中国房地产高峰论坛

直播马上就要开始！

主持人：大家，由组委会委托，我来担任这一次主持人，我是建设部建设委促进中心的，我们今天的论坛主要是，围绕住宅，住宅产业化以及节约型社会为主题，进行一次有益的论坛。大家都知道安居乐业是和谐社会之本，所以住宅的问题，应该说是受到各级政府高度重视也受到老百姓的关心，同时住宅、建设又需要消耗大量的资源和能源，因此说，它也是建立节约型社会的一个重要载体。

主持人：那么，现在我们国家提倡科学发展观，提倡建立资源节约、环境友好和谐社会的发展，在这个前提下，作为住宅建设，既要满足广大人们生活水平提高的住宅需求，同时又要考虑到可持续发展资源节约和有效利用。政府提出的发展节能省地型住宅，那么发展这个的手段是什么呢？是依靠住宅产业现代化，这就是我们这一次论坛所涉及的主题，也是围绕当前的形势和市场的发展所设计的一个主题内容。
    今天我们这一次论坛，我们邀请了，业内了非常有权威的领导、专家、学者，以及从国外邀请的同行，所以这一次应该说，对这次论坛的质量和内容我们还是做了精心的安排，也衷心的希望，各位能够在今天的论坛当中取得您所需要的收益！
    那么在论坛开始之前，我给大家提一个小小的建议，希望大家把手机放在振动上，这样一是尊重别人，首先不要因为你的手机打断主讲者的思路，这是提的一个小小请求。
    首先我们热烈欢迎建设部房地产产业司副公司候希林先生致词！

候希林先生：各位代表，各位来宾，很高兴参加这一次论坛，这次论坛是当前我们住宅建设和房地产发展面临的重要问题，再次我代表的建设部和住住宅产业司对这次论坛成功的举办表示中心的祝贺！当前在致力于建设资源节约型，和环境友好型社会，正好致力于构建社会主义和谐社会，住宅建设和消费适合适应新的要求，如何纳入和谐社会进程当中去，是行业面临的重大课题，我们认为根本的出路在深入改革，加快建设符合中国国情的建设模式，引导合理的住宅消费，加快住宅产业化进程，努力提高规划设计水平，推进住宅区的环境整治。我相信通过这一次论坛，通过专家学者业内人士的深入探讨，有利于在社会形成广泛的共识，有利于形成我国住宅建筑房地产发展的方向，加快产业化进程，加快符合我国国情住宅和消费模式，最后预祝本次论坛成功！谢谢大家！

主持人：谢谢候司长致词！下面有请本次组委会宁波市建委何千法副主任致词！

市建委副主任何千法先生：各位领导，各位专家，大家下午好！作为第十一届中国宁波国际住博会主要组成部分，“中国房地产高峰论坛”是一次高品质的活动，我代表组委会对这次论坛的举行表示热烈的祝贺，在宏观调控下，如何推进住产业持续健康发展，是我们面临的问题，我们今天请了众多国内知保专家学者与领导人为住宅产业现代化和节约型发展提供真知灼见！
最后祝中国房地产高峰论坛取得圆满成功，谢谢大家！

主持人：谢谢何主任的致词！接下来我们进入本次论坛的主题。

现在，我们隆重的邀请原建设部副部长宋春华同志为我们做精采的主旨报道。

宋部长应该说是我国住宅产业化的创始人，他曾经在建设部主持工作的时候，在1995年发布了一份文件，叫《关于推进住宅产业化推进住宅若干意见》，应该说这一份文件是推进我们住宅产业化一个号角，宋部长是资深的人士，曾经担任建设部规总规划师、长春市市长、建设部副部长，现在他仍然兼任中国房地产产业会长，中国建设学会会长，中国房地产估价师房地产经纪人学会的会长，也是中国雕塑学会的顾问。宋部长在学术上也有很深的造诣，毕业于清华大学建设系，同时也是英国牛津名誉博士，他既是业内资深专家，也是资深学者，同时也兼任全国政协委员！下面我提议大家用热烈的掌声欢迎他为我们做主旨报告！

原建设部副部长、中国房地产产业协会会长宋春华先生：各位，下午好！我讲大概需要一个小时左右，不会延长多少时间。我觉得中国的房地产业现在正处在一个转型期。在调控的过程中，实际上是对各方面的一个考量，或者说一种考验。首先就是政府，对政府的考验就是如何提高行政能力的问题，怎样驾驭这个行业！对广大消费者的考量，就是在全面建设小康社会这个历史时期，我们如何建立和形成科学文明、节约资源的一种住房消费模式的问题。改变克服贪大、超前、摆阔、浪费的消费理念；对于发展商来讲，我觉得就是如何增强他们的社会责任心的问题。对于广大的住宅建设者来讲，就是如何能够建造出好房子，为社会提供高质量的产品。所以根据这一次论坛的主题，我今天重点就讲如何全面提高住宅品质的问题。

宋春华先生：现在住宅产业化任务非常繁重，因为我们大批的新建住房要求达到资源节约标准，以及其他的资源消耗标准，所以说中国的住宅正在更新换代，老的住宅是不行的，尤其是在很多技术指标方面已经落后了。国务院前不久发布了关于节约能源的一个决定，这里面其中有一段就谈到关于建筑节能的问题，就要求我们大力发展节能省地型建设，第一步就是要达到50%的节能标准，对直辖市和有条件的地区，我想包括宁波这样一个城市经济比较发达，要求实施65%的节能准。还有430亿平方米存量住宅，这些几乎都是高档豪宅住宅，它面临节能改造，厨房、卫生、供暖等改造的问题，还有“量大面广”的农村住宅，我们刚才讲都是城市住宅，我们也需要为农村提供先进使用的技术，和物美价廉的物品。这是国务院在指导全国住宅建设是一个基本的原则，就是加快推进住宅产业化。在1998年23号文里面就要求，加快住宅产业现代化的步伐，大力推广型号能，价格合理，新材料和住宅部件，逐步建立标准化，集约化，要求现代化。我们现在讲八个方面的问题。

宋春华先生：当前，要欢迎推进住宅产业现代化，首先提高硬约束，提高执行力。这是一个严肃的问题，我们看了很多国家的标准和规范，这里边强制性的条文就是硬约束，有一些标准规范就不一定完全一定要执行，但有一些强制性条文就必须要执行，这就是约束！我觉得都是要确保实现。关于规范，就是去年颁布的一个住宅建设规范，这是我国第一部全文强制的标准，所有的规范全部都是强制性，必须严格执行。关于规划和文件中，所设定的一些的约束性指标也是非常具体，比如说十一五规划里面，我们就要求能耗比十五期亩降低20%，平均年节能率为4.4%，这是硬约束，但执行情况并不是很好，不降反升，这并不是很好的，现在国务院也在抓这个事。
另外也强调，达不到建筑节能标准的建筑物不准开工建设，也不可以销售，而且严禁生产销售和使用已经淘汰一些的高耗能的一些产品。我们关键是要提高执行力，屡屡完不成说明我们没有问责制，要试试有效了督察和问责。要将耗能指标纳入各地经济社会发展综合评价和年度考核体系，作为地方各级人民政府的考核指标，要实施问责制，要强化问责。
第二是关于户型，要重视户型选择，引导理性消费。国务院在136次常务会议上，特别强调就是我们的房地产和住宅建设，要考虑到我国人口多、土地少的基本国情和建设节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。我认为这是非常重要的一个信号。就是国家强调要建立新型消费模式的问题，在这一次136次倡议会议之前就是中共中央会议里边也特别强到消费模式的问题，也把它界定为强化节约意识、鼓励生产和使用节能节水产品，节能环保汽车，发展节能省地型建筑，形成健康文明节约资源的住宅模式。

关于这个模式，我个人理解这种健康文明节约资源的模式是不是把握好以下几点。1、提倡合理适度消费，要提倡改善居住条件为理，我们要逐步提高我们的居住条件和居住水平，但是要以满足基本需求为度。要合理要适度。所以我讲第一条就是合理适度的消费；2、要提倡渐进的梯度消费要坚持量力而行逐步改善，宜居使用，房尽其用，大可不必一步到位，不用一买就是120、150平方的，要根据自己的条件来，你刚刚毕业，或者你的家庭并不是富裕，下一点也是可取的。宜租则租，可以租就租，别买；可购则购，所以我认为这个梯度过程！不住宅更不强调一步到位。因为，一步到位住房问题是解决，其他的消费却拖后了，实际上是整体上降低了你的生活质量，不利于人的全面发展。3、要健康文明的消费，我觉得对待住房的问题，要有一个平常心，住房就是一个住人的场合，不要附加很多精神上的东西，不要追求超越常规的过程。把我们住房包装的珠光宝气，实在是没有这个必要。4、提倡节约资源的消费。我们要选择节约资源性的模式，我们要选择消耗资源小，可循环率大，这是一种绿化的理念。所以，谈到消费模式就不能不谈到户型，户型非常的重要，因为它反映居住水平，反映消费理念，决定开发供应结构，所以小看户型，户型是很重要的一个事。那么，户型的选择，当然是一个动态的过程，我们曾经经历过主导户型，五十到六十，七十到八十，很小，现在渐渐大起来，现在城里面人均住宅面积是八十平方米左右，所以在一定时期里面，具有相对稳定的特征，什么东西在影响户型呢？我觉得跟经济发达程度，跟收入的水平，和价值观念，以及资源的禀赋这几个方面有直接的关系，这个地方富裕不富裕，群众的收入高不高，我们是不是一个科学的健康文明的消费观念，我们看很多北欧他们的户型并不是很大，并不是说他们没有能力去做大户型，而是不做，这是一个理念的问题。另外，还涉及到资源的问题，就是老天爷给了我们什么样，资源条件，我们老是说美国，今天跟美国比这个，你不比比资源的禀赋，这是不可比的，所以要回到我们的国情！户型到底是多大，谁来决定呢？我的观念，户型是由市场来决定，尤其是商品房这一块，户型的大小，总体来讲是市场需求决定的，但是合理的引导也是必要，因为户型的打下涉及到占用公共资源的多少，不可以为所欲为，政府要引导！

我觉得合理的户型应该有下面几个特征：
第一合理适度可持续。排除炫耀性、摆阔、竞争性的消费，就是科学消费理念。第二，户型应该比较好满足当前的居住需求，又有一定的适应性，我们不能说，只是为当前还可以，稍微过几年就不行了。因为我们的住宅寿命越来越长，也就是说在功能上有比较长的生命周期，而并不仅仅是结构上生命周期，包括功能上生命周期，三十年，五十年，七十五年这个房子还好用，应该做到这一点。

宋春华先生：第三，主导户型，主体的户型要考虑到大多数的中低收入者的现状，这有助于改善我们的住房供应结构，主导户型应该是中小户型的。另外要符合资源节约型、环境友好型这样的原则。节约资源同时也应该是有利于降低房价，节省居住成本，最终的目的还是推进人人享有适当住宅！所以我觉得选择户型是很综合的事情。国务院和有关部门，在关于户型方面，我觉得有一个主导的思想，或者是有一个基本的政策取向，就是以普通住宅中小户型为主，它力求在较小空间内有比较高的舒适度，就是房子不是很大但很好用，非常舒适。我们要朝这样的方向去努力，以中小户型为主，对普通住房，国家在政策上给予优惠，对保障住房我们有一个原则性要求：不超过当地人均住宅面积的60%，就是廉租房这个不可以大，原则是60%。经济适用房套型和建设部和有关部门也做了一个框架性的控制，就是60—80平方米之间，大的就是80平方米，小一点就是60平方米，另外十五条也规定，从今年6月1日起，九十平方米以下占70%，关于九十平方米70%的问题，当前的争议比较大，不少人对这个事不能说是耿耿于怀，但也有不少的看法，我想把国外的户型来做一个介绍，大家可能对这个九十平方米有一个新的认识。这一张图（播PPT），德国、日本、瑞典，这是他们新建住宅平均建筑面积，每套建筑面积，我们来看一下，
我们看，如果把100平方米和80平方米，我们做一个比较，我们来看这三十年来，这三个国家他们的新建住宅的户型基本在这个区间里面，就是80到100之间，它的平均就是90平方米左右。我们再看日本，这一蓝色的线，就是日本全社会住宅的平均面积，我们看一下，就是在80到100平方之间，也90平方米，户型比较合理。但是140平方米，基本在这一条线上下不动，这是日本独立式住宅，就是日本的豪宅，日本的豪宅就是140平方米。是不是？！不要认为日本的GDP是我们二十几倍？三十倍？是不是？他们的豪宅也不过是140平方米这是自有住宅，当然这个社会保障性住宅我们来看一下，也就是50平方米左右，这是出租的住宅，就是社会住宅！这个叫本单位职工出租的住宅，相当于我们的经济适用房，有一点政策性质的，平均是70平方米。这个红线分开出售的住宅，多层住宅，商品房多少呢？也大概是90平方米。所以我们看看这个，我们对90平方米大家是不是应该理解了？但是我想可能是因为统计的体制不一样，有一些是使用面积，就是套内建筑面积，我们可能有更多高层主要是多层，或者是独立式，所以我想我们这个90平方米，我们也不是所有都是90平方米是说90平方米要有70%。考虑到一些地区的差异，一些发达地区，比如说浙江，宁波城市人均住宅已经到36平方米，所以三口之家平均户型已经到了118、120平方米，所以我觉得对个别地区是有一些浮动！比如说我们老说法，就是浮动20%，所以我想普通住宅控制在120平方米之内，大量的是80到100平均是90平方米，我觉得是符合实际的。

宋春华先生：（播放PPT）作为经济适用房，我看这个定的是比较适合的。60到80平方，平均70平方。至于说，廉租房，能有40到60平方的，平均50平方米也是可以了。这是我们天津做廉租房，我们看一下这个户型基本上五十平方米左右，47.9、50一套，这是廉租房。我们就不惜看了，基本就是这个水平。
    最近天津又在搞一批拆迁住房，也是有一点政策性质的，这个稍微有所提高，65平方左右，（播放PPT）。
    所以这种政策的住宅不可能做到，也不应该做到。比如说家庭人口多一点，我可以安排更大一点。
    下面这一组是深圳的，也是一种拆迁安置用房，这个可能更小一点，这实际上就是一个筒子楼，大概是33平方米，就是解决你的基本问题。另外一栋是内庭院的，这个差不多35平方米，这一户进来，这边是一个小厨房，这边是一个厕所，洗衣机在阳台上，就这么一间房，这是深圳安置一些拆迁户，他原来住在这里，你把房子拆了你得解决他的问题，是不是？小户型不是说就是我们有，国外也是这样，对保障性住宅比较小，这是巴西，巴西解决穷人住房问题，政府只提供你一套住房的基础，上面就不管了，自己想办法去。这个由于家庭的人口有多有少，这个基础是可以组装，人口多可以装一个大一点的基础给你，你人口少就可以装一个小一点的，但是不是没有办法呢？实际上当地有非常丰富的就地取材的一些黏土，自己动手，这个砖就出来，基础是政府给你的，这个无偿给你的，自己动手房子就出来了，你看这个房子内型基本上是一样的，但是上面就五花八门，为什么呢？群众自己动手，自己建的，也还是不错的！
    所以我想解决最低收入住房问题也要多渠道解决，要多方面来解决，这个环境是很好的。我们现在对户型的关系，总体上有一个控制但要西化，这种西化，就是户型大和人口要对接。

宋春华先生：我们再来看看泰国，这是他的廉租房，最近曼谷搞了一个计划，如果你想住在曼谷市，只能是主多层的，而且房子外面看上去是不错，这是我今年五月份去的，但是你看这个面积就比较小的，我们看一下这一个开间是三米，也就是说他占有六米的开间，这个净身就五米，就是三十平方米，住在曼谷市中心筒子楼，三十平方米，你如果住在曼谷郊区，就可以住这种，两层小楼，可以到五十平方米。（播放PPT）
现在无论城市的大小，无论是中心区还是那里，无论是高层还是多层，就一个数来管，我觉得这是一种简单化的方式，控制是可以，但一定要细化。你这样的管理也算是有的放矢的。另外我觉得我们不应该仅仅停留在属于的控制，还要给空间形态，特别是中国人，你说九十平方米他就觉得小，但是你给他一个房，就是九十平方米但是住的很舒适，他就行了，现在我们在做节能省地，九十平方米，若干个节能竞赛，目的就是搞一些好的方案。所以就要求我们的设计要有精密设计的理念，精密设计就是要精心设计优化方案，注意精细，做到经济使用美观。厨房怎么样精心设计，厨房这个面积怎么样把他打开，让它跟厅结合起来，这样厅面积就显得大了，但是我们厨房跟国外不一样，我们中国人喜欢热炒，如果我们把厨房这一块仅仅这个热炒这一块搞一个热炒件，我炒菜的时候就进去，抽风机一打开，其他一些的洗菜之内这一块空间可以跟厅流动起来，所以精密设计里面的学问很多，我们在九十平方米里可以住的很舒适，这就要求我们精密设计，这个精密设计的典型就是飞机的座舱，你满设计师把这个空间用绝的，我们搞住宅设计这个概念是一个精密的理念，这方面我觉得日本也有值得我们学习的地方。举一个例子，他上厕所，洗脸、洗澡，在我们大量城市里面这三个功能在一个房间里面，我们这是叫卫生间，里面有三大件，一个浴缸、一个马桶一个洗脸盘。可是一家三口来讲，爸爸在里面洗脸，女儿进行可能就不方便。可是日本就可以做到把他放开，这样就提高的卫生间，使用效率，他就是把这一卫变成三卫，可是这三件东西是分开的。而我们就没有动这个脑子，我们应该做一些中低户型样板小区，这是我在大阪附近看了一个住宅，这是大阪的机场。这是他的国土规划。我们来看看这个房子是64平方米，这是洗衣机这是厕所，这是洗澡的，我们就不一一讲了。就是说我们的设计是太粗放了。（播放PPT）
你看他们的自行车亭并不是很多，因为他们自行车很少，你看这个汽车是双层的，按纽一按就上来。多层住宅都有电梯。我们是卡规范，六层以下就不做，可是以人为本来想，你功能寿命周期要延长，等你老了七十岁，六十岁的时候，是不是有电梯比较好呢？你现在可以不装，可是你要预留位置。这些问题你现在不想到，几十年以后就是一个大问题！

宋春华先生：我想的稍微罗嗦了一点。因为我觉得户型，尤其是“90平方米”这个东西，我多说了一些。
    下面我就简单说一些其他的问题。
    加快技术整合，优化建筑体系的问题。我觉得这里面最重要的一个问题，就是结构形式，特别是要搞大开间，灵活果断，这样居住功能随着他的变化可以由一定的应变能力。
    另外，我们现在要禁止使用黏土砖，你应该用节能，材料的循环利用要统一来考虑，进行技术的整合！再一个你节能指标和你的建筑体系应该是对接的，我们现在说要节能50%，我们就要给出什么墙体，什么的门窗就可以达到50%节能标准，我要节能65%，那我们就要给出我们饱暖材料，我们门房应该是什么样的？你没有对应，光空喊是不行的，一定要大量的细化工作。

宋春华先生：第四个问题，要保证质量，一定要严格市场准入。就是对那些不好用、高耗能、高污染的住宅要坚决淘汰。要模数协调的条件下要发展通用部件，就是你将来换一个浴缸，买一个新的一装就行了，一定要符合模数，我们现在有很多东西不符合模数，比如你这个坐便器坏了，可是买一个新的准不下，为什么因为这些的尺寸与你原来不符合，为什么？因为模数不符合。其次严格市场准入，为住宅建设遴选并适时向社会发布经济认证的产品。再次对低劣的部件核材料要淘汰，我们已经淘汰了一批，我觉得还不够，应该再一次进行淘汰，不好的东西不能用在建筑商。

宋春华先生：第五个问题，要注重综合品质，开展性能认定。

现在中国住宅，是名称最多的一个国家，到底有多少种，有人说有13种，有人说还不止，现在就是节能，这个号角吹响以后，绿色住宅、生态住宅、智能住宅，我们也说不清，结果老百姓一头雾水，到底是哪一种好呢？谁也搞不清楚，所以我觉得现在对性能的认定和评定是侧重点不同，取向不同，造成多头认定，标准办法的权威性不够。消费者不知可否！怎么办呢？国家已经明确了，国务院有关文件里面就要我们重视住宅性能评价，要科学公平公正住宅性能认定，建立起这个体系来。为什么要坚决性能认定呢？因为住宅作为一种产品，应该有自己产品体系，我们看汽车有一系列的体系，住宅除了面积以后，它的品质和性能方面也应该有一个体系，我们现在通过性能认定，我们已经建立起这样一个体系了，中国的住宅分为两级，就是B级和A级，A级里面又分为三等，一个A等，AA等，AAA等。这是中国住宅产品系列，什么叫B级，满足国家强制性标准的，就是B级，是好的，是可以用的，是安全的。A级是满足标准之上，更好更安全就是A级，A级里面最好是AAA级。所以以后老百姓买房不用问什么，就说我买三个A个。我没有钱也可以买一个B等，它也是符合标准的，但没有A这么高。就像我们住宾馆一样，我们没有办法调查他们的什么东西怎么样，可是五星级这个的等级就在这里，三星级就是比不上五星级。道理就是这样！第二，我们从五方面对住宅的性能就是评定，就是环境，经济、安全，耐久、适用性能，你有很多住宅，你跑不到这五个方面，所以我们的住宅性能认定是一个综合认定，并不是某一个方面的认定。第三，作为一种住宅他有一种非均质性特点。所以住宅建筑，他有一种非均质性的特点，都不是一样的，所以一定认定，它的品质是不一样，加上我们半手工业的作业，都是不相同的，所以我们要区别对象，进行评定，可以对每一套，也可以对每一栋也可以对每一个小区进行性能认定。第四，作为一个工程，它的品质具有非直观性，功能的东西并不是你可以看的见，比如说这个房子寿命多长你看的出来吗？它的抗震性你看的出来吗？看不出来，所以这些东西必须要通过资料来进行认定。所以现在老百姓买房子看外观，看装修，内在的品质老百姓看不懂也看不出来，所以开发商就迎合你把环境做的很好，把装修做的珠光宝气，说自己是高品质的住宅，不一定！弄不好他的结构有问题，或者是品质很差，节能也不是很好，因为节能你也看不出来。另外做一个产品他的标的额很大，就是特别值钱，所以我们要认定，这种值钱不仅是在交易里面，包括你再转让，都有一个认定的问题。它价值含量只有通过性能认定，评估，才能给消费者以知情权，这样才可以更好的维护当事者的权益，我们住宅性能认定，经过七年的试行，应该说我们取得一定经验。在这个基础上国家出台了国家标准，就是住宅性能评定技术标准，这是在原来试行的基础上在内容的选择，权重的取值上更加科学，更加严谨。这是我们的国标！所以我们应该认真的执行这个标准，作出一条有中国特色的住宅性能认定之路，我们说日本不一样，我们借鉴了日本很多理念，但是我们和它不一样，他注重单项认定我们是综合性认定。

这个我就不多讲了，要依法认定，法规是底线！要跟市场准入相结合，假冒伪劣的东西不可以取得高的级别，要创新、互动，很多新技术我们要给予认定，不然新工艺永远就用不了！再一个就是扩充覆盖面，要扩大认定范围，包括存量住宅。因为抵押、拆迁都涉及到价值的问题。

宋春华先生：第六，科技创新，培育我们自己的品牌。

这里我就讲几个观念。

一、我们的创新框架体制要明确以企业为主体，以企业为主体产学研相结合。

二、鼓励企业加大对住宅技术研发的投入，创造自己的品牌；

三、鼓励研发成果能够尽快转化为产品开发能力，直接拉动产品质量的提高。

四、坚持内生式原则，我们对引进的东西不可以过于依赖国外的材料和产品，技术引进来，更多依靠国内的资源。

五、就是要注重朴实性，我们的科技创新并不是为豪宅服务的，普通住宅同样有创新，要朴实，大众住宅都用得上这才是好技术，实用技术。

宋春华先生：第七，依靠示范推进，建立我们自己的产业化基地。

我们99年推出了国家康居示范工程，现在全国有130康居示范工程。康居工程把保证住宅全寿命周期的质量作为设计的基本准则，它已经成为一个品牌，大家是认可。我现在要强调的是精装修的问题，不可以搞粗装修，毛胚房太落后了。首先造价大大的降低，因为是集中采购，有一些单位精装修仅仅是坐便器就可以为顾客节省40%投资，因为是集中采购，自己去买就贵了，技术也可以得到保证。将来出现了质量纠纷你有追踪的地方，因为他是一个大公司，马路游击队你找谁去了。所谓个性化，问题我们现在有很多菜单式有中式、西洋式、混合式，每一种式样里面分若干等级，还不够选择呢？还要个性什么，真正的个性挂一个什么画，品位就出来了，并不是靠什么大理石，所以我再一次呼吁要精装修，不要再搞毛胚房，我们现代化产业不能最终提供全成品，只能是半成品，这是不可思议。我们推出，国家住宅产业化基地，这是作为我们孵化技术的平台他们的技术创新能力强，技术集约化程度高，市场开拓核辐射范围广，这样的地区或者是城市，我们建设部定了第一个试点城市是深圳市，宁波住博会搞的这么好，产业化也抓得这么好，宁波要创造条件成为我国住宅产业化综合试点城市，这是我自己说的，不知道宁波有没有这个考虑。通过我们的示范和产业化基地建设，一定会大大把我们的住宅产业化向前推进一步，我讲过一句话，康居工程是中国住宅的样板间，我们现在开发商，都做样板间为什么他要卖这个房子，你看中国住宅，中国住宅的样板间是什么？就是康居工程。

宋春华先生：第八，要出台产业政策，建立激励机制。

讲创新、讲技术谁来搞呀？靠企业，企业又要怎样才有动力？就要激励，特别是做支柱产业房地产业，应该有产业政策，是不是？国家也是特别强调，对支柱产业应该给予政策，对房地产业要进行全面的产业调查，包括产业性质，包括这个产业的地位和作用，包括它发展目标和规范，当前我们到底是快还是慢，到底是不是过慢，国家有没有一个说法，有没有一个规划，规模和目标的问题，土地供应和规划管理的问题、环境的问题、节能降耗的问题，环境护问题，资金信托，市场交易价格管理和财税费险，行业基金等等多方面政策做好相互衔接与配合。所以我觉得我们要好好坐下来就这些问题，拿出一些系统，管长远的房地产业产业政策，这样的话才能为我们这个大产业稳定持续健康发展提供一个政策保证。

好，我的演讲就到这里，谢谢各位！

主持人章伟林先生：非常感谢宋部长给我们今天做的非常精采的报告，从政策的取向、户型的设计和选择，从我们实现可持续发展的手段，创新理念等方面给了我们很多启迪和信息，非常值得我们大家会后去回味，我希望大家再次用热烈的掌声为宋部长为我们今天做的精采报道表现中心的感谢！

今天安排的第二位演讲嘉宾应该说与宋部长同出一门，也是清华大学毕业的，建设部住宅产业化促进中心的副主任童悦仲先生。童主任也是多年从事建筑设计和住宅开发建设他曾经也做了很多项目，最有名就是石家庄一个小区，是劳动模范，也是住宅性能认定的主要的操盘手，他今天给我们带来是一个“近年来境外住宅人能认定的一些主要趋势！”有请！

建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲先生：大家好！我今天讲题目是——“近年来境外住宅产业的一些趋势”，这个名字取并不是不好，主要是来介绍一些情况，我讲四点：

第一是集合住宅逐步增多；

第二大型朝高层住宅开始出现；

第三更加注重节约资源保护环境；

第四住宅产业化水平在不断提高；

童悦仲先生：首先，第一，集合住宅逐步增多。大家都知道的人均资源相对丰富的国家比如说北美他们的人少地多，他们很多都是住独门小住宅，近年来也是住了集合住宅，因为土地日益成为一个稀缺资源，信号人口是指往城市聚合以后，城市土地比较紧张，另外集合住宅相对居住成本就比较低廉，还有容易获得周到了生活服务，还有高度的城市化以后，必然会形成这种居住模式。比如说加拿大，加拿大大家都知道，很多人都住在独户式的小住宅里面，可是这些年他高层住宅也在增加，为什么一些老年人年纪大了以后需要人照顾，你去了以后就可以看到他们的建筑物非常的干净，环境非常的好，因为他们城市要求他们的市民对自己的花园进行定期了修剪，如果你没有能力来做，政府就派人来做，做了以后就给你寄一个帐单，如果你没钱交的话，在你房子转让的时候就把这个钱加上去，所以年纪人就觉得这个修剪比较麻烦，他们就愿意放弃这个的小住宅，搬到这个集合住宅里面去住。

童悦仲先生：（播放PPT）这是韩国首尔69层住宅楼，它在建的时候正好是9·11！但是现在韩国有钱人买下来，有的人买下来就给一些各大公司住在这里，因为有一些大公司因为显示自己的身份，就要求他们的驻外代表住最好最贵的房子，当然这个的房租是很贵的。
这个是目前全世界最高的住宅也是澳大利亚黄金海岸这是88曾住宅，高361米，这是2005年建成的。我拍的他最上面还没有建完，也是钢结构。有人问它为什么不怕被撞呢？因为这几个股东都是阿拉伯人。
这是东京旧城改造的项目。真正把他上升到理论的是日本，因为日本政府在组织力量研究，以后日本城市发展的方向是什么，日本政府是这样认为，二十一世纪是国家与国家的竞争，体现在综合国力的竞争，综合国力的竞争主要表现在大城市群，与大城市群之间的竞争，大城市的环境是决定了这个城市竞争力一个重要因素，因为城市环境好，才可以大量吸引投资，吸引人才，可是东京已经落后，日本有一亿三千万人口，有十分之一在大东京圈里面，这时候人口非常非常密集。它的建筑密度非常的高，他日伪日本最后大的经济体他认为这样不行，要改变，唯一改变的办法就是往高处来建，在东京有一个地方就做了实验，原来计划用三十年时间把整个东京改造一下，就是六本木这个地方来做试点，做了设计以后，设计成一个高层建筑，一个综合楼有四个住宅，还有其他的建筑，他原来是一个电视台还有一个红灯区，是一个比较乱的地方，现在改造以后就是一个综合楼，很高的，就腾出大片的土地来做绿化，改善环境了。三十年他想每年改造百分之三，可是这个进度比他想象的要晚。你看这里有一个大的雕塑，因为他的建筑体太大，所以这个雕塑也是做的很夸大。这是从大楼上往下看，东京非常的密集，他已经盖了几栋高楼，他们已经设计出一千米的住宅，但还没有实施，但这个技术难度已经解决了。实际上说朝高层这个的住宅鼻祖在美国，这是芝加哥一个是建成1963年一个是1967年，当初是文革前，我看了以后就觉得这是美国有钱人住的，可是我前去芝加哥考察的时候，这里面住的是黑人，他美国用来解决中低收入家庭的住房问题，下面是一个车库，因为美国都是要有车的，21层以上居民就是对汽车尾气和噪音的污染就可以降低很多。

第三是更加注重节约资源和保护环境。可持续发展理念成为全人类的一种共识，另外，过多占用和消耗资源要付出代价，还有各国政府在大力倡导节约资源保护环境，民间组织也在推进。播放PPT

第四，住宅产业化水平不断提高。为什么住产业化水平不断提高呢？一个是大家都在不断探索新型的住宅结构体系，这更符合我们产业化的生产方式。二是出现了大量的住宅施工新技术，也有大量的新材料的出现，我们在这次住博会上也看到了很多，有国内的也有国外的。这是美国的一个工厂（播放PPT），这个住宅无论是外墙、还是内墙都是用砌块拼成的，根本就不用做粉刷了，它是用拼装的办法。这是日本（播放PPT）。日本人现在他生产一种砌块，就是用金属来连接，就像搭积木一样很快就可以砌起来。这是美国的，它是一个九层住宅，它下面三层也是车库，是钢铁混泥土结构。

今天就讲这四个方面的趋势，也许不都，欢迎大家会后交流，谢谢大家！

中国社科院易宪容：大家好！非常高兴来宁波谈这个房地产问题，因为我夫人是余姚人，我也是半个宁波人，我来的时候我丈母娘就说要不要开车过来，我说不用了，因为宁波我经常来。

我今天看到《宁波日报》有一个报道，我一直在希望做的事情，就是宁波正在准备推行经济适用房货币补贴政策。这是个很好的事情，如果通过货币的方式来进行，可能是我们将来这一方面很好的一个示范，我看看今后做的怎么样，也许是一个好事，第二个，我听了宋部长、童主任的报告，我觉得我们房地产非常有希望，因为他们报告讲述了我们现在房地产发展，做成产业化可以做的几个方面，几个利益关系就很容易协调，如果让房地产持续稳定发展根本的一条就是要产业化，你的产品要有规模，要成本低。产品能够满意我们广大民众或者是绝大多数民众的需求。所以，我们住宅产业化其实来讲就是要朝这方面来做。第二方面，为什么面对这个市场有这么多困惑？最根本的问题就是民众想买的产品，或者他面对一个产品就没有一个标准化的产品，也不知道标准化的产品是如何来生产，如何来降低产品的成本。如果我们未来的房地产是朝这个方面来走，我们消费者和企业的利益上的矛盾和冲突就慢慢降低，慢慢弱化。另外，住宅产业化会让我们整个资源特别是土地资源紧张的程度缓解下来。一系列的矛盾，一系列问都会解决。我今天下午报告重要来谈一下，跟他们不一样，他们是技术性的东西，通过技术可以让我们整个市场，让我们消费者可以分享到我们现代文明的成果，我的角度就是从经济角度来看看房地产市场。

易宪容先生：目前一个状况，我们未来怎么样来面对？特别是我们企业如何来面对？大家知道，根据最近政府数据，我们整个宏观经济趋势，就是“三落一稳”，“三落”就是GDP增长速度比上半年已经在放缓，我们固定资产投资在下落，还有我们企业附加值增长在下落；另外我们银行信贷保持在上季度一个比较稳定的状态。
    还有我们整个经济形势来讲，居民消费价格保持在增长1.3的水平，还有我们居民整个社会消费比去年有所增长，今年是13.8，去年是13，也就是说居民购买力增长了很多。还有我们现在面临两个问题一个是进出口增长速度过快，导致我们贸易顺差增长过快，导致我们外汇储备增长过快，达到一万亿，成为世界最高。固定资产投资来讲，前三季度保持在22.3的水平，整体来讲形势是比较好。对我们房地产市场来讲，别看我们今天宏观调控政策一系列，大家搞的比较紧张，实际来讲，我们房地产在整个市场发展来讲，比去年是要好！好在那里，第一固定资产投资一到九月份是24.3，去年19.8，这个指标是高了4.5个百分点，那么这个增长速度为什么会这样，根本的问题我们房地产发展市场是特大城市，比如上海、北京、广州、深圳，今年从2005年开始，它已经受内地城市发展，特别是二线城市，东西部地区增长是30%，西部是35%以上，这是基本状态，价格来讲，价格在前三个季度，我们整个价格统计据的数字是5点多，这里还是有一些价格统计科学性、规范性的问题，因为我不太赞同他们现在的统计指标，如果按照我们的统计局对每年房地产增长幅度，我计算了一下，从2000年到2005年，一共增长19.3%，平均不到4%的速度，如果房地产价格真的不到4%，我们根本不需要宏观调控！为什么？我们居民可支配收入增长已经达到10%以上，居民可支配收入快与我们的房价增长速度，应该不需要宏观调控。但实际上我们房价增长速度，如果按照实际房价，国外比较科学规范的价格计算来讲，我们房价增长幅度要高好几倍，我们现在平均房价有一些问题，因为价格的上涨和下跌，在平均房价时候是名码计算，用不同的东西要比较不同的价格，比如一手房平均价格，去年的东西跟今年是不同的东西，用不同的东西来比较，是无法比较出价格的高低，比如二手房的价格，同一个产品，比如南苑饭店，今年比如说一万，明年是一万二，我们价格上升20%，同一产品在不同时期，他所表现出价格的高低在国外是有一套系统的数据，这个统计并不是一个很好的指标。房地产的问题还有一个，从整个资金的来源，融资渠道来讲，房地产增长的速度今年也是比较好。近年来讲，我们到九月底为止，房地产贷款来讲已经达到3.6万亿，比区别同期增长了24点多，快了5个百分点。个人消费信贷来讲，现在是2.18万亿，现在增长2714亿，这个增长速度已经放缓，去年增长是3000多亿，特别是2004年增长是4700亿，同比是放缓，我们房地产开发企业整个贷款的情况来讲，从银行资金来讲，今年比重比较高，他比去年增长快了50%，去年增长速度10%，今年达到51%，从外资来讲，今年进来一些快一些，增长幅度，一到九月份是6.8%，进来168亿，比去年增长59亿。所以资金方面来讲，房地产发展还是快速发展的时期。所以大家也可能看得到，别看我们宏观调控有很多政策，实际上增长速度是比较快的情况。
    我现在要讲的，政策不讲很多，我简单把他说一下，今年政策最多，国六条和国六条细则来将，国六条最基本就是如何来调整房地产结构，如何改变我们目前房地产发展模式，这是我自己的理解，国六条细则来讲，宋部长说了很多，大家都觉得很困惑，为什么要九十平方米达到70%，这是不是跟市场经济冲突，国六条细则最重要是这个，宋部长的解释以后，我觉得豁然开朗。土地并不是生产资源，他实际上是一个大家的财富，而且这种公共物品，如果处理不好就没有社会的公正性，涉及到公共物品，政府为了保证一个公平性，我们就要有一些强制性的规则让大家来遵守。大家如果从这个角度去想呢？我觉得国六条细则，九十平方米70%一下子就豁然开朗，就不是太大问题了。第二来讲，国六条西侧来讲是没有太大问题，问题在哪里我们没有把它细化，就是不同的情况，不同的环境，我们如何让强制性规则细化掉，你一个人，三个人，有多少，我根据这种状况在土地标准的时候给一个具体的意见。另外一个，我们国六条细则来讲对房地产来讲影响不大，只是改变了我们以前做房子的概念，你过去造房子谁都可以进入，拿到一个土地都可以造，现在不是了，现在告诉大家，我有一个强制性标准，在强制性的标准下门槛提高了，并不是跟过去以前，谁进来就可以生产房子，好的企业、有信誉的企业可以追求住宅产业化，追求你产品设计好的理念情况下，你这个企业就可以很好的生存，否则就要被市场淘汰掉我们的房地产企业从这个角度来思考的时候，就觉得这个政策对我们就不是一个太大问题，你一定要改变你过去那种经营价值和生产方式，这样来讲国六条细则就不是很大问题了。
    另外对二手房交易个人所得税对我们房地产来讲影响也不是很大，为什么呢？房价上涨的情况下，这些税费都会转移到买者上身去，房价下跌的时候可能对我们有一些影响，所以在房地产市场来讲，只要慢慢的走，不要大幅度的一个波动。
    第三，现在居民和非居民进入国内房地产市场，现在是开放的城市比如上海、北京、深圳这些比较多。比如说上海房地产，为什么在2003年下半年到2004年、2005年一季度他的价格是上涨几倍，这些还不是居民需求的扩大，也不是我们真的有很多需求在里面，是国外特别是台湾的一些居民、海外的居民大量进入房地产炒作，导致我们房价上涨，这些政策对国外的居民和企业进入房地产来讲，可能有一定影响，对宁波这个市场来讲，有一些但影响并不是很大，他有土地政策，宏观调控的问题，这些问题来讲，我想这些都是对市场有一定影响，但并不是最重要。最重要的政策，大家一定要知道，还没有出台！什么政策——就是银行信贷，房地产企业最核心的问题就是你拿到土地以后，就是金融问题，而金融问题并不是出台一个规定进行政策表现，他随时都可以变化，比如说利率变化，央行根据我们当前宏观经济形势，根据市场投资回报率，企业投资回报率等等一系列指标都可以随时调整的东西，央行对这个用的比较频繁对我们房地产影响比较大，所以房地产一定要注意，金融政策的变化对企业的一个主要影响。因为金融政策的影响特别是信贷政策的影响不仅仅是影响企业的成本，还影响消费者的消费需求，影响我们房地产一些投资者需求，这就是对我们来讲影响比较大的事情。

易宪容博士：现在我来讲一下国内房地产市场未来发展方向。就开发商而言，就要树立信心、面对竞争、提升品质、承担社会责任，同时还要考虑到消费者的需求，为他们提供更多的中低档产品，而且从住宅产业化来看，中低档产品将主导市场，占据主导位置，这也是未来国内房地产市场发展的方向。

我们房地产宏观调控政策以后，对我们市场到底有多少影响？其实我之前也讲的很清楚，房地产今年看起来出台了一系列政策，出台的东西也很多，其实这些政策都是很温和的政策，为什么呢？最根本的一条，它每一份文件出台的时候，特别是“国六条”出台的时候，写的清清楚楚就是把房地产做支柱性产业，在支柱性产业基础上如何调整房地产结构？如何调整房地产发展的模式？在这种情况下改变我们的目前房地产市场，就是供应方和需求方的矛盾。

在这样各政策下来讲，我认为可能最重要就是房地产有以下几个方面有根本性的改变：

为农夫山泉价格很低，以后一块钱。另外我们居民消费模式也会有很大改变，这个消费模式改变以后，你们房地产企业一定要注意如何适应这种模式，过去可能生产比较大，比较豪华的产品是你收益最好的途径，可是我们消费模式改变以后，可能是生产低端产品是一个很好的东西。我就三句话，第一房地产企业来讲，如果房地产企业有他那种理念去走，我们房地产无论是产业还是企业，还是消费者可

第一、我们房地产市场来讲，整个一个发展模式有一个很大的改变，以往的发展模式，我们学香港的，就是拿地以后，怎么生产完成是由房地产企业自己决定，将来生产模式上，就是会改变这个模式，因为房地产市场面临一系列利益失衡，面临一系列矛盾，我们要改变以往那种高房价导致高地价的模式，让很多民众无法进入这个市场的模式，这个模式最根本的一条就是调整房地产市场整个结构，现在更多的产品，我觉得刚才宋部长讲的整个意思，他整个文章表达的一个理念就是如何调整房地产发展模式，符合绝大多数民众可以购买的房子。

第二、房地产企业的经营模式也要改变，特别是温州的企业，宁波房地产企业比其他地方更容易改变过去的一些观念，你应因为在这样的条件下，找到一些自己的有创意的东西，如果我找到一个有创意的产品，就像童部长讲的，我们通过产业化来生产更多价格比其他人便宜的住宅，这无论是在设计、产品生产上都有很多可做的东西。很简单一个产品，如果我们哪一家企业，现在你们可以动动脑筋，像农夫山泉这样一个产品打到全国市场去，你设计一个工厂，有这样一个产品在中国一般城市广泛适应的情况下，你可能也是第二家农夫山泉，因能是一个持续发展的势头，这个势头就城市发展来讲就是我们企业面临的实际发展的势头。第二既然市场提高了门槛，既然我们市场需要产业化，标准化，那么我们企业来讲，面临的竞争会比过去更激烈，他所面临的困难可能会更多，但这一定要有一个很好的心理准备。你如何面对竞争，如何在竞争中胜利，最重要就是如何来提高自己产品的品牌意识，不仅仅是给品牌取一个名字，你这个外表环境做得多好，最关键是为消费者提供一些性价比比较好的产品，而且你这个产品成为规模化的生产产品，只有在在这种情况下我们产品成为品牌的情况下，你的企业才会立于不败之地。所以由于时间关系，我今天只能是把自己一些简单的想法跟大家一起来讨论，今天就讲到这里，谢谢大家！

主持人：非常感谢易博士。易博士是搞经济学，尤其是制度经济学，实际上就是对政府政策实施监控，他从自己的角度也提了一下，怎么样深入理解贯彻37号文，实际上它已经体现了中央对房地产调整的精神，这里面包括了和谐社会建设，资源节约可持续发展，因为中国毕竟是人多，资源紧缺的国家！再次感谢易博士精采的报告。下面给大家安排了，我们将近两个多小时了，大家坐得非常辛苦，我也非常感谢这么多真挚的观众。下面请瑞典的Rolf Moller先生给我们做住宅可持续发展中的问题与对策的一个报告。实际上瑞典是北欧一个富有的国家，在这种情况下，他们对资源的节约，以前领导和学者已经介绍了很多瑞典典型项目，现在全世界，包括欧洲很多国家去瑞典进行学习、考察，实际上瑞典是一个很富有的国家，可是他的资源很短缺，瑞典没有石油，它的石油靠芬兰，他对资源的节约和可持续利用达到的极致！下面我们热烈的欢迎Rolf Moller教授给我们做一个介绍。

Rolf Moller教授：谢谢大家！大家好！
    我给大家讲一下可持续发展的问题，尤其是可持续发展的社会，要是谈论可持续发展社会的问题，我们首先要面对是日趋严重的问题，首先要说说都有一些什么严重的问题要面对，然后再来讲讲可持续发展的问题。
    （播放PPT）这个绿圈是现今全世界对能源、电力的需求状况，我们可以从这个图表中看出来，在不远的将来对能源和电力的需求将不断的增长，而且是一个很迅速和很疯狂的增长，如果继续按照我们现在对能源使用情况持续下去的话。所以说我们现今的设计住宅，设计各种各样的建筑的时候，我们不得不考虑，在三四十年以后这个建筑对能源的消耗问题，到时候消耗什么能源，还能用什么能源，因为那时大家都知道，石油能源马上就要枯竭了，煤可能还能用250年左右，石油很快就没有了，所以我们必须要考虑以后的问题。
    我还要给大家指出的是，我们现在所消耗能源其中有40%用建筑中，其中60%用到交通上，也就是说我们这么人每天消耗的能源都是被这两件事情消耗了。问题的严重性呢？就是以这三个地球照片来举例子，现在对能源的消耗，就像我们有三个地球一样，什么意思呢？如果我们按照这种状态继续使用的话，可能需要三个地球才可以满足我们这种疯狂的对能源的占有，但是我们都又知道，我们只有一个地球，这一点也就是说我们城市规划，还有建设设计师以及投资商，房地产开发人员，以及政府决策者我们一定要肩负起责任，我们只有这一个地球，我一定要保护好它，而且要合理的利用。但是你们可能也听说了，有许多西部人说，在将来对能源的问题可能是印度、包括中国在内的这种超级大国面临严重的问题，我觉得不可以这么说，因为大家生存的权利是同样的，我们都同样生活在一个地球上，我们不可以说那个是印度人或者是中国人的问题，这实际上是全世界各个地方的全人类共同的问题，我们在这里想说可持续发展决不仅仅是生态的概念，或者是节约能源的问题，其实可持续发展是一个统筹全局综合的问题，我们要时时刻刻关注到经济、文化、生态、建筑、社会这五个方面的问题。关键的问题现在我们面临的大家都知道是两个很严峻的问题，一个是能源，还有一个是日趋严重的就是全球变暖！我们现在用能源的状况呢？可以用下面这个图表来看看（播放PPT），这个图表展示的就是二氧化碳在大气中含量，它是从最初地球形成的时候一直到现在，大家可以看到这个图表上从地球形成到现在，底下这个的轴线是以千年为单位，几乎是几百万年一个轮回，抖动的状态，但还是有规律的抖动，但是可以看到这个零点附近人出现了，从人出现以后这个线就突破了抖动的区域，而且成一个疯狂的状态往上升，而且没有要回来的迹象。我相信，任何人都会达成共识，我们不可以让这趋势继续持续下去了。作为我们规划建筑设计人员可以为改变这些趋势做一些工作但是不可能解决所有的问题，到目前为止几乎所有的科学家都达成了共识，比如发洪水灾难的产生都是因为我们对于能源和环境不注意，过渡利用等等这些问题所产生的。

我非常高兴在这里给大家介绍一下可能是算全世界到目前为止最理想可持续发展的例子，他是座落在瑞典一个城区。前面几位演讲者包括宋部长都提到瑞典的例子但他们举的例子是关于低能耗的例子，现在瑞典又有一个更新更完美的例子已经完成了，这个例子非常好的展示了在可持续发展德城区中追求社会的平衡型，这张照片上面就是这个城区的照片，我们可以看到这里有一些房子还是建设中，到现在为止照片中这些正在建房子现在已经完成了，在未来三年之内，所有整个城区的建设都讲完成，这个城区更多被人多说成是奥运村，大家都知道2004年奥运会瑞典没有成功的申请到，但可能这也是一个好的契机，为瑞典人提供了更充裕的时间做一个更完美的可持续发展城区的示范例子，在这里我想强调一下，前面几位演讲者可能都提到各种各样的可持续发展建筑和低能耗单体例子，我们这里强调一下我们这个并不是一个单体的而是一个统筹全局考虑来建设的一个完整的区域，这些照片就是一个局部的例子，在这些城区中怎么样来实现的这些点，这块地区在改造之前是一个污染非常严重的湖，他的污染非常的严重而且有毒经过发展和改造以后，这个水质远远超过游泳的质量甚至可以喝了。这个雨水也能被有效的收集起来，通过一个自然的净化系统，不光是提供了一个很好的下水景，同时也是一个很理想的净化装置，通过这种自然的景观配置，让水通过相当长的时间可能是一年的时间，达到一个很干净的水质，再排放到海里或者是湖里。瑞典可持续发展的模式，遵循了这些圈圈来工作的（播放PPT）现在只展示其中一小部分，让我们来跟随这个废水的处理来看看发生了什么。这个废水从这个注尖出来以后，从这个蓝色的箭头首先进入了污水处理厂，这个污水经过净化处理以后，这个水有大的热量，所以在污水被排到自然水域之前，它又去了热能供应站，在热能供应站把经过净化的热能提化出来，再把污水排放出去，完了被取走热能并且经济净化的污水排放到大海里。接下来我们回到污水处理厂，因为这里的事还没有结束，这里污水处理厂，经过处理污水产生一些的生物废料，这些固体的生物废料被用到农业里面当肥料用。当然我们可能忽视另外一个非常重要的能源，就是在得到固体废料之前还通过污水处理产生了大量的沼气，这个沼气呢？可能是世界上用到最理想的能源之一，他又返回到住宅里面，用到住宅里平常的做饭等等生活方面，也可以用到公共汽车和私人汽车上。到这里以后，还没有结束，这里还有一些东西在污水里面还没有被介绍到，大家可能刚才听到了生物废料当做肥料用到农业生产，农业生产以后作物的废料又可以当做燃烧产生热的原料生产热能和电能，从热电厂又产生了热能通过远程供热系统又给我们注尖提供热能，电源也可以用于我们生活所用，这就意味着，我们这个注尖热能供应来自于燃烧这些废料产生的热能。

大家都知道，我们在产生热能的这些热能交换站也同时可以制冷、制热，也可以为注尖提供一些冷源，所以坦白的说，我们几年前觉得还有一些垃圾的东西，到现在可能是另外一回事，它已经是一些非常宝贵的资源。如果要是说这个项目呢？可能一天的时间也说不完，所以现在就简单的介绍一下。然后是下一章。
在这里我们介绍一个例子，可能大家觉得是一个很困难的例子因为它是一个玻璃房子，这个玻璃房的办公楼在这里要告诉大家，他用了比普通办公楼低20%能源消耗，首先一个原因就是玻璃房子是一个节能建筑，大家看到右边照片这些结构同时也可以作用一个散热器来工作，有一些鼓起来的冷气和热气，通过里面一些的空洞和管道不断的吹，使这个结构升温和降温，使整个建筑的环境温度产生变化，所以整个系统是互相关联的。这是一个极度开敞结构的办公楼，这个在夏天的时候利用晚上的时间，用比较低温度的空气鼓吹到这个管道里面降温，通过一晚上的时间把温度降下来，给白天在这里工作的人提供比较凉快的环境，冬天也是反过来，把冷的空气鼓进来，产生热的效果。

Rolf Moller教授：在瑞典呢？你设计自己的住宅和办公楼，和其他种类的建筑的时候，你是否使用节能材料这完全是取决于你自己的选择。举一个例子来说，我们可以购买通过风能发的电，通过沼气来发的电，和燃烧固体废料产生电能来发的电，和它产生热能利用远程供热你自己来选择购买哪一个种类的电能。这个建筑前面这个水塘大概是15米深，这个建筑开发商还在水塘里面又加入了热能泵，这是一个很简单的设备系统，但又给这个建筑提供了清洁和可持续利用的能源，这可能对将来来说，仅仅做到这一步是远远不够的，但现在我们能做到这一步也是很可喜的。
这个也是一个很简单的图表在几年前，这些建筑都是用非常简单的供热或供冷系统，现在有一些公共建筑已经不要用独立的供热供冷提供，他用采取一些远程的供热活动，这样对二氧化碳排放量降了一个非常大的比例。这个图表显示是二氧化碳排放的减少，可是这个二氧化碳也是跟钱挂钩的，我们也可以理解为我们又获得了多少收益。什么是远程供热什么是远程供冷可能有人不理解，我可以简单举一个例子，就是从相对较深的地方，取一些温度较低的水，到离居住区有一定距离的制热站把水里面的冷能置换出来，完了通过液体传输，传输到住房里面，把相对温度较低，水把这个冷气吹到房里，这样把这个屋里较热的气再排到这个管道里面。这种远程供热供冷系统省了很多维护费和电费，相对来说对环境也没有什么影响的供热供冷系统，大家可以看一下，这个建筑最上层，所有这个建筑的机器和设备都在这个顶层上，这些是设备间里面的照片（播放PPT）。这是一个海事学院为了实验室里面的海水，他需要从海里面采很多海水来做实验用，可是在海海水做实验的同时，把采来的海水做了冷热的置换，把热能和冷能置换出来用建筑所用。

这里我想问问大家，什么是最好的节能能源的方式？
    谁有答案吗？
    就是不用他们是最好的方式！我给大家展示一下（播放PPT）
    这是一个通常状下，在瑞典建筑损失能耗的一个比例图表。从地板上散去10%的热量，15%从墙体损失了，20%从玻璃损失掉了，15%从这个房顶顶棚损失掉了，这个通风系统同时也排放了25%热能，厕所卫生间排放也带走了25%，当然我们可以把这些通风和卫生间排水系统带走的热能更好的和再利用，大家可能有兴趣看看在这个过程中所用的技术和设备。我们应该做这些方面的事，可是在中国现在更严峻的问题是墙体、玻璃、地板、顶棚等散失热能太多，为什么要花很多钱解决这些的排水、通风系统散去的热，我们在以前就可以把这些部分进行完善。我在中国六年，看到很多事例，是不好的例子，没有很好的使用外维护保温，可能根本就没有考虑维护保温的问题。所以说，建筑结构保温问题是非常非常重要的我们需要面对，当然玻璃也是一个非常重要的一个点，当然同时我们也要注意通风系统和排水系统带走的热量问题，用相应的设备把这些的热能置换，大家注意只做其中某一方面，要把它们统筹起来，一起来问题。
    瑞典为了达到可持续发展的社会也是经过了不懈的努力，也是一个很漫长的过程，这是我们在瑞典实现可持续发展的过程，大约在五十年开始的，最初可能也是只停留在建筑的展示上，之后我们提出了生态的概念，这个也是一个很闭合圈圈的范例图是很多年前创造的一个循环系统（播放PPT），多年前那一套模式在这个城区经过实践，到2006年又产生了新的可持续发展模式，我们在这里提到更多不仅仅是生态，是整个环境，一个大环境，当然在这之后，可持续发展的事业是不断向前推进和完善的，我们和相关人员在研究一个更加可持续发展的城市。

在这呢？我想说，就是可持续发展的概念，并不是要造成很有趣，很吸引人的建筑，我们目标是建设一个可持续发展的发展，一个可持续发展的社会，这是一个永不完结的故事。所以说，在我们又回到我们关注的能源问题，我想强调一下，在谈到能源的时候要看到四个方面，是生产、分配、使用、回收再利用，这四个方面要同时的去面对。水其实业面临着同样的问题，水可能也是跟能源一样非常的重要，也是非常严峻的一个问题在全世界范围内来说，同样垃圾也要面对这四个问题，就像以前举的例子，垃圾可能也会变成一个非常有利用价值的全原料，对建筑业同样要面对和考虑这四个问题。这里还有缺点一个事情没有谈到——交通。仅仅面对这四个问题还是不够的，我们还是要做整个寿命周期分析，整个寿命成本的分析，如果把这些所有的问题都考虑到了，而且也做寿命分析，就是从长远的角度来看问题的思路，如果能具备这样的思路的话，我们发展城市和发展项目才可能有可持续性。
到现在我们谈到瑞典设计联合体，我们在这里工作了六年时间，我们来这里主要是做生意的。大家可以攀登瑞典设计联合体可能相对并不是一个巨大的联合体，但是我们作为一个很有效率的网络环节，我们可以做很短时间内非常有效的联系起来数十家的公司或者研究机构，在这里我想高兴地告诉大家在下个月初我们联合体将跟我们中方伙伴一起成立中国瑞典可持续化发展中心。我们希望能够以我们更具专业的素质，以及我们对可持续发展事业的满腔热情，还有我们联合体这种工作模式、有效率的管理，协作的工作方式，来共同展示出我们在可持续发展上的强大实力，和中方合作伙伴一起开创一个更加可持续发展的社会。谢谢大家！

第十一届中国宁波国际住宅产品博览会——马鞍山项目推介

    该项目位于葛羊路东段，是城市北部东西向主要干道也是出入南京、芜湖向的重要通道，主要承接城市门户的作用。在其周边500米范围内有占地1200亩正在建设中的新度国际商城，72万平方米的东方明珠高档生活小区，以及学校、医院等配套设施，今后将形成较为万神的商住新区。
    项目规划范围：根据市规划据编制的城市出入口整治控制性规划方案及用地范围，项目需征地1110.12亩（其中代征绿化用地108亩）。
    用地性质及规划目标
    项目分四个地块，用地性质为：居住、商业、办公、休闲娱乐。
    规划目标：
    1、确定功能定位，突出城市门户形象。
    2、塑造自然与人工建筑交融的城市园林景观。
    3、创造富有节奏感、序列感、开合有致的城市街道和广场间。
    4、高效运行的交通系统。
    土地取得方式
    采取土地挂牌出让招标的方式

    联系单位：马鞍山市招商局
联系电话：0555—2330491，2330487

马鞍山市新城东区核心项目
    爱项目位于马鞍山新城东区，是服务于轴宾地区的城市副中心，核心区布局了大量的城市级共享设施，包括了传统意义上的商业中心和该区特有的高教、科研、信息中心，是一个功能齐全、环境优美、文化气息浓厚的特色区域。
    项目规划范围
    核心区在城市东部，占地420亩。
    用地性质
    按规划要求，项目用地性质为：商业服务区，会展中心区，教育科研基地、体育中心区，主要由深夜办公、商业金融、健身中心、图书中心、宾馆研发中心、道路广场和绿地构成，建筑面积约二十万平方米，总投资月4.75亿元。
    土地取得方式，经营型用地采取招拍挂，其他用地行政划拨。

    联系单位：马鞍山市新城东区建设管理委员会
    联系人：董学飞
    联系电话：0555—2753348
    传真：0555—2753366

    世荣房地产招商项目

    公司介绍
    马鞍山市世荣房地产开发有限公司成立于1999年6月，注册资本四千万人民币，开发资质两级，公司位于马鞍山市商业一条街，解放路16号，这里地段优越、商业氛围浓厚，公司现有员工35人，其中高级职称16人，各类专业人员齐全，综合素质高，开拓能力强，科学的管理体制，规范的运作机制，严谨工作态度，现代华办公环境，走进世荣房地产开发有限公司感受到是世荣人对房地产行业不屑的努力和执著的追求！
    世荣房地产快法有限公司成立以来，先后开发了青松小区、安源小区，东南大厦，嘉荣工业区，清华园等项目，累计开发工作量40万平方米。
    待开发项目介绍
    为确保公司持续健康稳定发展，公司制订了长远发展计划，储备了适量的土地，为寻求长期的战略伙伴，目前待开发并有意寻找合作伙伴的项目有：
    一、银苑小区（暂定名）
    该小区是该公司今年重点开发的楼盘，土地权属明晰，无建筑物拆除障碍，具备开工条件。
    项目位置：湖动路和九华路转角处城市东南部，永丰河的东面；
    项目占地：156.52亩
    用地性质：商住
    建筑容积率：小于等于1.8
    建筑密度：小于27%
    绿地比例不小于37%
    项目进展：规划设计阶段
    项目优势：定向销售，该项目拟建18.78万平方米，1698套，已定向销售996套，占销售的64%，定向销售对象是本市金融系统，房屋销售款回笼保障性强。
    二、清华园二期工程
    该项目占地17亩净地，是该公司计划2007年开发的项目，也是该公司已经开发的清华园一期工程的后续工程。
项目优势：该项目周边已经形成完整的小区，距天润发大卖场、省级重点高中、马鞍山最大的医疗机构，市体育场步行十分钟即可到达，生活极其便利。尤其是该公司成功地开发了清华园一期10万平方米工程，得到了市民的认可，树立了公司及小区的品牌。
    联系单位：马鞍山市世荣房地产公司
    地址：安徽省马鞍山市解放路16号
    联系电话：书记室：0555—2470975
    经理室：0555—2470976
    副经理：0555—2470977
    办公室：0555—2470972

    导对我们情况做了一些介绍。