主持人(宁波市建设委员会团工委副书记王人扬)：
尊敬的各位领导、各位来宾、青年朋友们,大家好。
今天，我们在这里隆重举行宁波市建设青年联合会成立大会暨首届宁波市建设青年论坛。
出席今天大会的领导和嘉宾有：
- 中共宁波市委建设工作委员会副书记 叶国贤
- 宁波市建设委员会总工程师、宁波东部新城开发建设指挥部总工程师 应柏平
- 宁波市建设工会主席 卓金祥
- 宁波市建设委员会办公室主任 黄雪娟
- 组织人事处副处长 汪琦
- 宣传教育处处长 吴晓月
- 计划财务处处长 陈志明
- 房产交易与权籍管理处处长 林小楠
- 质量安全与行业发展处副处长 忻建刚
- 科技信息处副处长 张顺宝
- 监察室副主任 李光明
出席今天大会的还有三家协办单位领导、论坛演讲嘉宾、以及全市建设系统青年代表和相关新闻媒体记者。
请允许我代表共青团宁波市委建设工作委员会向各位的光临表示衷心的感谢和热诚的欢迎!
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主持人(王人扬)：这次大会，市政府领导高度重视，副市长何剑敏专门给我们发来了贺信。下面，我宣读一下。下面我宣读何剑敏副市长的贺信——
同志们、青年朋友们：
值此辞旧迎新之际，欣闻宁波市建设青联成立并举行首届宁波市建设青年论坛，这是宁波建设青年政治生活的一件大事，在此，我谨代表宁波市政府并以我个人的名义向大会的召开表示热烈祝贺。
建设城市是一项经天纬地、福祉后代的宏大工程，我们奋斗的事业，不仅改变着城市的面貌，也影响着城市的未来，这既是一份光荣的任务，也是一份巨大的责任，宁波市建设青联是宁波市委、市政府领导下、由建设系统各界优秀青年组成的，社会团结，就应当担负起这一光荣而又艰巨的任务，埋头苦干、求真务实，不辱使命。要致力于促成建设系统各界青年的大团结，凝聚青年、感召青年、激发全市建设青年强烈的时代感和责任心，积极投身到新一轮城市建设的伟大实践中去。要致力于促成建设系统各界青年的大发展、教育青年、引导青年，带领全市建设青年在各自的工作领域中施展才华建功立业。要致力于维护建设系统各界青年的根本利益，深入青年、了解青年，竭诚为全市建设青年成长、成才服务、代表和反映建设青年的心声。
希望建设青联带领广大青年朋友们，进一步解放思想、振奋精神，开拓创新，把建设打造成直接面向建设青年、贴近建设青年、服务建设青年的床窗口。发展成团结我市建设系统接触青年、汇聚我市建设系统优秀青年的先进群众组织，为宁波市全面建设小康社会，率先基本实现现代化的目标而努力的贡献青春、智慧和力量。
最后，预祝大会取得圆满成功！
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主持人(王人扬)：刚才何市长既对成立大会给予了热情洋溢的祝贺，更对宁波市建设青联寄予殷切厚望，让我们以热烈的掌声感谢何市长的贺信。共青团宁波市委书记孙黎明、宁波市青年联合会主席黄焕利因团省委书记鲁俊同志在宁波调研考察，不能到会，但还是给我们发来了贺信。下面，请工作人员宣读一下。
工作人员宣读贺信——
共青团宁波市委建设工作委员会、宁波市建设青联：
值此宁波市建设青联成立之际，共青团宁波市委、宁波市青年联合会谨向你们表示热烈的祝贺！并通过你们向建设系统青年朋友们致以亲切的问候！
第一届共青团宁波市委建设工作委员会组成后短短的半年里，在市建委党工委和团市委的正确领导下，坚持以“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕城市建设中心工作任务，扎实工作，开拓创新，开展了一系列内容丰富、成效显著的工作，为推动青年人才的健康成长、弘扬社会文明新风、促进城市建设发展、建设和谐宁波做出了积极贡献。同时，团工委不断加强自身建设，努力拓展工作领域，不断创新工作形式，为推动新时期共青团事业和青年工作的发展进行了有益的探索，提供了宝贵的经验。
宁波市建设青联的成立标志着宁波市建设系统青年工作又进入了一个新的发展阶段。我们相信，宁波市建设青联在市建委党工委和团市委的领导下，一定会全面落实科学发展观，更加广泛地团结凝聚建设系统各界青年，认真贯彻实施市委市政府“东扩、北联、南统筹、中提升”发展战略，锐意进取，努力奋斗，在宁波加快全面建设小康社会、提前基本实现现代化的征程中，创造出无愧于时代、无愧于青春的光辉业绩！
最后，祝大会取得圆满成功！
主持人(王人扬)： 国家建设部直属机关团委、浙江省建设厅、北京市建委、上海市、天津市和深圳市房地资源管理局等单位团委也纷纷给我们发来了贺信或贺电。
另外，全国建设房地产青年联合会、全国房地产系统青年工作研究会、以及余姚、慈溪、奉化、宁海、象山、镇海、北仑、鄞州、市三区等11个县市区青年联合会、宁波市外经贸青年联合会也给我们纷纷发来贺电或贺信。
让我们以热烈的掌声对他们的贺信或贺电表示衷心的感谢！
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| 主持人(王人扬)：现在我们掌声有请中共宁波市委建设工作委员会副书记叶国贤给我们做重要讲话。
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叶国贤（中共宁波市委建设工作委员会副书记）：同志们，青年朋友们，在全国上下深入学习党的十六届六中全会精神的时刻，我们各界系统优秀青年代表欢聚一堂，共同建设青年事业发展，共商青年事业发展大计，这是我们建设系统青年政治生活中的一件大事。在此，我谨代表建委党工委，向宁波市青联的成立表示热烈的祝贺！向出席今天会议的青年委员，并通过你们向建设系统各界青年朋友致以亲切的问候。
近年来，我市经济持续快速健康发展，城市品位迅速提升，人居环境不断改善，城乡面貌大有改观，宁波先后夺得了国家环保模范城市、国家园林城市、国家卫生城市，国家首批文明城市等殊荣。可以说，城市建设的合理共建中在加快前进，社会各项事业在协调中得到全面的进步，这些成就的取得，无不凝聚我们建设系统的广大青年的智慧和力量。更要向我们在座的各位青年的积极贡献，证明了我们社会各界的青年不愧是积极向上、朝气蓬勃的新一代，不愧为宁波市现代化建设的生力军。
同志们，青年朋友们，党的十六大提出，全面建设小康社会，为我们加快发展指明了奋斗目标，描绘了宏伟的蓝图，作为东部沿海发达地区全面建设小康社会，提前基本实现现代化是我们当前宁波工作的主旋律，宁波十一五规划提出了“东扩、北联、南统筹、中提升”的战略部署，进一步明确了我市今后五年发展的奋斗目标和工作任务，为建设青年提供了施展才华的广阔舞台，也赋予了我们建设系统光荣而神圣的时代责任，下面我想在青联成立之际讲四点意见：
一、要围绕大局做贡献，服务大局是我们青年工作的根本任务，当前，要紧密围绕市委市政府提出的“中提升”发展战略，大力开展工作，充分认识事实中提升战略的伟大意义，在各自的岗位上为推动“中提升”战略的实施作出贡献，为宁波加快实现小康社会，提前基本实现现代化贡献青春、智慧和力量。希望你们努力学习，勤奋工作，立足本职，在各自的岗位上增长才干，艰苦立业。希望你们在工作学习和生活中，充分发挥模范带头作用。引领广大青年坚定理想信念，努力通过自己的工作和自身的影响力，为维护政治稳定和社会安定作出积极贡献。希望你们在成就自身事业的同时，积极投身工业事业及关心他人，回报社会。希望你们积极参与社会活动，为推动宁波建设青年工作的发展创新捉作出积极的贡献，希望你们不辱使命，不辱众望，努力为宁波建设事业发展增光添彩。
二、要服务青年出人才。服务青年是我们工作的基本任务，要把竭诚服务青年作为工作的落脚点和出发点。要大力开发青年人才资源，要围绕青年的特点和要求，营造气氛，搭建平台，为宁波市城市建设输送优秀的人才。宁波市建设青联要牢固树立服务意识，拓展服务领域，从多方面、多层次的服务建设系统的青年，使他们在学习、成长和精神文化方面的需求得到满足。使建设青联真正成为全市优秀的青年建设向往的地方、集聚的地方，成为委员感情的家园，事业的依托。要围绕新城市建设的方向，把握宁波建设青年构成的发展趋势，在更大范围，更高层次拓展我市青年建设事业的新局面，把建设青年打造成为面向建设青年、服务建设青年的窗口。
三、要强化青联委员工作。青联委员是建设青联的主体，青联委员工作是建设青联工作的基础。做好青联委员的工作始终是做好建设青联工作的关键，因此促进委员间的交流与合作，增强建设青联的凝聚力和向心力，是委员工作的着力点和努力的方向，努力使每一位委员都能在建设青联感受到亲情，努力使委员思想受到陶冶，精神得以振奋，知识更加丰富，事业更加开阔，事业视野全面提高，事业全面发展。
四、要加强组织的全面建设。加强青联组织的全面建设，是青联工作联合开端的基础和保证，要充分发挥青年组织人才积聚的优势，用全面建设小康社会的目标激励青年。积极为建设系统的青年人才的脱颖而出创造条件。要充分发挥党和政府联系青年的桥梁和纽带作用，进一步增强宁波建设青联青年的凝聚力和向心力，这样才能使我们的事业不断发展，始终充满着朝气和活力。
最后，我预祝大会取得圆满成功，祝各位委员身体健康、工作顺利。谢谢大家
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主持人（王人扬）：让我们以热烈的掌声对叶书记的讲话表示衷心的感谢。
下面请宁波市建设工会主席卓金祥同志致辞。
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卓金祥（市建设工会主席）：
同志们、青年朋友们：
今天，宁波市建设青联在这里隆重举行成立大会，这是全市建设青年政治生活中的一件大喜事。在此，我谨代表宁波市建设工会对大会的召开表示热烈的祝贺！
早在上个世纪50年代，毛泽东同志对青年人就有一段很精辟的表述：“世界是你们的，也是我们的。但是归根结底还是你们的，你们青年人朝气蓬勃，正在兴旺时期，好象早晨八、九点钟的太阳，希望寄托在你们身上”。今天能有幸参加建设系统首届青年联合会成立大会，我想就青联的建设和发展问题，与在座的青联委员作一些交流，和青年朋友们共勉。
在任何一个时代、任何一个地方，青年都是社会上最富有朝气、最富有活力、最富有创造性的群体。青年的精神面貌和整体素质，决定一个地方、一个系统发展的潜力。在新的世纪里，共青团宁波市委建设工作委员会适时抓住机遇，积极筹备成立建设青联，所作的工作，与全市广大建设青年的期望是一致的。我们相信，今天的成立大会，必将成为开创宁波市建设青联事业美好未来的大会，成为动员广大建设青年积极投身宁波城市化和城乡统筹一体化这一伟大实践的盛会。
建设青联和我们建设工会，都是党领导下的群众组织。我市新的国民经济和社会发展的宏伟蓝图，为我们各人民团体、群众组织提供了更加广阔的舞台，提出了新的更高的要求。我们要在市委的领导下，以邓小平理论为指导，围绕全市工作大局，进一步创造性地开展工作，充分调动人民群众投身宁波城市化和现代化建设的积极性，为推动我市城乡建设和经济社会发展做出应有的贡献。要按照党的十六大的要求，根据各自的特点，充分发挥民主参与和民主监督的作用，当好党联系人民群众的桥梁和纽带。要利用各自的优势，积极开展群众性精神文明创建活动，努力促进社会主义精神文明建设。要适应新形势、新任务的要求，切实加强自身建设，提高自身的凝聚力和战斗力。希望在今后的工作中，相互学习，共同提高，密切合作，一道前进。
青年朋友们，让我们携起手，更加紧密地团结起来，做宁波“东扩、北联、南统筹、中提升”发展战略坚定的支持者和有力的推动者，在市委市政府的领导下，积极投身宁波物质文明、政治文明、精神文明建设，为建设和谐美丽新宁波，创造出无愧于时代的新业绩！
最后，预祝大会取得圆满成功！
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| 主持人（王人扬）：谢谢卓主席的热情讲话，下面请宁波市建设委员会总工程师应柏平介绍一下宁波市建设青联筹备的相关情况。
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应柏平(宁波市建设委员会总工)：各位领导、青年朋友们，大家下午好。
受市建设青联筹备领导小组委托，现将筹备情况简单介绍如下：
一、关于建设青联的筹备过程
近年来，随着我市城市化进程的不断加快和建设事业的蓬勃发展，建设青年已越来越成为宁波城市建设各条战线的生力军和排头兵。为了进一步扩大青年工作的范畴，更好地凝聚起建设系统各界青年，为宁波城乡建设服务，尽快建立起宁波市建设青联，是十分必要的。今年上半年，团市委副书记、市青年联合会主席黄焕利就成立宁波市建设青联的问题提出了具体意见。为此，共青团宁波市委建设工作委员会向市建委党工委作了多次汇报，经委里研究决定适时建立宁波市建设青联，并随之成立了筹备领导小组，市建委党工委委员、组织人事处处长许红峰同志担任了筹备领导小组组长，并由共青团宁波市委建设工作委员会具体负责筹建工作。
随即，筹备领导小组办公室积极开展各项筹备工作。7月5日，我们下发了《关于做好宁波市建设青年联合会会员推荐工作的通知》（甬建团〔2006〕12号），就市建设青联委员的物色、推荐、协商、审定工作的有关筹备事项进行了部署，要求县（市）区建设局、房管局（中心、处）、建委直属（代管单位）和有关建设施工企业、监理公司、房地产开发公司、中介机构、物业公司等高度重视、积极做好第一批建设青联会员的推荐工作，截止到8月30日，我们共收到推荐表141份。在相关单位的大力支持下，筹备小组办公室认真做好第一届委员的物色、推荐和协商工作，并经委员人选所在单位审批后报市建设青联筹备领导小组审核，共有96名同志符合相关条件。10月16日，我们召开了市建设青联一届一次会议筹备会，筹备领导小组办公室作了筹备情况的汇报，并听取了相关人士的意见和建议，决定宁波市建设青联第一届委员会第一次会议拟于11月23日在南苑饭店召开，同时根据工作需要，对市建设青联工作机构设置、界组设立及人员分工作了初步安排，同意会长、副会长、秘书长、副秘书长采取等额选举办法，得票数应超过到会委员的半数以上方可当选。
市建委党工委对召开市建设青联一届一次会议非常重视，虞银花主任、叶国贤副书记专门听取了市建设青联工作和市建设青联一届一次会议筹备工作的汇报，并对会议提出了要求和希望；市建委副主任王宏祥、张坤华、褚银良、何千法、方锡彪同志对市建设青联一届一次会议筹备工作给予了悉心指导。根据委领导的要求，筹备领导小组办公室向各会员团体和相关单位进行了委员候选人的提名协商，组织力量进行了文件的起草，并对召开会议的其他工作进行了准备。11月17日、20日我们又两次召集承办单位、相关人员对会议的筹备工作进行了分工，根据会议筹备工作的需要，共青团宁波市委建设工作委员会抽调精干人员，组成了联络协调组、会议材料组、组织选举组、宣传活动组、后勤生活组、会议场地组，负责会议期间各项工作。到目前为止，筹备工作已全部就绪。
二、 关于人事工作的筹备情况
根据甬建团〔2006〕12号文件规定，市建设青联委员的人选条件是：
1、年龄在40周岁以下（特殊情况下可放宽至45周岁以下），遵守国家法律和社会公德，热爱祖国、热爱社会主义。
2、承认《中华全国青年联合会章程》，热爱青联工作，能积极参加青联组织的各项活动。
3、在改革开放和经济社会特别是宁波城市化发展中做出贡献，并有一定影响的建设行业领域的杰出青年人才或代表人物。
4、具有一定的参政议事能力，能代表广大建设青年，反映青年呼声，在青联中认真履行有关权利和义务。
在市建设青联第一届委员推荐中，我们着力把握以下几条原则：
1、具有广泛的代表性。建设青联会员中可含在我市学习、工作、生活的不同民族、不同职业类别的青年（含城镇建设、房地产管理、建筑施工、勘察设计、工程管理、房屋拆迁管理、房地产开发、物业管理、中介机构等），以及港澳台籍代表和海外人士，从而形成各族各界别建设青年代表组成的团体。
2、具有较高的层次性。市建设青联将坚持优中选优的原则,将具有素质高、能力强，有较大影响，贡献较突出的青年优秀人才吸收到青联组织中来，以提高青联组织的层次与水平。
3、根据《中华全国青年联合会章程》规定，结合建设青联的特点实际，会员吸收适当增加青年企业家的比例，特别是具备一定资产或经营规模的非公经济领域建筑施工、房地产开发企业经营者比例。
筹备领导小组办公室，对照甬建团〔2006〕12号文件所规定的一届委员的条件、界别组成及产生办法，就一届委员人选与推荐单位进行了协商和资格审定。经过反复协商、筛选、审定，最后确定了市建设青联第一届委员会委员96名，拟定了市建设青联第一届委员会会长、副会长、秘书长、副秘书长名单草案和各界组组长、副组长名单草案，提交大会审议。
市建设青联第一届委员涵盖会员团体、房产开发、建筑施工、设计监理、企业管理、新闻媒体等6个界别。在96名委员中，硕士研究生以上学历19人，占委员总数的19.8%；本科以上学历80人，占委员总数的83.3%；中、高级以上职称76人，占委员总数的79.1%；女委员12人，占委员总数的12.5%；市青联委员、青科协、青商会委员8人，港澳委员1名，还有不少委员是人大代表、政协委员，或兼任其他协会的领导职务，委员的平均年龄36.29岁。
三、 关于会务工作的筹备情况
本次会议会期半天，本着“团结、鼓劲、民主、求实”的精神，对会务工作作了精心的设计，周到的安排，会上既有隆重热烈的成立大会，又有认真求实的论坛交流，会后既有规格很高的招待酒会，又有轻松活泼的颁奖、联谊活动。本次会务的安排概括起来有以下特点：
1、体现各级领导对建设青年工作的关怀。本次会议安排了隆重的成立大会，何剑敏副市长专门发来了贺信，市建设工会主席卓金祥致贺词，市建设委员会党工委副书记叶国贤还将在成立大会上作重要讲话，对建设青联建设提出具体要求。宁波住宅产品市场开发有限公司、宁波市中房置业股份有限公司、宁波市明州建筑设计有限公司对本次会议的召开给予了大力支持。这些充分体现了各级党政领导对建设青年工作的高度重视、热情关心，表达了社会各界对建设青年的殷切期望。
2、突出人才智力的优势，体现立足当前、狠抓重点、踏实工作的思路。围绕中央宏观调控精神，我们将举行“把握国家房产新政，引领楼市健康”为主题的首届宁波市建设青年论坛。为了贯彻市委十届五次会议精神，以及全市实施“中提升”动员大会精神，我们会前还专门草拟了《致全市建设青年的倡议书——在实施“中提升”战略中奉献青春》，
3、将会内交流与会外宣传相结合。青联组织是青年统一战线组织，青联委员的界别多、行业广。因此，交流与联络不仅是建设青联的需要，也是广大委员的要求。为此，大会除了在正式内容上安排委员的界别座谈与论坛交流外，还在会余时间安排委员的联谊活动和精彩的文艺演出，以便大家结交朋友、交流信息、增进友谊。今天晚上的招待酒会，住博会组委会还邀请了市领导致辞，阿牛等著名明星表演节目，25日晚上还将举行好莱坞特技表演，希望大家能积极参加。
同时，本次会议还加强了宣传的力度。会议前夕，市广播电视台、市电视台、报社相关人士表示密切关注本次会议和建设青年论坛。会议期间搜房网将作现场同步直播，会议后，中国建设报、中国房地产报、宁波日报、宁波晚报、市人民广播电台、市电视台等新闻单位，将以专栏、专题节目等形式对会议和建设青联工作作宣传报道，以便社会公众更多地了解会议和建设青联，扩大建设青联在社会上的影响。
会议的各项筹备工作到今天已经全部完成，在此，请允许我代表宁波市建设青联筹备领导小组，向关心建设青联工作的各级党政领导、向支持本次会议工作的三家协办单位，向积极参与筹备工作的各位委员，表示衷心的感谢！我们相信，在市建委党工委的正确领导下，在上级青联组织的悉心指导下，通过全体委员共同努力，这次大会一定能够达到预期的目的。
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主持人(王人扬)：刚才应总介绍了我们一届一次会议筹备的相关情况。根据工作人员的统计今天到会的委员78名，据中华全国联合会章程规定，今天可以进行大会选举，接下来将选举产生一届一次会长大会、副会长、秘书长、副秘书长,请委员们审议。
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工作人员：下面宣布建设青联第一届委员会会长、副会长、秘书长、副秘书长名单
会长：应柏平 宁波市建设委员会总工程师、宁波市东部新城开发建设指挥部总工程师
副会长：王人扬 共青团宁波市委建设工作委员会副书记 宁波市建设工程招标投标管理办公室主任
钱磊 宁波市鄞州区建设局 副局长
徐文卫 宁波建工集团工程建设有限公司 总经理
陈展华 宁波住宅产品市场开发有限公司 总经理
沈正锵 宁波中房置业股份有限公司 副总经理
陈武斌 宁波联合建设开发有限公司 副总经理
胡勇 宁波市建筑设计研究院 副院长
秘书长：周泽 共青团宁波市委建设工作委员会 联络部部长 市安质总站江北分站长兼江北区建设局局长助理
副秘书长：王小荣、蒋伟平、杨杰、梁转香、史秀保、郭靖、张波、夏毅
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主持人（王人扬）：刚才工作人员宣读了会长、副会长秘书长副秘书长名单，请委员审议。同意的请举手，不同意的请举手。弃权的请举手。请工作人员清点人数情况。
名单草案通过。
经过反复的协商酝酿，我们拟定了各界组组长副组长的名单，下面请工作人员宣读名单草案。
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| 工作人员：市建设青联第一届委员会各界组组长副组长的名单。一会员团体界21人，组长朱建华 宁波市海曙区建设局副局长，副组长冯培荣，宁波市江东区建设局副局长，们马家双，宁波市房产交易与权籍管理中心副主任。
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二、房产开发界（17人）
组 长：王翔 宁波广厦住房股份有限公司总经理
副组长：方宇 宁波银亿房地产开发有限公司常务副总经理
陆仁杰 宁波雅戈尔置业有限公司副总经理
三、建筑施工界（19人）
四、设计监理界（14人）
组 长：叶钧 浙江工正建设监理咨询有限公司 董事长
副组长：吴刚 宁波市民用建筑设计研究院 院长
王杰辉 宁波市房屋建筑设计院 副院长
五、企业管理界（15人）
组 长：梅晓军 宁波市兴光煤气集团公司 总经理
副组长：周杰 宁波城建投资控股有限公司 总经济师
施建益 21世纪不动产宁波区域分部 总经理
六、新闻媒体界（10人）
组 长：孔卫明 宁波日报社 广告部副主任
副组长：张伟 宁波电视台 新闻中心记者
杨琳 宁波人民广播电台 采访部记者
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主持人（王人扬）：请委员们审议。若通过，请鼓掌通过。（全场鼓掌）
为了贯彻市委十届五次会议精神，以及全市实施“中提升”战略动员大会精神，我们发出了《致全市建设青年的倡议书》，下面我代表宁波市建设青联第一届委员会宣读一下。
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工作人员：在实施“中提升”战略中奉献青春
——致全市建设青年的倡议书
全市建设青年朋友们：
“十五”以来特别是市第十次党代会以来，市委、市政府坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，围绕建设“两中心一基地”的目标，按照统筹城乡发展的要求，推进城市重点功能区建设，加强城市规划管理，强化产业支撑，城市综合实力和竞争力不断提高，城市品位迅速提升，人居环境大为改观，宁波先后获得了“国家环保模范城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”等殊荣。
市委十届五次会议又立足市情，突出特色，从全面建设小康社会、实现宁波长远发展的战略高度，适时提出了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域发展战略。而“中提升”战略是区域发展整体战略的核心，是我市落实科学发展观的抓手，建设现代化国际港口城市的基石，构筑宁波都市经济圈的“发动机”，它既包含了“东扩”战略，也是推动“北联、南统筹”战略的重要动力，是宁波能否成为区域中心城市的关键所在。
提升中心城区发展水平，事关宁波现代化国际港口城市建设目标的实现，事关宁波城市竞争力的提升，事关人民群众的切身利益，表达了包括青年在内的全市人民的共同意愿。全市广大建设青年要积极响应市委、市政府的号召，率先投身到宁波新一轮城市建设的伟大实践中。为此，我们向全市建设青年发出如下倡议：
一要成为 “中提升”战略实施的宣传员。广大建设青年要加强学习，深刻理解“中提升”战略的内涵，充分认识实施“中提升”战略的重大意义，提高对什么是“中提升”、为什么要实施“中提升”、如何推进“中提升”的认识，切实增强大局意识，增强责任意识。要围绕实施“中提升”战略的总体安排，采取多种形式，加强宣传引导，既要发挥报刊、广播、电视等媒体的主阵地作用，又要充分运用网络平台、单位的工作简报、社区的宣传橱窗等灵活多样的宣传方式，在不同场合、不同层次普及推广“中提升”知识，引导广大市民积极参与“中提升”活动，推动全市上下掀起实施“中提升”战略的新高潮，努力营造实施“中提升”战略的良好社会氛围。
二要成为十大区块开发的生力军。在“中提升”战略中，确定了中心城区要重点建设的十大功能区块，分别是东部新城中央商务区、湾头休闲旅游区、三江中央商贸区、科技文化创业区、长丰滨江休闲居住区、南部商务区、都市文化旅游商贸区、铁路南站客运枢纽区块、镇海浙东生产性港口物流区、宁波保税港区。这是“中提升”的重中之重，也是提升、完善中心城区城市功能的具体载体。这十大功能区遍布市六区，而功能定位又各自不同，犹如一张大网上的关键接点，将合力撑起宁波中心城区未来的美丽天空。广大建设青年要求真务实，埋头苦干，力求作为，积极投身十大功能区块开发，积极参与功能区块、平台的策划、规划、建设、运营，在各自岗位上为推动“中提升”战略实施做出积极贡献，以不懈的奋斗书写青春，成就理想。
三要成为八大系统建设的先锋队。只有构建完善的公共服务，才能创造出良好的投资、居住环境。“中提升”战略提出要推进港口物流、立体交通、城区供水、污水处理、城市供气、资源再生利用、城市生态景观、信息网络服务等八大系统建设，创造良好的发展条件，创造宜居宜业的城市空间。这些年来，我市加大中心城区的基础设施建设力度，新建、改造了一大批城市道路、公共场馆等设施，提升现代化国际港口城市的承载能力，涌现了81890服务模式、办证阳光大厅等，形成了体制机制上的先发优势，城市公共服务不断升级。广大建设青年要进一步解放思想，振奋精神，开拓创新，锤炼本领，扎实工作，积极参与八大系统建设，创新服务方式，优化服务过程，努力为宁波创造一流的就业创业环境、优越的人文服务环境、公平的市场竞争环境、优质的公共服务环境、和谐的居住生活环境，在我市实施“中提升”战略中施展才华，建功立业。
四要成为建设事业创新的排头兵。广大建设青年在实施“中提升”战略中，要动脑筋、想办法、献良策，大胆探索，认真实践，在探索中前进，在实践中创新。敏于求知，紧跟时代进步的潮流，始终保持旺盛的学习热情，自觉养成终身学习的良好习惯；勇于创新，牢固树立创新理念，积极投身创新实践，不断提高创新本领，努力站在知识更新、科技进步的最前沿；善于创业，以敏锐的眼光和开放的视野，抢抓机遇，不懈进取，积极投身实施“中提升”战略的具体实践，在各自的领域开创一番事业。广大建设青年要组织科技开发、科技攻关和科学勘测设计，推广先进施工方法，开展提合理化建议等群众性活动，着力推进技术创新、管理创新、服务创新，立足本职岗位，创造一流业绩，为宁波加快全面建设小康社会、提前基本实现现代化贡献青春、智慧和力量。
潮起甬江，激波扬涛。勇立潮头是宁波建设青年永恒的品质，走在前列是宁波建设青年不懈的追求。建设青年朋友们，让我们行动起来，在市委市政府“中提升”战略实施中书写闪亮的青春，让宁波的历史铭记我们的努力！
宁波市建设青联第一届委员会全体委员
二○○六年十一月二十三日
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| 主持人（王人扬）：现在我们掌声有请宁波市建设青年联合会会长、宁波市建设委员会总工应柏平做重要讲话。
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应柏平（宁波市建设委员会总工程师）：市建设青联一届一次会议已经胜利闭幕。会议开得隆重热烈，取得了圆满成功，真正开成了一次团结奋进、开拓青联美好未来的盛会。市政府对这次会议高度重视，何剑敏副市长专门发来了贺信，给全体与会代表以巨大鼓舞。大会还选举产生了建设青联第一届委员会班子，这是全体代表和广大青年给我们的荣誉，也是大家对我们的信任。作为建设青联第一届会长，可以说我们使命在身，重任在肩。在此，我谈几点意见。
一要联情、联谊、联志，增强建设青联凝聚能力。交流是青联组织的特色，情感是青联委员相互交流的纽带。建设青联要创新工作方式，注重“联情、联谊、联志”委员和青年之间的互相联系，加强交流协作，搭建委员之间的交流平台。加强工作上的联系和感情上的交流，要通过开展多种形式的联谊活动，不断增进了解，发展友谊。对待事业，要相互支持、相互帮助、共同发展；遇到问题，要多协调、多交流、多沟通，做到互通有无，取长补短，团结一致。要发挥“交流、交友、交心”的作用，增强青联组织在建设青年群体中的覆盖面，形成联系青年的强大合力。
二要聚才、育才、荐才，构筑建设青联人才高地。广泛汇聚建设系统各个各业、各个领域的优秀青年，是建设青联组织的显著特点和突出优势。不断提高建设青联对优秀人才的吸引力和凝聚力，形成海纳百川、群英荟萃的生动局面，是建设青联自身建设的重要任务。要开阔视野，发现人才，把物色、吸纳建设系统优秀青年贯穿于青联自身建设的全过程，始终保持青联组织的活力。要把建设青联打造成学习型组织，创新学习模式，拓展交流渠道，使建设青联成为培养人才的熔炉、聚集人才的高地和发展事业的阵地。
三要关心、关爱、关怀，构筑建设青联温暖家园。全市建设系统的青年朋友集结到青联的组织中，全市建设系统的优秀青年汇聚到青联的集体里。青联要着力构建和谐组织，积极发展“爱国进步、团结互助、追求卓越、乐于奉献”的青联文化，强化委员对青联文化的认同，倡导委员对青联文化的实践，形成联系委员的强大向心力。建设青联既要事业留人，又要感情留人，热诚服务委员，真诚对待青年，使建设青联真正成为充满真情、友情、温情的集体。要积极促进委员的学习进步、事业发展，帮助委员排忧解难、维护权益，使建设青联始终成为“委员之家”。
四要建制、建网、建言，完善青联运行机制。要加强制度建设，完善建设青联会长办公会、秘书处工作例会等制度，建立健全界别工作制度、新增补委员见面制度，加强秘书处工作，提高青联自转能力，促进青联工作制度化、规范化。要积极推进市建设青联信息化建设，建立网上委员之家，使网络成为青联委员之间交流的重要途径；利用网络创新工作方式，构建网络工作阵地。要引导委员参政议政、建言献策，把它作为青联组织的一项经常性工作，积极为市政府、市建委的有关决策提供咨询和参考，提升建设青联服务大局的能力。
各位委员，青年朋友们！伟大的时代激扬青春的风采，宏伟的事业成就青年的理想。在扬帆启航、乘风破浪的新起点上，我们要在市委市政府的领导下，团结带领全市广大建设青年，与时俱进，开拓进取，扎实工作，高奏引领新风的青春旋律，绘就青年和谐的壮丽画卷，创造出无愧于党和人民、无愧于时代的辉煌业绩！
谢谢大家！
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主持人：现在进行大会的第二项议程：举行首届宁波市建设青年论坛。论坛主题是“把握国家房产新政，引领楼市健康发展”。
当前，在国家宏观调控政策的影响下，宁波的房地产业出现了一些新情况、新问题，人们关心的是宏观调控后房产市场到底会发生什么变化。这次论坛的召开正为寻找解决办法、传递权威信息搭建了一个很好的平台。与会专家将探讨新形势下房地产业发展的新思路，交流各自的宝贵经验，提出真知灼见，这对我们宁波房产商来说是一个难得的学习机会，也必将对宁波市房地产业的稳定健康发展起到积极的推动作用。
我们期望各界嘉宾带给各位的精采的演讲。首先有请的是中国指数研究院华东分院常务副院长、中国房地产指数系统办公室副主任陈晟先生演讲。
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陈晟（中国指数研究院华东分院常务副院长、中国房地产指数系统办公室副主任）：非常高兴参加这样的论坛，也祝贺我们宁波青联的成立。具体在作介绍之前，简单的介绍我们这个指数。我相信我们既然是青年，更多的就是思想特别的活跃，对数字的敏感。经常我们在说，尽管我们的股市发展的情况最近比较火爆，我们房地产行业和建设行业，相对还是不是特别的成熟，至少我们在数字解读方面还要向证券行业学习。
具体整个的中国的目前是有两套的指数。一个是我们说的国房景气指数，另外一个是由我们相关的中房指数，它是一个国家级部评的指数，包括国家级部委员领导和相关的主要成员。具体我们如何通过我们的数字，能够摸清我们的房地产的脉络，甚至就是理解从政策上高度和中央的调控政策统一，我们就是要来自于数字的解析，最近包括我们的银监会也在做相关的调研。当然我们的指数主要是在一线的城市的指数。
既然我们谈到了这个指数，我们看不同的指数是怎么解析市场的？统计局、房地局的相关指数，这些主要来自于统计局的相关的指数，适合不同区域之间的对比的分析，这是我们统计局的数据，包括前瞻性的数据，他的联线比较长，可以分析我们房地产发展的周期和区域预测，这个对长期的投资，特别是港澳台的投资是非常关注的长期的走势。还有包括我们的开发数据，相关的关联度比较强，可以通过一些现行的指标，可以预测后事的指标，这个对把握楼市是非常有帮助的。
第二个部分是我们的房地局的一些数据。它的一些数据就是具体每一套的指标，这个对我们的即时性的分析有大的帮助，记得我们在北京统计局和交易中心的既然有不同，因为他们统计的方式和方法不太一样，那么他的数据的时效性特别的强，可以分析我们整个市场的情况。可以看到上海新政出来以后，明显的在一个高峰期下来的。然后包括我们数据的微观的体现，可以体现到比如说大家现在经常说的新政的90平方米到底合理不合理。实际上，我们在和相关部门研究的时候，这里面有大量研究的工作，最早的相关的数据可能比90还要小，最后定位90这也是我们非常相近的数据的分析。
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我们的数据非常的透明，透明到每一套的成交面积，成交价格，这个我觉得对我们整个楼市的信息透明化是非常有帮助的。
这就是我们中房的指数系统，我们定向与来自我们的报价系统和调研的数据，包括项目数据土地数据等等，那么它对整个市场的动态和竞争的项目分析，是有非常大的帮助的，可以具体化到经济型别墅、别墅包括住宅商业住宅等等，然后对土地对专项的分析。我们的城市综合指数，因为时间非常长，我们在引进了国外的一个重要的指数，就是我们的特征指数，我们经常发现这个楼盘的价格在降，整个的人气很旺，就是把装修、游泳池配套的面积计算在内的原因。这是反映到我们的市场的人气的情况。
这就是我们指数的一些简单的解读。（播放幻灯片）
我们具体最近做的一些第三季度的房地产的形势，这也是我们最新的研究成果。我们基本的研究的对象包括一线和二线的城市，给大家一个基本的了解。这些现行的指标除了上海以外，整个的房地产投资额都在1—8都在一个较高的水平，增幅也是很快，长三角的城市相对其他的城市是下降了。那么这是一线城市的1—8分的投资额，北京、广州、深圳的投资增长了很大，上海只是增长0.9个百分点。天津、南京、武汉的投资是34%、12.81%和30%，可以看出我们武汉的增长的更快，我们看我们新开工的面积，除了广州以外，一线城市的开工面积都有所回落了。这是我们整个的体系的相关的指标性的情况。北京上海和深圳的同期的开工面积都是有所下降，下降的幅度非常大，上海甚至达到了15.8%，那么广州同期的增长是9%，这也能够理解的，珠三角很长时间没有增长。
二线城市，杭州下滑的比较明显，天津、武汉的城市，从这里可以观察到最近杭州进入的开发商的动作非常大，这个和他们的土地的推出非常有关系。我们看市场的需求，这主要是成交面积这一块，我们简单的看一下，北京是小幅的上升，上海是轻微的下滑，深圳下滑比较的明显。这是一个一线城市的情况，大家可以相关的了解一下累计成交的情况。
然后我们看二线城市，基本上都是增长的体系比较大。我们再看一下城市价格的走势。那么整个的上海9月份的是9203元，同比回落是0.37百分点，北京7928元，同比增长了13.11%，深圳同比上涨了28%，广州上涨了28.93%，这是阶段的接点，没有做全年的平均。这是二线城市的情况。天津涨很厉害，南京小幅、杭州涨幅也非常快。
那么基于这些数据，我们除了给大家一些数据，更多的是给大家一些观点。那么一线城市指数出深圳有下降以外，其余城市是整体上升的趋势，二线城市的差异将会更大。实质上上海的指数是小幅的上升了，北京的涨幅是非常大的。二线城市，南京下降了，杭州是非常的平稳的。
刚才看了整个的数据体现之后，我们看新调控之下的整个城市的调控细则对城市的影响的情况。我们的两次的宏观调控最后得出的基本的结论都是综合性的调整，但是最后得到的结论是第一次的评比掉了，第二的调控的目的也专门提到，我们重点就是要达到的对主要的目的是市场化和保障体系的区分，行政这种公平的原则，就是倡导一些新型的消费观，这可能我们第二次调控最终的着眼点。
那么我们看看整个政策的一些情况。我们简单的总结了一下，最近分析了政策的导向，它是鼓励自主，限制投资，包括投机。那么整个的税收都是围绕鼓励自主，限制投资，这是我们的政策的导向。第二个政策导向是鼓励保有，弱化扭转。强化买房子可以长期的拥有，但是对过程中不满五年转手的，我们要在税负上进行有效的抑制。
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第二是提倡小户型，约束大户型。对花园别墅用地进行停批等等，这都是我们在政策上对小户型的贷款方面也是有保有压的。对小户型是保，但是对大户型是压的。这也是长期的趋势。
第四个政策导向是重视保障，规范市场。我们保障市场一定要做好，但是市场的这些规则我们要进行规范，这就是我们整个的政策导向中目前的着重的落脚点一个非常重要的部分。这是华东上海的一些流程，这两年的确是一个政策的密集年，我们九部委、发改委、国土资源部等等，都有相关的数据交流，包括一些数据的细节。这个对上海房地产的影响非常大，整个的体现就是在我们的上海选择了一些比较温和的数据，因为整个数据影响比较大，所以70和90政策里面，税收政策上海选择的是1%，整个上海是长三角的龙头，我们分析上海的情况可能对长三角的其他城市会有借鉴的意义。南京的影响相对比较小了，气氛不是很浓烈。杭州整个市场有一定的影响，新开工的面积有所下降，但是价格保持了平稳。华北地区北京和天津的情况，北京是供应矛盾进一步激化，房价涨得很厉害，天津的条件并不是很明显的，很快就回升了。华南地区深圳的情况，直接打击了市场投资比例比较高的行为。如果你房地产价格的增幅同时双超20%，这就是高压线，就会受到影响的。
刚刚我介绍了一些调控对整个城市影响的情况。那么我们再看看各个城市马上出台了一些细则，就是我们的十一五规划里面的住宅市场非常多，我们简单的讲讲其中的几个要点。就像我刚才提到的，配套商品房和我们的保障体系占了非常重要的部分。北京强化了廉租房，经济适用房等等，上海的配套商品房尽管只有2百万平方米，实际上之前的两个%一千万的保障体系的供应是非常大的。杭州整个保障性住房建设的总量腰斩到30%以上。
十一五规划的总体特点，就是除了深圳大量聚集了个体的项目，基本都实行了总量不低于70%，那了预计各地的90平方米的小户型供应量都增加了，供应量以后连续三年基本是平缓的下降。这是十一五规划对主要城市的影响，我们做了一些预计，北京上海的供应量都会下降，广州深圳的量比过去两年都要大了，南京和杭州的一些基本情况。
我们再看上海的一些几个点，一个是对普通百姓的关注，一个是对房地产创新提出的要求，可以可以看到最近出台的一我们些政策，一个是我们的保障体系是怎么建设的，还有我们的节约型社会是怎么做。这是整个市场一些预测的情况，大家可以相关的了解一下。
那么最后根据我们所有的政策分析，包括数据分析，我们强化了建设房地产的和谐社会，建设和谐社会在房地产的前景展望和应用应该是怎样的呢？我觉得无非是这样几点：接地资源
第一个加强详细透明化。
第二要减少差距的扩充。
第三个是居住体系的建立，包括完备的公共服务体系，包括社区自己的省长型社区的建设，包括我们加强房地产市场的一些创新，包括我们的第七个房地产的管理体系，包括我们的资源利用效率，提倡节能接地和资源节约型的住宅，是未来的方向。最后要满足和谐共处的社区建设，这是我们的和谐市场上的基本的房地产在和谐上的要求。
今天具体到了宁波，我们微观的读读宁波时候。首先经济环境对房地产的影响，我想今天在座的也有开发商，整体对宏观经济的分析是这样基本的结论：增速会放缓，投资的增幅会回落。但是我们房地产的支柱地位是没2有变化。第二居民的消费能力是非常快的。今后每年的需求将达到4.3亿平方米，但是我这边要强化的一个重要点，就是城市化进程。我们的北京、上海都已经超过了80%以上了，我们投资的物业的类型不是住宅类了，但是这时候的写字楼可能是这一块市场关注的一些点。但是在一些城市进程的比例占40—60%之间的还未起动，这也是我们的机会了。我们可以看一些从20—40%比例的时候，这也是我们大有可为的一些重要的表现。
那么利率整体决定了国内资本的利用代价将越来越大了。那么对房地产市融资的场，我觉得融资成本开始非常重要的。所以大家要关心融资的机构，除了银行以外，更多要关心现在项目大企业的合并，包括海外的基金，现在的基金的关注点已经不是一线城市了，已经把着眼点放到了二线城市杭州当然也会到宁波。还有发展国外资本最近追逐的一线城市化比较快，追逐的比较非常大。所以结论：中国的房地产发展还有很大的空间，特别是三线城市的发展，单位短周期动不同的城市予以不同的关注。所以我们也看到了一些大城市的企业纷纷的落户到我们的二线城市，因为他们在选择城市化运作。
但是我们觉得也给各级政府提出了更高的要求，就是投资增幅和房价增幅千万不要超过20%这个高压线。上海之所以受调控的影响，因为它同时是双超20%深圳也很危险。我们讲讲上海的楼市。真的是让人欢喜让人愁的楼市。
然后看看宁波的指数，有什么借鉴。这是我们整个中房指数的情况，钢性需求还是支撑点面非常广，调控前的房地产市场是什么原因？经济结构有些急性的发展，也就是说上海的房地产的市场，有一些不法的资金进入，随着现在政策的限制，所以整个上海房产的已经开始受到一定的影响。整个我们房地产的调控，我经常说，我们最终的落脚点调控房地产市场，相对于中国的金融市场还是小意思，房地产金融、银行为房地产企业作出了大量的贡献，我们现在也要主动接受调控。因为大量的房地产的恩金融的风险会导致金融银行的风险非常大。所以我们如果能理解我们是为了避免我们整个金融风险，所以一定要对房地产调控，我们要了解为什么一定要做这些事情。
然后是房地产价格的上涨，主要的一些情况，就是说上海已经变成了这样的城区：在内环里面就是讲英语，然后中环这一块是普通话，外来的强势的移民然后在交环以外都是上海话的。我们当地的老百姓全部拥出了城市。第二个房地产的高利润引来众多境外资金的推波助澜。我们在很早以前就说到要注意这个，我们有一些感觉，甚至在04年底的时候，你发现的基金都不是很小、富有国家发达资本主义的而是来自土耳其、俄罗斯的资金了。调控前的上海房价，一路飙升，刚才已经讲过了，政策预警，抑制投资，然后出台了很多的政策，央行银监会、国务院全部由相关的政策。05年又除了各种各样的政策，包括个人住房的贷款利率等等，然后06年又出了一系列的政策，包括对热钱的规范，主要就是鼓励发展，抑制房价。
我们也转动提到了两个不懂医药发展房地产。房地产健康发展一定是不动摇，我们目的是要稳定，不要把几年的增幅在一年里面释放掉，所以随着宏观调控政策参与的部门，调整的氛围非常多之后，我们上海的房价出现了相关的情况，从预警到直接的相关政策，包括税收等等。这是上海非常明显的走势。我觉得这个意义对宁波的开发商也会有借鉴意义，内换里面的价格迅速的恢复了，这个还是城市的位置决定了它的情况。这是内换以内，属于市中心了。8月份比3月份降低4.83%，最近又有抬头的迹象了。外患也出现了区域不同的变化，我这相信这个也对宁波不同的地段、不同的市场有不同的影响。所以受到业内追捧的产品依然是热销的，但是像一些准备不充分的开发商，危险的情况又要发现了，包括最近一些中型的企业，基本上把自己的土地转给了大的企业。目前有三类企业在调控当中会有优势，一个是有全国品牌的企业，像雅戈尔啊。还有一些施工企业出身的企业，能够有效的控制成本，比如以中海、城建为代表的一些企业，能够在这个调控的时候，不敢什么区域都会有效的规避风险。
别墅的市场，基本保持的非常的平稳，基本上是稳定的。经济型别墅将是未来市场的亮点。独栋和联体都会受到高收入群的亲睐。现在我们来讲讲整个宁波的定位，它的定位是非常高的，我们整个的房产对整个城市用了一些量化因子做了一些分析。我们来看看宁波。从综合住宅办公楼和商业角度来看，我们的宁波表示还是不错的，这和大家竞争的一些城市都非常强。我们可以看到宁波的市场决定了城市定位，决定了它的市场价值。这是一个宁波的房地产周期，考虑的思路就是GDP和房地产的关系，这是宁波的GDP的增长情况，基本上是一个完整的周期，我们是做房地产指数的，说心里话，这个房地产太年轻了，我们找不出他的周期，但是最后发现了个规律，房地产和GDP匹配的程度相等是非常接近的。我们在做类比的时候，有些属于岛屿的体系，包括8到12年的体系，我们的GDP周期和房地产的周期还是非常匹配的。这个相关度是非常大的，整个的固定资产投资都GDP的贡献率非常大了，他们相关的系数是0.87%，所以投资的波动是比国内生产总值的波动的幅度是超过的。我们用宏观经济的情况概括，从90年到现在，宁波的投资还处于繁荣期，投资力度能有较大的潜力。
下来我们看第三产业整个对GDP的贡献情况。它可以分析一些结论，就是在35%到38%之间的情况，因为第三产业的发展对GDP的贡献越大。宁波市的房地产正处于有利的上升期。我们看市场的周期，房地产的投资周期，这都是一些比较专业性的指标，是必须要关注的。从这个可以说，整个的繁荣周期，我们可以推演得出一个01年是一个非常好的时期。我们看施工面积和竣工面积的情况。竣工面积的周期也开始出现了，我们看整个商品销售面积的周期，也是一路的增上。这是我们宁波的一些特殊性，还有一些先天的优势和一些特点，我们的这个宁波人特别的恋家，使我们的市场非常好了。
可以说，我们把房地产的销售面积概括它的独特规律，宁波市场的特点复苏要晚，繁荣长，衰退短，这是一些基本的规律。综合所述，我们认为宁波市的经济环境比较好，面临一个非常好的繁荣期，正在逐步的深入，给热现象在调控的时候反映已经比较好了。
我们这些数据也有搜房网的支持，他们在全球都有一些网站，在这方面也对他们的数据表示一些感谢。如果大家有相关的资料的需求，可以和我们联系，谢谢大家！
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主持人（王人扬）：谢谢陈晟做的“指数解读中国房地产形势”的演讲。
下面先请宁波联合建设开发有限公司副总经理陈武斌做演讲。他演讲的题目是《顺应历史潮流，做有社会责任感的开发商》，有请！
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陈武斌（宁波联合建设开发有限公司副总经理）：各位领导，各位青年朋友们，下午好。今天下午我想和大家探讨的主要是：“顺应历史潮流，做一个有责任感的开发商”。我想主要和大家探讨三个问题：
第一个问题，就是在宏观调控政策陆续出台，为今后房地产业长久可持续发展提供了空间。
要和大家讨论的第二个问题，就是顺时而动，做一个有社会责任感的开发商。我们觉得社会发展的适者生存，国家宏观调控的形势是非常坚决的，作为我们开发商必须顺时而动，怎样做一个有社会责任感的开发商。
第三个就是把握政策，引领楼市发展。
第一个在宏观调控政策下，为房地产发展寻找空间。从国八条到国六条，以及相关的税收、金融土地等政策的出台，那么一如既往的一个新政策的出台，学者和媒体见仁见智。我那时在建设部，掀起了一个小小的高潮，就是关于套型面积和建筑面积，建设部相关的专家也解释了，有人说这是一个达芬奇密码。从我个人来看，我觉得国六条的出台，比以前理念更加清晰，原则更加准确，格局更加全面，特别是对我们这些不是项目公司，就是作为一种考虑把房地产做一个行业可持续发展的责任感的开发商来讲，我们觉得宏观调控可以使房价从波峰和波谷涨幅更加平和，更加有利于可持续发展。经过大浪淘沙，最后肯定有一些企业要被淘汰。我们这次宏观调控的目的非常的明确。我们出台的一些密集的政策，我个人感觉对我们这个行业来讲，这个宏观调控刚好是时候，而且能够将保证房地产企业行业的可持续发展。这是我讲的第一个。
第二个就是怎样顺时而动，做一个有社会责任感的开发商。讲起社会责任感，大家很容易想到就是做一些公益事业，汇报社会。我觉得除了我们做公益事业以外，还有一块就是做好自己的产品，也是我们开发商的社会责任感的一个部分。所以我觉得好的楼盘，大家都在讲品质、细节，我觉得还有一个物业事后的管理。对于品质和细节，大家更多关注的是建筑、立面、绿化等等。
我们目前宁波的品质，总体上除了本土企业以外，新进来的一些地产大鳄，品质并不是很大，作为未来的品牌，要顺应我们当地的房产的主流消费，怎样引领市场是一个过程。我强调的就是，物业要作为我们品质的组成部分。我记得有一个物业老总到我的办公室来，说到美国有一个富翁，后来由于各种原因破产了，自己搞了个加油站，刚开始的加油站一点生意也没有。他说你给我加10美元的油，能走就可以了。后来加油的时候，把车免费擦好了。司机感觉不好意思，让把油加满了。以后所有的车子到这里来加油，都会免费的擦车的。所以问到我们的物业管理老总讲，我们的物业也一样，有一些住户碰到小细节的问题，对客户来讲可能是一些大事情，但是我们的物业公司是一些小事情，你们如果对每一个这种服务收10块钱还不如不收。人都是有感情的动物，你今天为他免费的把管道疏通好了，当你下一次物业公司需要配合的时候，肯定会全力以赴，更加不会拖欠物业费这一说了。他觉得是对物业公司也是一种回报，所以我觉得附加值的服务业应作为我们品质的构成部分。
现在消费者不断的出售，口味越来越挑剔，作为我们今后资金和土地两个考验的开发商，更加有资金实力，他们对消费者的了解也越来越深入，这样可能时开发商更大规模和更加本质的创新。这是第二点要讲的。
那么作为一个有责任的开发商，如何理解新政，开展创造性的工作。我个人理解这次新政实际上本质有三点：第一个稳定房价；第二个推出高品质的环保产品；第三个是是行业湿度降温。那么基于这个原因，我认为我们中国总体上这个宏观调控涉及到房改，本世纪以来我们的房改可以是工业化以来的范例，虽然大家有的讲的比较的偏激。比如讲80年代以前，大家都是福利分房，不用掏一分钱。但是我们的人均居住面积只有5平方，成套率基本不成比例。到目前我们的人均居住面积是26平方，特别是99年开始，基本上每年增加一平方。所以我觉得我们房地产这个行业，是为我们的老百姓的幸福感提供了一个非常大的支持。
所以基于此，我们维护新政的良好事实，确保产业的良好发展，是一个多赢的局面，这是一个开发商，社会责任感的体现。
第三个我和大家一起讨论的问题就是如何打造健康楼市。
这里面我主要讲谈谈我们最近宁波城区基准地价的出台，一个是廉价的地块一夜之间身价大涨。我觉得基准定价和房价不一样，它是过去几年房价的发展的情况，通过数字化体现出来，为什么连续三年调整一次，就是这个道理。那么规划是反映未来，所以规划可以使一个地方一夜之间身价百倍，也可以一夜之间使这个地块一文不值。本来这个地方是一个好的规划，可能身价百倍了，有的可能是绿地，这个可能就是没有价格了。所以我觉得这个规划和集中定价有一个区别。一个是反映未来，一个是反映现在。我认为集中定价的调整并不会带来房价的上涨，地价的调整实际上把以前相关政策里面，和市场不相符合的一些数据调整和数据项符合，我们拆迁所用的一些数据，用最现实的数据，应该讲拆迁户最受益的。
房价是由供求关系决定的，而成本和房价没有固定的关系，主要就是供求的关系。我们讲一个商业用地，一个是店面房子，一个是整装的房子，有可能潜在竞争的是10个人，我把一个楼分成10间，可能就会有100个人来争了。所以供求关系是影响这个的。实际上西方比较发达的国家，住房率并不是很高，我们的中国可以达到80%多，也就是说潜在的一些社会第三收入阶层，在教育方面的投入已经入不敷出了，如果他也加入炒房了，但他可以购买3千块钱的房子，他承受不了，肯定又会卖了。所以这个层面是人人有房住，而不是人人有房产，就是保证了各个层面的住房的改善。
其他的由于时间的关系，我们住房的一些具体创新性的工作，也可以讨论整个行业新政的完成。比如讲我们新政旅游景观房产，因为旅游景观房产和一般的房产相比，它是长线投资。那么具体的我这一块就不展开了，今天就和大家讨论这几个问题，不当之处，希望大家多多指教。
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主持人（王人扬）：陈总是我们北大毕业的，既有政府工作的经验，又有企业工作的经历。我觉得他的讲话非常的精采。让我们再一次的感谢他的讲话。
下面有请上海天启&开启机构总经理陈艾立演讲，他演讲的题目是《宏观调控背景下的房地产前期策划》.
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陈艾立（天启&开启机构总经理）：大家下午好！我今天讲的可能和前两位不一样，作为一个咨询企业来讲，我自己主要讲讲房地产前期策划方面的内容。
关于宏观调控，刚才很多的专家都在问，宏观调控带来的一个概念，前两天也在北京和他们讨论，我觉得宏观调控大概有四个特点：
一个我觉得是一个刚性的调控，这个和以前不一样了。这次强性手段可能比较强烈，所以它是一个刚性的调控，不是一个柔性的，但是我却觉得它是柔性推进。看我们的很多的城市都在涨价，所以推进还是软着陆，是用尽可能多的方式达到市场化的效果。目前在调控进程中，力量是非常多的。前两天的住交会上一个北京的博士，就谈到房地产市场了。他说现在房地产市场非常好，但是我认为他可能是从北京的角度出发的。那么关于宁波，我们宁波的鄞州地区，很多的楼盘都在开发，像万达的都卖的很好，也是一个整体的多种力量构成的，可以说“普涨”的时代结束了，但是也不是“普跌”。所以我们可以更要特殊化的分析这些。第二个概念来说，我觉得现在政治力量、经济力量和历史力量一起来调控的。政治力量就是降低金融风险，增加社会公平，但是从经济力量来说，有一定的市场需求概念，但我知道现在有一些独栋的别墅，房价好，卖的很好，但是有一些需求，这是一个经济力量的概念。
还有一个历史的力量，就是城市化进程，除了北京、上海以外，中国整体的城市化进程还没有达到60%，这也是正在推进的一个事。有三个方面的力量。去年宏观调控的上海，一下上海的政治压力很大，上海市政府下令要做“两个一千万”老百姓住的房子，包括经济适用房，记得那天被嘉定市政府邀请，帮忙要做一百万平方的经济适用房。嘉定区的区长非常的重视，我们用十几天赶出了这么一个方案，就是一个新区。等做完了以后，上海的房价下去了，这个事也不了了之了。
第一我觉得正确的观点还有正确的观察方法。以前做前期的开发策划，大多就是一件事，就是做市场研究，现在我觉得单纯做市场研究的就肯定有一定的问题，因此市场研究相对比较的微观，扩大一些就是中观，到行业领域，到区域经济领域，现在可能还有更宏观的技术方面多重的要求，所以我认为首先政府的分析是综合观察，特定条件进行考虑。
第二个就是要转变思想，就是目前来说，刚才我再来宁波的路上，还有一个发展商要我参与一个别墅的测算，我们怎么测算，如何拿一个东西。上次我听说上海拍了一个标王的地块是金地，一块地是60亿，一块地拍的很高。那么要测算的了，为什么要报这么高，我们计划多少年内增长多少，10年连续要增长多少。我说你现在是不是有一些风险？都按这个市场分析，就不一定行。要转变角度，从全新的角度假设。
我原来服务的一个客户是南都房产，就是一子全部卖给了万科，当时我觉得很奇怪，当时万科的品牌的号召力在杭州也可以排到第二或第三了，为什么要去卖呢？他们总裁说，必须全新的市场假设，赶快的出售，包括把镇江的一千亩全部给了万科。就是全新的假设和全新的出发点考虑，刚才和朋友客户讨论的时候，他说我是不是可以做一些附加值高的，是不是做一个涨价快的产品。我说一个调控阶段，更多的考虑营销的安全性，这个考虑的出发点就不一样了。
我们觉得，天启提出的调控的分析，一是要“查”，一个是“算”，还有一个是洞察。以前我们到一个市场做调查，大量的数据进行研究，但是在现在的调控阶段，很多事情都是变化的，一瞬间可能产生很大的变化，有时候领导本身也不知道的。前几天我到北京拜见了原房地产协会的会长，他说他也不清楚这个市场，因为这个市场政府也在看做的怎么样然后再决定以后的政策。这也要求我们有超越市场分析的视角，从宏观整体的大势，微观城市入手，分析这个市场，拿出一个方案。这是我们的方案。
是政策怎么变化，比如我在鄞州去做查就是要围绕一个项目查，就一个项目，有一个老总很乐观的，政府答应我们就是按照以前的条件，过了一阵子又说要考虑一些，说是要求40%的是小户型的要求。所以这个调控其是非常敏感的。所以我们自己在调控的情况下，也要对政策的变化有一个考虑。我现在感觉到，上海执行政策的力度和宁波执行政策的力度差距还是比较大的。前两天我在上海，以前批准的独栋的别墅现在绝对不可以做了，不管你用什么办法。这种政策在每个地方都是不一样的。
第二个就是城市会有不一样的。这个月初到合肥见到了改革派的市委书记，他现在还在进行城市的扩建，而且搞一个新城，他说130平方公里的新城，五个澳门那么大，你这个折腾起来怎么办？他说我现在要赶快的起动，只要你投资商40亿的投资进来，他说很多资源都可以随时的调动。宁波就不行，所以不同的城市机会还是有的。我想谈一下宏观调控可能给一些很多的二线城市提供了巨大的发展机遇。这个机遇是强有力的。我觉得应该可以做。
再前几天我看出天津东丽区在和中国很大的集团谈，是一个4万亩地的合作，那么这种事在上海是不可能的了。那么政策为什么会有很大变化呢？原来国家的土地利用规划也在调整，原来计划准备做到2010年的，本来大概有农业用地180亿亩左右，再加350万平方米，大家规划的是把这些农业用地变成各种的建设用地，现在国务院要求不行了，最起码要做到2025年做到的，所以这个地就少了。
另外一块就是看这个市场和消费变化。比如宁波的发展，能看到2008年的开通的跨海大桥，还有宁波的一个产业园区，像合肥的产业区什么时候兴起？速度多快？都是另外一个概念。像最近又形成了一个土地拍卖热潮。我的一个朋友一下就拍了180万方的项目，在大连的开发区。我们在大连开盘七天卖了1035套，每天都涨价了。大连据说这个开发区要引进投资一个巨大的项目就是因特尔，打算在几年后GDP达到1000亿，这对大连就是一个影响重大的项目。
像天津，一个化工港投下去，每年给天津GDP增长1000个亿，这样一个个概念如果你说房价跌，这个基本没有是可能性的。大连那个地方和同样地段上海的房价大概差700块钱了。上海现在每个项目羞羞涩涩地卖，每个月也就是50套，那已经是第一了。大连的项目从刚开始的接手，是单价2800元一个平方接手，到现在早已经是4300了。这种概念我觉得“城”不同，还不会因为一个针对13亿人，960万平方公里的一纸文件产生同样的作用。就像今年的股市，涨到了2000点了，为什么有的股票就是不涨呢？所以现在分析，就是六场分析，“查”政策，但是也要查“城市”。
有人问我宁波有危险吗？他们说宁波这个城市太小了，宏观调控调危险了。我知道宁波有一块地，据说103次举牌才到手的，楼面地价比底价涨了1000多块的。这个会不会有问题的？我觉得不会有问题的。就是你看它城市的概念，它不一样的。我们看宁波的办公楼，在座的如果有企业，我认为宁波的办公楼肯定供大于求，宁波不是国际大都市，办公楼一个东部新城，一个鄞州新区办公楼，如果全加起来，宁波可以做一个上小上海了。那这个肯定是这个城市这么弄。上次有一个企业咨询了，我说还是改做酒店或酒店式公寓吧，或者干脆做商业。宁波的商业倒是远跟不上老百姓的消费需求。还有一个察历史的阶段性。像宁波，骑一个自行车就可以把中心城区跑光了，这么富有的地方，经济这么发达的地方，城市整个空间还是小的，所以像鄞州、东部新城都可以做去的。所以要察看空间可能性和历史可能性。
比如最近一个很大的企业集团商量要去珠海。我说珠海那个地方不好，黑灯瞎火的，空气也不好。他说察“天”，他说珠海的房价现在一定会涨的。大家知道现在澳门又建了一个赌场，现在可能是全球最大的赌场了。这个赌场形成了，澳门最近的下赌数字已经超过拉斯维加斯了，现在所有的赌城都会形成展会城市。一旦澳门展会城市的转型，很多的东西没有地方去了，只能珠海了。
另外还有一个就是察“地”，比如合肥的巢湖规划很多的公司作八个方案。沿湖退500米，做一个共同沟，然后全部做成商业的，比墨尔本还棒的，这样的话，合肥就变成了超过南京的中心城市了。否则你这么大的面积，第一段开发的面积是18多公里长，你这个新城区上去，就有很大的问题。我提出的就是采用温哥华模式，应该有居住、应该有生态公园，这样的城市才有可能发展。
第二个就是要规划。当时中信在北京有一个项目，当时中信和好几家企业做一个项目，他们提出最大的风险就是在商业，在办公。结果前两天和中信的总裁见面说，真是不同的城市不同的眼光。北京当时的办公楼卖不动，现在的办公楼都比住宅贵了。被海外的盯上了。就是说不同的地方要不同的规划来考虑。这是一个概念。这是指出的是我们察一些东西。
再来谈一个中远两湾城。有一次我和宁波的很有名的房产企业了解到，我，说你这么有名的企业可以到外地，他说我要立足本地，先发展好。但是为什么要在不同的城市考虑有自己的理论，当时中远的总裁说也不懂房地产。他在一次论坛休息中向王石问道，我在上海普陀区有这么一个很大的地，我打算做160万方。王石说了三句话，一句是必死无疑；二是今后的城市都要发展到郊区去；三是你们中远有钱，资金多赔得起。中远总裁那个气啊。他有一次看到这么一个在“再都市化”理论，说以后大家都还是要到中心住的。当时的普陀区的确实是上海最后的穷街。现在我们的房子开卖的时候，从3000多开卖，一路涨价，中远的徐总跟我说这个后面的房子推出来就是7000元，当时我和他们公司几个副总都哈哈大笑。可是等到过了几年以后，哪启止是7000元，我说这个人就很有眼光了。我们开盘的时候最低的就是3400了，到最后的就是1万9了，结果随后住的人刚当初卖的时候已经完全是两样了，当然现在价格也回调到一万二，一万三了。
所以城市在这个空间上要有空间的想象，所以城市所有两个尺子，一个是男子胸怀，要算天下。就是宏观调控前大家都说，只要有项目就投资，最明显的代表就是顺驰，只要有项目，他就拼上去，甚至把万科拼下来了。过了一会说跟我说，我的企业被买了，你合作的钱找后来的企业要吧。这个就情况是一个资金链的断裂了。在调控前顺的时候大家都投，差的时候大家都退，像这种情况下，好坏就是一个拐点，一瞬间就走向死亡了。所以要算得失，宏观调控促使策划向定量转化，定型的分析要时间化，你说你认为宁波好，这你必须告诉多长时间好？
有一次宁波的发展商问说，迟早的宏观调控的政策落到宁波的头上了。他们都说不可能。就是说你要时间化，你这一概念在什么时间划分，什么时候好。
第二项目分析一定要数据化，再概念性的做一些东西，对不起请把这个生活方式的核行能力、利益支撑数据化。这是做前期策划的根本，如果不能把这些数据化，那就风险大了，问题也大了。
第三个就是执行计划变化动态的评估，你的执行计划包括资金等等，必须有评估。算得程序应该是多重假设，然后是多重假设，不是三五个人头脑风暴一碰，我看如何如何，是应该回来进行定量的分析，再进行一个动态的分析，这可能动态的重要性。我举一个离子。我在上海的一个楼盘，晚了六天引起了一个大的灾难。我记得我们定的开盘时间是5月27号，那天我去检查，我看样板段做的不好，和甲方的商量共同重做。改到了6月3号开盘了。6月1号上海的各大报纸文件出来了，那天悲惨了，才卖了四套，后面就是退房的人群了。就差六天，时间变得非常的重要了。我们慈禧太后搞的变法，比起日本的变化晚了20年，结果我们彻底是这么的悲惨了。关键是拐点的时候，世界不等你了。
现在就是调控，是拐点时期，所以还是如履薄冰的办事。还有一个东莞凯旋城的试点，我判断这个城市，当时人说东莞的项目三年是在3000块钱不到的价格徘徊，但是我断定后面的价格是5000了。全场哄堂大笑了。而后来事实证明房价的确是大幅上来了。这样一个概念谈到，就是要算一个量。在大连有一个连续卖了两年的项目，老板就头热了，这次有30万方3000套房子，一次性要全部推出，要创中国之最。我说坚决反对，你拿1500套来推，他不这样做。然后写了一份奖惩措施，要我们帮他卖。虽然开盘全城轰动，不久就卖了一半，但是后来一个月基本也就200套，还可以了。前几天他问我项目这样算安全了吗？我说不算安全了。你剩两成，足够可以把你折腾死了。
另外一个案例，就是调控以后我们非要其做小的玩艺吗？不去做奢华的市场吗？不一定的。我最近也在做一个。现在上海市政府规定不允许做别墅，全部枪毙。如果你做，我把这个地全部收回。上海正阳世纪星城100万方，前面它容积率都做得比较高，剩余最后很小的一块地了，本来准备做别墅，结果政策变了。但是他说要做一些独栋，当时要做80套。真正的假独栋只做了8套，但是我的价是超高了。我说做少反而是多的，做40套是独立的，那个地方没有多少人，不能这样做的。离上海市30公里的地方，我们提出了这样一个前期策划的方法。独栋只有8套，做350平方米。我说中国有三种做法，一般的做法是一个别墅送100平米的地方。广州买200平米的别墅送300平米。做的像岛一样，剩下的做90栋。
刚开始的概念很简单，一定要做顶级的，其实越调控下，越有三七开的消费群形成了供不应求，因为在三成里面无法达成丰富性的需求，就变成了最后的贵族了。那就有概念做出来了。最近我在代理宁波的雅戈尔的毕华利的时候，我就自己买了一套，我非常的有信心。所以这里面怎么去做，就很有概念的。
下面如何在新的概念下，既然三七开，我非常建议各个企业把30%独立资源去规划。
第三个谈的是“断”。就是决策，决策系统要有变化。最高的企业包括宁波的企业，都是资源型的企业，拿的都是好地。优秀的企业做的好一些，差的企业做的差一点。但是好地段的房子都会好卖，都不会差的。大家要做专业，要做生活方式，成为生活方式的领跑者，有这种各种各样的概念，都能有这个概念出来。那么在进入了金融的暴涨期，各个企业都在怕自己的地少了。盈利模式决定了资本结构，融资模式。万达从大连万达到现在，从宁波开始再也不卖一平方米的商业，以后买要买我的股份，我把万达的项目变成一个公司，我决不卖一平的商铺了。这个融资方面彻底的变化，运作的模式也是彻底的变化了。
当然还有企业的模式，内部采用怎样的合作模式，城市选择战略，这些都成为了城市选择的模式。最后就是产品，做华商大院，还是情景洋房，做西班牙的洋房还是什么等等。
目前前期策划的就是两点：一点是投资过热、金融风险加大。金融有风险，所以必须控制。那天我和一个建设部的干部聊天，他说中国就有战争风险，另外就是金融风险，因为我们开放导致金融风险的开放，要控制这是必须的风险。
第二个就是房价暴涨，社会动荡。这两个问题自然需要平稳这些东西。所以我们从地根、银根等角度，都是从这个概念做的。就这样的概念下，我提出了四大课题，一个是三七开，这个带来了一个问题，就是它有没有好产品，90平米下有没有差异化。人家说万科来了，这是他们的方案，我一看这个方案不行的也不像万科的水平。以后他们就改了他们的方案了。所以这个还是有很多值得研究的。所以深圳的企业在这方面还是做得比较好的。还有现在万科的生态链式的研究概念，就是运作型户型的题型。
再一个就是市场层的变化。一个在北京有人说，中央也在反思这个概念，一些城市设想外滩做的公寓全是90平米，后代肯定会把我们骂死的。但是既然定了这个东西，一是90平米能不能满足这些市场，还有就是剩下的30%怎么满足剩下的市场。所以小户型定位变得很复杂了，这就是一个概念。
第三个就是投资性产品出现巨大的危机。再搞投资产品就有风险的的，听说现在中央有专家是要增加税收的，还有消费，豪宅和消费市场，都要增加消费税。高端市场的这个需求如何满足也是一个问题。除了用地限制，东钱湖的批地的现在都在问题，但是你怎么做，这就形成了符合概念做。
当然还有导向的问题，最重要的问题提出了，宏观调控使我们的前期策划有四个导向，叫营销安全化，这一导向要重要。假如说原来我们怎么赚过多的钱，但是现在要考虑究竟有没有营销安全的问题第二个问题就是产品附加值，怎样使人家得到这样一个附加值。香港人住的房子都不大，但是很幸福。第三是精细差异化，让90平米和80平米有质的区别，其实本来没有区别的，把浪费的空间都把它非常有效的功能弹性化。然后就是复合式的建设。
目前很多企业在前期策划的时候，喜欢用SWOT分析，这其实就六个问题，敌人抢夺，敌人长短，市场分析和研究，这种方式在现代市场做可能完全够了。那么有的变成了一种层次性的结构去，这一概念去做，形漩涡形式成了另外一个问题，把问题点找出来，把支持点找出来形成一个产品的概念，构成所谓问题设想，问题界定和价值构造这四步，但是随着新的情况下，漩涡式的思考，你在考虑问题的，必须创造性的做东西，一块是要知道我们做任何的项目的贺信问题，然后在这个核心问题要形成指导产品的核心战略，这一核心战略应该由基准模式，可以做的可以参考的学习模式以及你的条件的计划效果这两点集合成，然后形成你的产品的核心能力。
这就是我们谈的漩涡式的概念。因为前期的策划是做综合市场的策划，这个市场好还是不好，工序如何，另外土地的决策，第三个目标市场的如何定位。
第四是产品如何定位。最后是产品的开发计划。这里我们强调的是房地产强调的就是发现一个土地的价值，实现一个土地的价值，然后实现土地的增值，三点合成三点，就是发展商，所有的问题就是这三点，都是为了实现这个东西。做这个问题要构造市场、价格和产品，形成新的生活方式。这是我们的概念。
为什么我们的为三加一、四加一呢？我们的一个就是软体，我们提出了一个项目总体开发定位的时候，提出了我们运作的价值就是下面的共识，优质大盘和优秀的运作在加优秀的城市风景线等等，我们提出了要创市场的核心能力，如何在镇江这样很小的市场里面做多个市场，多元启动，形成概念。别墅
第二就是如何创造附加值，我们用产品的类别说话，因为镇江的市场很小，我们就是很户型里面建别墅的感情。
第三个就是别墅风情的高如，形成了这么一个大的概念。第二个就是伟大的轴线。我看现在的就是鄞州区就是有接点无轴线，巴黎城市的美就是因为它有一个轴线的。这就是谈的一些问题。
最后一个就是整合营销，一个就是过程贯穿力和执行力，但是在这种情况下，我觉得最重要的是执行力。
谢谢大家。
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主持人（王人扬）：陈总是著名的房产策划大师，最后做“宏观调控背景下的房地产前期策划”的演讲非常的精彩，我们再一次用热烈的掌声感谢他的演讲。
下面我们有请宁波雅戈尔置业有限公司副总经理陆仁杰先生演讲。
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陆仁杰（宁波雅戈尔置业有限公司副总经理）：各位领导，各位来宾下午好。自从今年5月国六条出台后，建设、金融、税务、国土资源等部门相继出台了一系列的配套性措施，中央在这次房地产宏观调控中显示出了非凡的决心，全国楼市开始面临重要转型。新政刚发布时，中国指数研究院研发中心曾经披露，各地房地产开发企业对“国六条”的反响强烈， 44%的房地产企业选择调整产品结构，30%的企业选择调整开发期，15%的企业选择加快或者减缓销售进程。54%的企业对房价走势的判断是平稳上涨，20%企业认为房价会下跌。而对于投资策略，50%企业选择观望，有15%的企业决定改变房地产投资策略。毫无疑问，这轮调控使住宅市场处在了走向和谐地产的十字路口，有远见的房地产开发企业开始寻求更能适应市场变化的突破。
半年过去了，随着政策的逐渐明朗化，宁波的房地产市场开始有了新的迹象，市场渐渐回归理性，价格在逐步地回归价值，投资市场僵局在下半年明显被打破，土地市场成了品牌开发商较劲的首个战场。此前，企业完全依靠土地成本优势就能进入房地产市场，而在新政下，土地资本、品牌价值以及开发专业能力将成为房地产开发商不可或缺的资源，具备这种实力的开发商非但不会被新政影响，更能得益。作为宁波本土的第一品牌开发商，雅戈尔置业关注新政后的新机遇新挑战，并积极响应新政，努力与消费者之间建立更广泛的沟通平台，与政府、与业界同仁共谋宁波楼市健康规范的发展之路。将于明年推出的雅戈尔•世纪花园就是我们响应新政推出的第一个大盘。这个总建20余万平方米、总户数达2000多户的项目，主力房型都在90平方米以下。在这个项目中，雅戈尔置业依赖近15年的专业开发经验做出更多新的尝试。
一、产品研发
这次新政中最为核心的一条就是房地产开发项目中90平方米以下的房型要占70%。而就目前整个宁波房地产市场来看，商品房中90平方米以下的房型比例很少。因为大家都知道从产品而言，越是小户型，创新的空间越小，所以可说新政对开发商提出的产品研发要求大大提高。要想在同质化的市场竞争中脱颖而出，这需要开发商进行深入的市场调查和产品创新。世纪花园的产品虽是小面积房型，但可拓展的空间却很多，让居住者感觉不到空间的局促，使拓展空间都可成为实用的空间，提升了居住空间的舒适度和生活尺度。
二、市场定位
当市场越来越理性的时候，市场定位的作用就显得越来越重要。雅戈尔开发的项目素来都非常重视市场定位，所以历年来推出的项目也都受到了市场的追捧，可说为雅戈尔置业在宁波房地产市场积累现在的品牌影响力奠定了基础，世纪花园也不例外。世纪花园地处沧海路以东、世纪大道以西，环城南路以北，这恰好是处于以沧海路与世纪大道为双轴线的新江东板块，属江东欧尚商圈。加之本项目是根据新政规划的，因此世纪花园的市场定位就非常明显，针对的是看好新江东板块的首次置业者。当然规划小户型并不意味着项目就不能做高品质、高品位，雅戈尔置业一直以“品质地产先行者”为品牌理想，在本项目中我们通过高标准的产品质量，舒适的生活空间，经典的园林景观布局等多个方面来延续雅戈尔开发项目的一贯高品质楼盘的风格。因此可以说世纪花园是继东海花园在江东区创造经典之后，雅戈尔置业在新江东打造的又一个高品位大盘！
三、资源整合
虽然新政的颁布是即时的，带给房地产开发企业的考验似乎也较为突然，但是作为可持续发展的企业，如何快速地适应政策变化，最大地减少市场风险，其实是企业应该多年修炼的内功。雅戈尔置业的心得就是进行优势资源整合，因为资源是品牌开发商多年积淀的一大优势，优势资源整合形成的是强有力的竞争力。雅戈尔置业从东海花园、东湖花园、西湖花园、东湖馨园、海景花园、都市森林一路走来，经过近15年在建筑规划、景观设计、营销模式、物业管理等各个方面的探索积累，可以说在整个房地产开发运营上形成了独特的模式，有丰富的专业经验。世纪花园项目就是通过对这些资源的优势整合，形成了完善的高尚社区。社区内配置了大型户外景观泳池、篮球场、羽毛球网球双功能球场、乒乓球场、老年健康养生步道、泛会所等多个运动节点，使之构成从幼儿游嬉、青年运动、中年健身到老年养生的人生健康链条，体现运动、生态、人文的社区理念，创造具有归属感的居住小区，量身打造全能型运动社区。同时通过22个四季景观节点营造独一无二的四季园林，形成四季芳菲、幼青壮老四季人生沟通交流、富有灵气的都市人文景观，让世纪花园成为四季的花园……
有人说面对新政，有能力、愿意的开发商主动地领着走，不愿意或没能力的开发商则被推着走。回顾宁波房地产过去的风雨16年，辉煌16年，雅戈尔置业一同走过，面对政府宏观调控，雅戈尔同样会把握新政，不断创新，与业界同仁携手为建立健康有序的宁波房地产市场贡献力量！
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| 主持人（王人扬）：雅戈尔置业是我们宁波本土企业的领军企业之一，刚才陈总做了关于把握新政，引领宁波楼市健康发展的影响。下面请金地集团宁波公司副总经理俞力先生演讲，他演讲的题目是：“国际社区引领楼市品质”。
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俞力（金地地产宁波公司副总经理）：首先很荣幸有这样一个机会把我们的想法和做法跟各位有一些交流。今天的交流分三个问题。
第一个问题是宏观调控对宁波房地产市场的影响的一些看法。
第二个问题是我们对宁波房地产市场的看法。
第三个是我们在宁波的具体的楼盘是怎样的一些创新。
首先第一点是宏观调控对宁波未来房地产的影响。我们觉得主要有五点的影响。
第一点整体的房地产市场，更趋向理性的消费，宏观政策出台之后，交易各方更加理智，整体市场平衡。整体来看使项目的周期变长了，整个市场的价格趋向稳定，开发商对未来的预期更加谨慎，不像原来盲目的追求高利润.客户方面的话，他的需求从投资性需求改为了自助性的需求。
第二点行业的开发给我们带来的机会。宁波市场给会迎来更多的全国性开发商的进入。现在来看金地、万科等等，全国的大品牌开发商都是进来了，未来房地产企业之间的竞争压力降日益的加大。
第三点，宁波房地产市场的品质不断提高，营销的手段更加的多样化。随着品牌多样化的进入，必将给宁波的房地产带来新的理念。消费者经过几年的房价增长以后，随着高品质楼盘的数量越来越多，品质越来越好，开发商要取得成功的营销业绩，比较要投入更大的手段，90平方米对宁波的市场有大的影响。我们认为将在未来的额这段时间，给大户型的销售带来一定的机会。
第五点是产品同质化将加强，竞争加剧。根据要求，今后所有的项目70%集中在小面积，同样的产品先，同质性加强，那么如何作出自己的特色是决定今后项目成功或者失败的一个最重要的因素。
刚才是第一个问题，金地作为全国性的房地产公司，我们是做中高档的公，司，我们在进任何城市的时候，做三方面的评审。一个是城市精湛的状况，还有一个消费群的能力，还有一个城市的消费能力。为目前的经过情况来看，宁波是长三角的一个重要的城市，不仅在区位上游优势，而且经济发展潜力巨大。随着宁波经济的发展，我们看好有经济高速增长和扎实经济基础的宁波房地产前景。我们认为，宁波的房地产市场已经进入改善型发展的阶段，购房者对产品的品质要求提高，这就为有实力的发展上提供了机遇。
再一个我们在进入一个地区的时候，有关部门的高效边界的办事效率，也给我们留下了很好的形象。
第三个方面，在这样一个宏观调控大背景下，我们靠什么来赢得市场。我们的一个选择就是靠创新和品质来赢得市场。这里我可以举一个例子。我们在上海开发的一个楼盘。在04年5月份的时候，当天推出了280套房源，销售非常好。但是过了两周以后，整个全国的宏观调控就开始了，我们周边的楼盘普遍降价1000了，我们面临新的房子销售不掉，老的房子客户来和我们谈退房。两个月以来，我们只卖出了两套房源，当时面临两个选择，第一个选择是降价，我们加入价格战，第二个选择是我们把产品的品质做得更高。经过我们的仔细的考虑以后，我们认为宏观调控以后，并不是刚性需求消失了，抑制了投资性的需求，但是这种宏观调控的情况下，先决的条件是你要把这个项目的品质做得更没有替代性，要做到这样一个水平。
我们当时的产品虽然比之前的水平高一些，但是还没有达到这样一个水平。我们从规划、建材、景观配套、精装修等八个方面全面做了一轮品质提升的动作，我们在10月份在整体市场稳定的时候，推出了我们金地价格的计划，推出了我们的示范区，依然像我们设想的一样，我们确实把这些刚性的需求拉了回来。我们在五个月里面，把我们的剩余的房源全部销售完毕。这样更加坚定了我们的信心，这样我们进入宁波以后，也是以创新和高品质的做法，来赢得在宁波市我们的产品。我们的国际花园的做法，我们认为我们的产品规划是对产品高层的一次创新型的革命，我们这个楼盘也获得了2006年度中国建设部的一个创新楼盘大奖。我们具体的做法是在三个方面：一个是我们的引入了高档的景观式酒店的，一个是高档的物业管理水平。我们的小区的入口有中央的森林花园，还有在高层的方形里面引入了大露台的做法，把自然的感受引入到高层的空间中，改变以往和自然脱节的情况。
在每栋的底楼，配备了五星级大酒店的管理模式，把这种生活和交流方式扩大。还有一个城市聚积的商务圈层，我们还打造了宁波市首家的英文幼儿园。我们在10月14号我们的现场一万平方米的对外全部开放，当天是获得了130多套的销售业绩，那么我们认为这条路还是对的。我们还是坚持这样的理念，我们相信真正好的楼盘是真金，高品质的楼盘是一个城市永恒的风景线，相信在以后开发商的领导下，宁波这个城市江的将会变得越来越美丽，宁波将会变成一个真正的国际化的大都市。
谢谢！
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主持人（王人扬）：金地集团是我们的国内数一数二的企业了。我们共同期待金地国际花园能够引领宁波楼市。
下面有请宁波日报报业集团广告中心副主任孔卫明演讲。他演讲的题目是《充分发挥媒体作用，为宁波城市建设和楼市发展作贡献》。
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孔卫明（宁波日报报业集团广告中心副主任）：刚才各位专家和各位老总从房地产的专业角度方向讲了精神大餐，我因为这个行业领域以外的人，所以对这个行业可以说是会议结束以前的一点小点心。我主要讲两点：
第一话题我们的房地产和我们的新闻媒体的现状。这五年正是我们房地产的繁荣时期，正因为这个史无前例的繁荣期，使我们中国的媒体和房地产业解下了一个不解之缘，在这个过程当中，无论是主流媒体也好，还是其他的媒体也好，都推出了房地产的专栏，都想在这个里面增加自己的发言权和自己的广告份额。
在这几年当中，我们有一些数据，比如《广州日报》，现在每年房地产广告收入达到了六七亿，比例也在不断的提高。比如我们浙江的《杭州日报》每年的房地产广告收入能够占到广告收入的70%，我们《宁波日报》也是一样，大概占到了我们的广告收入的50%左右。其他的媒体包括我们的宁波晚报、现代金报，我们的统计都是占据第一位的了，比例都是最高的。
正因为如此，有一次参加一个论坛的时候，听到中国原房协副会长顾云昌先生说过，媒体和开发商和房地产发展和繁荣不可或缺的两个方面，也正因为广告收入和各种各样的专版专栏使起到了购房者与开发商之间的桥梁作用。在宏观调控当中，许多人认为我们媒体和房地产商狼狈为奸，共同烘托房价。今天我们在座的很多都是开发商，正式当房地产形势比较紧张的时候，他们才会进行促销的。现在国家有一个规定，像我们宁波这样的情况，很少能够有哪个楼盘广告占这么高的比例。我就是想讲到，一个是我们的媒体是房地产的关系非常的密切。
第二个话题就是媒体除了房地产广告以外，最的重要的是做房地产的宣传。根据我这几年的工作实践和对我们媒体的理解，我觉得要促成房地产这个行业建占稳定理性的发展，必须在我们的新闻媒体上面，同时体现四种声音：
第一种声音是政府的声音，因为我们的新闻媒体第一要职是做党和政府的喉舌，所以体现政府的声音是我们责无旁贷的工作。第二个原因，实际上房地产产品和其他的产品的生产过程当中非常的不一样，房地产这个产品在开发过程当产品中，生产过程当中，它拿到土地，到规划设计方案理想，到施工许可到验收，每一个环节都需要政府的批准，到目前为止我还声音媒体。没有发现一个产品有这么多的环节。
第二个声音是消费者的声音，因为我们的媒体也是人们的喉舌。在整个房地产的开发过程当中，产品的生活过程当中，开发期非常的漫长，一个产品出来，没有一个产品是低于一年的，有些是两三年的，只有从它土地拿到之后，最后的产品出来，可能要两三年的时候，所以这两三年的过程当中，几乎没有哪个开发商敢说我保证每个环节不出任何问题。
现在我们的房地产投诉也成了我们消协投诉的第一大项。我们房产的专栏上面也会有一些消费者的投诉，当然我们在体现消费者的声音的时候，我们经常给行业内部讲话，这个批评的利器是高高的举起，轻轻的放下。我们媒体是为了把这个社会稳定，而不是把消费者一些遇到的问题把它更多的暴光，但是我们要把问题解决。比如我们接到投诉，我们会和开发商协商，问题都得到了很好的解决，我们媒体上也没有什么暴的光，但是我们的目的达到了，就是解决了问题，这就是第二个问题。
第三个是开发商的声音。刚才前几位专家讲到，房地产是我们的国家的支柱产业，我们媒体肯定要坚决支持的。现在它往往处在一个谴责和批评的现状，我们想就是开句玩笑的话，我们经常讲，我们不看僧面看佛面，但是我们对房地产而言，既看佛面，也要看僧面。
第四种声音是自由学者的声音。这些自由学者的声音为政府的决策提供参考，为我们行业的发展提供预警。这是第四个声音。
最后我想借这个机会，青联成立这个机会，向其他企业的青年提出一些建议，就是我们新闻界组作为一个独立的界组，我们希望以后能够共多的沟通，其他的五个界组举行活动的时候能够邀请我们的记者参与。今天我们大会成立的情况，各位老总的发言可以在下周的宁波楼盘专刊上有一些体现。
我的发言完了。谢谢！
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| 主持人（王人扬）：下面有请我们我们宁波建设青联联合会会长应柏平代表为我们做演讲，他演讲的题目是：《积极落实国家宏观调控政策，努力促成房地产健康稳定发展》。
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应柏平（宁波建设青联联合会会长）：刚刚两次发言我站在那边，这次站在这边，刚刚几位专家都准备的非常的充分，对房地产非常的有研究，为什么站在这里呢？今天我们的会长非常忙，没有时间，随后让我代他一些内容代为转达一下，所以我这次站在这里了。
刚刚列位专家主要从房地产的开发、销售和媒体阐述了今年以来，特别是今年五月份以来国八条出来以后的形势做了讨论。这里我主要想介绍一下中央五月份以来国家出台的一些测定，这些政策出台以后，我们的宁波建设委员会主要做了哪些工作，我主要介绍三个方面：
一、落实房地产宏观调控政策情况
（一）切实加强房地产市场调研
召开相关部门座谈会，认真传达国家宏观调控精神，了解社会各界对宏观调控的反映和看法，研究具体落实措施。针对性地开展房地产市场调研工作，充分了解市场中现有住房供应总量及结构、住房交易、存量住宅用地等情况，分析市场供求关系及价格变动趋势。积极部署落实住房状况调查工作，以查清全市居民住房总量、结构等基本情况，为合理制定住房建设规划、调整住房供应结构提供决策参考。该项工作已于9月12日结束，有关调查分析报告已上报建设部。
（二）认真落实各项调控措施
一是及时制定了宁波市《关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》（甬政办发〔2006〕208号），并经市政府批准后予以转发实施。二是及时转发了“建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）”，要求各县市区结合当地实际认真贯彻落实宏观调控政策。三是市地方税务局结合宁波实际，转发了国家税务总局的有关文件，从今年6月1日起加强了个人住房转让营业税征收管理，8月1日起对个人住房转让所得开始征收个人所得税。四是规划、土地等部门积极开展了住房建设规划编制工作和年度住宅建设用地供应计划的制定工作。
（三）大力完善住房保障体系
积极推行廉租住房制度，要求今年年底前全市各县市区全面推行廉租住房制度。今年市中心城区新增164家庭享受廉租住房优惠政策，当前共有3134户家庭享受到廉租住房优惠政策，补贴经费738万元，基本做到符合条件一户保一户。加快推进经济适用住房建设，市中心城区新推出经济适用住房建设用地20公顷，合计可建经济适用住房30万平方米。至今，已建成经济适用住房小区6个，建筑面积92万m2，安排解决低收入家庭住房1215户，推出作为限价普通商品房5012套，提供城市拆迁安置房源4667套。
二、当前房地产市场运行基本情况
（一）房地产投资增幅回落，开发规模出现萎缩
1～9月份全市房地产开发完成投资199亿元，同比增长13.2%，其中住宅136亿元，同比增长11.3%，投资增幅比去年略有上升。全市商品房施工面积2392万m2，同比下降2.6%，其中住宅1683万m2，同比下降7.4%。商品房新开工面积550万m2，同比下降13.1%，其中住宅380万m2，同比下降21.7%。全市商品房竣工面积395万m2，同比增长98.5%，其中住宅302万m2，同比增长98.1%。
（二）住房需求有所回升，市场继续呈现供大于求局面
在去年宏观调控政策的影响下，去年下半年需求出现较大萎缩，随着市场对宏观调控政策逐步适应和消化，自住性潜在需求逐步释放，市中心城区1～9月份商品房成交8691件，同比增长11.8%，成交面积95万m2，同比增长20.8%；二手房成交11961件，同比增长33.8%，成交面积144万m2，同比增长27.6%，同比增长52.8%。相对于需求，近期内市场中的住房供应房源较为充足，市场继续呈现供大于求局面。据调查统计，中心城区年内市场中可售商品住房约为127.6万m2，9633套，基本上能满足需求者对不同套型商品住房的需求；二手住房市场中挂牌出售的各种套型房源也较为充足。
（三）房价涨幅进一步回落，住房价格继续保持平稳
据宁波市城调队统计，2003年到2005年全市房价涨幅连续回落，今年上半年房价涨幅进一步回落，上半年房价同比涨幅为2.2%，比去年全年涨幅回落了4个百分点，其中商品住房同比涨幅为2.5%，二手住房同比涨幅为1.3%。今年前三季度房价涨幅进一步回落，前三季度房价同比涨幅为2.3%，比去年全年涨幅回落了4个百分点，住房价格继续保持较为平稳的态势，未出现大的波动。
第三部分，下一步房地产市场管理的工作打算。共有六个方面：
（一）认真落实国家的宏观调控精神。认真学习领会中央调控政策，结合宁波实际，切实执行宁波市《关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》，积极开展执行情况检查，坚持联席会议制度，加强配合，把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断和各项工作部署上来，坚决贯彻落实好各项规定。
（二）进一步调整住房供应结构。根据今年国务院着力调整住房供应结构，重点增加普通商品住房和经济适用住房的工作要求和部署，按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则，严格从土地出让、规划方案审批、施工许可核准、预售许可核准等环节加强住房供应结构的调整，合理引导住房供给和需求，进一步改善宁波的住房供应结构。
（三）继续做好住房保障各项工作。继续完善以“廉租住房、低收入家庭住房、限价房”为主的住房保障体系，完善廉租住房年审和退出机制，加强经济适用住房销售环节管理，实行经济适用住房建设属地化，中心城区推行住房保障货币化，加大住房保障资金的筹集力度，结合居民住房的实际情况，合理调整廉租住房保障水平，稳步提高租金补贴标准。切实做到廉租住房符合条件一户保一户。
（四）加强房地产市场监测工作。充分利用城镇住房状况调查成果，正确掌握全市住房总量、结构及需求状况，指导住房保障工作和住房套型调整工作。进一步加强房地产市场监测分析工作，利用现有的信息系统平台，结合数字房产建设，将土地、开发投资、交易、价格等信息统一纳入信息平台，完善房地产信息统计。加强基础数据的整理、分析工作，重点关注供求总量、结构、价格等指标变化情况及市场发展中突出问题和苗头性问题。
（五）进一步规范房地产市场秩序。开展房地产交易秩序专项整顿工作，严肃查处房地产开发经营过程中的违法违规行为。进一步完善房地产信用档案信息管理系统，实施房地产开发网上公示制度。加强企业诚信建设，完善不良行为记录和“黑名单”制度，实行资质、资格管理和诚信联动运作，建立失信惩罚机制。严厉打击捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价等行为。通过整顿，引导房地产企业及从业人员树立守法意识、品牌意识、诚信意识，促进宁波房地产市场秩序进一步规范。
（六）努力搭建房地产供需平台。第十一届住博会在国家宏观调控大背景下提供了一个全方位的房地产供需平台，成为了房市方向标，为政府部门、房产开发企业制订决策提供了依据。要通过住博会这一平台，充分展示房地产业的最新成果和发展趋势，集中显示住宅产品环保化和高科技特色，及时、全面地向社会发布准确信息，满足广大群众对住宅产品多样化、高标准的需求，引导理性开发和理性消费，确保宁波房地产供求总量的基本平衡和供求结构的基本合理。
谢谢大家！
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主持人（王人扬）：各位领导，各位嘉宾。刚才各位专家学者做了精采的演讲，为我们探求宏观调控背景下的房地产的发展提供了良好的机会。让我们以热烈的掌声对各位专家的演讲再一次表示中心的感谢。
这一盛会凸现是房地产的实力，出席今天大会的领导嘉宾还有，宁波市建设委员会宣传教育处处长吴晓月，还有宁波建设委会计划处处长陈志明，各位领导，同志们，青年朋友们，首届青年建设论坛至少向我们传递了三大信息，尽管国内出台了一系列的措施，但是房地产是国内的支柱产业不会变，因此房地产业在促进经济社会发展的重要作用是其他产业无法比拟的。
城市化发展的不断加快互换房地产的发展，同时本次论坛揭示了房地产业的一些变化，这个为我们开发商制订决策，进行理性的开发提供了很好的价值。
今天的会议到此结束，谢谢各位领导、嘉宾的光临！！
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