特邀嘉宾：（排名不分先后）

南宁合作建房发起人之一 欧阳
南宁合作建私房代表 唐女士
当代生活报记者 胡宁军
南国早报记者 李淑芹
广西中大股份有限公司开发设计部经理 陈德云
顺丰源置业有限公司总经理助理 李辉
南宁搜房网运营总监 刘合桂
南宁程和程律师事务所律师 杨晓峰
合作建房者代表数名
地产公司代表数名

内容预告：2006年11月15日，敢为天下先的温州人完成了合作建房的破冰之举，这一具有“革命性”的创举明显振奋人心，给普通大众的平价住房梦带来希望，并直接催生个人合作建房活动在全国各地的风起云涌，据了解，与外地城市个人合作建房那样大张旗鼓高调出场相比，广西的个人合作建房动作可谓和风细雨，其中一种“合作建私房”模式已经悄然流行，然而，南宁合作建房的未来之路会是怎样呢？

为此，南宁搜房网于1月30日晚在搜房茶馆准备时令茶点、果盘、功夫茶等，邀请南宁合作建房发起人、南宁房地产开发商、主流新闻媒体记者和南宁合作建房者代表（搜房网友）进行网络互动夜话，共同探讨南宁合作建房的未来之路。

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刘合桂：今天我们主要是讨论一下合作建房的问题。大家首先认识一下，南宁合作建房发起人之一欧阳女士，南宁合作建私房代表唐女士，当代生活报记者胡宁军，南国早报记者 李淑芹，广西中大股份有限公司开发设计部经理陈德云，顺丰源置业有限公司总经理助理 李辉，南宁程和程律师事务所律师杨晓峰，今天的话题主要由李淑芹来主持，我是助手。

李淑芹：其实我们几个记者以及主编，对合作建房的认识都还处于萌动的阶段，而欧阳小姐是一个在合作建房上已深有研究，那么欧阳小姐能不能为大家介绍合作建房在全国这个市场上发展到哪一步，有没有成功的，成功有什么模式，请您简短地介绍一下。

欧阳：目前据我所了解的，早期比较成功的是温州合作建房,他们是全国个人合作建房率先拿地成功的.发起人是温州市场营销协会的会长兼秘书长赵智强。他们现在正处于报建阶段，等批下来，就可以建房子。建成的房子房价比周边的房价可能要便宜40%左右，温州市中心的房价已经涨12000—13000，而他们建成房的是5300左右，这是温州的。其次还有深圳的个人合作建房12月22号成功拍下两栋楼.都是单身公寓.均价是1600元每平米.他们也是十拿九稳能拿下地,便借此召开全国个人合作建房研修班.周边的房价在9300左右。另外广州做得也不错。作为我们现在南宁合作建房，我们是最晚的。我去深圳也是通过赵智强介绍深圳召开全国个人合作建房研修班,我也没想太多，就是想去看一看，回来以后我就准备发起，通过全国个人合作建房联盟，他们也说，不管是哪一个地方走道哪一个阶段，需要大家帮忙的，他们都会给予各方面的支持,如有需要的话。

刘合桂：目前合作建房的参与人数怎么样？

欧 阳：一直不断打电话报名参加合作建房的有70多个人。

李淑芹：你觉得目前发展模式可能会预见什么？

欧 阳：可以预想到的就是房地产界肯定会抵制合作建房这一行为，其实合作建房需要政府支持的，因为这个在中国属于一个新鲜事物。

胡宁军：你们发起这个合作建房，运作的模式是什么，合作建房对你来说是一个什么概念？什么叫合作建房？

欧 阳：合作建房也是老百姓对于现在房价过高的所做的一个形势。

李淑芹：你是想把大家组织在一块，然后去拍地，是一个什么模式？是怎么去操作，有没有一个运作的步骤？第一步做什么，第二步做什么？

欧 阳：第一步召集人，第二部筹备组委会，毕竟像做这个合作建房并不是一个人两个人单单就可以做起来，而是需要群众的力量，需要一个筹委会，还需要一个顾问团队，需要房地产税务、包括媒体。

胡宁军：目前的进展怎么样，目前这个团队组建得怎么样？现在国内有一些成功的模式，拍土地，拍成品楼，基本是按照它的模式还是挂靠一个开发商的公司？

欧 阳：这个现在还不好讲，这要看南宁的政策来定。现在还没有办法确定，要根据团队组成以后再确定，最终目的是便宜买到房子，要在各方面节约成本。

李淑芹：还有另外一种模式，就是唐小姐和黄镇做的，请介绍一下你们的模式和想法。现在建成了吗？

唐媛丽：我有一块地皮，相对也是比较大一点，360平方米，我是建7层，有12套，去找11个人，先交定金，拿到房产证后再建一层，以后再做土地专案，投资到建筑成本，建完以后就把房款付完，我大致的做法是这样。在网上发布信息后有很多人打电话，都怕我是骗的，不相信，还有一些人考虑房产证会不会领得到，毕竟是新鲜事物嘛。第一个“吃螃蟹的人”会不会好吃，好是好，但会不会操作下来，我这边动了，但是土地批不下去，就是因为提出报批不下来。

刘合桂：我有个朋友做过这样一个案例，也是一块国有土地。国有土地的这种形式也是通过集资，和唐小姐一样，通过这样的方式，大家想预付一定的费用，先把楼盖起来，盖到一定的量，大概是25%，然后就做变更。

李辉：比如11个人就把土地变更到11人名下，建后就分成11份房产证，这个模式就完了，这个比较简单。

刘合桂：他的好处就是必须由合作者拥有土地的人发起，然后土地的成本比较容易控制一些，但是他下去的环境没办法形成，他配套的东西少但单价会相对低很多，比个人合作建还要省。

李辉：我参加过一个合作建房的这样的讨论会，我大概问了一些关于合作建房的问题。首先一个是拿地的问题比较难，按照土地法规定，拿地需要一个实体。合作建房我们发起，不管属于公司还是组织也好的实体，去土地局的只能是朋友的关系沟通，把职能站在朋友的角度分析，把说的是发国局要拿地，就必须要以一个实体拿地，站在政府的角度肯定要支持这件事情，把它安置下来。中国现在这个按的话，根据中国的政府，没有形成一个实体，形成一个比如70人，形成一个股份的有限责任公司拍这块地，然后把这块一拍到。从一个模式从法律来说，实际上个人集资建房就是咱们在中国有过先例，而且有一些指标性。

李辉：请问欧阳女士，你们去深圳南看他们是以什么样的形式拿地？

欧阳：温州拿地是委托房地产公司。

李辉：如果委托房地产公司的就简单多了，房地产公司他是以资质，有能力，它整个流程都可以做下来，把房子分到个人的公司，我们和他公司，就要挤压利润，基本上是一个合理的成本的利润的情况下，我们就跟你合作，但是以别的形还能了解到吗？

欧阳：别的形势也有一个是合伙的形势，注册房地产公司，。

李辉：必须以实体来拿是吗？

李淑芹：他看到的模式必须需要有实体因。

胡宁军：其实一个人也是实体。

杨晓峰：他必须组成一个项目法人。

李辉：不能是自然人。这样的情况下，要形成一个法人实体来拿这块地，而不是自然人这种形式。

胡宁军：但是国家允许自然人拍地，在南宁可行吗？

李淑芹：不否认，但是没有先例。

刘合桂：多个人拥有一块土地是可以的。

李淑芹：个人集资建房肯定要比开发商偏移土地这一块，这样都可以节省，最少是40%。

欧阳：在温州是这样。

陈德云：土地成本高，各种成本高，每个地方都不一样。像高新区比较偏僻的地方大概是100万到200万一亩，我们大计估算是200万一亩来估算。

李辉：这个容积率和土地价是成正本的。比如说容积率这个地方规划局是3，不高出两倍，大概不到3米，大概2个百分点以上，这需要评估。

陈德云：一个土地一个平方米是1000块钱，如果是高层的有电梯的千把块，正常房地产商是2000多元，自己装肯定便宜点。如果照高层的话是就是2000元，如果是多层的话就比这个成本便宜一些。

陈德云：房价怎么样你自己去认识，这个问题不讨论，但是大家心里有数，你要低到什么程度是不可能的，自己集资建房也是1800—1900元这样一个比例。如果高层的是2000左右，像她那个地买的时候是便宜的，如果要分的肯定是要评估，这是我说的一个方面，大家心里有数就是了。

陈德云：大家想集资建房都不是钱很多，这里有一个问题：政策性问题。我本来还想到一些问题，但是现在可能政策还没有下来，我们只有按照规矩去办，先说这两点，先不用多说了。

黄泳平：可能在这方面的研究，我听了各位的介绍，可能比你研究得深。我的动机产生主要是从自己单位的合作建房开始。我们单位在2002年在埌东那里，01年底是25万一亩，表面上是以个人合作建房的名义，但实际上它也是等于带有官方色彩的。到了02年地皮升到了35万一亩。领导又找大家来看会，问：干不干？我们科协有300多户，但是按图纸出来，既然我们每一个人有房子，干脆要一个大户型：一个是150平米，一个是180平米，车库不说了；结果，刚刚有108套，要说有一部分人没有要到房。当大家去看的时候，本来热情很高，那时候全部都是山，那个地方杂草丛生，说得难听点不是人待的地方，但结果一年之后就做出来。04年结束，我抽签得了一套180平米的房子，但我嫌位置太远了，还是要近一点的比较好，后来我让给我的外甥，后来成本一结算，连带房产证在内，是980元一平方，现在是2200元以上。

去年春天南国早报登的，北京上海的合作建房有人关注，我觉得这样做可能不够规范，后面我策划一下，其实我要搞的时候，我们都有了一整套完善的东西：第一有章程，第一西合作建房联盟，刚才你点的我们都有了，第一有审计部门参加，（我们搞一个建房领导小组）；第二要有律师事务所、工商、银行、媒体等一套人马与材料，那时候也找了几个房地产公司，房地产公司也愿意加盟。

李淑芹：后来怎么样？

黄泳平：后来我申请了一个模式，那时候等级的有几百人，我带了几批的人去看地皮，后来有人说会长不同意搞合作，持反对意见，说你们自己搞开发商开发商他们还有生意吗？我也拉了几个房地产公司，有空我给你们看一套很完整的材料，合作的模式也设计好了。我觉得这样做到时候不冷不热。那时候我们笼络的科协有100多人，还有国旅、广西中医药研究所，还有我另外的几个朋友，一下子忘记了，就是搞房地产中介的，他们自己每个人都有一百多，加起来大概有970户登记。我们设计了两个模式。

陈德云：我一直想问，像这种土地，自己买来自己造，应该不属于商业用地吧？

黄泳平：是商业用地。其实我们已经进入了实际阶段，但还没有在媒体打出来，到时候一石激起千层浪，所以就有这么一个问题，我们都在默默地搞。我们曾拉了这帮合作建房的朋友，开了几次会，探讨过一系模式，归纳起来有几个问题要解决好的：

第一，有一个大家信得过的组织，这个组织他们也赞成我们的方案，就是这么多个单位组的监督小组或者领导小组，有律师事务、还有新闻媒体的，这样大家放钱就心安理得。

第二是涉及到地皮的问题。那时候有一个朋友搞瓷厂，今年南宁市的重点就是五象新区，那一片风水很好，我深圳的朋友来这个地方很好。去年拍下地的成本大概是1100到1200元，卖给我们是1800元，那时候我们这里有几百人，那时候是等级套数、户型。涉及到还有一个地段的问题，那时候他说，你们搞定向建房，还没有节约的多，最后形成一个决议，找一个房地产公司来合作并和它签一个联名协议，我们的钱集中在他那里；但是由一个领导小组监管，然后房地产参与拍卖，他帮我们起，按照现在的开发商来做，那时候大家都同意。现在据南宁市我了解至少还有7、8个单位找到我们合作，现在要搞叫做专制。公司欠债，比如说像我们的和他的公司能够兼并，要块地来建房，这样是允许的。主要我们和他们签一个专制或者联营的协议，通过电信就可以得到，利用他那块地报批手续就可以建设房子了，要地的路子都探讨过，但是房地产协会没有参与我们就停下来。

今天欧阳说的，在座的各位那么热心，把我们的方案改一下，一样可以上市，一样可以抛出来。你说要做工作，直接要说的话，我是工程之一，主要是我跑的，看到这样我就停下来了。那时候跑了很多的公司，也知道那里房地产公司有地皮需要我们合作。你们看过报纸了，税局要增收土地增资费20%到60%，根据各个省土地的价格、利润来纳税。

刚才谈到容积率的问题，以前我们也算过。这谈到广西房地产开发商的利润，赚钱的幅度。我们基本上也知道一些大概，坦率的说毛利30%也有，15%的也有。所以当时，我们公开通过各种方式，通过保险公司，通过安利的团队去帮我们去拉线。我们不敢再报纸登，摸底的时候合作建房口号是：在市面上买商品房一个平方起码便宜50块钱。我们很快通过内部朋友拉线，具体大概是5%到15%这样谈。我们公开的讲要两边抽水，一般是1%。他们也同意这个工作我们都做了，合作建房的一些用户的心态我们也了解。

李淑芹：现在还有一个重要的问题，就是你现在拿不到地吧。就算拿到地，地段也不合适，总之还是地的问题。

陈德云：人数上存在的问题，拿不到地，按照正规渠道的是没有问题的。如果要求合作建房的人多，那么大部分问题都不是问题，比如说这块地这个人觉得满意，这个人觉得不满意。整个南宁几千个人，我才有一百来套。可行了，这些问题都不是问题，资金怎么弄也不是什么问题。

李淑芹：那问题在哪？那你说资金不是问题，土地不是问题，税务不是问题，你觉得问题在哪？

刘德云：这些问题一个一个来，这些问题都是以后的问题。

刘合桂：他就是现在人数太少，什么问题都处理不了。

李淑芹：我听这位先生说了一个指标，国家规定合作建房不能超过6层？

胡宁军：这是私房。我说一下，前段时间我写了一篇文章，以关注合作建房的问题，关注北京于凌罡还有温州的模式，像这种模式目前在广西还没有形成一个潮。对于合作建私房者手头有些小地块，一群人集在一起建私房，这种模式也是成功了—把房产证分开。据我了解，在一些开发区都是有一定的量，蛮多人说他们朋友有这样的例子。这个问题我也咨询过建委，也是向朋友了解：官方是不禁止，可以允许存在。因为他们也没有一个违规，也属于一个私房正常的报建，可控的范围内是不会命令禁止，其实在南宁是不可推广，因为私人的土地现在已经没有了，现在为数已经很少，这是小范围。现在更多的着眼点是在于如何把这种大家个人合作建房集成一大群人；在南宁市各地开发的问题，形成一个建房的模式，让百姓建房有房子，变成一个推广，跟开发商同时并存的模式存在，现在我们探讨这个问题。

李辉：因为我对房地产这一块，我参考私人建房模式，拿地只要拿到地，剩下的问题参考建房的模式。分房的模式，不一定讨那个开发商来做，可以把他的一些利润空间压下来。我们这种合作建房比私人的地难一些，如果突破这难点包括报规报建都可以做，这种模式如果3、5个人在一起，一个人是很容易解决了，但是几百个人上千个以后，大家协调也是一个难点；如果突破这两个难点是可以操作，股份可以拿股份制拿地，建的还是作为一个公司集体、保健宝贵，分产权证的以公司分到各个家里面，分完以后，整个合作建房的模式就完了，如果转让就和合作建房无关了，突破这两点合作建房还是很有前途的。

杨晓峰：李辉讲的，个人大家合作建房全国怎么样，可不可行，存在什么问题，怎么解决？从法律的角度，我个人理解存在这么几个问题：一、最直接的，我参与这活动最重要要解决的是要拿到房产证。会长已经其实已经讲过了，我在网上也看过温州、深圳之类，他们一般取缔也是组成…然后再到建筑商建筑（像北京的）开发商可以得到30%的利润，存在一个什么问题呢？房产证办理的问题，难！难在什么地方？从法律的角度这快地是以项目法人的形势来取得。集资的人是股东，你要个人取得房产证，也就是说要把这块地转到各个股东名下等于是公司财产转到个人名下，有这么一个障碍，这个障碍国家无论法律还是政策都没有明确规定。

李辉：如果作为股东来分一个，算不算一个交易。
杨晓峰：从道理上是可以的，但国家没有明确

李辉：个人拿了这块以后，实实在在在房产局已经分过了，这个成功不少。
杨晓峰：我相信有。这各方面的影响很小，但是我们现在讨论的模式成百户、上千户，这种规模很大。任何一个新生事物总要打破一些利益格局，肯定会有种种阻力阻止这样做。我在网上看到，有很多建房联盟。

欧阳：其实在很多国家个人合作建房已经走出一条成功的道路，但在中国是一个新鲜事物。我起初的一个想法：个人合作建房与单位合作建房截然不同。其实这有类似的地方。单位集资建房是单位的人，不存在信任不信任的问题，而大家合作建房大家都不认识，其实他有相同的地方。

杨晓峰：有相同的地方。有一个问题，集资建房是区政府下文的，这块是可以做的。但是法律没有禁止性的规定，但是政府相对部门没有真正研究这个问题，所以你说办证各方面存在很多阻力。

欧阳：我现在觉得不需要考虑这么多。

杨晓峰：我也支持你这种做法。我就是说在整个过程中存在什么问题，为什么这么难？政策法律它有一些障碍是这么一回事，包括刚才你讲的信任度的问题。现在我们对这种模式也不是很深入的了解，都将信将疑，交给谁放心啊，交给王会长，他可以相信，他可能不相信，但是交给欧阳可以。

刘德云：我觉得这个不是问题，可以在银行。

欧阳：如果搞不好会扣一个非法集资的帽子。

杨晓峰：10个人可以，上千上百个你就不方便，建筑房按建筑拨款，你天天都候在这里吗？存在可操作性的问题。

胡宁军：现在资金监管的股东像现在温州、北京，现在已经收集了上亿元的资金，他们有一个监管的模式，需要银行的介入，这个可能欧阳比较清楚的一点。他有一个成熟的模式，我们可以借鉴到广西运作，我觉得这是可以的。

刘合桂：这涉及到非法集资的问题。

杨晓峰：这个问题确实以这种模式建房，特别是发起人都这么一个“问号”，到底能不能扣这么一个帽子。我们理解是大家从善意的角度来做这个事。非法集资本质上，这是谋利的问题，我们的法人是为了省钱。

欧阳：从另外一个角度去看，咱们的合作建房肯定会出动广西房地产，肯定会和他们有些冲突，不管你有没有非法

杨晓峰：为什么政府他没有表态，你说的利益格局有一些实力阻止，比如说南宁。假如你做市场，你会担心，另外的人或者是几个人，他会出于另外一个目的，他会引发一系列的社会稳定问题；刚才他讲的监管模式，确实有的做得很成功，但他放在一个不同的背景、团体下就不一样了！

胡宁军：对！对！要和当地的实际情况相结合。

胡宁军：我看过一些资料，温州已经算是国内媒体的“破冰之旅”，组织了一批人把一块土地拍卖下来了。拍卖下来后就可以做下面的事情了。深圳是把“烂尾楼”拍下来后就是一个更名的工作。目前这两个模式比较成功。他们基本上自己组建一个房地产开发公司，另外挂靠一个公司，像温州就是挂靠一个房地产公司来待建，这个公司只是收3%的带建费用，这个合作建房的组织和房地产的开发公司来相互合作；另外就是像于“凌罡计划”把这个组织重新注册一个开发公司，有建房资质来开发建设，这个开发商为了这个组织里面的人来建房，减低各个环节的利润。

杨晓峰：刚才他说到的挂靠一个房地产公司。开发房地产有一个开发资质，像我们这种，不同于法律上的房地产开发，但是存在是不是房地产开发又但又是搞房地产，他需不需要资质，如果需要资质就很麻烦了。

黄泳平：其实这个事情很简单容易解决。根据我的调查，我认为这个合作建房在广西可行。其实，刚才大家谈到那几个问题都可以解决，只是那时候我自己怕担一些风险，如果大家一起撑我觉得可以搞掂。首先信任度问题很重要。大家说有一个组织统一来收取费用，大家愿意交。如果某个人发起的话不愿意交，那是我为什么不敢弄。因为我没有广西房地产协会加盟，就觉得矮了半截，如果他们参加的话我们就放心了。别的不讲，别的法律问题也可以解决的话，搞起来也不是很难。

杨晓峰：这个障碍，政府只要鼓励支持就可以解决。只要他不损害其他人的利益。

胡宁军：但是报建需要一个开发资质。

李辉：他不需要资质来报建，但是有一个经营行为就需要资质。为一种经营行为比较有这个资质才能做这个事情。

胡宁军：把它扩大以后就是一个代表性。

李淑芹：这个不具备代表性，因为现在私人有底越来越少了。

胡宁军：你几百人有地也是私人有地。

王会长：我觉得还是搞一个公信度比较好的。搞一个公司，由这个公司参加拍卖，然后得到这块地，然后用这块地来起房子，这个房地产公司甚至可以这样，有一些小房地产公司无法运行下去了，我们可以收一些小的房地产公司来做。

刘合桂：我们搜房网刚刚开通的合作建房版块目前还没有版主，这个版块是我们为了方便建房者交流而建立的一个版块论坛，如果欧阳有时间，你是发起人之一，希望我们一起进行合作建房的论坛的一些管理。

欧阳：其实我觉得我是最晚的一个发起。

黄泳平：我可以提供一些资源。我个人的建议，在座各位都感兴趣的，大家都可以交流，我把原来的资源拉过来，马上就可以搞起来，

刘合桂：我这边极力支持。

胡宁军：我代表报社也极力支持。

黄泳平：前几年大家担心地段的问题，现在估计这个问题已经解决了，他不满意可以卖掉。只要我们找到集资的问题，找到地皮就可以了。

欧阳：我觉得在南宁可以合作建房，其他问题都不是大的问题。但是资金监管的问题

黄泳平：那时候，我们有一个监督小组，工商银行、律师、涉及、会计事务所等几个方面，一起来，人家都信了。那时候我们和集资户谈过，按照这个模式就可以了。问题不大，具体你要多做一点工作，我可以提供一些资源，保证你成功，政府反不反对，我不知道。

胡宁军：像温州出来以后，被扣过帽子，现在是相安无视；真正成功应该说，在全国没有通过正规渠道完全成功，像温州还需要一系列的过程。

黄泳平：作为商品房程序来弄，以后再说。

胡宁军：通过商品房会增加一个税收的问题。

黄泳平：这个不要求，只要降低费用就可以了。

胡宁军：按照商品房模式是一个稳妥的办法，像温州、北京、是利润空间比较平。

黄泳平：你想偷税漏税是不行的。根据我摸底及去年半年的时间，我认为应该是成功的，是可以做的。但是有一群人跑才可以，必须有一个团队，

杨晓峰：报社还要听听政策和需要一些的支持。

欧阳：媒体可以说是一个推波助澜的作用。

李辉：我希望作为报社这一块，政府不管的，又没有政策的，你们可以采访相关的部门，看看有什么意见态度，比如说房产的分证问题，才能一些有关部门的人及可以给一些建议。如果说法律文件明文规定不可以，如果没有先例的可以和政府沟通一下。

胡宁军：有土地规划、键位、房产局。建房的时候有一个报建的程序。

李辉：主要是房产、土地、

胡宁军：欧阳下一步有什么想法，还要继续做下去吗？继续做下去我们会继续支持。

欧阳：在咱们南宁要做合作建房的人能联盟起来，大家集思广益嘛。现在我已经加入全国合作建房联盟，便利于大家相互沟通，得到各地的信息沟通，这是比较好的一点。目前，还是需要“人”。人聚起来，什么办法都好解决。车到山前必有路。

胡宁军：现在通过什么途径？以一个合作论坛的版块，邀请你做版主。你有什么想法，通过这个版块联络一批人。

欧阳：时间是有的，我文笔不是很好。

刘合桂：主要是一些建房的细节交流，把合作建房推出去。

刘合桂：感谢参与这次会议。

李淑芹：以后有机会经常聚在一起，把每一步走的过程进行探讨交流。

今天是第一次。以前是没关注，现在开始关注。

欧阳：希望通过媒体争取社会各界的关注。

黄泳平：我的意见是这样，我们原来采取的模式应该是可行的。这个名称你们看看合不合适，以前我们叫广西个人建房合作联盟。抽个时间我们把章程定下来，这个必须有几个单位来弄，如果以你个人收钱是不行的。

欧阳：发起人是不会经受资金的。

黄泳平：有个人有单位合作就可以了。

杨晓峰：个人不可以，个人风险太大。