一位奥园物业，他是在广州管理较多的小区的我们请李总来谈一下，你认为广州物业管理公司在收费上遇到的较大的问题的时候，是如何解决的？
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奥园物业代表：因为广州发展比杭州早一点，而且最近几年的话，因为业主的素质在提高，在收物管费方面也会遇到了很大的阻力，而且现在业主维权意识很强按的。现在主要是第一要求服务，你服务达到了，我就交物管费。第二点，他可能会提出一些东西，因为广州人会比较会享受的，他工作很勤快，但是他还蛮注重享受的。第三是社区配套。如果社区配套达不到的话，他会拒交管理费，包括会所和学校，他们会说社区的配套，楼盘的配套直接和我的交管理费直接挂钩的。比如说我们奥园物业本身就是开发商，我们开发所有的项目都要有会所，都要有小学、幼儿园这样普通的设施。如果你承诺的东西不实现的话，他就会有借口不交管理费。这样的话，对物业管理公司来说是很大的一个难处。
我相信在杭州也会出现这种情况，不管是外来的物业公司还是本地的物业公司，你接自己的项目还好，接外面的开发商的项目也好都会遇到这种麻烦的。因为现在的业主确实聪明很多，对物业了解的也是越来越多了。我觉得杭州和广州的差距的话还是有那么一点点，但是杭州的业主要比广州的业主精明的多。
因为在管理费收取这方面我对杭州不是很了解，我也希望前辈多给予指导。因为这块我们也不是很了解，未来也希望其他的老总到我们这里多指导指导。
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| 主持人：不知道李总你管理的小区出现过不交物业管理费的情况吗？你认为是服务没有做好，或者是费用抬高的这种情况呢？
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| 奥园物业代表：费用抬高是没有的。拒交管理费第一是因为开发商在房屋质量方面这方面多一点，第二点因为业主有些在买房子的时候和开发上有一些问题，他会拒交管理费。真正的业主如果你服务做到了，业主肯定会很开心的把管理费交给你的。因为在杭州的话，我也去小区看过，我和那些业主也去沟通过，我们做杭州几个项目，我们在和业主交流之前，我们会分批召开业主座谈会，把准业主召集过来，看看广大业主对今后的物业管理有什么想法，就是说你有什么好的建议我们可以采纳的，不管是房产的还是物业的，还是你对这个小区一些好的建议，别的小区的好的东西我们可以需学习的，都是可以做的。这方面业主是可以接受的，所以做收管理费方面基本上没有碰到太大的问题。这是我们自己管的项目，其他的项目我们也不是很清楚。
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| 主持人：我们今天也请了很多的业主，最根本是业主和物业管理之间两个方面的问题，我们可以听听看，楼老师是南岸花城的业主。我们请他谈一下。那么您开始交物业费了没？
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| 楼老师：已经开始交了。
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| 主持人：你对于现在付的费是怎么看的？
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楼老师：目前南岸花城来说，业主交的物业费异议不大，业主的抵触情绪来自于开发商，不是来自于物业。我们南岸花城现在有业主已经在提出一个保安奖励基金，我觉得社区文化很重要，这是作为业主，尤其是我也跟很多这方面的朋友交流过。我今天想表达我自己的意思，其实现在我们业主买了房子，你说这个小区是谁的？是业主的。那么我们的物业公司是谁请的？我对物业法不是很了解。前段时间我们几个业主想学习一次，但是由于忙还是没有时间。其实我个人看了，感觉其实《物业法》从一开始就讲了，物业就是要搞好服务。物业法是建立在这个基础上的，搞好服务是谁为谁服务？物业公司。现在有一个问题，我现在了解到，物业公司是房地产公司请的，当然了后期它物业法里有规定，可以换。但我们不说换，你请来了嘛是客人，你不是主人。刚才梅苑物业代表讲了，我感觉观念最主要。
我们不说国内不是其他搞的好的地方，至少我今天坐在桌子说上，我就听到几位老总的讲话，你的观念其实真的要变，你要叫我拿出钱来一定要高高兴兴地拿出来，坦率地说我很不愿意拿但是我给你了，你说这个钱是你应该拿的吗？当然服务是没有止境的，正因为服务是没有止境，才会产生这么一个行业叫物业管理公司。
搞好服务其实就是沟通，但是现在存在很多问题，你们也很难，这个我们也看得到，所以我们南岸花城有业主提议要搞保安奖励基金，为什么？因为保安队伍对于一个社区的安全，对社区的形象以及它的很多方面太重要了，尤其是我们自认为南岸花城在杭州市是数一数二的一个高尚的社区。
正因为是这样所以我们觉得这种活动，这种业主和物业公司之间的互动，应该是刚才我们上房业主提的，必须是良性的，你们一定要朝着良性互动的方向去努力，如果你们始终是像刚才老总讲的用《物业法》，宣传法。是的，其实我们很多业主法律意识比你们很多在座的老总强，无非是他们有的人性格比较温和，因为大家住在一起算了，其实这样对物业管理的发展我认为也不是很有利，我们通常会私下交流比较多，公开的跟他的交锋比较少，原因也是在这里，不想把很多问题最后弄得大家走向法庭。
是有很多业主最后不缴费，物业公司打官司，业主最后失败了，是有这样的情况。但这不是主要的，我认为今天这个会议不是来针对业主交不交费研究对策，我个人认为今天这个会应该让我们搞物业的一些领导，真的要把观念转变。通过缴费这个问题可以看出服务是多么的要，没有服务，哪有物业，没有服务怎么交费，很简单一个道理。
所以我们想，物业公司帮我们管理家园，作为业主，从心底里应该是非常感恩的。所以我们这边有业主在还没有入住，交房以后今年的春节跑到物业公司去跟保安共度除夕。为什么？业主也是人，业主也知道这些孩子们有的都是河南、安徽来的，他帮我在看护这个家园。如果这种互动进入了这么一种我认为是非常良性的互动的话，收费还是个大问题吗？不是大问题了。
所以我认为，把物业公司和业主之间的一些矛盾，应该是积极的去化解，其实应该讲是物业公司是主要责任，也有刁蛮的业主，有几个，刁蛮的业主在业主们面前是抬不起头来的，更不要说物业公司。家园是业主的，他在小区里面很刁蛮，你说广大业主会容忍他吗？业主委员会，还有一些在小区里面比较有一点受到大家尊重的人，都会去帮助物业公司来转化这些人的，所以我认为转变观念是最主要的。
第二点，广州的奥园物业代表刚才说的文化，物业公司要搞好自己的工作，要管理好一个社区，社区文化太重要。我刚才举的两个例子其实包含了社区文化的一些内涵。所以，物业公司在搞好社区文化的问题上要不遗余力，形成共有的也有自己特点的小区文化。这个对一个小区的建设我觉得是非常重要的。
第三就是招来的人员的技能以及素质问题。素质是可以培养的，技能也可以培养，但是招人，你们刚才的招人方式我提点建议，其实招人必须是要严格考核，你把社区搞好了我认为费用是不会成问题的。
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| 天一物业代表：不考核也没人报名的。
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| 南岸花城业主：问题还是一个本源问题，你是属于一个什么样的物业公司？我相信，优秀的物业公司想进去进不了，有没有优秀的物业公司？有。我们的楼盘两个保安拼命地来推荐他的家人要进我们这个楼盘，原因在哪里？原因就是因为你这个小区好，你待遇高，辛苦他不怕，他年纪轻，他不怕辛苦。正是因为这样，我认为人员在选配很重要，所有的问题他去做，最后的服务体现在这个人和业主之间的关系，如果你不把这个问题解决好，那后来一系列的问题全部带出来了。所以我认为这也是一个很重要的问题。
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| 主持人：谢谢。我有个问题想问一下，上海物管的说过他们曾经想过要加价，50%同意，50%是不同意的。如果你说的服务上去了，各个方面都上去了，你愿不愿意多交管理费？
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| 南岸花城业主：没有问题的。
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| 天一物业代表：那么你们现在是多少？
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| 南岸花城业主：我们全年是3000元多，我是排屋。
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| 天一物业代表：多少平方三千块？
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| 南岸花城业主：两百。全部以后交大概四千左右，1.56元/平方米左右。
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| 主持人：找高层公寓的然后在城区的社区业主说一下。
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| 锦城花园业主：我这个是在文三路上，应该是比较新的，看起来外表是比较高档的小区，就是2004年交付的，也应该是万元房了。我们物业费也不算高的，大概是0.65元/平方米，而且是电梯房，可想而知，他们想提物业费也是很困难的，所以他们包括各方面的人员，保安的素质，我看就是应该是不堪入目的，就像传达室的老头，就这么一个概念。宜民物业的老板我跟他其实已经是朋友了，宜民物业的管理人，其实他那个老总人是很好的人，我跟他的关系很好，就像你们刚才说的，交物管费要升上去非常困难，可能50%的人组织，我觉得肯定是你们自己没有做好才导致价没有加上去的。
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| 梅苑物业代表：如果能够进你这个楼盘的物业公司可能是寥寥无几的了。
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| 南岸花城业主：那是因为它们没有能力，我们现在很多业主坦率地说是包容。我说可能有点偏激一点但真的是包容。只能包容了，那怎么弄了？我免费为大家站岗？不可能的。
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| 锦城花园业主：打个比方，你争取所有业主的同意，我会提升我什么样的服务，名价标出，我会提升保安的素质等等。
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| 梅苑物业代表：我可以告诉你，有一些话是属于行业里面的，如果是针对性太强我也不太好说。你所在的楼盘，因为你也是住这里的，你问那些人，我们这个楼盘我们做这里服务的员工，你是不是按照国家的标准交养老保险的？
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| 南岸花城业主：这位老总你是在算成本的，我们换一个思路算一下，我们住在小区我们有多少成本，我们成本比你们物业公司大，我一生要在这里渡过，我每天看到的是这样的服务，我的成本比你高嘛，对不对？这个是我的幸福，我的生活，我永远会在这里。我这个说法什么意思呢？我的意思是其实是要提升自己，再去提升价格。我认为是这样的。
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| 梅苑物业代表：我认为你这个在法理上是正确的，而且也是中国物业的发展方向。这个我没有否认，你不要以为我刚才案例的分解是针对你的，我根本就没有针对你，这是第一。
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| 第二你讲的意见我认为是对的，但是有偏颇的地方，你对物业管理的法律法规，我应该说你是学过的，但是你学的不够彻底。这是我提的建议，希望你多支持物业。
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| 锦城花园业主：其实我们广大业主每个人都有自己的事情，不可能有多少精力户学习每一个物业管理的条件，不可能看的很清楚。说实话没有这个时间去看，我们眼前看到的就是每天进门出门看到是怎么样的保安，或者是小区里怎么样的环境，或者是邻里关系怎么样，我们不会一条一体去背或者跟你们理论或者怎么样。其实我们这个0.65元的物业管理费对我来说我觉得是太便宜了，我就这么认为的，正因为这么便宜，所以你们觉得成本很高，所以更加没办法提升你们或者是保安队伍素质或者是其他社区的保障。
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| 主持人：我有一个问题，可能在小区你认为低了，可是有些人并不认为很低了！
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| 锦城花园业主：这个就是恶性循环了。如果你物业公司张榜版贴出，你会怎么做，但前提是提高物业管理费，如果这个条目你都做到了，我想大多数业主不会喊冤的。
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| 主持人：现在两方争论了这么多，两方有一个立场是不一样的，物业管理公司是建立一个服务的前提下，物业公司可能先豪考虑的是物业成本，是否能够维持下去，是否能够保持保安、报洁人员维持在他的公司里面，当然从业主角度，他是讲服务的五，他认为只要服务做的好，我什么都愿意出的。
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| 锦城花园业主：其实这些拒交物管费的人说实话我觉得都很讨厌的，跟物管公司交流的时候，他是带着骂人的态度去的，不是带着商量的口气。
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| 梅苑物业代表：实际上你讲的比较理性的，不交物管费的业主直接损害的并不是物业公司的利益，而是交费的人的利益，对没有交的人损害的是缴费业主的利益。
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| 锦城花园业主：这个不能片面的讲，如果物管公司做的非常好，就不会存在有这种事情了的。其实每个人的素质都不一样，可能你高档小区住了一个流氓或者住了一个恶棍，会有各种各样的人，这个是不能保证的。有20%的人没交不能说明物管公司没做好。
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梅苑物业代表：我最近也参加评标了。我们杭州最近有个20万平方米的小区招投标，这个小区都是带电梯的，绿化率达到50%，物管费是1.6元/平方米，当时这家是开发商就是请了上海物业公司，也是比较知名的物业公司进行的管理。两年过去了，业主委员会已经建立了。
这个业主委员会非常的开明，他们公开的讲招投标，在招标的过程中先后有二十多家物业公司报名，但是经过调查以后有十七家落选了，5月2号评标的结果到了，也就只有十家公司了。4月30号下午的时候，全部公司全体退出，什么原因呢？大家听了物管费我们业主不算，因为他不了解这些情况，我们物管公司应该清楚1.2元/平方米的物管费，20万的平方米也不小了。整个小区里面有会馆，有餐饮，全部都有，小区里面的配套设施非常的齐全，什么样的设施都有，售房率是百分之百，交房也是百分之百。他们的楼盘情况是非常好的，真正入住的是20%，常驻的是7%。
后来他们把这个小区的物业改为包干制了，这样二十几家物业公司对管理好这个小区充满信心，管理上没有问题，而且所有的业主以及业主代表业主委员会的成员看了以后都觉得哪一家都行，但是他们最后全部退出了。这在杭州历史上也是不多见的。到现在为止，老的物业管理公司也走不了。
为什么这个情况会发生？主要是物管费的问题。没有提升物管费，大家认为1.2元/方是可以，最后我们了解有两条制约物业公司的原因：第一条，它改了包干制以后提到了招标文件里，收缴了调查报告，他说你们现在这么多的业主有85%的业主没有入住，在这样的情况下这个业主是找不到，但是这个人我不能减掉，我不能减80%的员工了，这样物管公司要垫资，但是垫了这笔钱以后，还是找不到。他物管费也并不低，从管理方案，从业主对27家物业公司都认为是可以的。
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主持人：像这样的楼盘主要是在空置率上面的问题了。
锦城花园业主：主要是各高尔夫这个养护费了，我们这个小区里面，小水潭都不会经常放水的。
梅苑物业代表：高尔夫这个项目真正去玩还是要另外付费的。
锦城花园业主：高尔夫的费用是很高的。
梅苑物业代表：最后有两位业主代表说，作为业主代表我们要维权，如果说我们不了解，我们没办法维权，最后这两个人参加了学习，学习完了以后他说如果让我做物业，我也做不好的，这个是很客观的。
锦城花园业主：我觉得你们的思路应该变过的。
梅苑物业代表：不是我不想变思路，每个物业公司都想把物业做好的。
锦城花园业主：其实是这样的，要在做好服务的基础上来提升物管费，而不是提升物管费的基础上提升服务的，这是主要的。
梅苑物业代表：国家发改委物管费是有规定的，你是要一级服务还是要二级收费，都是有规定的，或者还有菜单式的服务等等。
南岸花城业主：我有个问题，一个物业公司怎么在目前的情况下提高服务？
梅苑物业代表：有针对性的不能空对空的讲提高服务，要有针对性的提高服务的。
南岸花城业主：那么你的保安人员哪里的？（外面招的）外面招的，那么有没有专业上岗证？
梅苑物业代表：有的。
南岸花城业主：他说的语言业主听的懂听不懂？
梅苑物业代表：有的能听懂，有的听不懂。
南岸花城业主：听不懂你招他干嘛呢？
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佰全物业代表：我也讲一下，今天我们坐在这里实际上是一个目的，推动杭州乃至全国的物业管理发展。物业管理在中国是个先进的行业，今天有业主代表，也有物业公司，我们共同的探讨这个问题怎么解决问题，我们接着你们的观点，物业管理我觉得特别重要的是换位思考，怎么样换位思考，业主怎么样为物业公司考虑，物业公司怎么为业主考虑，我非常赞同刚才这位南岸花城的业主，他讲的服务我觉得非常赞同。我们物业公司在杭州在全国来说比较领先，但是不是走在最前面，深圳、上海、广州都比杭州好，我们的物业管理费和他们相比是落后的。
我觉得物业管理费是一种科学，不是简单的谁做得不对谁做的对，这里面有很多科学的东西。刚才物业公司的很多老总都在讲成本是怎么组成的，物业公司必须要盈利，行业里知道这个行业是微利行业，这里面会有很多的问题产生。我们有个小区的业委会主任，他说物业公司跟业主是一个合作共赢的关系，但是还有很多业主的业主委员会强调，比如说我们现在强调，公共地面停车等公共部位的收入，法规也都有规定提出，所有的我们现在公司的话这块费用全部要返还给业主，这是我们做的。但是业主有没有想这个物管费几年没有涨，是不是给物业公司一个补贴，假如说这样来考虑的话，我觉得很多问题我们一步一步就可以解决了，因为我们的物业管理现在处于一个发展起步的阶段，有很多的问题物业公司要做到物业公司的建设，比如说人员的招聘，人员的素质，总体是提高，内部管理水平的提升，业主这一方面我觉得也需要业主大会的建设要建好。刚才南岸花城的业主讲的刁民有几个？但是有几个就能把你搞垮，不能有几个，一个都不能有。
业主大会业主要做到，还有个很重要的是政府要做，我们的政府这块做的太慢，太差。政府的政策法规推动作用做的太差。刚才陆总讲的套餐制，套餐制是有的，虽然我们的定价政策一般都是单价，单价是非常合理的，但是现在没有更加科学的东西推出来，四万方跟十万放的楼盘单价的成本完全不一样，但是业主这种情况他不了解，他会去比较，一比较毛病就出来了，我付的钱高，服务质量还不如人家的小区，这种矛盾就出来了。所以我觉得这是由大家、物业公司和政府来努力做的。
我们也发现杭州的情况比较多的，有些业委会是在谋私立，谋了私利根本没有制约的，甚至向物业公司施加很多的压力，他是在谋私利的。所以这种问题怎么解决？最后我们说真正的建一个和谐的社会，我希望今天我们会议也是一个和谐的会，共同把物业管理这块做好，真正我们打造杭州一个生活品质和品质生活的城市。
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主持人：谢谢佰全物业的老总。其实我们刚刚提到的一个问题，是先提高物业费还是先提高服务，我相信物管公司也不可能长期靠提高业主的物业费来让自己的公司有很大的盈利进帐，我想这不是长期的。
佰全物业代表：这其实是一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，业主应该考虑服务相当的情况下提升价格，我们去年推出了好几个小区，这个小区管了五年四毛钱的物管费，业委会说你们继续给我们管，我说我们再管我们要亏了，再管我们亏的越多。那么我说你提高物管费，他说不可能。我说不提我就不干了。在座的三位业主代表经济条件比较好，对物业管理认识也是比较理性的，愿意提高，但是这个小区里面有500户业主的话，可能有两百户不同意，因为我们那个小区有很多的下岗工人，我觉得这是一门学问，也是需要解决的问题。我们只有一个办法就是打官司。打官司成本也是很高，基本上5%的成本，我们收入一千块钱，可能五百块钱是打官司的成本。这也是我们都不愿意看到的。我们也希望我们共同来营造一个物业管理的和谐环境。
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主持人：其实前段时间有个新闻报道，就是某小区的业主自愿掏钱聘请保安，我不知道你们看了这个新闻没有？我相信这就是我们几位业主讲的，你只要服务到位哪怕我们自己掏钱，我也是愿意的。其实这个新闻也是反映了这个状况，这个保安其实不仅是保护治安方面，还有额外的工作，如帮助一些病人，所以他们的业主都感受到了，所以最后当这批保安要走的时候这批业主集体说我自己来聘这些保安回来。其实这就是业主最新的一种想法了。
我觉得物业公司从这方面考虑了，应该有一些时代性的跨越，应该有一些创新方面的想法，不能仅仅靠今天加一块钱，明天加两块钱这样来维持自己的盈利。我不知道佰全物业有没有这方面的案例？
佰全物业代表：这种自费聘保安的问题是很少的，有的保安主要是物管公司管理的，物业公司管的时候，有没有对业委会的委员有这个精力，这个热情，愿意无偿来管这个事情，所以我觉得这个问题实在上自治是法律允许的，业主也可以自治。这个小区需不需要物业管理，需不需要物业公司来做由业主来决定。
实际上我们物业公司通过竞争提高我们的服务，我觉得这个非常好，但是在这个过程中会发生很多的问题，物业的公司建设，业主的建设都是问题。比如现在有五百多加物业公司在杭州，可能三年以后只有三百多家，那个时候我认为是好事情，不是坏事情，就是要把一些服务差的物业公司全部淘汰掉，最后留下好的物业公司，这时候业委会在选物业公司的时候他会选好的物业公司，有品牌的物业公司，今后的方向应该是这个方向。所以我们也呼吁一下，业主在选物业公司的时候要选一个好的物业公司。你不做，别的物业公司马上来做了。业主当时看的可能很满意，但是事后的话服务下降了，最后带来了后果是很严重的，就像南岸花城的业主代表说的，你的很大的利益是在这里的。
南岸花城业主：我的成本是比你们高的。我们业主要感谢你的理解。我们代表业主感谢你，因为确实社会是变化的，所以我们的观念要转变。
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佰全物业代表：大家要相互理解。
南岸花城业主：其实今天就是面临一场挑战。这场挑战面前，我们很多物业公司也面临着，真的是一种生死存亡。作为业主层面，我们总是希望是和谐的，总希望大家都是双赢的，一定是这样。刁蛮的业主其实也只是个例。刁蛮的业主必须要有土壤，必须要有机会。一个刁蛮的业主虽然刁蛮，但是如果你每天给他一张笑脸，我想他刁蛮的度也会有所收敛。他不可能像第一次刁蛮，第二次还刁蛮，不可能永远这样。他可能会是温和的刁蛮。
所以我想不要把这种个例作为今天遏制物业提高发展的一个主要原因。我认为根本的原因是个观念问题，我个人认为，从业主这个层面上，我们业主物业公司的互动能不能互动起来，这个是值得探讨的。这个也希望政府以及舆论，特别是像我们这样的媒体搜房网，搜房网在我们业主心目当中地位相当高，我们所有的埋怨、抱怨、不满以及很开心的事情都在搜房网上面，在那儿尽情的发挥。
物业公司，包括我们业主很关心这一块的，我们这样马上就建立了一个良性的互动，我个人觉得观念的转变是主要。其实业主们经过物业公司的交流，跟他的沟通也能提升更多的对物业的理解。有的小区特别大，打个电话叫物业来，他说已经出来了，过了十五分钟才到，太大了走走也要20分钟的。有的还手上有活，这边还有一些抱怨，家里面有些事情是不可预计的，他会有一些抱怨，这个要善于沟通。
我现在住的小区有点普遍性，例如庆春坊，庆春坊分两块，一块比较差一点，老房子，是原来的一些单位的宿舍楼后来纳入这个小区了的。还有一个是赞成房产的，赞成房产稍微好一点，绿化、卫生等特别好搞，现在最大的矛盾焦点就是停车。停车曾经让现在的物业公司都想退出了，后来也是积极的沟通，后来所有的保安都能做到，不管你车一进来，他后面一定跟一个保安，指挥你，给你安排。实在安排不好他给你在外面找一个车位。按
这样一来非常好，现在是非常有秩序，整个小区管理，以前有治安事件，现在治安事件都没有了，这个是他对保安队伍的加强，我觉得这个有共性的。我觉得他的服务不仅仅是做好保安，他什么都为你做，哪个家庭买了电视机，他马上过来帮你搬过去，我哪天看见三楼把钥匙锁屋里，物业给找了个梯子，爬进去，把门给他打开了。我讲的这些好象市物业公司应该做，但是做不做的好，做不做的到位也会改善一家物业公司，比如说要增加物业费或者其他问题没有做到，有抱怨的时候人家怎么包容，感恩等。
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媒体代表（搜房）：我有一个小小的问题，作为我们业主，我会想到一些服务，作为一些业主有没有想过，作为一个物业公司，它是一个企业，它需要生存，我提供这么多的服务我肯定要生存下去的资本，我不了解业主，业主大家是怎么来理解物业公司需要生存这件事情的？
南岸花城业主：比如说物业公司今天跟我讲，我们想增加物业费，你愿不愿意？我说我不愿意。他提高物业费原因是什么，是因为他不能生存吗。也有人不愿意，而对他不满意，怎么办？那就去沟通，比如说向他宣传物业法，向他提建议，他们提高他们的物业水平和管理水平。
媒体代表：我们先提高我们的服务，这段时间我们的生存问题怎么办？
南岸花城业主：这就是个历史遗留问题了。
梅苑物业代表：其实你刚才不应该跟我讲这个，我认为你的很多观点很好，但是我们杭州很多业主他没有达到像你这样的觉悟。
南岸花城业主：我不同意。
梅苑物业代表：你同不同意没关系。因为我跟你的观点也不一致，但是我回到家里也给你一致了。刚才你举的案例说上房物业非常的敬业，也对这种行为认可，但是从物业管理规范上来讲，它做的是不错的。这个事情这是我们经常遇到的，类似的事情，例如我们保安也超出了他的范围而做的维护业主的事情，我们也遇到了这种情况，我们物业的保安是协助公安的，他听到违法的事情可以采取的更加理性的举动，一种无谓的牺牲我觉得是应该考虑的。
锦城花园业主：我们的业主，包括保安，要有一种良性的这种关系，主要是举了个例子而已。
梅苑物业代表：有一天一个业主告诉我，晚上12点种看到这个小区里面一个阴暗的角落里面一对男女在谈恋爱，他没有去报告保安，而是直接指出了问题。我觉得他做错了，我觉得刚才这个人做的不是坏事，他做的是好事，但是这个事万一出现一个不理想的结果，也是很尴尬的了。
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主持人：这样，我们听听看律师对于像保安这样的行为他是该做还是不该做？
律师代表：这个是该做还是不该做，要分站在什么角度说。简单说清楚，按照我们目前社会保障体制之下，我觉得他们业主跟刚才物业公司，我觉得这两家说的都没错。
业主是从情理上来说，从管理上面是规范化，如果管理方面完全从情理来说，他这个公司就要倒闭，就不能经营，他就不是合格的公司。就像开发商一样必须要以盈利为目的，他不是国家的民政部门，不可能救济所有的社会人士，所以我觉得人所处的位置不一样。当然我们目前社会当中法律政策方面的规定，和社会有时候政府提倡往往是本末颠倒的，没有履行各自的职责，比如说法院，律师，公安，他应该做他自己的事情，该抓的抓，该判的判，该怎么处理怎么处理。他不搞这里而要去搞其他额外的事情，要搞创收等其他的事情，这就很麻烦了。
我觉得从法律上，从国家政策体制上面存在这样一个问题很难说清楚的，作为一个公司的员工不能随便冲进去，业主说一句话很清楚，冲进去保安出了状况没地方报销，所有的支出都要物业公司出，物业公司马上倒闭，这就是我们社会保障体制做的不够了。
我们业主讲是对的，我这个人有点正直感的话都应该冲上去，要不然自己家里出了事怎么办？我们在常州也碰到这样的事情，有人听到救命啊抢劫啊，他觉得有点像自己的女儿，但是他认为不可能吧，可能听错了。但是两个小时候他的女儿回来了，结果真的发生了。
这完全从两个不同的角度来说明这个问题，如果把这两个结合好，既规范又做到这两点那是完美主义，在目前情况下是比较难的。据我了解，目前所有的物管公司生存本身不是个问题，按照目前现行的发展，生存本身是个问题，如果生存还解决不了的话，他怎么能再去做好服务这个工作。这一方面是苛求，一方面是支出，物管公司也一样，一方面是给人家提供服务，另一方面又接受人家物管公司的服务，一样的。所以双方设身处地地替对方想一想，会做的比较好的。
还有一点关键是规范化，怎么样做到规范化？国家有关部门怎么监管到位，大家在相处过程当中首先第一个要坚持法律法规政策，也就讲规范化的程序，这个是大前提。刚才再举个例子，我也不知道这位物管老总是哪个公司，如果这个梯子爬上去，确实事情解决的很舒服，但万一摔下来的话，物管公司倒霉，业主也倒霉，因为业主是受益者，如果保安摔伤了，业主也会出医药费的。所以事后事前要全方位的考虑。也许你觉得我这个律师血比较冷，其实人是需要冷静，如果不控制就是要出事情的，假设这个保安摔下来瘫痪了怎么办？我至少讲双方要出一半的钱，万一出了事情管理人员一定要取消掉怎么防止，万一事情的发生所以我觉得两方面，第一要做的时候要招集保安保护好，你说在阳台上面，万一阳台的梯子掉了，阳台是个雨棚或是什么东西，发生危险的几率是比较大的。这个时候大家尽量要冷静一点，要不然会比较麻烦的。
我是站在中间就讲这些，当然我在网上也讲《物权法》，也就讲怎么和谐社会怎么法制社会，做这个事情，所以有时候法制跟和谐有时候会矛盾，但大体方向是一致。业主跟物管公司多多沟通这是很需要的，人是要沟通的。所以这一定要沟通，但沟通一定要在客观公正的基础上，首先要保证物管公司能够生存，能够有所发展，然后再为我们业主做服务，这个可能比较好了。
刚才这位先生讲的，我也希望最好是这个样子，比如个别业主想不通，你去做做思想工作，但是物管公司，说实在的他受那边特别是老区拆迁，有好多下岗工人本身是个问题，这个时候怎么解决思想工作？能做到吗？就算你能做好，你有多少精力去做？我觉得这方面是民政部门做好了，就不会有问题了。目前最关键是社会保障体系的问题，没有各司其职，每个人没有很好的履行自己法定的义务或者应尽的义务。个人做好应尽的义务做好之后，再做其他的事情，这样是比较好的。这是我自己的看法。
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锦城花园业主：增加物管费可以解决这个问题吗？
律师代表：解决问题是其中一个。
南岸花园业主：这不是个典型的问题，典型的是服务的问题。
锦城花园业主：道德与法律的问题。
梅苑物业代表：保安做这个事情是好事，但是是不是有更好的方法？
南岸花园业主：也许这个保安是特警出身，不是今天的话题。
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南岸花园业主：也许这个保安是特警出身，这不是今天的话题了。今天的话题一个是社会保障体系问题，但是今天业主拒绝提高物业管理费有历史原因，历史原因更大的层面上来自于物业公司自身。比如一开始定价问题，第二自身的服务水准的问题，它和业主已经积怨了，业主有钱不愿意拿出来，他里面有些误会产生。
律师代表：这里面好多积怨是业主与物业公司之间的积怨，有时候物管公司是冤大头，例如这个门不好，或那个地方漏水，业主肯定找物管公司，我们也知道这个事的，但是作为我们主要服务对象，我还是开发商，开发商比较强大，比较有钱一点。房价提高一千就一千，五百就五百，物管公司加一毛钱对于业主来说却没有那么轻松的了。
业主代表：我知道有些东西不是物业的问题，是开发商的问题，但是业主如果不理解的话，他说问题是你的话，这时候你要做什么工作，你要跟他沟通，业主不会主动找物业的，你要做什么？你要去找他，你说我是业主，你说我来找你，这样说好了。
律师代表：我们有时候火的时候，水管不同了我不找你我找谁，这个时候会很急的。
屋宇物业代表：你讲的这个事情一般来说业主都是找物业公司的，也就是律师所说的老子犯的错误就是找你物管公司了，其他没地方找，如果说我跟他沟通，一般来讲，大部分都能沟通的。但是也有不少的人是沟通不了。
天一物业代表：其实业主能做的事情就是物业费不交了。
屋宇物业代表：找一点理由他就可以不交了。
律师代表：有业主打电话咨询我们，我们就说的很清楚，路归路，桥归桥，你不能以其他任何理由来拒绝交物业管理费。你拒交是对其他业主的侵害，你不交那小区谁来管？
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屋宇物业代表：我觉得法律上面政府也看到这一点，所以物业公司是入市，所以他主张你的权利，刚才大家包括业主，大家都有各自的理由来说都有道理。回过头来我自己感觉，一个是物管公司要把工作做好，服务要提高。不管物业公司也好，业主也好，我个人认为都要学法。在掌握了法律的基础上面，学习了法律以后能够真正的合理合法的维权，才能把这个工作做好。这是我要讲的第一点。
第二个要转变观念，没错，双方都要转变，你不管哪一方，如果我改变了你不改变，我跟你讲了再多的理由，观念还是没转变白讲了。因为你住在这个楼盘当中是高档的，但是住的人群当中不一定是高档的，不一定都是一样的。所以说要大家都在转变这个观念，才能把事情下一步理解当中能够把这个问题处理好。
再一个换位思考。我相信在座的各位老总，不可能哪一家把自己饭碗给砸掉了，肯定不可能的。回过头来，作为你们业主，也总想把自己下去里面能够提升一个档次，能够有一个增值保值，我个人认为是这样认为的。
第三点沟通互动。我认为业主讲的有道理，经常沟通能够避免一些误会，能够共同提升服务。服务提高也是双方的，就是讲我们在合理合法的维持管理当中或者服务当中，沟通了以后你们物业公司哪一方面还没做好，哪些地方还没到位，提出了以后我们就改善，这就是服务真正的提高了，合理合法的提高的，管好自己的小区。我个人是这样认为的。
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主持人：关于这个问题大家争论了那么久，最后我相信一个结果还是在沟通上面，应该说甲方乙方大家都有理，就是说大家都退一步去包容对方，才能够解决问题。在目前不健全的物业管理的相关法律条文上面，对于任何一方其实都没有保证，完完全全没有保证的，有些甚至是保证的地方，这就需要业主在生活中去体会，刚刚一位老总讲的换位思考，大家也都要去换位思考一下。
当然我相信在座的物业管理公司的每一位都是想做好服务的，应该说没有一家物管公司说不愿意做好服务的，我就是到你这里管你们的，我想这不是物业管理公司进来的目的。其实我们本来想讨下一个话题，怎么样物业管理公司产生一个盈利，当然这是一个比较好的方式出来，有了盈利他就会去多想一些好的东西出来为业主去服务。我相信在座的话，如果公司的盈利超过你们今年计划的额度了，我相信这比费用你肯定会拿出来为业主办一些活动。
我记得上次大话物业的时候奥园好象提过开展盈利的途径，不仅仅只是靠物业管理费来维持公司做好服务，奥园物业的李总是吗？我相信你们从广州到杭州来，你们的品质不可能下跌的，我们看了一下你们所管的小区都是属于中高端的楼盘，新的楼盘，像滨江那一带的，住的都是年轻人，能不能谈谈关于盈利，如何去创收物业管理的盈利？
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奥园物业代表：其实刚刚讲了，光靠固定的管理费去养活物业公司的话，一年比一年差了，例如今年我们可能受到200万，每明年可能就是190万了，人的成本在一年年加高、提升。我们这块是延续了广州公司的一些做法，在家政服务方面的开展一些有偿服务，还有一些在自己物业本身有利的条件下做一些比如送水这些方面的服务，这个对于大的社区来说，利润还是蛮客观的。恩
虽然我们物业公司没有钱但是我们有的是人，因为这个是在上海，我们一个项目做的很好的，一个夏天差不多盈利到好几万块钱的，上海奥林匹克花园，我们做这方面做的确实蛮好。
主持人：应该说是开展一些副业。
奥园物业代表：别看送水一次赚两块钱三块钱，社区大了，挣的钱还是很多的。
锦城花园业主：那么这个费用是你们自己使用吗？
奥园物业代表：收入的话还是要如实的告诉业主的。
锦城花园业主：另外一块你们停车费是怎么处理的？
奥园物业代表：主要也是自己经营的。
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律师代表：我有个小的建议，另外法律上大家可能也会有所顾虑，现在二手房交易不是很热吗？你所在的小区物管公司完全可以“近水楼台先得月”，把里面的信息交流好，搭档干活每人收取一半，这样不存在超范围经营，我觉得这是比较好。第一这是额外收来的。第二运营好了，日子过好了，也不会为业主多付点钱。第三业主把这部分钱给你赚了，也不影响业主的，而且业主还感觉到放心。比如说钥匙交给你，你带人去看房子他也放心。我觉得这几点服务好了，那这个创收的机会真的是很好的。小区里面如果是排屋高档房的话，那价值会更高了，可能成额外的小金库了。如果这个日子好过了，各方面不愁了，其他服务起来业主就不会很计较了。我觉得这个搞的好是相当好。如果大家感兴趣的话，我都可以帮你们牵线，你真在这里面搞好的话，我真的认为是很好，二手房公司也高兴，有的拿不到他会不高兴，你带他去看房也可以收服务费也可以。在没成交之前，看一下房也可以，我提供额外的服务可以收费的，外面多创收，里面尽量少收，这也是促进和谐的途径，这是一种好的发展方法。
还有一点，我觉得在座的各位老总你们是不是在小区里面，在显著的位置都能够按时的公布半年的收支情况的，这个及时公布比较好，我发现很多物业公司在帐目方面不太公开，也容易引起争议。我觉得二手房真的是很好，别墅最高的一套我知道赚了21万多。一套别墅物管公司就赚了21万多，赚这么多钱不能分散精力，不能降低对小区其他普通业主的服务，这里面要处理好这个关系，不管怎么说这总是一个创收的途径，而且蛮安全。
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奥园物业代表：这一点律师也讲了，开中介公司，我们在以往的过程中也碰到这样的问题，就是物业公司设了一个单独的部门做中介，当然收入的话，业主是不是要拥有一份？
律师代表：业主是吧？这个不存在。
主持人：那么业主会不会要求物业管理委员会分摊一份？
律师代表：业主也高兴的。
锦城花园业主：如果是我的话，也要跟业主分一点了。
主持人：这个信息如果不是物业管理公司传递的，你其实也是放到外面的中介公司去的，你放到外面中介公司目的是什么？目的是销售你的房子，你只要达成你的目的，其实就是你的好处，物业公司帮你只是在增加一条途径。
锦城花园业主：如果物业公司帮我卖高一点我很高兴的了。
天一物业代表：我们业主刚刚都提到了，要我们都增加服务，我们很大程度上都是免费的。
律师代表：你为什么免费呢？
天一物业代表：我们想物业费好收一点。
律师代表：你这是本末颠倒了，业主上面有点困难你就安慰一下业主，特殊的小区里面有那个业主特别困难的，你就公开公布—免。特殊情况大家都服你了，小区里面一下会觉得物管公司很有凝聚力了，你外面该赚的赚，好事该做的做，这样小区的凝聚力一下子有了，这是比较好。我是这么人为的。
梅苑物业代表：我们回过头来看，杭州有50%以上的小区脏乱差，我们老的、旧的小区还有经济适用房的这些情况是非常严重的。刚才那位业主提到了，我们物业公司当时你进去的时候，这个物管费怎么定的那么低呢？我们现在的楼盘是招投标的，在这个过程中，政府就说就是这些钱，你做是这些钱，你不做也是这些钱的。那么经营型物业确实是我们物业管理的发展方向，但是我们应该很清楚，经营型物业就是多渠道创收，但是这个地方有好几个道路，比说普通住宅小区千分之四，南岸别墅属高档小区，按照现在的政策，千分之四也没有了。我们现在老的普通住宅小区有千分之四，高档的非住宅的都没有千分之四，所以不要都以为都有四。所以这个大家要清楚。
关于经营用房的租金，比如说我们一条小路，当时这条小路门口就是一个千分之四，但是连租也租不了。当时原因是环境不好，以后发展了，业主说我们租的高一点，租的高一点，你也不一定租的舒服。上次我们在绿城也谈过了，我们能不能把千分之四拿过来，我们自主经营。但是这种创收和物业本身没有本质的联系。最近建设部也提出了，就是关于物业管理企业生存情况的调查表，建设部内部有一个情况，70%的物业公司目前生存存在问题。因此，要解决这个问题，我们在2003年年底，我们杭州市物业管理企业99%，2004年年底杭州市物业管理企业的不亏损的达到90%，大量的新楼盘交付，到了05年、06年到今年，每年将近10%的速度递增。一下子又把刚刚能够过稳定的日子又不稳定了，调查出来是全国物业管理里面有一百多万，而再仔细算一下物业管理企业是非常的庞大的。
现在的物管费的问题并不是原来的物管费造成的亏损，而是引发了物业管理的生存问题，这些问题不要说业主了，我们的员工一告了，企业也倒闭了。企业也是这个问题是非常头疼的。
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| 我知道今天我们就物管费的高低讨论，如果我们讲物业管理费的高与低，物业公司企业来说应该不断提升物业管理的质量，这是物业公司毫不推辞的责任，但是也不能一味的增加价格，我在最低保证线的时候没有达到造成生存危机的时候确实应该解决的问题，现在好象撤是个难度，进也是个难度的情况了。
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主持人：这就是我们用什么方式来增加物业管理公司的其他的收入？
梅苑物业代表：我们杭州有一家著名的物业公司，他管了二十几座楼，它的经营的效益非常的明显，所以这个事情是一个问题了。
律师代表：顺着你的思路，是不是把物业管理作为一个平台，在物业管理这方面我就不想赚钱，我经营好，主要靠这个赚钱，这就跟业主没有大的矛盾，矛盾就小了，很多地就改变了经营的思路，我这么一个平台，你跟我认识让我来跳就可以了，管理费甚至都可以免了。
梅苑物业代表：这里观点我认同。我们浙江一家物管公司提出物管费全免，他前期是跟开发商谈的，所有的商铺全部买下，我买下也可以，租下也可以，但是你不要卖的，然后他进行经营。他实质上是通过经营这块渠道解决问题的，这里面还是有一个问题。
律师代表：实际上我们律师在经营过程中，我们虽然是事业单位，但是企业化管理，我们在经营过程当中，我们也会这样做，有的大的单位我们知道它可能其他法律服务特别多，我们就给他免法律顾问费的，这和物业管理费一样的，也是以此为契机的。
梅苑物业代表：这个总体上我是认同的，但是那么你们的地位是怎么样的呢？
律师代表：我们有时候是强势，有时候是弱势的。例如我们有一次跟交通事故索赔人一起，我们讲好赔了之后给我们的费用是25%，后来赔了100多万，但这个人是瘫痪的，他就叫人抬到我们律师事务所，他说主任我们实在困难，这个事情就算得吧。后来的事我们自己处理好了，这时候你说我们怎么办？
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梅苑物业代表：我觉得他给你三万块钱，已经不错了，我们一个楼盘一年下来从理论测算还没有三万的了。
律师代表：弱者和强者是相对而言的。社会舆论对于我们整个律师形象影响多大，不是我们说了算的，对于整个律师形象是有影响的，刚才这位老总讲的律师是强势，人家是瘫痪的，人家更是弱势。
梅苑物业代表：他这个样子没有办法。物业行业跟律师行业是没法比的。
律师代表：刚才讲二手房在交易过程服务过程当中，可能会房管局要调查你们，但没关系我们到时候会出来协调，我会出来协调这事情，但你们服务要服务好。你是服务的，这方面做好，你就尽量避免，不要公开讲我就是中介公司，你就讲我们物管公司提供特殊的服务，特殊的收费，要避开这个事情。我们有经纪人管理的，我跟他们讲，你在经纪人资格没有拿到之前，你就是服务，但是你的服务是劳务。
主持人：我相信作为业主，也希望物业公司能够创收，能多种途径的增加自己的物业收入。这样的话你们才能够服务更好，他就有理由说，你们可以有什么什么样的服务，而且你们也能这样的一个现状平和的相处。
律师代表：在座的南都物业公司的有没有？他们的业主与物业公司的亲情关系做的相当好，如果你们很感兴趣的话，我可以叫他们的老总过来给你们交流交流。他搞的特别好，里面的亲子、亲情关系搞的好，经常搞一些活动联络联络感情。第二个不仅仅是里面搞的好，而且还组织业主到外面去，到社会上去搞慈善事业，把大家凝聚在一起，这很好。我觉得这个很值得大家借鉴，你如果说我连温饱都解决不了，我怎么去做慈善。这其实是相辅相成的。我们越是穷，你不能穷我就穷的像阿富汗一样，穷山恶水刁民那不行。我们要学习毛泽东，穷农民出来农民起义，那就好，要想办法。起义就另外想办法，另外赚钱，既服务好又赚钱。
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南岸花城业主：新的楼盘和刚才老总介绍的一些老的普通的甚至于比较难搞的，这里面区别比较大，转念转变这是个中心的东西。我们小区最近有业主跟物业提议，增加一个可回收垃圾筒。这个做法一，对家庭而言，家庭成员从孩子到大人、老人建立了一个环保的习惯；作为小区来说，建设了一个绿色小区；对物业来说，它还有一笔可观的收入，这比收入不好小看，每年都有，每天都有，小不可大算。这样，就是说我觉得这是一个非常好，非常良性的互动。
作为物业公司真的要动脑筋，真的要从这方面动足脑筋，一个社区的文化，坦率的说你不去动脑筋，每个社区都不一样的，你不动脑筋肯定做不好。
律师代表：你提的这个事情，我又讲另外一个事情，你把所有的小区里面的报纸杂志里面的废物的东西收来，有些废物价值还是比较好的。例如我们每在周末的时候，找两三个保安把这些废物收集起来，我负担两三个人的工资是没有问题的。我觉得这真的是很好的，里面也不会乱。我觉得这个真的是动点子充分利用好这个平台，怎么多种经营，为小区搞好服务，我觉得这个业主的观点是对的。经营公司出点子的话，经营公司也非常高兴的。这个互动其实是这个社区的文化我认为的非常好。
主持人：刚刚律师也说到了有南都方面的物业，我们来看一段前两个星期6月2号他们做的捐赠灾区的活动。
媒体代表：这个是6月2号过六一儿童节的时候，南都有一个全年的主题，它的活动都是围绕爱心做的，所以六一儿童节的时候到了一个山区，我们是全程去给他做了一些拍摄，回来帮他做了一些宣传报道，这是我们当时做的活动的页面，叫做“爱心家庭，暖心之旅”。每个小区请了一位业主，然后是跟当地的山区30户的家庭结对子。
律师代表：而且他们在春节期间还为留守保安送红包，也是他们做的，这是很难得的了。
梅苑物业代表：南都物业是省城一家比较受大家尊敬的物业司，而且业主们对这个楼盘也是非常的肯定。我们今天谈的，当然这方面的东西我们大的也提倡，正面弘扬社会主义和谐，这是好事。
律师代表：他这就叫做“舍得”，有“舍”才有“得”，你全部想通吃的话，都搞不好。我是感觉到舍得，因为我跟南都接触一直很多年，他们很多大的活动也争取我的意见。
梅苑物业代表：他这个“舍得”是不是丢掉了全部？
律师代表：亏损丢掉也是对的。这不是慈善机构，企业不是慈善，只有搞好本质之外再另外搞慈善，这样就对了。其实这块也不是它的主要的收入，也就借助这个平台经营的。
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主持人：其实主要的一点，如果物业公司想长期的，还是要去扩大自己的面，我觉得这是比较关键的了。
事业部负责人：南都这次没有来因为他们在17号有一个酒会，他邀请了比较高端的建材商，搞了一个装修装饰的酒会，是给业主一些非常实实在在的优惠措施，就是装修方面的，因为刚刚交房，他们面临的就是入住和装修。
主持人：他们做得有些活动也不是直接自己去支撑费用的，他有些活动既起到了为业主提到了一个服务，同时他可能某一个商家也愿意投入到这个活动中去，他只是起了一个穿针引线的作用。我觉得其他的物业公司也可以学习一下。
事业部负责人：我觉得物业公司私下也会做一些好事，但是你要让人家知道，要宣传出来，报道出来，把正面的东西给它网上提高到一个高度，然后物业可能会向一个好的方面引导。
律师代表：他们的老总也是比较的能干，应该是一个女强人。
事业部负责人：我们跟南都关系也一直比较好。
律师代表：你跟大公司关系好，跟我们小公司也要搞好了。
事业部负责人：所以我们今天邀请的是第一期没有参加我们大话物业的公司的代表了。说起坤和我今天刚刚收到他们副总给我们打了一个电话，并且给我发了资料，他们白天刚刚发生了一些不愉快的事情，让我们在网上给他宣传一下，就是他的保安在昨天晚上半夜被一群从酒吧出来的年轻人，因为他们做了一些不太合法的事情，保安上前阻止，然后被殴打了。打的非常非常的严重，我现在还没有看到，刚收到邮件，现在他脸已经被打肿，下巴也变形了，然后这个行业可能对保安，清洁员有时候不是太重视。
比如网上经常看到业主跟保安打架等事，其实大部分业主看这个标题马上就倾向于业主这一方，他认为不管怎么样都是保安不对，其实我们应该先把事情清楚，保安部可能无缘无故和业主动手的。我们应该给最底层的人员给他们一些尊严，其实他们是最辛苦的，可能这个物业公司这方面接触的特别多一些，我们原来没有这么深入的去了解，现在在做社区，我们实实在在的跟社区打交道，我们觉得这个信息需要媒体好好的来引导一下。
今天我们找了《钱江晚报》的记者，希望我们的媒体联合起来对这个行业做一个引导，可能之前对物业行业大家都说了是一个弱势行业，可能跟各个方面都有关系，包括政府部门，都不是非常重视，所以我们媒体应该加大力度，往一个积极向上的方面引导。
梅苑物业代表：你是钱报的？
《钱江晚报》代表：对。
梅苑物业代表：那么我再说明一件事情，我们今天在座的很多公司和业主，都是讲一个内部的情况，物业公司我们呈现的是社会的一个奖项，这个奖项叫“委屈奖”，这是曾经是有过的。随着时间的的推移，我们把这个“委屈奖”去掉了，为什么会去掉？主要是我们广大的业主支持和物业沟通，共同建设好家园，这是良性互动，所以这种不愉快的事情是越来越少，所以慢慢的服务也好了。但不等于说这种情况是没有，还是有发生的，总的来说这种不好的情况是往下走的。
我们浙江有一个县的物业管理协会，在房地产主管部门的带领下，走访了珠海的物业，这次去了以后，有两个内容我建议我们也可以借鉴一下。我们业主也应该知道的事情，第一个是，他们这个协会，珠海的物业管理协会跟珠海市的新闻单位合作，凡是有关物业公司方面的报道的，都要经过物业管理协会的审稿，这就是尽可能从正面的来报到物业管理活动。这是一个方面。
第二，他讲这个并不是包庇做的不好的事情，他也要曝光，但是是以更加公正客观的角度来报道。再一个我们的供水、供气、供电等有关单位，收取费用的问题，现在有些物业公司代收。但是这个问题在今年2月份有个讲法，到现在为止这些单位还是在向物业公司收费，实际上是向业主收费，物业公司代业主收，物业公司不应该向业主收取服务费。在珠海，因为这个事情引发了很多物业公司垫资的费用大，于是它就承受不了，承受不了就联合起来。最后这个问题解决了。
而我们杭州到现在还没有解决，这个困难是可想而知的。有些业主不仅物管费不交，就连水费、电费也不交了，我们政府部门也在积极的做这方面的工作，最近几年我们杭州市房管局在做一个评选十佳业主的活动，本来这个是很好的活动。
总的来说，杭州的物业在往好的方向发展，这是大的趋势，所以物业公司也应该全面提升物业管理的服务质量。就在这个时候，好的一面在发展，不好的一面，就是物业企业生存的问题也出现了。2002年杭州市物价局发了一个文件，就是实行物业管理的企业业主不要交这个钱了，这个费用在物管费里包含着，就是垃圾清理之类的费用，这个费用每年每户要交30块钱，如果不施行物业管理委员会，每年每户要交50块，可能很多业主对这个问题不清楚。
还有水电费，水电费大家也知道这两年我们杭州的水电费也在涨，原来我们的价格是三年不变，或者五年不变，但事实上还在涨，这也是导致物管费不涨的原因。你们说不够，怎么会不够了呢？除了工资最低线上升以后，我们以前保洁员的工资是320元，到现在最低限额是700元，这个数字是很惊人的。这不是物业公司弄出来的，是政府弄出来的了。
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主持人：其实这个也是成本上升的主要原因了。像这样的情况，其实很多业主都不知道的，我觉得这件事情既然是有国家明文的规定，其实我觉得这种东西是可以让业主知道的，让业主去了解这个费用的。
梅苑物业代表：因为现在实行的是包干制，讲了也没有用。如果是酬金制，就可以了。世界上比较成熟的物业，世界比较先进的国家，现在都是酬金制。包干制的做法跟酬金制的做法是不一样的，酬金制每一笔费用都必须向业主公布，完了以后我一年给你五万、十万的酬金。包干制是赢是你的，亏也是你的。
像南岸花园的业主进的高档楼盘，我认为包干制好，对物业公司有好处的，他赢了他就赢了。如果哪一天他也支撑不下去的时候，他会给你讲包干制不好，你给我换一个酬金制，你会讲的。但是因为你是高档小区，是这么一个情况，如果我们是农改居经济适用房，你去问业主肯定说在低价位的情况是包干制了。
律师代表：其他现在的物业管理公司，如果只是靠收取物业管理费用，过好日子，这其实是不可能的。要做到这方面的服务的同时，要借助这个平台搞好经济，这也是一种良性的循环事情。你严格按照法律法规，多少个物管公司能够按这个来做？真的能按照这个做的还是少数。
梅苑物业代表：我提一个建议，南岸花城的这位业主，你刚才讲的保安员、保洁员非常辛苦，但是物业管理的最关键点不在这个问题上，是在隐蔽工程设备的维护上，保安员出一个问题是一个岗一个点的问题，如果智能化程度高，设备比较齐全的话，设备上出一个问题那就是比较大的问题了。
如果说你是肯定物业能往这方面发展的业主多关注一下这点。这一块一旦出问题就是大问题。
南岸花城业主：一旦出问题就提升物业费吗？
梅苑物业代表：不是提升物业费了。
南岸花城业主：今天的焦点是刚才定的题目是关于物业费的。收不起物业费物业公司就无法维持生计。你刚才讲的问题是在一个小区里面非常重要的问题，为什么业主们都不知道呢？还是你自身的问题，我个人认为的。
我今天有一个感受，好象我们的观点跟你完全不一样的原因在哪里？因为你管辖的小区和我们现在所表述的内容小区内容不一样。这个有差异。但是大的我们还在沟通，在交流，这是一个理念的转变问题。
我们今天要解决的不是业主的问题，今天要解决的是一个物业公司如何来做好的问题。我业主今天住在你这个小区，明天搬家了住在另外一个小区，所以说今天要解决的，我个人认为律师也在这儿，问题的本原我觉得应该解决物业公司如何在这样一种环境下，非常幸福的生活下去。
作为我们业主来说，其实为什么今天会提倡和谐，提倡和谐不是因为它不和谐，而是因为我们中国人是和谐的，是温和的，我们更多的人是包容。为什么没有百分之百不交物业费的小区？总有业主说“算了算了，交了”。他就是包容。更多的业主更多层面上的业主是很温和的。
我们南岸花城出了很多事情，通和在萧山是被人欺负，我们业主得到了搜房网以及新闻界的大力支持，我们全部是赢了，也有法律上的支持，给我们很多法律上的指导。这就说明业主在特定的环境下，特定的时段，他的心是非常齐的。那么你就说明，你政府也好，物业公司也好，你绝对是不能和业主对立，水电费收不起来是历史遗留问题，你有很多解决的办法，真的有很多。今天不是讨论的话题，今天的话题是先有鸡还是先有蛋，我个人认为是这样。
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律师代表：我刚才讲的要借助物管小区的平台，再拓展其他的经营。
南岸花城业主：所以说小区文化建设很重要。例如收垃圾、废品之类的，都是非常好的。
主持人：对于业主其实有一点，业主也要认识物业管理的。
南岸花城业主：今天讨论这个话题真的不在一个层面上。刚才这位老总讲很很对，他真的是一肚子苦水，很难很苦，得不到理解。他想不想把小区搞好？他肯定想，而且他不遗余力的在做。为什么得不到理解？层面不同了。
其他如果一个很差的小区一定存在这位刚才老总讲的问题。更多的业主是把对开发商的怨恨发泄在物业公司身上的，事后通过法律等调节最后都能够化解掉。
主持人：应该说我们今天最终讨论，物业公司现在应该有一些新的想法，包括业主至少在座的两位应该也了解了物业管理公司一些比较难处的处境，有些可能像刚刚谈到的，锦城花园的业主讲的有些是不是要平摊一些费用的问题，如果你讲了，业主知道这是你知道摊的费用，如果你不讲了，他就不知道了。
锦城花园业主：其实老小区都是没有物管费的，说实话我也是第一次接触物管费，所以有些东西根本就不了解，这也需要你们物管公司跟业主多多交流了。
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主持人：那么我们现在讨论网上一个很热的问题，就是关于电梯费，一楼的居民该不该交的这个是比较热门的话题。刚刚私底下问了带律师，他说是不应该交的。
锦城花园业主：现在我们小区碰到这样一个问题，我们这个小区办公的人特别多。现在不要说一楼了，哪怕七楼、八楼、十楼他们都不愿意交了，办公室的人多，用的电梯多了。我就觉得业主不用交了。
事业部负责人：那么这个不交有法律依据吗？
律师代表：法律不可能有具体规定的，我们从实际出发根据法律的意识来考虑的了。
锦城花园业主：是不是有这个基础？根据楼层的高度来定的？
律师代表：我们从这个角度来讲，一楼的人是根本不用电梯的，他不用他就不应该交费用的。这个是很简单的道理。
梅苑物业代表：因为《物权法》有个规定，业主在购房的时候，他们的产权也是包括了电梯的，这是一个，第二个是在全国人大关于对物权法的精解上的内容，业主不能因为是放弃权利而承担义务，这是一个说法。第三个是是讲到的，北方有一个冬天的供热系统，不能因为这个业主说我不在，不能因为这个而不承担这个费用。我想问这个事情，就是这个问题有两个，一个到底这个业主，在一楼的业主，因为我们实际遇到了这个问题，到底要不要收这个能耗费的问题，实际上这个费在物管费里面已经支付了这个电梯的维护费，那么它的能耗费，电梯的运行费用，每个月都有的，这个问题到底他应不应该支付，我觉得这个物业公司没有权利说收或者不收，而应该由这个单元的全体业主来决定。我是这么理解的。
第三我回答你刚才的问题，到底现在我们用哪一种方法，现在我们杭州市的物价局出台的关于公共区域的费用公摊的问题，一种是按面积，还有一种是按面积来算，但是它们的解释就是这样的，但是在实际的操作当中，不是这么执行的，而是面积加楼层的面积数。
所以我们建议是不是这样，一楼要不要收的问题，由这个单元的业主决定。因为我们在另外一个小区也遇到了，都不能我管的，遇到了这么一个事情，就是说一楼的业主我不用电梯的，大家都能证明的，二楼的业主说我也不要用了，我走一次上去就可以了，三楼的人说我有不用了。其实总有一个用的，你不用你的亲戚朋友也会用的。
律师代表：那么我现在讲一下我的观点，世界上没有决定的公平，只有相对的公平。整个建筑设计里面测绘里面就有这个规定，他讲既然你开了第一步，你的使用费用也要承担，这从法律上面来说，一楼不用，他可以不交，而二楼可能不用或是讲肯定不用，这是两回事情。刚才你讲的供暖也是一样，是一种可能，就像你交房子一样，你交过去了，不管用不用都按百分之百收费。这个同样道理的任何事情我绝对没有绝对的公平，只有相对的公平。
所以从客观的标准上来说，就像一个法律的规定，一个客观的标准的根据这个规定是不应该交，他讲的第二点是对的，应该由小区里面业主讨论通过，由单元里面决定，这是法律规定的。现在《物权法》规定，如果小区里面业主大会，业主代表大会决定一楼要付的，这种绝对是违反法律规定的，可以申请法院撤销，这都是物权法里明文规定的了。
你说任何的事情要摆在桌面，让他们听得过去，我们的物管公司不要出面，应该由业主大会讨论，这是可以的。你这个球踢给他，找他们，他给你方案收不收取这和物管公司没有关系的，这不是你的事情了。所以我这么解释，不知道可不可以。
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主持人：今天很高兴戴律师能够过来，然后为我们解决了很多问题，出了一些点子，希望以后有机会我们再合作。掌声谢谢他。
今天我们一个话题讨论了很久，这个话题可以延伸到多方面的问题。我觉得物业管理公司存在的问题，不仅仅是一个或者两个的问题，而是很多种，这些问题综合起来是业主对物业管理公司的一种抵抗，长期的从时间的积累也好，问题的积累也好，我希望通过我们搜房的“大话物业”这个平台，逐步使业主一步步的了解，我不期望通过一个会或者两个会上业主去完全的了解物业管理。
我也很感谢各位今天能够光临搜房举办这样的会议，很感谢大家。我们下次会再讨论更关注的问题，希望能把这个问题彻底地透析化，谢谢大家。
事业部负责人：欢迎大家以后多来参加我们的活动，有需要我们进行媒体报道的，欢迎拨打我们的电话。
（研讨会结束）
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