主持人：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家上午好！感谢大家光临今天的《时势与策略——地产新政（长沙）高层论坛》，我是长沙市委宣布部副部长、长沙晚报报业集团社长张可夫，非常荣幸来主持今天的论坛。首先我先介绍一下今天到场的嘉宾：
    莅临现场的政府和职能部门的领导，原定的市政府副市长徐湘平先生，因为临时有会，另外就是长沙市房屋产权管理局局长、党委书记陈立湘先生，长沙市房屋产权管理局副局长魏建超先生。出席本次论坛的专家学者有建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长、研究员赵路兴先生、深圳德思勤房地产投资顾问有限公司董事长龙固新先生、搜房网副总裁许冉女士、中国地产杂志总编戴熙先生、长房集团董事长全臻先生，参加论坛的长沙晚报报业集团领导有长沙晚报报业集团副书记邬恩波先生、长沙晚报副编辑经营部总经理周迪林先生、长沙晚报报业集团常务总编龙钢跃要先生、长沙晚报温报业集团常务副总经理潘开政先生、长沙晚报报业集团总编辑经营公司副总经理刘绍佳先生。这次盛会更是积聚和省会地产界的精英人士，可谓智者云集，让我们为各位的到来，为即将演绎的智慧交流和思想共鸣致以热烈的掌声！

赵路兴：但是同时，我们从2004年的9月份开始，国家的住房价格开始比较大的幅度的上涨。比较大幅度的上涨以后，我们的政府及时发现这个情况，进行了一些微观的、力度比较小的调整政策等一些措施，希望这些措施达到一个比较好的效果。包括10月份提高存贷款利率的水平，但当时效果不太明显，我们又在今年3月份对房地产的利率水平进行了调整。经过这么两次调整以后，效果仍然不明显，中央就认识到房价问题是一个比较大的问题，关键的问题就是说一个方面是我们的房价上涨比较过快。可能我们国家整体的国民经济承受不了，这种投资的上涨规模，金融安全存在问题。
    另外一个突出的问题，就是过去历史房价中都没有提到的一个问题，这一次国家更注重的是从需求上调整。因为我们过去的调整都是从供给上调整，这次是从需求上的一次调整，调整我们国务院领导一个在今年4月份提出来了。我们国家现在应该是在个人住房贷款上也是存在金融安全的，就是过去和我们的判断完全是一个新的办法。因为我们过去从2000年开始，对房地产市场的历次规范，说的实际上都是在开发环节上认为存在一定的金融风险，开发贷款，所以从今年4月份判断来说，国务院领导认为供给上出现了问题，特别是个人按揭方面；另一个很重要的方面就是国家高度关注中低收入的住房的问题，就是我们现在的房价上涨，超出了他们住房的能力，大家知道，我们国家目前来说，因为我们的财政体系所限，我们没有形成市场经济国家比较那种强有力的、比较完善的对中低收入的住房报保障的一种制度性的突破。这是因为我们的财政体制和西方的发达国家的水平是完全不一样的，我们的政策和一些基础设施建设，在这种情况下，我们的中低收入者的住房，在我们国家目前的住房制度下，主要是通过市场来解决。我们通过经济适用住房就是还是通过市场来解决。在这种情况下，国家不是简单的考虑我们的价格是不是由市场确定的、市场确定就是合理的。在这种情况下，可能我们国家的政策就要考虑，在我们国家的体制下，我们的这种土地资源，我们市场配置的资源，我们的住房供应的资源，应该优先保证谁？就是我们在市场发育的时候，我们比较中低收入家庭的住房的解决，这个问题是政府。因为作为住房是种特殊的商品，政府一定要予以关注，在不同资源配置上进行调整，就是政府对非普通商品房市场不能放任，所以我们调控的中心就是双向调节，其中的一个就是在资源上向主要的中低收入家庭倾斜。这也是大家都知道。这是我们国务院八十八次办公会议的八条和七部委的八条中一个非常突出的一项内容，因为八条的内容大家都非常的清楚。我想讲一讲就是我们从国务院的办公会的八条对我们新闻界的国八条和七部委的八条出台以后，我们国家目前的房地产市场运行的情况，我们现在来说，我们总的判断就是说我们调控的政策突出了一个供应和需求的双向调节。

赵路兴：另外一个就是我刚才说了，投机性资金的退出，比较明显，像上海市的6月份以来，外地人在预售商品房的比例效果是比较明显的。另外一个比较重要的就是全国的平均房价趋于平稳，有的开发商定价开始比较谨慎了。我不知道我们长沙的项目怎么样。有些项目出现了隐性的降价，前5个月全国商品住宅的价格是2750，同比增长的11％左右，增幅比1到4月份回落了2个百分点，这是一个全国总的情况。还有一个就是因为现在市场观望比较厉害，成交量比较小，所以一些开发商销售策略发生变化，有些变化价格在没有调整的情况下，通过从事送装修、送家电、送汽车、契税管理局进行一些隐性的降价，这是我讲的第四个方面。
    第五个方面的情况就是我们现在的信贷投资的增幅在继续的放缓。
    我讲了大概这么五点，就是表明，我们现在国家关于房地产宏观调控的各项政策，政策效果是比较明显的。从国家的七部委通知出台才两个月，所以下一步市场怎样发展，我们还要进一步的跟踪判断，现在下一些阶段来为时过早。这是我们现在的整个市场全国性的情况一些大的概念我给大家介绍这么几点。
    有助于大家认识我们全国房地产的一个总体情况。另外，下面我再介绍的一个问题，就是我们国家目前房地产市场需要注意的一些问题，还有出现的一些新情况，主要讲两个方面。
    一个方面就是我们现在还存在一些问题，其中一个问题就是我们现在供房的结构性的矛盾非常的突出，没有得到缓解。我们供应的矛盾在短短两个月里没有得到解决。

赵路兴：另外一个下半年的政策，可能主要的还是检查督促落实我们8省市的检查，督促落实的普通商品房和经济适用房的建设规模的问题，要把住房的销售价位、销售的面积控制性的要求切实增加中低价位，中小套型的有效的供应，大概这个政策下半年要加大落实的一个问题。这样的话，合理控制房地产开发的一个总量。
    目前，我们从各个城市来说，现在存量非常的大，在开发商手里的土地量非常的大，大概有几十万亩。在这种情况下，我们去年8·31之前和之后，我们开发商协议的土地的价格是非常的大，8·31之前拿到的地开发的项目可能会按照现在土地的价位进行销售，这样的话有一个个比较大的收益。这方面来说可能国家有关部门也在抓紧研究完善土地增值税的政策，重点调整我们转轨方式以前和以后的自然增值的收益，这样的话争取以经济的手段遏制我们一些存积土地追求比较高的利润的问题。

魏建超： 随着从2003年国家对房地产业产生一系列宏观调控的政策，到今年上半年短短两个月的时间又相继出台了以“国八条”为代表的房地产调控政策。6月份以来，各地的配套政策相应出台，5月25号我们长沙也呼应中央的政策，发布了《关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》，6月2号发布了《享受了长沙市享受了普通商品房住宅标准》，那么针对这一系列的情况，国八条出台的历史背景有哪些？我想先讲一下关于新政下国八条出台的历史背景。
   第一个方面来说，就是国务院18号文件以后，全国的房地产业出现了迅猛异常发展的态势。这一个态势，这一个发展是可能我们当时国务院，包括我们建设部，也没有料到一个政策的出台，对于一个国家的产业产生这么深远的影响。我们大家感受很深，你就拿我们长沙在座的各位——这么多本土的开发商，大家都是深有感触的，18号出台以后，8月31号紧接近着长沙在9月份出台了58号文件，也就是《进一步规范房地产市场的通知》，呼应中央的18号文件，在长沙立竿见影的就是二手房市场，由原来的60万平米徘徊了五年。9月份出台政策到12月份，仅仅4个多月的时间，二手房市场的交易就达到120万平方米，就超过了一半。就是说，政策对一个行业的影响产生了巨大的影响。对全国来说，2003年的“18号文件”出台以后，全国的房地产业出现了一个态势就是房价持续的连续的不断的上扬，不断的上涨。这个上涨的趋势也是我们中央政府当时所始料不及的。

魏建超：二是在新政策颁布，新房交易面积大幅上升。为什么会有这种现象呢？因为我们长沙的发展商有很多方面还不太按照行规来做，就是说根据房地产交易管理办法的规定，房地产开发商和买售人应当在预收合同签订至日内，在30日之内到房地产办理登记备案手续，我们很多的发展商都收到了预期登记会的这个方法。你逾期登记就要以一倍的价格来缴纳逾期登记费，所以我们今天很多发展商的朋友希望今后在商品房进行预收销售以后，你不要逾期来登记，逾期登记要受到成倍的逾期登记的罚款，这个很不划算的，有很多人找我想减免，以前可以减免一点，但是现在不行了。就是说要求我们所有的发展商要做一个宣传，登记以后备案以及来进行登记备案。
    我讲这三点仅仅是新政下的一个表象。但是在深层次的方面的影响有哪些呢？我认为还有以下几点：
    一个就是房价的问题。这个历来是非常关注和敏感的问题。从我分管这个市场开始，很多媒体，很多发展商对“房价”两个字都是非常的敏感的。因为这关系到一个市场，关系到一个企业，关系到一个企业的利润，关系到老百姓买房的程度，“房价”这两个字关乎我们很多文章。包括我们开发商做的文章，我们宣传媒体做的文章，我们老百姓做的文章，都在这两个字上给予了很多的倾注。从1998年到2004年的数据表明，长沙房地产市场的均价分别是每平方米2155元、2307元、2361元、2582元到2376元、2468元到2738元，这1998年到2004年这一组数据表明，每年平均的增幅为4.26％。从这些数据，我们可以看到长沙的房地产市场一直是处于稳步平稳的小幅增长，从来没有大起，也没有大落。

魏建超：第三个是改善型住房的需求。近年来，我市居民收入水平迅速提高，据统计数据表明，1998年至2004年，长沙市均可支配人如从6191元上扬到了11021元，增幅达到98.02％，我市相对平稳的房价和政策的有效领导，使一部分的居民住房观念发生了明显的变化。从简单的满足基本需求到追求居住需求，因此消费市场主要表现为，同步改善型住房需求，占住房总需求比重逐年增加，以小换大，以旧换新的梯级消费观念逐步形成，二次置业，三次置业的消费群体总体扩大，我市整体居住和水平的迅速改善。据统计，1998年到2004年，长沙市人均居住面积从9.79平方米，增长到14.14平方米，人均居住面积年均增长1.64平方米。而根据房地产行业发展的规律，在人均居住建筑面积达到30至35平方米之前，长沙目前是24平方米，将保持旺盛的住房需求，这一需求如果用2004年长沙市城市人口202.47万来推算，我市每年改善型住房需求预计达到260万平方米以上，发展潜力很大。
    第四个是投资型住房的需求。随着房产物业保持增值空间的明朗和居民投资理财意识的增强，更多的长沙人将可支配融入资金投入到住房投资市场。为了解长沙目前的商品房消费需求情况，长沙市房地产交易中心在2005年长沙春季房地产交易展示会上，对以现场的1000名消费者通过随机抽样的方法进行抽样，共消费有效文件994份，起重队投资者的住房需求调查结果显示，有约45％购房房者是为了以旧换新，二次置业的数量已经成为了重要的因素。还有投资型购房的比例在17％左右，这与我们各抽样检查的比重已经接近。2004年我们的拆迁量达到67.93万平方米，今年如果我们预计今后房屋的平均拆迁量为50万平方米，那么至少也可以拉动住房需求在50万平方米左右，只会往上扬的。那么根据以上这组数据的分析，可以算出长沙房地产市场年住宅需求空间将在500万平方米左右，市场需求潜力较大，开发前景广阔。

主持人：感谢魏局长。魏局长的专题演讲将为我们长沙房地产业发展提供最切实的借鉴，给我们以指导。长沙房地产发展的现状究竟如何，下一步开发如何运筹，我们有请德思勤房地产投资顾问有限公司董事长龙固新先生，他将为我们重点谈谈新政下的房产开发，大家欢迎！

龙固新：市场的需求也相对稳定，所以刚才魏局说，温州炒房团到长沙不怕。当时也是一样，当时温州炒房团到深圳不怕，就是真实的需求比较明显，投机性比较少，所以上次部长到深圳调研，调研的时候实际上最后是基本上是一样的，也是遏制投机，抑制投资，这个是深圳。
    那么深圳也代表了很多类似包括像武汉、长沙这类城市，就是说他的虚的成分比较少，实的成分比较多，所以在新政之下，每个城市反映都不一样的。我听到讲长沙的政府对开发商应该是大力保护支持的，有些政府的力度还是很大的，如果力度太大的话，也不是好事。因为银行有大量的不良资金，对整个城市的发展没有好处。相对比较会影响一点，比如在南京，它的成交差不多下降40％，而且还有一个明显的特征，比如说在要地新城卖6000，但是新政出台以后就没有人来买，而周边的楼盘都却卖得很好，就是说这个我觉得是一个非常明显的。我想万科这样的企业它也在研究新的政策，所以说在价格和产品策略方面，我是觉得每个城市不同，我是觉得可以长沙的发展商可以借鉴一下。
    尤其是当时复旦大学的金融学教授演讲的时候他说，实际上如果上海的企业在市场好的时候还能头脑清醒一点，认真的研究他的市场定位的问题，这回不至于输得那么惨。我说你是搞金融的，你也懂这房地产营销呀？他说，你讲房地产营销都讲金融，那么我搞金融为什么不能讲房地产营销呢？就是说在房地产市场很好的时候，没有很好的研究这个市场。

龙固新：长沙对房地产开发商晚上在酒店问我，我就讲了，下一步是资金运作的问题。因为土地前期的开发没有。这个就是对我们资金和资本量的考虑，那么融资手段目前在国内基本上是银行，比较单一的手段，我下面只是想简单介绍，两种可以操作的。
    一个是房地产的信托。这个是这一年半发展最迅猛的一种融资渠道。这种就是房地产的资金，这个资金比较慢，但是慢慢会加快它的速度，因为在国外的话，房地产开发非银行融资的比重超过50％。而在我们国内80％以上靠银行融资，这个是反过来了。房地产资金最大的一个用处在哪里呢？就是像我们国内，现在一方面发展商缺钱。一方面老百姓手里有12万亿游资，投股票亏得一塌糊涂。放在自己手里，现在自己买房子判断不准，像在国外非常重要的是房地产资金，占了整个资金的60％，这个基金就是把老百姓的12亿的融资，通过一个非常好的平台，放给我们的发展商，第一个是解决的房地产发展商的资金问题。第二个是就是老百姓手中的钱增值的问题。这个是未来发展的趋势。这个趋势是未来必然有的市场，我说这个发展趋势不是说我们在座的各位今天就可以走，明天就可以走，但是后天一定要走，这是一个必然的趋势。就是老百姓性也分享到房地产增长的利益。我们简单看两个案例。
    这个就是房地产信托在2002年公布信托法以后的发行信托的量，到了2004年就突破115个亿，不大，但是现在增长的速度非常快。这个很多企业没有去认真的研究，这个是非常好的一个渠道，但是要有一个比较好的资信。
    那么除了信托以外，另外一种方式就是海外的资金，海外的资金目前就是两种方式，一种是买商场物业，我们看看真好最新在6月份和7月份资料，一个是摩根士丹利以10亿元人民币收购上海广场商业群楼。第二个是万科出资5000万美金成立万科星地产投资有限公司。新加坡嘉德置地以33.73亿元人民币收购深国投资持有的15个亿沃尔玛为核心租户的商用物业。这样就完成一个好的转换，所以基本上一类的公司都在做这样的融资手段，我想长沙，中信是拿了3千亩地，这样的话对中信也有一个很大的难度。所以对长沙的一些大型的优质项目，我觉得在政府的支持下，完全可以跟国外的资金进行合作，我在上海1.8平方公里就是和德国合作，原来长沙没有定为可以投资的城市，最近和他们交流，可以考虑在长沙和武汉进行投资，所以之后可能根据大的基金我们准备在8、9月份和资金公司联合在中部城市，包括武汉、长沙、郑州和国外的资金看看能不能有比较好的对接的活动。
    好，因为时间比较紧，我就结束今天的演讲，谢谢各位领导，谢谢各位嘉宾！

许冉：各位领导、各位来宾、大家上午好！非常感谢长沙晚报以及在座的各位朋友，今天有机会在这里跟大家见面，中国房地产指数系统是1993年就开始成立的，搜房网的CEO莫天全作为中国房地产指数系统的秘书长，从1993年开始到现在系统已经运作了十几年，我们是中国最早的、也是最权威的一个对房地产进行研究和测评的系统。我们在全国20多个城市，和当地的最权威最主流的媒体进行了一系列的合作。
    我们首次来到长沙，今年我们长沙分公司进驻长沙，我们目前与长沙晚报这样在当地具有影响力的媒体合作得相当愉快，在接下来的8月份，在中国别墅节以及中国地产周，我们希望跟长沙晚报在能够有更紧密的合作，同时为我们长沙当地的开发商朋友们也带来更为专业的服务。谢谢大家！

邬恩波：今天这场饱含政府关怀，传媒视角专家精神的上档次、上规模的高层论坛活动，反映了社会各个层面对房地产行业的关注和支持，有着如此合理的权威活动，也必将成为长沙楼市今后可持续发展的坚实基础。
　　长沙晚报将快速适应市场的变化，高举“党的权威、人民的晚报”的办报大旗，坚信“主流媒体、公信力量”的办报理念，以民生视角、发展视角、读者视角提升我们的报纸，打造出一个政府信任、读者信赖、客户幸福的传媒公信平台，我们相信有在座各位朋友的鼎立支持，长沙晚报为千家万户读者为广大广告客户，为房地产行业和整个经济发展的服务水平将迈上一个新的更高的台阶，谢谢大家！