主持人 高学忠：今天我们的话题是透视尾房。这个话题有几个背景材料给大家看一下。前一段时间有一个非常抢眼的新闻，京城将开首个尾房超市，一多还发一系列数据，截止2005年底，全市空置一年以上商品住宅面积涨幅为11.4％，房价上涨了5.5％，发改委发布的结果显示，其中北京房价增长6.9％，上海下降了1.1％，三月尾房超市开业，人满为患，这就是背景。另外媒体报道显示，由于信息不畅，尾房每年有5万套，后来我算了一下，数据没有那么多。因为建设部把商品房空置细分为待销面积、滞销面积和积压面积，根据统计局的数据，全市空置一年以上的商品房面积252.6万平米，从国家统计局的数据来看，是以上年的空置面积累加竣工面积和尚未出售的增量面积，这些数据大家可以参考一下。

我们也研究了其他的尾房情况，一个是改造，一个是优惠，北京现在走的是优惠，再一个是变性，这就是出租，盘货资产。厦门买尾房免税办户口，杭州中介公司矿淘尾房，使尾房紧俏。绵阳尾房力推零点利，广州尾房有了销售中心。基于这些背景，我们今天有幸请到了几位嘉宾，有链家地产总经理左晖，北京顺驰置业总经理雷海荣，天鸿卓越董事副总经理张爽，我爱我家副总裁胡景晖，21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙，中大恒基副总经理付赓赓，北京晚报楼宇周刊编辑部记者徐德新。下面由维波来主持。

主持人 王维波：尊敬的各位嘉宾，各位网友，大家下午好，上周我们从各个媒体报道了形势来看，尾房超市这个话题关注率非常高，我们今天探讨的话题是透视尾房超市信息瓶颈背後的阴私，这话题肯定有点冲击力，我们今天请到的嘉宾有：链家地产总经理左晖，北京顺驰置业总经理雷海荣，天鸿卓越董事副总经理张爽，我爱我家副总裁胡景晖，21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙，中大恒基副总经理付赓赓，还有北京晚报楼宇周刊编辑部记者徐德新。今天的论坛将有我和二手房集团企业发展部总经理高学忠先生共同主持，我是搜房网全国新闻总监王维波，下面几位嘉宾向广大网友打个招呼。

胡景晖：我是搜房的老朋友，非常高兴今天下午可以与广大网友进行交流。

寇海龙：非常高兴能够与大家感兴趣的尾房的话题与大家进行交流。

张爽：很高兴今天能够与大家交流。

付赓赓：很荣幸能够代表中大恒基就尾房的问题发表一下看法。

左晖：今天主要是经纪公司与我们开发商来谈尾房，这个话题最近大家也比较关注，我也想说说我们的想法，然后听听大家的看法。

主持人 王维波：北京市场虽然存在着大部分的尾房，但是由于信息不透明，买卖双方很难建立一个沟通平台，很多业内人士认为，应该建立一定的披露制度和优惠政策才能解决这个问题，今天把几位嘉宾请来，是想听听大家对于尾房信息不对称的原因是什么。

胡景晖：确切的讲，我想把范围扩大一点。实际我们把这个房产叫空置房，不叫尾房，因为源头主要有三个来源，一个是开发商销售房产时剩下的一部分，具体是什么原因也很复杂，有一些是留下来给利益性的朋友，照顾性的。另外是户型、朝向、产品设计存在缺陷，很难销售掉，另外有些房产销售率达到90％的时候，由于利润相当可观，那么在销售的投入上就不会由售楼处来销售，会储备下来，就会形成尾房。另外一个原因就是债权房，开发商开发房产的时候，会涉及到很多上下流的自由组合，比如建材、园林公司、施工单位等等，往往有一些开发公司在现金流出现问题的时候，就不会以现金的方式来结帐，就以房抵债，这样的房子往往会流到水泥公司、园林公司、建材公司等，就是钱不付了给你楼。还有一部分房子是因为法律纠纷、诉讼纠纷，被我们有关的司法部门积压后，再经过拍卖途径流入市场，基本是这三种来源。这区别于我们现在在市面上买到的一手房，这是形成的原因。从我爱我家来讲，2001年就开始建立这个部门来整合这部分的市场资源，对于信息不对称的原因，是因为开发建设单位都不愿承认自己有尾房。实事求是的讲，你的房子再怎么盖也有北向，更不要说户型、朝向方面难免出现问题。另外还有一些简单的原因，比如一些房产放账面上，最起码还有一个增值的效果，因为房价在上涨，这样账面资产还在增值，如果卖掉的话，那么包括国营的开发商会面临着国有资产流失的原因，这是账面处理的问题。还有一些特殊渠道的房产，比如低债，园林公司、水泥公司拿了两套房子，靠什么渠道告诉大家我这有房子，这也很难，还有司法方面的原因，从这方面来讲，经纪公司利用互联网、经纪公司来销售，会发挥一定的作用。尾房要快速流入市场，是因为这几年行业的变化。第一是银行的金融政策使得开发单位面临着现金流的问题，所以尾房需要快速出手套现。另外建设部有规定，没有销售过的房产一样要缴纳物业费和取暖费，开发商认为放在我这，每年都要付很大的开销。

包括建设部门和开发部门，包括给民工结款等等问题，使得以前的空置房在开发商手里也好，债权人手里也好，给他带来很大的麻烦，一个是不能兑成现金流，另外持有费用也很高。另外国有企业也在重组、上市，在这些资本运作时，原来帐面上挂着，没有产生任何收入的房产，包括国营的企业也好，非国营企业也好，在上市、重组、购并的时候，往往要进行资产整合，这样他们考虑到，把房产变现就能获得更好的效果。所以尾房流入市场也引起了消费者的关注。这一块房产就需要高效、低成本的平台，而且公开透明的流向市场，这样可以能够满足我们中低收入阶层的购房需求。

主持人 王维波：谢谢胡总，胡总刚才说了尾房的三种来源，胡总讲的很经典，同样的问题寇总有没有不一样的观点。

寇海龙：尾房这个话题最近比较热，在房地产整个链条来看，这算是个比较尴尬的位置，作为一手来说，刚才胡总也说了，由于各种各样的原因，没有销售出去，没有完成一次交易的房屋。在房地产行业来说这不是主流的产品，但是为什么这个话题这么热，也是因为房地产的价格在上升，需求在增长有关，大家认为，尾房可能会比原来销售便宜，或者原来销售完了，两年过后，正常销售价格涨的很多，尾房涨的少，大多是认为价格有优势的想法来关注的。尾房超市这个业务各个经纪公司大家也在做，我们也在做，比如你的房屋过了销售期后，银行的贷款已经取消了，我们专门搭建了过期销售的平台。我们也有几个项目正在做，对于这个话题大家比较关心，这不是什么新鲜的事了。

主持人 王维波：寇总这边主要是在金融方面搭建了这么一个平台，主要关注的价格的增长，同样的问题张总有没有不同意见。

张爽：谈点自己的认识吧，刚才主持人提到的问题，就是信息如何通畅。从房地产供应链来讲，刚才胡总也分析了一遍，我想从产品供应链角度来说大概分为两类，一种是增量房另一种是存量方式，尾房应该介于增量房和存量房之间的产品，从总量来讲，跟增量房和存量房、二手房，从总量比例来讲，应该比较弱，从量的比较来看，不会形成与增量房、存量房形成三足鼎立，尾房处于这种性质。从信息的角度来说，增量房和存量房的信息开放性和信息共享这一方面是比较公开的，实际尾房这一部分我认为应该是隐性的性质，刚才胡总也说了，开发商是否愿意把剩下的房子向社会公开，或者说我有没有经济的可行性，就是我剩下一批房子再去打个广告，把剩下的房子销售掉，像建材商这种情况也存在，就是抵债，我也不知道通过什么方式向社会去卖。这从信息对社会的开放角度都存在隐性这一方面，虽然有一部分的信息需求量，但是对于社会这个层面来说很难来说，很难被大多购房者来关注。

作为尾房的持有者，如果想把这房子卖了，我相信他是有办法把这信息向社会公布。像天鸿集团在2002年初，把遗留下的存量房，当时加上住宅、写字楼、商业这部分，大概将近20多万平米，这是2002年初。这部分是结合了经营策略来考虑，资金回笼。这时候，作为尾房的持有者，主观上希望尽快卖了，我们作为天鸿集团下的销售公司，我们就承担了这部分的销售工作，北京有十几个项目，我们进行了信息整合，采取媒体的公开发售，进行推广执行。

那么这就有了向社会信息传递和交易服务这一部分，我讲的是信息供应链这个角度谈，只要房产持有者愿意卖到社会上去，我想还有个信息向社会发布的整合渠道。

主持人 王维波：谢谢张总，张总是认为存量房和增量房很难形成三足鼎立的局面，付总您谈一谈。

付赓赓：刚才讲了有一部分是待售，一部分是滞销，从我们调查来看，在五环以内，真正形成规模的楼盘，处于滞后的比例甚小，对于北京这么大的市场，尾房形不成市场规模，这是我的观点。也有一些资料调查，认为消费者对于尾房的需求单价大约在四千到六千之间，按这个价格来看，四环以内基本没有这个价格。如果有尾房，基本也是在四、五环以外了，从四、五环以外来看，最近这几年大规模的开发也就是这几年的事，而且市政配套有些地方做的不错，比如北部，奥运村为中心，做的很不错，南四环这几年也做的很不错，东边不用说了，一直受到关注。我们就认为，从价位，包括从开发的情况来看，形成尾房规模的基本没有。我们公司从来没有把尾房销售当成一个销售的点，而且从目前成交量来看，比例也很小。我们中大恒基的基本观点是，尾房在北京市场不存在规模。有些消费者之所以对尾房感兴趣，其中最重要的因素就是性价比的关系，我同意这个观点，从消费者的角度来说，他一定从性价比这个角度看待尾房。在北京真正能够卖出去的是地段，同类的楼盘，同类的物业，在同一地区，如果房龄没有差到20年以上，基本没有区别。如果在相似的地方，追求尾房的话，从目前的消费市场看，你一定会失望，我刚才说了，北京五环以内卖的是地段，不是楼。你说十年的房子、二十年的房子，价格几乎没有差异。当然我说的是同类，同类价差很小。单纯从性价比的高度来看待这个问题，我认为现在还没有什么期待的价值。总体来说，我认为，在五环以内，真正形成尾房的比率很小。

在其他地区的，比如有一些比较远的地区，因为交通、市政配套造成了一些尾房，这有几个重要的特点，一个是代价比较低，但是总价高，面积大，这有可能形成尾房。一方面市政跟不上，作为能够接受较远地区的人，我们广大的消费者主要以中低收入为主，如果关注尾房，那么肯定是中低收入，不可能到很远的地方，交通配套不很好，买个总价很高的房子，在目前形成的尾房有一部分是因为这个原因，其实这还不是滞销，是待销，如果一旦这个地区配套设施都上去了，马上就销售出去了。尾房在北京市场应该说不具有形成热点的价值。

主持人 王维波：谢谢付总，付总认为四、五环内尾房很难形成市场的规模。

付赓赓：对，而且性价比很难达到消费者的要求，北京实际卖的是地段，不是房子。

主持人 王维波：左总对于这个问题怎么看？

左晖：大家说的比较全面，我就想到哪说到哪。我非常同意胡总说的，我们来看这一类，我认为分太细没有必要，分为空置房比较好，我们把尾房拿出来说是因为现在有了“尾房超市”，这比较热，大家比较关注。尾房超市的定位主要是定在开发商的项目上，开发商的项目可以来拿出来销售的量不是很多，应该很小。刚才看的数字有552万平米，这个量占了北京存量的不到1％，占到北京增量房的销售也不到10％，这个量很小。如果把它看成空置房，而空置房面积有多少谁也不清楚，这一块不会很大。现在这个成为热点主要是认为尾房便宜，看到报道说有五千多人关注这个，其实关注尾房的远远不止这个人数。这是第一点，第二点，最开始做二手房时总有人这样问，“二手房好不好”，现在问这个问题的人很少了，“英雄不问出处”。不管是尾房还是空置房，相对于存量房和增量房而言，这个出身不是很好，身世可能会更复杂一些。在买这些房子的时候，对于身世的澄清很重要。我们做这个事情是从2005年初开始的，做了一年多，我们做了几个项目，像自由度等，也做过法院拍卖的房子，各种各样类型的都有。刚才高工也问过我这个事，其实按道理来说，经纪公司通过门店做尾房和空置房是很好的方式，原因是我们的客户量大。我们链家一个月动态的客户超过10万个。但是这没有被开发商和持有商所认同的渠道，其实我们自己觉得这是很好的渠道，但是他们并不这样认为。我们现在的处理方案是，我去给你做包销，这样不会有问题，我们这样做了一年，我们大概跟五家左右的公司合作，什么都有，有机构的，有基金的还有五个在人的，资金量五六千万左右，现在在链家的销售份额来说这占的比例不大，但是我认为还是有空间，只是大家对这个渠道并没有一个很客观的认识，所以造成了这样的结果。

主持人 王维波：谢谢左总，左总是一针见血，认为尾房的身世比较复杂。

左晖：说的直白点，首先是做产权的澄清，我们做每套空置房、每套尾房的产权都不是干干净净的，总是会有点问题，所以你要先把产权关系澄清。

主持人 王维波：谢谢左总，雷总，刚才看了几位嘉宾讲话，你都目不转睛，还时不时的点头，下面您谈谈您的观点。

雷海荣：我与各位的观点差不多，还是因为这几年经纪公司参与市场的实践角度来考虑，今年上半年北京市场特别关注尾房的销售，这个市场也不是一天形成，也有一个过程。在2003、2002年，不光是北京，在全国，当时因为大量的楼盘上市，每个开发商都有几个楼盘同时销售，造成了很多项目有一定的尾房存量，那么开发商有需要这样的渠道来消化尾房。在2004年，我在天津，我们操作了两万平米的尾房项目，一个项目套数在三十、五十、八十套，那个时候项目比较丰富。那时候在二线城市是比较火的，量也比较大，但是进入2005年后，尤其是去年宏观调控，对尾房的消化和促进特别明显。一方面很多项目进入不了市场，另外是供应量减少。现在看尾房这个市场，在整个房地产市场里，尤其是二级、三级市场，这是特殊的市场，但肯定不是主流的市场，未来也形不成规模。刚才说两百万平米的量，这是总体的量，但是大多数是零散的销售。

左晖：现在是三万多。

雷海荣：包括建材商、开发商来说，他们不会专门做个销售方案，另外大量经纪公司流动的客需是有很大的市场潜力。这也是三级市场来做，不能独立的来做，但是产品是独立的。我们在天津时，我们说这个价格接近于二手房，但是品质接近于一手房，毕竟是毛坯房。现在大家关注这个是因为房子的供应量少了，这个机会有，但是机会不是很多，还是需要有耐心来等待。现在尾房单体量比较大，都在一二百平米，总价在一百多万，这销售的周期会很长。我同意几位老总的意见，尾房的市场还是非常适合在经纪公司这个渠道来做，作为开发商一定要考虑销售成本，通过这个渠道来解决成本的问题。

主持人 王维波：雷总提到尾房是特殊的市场，但不会形成主流的市场，更不会形成独立的市场。这是一句非常经典的话。

主持人 高学忠：我们前期也做了一系列的调研，并且与经纪公司进行了合作，这些事情我是这样分析的，我也写了几篇文章，一个是尾房这个话题炒的过热。这可以从几个方面来分析，一个是消费者层面的分析，尾房使消费者有了很大的心理预期，价格低。另外，从消费者心理考虑，北京人比较好面子，尾房也不是二手，是新房。还有是大市场环境，尤其是北京新房这一块，四环七千一平米以下的房子很难找，房价升的很快。维波刚才也说了信息的瓶颈问题，我认为有几方面，很大一方面是在开发商这边，比如开发商担心他公司的品牌，因为我们搜房网淘房专区里有开发商的尾房项目，比如某几个项目在热销，但是有尾房。上次万达王总提到，他说万达十八年的发展历史，空置一年以上的房子为零，所有房子都在一年内销售完。从发展商的角度来看，这标榜为自己的服务、品牌等方面。

主持人 高学忠：从中介这个角度来说，有一个问题，开发商对于中介还是缺乏信任，缺乏沟通，包括我们接触的开发商，包括尾房超市、金融机构，都不愿意与经纪公司合作，宁愿自己销售。我考虑有这几方面，经纪公司本身有网点优势，像链家120多个门面，顺驰北京130，21世纪不动产有50，我爱我家超过250，这样加起来有将近一千多的量，这样也解决了销售成本的问题。刚才也说了，不可能为了几百万的尾房来打广告。另外就是网络，我们搜房刚开了淘房专区，一个是尾房，一个是二手房。从我接触尾房这个项目开始，在网站上上线的项目是100个项目，这些项目恰恰还都是四环内比较多。从统计的情况来看，这个项目的问题在哪？一个是户型比较大，最小也在100平米，大的280平米，好几套是五室三卫的。对于价格，我们统计现有的尾房，包括我们接触的客户，很多人都在问你这房子不便宜啊，因为我们搜房有新房库，有二手房库，还有尾房库，他对比一下新房库，不便宜。我们展示的房子已经接近了二手挂牌价。刚才我们的主持人也说了，解决信息瓶颈来说，中介门面是个很好的解决办法，另外是网络。作为消费者完全可以通过北京房地产交易管理网来查，我昨天就查了几个项目，很容易找到，这也给消费者提个醒。我们搜房目前淘房网项目也越来越多，我们也希望中介公司与开发商通过我们的网络，通过我们的门面来打通这一信息通道，虽然不是主流产品，量也不是很大，但毕竟是市场需要的，能够给小费者带来实惠。

主持人 王维波：谢谢高经理！刚才也提到了，尾房大户型居多，总价就高了，对于消费者来说是不小的开销，另外是朝向、户型不太理想，这样会不会形成滞销的情况？

胡景晖：我觉得我们的开发商心态也要逐渐成熟。很多名牌服装都有断码和过季的情况出现，会烧掉吗？未必，比如旗舰店一定要卖最新的产品，而这些进入到仓储店去销售，而这丝毫不影响产品的价值，市场在变化，任何东西在这过程中都会出现各种各样的问题。真的一个开发商说我零尾房，这没有人相信。到天津考察，很多开发商销售到80％，剩下的都给顺驰了，去开发新的项目，这种心态很好，我也不用养售楼处，不用养售楼人员了。这就像服装销售一样，有旗舰店、有仓储店，不同的情况找到需要的人，有的人可能喜欢时尚的产品，但是有的人喜欢乔治这个牌子。刚才也说了尾房的处理方式，有一些尾房存在朝向的问题。北京一旦塔楼盖粗了，肯定会出现大量的北向房，而北向房就是一居、两居，这对于自住不合适了，但对于投资来说就比较合适了。比如我买了北向一居室来出租，租这些房子的人都是上班族，白天我都上班，日照对于我来说没有意义，而对于老年人那需要晒太阳。而承租人不在意房子的朝向，对于大户型来说，具体名称不说了，确实很大，同样的价格我开车走五公里就可以买个独栋别墅，我为什么买你这个产品，这实事求是的说就是产品设计的缺陷，那么就是在房屋的结构上进行改造，或者是以房屋出租来解决。原来很多单位，像外交部、商务部都有宿舍来解决分来的大学生的住宿问题，现在没有这样的了，包括建设部都发房补，包括一些企业，像搜房维护服务器，需要工作人员离单位近一些，随叫随到，这样集团式的可能需要租一个大户型的，这样可以把这些产品来消化掉。或者结构改成两层的。对于尾房、空置房可以通过不同的渠道来处理。既然形成了尾房，那么从其他的角度来看，把它的价值来发挥出来。对于房子，总会找到合适的婆家，就是你如何去包装，把它的使用功能性发挥出来。

寇海龙：因为房屋是商品，那么肯定会存在滞销的问题。

张爽：对于滞销这个问题，我觉得还是从符不符合需求来看，另外性价比也决定了消化的时间。今天给网友谈尾房的概念，我想站在购房者的角度来替他们想想，就是现在比较受关注的。从房源的供应链来说，尾房不是主流产品，另外信息不太容易公开，现在如果通过二手房的门面把这不公开的信息公开出来，对于消费者来说没有任何坏处，不管你出什么超市，因为超市越多，获取的信息渠道越多。对于购房者来说是增加了选择的渠道。对于心理预期来说应该有一些提示在里面，大家可能觉得尾房就是淘宝的概念，能够占到便宜，我是这样认为的，这个世界上没有那么多的便宜可以占，没有那么多机会占便宜，关键是有些东西是不是符合你心里的预期，作为购房者都有心里预期。买房者你可以选择期房，在选择期房的时候，大家的警惕性会非常高，在没有建成房子的时候也面临着风险，所以大家更倾向于买现房，但是现房价格就高，对于存量，是现房，但是是销售了一段时间了，所以认为价格可能会低一点。对于这一部分，对于房屋的增量会越来越少。从开发商的角度，整个市场供应链的角度，只要是现房，销售率会达到百分之多少，这样我们可以判断出来，在现房的情况下会留有多少来变成尾房。

刚才雷总也说了，2003、2004年开始做存量，那个时候确实有时间的背景，因为前期有很多的开发商的原因，这些情况比较多。随着政策的不断的完善，比如说网上签约，期房是进行前方现房是后进行，在这个情况之下，开发商自己去留房子的可能性越来越小，现在还是供应这部分相对比较紧缺，在这种情况下尾房这种性质的房源的增量越来越少，购房者对这部分的预期不要这么大，不要觉得这部分有很大占便宜的一个空间。

在尾房的权属性质方面，就是说很少尾房是干净的，这说的是产权。我举一个例子，有一个开发商的房子都卖掉了，但是有一部分是客户贷款买了房子后贷款还不清，欠银行的钱，这样的话银行把他的贷款就给断掉的，要求开发商去回购，因为是以开发商的名义去贷款，他没交月供，银行要求开发商回购，现在变成开发商要从客户手里把这部分贷款要回来了，要求买房的人要跟他进行未完的手续，这部分手续还没有办完，在这种情况下，比方说开发商说你拿出一套房子想卖，作为购房者一听就晕了，这是什么样的情况，我怎么样把这种房子买过来，因为这种情况可能会出现开发商回购完这个价格会比二级市场的价格要低，但是这个价格低背后这些程序上会非常的负责。对于这类房子总量的预期让你占便宜的可能性越来越小，即便这里面有适合你的房子，你对交易执行后端的部分要做一个心里准备。所以我是站在购房者的角度对于尾房这个热点的概念有这么几个看法。

主持人 王维波：从你们公司目前来看，北京这些存量房集中在哪些区域更多一些？或者更集中一些？

付赓赓：高先生可能也是支持我的观点的，有几个楼盘上面有点存量房，有点所谓的尾房，而每个楼盘它的所谓的尾房占的比例很小，1－2％，目前从我们的统计来说，很难统计出在哪个方向上特别集中出现了所谓的尾房，这里面有两个问题要先说，第一就是所有的尾房的特点都是现房，越是现房消费者越挑剔，因为他看得见，第二个特征就是所谓的尾房有四种构成，一个就是由于目前市政配套设施不太好，销售造成了一定的障碍，还有一部分是产权不太清晰，还不太方便销售，还有一种是户型过大，设计上有一些问题，再有一种就是总价过高造成的，实际上这里面真正能成为尾房的，什么叫尾房，就是我属于正常设计，完全符合市场的需求，由于种种原因没有卖出去，这叫尾房，现在把所有卖不出去的房都叫尾房，一下子这个问题就无法探讨了。我们认为由于市政配套设施还没有达到消费者的预期，暂时销售出现一些障碍，这类可以称之为真正的尾房。第二类也可以称之为尾房，就是设计方面没有问题，由于产权背景有点问题，这个扣暂时没有解开，一旦解开就没有什么问题了。这两类才叫尾房。另外一个就是说说出现六室三卫或者五室三卫这种属于设计上的失误，由于设计师种种的原因，图纸设计的时候，明明在这个地方不应该挤出两居室了，但是他必须要设计出来，这些东西完全是市场不需要的，他为了能够使得图纸好看，或者能够交差，这都属于设计失误，这叫废品，这不能叫尾房。

前两种由于产权有些问题，一旦通过政策，一旦把这个产权背景解释清楚了，马上就可以，比如由于路还没修好，下了车还要走很长时间路，这个路修好了，马上就可以销售了，这不叫问题。如果是真正的尾房，它是不会出现滞销的，早晚会卖出去。

付赓赓：尾房比例很小，如果按我说尾房的概念，不会形成滞销的，因为北京持续的需求是很旺盛的，未来五年无论是改善的需求还是新增的需求都不会出现萎缩的情况。您第二个问题是问尾房主要集中在哪个区域，我回答完第一个问题就不用回答第二个问题，我们认为在五环内根本不存在集中的尾房，我把这几观点综合一下，就是消费者不用从性价比这个角度对尾房产生期待。五环内主要是卖的地段，它是地段值钱房子不值钱，大家表面上看买了一间房子，这个跟房子的结构、年代没有关系，跟它在哪有关系，它实际卖的是地段。

主持人 王维波：谢谢付总！接下来左总您把这两个问题都回答一下。

左晖：我们如果不说尾房光说空置房，很难说到底在什么地方，作为链家来讲我们关注的房子一定是在四环以内，四环以外的我们不太会关注的，所以这个问题比较好回答。第一个问题就是说会不会形成滞销，我觉得不会形成滞销。只要放在存量经纪公司里，这些存量房都可以销售出去。一手房的销售和二手房的销售是有区别的，虽然都叫经纪公司，但是我觉得这个还是两门专业。

举个商品房销售不太恰当的比喻，它某个项目短期内针对某一类客群的需求，无论是地段、价格、户型还是文化的氛围做这种产品，所以它的短期性是肯定的，作为二手经纪公司它是单体对单体的销售方式，经纪公司的使命就是降低交易成本，加快流通的项目，开发交易的价值，这里面是经纪公司要做的工作。我们2001年做的时候，南三环附近有一个项目，项目不大，当时说是100多个户型。可能把这个房子拿到这块不太好卖，拿到另一个地方可能就好卖，对于经纪公司而言做的工作就是把它价值给开发出来，然后找到适合的客户，这就是为什么找经纪公司来销售的原因，只要找到经纪公司就有希望了。

主持人 王维波：同样的问题雷总你怎么看？

雷海荣：大家对尾房的认识和判断还是要谨慎一点，有句老话说“便宜就是当”。这种产品是存在的，因为它是特殊的，所以在购买的过程中要关注一下它后期居住的费用。之所以叫尾房就是因为它滞销了，肯定比其他同类的产品销售得比较慢，所以叫尾房。空置房还有其他的问题，比如可能是企业本身的问题，这个房子没法儿处置，本身房子没有问题。我们04－05年处理过这样的房产，比如很多驻北京办事处的一些宿舍要处理，这是处理空置房的一部分，从销售情况来看我倒觉得只要没有重大的设计缺陷的房子，是完全可以销售的。另外有时候我们不太容易替客户做判断，业内人士不太看好的户型反而有时候也能取得特别好的销售业绩，大家都觉得这个房子有问题，但是就是有人买，当然这是个例，尾房本身量也不大。对于开发商来说，又想让这个房子快速的回款，又在价格上没有让步，这个是不太现实的。

主持人 王维波：谢谢雷总，北京晚报的徐德新先生对这个问题有什么看法？

徐德新：从我的采访来看，无论是二手房还是尾房，我觉得尾房这个市场还是存在的，需求是非常旺盛的，而且越来越旺盛。说这个信息瓶颈在哪，我认为是在开发商这里，为什么开发商不愿意把房子单独来卖，经纪公司是个渠道，开发商不愿意把这个房子当成二手房这个概念。现在尾房超市出来后，开发商还有一个问题，尾房这个概念它不太愿意接受。根本来说，应该从概念上来解决这个问题，尾房空置房是一个概念，我们换个角度来考虑一下，尾房不是空置房这个概念，尾房不等同于空置房及因为空置房有可能是二手房，也可能是尾房，而尾房绝对不是二手房。我建议大家在做宣传的时候，换个提法，如果跟开发商来谈的时候，我给你销售尾房，他可能不跟你谈了。对于南方是叫四新房，不叫尾房。

左晖：四新房是商业房。我前几年去成都去看，大家也都在做。

主持人 高学忠：尾房给人的感觉不好。

付赓赓：现在一定不能给小费者灌输这个概念，就是你要买了尾房你就占了便宜，这是绝对的误导。我刚才说了，北京的房子跟广州、上海完全不一样，广州的两个房子挨着，价格差异很大，是因为材料、年代不同，另外在同一楼盘中，比如我预售多少钱，现在卖多少钱，他卖时一定以现房的价格来卖，不可能以预售价格来卖。我说了北京卖的是地段，你要拿了尾房，你会发现价格远远高于当时开盘的价格，实际你是拿了现房的价格去买的，所谓便宜一点，这可能比你同地段、同档次上，从价格上可能便宜一点，但是所付出的代价是什么？或者是设计有缺陷，或者朝向有缺陷，你是花了较高的代价买了有缺陷的房子，如果越是现房，消费者越挑剔。我刚才说的前两者可能在销售渠道中很畅通的，真的是设计有缺陷，市场定位不准，肯定有难度，原因是因为性价比。如果有一天我们的消费者老练了，他一算就会知道买这个房并不划算。而且尾房如果能形成市场，在北京也不是近期的事，我还是那个观点，北京卖的不是房子而是地段，这与其他的省会城市，或者二三级地区的极大的差异。在上海同一地段，你两个楼在一块，价格相差二三倍都有。另外我刚才说了，所谓的尾房，如果一般都叫尾房来说，他也是按现房来卖的，所以消费者一算就会发现性价比并不高。

徐德新：我觉得尾房肯定会有价格优惠。

胡景晖：中国很多事情是历史原因造成的。我们公司代理尾房是恰恰在早几年的热点区域开始的，比如亚运村，我们卖过阳光广场，比如方庄的项目，成因很复杂，包括望京我们也卖过。可能在早年没有土地招拍挂的时候，某一段开发的热度、强度非常大，开发商通过各种途径拿到地，那么这个开发商是否具有一定的资金实力，那么干到最后会出现各种各样的原因，与开始的项目论证差的很远。如果这一段时间开发的特别疯狂的时候，往往会出现一些问题，我说的不是产品的问题，可能是在资金方面或者产权关系方面，出现的问题概率很大，有些是产品的设计问题，有些是跟开发商、跟资金链有很大的关系。望京那有一些尾房，不叫尾房，叫空置房，是怎么来的？是开发商整层整层低给水泥公司和园林公司的，这一层可能有很好的南向房，也有北向房。我们经纪公司必须定纪律，拿到这些房后，就是你服役多少年后才能买这样的房子，而且不能买两套，有时候这些房子还没有挂牌就内销了。所以原因很多。像原来超大的国营单位，在福利分房末期，我也是从这样的房子出来的，当时留了不少房子，包括留给关系户，包括吸纳人才，后来因为不能福利放房，所以给关掉了。另外财务局看你的报表，看你挂了这么多不动产，而且不动产没有现金流，那么你为了上市要进行一些必要的资产处理，就必须要出钱，那时候有可能淘出比较好的房子。我不是说尾房比预售房更便宜，是因为种种原因造成的。二手房也是这样，突然出来一个大白菜，所谓的大白菜就是特别便宜，可能我要移民，我要走了，我挂在这半个月或者两个月，我拿了钱就去加拿大，六千就卖，给我钱就得，这个成因会相对复杂。

主持人 高学忠：刚好我手里有我爱我家提供给我的材料，方庄、CBD、苹果社区、远洋天地、亚运村、北苑、团结湖、中关村、马甸、紫竹桥、世纪城，这些位置都不错，是二手还是尾房？

胡景晖：大部分是二手房。当时我说了成因很复杂，我们经手的房子，一般在三年到五年以前是热点区域。

徐德新：尾房一定是新房。

主持人 高学忠：实际同一个区域来说，市场有三个层面，一个新房，一个二手房，一个我们所谓的尾房，现在对于消费者来说，新房太贵，而二手房心理还不能完全接受，还有待于配售这一消费心理。现在我有个问题问付总，刚才给大家看的数据，包括我们国家统计局的数据，这些数据是2005年底全市商品住宅28000套。

付赓赓：去年北京二手房成交7万套，如果28000套，这挺吓人的，但是要这么考虑，这里面还得分类，有多少，在什么区位，得划区域的说，我认为在四环、五环以内，真正的并不多，其中一类可能是户型过大，实际是市场定位不准作为的，你说的28000套分布在哪啊，在什么区域啊，假如有这方面的资料，从我们简单的调查来看，这部分区域较远，很少有集中在市中心，像王先生问的问题，说说集中在哪，据我所知四环内没有集中的，这28000套我估计是分布在四环、五环以外地区，而在四环以内占有一部分，而且是分散。有个问题，这两个市场的需求以及顾客的层面，买二手房的顾客层面和现在一手房顾客层面有差异，并不是同一个区域内出现这么一个数字。去年统计一手卖了24万套，而你的数据是10％，出现这些数据并不能推翻我们先前的结论，我们的结论是划着区域说的。对于开始说信息不对称，为什么不对称，就是因为市场总量来源就少，没有那么多，肯定信息不对称，但是确有另外一个角度的人硬说北京市场存在着很多尾房。

主持人 高学忠：商品住宅总量1214万平米。

付赓赓：差不多，跟二手房相比是一比四。

左晖：就要看有效的供应量是多少，这2.8万套实际是按最平米来算，而现在空置的要高于这个数字，去年北京成交的房子有七万套，这是成交的，不是市场的供应量，我估计应该是一比三，就是三套房子在市场上能够销售一套。七万套是成交的，并不是供应量，如果拿供应量来看，这个数字并不是很高。

主持人 王维波：我们这有网友提问，新房越来越贵，存量市场越来越大，谁能给我们指点一下，怎么能淘出比较值得的房子？胡总来回答。

胡景晖：其实市场是由供和求，还有交易平台形成的，对于求这一块，怎么来找到这么一个好的交易平台，这样选择性更大，委托交易费用更低，效率更高。目前经纪公司构建的连锁店，并且利用网络，因为毕竟不是主流，但是还搭载了这样的产品，这样交易成本降低，来促进这种产品的流通。有些东西我也探讨过，比如尾房超市，你这种大型的卖场的方式来卖房子，这很不合适，我个人认为不合适。为什么我们在任何国家看不到可借鉴的先例，比如百安居建材城，比如宜家家具城都有，但是没有这种超市呢？如果集中在大型卖场上，那么很多问题就会出来了，这不动产这个产品就不能动，你到了那，最后还得去现场。消费者聚集了这个卖场，那么相对来说很大了，不可能开很多家，这集中在一个地区，体量很大，那么运营成本很高，最后还得消费者来买单。另外营运时间，还有大家都开车来，怎么挤得下，另外还有天气的原因，更重要是去了你那还得去现场。刚才说用搜房网络的方式或者连锁店的方式更合适呢？因为是淘嘛，我可以先通过我爱我家的连锁店，或者搜房先搜一下，看看房型不合适的，地段不合适的，我就不去了，可能从100个淘出三个我值得去的，我再去现场看一下，这样的交易效率就会大大提高，也方便了很多。香港说地铺的方式一定成功，那么网络和连锁店的方式结合，一定带来交易成本的降低，包括以后通讯平台的方式，这样更合适。这里面有内在的规律。我们以前还说房展会能不能搞成常年的，也没有说谁家搞过365天全年的，这一定没有可操作性。

左晖：北京有，一个建材城搞了一个。

胡景晖：这种大体量物理卖场失败的可能性很大。我觉得尾房、空置房这种形式，搭载连锁店网络和虚拟网络，包括呼叫中心，电话营销这种方式，交易成本会降低，交易效率会提高了，消费者碰到自己喜欢的房子机会会更大。

主持人 高学忠：我帮网友提一个问题，现在既然有尾房超市，我们经纪公司也代理尾房，市场也确实存在一定的尾房，各位都是专家，能不能给消费者一些提示，就是要注意什么问题，注意一些什么样的风险？雷总谈谈吧，我看过您以前写的文章。

雷海荣：第一要找合适的渠道，找品牌，另外要对物业现状和产权，包括后期使用的费用都要认识到，如果自己没有这方面的能力可以请专业人士。第三就是价格，在价格上别太苛求，我还是那个话，“便宜就是当”，肯定会有机会，但是如果你想在短期内找到合适的房子，地段非常好，价格非常合适，这不太现实。消费者应该有个平和的心态。

左晖：我还是那句话，我建议我们搜房网的网友，“英雄不要问出处”，关键是找房子，不要说我非得买个尾房不可，别的我不管。如果你一定要买尾房不可，那么有两个建议。第一，尾房最大的问题是产权安全性，这是普通的消费者不具备这种专业性，所以这点上一定要找大型的连锁公司，或者聘请专业律师里做，产权安全是最重要的。第二，从信息量上来看，我感觉现在掌握最大的，不管是尾房还是什么零散的房地产的信息量的渠道，其实是两个渠道，胡总也说了，一个是大型的经纪公司，还有是网络。网络上个人淘出的机率相对会少一些。

主持人 王维波：由于时间的关系，每个嘉宾讲述一下你们在地产圈里或者二手房圈里，与你们自己息息相关，最坎坷最沧桑的一件事情，让网友能够痛哭流涕的事情，胡总先来。

胡景晖：我入行时间不太早，我第一次买房是在入行前，北京房价在涨，而我那房子现在还没有涨到我买的价格，而且开发商说的任何的利好都兑现了，轻轨修了，超市也开了，还是华润超市，肯德基都能吃到了，社区环境非常好，有游泳池，但是目前我卖了还是亏，房子都涨我们家为什么不涨啊？对于房价涨也好，周围的人买了我也要买等等，房地产每个人都是个案，最适合你的是最好的，看趋势、看指数是有用，但是不解决每个人的个案是否成功，所以具体问题具体分析。

主持人 王维波：下面是寇总，你不要让我们伤心的流泪，让我们感动的流泪。

寇海龙：我买的房子六千多，前期买房子是为了投资，现在非常想买个自己住，而地段好的价格接受不了，所以我告诉消费者，你认为好的房子你就买，该出手时就出手。

张爽：我可能也不能让大家哭，还是从我自己的经历来说，以住为需求买过房子，以投资为需求也买过房子，但是我以居住为目的的房子反而涨了，增值的空间很大，针对我要投资的这套房子，房产增值空间反而并不是很大。

主持人 王维波：这是惊喜啊！

张爽：当你作为使用者和居住者，你去关注使用功能的时候，它的价值体现和将来升值的基础会有，如果单独考虑租金和回报，有时候这个趋势很难判断，大家往这一“扎”可能就下来了，所以我估计偷着乐多一些，还没有到哭的程度。

付赓赓：我住在一个公房内，是北京著名的大学校园，从环境到配套到邻居，都很好，我们那院里的配套都是免费提供的，所以我有无数的机会去买周边新开发的楼盘，而且由于有优惠政策可以以很低的价格买到，但是对于我个人来说，我是房地产市场中最冷静的消费者，我不看重升值有多大，不看重外观有多好看，我注重的是住的舒适，我的邻居、地段、配套都让我很愉快，所以我不受任何的商业信息的影响，我就认为我现在居住的社区是我心目中最理想的。从这个意义上说可能会让开发商流泪，我是做这行业的，见过无数的广告，但是都没有打动我，我现在居住的面积可能稍微少一点，但是会让我的心情很愉快。很多经纪公司业务员问我，你们家房子卖吗，我每次都斩钉截铁的说：不卖。在目前，我们虽然干这一行，但是我们仍然希望消费者冷静，你没有必要按照市场的引导去来选择，你自己的感官和心理舒适那是最好的，你可能现在不流泪，未来可能要流泪。我们尽管是以卖房子为生，但是我们还是奉劝消费者，你买房子一定买最适合你自己的。我想从一个卖房子的人来奉劝消费者要冷静，这一点应该是可以让大家感动的流泪。

主持人 王维波：左总来讲一个经典的故事。

左晖：我家买房子不是我作主，我就说两个我们了解的情况，给网友和经纪公司的同行说一下。我看过一个数据，就是阿姆斯特丹从16世纪到现在的房价走势图，已经涨的非常高了，但是整个来看这条期限是个平的，长期来看，不动产投资是抵御通货膨胀最好的武器，现在油价也涨了，我拿外来的资料给网友一个参考。另外我看了上海调查公司做的数据，查了一下非发达国家的，包括南韩，哥伦比亚，巴西、台湾、香港、新加坡、南非，查了存量房市场的年换手率，在8％到12％，北京去年2％，这给我们经纪公司同行说的，我们北京市场未来的发展空间还是很大的。

主持人 王维波：依然没有让网友感动的流泪。雷总看看您有什么故事。

雷海荣：我说一个我们客户的事吧，客户是上帝嘛。在天津我们的连锁店有一个客户，这个客户持续的在我们这个渠道里活动了一年时间，让我们所有的员工都知道了这个事情，明白了两个道理，他很简单，很明确，就买天津两室公房，面积60平米左右，但是他一直想找个非常合适的，基本每天到我们店里，查房源，看房源册，前后一年下来看了100多套房子，每天都去，就跟我们的员工一样，自己带着盒饭，看了100多套房子，原来60平米的房子后来买时，就是原来看的房子，涨了6万多，就是一平米涨了一千，最后他签约的时候，我们服务过他的三个店长几乎都到了，说张大姐终于买房子了。我们特别感动，就是客户一年时间在这个渠道里买房子，后来三个店长都失去信心了。从这里总结了两条，一个是淘房很辛苦，再一个，专业的事还是要找专业的部门来做。

主持人 王维波：感动顺驰。谢谢几位嘉宾在百忙之中光临搜房网共同探讨这个话题，由于时间关系，今天的访谈就到这里，感谢各位光临搜房，谢谢各位！