主持人（大方）：大家下午好！欢迎大家参加搜房博客财经沙龙。主题：“疯狂的楼市与疯狂的股市”。今天请到了两个阵容，一边是股市阵容，另外一边是地产研究的。首先我介绍一下今天到场的嘉宾：天软科技副总裁 胡远舟；平安证券研究所 姜培正；联合证券范海洋；深圳新兰德证券投资咨询 周宏波；长城基金；天软科技市场部何忠健；美联物业市场研究部 王军鹏；满堂红物业市场部总监 侯科昌；中指院华南分院研究总监 林建晖；搜房博客 房地产与股市投资人士 三月风；搜房博客 投资银行人士 宋义平；华林证券刘兵。
搜房佛山总经理郑伟今天和我一起来主持这场论坛。今天这个话题提出来，就是希望大家多发言，我们这边穿针引线。06年无论对楼市还是股市来说，应该说用“疯狂”两个字形容比较合适。深圳房价今年上涨了30%以上，股市06年也是上涨得一塌糊涂。借今天这个机会，大家可以盘点一下06年，展望一下07年。最重要的是和网友一起交流，谈谈07年怎么理财，怎么花好自己的钱。
下面我把时间交给郑伟主持。
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| 郑伟：首先欢迎大家今天聚到一块。我想这种方式论坛无论金融界还是地产界可能在深圳这块还是第一次。今天让大家来碰撞只有一个目的，因为当前无论证券还是地产都是最火的两个行业，很多人都在关注。今天有幸请到地产、金融界人士，今天把话题交给胡总，资深的金融业人士。请他给我们今天做一个主导。
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胡远舟：那我就来客串一下嘉宾主持。我觉得搜房网能够比较有创意搞这么一次活动，对搜房网而言，还是对我们行业相关的公司以及我们共同客户都有好处，我们在做股市的时候就发现两者有一些关系，资金流向股市是流向地产，这里有一个翘翘板。我希望今天大家能够畅所欲言，以及希望这样一个平台以后能够有机会长期举行，我们共同努力搭建起来。
既然是在搜房网，我们先从地产开始。首先请地产人士回顾一下2006年地产走势情况。
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| 主持人（大方）：先请美联物业王军鹏谈谈。
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王军鹏：06年根据我们公司统计情况来看，大概上涨将近20%。二手市场也是上涨得比较快。根据我们统计结果发现，今年有一个市场热点，“金九银十”并没有如期出现，根据过去三年数据我们发现一个问题，其实在深圳讲“金九银十”其实还不如当年的11、12月份，所以10月份过完后我们就提出一个观点“金十一银十二”，从11月份、12月份结果来看也印证了我们的看法。三级市场9、10月份成交还可以，到11、12月份成交也是比较活跃的，价格上涨幅度也比较大。
从去年整个情况，我们也关注整个市场宏观方面的情况，从政策来讲，去年政策频繁出台也是导致去年深圳房价如此大幅上涨的一个很重要的原因。其中我们早期研究了全国宏观情况，发现一个问题，05年竣工面积同比04年大大的下降。我们发现政策有一个反作用，可能政府有意调控房价的时候，我们认为可能就是说政策出台可能就会导致开发商推迟，不入市，反而助长了价格上涨。对市民来讲，就有一种抢购的现象。而且我们国家在税方面还增加，我觉得这个措施是对的，但是我觉得这不应该一棒子全部打死，比如营业税2年到5年，这是对所有业主来讲的。按照国家政策力度来讲，应该打击的是投资者，并不是自住的，但是进入二手市场成交的并不是投资的，也有自住型的。对这一类型同样也打压了，这也导致了价格上涨。樊纲提出要增加房产税，我觉得这个想法很好。这个税出台后对于自住型的业主来讲没有影响，相对而言打压的对象就缩小了。
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| 主持人（大方）：宝安、龙岗包括市区，你们认为有没有泡沫呢？
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| 王军鹏：相龙岗对深圳全市来讲，目前还是一个价格的洼地，在近两个月来讲，这个泡沫就不会像其他地方那么明显。
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| 主持人（大方）：相对其他地方是指哪些地方？
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| 王军鹏：像其他的几个地区，关内四个区以及宝安，像宝安、福田、罗湖、南山这些区域平均都在1万以上，相比宝安来讲，宝安最近几个月的均价也是上万，有时候单日均价也有将近2万的，对他们来讲，它的价格还是相对比较偏低。
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| 主持人（大方）：看到你们美联物业出了一份报告，能不能透露一下你们主要的一些数据？
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| 王军鹏：我们报告暂时还没有出来。
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| 主持人（大方）：那媒体上出来的是什么信息？
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| 王军鹏：也不是一个完整的报告，他们写得是三级市场的情况，在三级市场，深圳在成交量、成交价格上都有很大的上升。
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主持人（大方）：还需要补充一些其他内容吗？
王军鹏：从宏观经济来看，之所以房价会涨这么快是跟我们宏观经济向好有很大原因，像今年GDP前三季度已经上涨10.7%，这也是一个重要的原因。而且贸易顺差也很大。国家贸易顺差每个月累计基本同比增长都在50%以上。还有人民币升值的问题，这也是导致房价上涨的一个很大的原因。人民币升值对于外资来讲，是占据了双重利好。我们也跟踪了人民币升值，从04年7月份一直到目前来讲，他在06年下半年升值趋势非常快，今年上半年外资可能会继续增加，对于房价还会有很大的带动。
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主持人（大方）：07年深圳房价会怎么走？
郑伟：好多网上媒体报道都说07年是一个政策年，07年房价可能会打压25%。具体数据没有出来，不知道这种观点你们是怎么看？
王军鹏：上涨25%这个数据好像我还没有看到，不过我觉得按照今年，应该不会有这么大的涨幅。在幅度上可能会跌，涨还是会涨。但是涨幅不会这么大。今年也有相应政策出台，肯定也要巩固去年的效果。我觉得政策还是有一定的效果。所以目前来讲，政策出台有关廉租房建议以及经济适用房、税收方面，这些政策在今年都很难出现，特别是90、70，产品上市有一个滞后期。还有廉租房方面，像深圳廉租房基本都在关外，东莞、惠州那边，这对我们市内基本没有什么影响。所以它的涨幅应该还是有限。
郑伟：侯总怎么看？
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侯科昌：楼市上有很多资金，这个资金07年继续在楼市还是向股市分流，这是今天讨论的话题。06年楼市用“疯狂”这个词形容一点都不过分。去年一年上涨超过30%。宝安中心区第四季度每个月超过15%的增长，整体上涨超过50%。有没有泡沫呢？在10月份文章里我就说宝安楼市有泡沫。但是很多权威人士认为没有泡沫，认为是宝安楼价透支了未来5年的价值。但这只是说法不同而已。这里就不讨论是不是泡沫了。
我想面对去年深圳楼价这样一个飚升既定事实，我们再看一下07年楼价。12月初的时候我写了一篇文章，通过租赁市场看待07年深圳楼价走势。为什么通过租赁市场？因为租赁比较稳定，租金无法炒作，楼价是可以炒作的。租赁市场反映的是一个真实的需求。所以通过租赁市场分析和楼市资金情况，得出结论是什么呢？深圳有很多人有一部分资金，这个钱放在银行，银行利息汇报跟租金收益回报相比，深圳房地产投资租金回报是银行利息回报的2倍。按照这个收益，一般人都不会把钱放在银行，都会做一个按揭，买一个房子出租。出租收益只是相比利息收益高了两倍，不排除楼市强劲上行过程中房子增值空间更多。所以通过租赁市场的分析，07年深圳楼价和租金还会涨。当然租金涨原因还有很多环境因素，比如城中村拆除等等。这些因素统统造成一个趋势，加上深圳06年深圳动工项目、发展商拿地都比05年少了很多，这预示着07年市场推盘有可能比06年会少，在需求继续增长过程中，供给量减少了，那就很难让楼市走出一个下行趋势。从市场形势分析，07年租赁楼价是会涨的，是一定会涨的。
但是我认为我们国家这个楼市不是一个单纯的市场，国家也有政策，要控制建筑用地、保护耕地。从土地这个源头就已经无法满足庞大的需求市场。加上到了地方后，地方政府可能会因为土地的出让，在土地拍卖过程中也希望拍更高的价钱，土地价格可能会上涨。另外一方面，到了开发环节，我认为发展商如果去哄抬楼价了，是该骂。我们是走市场化道路，应该鼓励企业盈利。开发商根据市场行情定出一个价格这是无可非议的。我们从土地供应环节到楼盘推出市场环节，到二、三级市场。作为资金来说，总是投向利润更大的区域里，这也是一个方面。这些方面都会造成楼价的持续上涨。
我前面说了这么多都是市场面因素，看我们国家楼市不能单单看市场，因为这个行业本身就是一个市场化程度不高的行业。从源头上、土地上都是一个市场化程度不高的行业，所以07年楼市风险，我指的是在楼市上做投资的这帮朋友来说，要注意风险了。这个风险不是来自市场，是来自政策。因为05年国八条，06年国六条，政府出台一系列政策，政策出台之前大家观望，政策出台后楼盘飚升。但是这个肯定不是中央政府要看到的情况，中央政府希望楼价稳定增长，能够跟GDP增长速度匹配，而不是一个月十几个点的涨幅。过去两年，中央政府没有看到这样的结果，看到一个相反的结果。所以07年中央政府出台政策，这个楼市风险完全来自政策。07年从市场层面来讲楼市肯定会涨，但是政府可能会出台非常猛的政策，这个政策可能会使楼价稳定或者在某些区域的楼盘出现下跌。
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主持人（大方）：我插一句，侯科昌也是做三级市场，对三级市场也比较了解。今年是深圳五年规划第一年，供应量相应多一些，今年1000万平方米左右，三级市场存量对07年会有什么影响？
侯科昌：三级市场存量对市场需求的消化，因为深圳三级市场发展时间比较短。在深圳三级市场的业主很多都是自住的居多。
主持人（大方）：今年为什么也涨了这么多？
侯科昌：这就是水涨船高，宝安中心区楼盘都涨到了1万了，旁边楼盘上涨到6000、7000元也是正常的。前面说了三种网友，一个是在楼市投资的投资客，07年适当把一部分资金放在股市去。鸡蛋不要放在一个篮子里，楼市的风险还是存在的。
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主持人（大方）：你07年建议网友买二手房还是新房？
侯科昌：对很多网友就是这样，哪里便宜选择哪里，而不再是看区域配套。
主持人（大方）：下一位请中国指数研究院华南分院研究总监林建晖谈谈。
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林建晖：今天主要是股市跟楼市这块，所以很高兴跟股市这方面的专家探讨这个问题。从国外成熟市场来说，股市跟楼市照理说是一个对立的市场，股市非常牛的时候，地产相对价格比较低的。这方面可能跟国内目前投资渠道比较少有关系，一部分资金就流入到楼市这块。
第二方面，国内来说，包括房地产市场投资渠道，包括REITs还没有发展起来。上周末在大梅沙参加清华百年同学会，据透露今年中国国内几个淮REITs上市。这是一个非常好的消息。我们中国指数研究院从94年开始有中房指数系统，对全国十大城市进行监测，我们也非常关注包括国内房地产市场政策。下面我谈谈我们去年的回顾。
去年5月31号国土资源部发了一个文，关于进一步从严土地管理的通知，到了31号国税总局也发了住房税收有关问题的通知。主要是限制新房在二手房市场的流通。6、7月份央行两度提高存款准备金的通知。到了7月31号，建设部发了一个落实新建住房比例的若干意见，这就是90、70政策。7月14号建设部、发改委、工商总局发了一个关于规范房地产交易的通知。7月14号，建设部、财政部、国土资源部发了各地落实城镇廉租住房的通知。7月24号建设部、商务部、发改委、人民银行、外汇局发了外汇准入和管理意见以及规范房地产市场外汇有关问题的通知，严格限制外汇在中国买房。7月26号国税总局发了个人住房所得税有关问题通知，强征个人个税，来削弱炒房。这也影响了二手房交易市场。9月5号国务院颁布了关于加强土地调控有关问题通知，这是从土地方面严把闸门，加强国家对土地的调控。9月11号，建设部、国家发改委、工商总局发布了房地产交易专项整治方案。
刚才简单回顾了各大部委在去年宏观调控的一些细节情况。去年我们对三大城市，北京、上海、深圳，我们对1-11月份三地别墅市场进行了研究。11月份北京别墅价格达到14388元/平米，比1月份上涨11.4%。上海达到15865元，也上涨了16.1%。深圳比较高，达到26557元/平米，但是下降了7.75%。从供应量来说，北京1-11月份总供应量165.67万平方米，上海达到365万平方米，深圳去年别墅供应量不是很大，而且在售的也只有10个楼盘左右。我们谈到房地产市场一般从供应和需求，在需求方面，北京1-11月份成交213.2万平方米。北京成交的面积超过供应，所以北京别墅市场是在消化存量用房。上海201.9万平方米，相比上述两个城市，深圳成交面积显得比较小，深圳才7.15万平方米。
我们探讨深圳楼市的时候也要看一下北京、上海的走势。去年深圳从全国来说，第一时间出台了住房建设十一五规划，刚才大方也谈到了包括政府加强经济适用房供应以及社会保障体系。这对未来楼市发展还是有非常大的影响。目前中国房地产发展应该不能是完全的市场经济，因为我们社会保障体系还不是很完善。像新加坡的公屋，85%以上居住在公房里，香港也有廉租住房供应。但是我们深圳保障体系不是很完善。
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| 郑伟：我插一句，在楼市里有一些限制外资的政策。这在金融、证券里也有限制外资进入的一些措施，我们请联合证券范海洋谈谈。
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| 范海洋：可能因为性质不同的原因，另外大家很关注金融风险的因素，外资出发点不一样。我们市场没有明确说要限制。我们国内大的趋势就是不断的开放，引进来。现在相对是比较严格管理，我们是04年开始批QFII，操作也比较成功。前两天我们粗略算了一下折算人民币的话，是1000亿人民币左右。相于我们3万多亿流通是3%左右。外资也是一个很重要的渠道，QFII某种意义上在市场不好的情况下引入一个活水。
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主持人（大方）：谢谢。我插一句，林建晖以前是从新加坡留学回来，他谈到廉租房的问题，你对07年有什么预测？
林建晖：我们觉得随着社会保障体系逐渐完善，07年发展应该是稳中也升。
主持人（大方）：你们对房市需求这块有没有研究？
林建晖：深圳相对来说是一个移民城市，包括上次我们讨论深圳住房规划，跟王锋博士也谈到这个问题，深圳从人口构成来说，对住房需求还是比较大的。不像北京、上海。相对来说深圳原住民非常少，对住房需求还是比较大的。
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胡远舟：刚才主要还是地产界人士的发言。刚才我们侯总监一语中矢，我们今天这个研讨会除了交流之外，更希望互动。刚才侯总监提到我们今天这个主题找到一个很明确的问题，也就是说假设我们的投资者，无非就是风险回报。相对我存银行而言，我是否抵偿了通货膨胀后还有收益。我们股市经过一年半以来的上涨。我们从7月20号统计，实际上大盘涨幅已经超过了130%。我们地产股实际上涨幅超过了220%。如果我们投资地产股而不是其他的话，我们指数回报可能要高出市场平均水平，就是70%这个水平。这个问题也是我们大家面临的一个问题，就是说假设我现在仍然有非常强的投资欲望，不管已经入市的该怎么处理我这样的一个配置，还是说我新的投入。希望通过我们的交流探讨能够给投资者一些借鉴。
刚才其实已经介入了股市、地产非常高的一个话题，任何一个市场价格的上涨背后的驱动力都是资金。用我们投资角度来看，叫做热钱。也就是说闲余的资金。我们这个资金可以分为内资，急需这种投资管道来回避通货膨胀压力。我们可以计算一下，一笔存款存入银行的话，如果不以定期来算，以活期来算，过20多年几乎就没有钱了。国内游资或者热钱对于投资管道的需求是非常强烈的。所以我们也看到我们的股市有了一个非常大幅度的上升。并且在2006年一举收复了前面5年的熊市，并且创出了历史新高。也就是说我们不管楼市也好、股市也好，我们面对内资也好、外资也好，我们面对的是同样的一个资金供给。我们现在把问题这么来看。第一，我们资金供给在2007年地产界专业人士怎么看待入市资金的情况，包括外资。一会儿也可以由我们范研究员股市方面资金流入的情况。我觉得还是地产界朋友先来，就是对资金面怎么看。
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| 主持人（大方）：我插一句，06年有一个话说得比较多：炒房真的不如炒地产股。06年有一份研究报告说，深圳社会进入丰裕社会，大家有钱不投资就是浪费。所以很多人投资豪宅、股市，刚才就胡总的问题，地产界的朋友都可以聊一聊。如果一个定期的两倍，和现在通货膨胀相比，究竟是赚了还是赔了。
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| 范海洋：客观来讲，跟股市收益来讲已经微不足道了。有些中小盘已经30、40倍。换句话说，大家可以接受、预期的收益率水平，因为股市有风险，加上无风险收益，再加上风险溢价，大家愿意接受的收益率水平是14。按照最高峰的时候，无风险收益以3%来算的话，当时我们上证50给了12-15倍，发现股市上资金基本上没有风险，基本是风险麻木型的。对成本要求已经不是很明显了。他不认为存在银行里或者买房出租，他认为这已经不是考虑的因素之一了。
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宋义平：这个东西不可以类比。因为房地产也好，股市也好，实际上是两个市场。而且性质是完全不同的两个市场，一个是资本市场。另外一个叫准资本市场，不动产这块。银行朋友经常跟我讲，又调了几千万去炒股了。中国股市这一轮行情非常好，所以引发大量资金流向股市。但是我认为在房地产行业流向股市的资金并不多。虽然有些人拿些楼去套现、抵押贷款，然后投资股市。这样状况不是太多。虽然你们投资理财这个机构鼓励采取这种方式运作，但是仍然不是很多。主要还是银行存款居多。但是房地产和股市来讲，里面有一个房地产概念的企业，新的会计法实施后，假设投资房地产以及同时投资股市，我认为投资房地产上市公司比较好一些。在这种情况下，两者是同步上涨。并不是这块你跳过去，我跳过来了。这是两个概念。
国家房地产调控文件不少，但是有三个文件非常重要：第一，去年9月8号限制外资进入的一个文件。再一个212号文件和54号文件。房地产资金来自银行贷款，国家贷款门槛一上升后，就做房地产信托。去年发了50多只信托计划。它只是计划产品，不是信托基金，只是一个萌芽状态。212号文件和54号文件之后，基本把发信托计划门槛提高了比银行还高，高了5个百分点。这样信托也拿不到钱了。未来趋势，我认为房地产价格不应当会下滑，下滑25%这个数据我是不相信的。我认为这是一个盘整阶段，绝对不会放量下行。国家之所以调控这些资金，在房地产这块比股市更严是因为什么东西呢？你想想国家调控资金是准备应对将来金融风险，将来真正金融风险不在股市，就在房地产。
因为房地产每次金融风暴就是房地产涨价。为什么呢？房地产涨价后，大量热钱用如进来产生银行信贷错期，这个时候达到一定情况下时候金融风险就产生了，最后波及到股市。而且现在股市根本不健全，虽然是全流通，但是大量资金还没有进来，还等待吸收大量的资金。虽然今年突破了10万亿，但是都是成份股、人寿、银行股。这不是真实的。人寿为什么H股跌呢？因为香港机构敏感，国内人盲动。在这种情况下，而且股指期货推出来，全部是吸纳成分股。国家调控房地产下来，整个都是防范金融风险。造成房地产价格我认为下滑的幅度不是太大。
但是股市这块不要以为股市就好了，这不是一回事。我没有做二级市场研究，但是对银行这块基本比较熟。股市资金主要还是银行资金、居民存款，所以我想探讨这个问题的根本点就是找国家防范什么东西，造成什么结果。未来我认为房地产上涨空间不会像2006年那么疯狂，这是肯定的，但是下滑也不可能，因为门槛一提高后，房地产企业融资更困难了，这个时候使很多中小房地产公司转让，这个时候更造成一种资源的稀缺。虽然这种稀缺是不正常的，但是这种刚性的需求下，支撑了这个概念，可以保持这个价位。
那么在股市这块，我认为中国股市基本面还不是很好。而且对股市治理这块太糟糕。炒作得主要就是你们这些基金。
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范海洋：从逻辑来看，我们可以做这样一个判断，股市和地产，地产股上涨对股市带动这是一个直接的作用，现在包括万科、招商这些地产股市值可以达到7%。尽管涨幅很大，但是市场直接带动作用并不是很明显。作用比较大的就是地产公司情况比较好。房价往上涨，地产公司业绩上升，给相关产业带动。首先带动的就是公用建筑，然后是地产金融。银行接近15、16万亿贷款规模，其中有3万亿流向地产。这块对银行是一个很好的盈利来源。他也支撑了银行盈利的增长。客观来讲，在一个流通充裕的情况下，在基本面良好支撑下，房地产上涨客观的促进股市的繁荣。下一步来讲我们也很担心，现在由于地产上涨到这样一个程度，刚才提到影响一些社会舆论力量，再加上中国可能会出台一些调控措施。我们真的担心是政府难以容忍的阶段的时候会不会出台一个严格的措施。再加上现在通货膨胀有上涨的势头。房价上涨太过分，也许会促使政府又一轮的调控。这样对市场就是一个很大的冲击。
另外一点，从现在市场对地产股的投资来看，明显有一些分化。原来很多基金公司觉得这个行业非常好，现在普遍都下调了。然后在个股的选择上，在区域性、结构性上进行调整。下一步操作意见，我觉得这个市场到现在这个阶段，07年股市基本是一个分化的阶段，好的越来越好，差的可能会边缘化。地产和股市之间的关系我相信也会这样，它不完全体现在股市涨，地产就跌。不会说因为股市上涨，导致房地产下跌。我们同样不认为房地产上涨，导致股市下跌。
另外一个问题，治理结构的问题。现在至少管理层、大股东、国资委很清楚他们要做大公司市值、做好公司业绩。
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| 胡远舟：一开始我抛出一个问题，从侯总监那边跟银行定期存款利息相比较。最近我们发现物价好像有所涨了。我们中午去某一个地方吃饭，我们发现同样东西上涨了10%。然后减少了一些东西，现在不送汤了。原来加饭不用钱，现在一碗米饭2元。所以我们可以非常明确的认为，如果投资房产作为租赁的收入来想企图弥补货币贬值，实际上是达不到这个目的的。在这种情况下，我们投资股市是不是就是一个很好的渠道呢？这里有一个的问题。刚才范研究员也谈到这个问题。某种意义上我们认为市场在搏傻，我们股市已经涨到天上去了。从05年7月份以来，整个市场平均回报率已经翻倍了，但是楼市没有翻倍，只是上涨了30%。那么我想范研究员还是谈一下，投资股市有风险，在目前这个点位上我们投资地产好像收益也没有太好的。至少不敢预期吧。还有可能有政策风险。所以投资的收益和风险可能是有一个问号，但是投资股市的话，你觉得目前情况下增大股市投入的资金，你觉得风险和回报的比较怎么样？
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范海洋：刚才我提到地产在去年上涨30%-50%，有一个最基本的常识，需求的刚性。谈到股市这边，一个结论就是我们这个市场还是非常好。我个人从业经历已经7、8年，我一个看法就是这个市场还是有一个比较扎实的基础。为什么这样讲呢？推进市场上涨两个原因：一个是业绩上涨。今年上市公司1-10月份业绩增长超过30%。有色、钢铁、电力明显出现业绩上涨。而我们对这些业绩增长做了一些结论分析，由于什么原因业绩增长。客观来讲，现在劳动力比较紧张，原油价格还是比较高的，换句话说，现在盈利增长的外部环境并不是特别好，但是这些上市公司为什么业绩增长呢？我们做了分析，首先产业结构确实做了优化调整。比如像钢铁中的宝钢、武钢。海螺水泥有效的控制成本和费用。华南中小企业，油价不断上涨的时候，却一直没有影响它的毛利水平。为什么呢？就是他确实做了很大的规模，向下转移了价格风险。
我们认为经过10、20年增长，我们成长出一批相当优势的企业，这些企业经过很长时间的调整、优化，才具备了增长的优势。07年这部分公司明年业绩最保守估计增长也在20%以上，主要是因为这些业绩增长有可靠的基础，这是我们国家竞争力所体现的。一个市场的估值很多时候是由资金推动的，而资金背后我们再想想是什么呢？一个是体制，一个是信息。从体制来讲，98年我们体制改革后，一路上涨。01年我们一个狂跌的过程。如果把几个大盘股去掉后，现在还没有到历史高位。01年高点的时候，当时1000多家上市公司，现在还有400、500家价格还是以前的一半。这是一个还债的过程。如果用2001年标准来看，指数才涨了30%。更重要的是我们开始重新定位，把股市定位成一个强大的国家必须有一个强大的资本市场，它的作用体现在几个方面：首先是一个很强的融资能力。你要想想01年宝钢上市的时候，市场做了多少宣传、多少准备，但是价格还是下跌了。
现在中国银行、工商银行、中国人寿上市后，得到市场认可。保险资金我们看到马上要提高到7%。银行成立很多基金公司，保险也要成立很多基金公司。所以把这个作为一个很重要的战略定位。我们现在看到工商银行、中国银行的上市，这些并不是最好的。可能最好的还是中石油、中移动这些。把这些放进去后，很重要一点就是稳定性增强了。如果大家对中国经济有信心，就是对这些公司有信心。我们预计今年还有10%的空间，考虑现在点位，有代表性的公司30%以上的增长是完全可以预期的。现在是2800点，30%就是3500点今年肯定见到。只是迟早的问题。现在证监会压在那里的基金发行，从去年10月份以来基本是控制住了，不让发。这些基金只要一发就是上百亿的规模。总的来讲，这个市场系统风险也消除了，大家对风险的溢价降低了，估值水平的增长，大量的储蓄资金。从估值来讲，美国21倍，我们24、25倍左右。
治理问题是一个很核心的问题。现在证监会也出台新政策，挪用上市公司资金要判刑。去年90%以上公司解决了这样一些问题。再加上管理层激励，还有一点是国际化的问题，大家都纷纷抢进来，抢不进来的就买银行股。总的来讲，通过H股价格提升，带动国内A股上升，再带动整个市场上升。比如招行16元，还不到2美元，但是多大发展空间？我们那么多金融储蓄需要理财。总之，我们这个市场至少07年很安全，有波动。
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| 宋义平：范研究员讲得非常好。国家经济增长也带动了投资信心增长。从国家一系列政策来讲，总体目标还是推进经济增长。这里头有两个问题，一个投资和融资的概念。一个企业做IPO的时候，一部分资金是企业融资拿出来，作为投资者是投资。在公司治理结构日益完善的情况下，对企业是有莫大推动作用。资本市场主要目的还是推动企业发展。在IPO后，很多东西就是信心指数的增长。国家之所以要把资本市场盘活，主要目的是促进企业的融资。这是一个基本点。如果二级市场不活跃，二级市场不景气的话，那么直接带动什么东西呢？企业融资困难。
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| 范海洋：现在90%企业流动资金压在银行身上，风险确实太大了。
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宋义平：从目前中小企业板审批制度就可以看出来，国家外汇限制一严，我们就考虑做国内中小企业板。现在审批制度改了，原来不可操作的可以操作了，这种情况下我也希望二级市场很活跃，这样做私募就很容易了。
范海洋：你们不应该投二级市场，应该投一级去。上海8万多亿，深交所还不到2万亿，他特别着急。想快速培养中小企业板。
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宋义平：二级市场的活跃就直接带动企业融资。IPO以前是融资，以后是投资了。二级市场活跃带动了企业，同样也有房地产融资这块。房地产总量占GDP多少？这里面讲国家一系列政策，从调控金融风险来讲首先限制的是房地产。限制房地产以后，在房地产这个行业里以后有没有投资价值？这里面有没有风险？刚才讲了二、三级市场的分析，我认为这个分析是很理性的。但是总体状况来看，我认为上升状况是处于一个盘整阶段，而且不会下滑。在这种情况下，风险不会太大。信托上市这块毕竟是比较困难的，银行贷款目前限制了。所以房地产融资难度更大。房地产市场绝对是向资本市场靠拢，现在国家信托制度非常保守。从香港上市的几只基金状况看，都是试探。实际上也是对国内的一个演练过程。在这种情况下，我认为房地产企业在这种融资状况下，虽然这么困难，但是仍然有投资价值。它的风险不是很大。
范海洋：这个行业是一个很活跃的行业，毕竟很多公司有很好的成长性。这里就有融资的问题。
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| 宋义平：在二级市场投资会直接带动这个企业的融资，带动企业的增长。但是房地产融资的难度仍然是比较大。在这种情况下，我认为稀缺的价格不会使房地产大量下跌。房地产投资客户一般趋于保守型，跟股票客户不一样。我始终认为这是两种投资风格的客户。应该说明年房地产上涨仍然是一个走强的趋势。对股票而言，我对很多企业基本面很伤脑筋。有很多民营企业很困难，他老是想能不能马上拿钱回来，他完全把企业作为一个盈利的工具，而不是作为一个正常经营的产品来看待。在这种情况下，企业治理基本面是一个非常严峻的问题。从总体趋势来看，国家金融调控是趋好的，在这种情况下，股市上涨程度优越房地产，但是风险是比较大。
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胡远舟：我们对前半段讨论做一个总结，宋先生从融资的角度谈了谈，也让我们借鉴了很多。我总结了范海洋的讲话，这里涵盖了一个非常明确的信息，他说投资股票风险不大。现在指数创新高是一个虚涨。如果剔除05年以后的新上市的股票，尤其是近期的大盘股，实际上股市虚涨达到30%-40%，实际上真正也就是2000点左右。原来800多只股票中有400只还在半山腰上。总结范海洋的话，股市至少可以放心投资。第二，有信心。有信心是基于什么呢？没有信心的话，一个虚拟市场是很难支撑的。有信心是因为上市公司的业绩。另外从宏观来谈，有非常多的利好大背景。我们认为这是关注点或者卖点，WTO的开放，现在除了媒体兼并没有被打破之外，金融就是最后一个壁垒了。我们可不可以认为这就是一个开放的元年呢？所以有非常大的憧憬和背景。另外从规划来讲，还有股指期货的推出。92年我们跟基金经理探讨中国基金公司运作效率，谈到基金公司如果没有一个期指作为回避风险的方式的话，我们俗称套期保值，那么基金就相当一条腿走路。也就是说只有股指期货推出后，才会令到我们市场不仅是从公司治理这个层面，还有本身市场环境这方面去健全，资本市场才有一个非常好的发展基础。这是整个市场海内海外都在关注的。另外我们还有一个憧憬，2008年奥运会。股市炒得是希望、明年，2008年奥运会之前，大家应该都是处于一个比较亢奋的状态。这也是一个非常重要的利好或者背景。再一个，有了一个环境。刚才范海洋提到一个环境的问题，实际上为一个良性发展的资本市场创造了一个非常好的环境。最后一个就是不要怕高，由于股指是一个虚涨的成分，我们对前几年股市进行还债。绝大部分公司明年有一个比较好的业绩增长预期。
我想应该有一个比较明确的结论，就是投资房地产风险是不大的。不会突然有25%的跌幅。对股市而言，范研究员有一个比较好的憧憬。未来2年当中介入股市有一个好的收益可能性。
下一个话题，既然股市有一个比较好的收益可能性，我们值不值得投资房地产？从投资角度而言，我们既然说可以投资股票，接下来一步就是从上到下的研究，我们说投什么行业？什么行业在今年会比较好。今天既然是搜房网主办，我们就谈谈房地产。我们这里准备了一份研究资料。大家看屏幕上有一个非常简单的图形，这是我们天软分析平台上架构的一个模型（见图），就是房地产公司被我们一个产品（大师策略）选购出来的股票，房地产公司占有的家数，我们根据每个月的统计形成了一条指数线，我们发现一个非常有趣的问题。在模型没有构建起来之前，我们也不知道是这么一个情况。我们发现什么呢？其实从2004年3月底开始我们就做了所有大师持仓组合的一个调整，我们全部按照大师策略自动选股。在3月底我们发现最低的一个位置，也就是说我们所有大师持有了房地产股票一共是11个，或者被11个大师选种了，一直到2005年6、7月份，实际上也就是我们股市见底的时候，房地产股票一直是在被增持的状态，房地产公司市场回报率当时是跑赢了大市。之后我们发现在2005年中期之后，国家房地产调控，政策频出，但是我们72位华尔街大师不知道中国所谓的政策，因为我们是从纯市场面因素分析出来的，随着房地产政策利空不断推出，被大市选中的地产股急剧下滑，去到16支。到2006年元月底、二月初见底一直到现在又上到一个高点，总共66支房地产股票，有24支被我们大师选中，基本面非常好。通过这个简单的指数图可以得到一个很客观的信息，也就是说地产公司的基本面在近一年以来表现，不管政策怎么推出。我们通过这个图是否可以得出一个结论：房地产股未见得是2007年最好的投资行业，但是从这里印证至少是一个值得投资的行业。不知道范研究员怎么看？
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范海洋：你这个地产股是指国际的吧？
胡远舟：对。
范海洋：万科在学一个榜样，他那个地产公司确实是比较好，但是是不可复制的，因为是一个领袖性的人物。美国所有地产公司因为它的土地制度不像我们这里，它是完全市场化的。那边的地产公司区域性比较强。
胡远舟：我打断一下，我们这个系统里全部都是拿着华尔街大师策略套中国的股票。
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| 范海洋：我刚才已经基本提到了现在机构对地产行业的看法。光大的策略非常有趣，他提到债券小涨，股市中涨，地产大涨。他们认为上涨过程远远没有结束。估计房地产这几年上涨幅度并没有充分体现出来，股市是因为有弹性，所以涨得更多。认为下一步房地产还会大涨。国泰君安认为这个市场会出现分化，因为这个市场资源是有限的，机构肯定是追逐那些相对估值比较合理，然后成长路径比较清楚的股票。大家都知道像万科、招商、保利这些。少量还有像华发、北辰这些个股。其他一些因素，比如振业的情况，好像他有一个项目今年有比较好的盈利释放。比如中粮有一个背景，中粮现有业务也就是20、30亿水平，中粮集团地产业务是300亿，提到要放进来。我们认为这是一个趋势。像国资委明确提出来这些大的中央企业要把自己的主营业务集中，中粮已经确定了。第二，证券化。这类题材也是值得关注的。
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胡远舟：看来不管一、二、三线都有机会。我们刚才说了我们被大师选中的股票在最新这个月是23支，历史最高是24支，也就是大师认为地产还是可以的。华尔街大师一些策略在中国就近表现怎么样，这个我们把计算机化后，到底回报率怎么样？以及在中国社会环境下究竟会不会水土不服？我们可以看一个资料。
我们从2003年开始做了完整的跟进，自动演算。这里是一个华尔街大师，威廉·达顿小型价格成长法则。它的回报率超过200%。蓝色是上证指数，将近120%多的回报率。这可以看出来华尔街大师投资策略这两年还是非常适合中国的股市。从2003年以后，我们构建一条价值指数，实际上它一直以来不仅超越大盘，而且在股市最低迷的时候仍然是赚钱的。也就是这个市场明显有一个价格投资支撑。西方大师全部都基于以价值投资为基础，然后甄选一些特色的选股模型。一个不足以代表，我们可以看一下其他的，约翰。它是成长股，同样230%以上的回报率，也是远远超过大盘。这就跟我们地产股的回报率几乎吻合。我们专门做了一个大师选股报告的专业服务网站，这些成分股我们每个月月底更新一次，我们这里做了两年以来的回报率排序，最高的有275.44%、255.27%。我不知道基金公司有多少？
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范海洋：今年最高180%多，三年累计肯定也达不到这个数。
胡远舟：我们这个是傻瓜选股，超过75%的大师是跑赢了大盘。也就是说我们不用人工参与的情况下，完全用价值投资的理念进行傻子选股方式，每个月自动选股。
宋义平：这个方式挺好，但是从演算情况来看也证明了一个问题，房地产这块在国家调控政策下是具有投资价值。
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胡远舟：我们这个说明了一个问题，刚才我们谈大师是为了说明什么呢？我们想说得是大师回报率是有目共睹的，在中国实际已经验证了。近一年来，大师在房地产行业里实际的从它入选的股票来看实际上还是受到一个认可。虽然66支股票里最高是24支，目前是23支。这个模型是我们今天上午才建的，这是我们平台的特色。我想中间这个作为一个中场，让范研究员休息了一下。
我们说房地产股票在今年都进行了研究，现在我想提一个问题。就是关于联合证券策略研究这块，在今年行业投资方面你们比较看好哪些行业的表现？
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| 范海洋：现在市场变化很快。我谈谈近期可以关注的板块。近期市场的热点就是在金融板块回调之后，大量游资撤出来，又不甘于空仓，走向一些相对稳定的，比如造纸、电力。关于下一步，用我们研究所策略来讲，就是有色金属。有两个小品种，锡，电解铝。第二个行业，钢铁股。去年钢铁股走得非常好，到07年钢铁面临的价格压力比较小，所以有一个反弹的迹象。下一个我们看得就是电力。去年整个电力新投产8000万千瓦，今年电力行业虽然利润率有所回升，但是跟前两年相比还有差距，所以从06年开始电力投资规模下来了，另一方面我们需求在增长，所以大家预期08年会好一些。然后金融行业客观讲，我们还是非常看好。整个行业估值水平尽管偏高，但是考虑到08年所得税调整的因素，像招商这样的银行还有不断性的成长，包括人民币升值带来流动性的问题。金融股还可以讲下去。最近金融股还有一个混业经营的概念，比如招行银证通，仅这块给招行带来利润就是3、4亿。所以我觉得金融行业还是会有上涨。然后我们看好的是长讲得的自主创新，机械行业。去年机械行业表现比较强劲，一个是宏观调控没有这么严，另外出口非常好。现在这些行业通过国外可以消化价格波动，所以机械行业一些自主创新的东西，像沈阳机床、中联重科等等。
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郑伟：我能不能打断一下，你看中行跟工行，相对招行价格还不是很高？
范海洋：我们比得不是绝对价值，比较的是估值。其余一些概念性的题材，比如奥运。
主持人（大方）：刚才你讲得投资，会不会跟国家宏观政策有冲突？
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范海洋：宏观政策也不是说不投资。原来说要控制，他第一担心产能过剩，钢铁、电解铝产量过多，造成价格暴跌。这是我们宏观调控的考虑，现在比如说钢铁投资，实际上我们有接近4000万出口，通过出口可以很好的缓解一部分所谓产能的压力。现在预期今年的固定资产增长还是可以达到20%以上。加上3G、电网、电力、奥运，所以固定资产投资还是很强劲的。还有新农村建设、城镇化。还有一个就是军工。
胡远舟：我们看到招商银行这支股票在很早之前就有资金长期介入，我们说地产行业投资回报率非常好，而且风险极小。这里不知道有没有没有招行卡的？应该没有。这也说明了一个问题，未来地产股最大的就是万科，我们买万科的话，3-5年能不能有同样的回报呢？
范海洋：消费升级，从人们消费行为可以发现一些以前想象不到的变化。对金融品牌、快速消费品的大量使用。在这个过程中我们发现金融有独特优势，快速复制性很强，规模效应特别显著。现在情况是，钱越来越多，金融一体化加速。对行业背景来讲，金融可持续增长的前景肯定要超过地产。具体两家公司来讲，我这里不好做一个判断。我个人认为招行更好一些。
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| 宋义平：从流动性来讲，金融行业绝对优于房地产行业。从国际发展形势来看，美国是高度证券化的一个国家。怎么增加内需的拉动，这是最重要的。虽然搞一个小城镇，这也是房地产范畴。但是从上市公司持有土地来看、融资状况来看，大师挑选的这些公司我们就可以分析一下，这些公司持有的哪些地？我想很多都是热点区域的土地。国家对金融、房地产限制的情况下，这些城市房地产价格有上升。相反2、3级城市里，具有融资优势的这些企业没有相关的投资机会。二、三线城市房地产价格可能会上涨，但是国家政策下来后，使二、三级房地产投资乏力，因此整体来讲上升空间不太大。但是整体来说，房地产基金对房地产金融市场绝对有一个很大的突破。这个突破还会推动房地产价格上涨。所以我觉得大师模型技术很好，但是我觉得你这个产品不要老盯着证券公司。我们其实有些时候也很需要一种模型进行分析。我们做投行的，也需要研究这些东西。当然我们不能跟研究院相比，我是一个个人的。这个东西要拓展一下，不一定是上市公司数据，很简单，国家每年年报出来了，GDP上涨了，人民币升值了，是不是通货膨胀了？很多东西是要分析的。很多研究只是预测，没有精确数据支撑研究。这对你们讲也是一个思路，不一定要盯着证券公司。
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胡远舟：我不知道林先生这边专门做研究的，需不需要股市、上市公司这方面一些数据？
林建晖：我们每年会对上市公司会做研究，就是房地产公司。
胡远舟：林先生，做这方面研究，你们通常的研究工具？
林建晖：对上市公司，因为他们的年报数据是公开的，我们会用一些模型。你说得这些软件其实很多了，主要是研究模型。包括你刚才说的大师模型也是挺有意思的。
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宋义平：有些东西你们要跟搜房网这些机构结合一下，像你们提供一些数据、一些研究报告。像美联物业，他们作为一个大机构，绝对有自己的研究工具。你们在这个行业里应该是比较资深的，有一些东西提供一些数据出来，比如上市公司土地储备到底是多少。
范海洋：这些数据是一方面，还有数据经过加工的一些判断。
宋义平：在沟通问题的时候形成两块观点，搜房大方搞得这个主题：“疯狂的楼市与疯狂的股市”，这里面整个而言是到底是什么东西疯狂呢？
胡远舟：我们的结论好像是说，楼市也不疯狂，楼市平稳上涨。股市还可以投资，尤其是地产股。
侯科昌：股市跟楼市不同在哪里，股市投资炒作是一种常态。商品房已经作为一种投资工具在用，这就不理性了。
宋义平：从整体中国这么大人口来讲，房地产需求永远是刚性的。问题是目前股市这块很成熟，接近了很成熟。但是房产这块资本市场是不成熟。最终的结论就是房地产融资会逐渐向股市靠拢、进行融资。
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侯科昌：股市跟楼市还有一个区别，股市相对规范成熟。楼市时间太短。
宋义平：股市这块下来，国家现在目前绝对是要使它活跃起来，来推动基本面发展。实际上是为企业创造融资的一个渠道。这是肯定的。这些人没有钱，失业了，拿什么买房？在人的一生所创造的价值里，对中国大部分人来讲主要是买房。所以房是很敏感的。对国家经济敏感，对民生也敏感。
胡远舟：在西方发达成熟国家，GDP总量跟股市总市值相比100%，这也支撑我们金融市场还有一个很大的发展空间。
范海洋：我们这个市场起来后，我们流动性方面非常强，不会特别产生什么金融风险。前几年市场出现漏洞，很大程度上是债券市场的问题，爆发了很多危机。证券市场经过洗礼后，监管更严格，制度更规范。证监会很清楚，他就是看着、盯着这个市场，还有两个交易所。方方面面努力的结果，就是业界自律，证监会出台法律法规，证监会副主席就是公安部兼的。而房地产这块还有很多空子可以钻。
宋义平：未来多了一个产品，就是房地产证券化。
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侯科昌：政府希望股市成为一个企业融资渠道，但是中央政府不会放任楼市热钱炒作，这个危害很大的。一个是楼价炒高后，普通城市居民居住问题解决不了。这是最主要的。它变成投资工具了。楼居住使用价值得不到实现了。一旦变成投资工具，炒作的成分过度的时候，对国家金融造成威胁。开发商很多资金是来自银行的，再一个购房这一笔钱，很多是从银行贷款。一前一后都是国家担这个风险。国家一旦认识到楼市炒作对国家经济造成威胁的时候，他肯定就不会放任。07年楼市的风险就是来自于政策。
范海洋：现在地产公司客观来讲毛利很高，盈利在增长。反过来认为，正因为有3、4万亿压着，就觉得政府不会让房地产跌得太凶。
侯科昌：宋总说今年下跌比较少，一个是刚性支撑。豪宅卖到1.4、1.6万，宝安区中心区普通住宅都卖到9000、1万，楼价对有些人不高，但是对大部分人是买不起。国家经济虽然两位数增长，但是增长的财富在分配的时候是不均的，有些人有不止两位数，有些可能达不到两位数。大部分达不到的，这部分人居住就成问题了。整个楼市供需是刚性，但是这个供需被扭曲了。
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主持人（大方）：结合各位嘉宾的观点，抛出最后一个问题。大家都知道元月5号央行发出一个消息，从下周一上调银行存款准备金，但是央行网站就说贸易顺差太高，流动性过剩，这个是非常重要的一点。刚才各位嘉宾说以后地产企业可能更多向资本市场靠拢。去年年底有一个消息，很多上市公司，万科、金地在股市里有过很多融资行为，包括定向增发等等。大家是不是认为他们也是推动去年地产股上升的内在因素？地产公司想在股市融资当然是为了以后的发展，不知道天软科技这边包括联合证券，你们认为目前上市公司融资渠道是不是正在悄悄发生转移，银行跟资本市场他们的融资比例是怎么样的？最后我希望大家聊一聊对央行这次上调存款准备金怎么看？做一个点评。
宋义平：我先抛砖引玉。上市公司融资放量跟新公司法有一个直接关系，新公司法有一个定向增发的条款。还有一个融资债。在这种情况下，对房地产企业上市公司是一个利好。总体而言，上市公司，包括刚才美联物业讲11、12月份股价上涨，包括天软科技讲选股模型，都体现一个问题，房地产企业和股市同步增长。下一步马上实施新会计法，它的一些估值、土地增值造成房地产上市公司土地储备增值，整个收益有一个更好的提高。在这种情况下，融资渠道比那些没有上市的公司融资渠道更宽广。这些上市的房地产公司对地方楼价绝对是有支撑的。其他二、三线城市，包括一些中小企业融资，这些市场价格波动可能不会太大。目前买楼是靠信心支撑，虽然居住成分居多，但是还是一个信心问题。假如国家打压太多，信心下滑的话，有可能引起价格下滑，但是整体下滑不会太大。因为国家政策限制状况下不允许它有太大的。包括央行调整准备金这些政策、手段，因为房地产行业的流动资金直接涉及到国家金融安全。它会产生一个什么东西呢？大量的人去按揭，这个时候容易产生金融问题。国家目前所有政策都是从安全角度出发，它从中国房地产拉动来讲。
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主持人（大方）：胡总，点评一下？
胡远舟：点评就不敢讲，因为我们是提供一个IT系统研究的公司。我们今天论坛涉及两个方面，就是有研究表明，中国融资市场还有一个很大的缺陷，就是债市的发展。美国有非常庞大的债市作为金融支撑。而中国债市在企业债这块又是一个非常薄弱的。我想2007年中国金融开放元年会越来越宽敞。
范海洋：我们也观察过现在地产公司资产负债率都比较高，万科、招商都超过70%。这说明银行贷款基本已经是极限了，再融资我们也有很多限制的。正好定向增发渠道可以满足短期需要。短期来讲，万科定向增发价格是9元多，短期之内是有一些差价。比如像金地，我们9月份过去看了一下，他们副总裁就说金地就在十来个城市，除了一线城市项目比较多之外，二线城市配备的人员很多，这些人说土地有，就是缺钱。所以现在股市起来，对房地产公司绝对是一个好事。总的来讲，现阶段他们是比较饥渴。到市场比较低迷的时候，他们手段就要多元化一点。
关于准备金这个事情，好几次调准备金都是冲着房地产。这次很清楚就是冲着股市来。为什么呢？就是因为短期股市上涨幅度太大了。也是担心有一些泡沫，也是担心市场下跌造成一些风险。有人卖房买股票，有人贷款买股票。当然市场反应正好相反，这反映了市场内在的因素。我们作为一个理性投资者担心这种局面下去会诱发一个更严厉的手段。当然谁也不希望力度太大。
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主持人（大方）：还有人补充吗？
林建晖：地产上市公司拓宽融资渠道，这对整个房地产行业发展是很有帮助的。现在中国房地产企业实际上还没有走专业化道路，特别是细分市场这块。大连万达主要做商业物业这块，他就面临这个问题，就是资金来源。中国目前所有房地产企业70%以上都是从银行贷款作为融资渠道，对于国外来说，像澳大利亚他们有LPT，实际上跟REITs是类似的，新加坡有4支REITs，但是这个REITs有细分，有专门工业物业的、还有商业物业的，住宅物业的比较小。这块对行业走专业化道路是一个有力的支持。万科、中海去年也有做这方面的尝试。大家也在做这个尝试，但是目前还是受金融体制的限制，大家都在积极的拓展。
范研究员，关于抵押贷款证券化这块，你觉得对房地产企业是不是比较适合的发展？
范海洋：原来银行积极性不是很高，因为地产贷款是有利可图的。后来银行又有另外一个层面的考虑，所以现在积极性慢慢起来了。现在管理法规不是很健全，投资者也不是很熟悉，都把这个东西认为是一个债券。所以说到底，这个跟债券有比较类似的情况，所以这还有一个认同的过程。而且门槛也很高，所以这个市场到现在还没有完全启动起来。
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王军鹏：刚才宋总谈到小开发商退场的问题，我们知道国家有一个政策是要把土地分块，这也给小开发商提供了一个机会。过去都是大社区，就会导致一、二、三期价格不一样，拿地价格是一样的，但是开发期不同，价格不同。这也是导致楼价上涨的一个重要原因。国家从安全角度出发，这也是可行的。政府也是很无奈，他也希望为老百姓考虑更多，但是他也没有办法。主要是开发商、银行、政府捆绑在一块，谁缺了谁都不行。国家更多要求的是一种稳定。如果是比较大幅度的上涨，政府就会打压。像目前深圳这种大幅的上涨，我们也会担心中央政府以后会有相关政策出台。
侯科昌：发展商拿的很大的土地，它的开发也有压力，所以只能一块一块开发。他一期一期推，也是一期一期的涨。如果土地出让更灵活，也就会避免这种情况。再一个，指数研究院朋友讲得融资渠道这块，调整存款准备金这对上市的地产开发企业是一个利好消息：第一，有更多的市场化融资。股市向好。再一个，小的项目开发公司就不行了，贷款会受到限制，可能会促进房地产开发市场的洗盘。还有一个，促进了专业化生产和市场细分，这也应该是一个积极的方面。但是我也担心有一个负面的东西，对市场产生一个影响，新的商品房供应市场是一个相对垄断的市场，对楼价稳定是不是利好，这还要判断。供应商少了，都是品牌公司或者大公司，行业垄断性加强，价格垄断性也加强了。
宋义平：国家一个政策方向，然后市场方向，两者之间博弈。从目前国家一系列动作来讲，明显的一个问题是为了应对资本元年，防范未来发生的风险。一系列手段都是调控、抑制。在这种情况下，从目前发的信托产品来看，房地产市场肯定是逐步向证券化，这两个市场会高度统一起来。这是一个过程。在阶段性问题下，我认为楼价还有一个坚挺的理由存在。当然目前买楼完全是基于一种信心，在这种情况下他会不会下滑呢？这里有一个变数。但是我认为这个变数很小。明年2007年房地产市场绝对不会疯狂，股市也不会这么疯狂，国家政策已经给了信号，你们要理性，不理性就要下手段。央行连续几次调整准备金，虽然力度不大，但是确实是一个信号。从H股中国人寿状况来看，国外机构相对比国内机构理性一点点。未来股市、楼市绝对不会那么疯狂。第二，房地产市场绝对向经营市场引导。它的第一步应该是信托基金产品完善。第二，资产证券化市场的完善。国家首先问题是控制资金在房地产行业里沉淀，把房地产贷款门槛提高后，主要目的是不要房地产企业过多的融资。
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主持人（大方）：郑总，还有什么要谈吗？
郑伟：涨还是不涨，主要还是政府政策面完善不完善的。地产为什么这么涨？就是没有一个限制。我觉得07年还是一个政策年，不断的出台，不断的完善。
宋义平：从消费者角度，已经是很理性了。
林建晖：现在房地产市场是一个需求市场。以后房地产专业化、细分化后，品牌企业垄断房地产市场，在完全经济市场情况下是不存在这种状况。从比较成熟的市场发展来说，就像我们说汽车市场的供应。我虽然举这个例子不是很恰当，因为汽车市场跟房地产市场有一个很大的差别。
宋义平：问题是房地产价格，开发商形成了一个垄断。垄断是市场机制失灵。还是宏观调控不到位。
主持人（大方）：最后一个环节，大家用一句话总结今天的发言。从胡总这里开始。
胡远舟：首先我代表我们公司感谢搜房网给我们这个机会，跟相关界别的朋友共聚一堂，而且我认为我们今天确实谈出了一些东西。另外我有一个建议，我衷心祝愿搜房网这样一个论坛持续开下去。但愿我们这次开了一个好头。
范海洋：其实股市很大程度像一个小孩游乐园里的哈哈镜，大家心情好的时候，优点就放大了。房市可能会有一些波动，但是总体会往上走。股市目前也是一个很好的趋势，我觉得在股市里还是要选一个合适的理念，坚持下去，实现一个较好的收益。
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宋义平：第一，我感觉搜房网对新闻热点抓捕具有独特的视觉，希望以后类似这样的活动更多。第二，对于投资者，在股市投资和在房地产投资都需要理性。我希望股民应该更多的跟一些基金经理沟通一下，做一些委托投资。最好是技术活交给技术人去做。房地产问题，大家要以平常心态去看待，以适当的价格去购买。不要因为房价上涨、利好消息，就盲目购房。对各位朋友，大家以后在这种场合多交流一下。
侯科昌：第一，感谢搜房网给我们这样一个机会。第二，感谢在线网友。第三，感谢现场很多的嘉宾。07年楼市就不会像06年这么疯狂，要做投资的也要做好一个准备，风险是存在的，风险不是来自市场，是来自政策的。大的趋势是这样，我觉得深圳楼市也好、中国楼市也好，还处于一个上升通道，从长期来看还处于发展初期。07年可能会进入一个调整期，涨跌都有，基本市场特点就是这样。
王军鹏：非常感谢搜房网能给我们这样一个平台。我想对购房者说一句话，现在有能力需要购房的，买不起贵的买便宜的，买不起好地段的买差地段的。买不起的也不要打肿脸冲胖子，还是等几年再说。
林建晖：今天很高兴跟证券业各位同行交流，从我们房地产研究角度来说，从整个行业发展来看，回过头看整个房地产发展，我们会有一个新的视野。包括今天跟范研究员、宋总交流，也有一个新的启发和思索。希望以后跟大家有进一步的沟通。
郑伟：感谢大家今天到场，今天跟胡总、投行专家学习了不少，我觉得大家应该多在一起活动。我们在主持方面给大家提供更多的机会。另外也希望范海洋、胡总，你们同行业内能来更多的业内人士。谢谢大家！
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| 主持人（大方）：我最后总结一下，今天我们话题是疯狂楼市和疯狂股市把金融和地产第一次在搜房网博客沙龙展示出来，以后我们会继续在圈里、圈外互动，哲学家尼采有一句话说：上帝要想使你灭亡，先让你疯狂。今天我们就聊到一些金融问题，今天早上我在路上买包子，突然涨了5毛，07年希望网友注意自己的钱包，该投的投，不该投的不投，谢谢大家的参与！
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