新都会·新形态·新办公主题沙龙
黄伟：女士们，先生们，大家下午好，非常感谢大家来参加我们新都会，新形态，新办公主题沙龙活动，我是第一财经的主持人黄伟，非常的高兴可以来主持这个沙龙活动，今天在座的各位都是梅陇镇新都会的业主和准客户，共同给大家展现这个主题，所谓的新都会，新形态，新办公的主题沙龙。我首先介绍一下今天来到我们现场的嘉宾，第一位是来自第一太平戴维斯的董事陈飞寺先生，第二位是上海方方房产工作室的胡宗亘先生，第三位是搜房网副总裁代建功先生，我想搜房网关心房地产的朋友们一定上过，下面是新民晚报事业部副总经理王雷先生，接下来是绿地集团房地产事业二部营销总监叶挺先生，紧接着是我们梅陇镇新都会的业主代表，陈清女士。今天您的任务很重要代表众多的业主的意见来参加主题沙龙，您的任务也是相当的艰巨。
今天我们讨论的话题是上海写字楼的新走势以及我们所在的梅陇镇新都会创造办公新形态，现在沙龙的活动我们稍微的往后挪一下，大家看到今天现场有一个长桌，因为接下来我们有一个签约的仪式，签约人是第一太平戴维斯物业有限公司董事陈飞寺先生和来自绿地集团营销总监叶叶挺先生。今天我们绿地集团委托第一太平戴维斯物业有限公司代理租赁服务，希望今后的日子里我们的第一太平戴维斯可以更好为广大的业主服务。接下来我们回到我们主题沙龙部分。
其实我们大家都知道，进入06年，上海的整个写字楼市场行情呈现一个相对比较持续和活跃的行情，租金和售价双双上升，同时甲级办公楼租赁格局出现分化的走势，工业、制造业等第二产业办公用房纷纷离开市中心商圈，外迁到近郊工业园区，第三产业中的金融业、餐饮业、服务业等，则纷纷将总部或者行政办公部门设在中央商务区，写字楼的退二进三现象凸显。陈董，第一太平戴维斯作为著名的房地产研究和服务机构，您对今年写字楼市场的趋势和退二进三如何理解？
陈飞寺：大家好，非常高兴参加今天的沙龙，海写字楼租金的增长每年都是20%到30%的幅度在增长。在我的印象中，在去年整个一年，上海甲级写字楼租金的增长维持在20%左右，当然统计口径不一样，有1低的有8%，有高的25%，但是20%左右是勿庸置疑的，在今年的前7个月，市场的增长还是超过我们的预期，整体的增长超过了9%，我们预期在全年会有15%到18%的增长幅度，因为今年的下半年，新增供应量也不是没有。大家比较关心的是今后两到三年，甚至五年租金增长的幅度，在未来的三到五个月，租金还会有增长，08年在浦东会有一点压力，会有环球金融中心，有新鸿基的项目，当然他是分期推向市场，但是我们也可以看到，浦西的市场是完全不同的，几乎没有什么供应量，除了明年会有明年的几个项目以外，剩下大的体量就是在09年出现，应该说，在今后的三年到四年，应该说浦西的供应量还是很少的，也就是说我们对浦西的写字楼的租金是相当乐观的，但是在浦东我们在08年以后我们是持谨慎乐观的态度，这是我们对市场的一个研判。
黄伟：同时也是你给大家的定心丸。
陈飞寺：浦东的放量在2008年到2010年，过了2010年，还是会上涨，我想大型的开发商和基金公司，包括一些原油的土地供应商，他们都在做这样的一个策略调整，我想从长期来看，我长期不是说10年，而是说5年的概率，我们觉得按照5年的概率来看，这个租赁市场还是比较的普通的，即使以浦东来看也是比较的乐观的。这是我们对市场的研判。
黄伟：对退二进三 你如何看，他会对房地产产生什么样的格局变化。
陈飞寺：关于退二进三 这个问题其实不是一个新的问题了，我们在前年就发现有一些大型的制造业行业，因为上海和香港的产业格局是完全不同的，因为上海有45%的公司是工业性企业，他们是在甲级写字楼的主力租户，但是上海写字楼的租金从00年的时候开始反弹，平均的租金从0.25，0.30一直到最近是1.05，跨国公司的租约都是按照三年五年来看的，我们确实发现有一些公司确实有这样的趋势，他会逐渐的郊区化，也就是我们说的退二，在工业园区建立一些厂房。据我们的一个数据，IBM现在在瑞安广场，2年以后，他的中国总部会搬到张江，杜邦，英特尔等等都是这样的，以前我们对这样的搬迁会有疑问，是不是这样的大的体量出来，会对租金有所影响，但是从两年实际的数据来看，其实并没有发生回调，我们也发现到有很多的第三产业，像金融业，像章专业类型的公司，比如说律师行，会计师事务所，广告公司，他们这样的公司扩展速度是远远超出我们的预期的，尤其是银行，律师行，他们从我们现在手上所接触了一些大量的项目，比如说美国友邦保险，他每年拓展1万平方米。
黄伟：是不是第二产业退出，第三产业迅速地弥补这样的空缺。
陈飞寺：可以这么说，而且我们观察来看，他的吸纳量是超过原有的储量，他也吸引了一些新增供应量，从整体的趋势来看，上海每年的吸纳量达到了40万左右，退出的量是5万到8万，这是一个趋势，上海的第三产业会越来越快的发展。
黄伟：第三产业是不是更可以承受高额的租金。
陈飞寺：应该说80%以上的第三产业的公司，比如说像银行，保险公司，他们可以承受的租金是远远高于第二产业的，当然也有一些公司，比如说广告公司，比如说像公关公司，他们对经济的敏感程度更高，他们的租金承受能力和第二产业是差不多的，但是80%的，绝大多数的第三产业，他们能够承受的租金其实是高于第二产业的。
黄伟：非常感谢陈董。从专业公司的角度分析了一下目前来讲退二进三 状况，以及上海甲级写字楼的市场状况。接下来我们把话题转给胡老师，，方方地工作室对作为上海独立房地产研究和咨询机构，您旗下的方方看盘在上海享有很强的影响力和美誉度，深受观众的喜爱，作为房地产业界的知名专家，请问怎么看目前的上海写字楼市场呢？
胡宗亘：第一个问题关于退二进三 ，我就在想，他可能是两个意思，第一个意思，是第二产业退出城区，第三产业进入城区，如果是这样的意思，我在这里告诉大家，这个进程从上世纪的90年代初，可以比较确切的说，92年就开始启动了，大家可能知道，上海从中心城市迁出了几百万，除了我们的人口外迁之外，还有一点大家还应该记得，这些外迁的人口当初上班的工厂基本上也都拆除了，也就是说第二产业从上海中心城区退出已经是一个长期的趋势，而且10多年来都是做的，而且拆除以后他有两种安排。第一种安排是安排住宅小区，是住宅用地，第二种安排就是办公或者说商业用地，我不知道今天的退二进三是不是这个含义，如果是这个含义，我告诉大家，退二进三 是上海现代化过程中的一个长期的趋势，也是一个必然的趋势，为什么这样做，道理很简单，市中心土地那么贵，如果开工厂，不仅污染而且太浪费了，地价支持不了第二产业，这是第一个含义。
会不会是第二个含义呢？第二个含义是上还有很多的办公楼，原来都是第二产业的一些经营者在那里办公，后来发现租金一年比一年高，我们第二产业不能承受租金了，我们退出，然后请第三产业进来，我想如果是这个含义，那么这个情况会发生，但不会是一种趋势类的东西，可能有一些企业经营的好了，他就住下去，有的企业经营的差了，他就退出来，不管这两种含义是那一种，可能在今天退二进三 ，这两种情况混合在一起，给了人们一个比较强烈的感受，我告诉大家一个新的东西是退二进三 提法还是很新的。这不是我的观点，而是我做了一些说明。
第二点是我的观点，而且刚刚研究成功，可能在上海楼市，各大报刊中从来没有这样的观点，很新鲜，我想在座的如果有笔记的话，可以记下来。我和我们的主持人关系很好，我来的时候，都不愿意告诉他我的观点是什么？我今天愿意和我们的业主说，因为这个信息很重要。我的研究成果是这样的，我发现，自从2005年，一直到今天，一年来，我们办公楼它承担了以前不承担的重大的任务或者说重大的使命，这个使命是什么呢？他要提供上海都市产业的发展空间，我说到这里，在座一定说这个话听不懂。简单说以前办公楼提供的是什么？以前提供的是办公室，今天我们提供什么？今天我们除了提供办公室，还要提供生产车间，提到生产车间，在座可能想，这个生产车间如何提供的，你知道我们今天的都市产业都是很轻巧的一种，比方说动漫制作，在办公室中可以做，当我做他的活的时候，已经摆脱了最早的商务交流含义，我成为蓝领了，因为我在制作，所以除了提供传统的办公室以外，还要提供车间，这样的使命将在未来的10年到15年当中影响到我们全市办公楼的行情，他直接导致三大趋势。第一大趋势，在相当长的一段时间内，办公楼的需求将极为旺盛，因为你现在不仅是办公室了，还要车间，车间的需求有多大？他涉及到多少人的就业？这是第一大趋势。
第二大趋势，就是它的布局全域化，就是说上海任何一个地方都可以是办公楼的聚集区，为什么这么说，一个是互联网的普及，一个是市中心土地资源的枯竭，在这样的情况下，我们的很多的办公楼就会在我们今天这个地方，就是梅陇镇新都会这个地方办公了，许多企业他会在中外环线一段，甚至近郊办公，这是第二个趋势。
造成的第三大趋势，就是各种物业都融合了，这是什么意思？比方说是办公室、生产车间的产品一体化，办公楼和住宅的一体化，办公楼和商业的结合，也就是说各种各样产品会会聚在一个类似于梅陇镇新都会这么一个概念上，完成了一个城市版图不断扩大的特大型都市的新的生活方式，新的就业方式，新的生产方式，我说的是功能转变了，带来了三大趋势，可能比较深一点。
最后一点我想谈的，像类似于梅陇镇新都会的东西，我没有仔细研究过，这些产品有一个共同点是什么？比如说孩子现在暑假，有没有一个免费的读书的地方，公益性用地太少了，我不知道梅陇镇新都会有没有这样的地方，我希望梅陇镇这个项目会多一点。
黄伟：我想问一下新民晚报的朋王总你如何看待目前写字楼市场的状况呢？从你接触到客户的角度如何看待。
王雷：常高兴参加今天的沙龙，我来到上海时间也不长，一年多的时间，也是在一个融入和学习的过程中。我觉得梅陇镇新都会推出的退二进三 话题是非常新鲜也非常的有意思的。如果说是厂房迁移的话，退二进三 是不争的事实，不管在那里的写字楼，从上海的经济构成来说，40%的工业制造业投入，他仍然需要在市中心有一个展示窗口，长三角还有很多的企业要急着进入上海，可能也需要这样的商务空间，退二进三 提法很有意思，他揭示了我们第三产业的蓬勃发展，他会有一支非常庞大的商业队伍，要有他们自己的空间，要有他们自己新的办公场所，我们现在提供的写字楼，可能从很多方面来说没有达到他们的要求或者说没有满足他们的需求，没有让他们非常迅速的涌进来，上海市场来说，我觉得像绿地集团，在这样的生地上做这样一个项目，我没有看到有很多类似的项目，我不知道是不得已而为之，还是高瞻远瞩，拿地的情况我不知道。但是这样的一个项目，从开始到现在的一系列的成功运作，我觉得还是一个成功的东西，我们现在看到的类似的项目，可能有一个长征镇有一个绿洲中环中心，可能是属于这样的一个项目，但是他旁边有一个大型的产业园区，和这个形态还不太一样，这样的一个项目，在这个地段上取得成功，一定有很大的示范效应，我觉得退二进三只是他的一个方面。
我觉得这是我们整个上海在经济发展的过程中，对商务需求的一种溢出。当商业中心不能满足现在的需要的时候，他一定会溢出，溢出的时候，他会选择一个合适的点，可能我们梅陇镇是一个非常好的点，这样的点会越来越多，随着这样的点一个一个的起来，他旁边一定会聚集新的一轮商业开发。
黄伟：他是作为一个磁铁的功能。
王雷：对，从上海写字楼的发展来看，刚刚陈总的话给我们非常大的鼓舞，投资写字楼比投资什么都好，一年15%到20%的成长，没有什么可以比的上。我觉得上海的写字楼品种还是太过单一，因为整个上海市场，不仅仅是只需要顶级写字楼和产业园区，觉得应该是多元化的发展，我觉得更多的需求是分层级的，也就是说不同的企业形态，不同的企业需求，不同的商务模式，不同的盈利模式，注定需要不同的写字楼。比如说中小型企业不可能在微软对面办公，这很难做到，但是很多中小型企业聚集在一个场所办公，会产生很多增值。
还有一个趋势就是往边缘地区的发展，因为我们知道在国外，像远郊办公可能应该说是发展的比较完善的，我们上海也会有这样的趋势，因为上还有很多这样的发展型企业，有一定的实力，他的办公空间不一定非要在市内，他可以往远郊发展，那么对于我们梅陇镇新都会，他可能也是一个提供中小企业，发展型企业需要的一个项目。我觉得写字楼也是要量身订作的。
黄伟：我们这个项目从销售到现在有2个月时间，区划率达到了60%。在新民晚报的房地产广告上，你已经可以感受到我们办公物业销售的势头是非常厉害的，住宅物业和办公物业的比例是多少？
王雷：办公物业可能不需要大量的广告投入。
黄伟：但是比以前一定有所增长。
王雷：是有所增长，我觉得梅陇镇新都会有几个点是非常值得我们关注的，第一点就是他的先进效应，这个先进是说他先进了这个地方，这个效应是非常珍贵的，也就是说你看准了这块地，了解了这块土地的价值，做的项目必然会取得成功，因为周边没有同类的产品，你先进来了，周边很多的资源就是为你所用，因为人家用不了，大家可能也会体验到这样的附加价值，这个就要求我们开发商在读地的工夫上要求很高，因为现在我们一个项目的价值可能不仅是建筑和建材，而是土地的价值。
第二点，这个项目有一个稀缺性，因为我们的项目不可复制，没有对手，没有办法比，他周边确实有隐性的需求，我觉得他的价格不好说，你说卖多少钱好？有这样的需求，没有这样的产品，他的价格卖5万也可以，当然我相信绿地集团也会留下一部分的空间给客户的。
第三，这个项目他给我们一个很大的启发，也就是说上海提倡现代产业服务聚集区，这个如何实现，我们划了那么多的区，这个怎么样可以成为现代产业积聚区，要有商业商务都进去，这个项目给我们一个启示，就是说对政策的研判对土地的理解，我对周边可能会有一定的带动 ，一个一个的项目起来以后，这块地就起来了。这个区域需要有人来牵头。
黄伟：叶总有没有在新民晚报投放广告？
叶挺：有。但是写字楼没有投放。
黄伟：看来今天王总的讲话是非常实事求是的。说到媒体我们不能不说搜房，网络的力量任何人都不可以忽略，代总也是老朋友了，你们的力量大家也看到了，很多的案例都是从网上开始先传播的，从搜房作为著名的网络咨询机构，您观察到有哪些案例凸显办公用房的退二进三的趋势？
代建功：非常高兴可以大家交流，刚刚黄主持让我举一个例子，我那举一个搜房网的例子，我们公司是2001年进入上海的。前两个月我们老板让我们找新办公楼，我为什么呢？们的公司以前的租金是0.33，元我们整个办公室的成本是200万左右，我们现在和物业公司续约的时候，他们说我们涨价了，我们涨了0.58，元相当于涨了60%到70%，老板说太成本贵了，所以希望把两管理和研发部分分离，把就是总部和销售放在城区内的商务心，把编辑队伍和技术队伍放在远一点的地方，我们当初也找过，老板比较的喜欢陆家嘴，我们就到陆家嘴找，当时我们把事安排给我们行政，仲量联行也给我们提供了可选的案例，但是案例不太适合，如果是梅有陇镇新都会这样的形态的话物业，我们老板一定会接受的，因为他给我们的案例要么就是纯办公的，配套不是很全面，要么就是和生活区距离比较远交通配套也不是很全，我们还是没有找到，最后老板还是忍痛续约，每年要多指支出50万到170万的成本。
黄伟：市场的容量非常大，你在这个区块，不用担心剩下的40%不会被区化掉。
代建功：我相信是没有问题的，市中心的租金在不断的增加，成本不断的提高，坦率的说，这样的形态，在市中心曾经也有非常成功的案例，这样的办公、酒店、居住相对来说一体化的开发来说，像市中心的玉兰广场，在打浦桥的位置，他就是一个综合的商业地产开发形态，也是非常成功的，他们在这样的形态开发模式下，又开发了另外一个项目，是在西藏北路，他的住宅也非常的贵，卖到了2万块是闸北区最贵的，他们觉得这样的模式是非好的。针对我们搜房的需求来说，我觉得这样的形态是非常的适合企业的需求，像我们新属于兴经产业他的产品研发就像车间一样，他把和销售放在一起的话，放在租金很高的地方是没有必要的，我觉得这样的公司会越来越多，如果成本高的话，大家会考虑类似的问题，他们会把一部分迁移到类似于梅陇镇新都会这样的地方，降低成本。
另外我想举另外一个例子，大家知道阿里巴巴，他在钱塘江也类似于盖这样形态的自己总部大楼，因为他们把部分的销售也是放在杭州市中心，这样的成本他们觉得非常的高，因为现在企业发展减低成本是一个趋势，一方面我们看到百度，百度可为了降低成本整个部门裁掉，也但是想如果可以在其他方面减低成本我，比如说降低办公成本，想也是不是更加好一点我想梅陇镇新都会的模式，今后的一个发展趋势，很商业地点的调控将会越来越成为大家关注的热点。
黄伟：大刚刚各位专家站在各自的角度来聊这个话题的，我想今天最有发言权的是我们的陈清女士，我知道您是已经成为业主了，第一个问题是问您，您是个人还是公司购买？
陈清：因是个人买也算是是公司买，为公司就是我的。
黄伟：你是如何知道这样的项目的。
陈清：我觉得我和梅陇镇新都会非常的有缘，就在我想在闵行地区购买办公的时候，而且那时候闵行的办公楼项目非常少，就在这个时候就看到了梅陇镇新都会的项目。
黄伟：您的项目是第几产业？
陈清：我是搞外贸的。
黄伟：更多的外贸企业打单很重要，有渠道也很重要，他们很多是选择在市中心，比如说一些比较高档的中央商务区买写字楼，这对自己声誉是有帮助的。你有没有考虑过？这方面
陈清：我们公司都是做外贸，都是出口，相对来说，公司形象一定要保证的，但是并不是说非要在那么贵的市中心，我现在就是在徐家汇，，物业年都给我来涨租金，和情况搜房网的代总很像。
黄伟：其实叶总在偷笑。
陈清：不管是外贸还是内贸，作为企业来说，经常搬家是不好的。要换电话，换地址，所以我们在徐家汇呆了6年了，每年都涨价，我还是挺了国立。选择在这里，一方面我们搬家搬到闵行地区，我们觉得去徐家汇每天上班对我们来说也是很吃力，所以我和我爱人选择想在闵行地区选择商务楼，也是非常的幸运，其实我们其他地方都没有去，就直接选择了梅陇镇新都会。
黄伟：你对他的硬件，或者说你看过这这个产品以后你感觉如何？
陈清：我们觉得非常的人性化，因为在这个区域办公，而且当初介绍的时候，我们基本上在生活、平时购物，还有一个很大的书店，这些都非常的有吸引力，而且他是绿地集团的，我们相信绿地集团可以把这个项目做好。
黄伟：还是有一个品牌效应的。
陈清：所以我和爱人来了以后非常快的就买了这个物业。
黄伟：刚叶总，才我们新民晚报的王总说了，不知道你们是被迫的，还是高瞻远瞩，当初拿地是什么样的故事，什么样的决策跟我们说一下，因为我们知道绿地集团住宅产品非常多的。
叶挺：拿地的时候是2004年，那时候土地是非常稀缺的，拿地以后这个项目如何定位，我们的确是经过深思熟虑的，而且无论是在我们的层面还是在高层，都进行过非常激烈的讨论，讨论这个项目的定位。当时在这个区域做这样的产品，当时有很大的争议的，现在是2006年，两年前大家可以看到这个地方都是农田，门可罗雀，但是两年以后的现在，已经发展的非常好了。关于项目的定位，其实和代总和陈女士的遭遇息息相关，就是因为市中心的商务本增长过快，我记得上周第一财经也发表了一篇新闻，抱怨的商务成本增长过快人和企业达到了50%，因为城市商成本的快速成长，公司成本，员工成本都增长非常快，我们当时就考虑到这一点，我们考虑到必然有一部分企业要退出市中心，不管是主观还是客观的，无论是退二还是进三 都会给企业带来机会。我觉得退二的的需求风险很小，所以我们做这样的项目。实际上退二的机遇，稀缺性是更强的，在市中心做一个横向的比较，在市中心的写字楼，你再好的地段，项目出来的时候，销售很难达到40%，而我们的项目刚刚结构封顶销售已经达到了60%。
接着我刚刚的话题，企业必须要使自己的商务成本迅速地下跌，另外项目是否可以提供稀缺性的资源配套，针对这些我们对产品做了特殊的规划，无论从他的建筑设计，规划设计和景观设计，我们都请了最好的设计师，一般的郊区项目是不会这么做的，另外还有我们的配套，配置，以及智能化设施，都是按照5A甲级写字楼的标准来设置的，但是我们取消了一些5A甲级写字楼的配套设施，比如说中央空调，因为中央空调会增加5倍以上的物业管理费，第二是对加班成本增高。我另外们觉得过于集中的空调系统也会给我们写字楼的生存环境带来一些影响，所以我们当时把中央空调取消了。
另外我们提供了一些市区写字楼无法提供的配套，比如说车位，因为市中心没有土地，市中心地下开挖超过两层的话，开发商是很难承受的。另外我们提供很多的人文配套，运动生活配套，能够为企业提供关爱的配套设施，而且这些配套设施可以和消费者是可以相互激发的，可以形成一个良性的循环，我们当时考虑这个项目的定位就是这样的思路，到目前为止，应该说我们的判断还是基本的吻合的，市场的回应也非常的好。
黄伟：我想问一下陈女士，除了价格的方面，这个项目对你的吸引还有哪些？是你在你的企业中可以用到的。
陈清：首先他结合商业、娱乐、办公于一体的，比如说刚刚叶先生说的，首先是对员工的关怀，第二是健身和游泳，这是我们业主可以享受的，我觉得可以让我员工享受到这样的工作环境的话，他们也会更加的努力，对公司凝聚力也会起到很好的作用，这也是我选择的一个原因。
黄伟：你在徐家汇办公有几辆车，一个月要花多少钱。
陈清：一辆车一个月要1000，而且非常小，这就是市区办公楼很大的一个缺点，我觉得闵行地区，无论是在报纸上，还是在那里，我觉得闵行确实是一个生态环境非常好的地方，在这样的地方办公，无论是生活质量还是办公心情各个方面都是市中心无法比拟的。
黄伟：基于这些是我们业主选择梅陇镇新都会的原因所作，针对这个项目，我们陈总如何看待梅陇镇新都会的项目，就这个项目，你觉得目前来说60%的销售，两个月的时间，成绩好不好？为什么说好？
陈飞寺：应该说这是非常不错的，在我们过去操作的盘中，我们只有在04年的时候，有这样的一个销售量，而且在这样的地方可以达到这样的销售量是非常不错的，其实这个区位还是不错的，从退二来看，一块是闵行，一块是浦东。这块地块，有一个不可复制性。
第二，基于这是绿地集团的强项，他们做产品，我们在圈内人士多说，绿地的产品性价比一定好，它的品质非常好，价格非常的合理，从模式来看，有商业，有酒店，有写字类，提供了很多不同的消费渠道，尤其对快速成长的企业，既避免的市中心高租金，每年不断的提升，另外还有一些隐性的附加费用，像停车费加班空调费。另外一点，刚刚陈女士也说了，其实现在企业很多都是靠人才的，你如何使你的员工有更好的心情，更多的满意度，这一点这个项目也是做的非常不错的。
梅陇镇新都会是一个高性价比的一个产品，这就是我的一个总结。
黄伟：谢谢陈董，我想也是因为梅陇镇新都会的产品，让我们女性领导者体现了作为女性情商比较高的一面，非常的体贴员工的生活，我不知道代总了解这个项目多少，感觉这个项目如何。
代建功：这个材料都是我们公司的同事帮我准备的，我想我也是比较了解。
黄伟：今天你在现场，我们更希望是这个现场的直观的感受。
代建功：这个项目价格在10000万左右，我觉得是非常合适的，刚刚陈女士说到，他的别墅，他的家就在附近，我现在知道为什么我们老板在张江附近找类似于这样的形态的办公地方，因为离他们家近，如果类似的项目是放在浦东的话，我想我们搜房网首选的地方就是在这样的项目。我觉得他满足了很多的企业需要，至少满足了搜房网这样的需要。我想类似这样的项目，最核心的是满足了企业降低成本的需要，我觉得这也是一个趋势。
胡宗亘：在十多年以前，上海搞房地产开发的时候，任何一个外围的小区都有这样的问题，先是生活配套不好，再一个是交通配套不好，后来这个都解决了，但是我们还是觉得不舒服，因为上下地铁很不方便。后来我们慢慢发现，我们最需要的是一种就业的配套，这需要相当规模的商业工业，办公，住宅，娱乐，休闲于一体的东西，这里面可以创造大量的就业，他解决了我们对地铁的依赖，解决了我们对市中心的依赖，我觉得这是上海房地产发展方向的问题，我想这对开发商来说这是一个冒险，但是他正确的看出了这个趋势，我觉得梅陇镇新都会就提供了大部分居民一个安居乐业的机会，以前是安居不能乐业，现在有了安居，有了乐业，我觉得这里还是比较方便的，我就谈到这里。
黄伟：我想今天在我们现场就坐的很多都是和我们陈女士一样是我们梅陇镇新都会的业主，或者是准客户，我想利用今天的机会也分享一下你们的思想和感受，我们现场举一下手，有那些是已经购买了梅陇镇新都会的业主。我们的业主对我们的产品已经了如指掌了，不需要来听了，剩下的都是我们的准客户，现在都在犹豫着是该出手还是不该出手，有没有朋友想分享一下你的看法。
观众：我是新闻晨报的记者，我想问一下叶总一个比较实际的问题，因为从我们媒体类的角度，想了解一下，你们现在已经销售60%了，你们以前的客户原来都是从事什么行业的，如果他们以前有办公的地方，他们基本上都集中在那些办公区域？
叶挺：我们的行业分布比较的广泛，包括化工行业，电子制造业，也包括IT业，总体来说，应该说60%左右是在制造业这个行业，剩下40%是在第三产业，他们以前办公的区域，主要是徐家汇，莘庄地区，还有松江产业园区也有一部分企业。
观众：对于这样的客户构成，你觉得和你原来项目的客户设想是不是一样的？
叶挺：基本上是吻合，如果老板是居住在大闵行区的，购买的几率非常的高，因为我们周边是别墅区。现在来看，确实也是这样。
黄伟：在这里，我们通过今天一个下午差不多1个多小时的沟通，让大家更多的了解目前上海整个写字楼市场的状况，包括我们现在新的退二进三的概念，也给大家比较多的信息，我们看到梅陇镇新都会这个项目，在这个区块的崛起是一种趋势，一种未来。谢谢大家的到来，谢谢各位，今天我们的现场活动就告一段落了，如果大家还有疑问，还可以和我们的开发商进行一对一的畅谈。
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